3-21-3028/22 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

10.03.2023, Tallinn

Haldusasja number

3-21-3028

Haldusasi

X kaebus tühistada MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate

Ühing 18.09.2020 hindamisstandardi p 2.3 osaliselt,

MTÜ

Eesti

Kinnisvara

Hindajate

Ühing

hindamiskomisjoni 04.11.2021 otsus ja kutsekomisjoni

08.11.2021 otsus ning MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate

Ühing juhatuse 30.11.2021 vaideotsus tervikuna ja

kohustada MTÜ-d Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing

kaebaja 03.09.2021 taotlust vara hindaja, tase 7

kutsekvalifikatsiooni taastõendamiseks uuesti läbi

vaatama

Menetlusosalised

Kaebaja – X, esindaja v.adv Kadri Matteus

Vastustaja – MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing,

esindaja v.adv Aarne Akerberg

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 14.07.2022 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

MTÜ

Eesti

Kinnisvara

Hindajate

Ühing

apellatsioonkaebus ja X vastuapellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada X taotlus ja lubada MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing 18.09.2020

hindamisstandardi p 2.3 osalise tühistamise nõude osas minna üle MTÜ Eesti Kinnisvara

Hindajate Ühing 18.09.2020 hindamisstandardi p 2.3 osalise õigusvastasuse tuvastamise

nõudele.

2. Rahuldada MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing apellatsioonkaebus osaliselt ja

tühistada Tallinna Halduskohtu 14.07.2022 otsuse nr 3-21-3028 resolutsiooni punkt 4.

Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista MTÜ-lt Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing

X kasuks välja tema menetluskulud halduskohtus kokku 5040 (viis tuhat nelikümmend)

eurot. Ülejäänud osas jätta menetlusosaliste menetluskulud halduskohtus nende endi

kanda.

3-21-3028

2(18)

3. Muus osas jätta MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing apellatsioonkaebus

rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 14.07.2022 otsuse resolutsioon muutmata, kuid

muuta halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.

4. Jätta X vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

5. Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

6. Kohtuotsuse avaldamisel asendada kaebaja nimi tähemärgiga.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 10.04.2023, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X esitas 03.09.2021 MTÜ-le Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing (EKHÜ) avalduse

taastõendamise vormis vara hindaja, tase 7 kutse või alternatiivselt kinnisvara nooremhindaja,

tase 5 kutse saamiseks. Taotlusele oli lisatud kaks eksperthinnangut, millest üks oli koostatud

Tallinnas Poordi tn 5 asuvale kinnistule.

2.

04.11.2021 toimus X ja EKHÜ hindamiskomisjoni vahel kutsealane vestlus Xle vara

hindaja, tase 7 kutse omistamiseks, mille tulemusel määrati X koondhindeks 66,5 punkti.

3. X esitas 08.11.2021 vaide hindamiskomisjoni otsuse ümbervaatamiseks või tühistamiseks

ning taastõendamise kordusvestluse võimaldamiseks uue erapooletu hindamiskomisjoni

koosseisuga. Vaide kohaselt ei olnud hindamiskomisjoni otsus erapooletu, kuna komisjoni

liikme Jana Kiige tööandja oli juba varem ning teistsuguse hindamismeetodiga hinnanud Poordi

tn 5 kinnistu väärtust. Samuti oli komisjon ekslikult leidnud, et Poordi tn 5 kinnistu hindamiseks

ei sobinud võrdlusmeetod, mida kaebaja oli oma eksperthinnangus kasutanud.

4. EKHÜ kutsekomisjoni 08.11.2021 istungil otsustati ühehäälselt kaebajale vara hindaja,

tase 7 kutset mitte anda.

5. X loobus 09.11.2021 taotlusest anda talle kinnisvara nooremhindaja, tase 5 kutse.

3-21-3028

3(18)

6. X esitas 10.11.2021 vaide kutsekomisjoni 08.11.2021 otsusele, kus selgitas täiendavalt,

et hindajate erapoolikut suhtumist tõendab hindajate silmatorkavalt madal hinne meetodi

valikule (20 p) ning protokollis töö veana märgitud ja vestluse käigus kindlas kõneviisis antud

arvamus, et kõnealuse vara ainuvõimalik hindamismeetod on residuaalmeetod.

7. EKHÜ juhatus jättis 30.11.2021 vaideotsusega vaided rahuldamata.

8. X esitas 30.12.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada

hindamisstandardi p 2.3 osas, mis sätestab, et kutsealase vestluse iga küsimust hindab vähemalt

kaks hindamiskomisjoni liiget; tühistada täielikult EKHÜ 04.11.2021 hindamiskomisjoni otsus,

08.11.2021 kutsekomisjoni otsus ja EKHÜ juhatuse 30.11.2021 vaideotsus ning kohustada

vastustajat vaatama kaebaja 03.09.2021 taotluse vara hindaja, tase 7 kutsekvalifikatsiooni

taastõendamiseks uuesti läbi.

Hindamiskomisjoni esimees J. Kiik ei olnud hindamisel sõltumatu ja see võis mõjutada

hindamise tulemust. Taandumiseks puudub alus üksnes siis, kui isikut ei ole võimalik asendada.

Arvestades, et hindamiskomisjonis on veel 5 inimest, oli asendamine võimalik. Kaebaja õigust

erapooletule ja sõltumatule hindamisele riivas asjaolu, et J. Kiik töötab kinnisvarabüroos, mis

on teinud konkureeriva eksperthinnangu Poordi tn 5, Tallinn asuvale kinnisvaraarendusele.

Kaebaja sai sellest teada 05.11.2021. Kaebaja kasutas eksperthinnangus Poordi tn 5

turuväärtuse määramiseks võrdlusmeetodit. Hindamiskomisjoni ja eelkõige selle liikme J. Kiige

üks põhilisi etteheiteid nimetatud tööle oli meetodi valik. Kuna vestluse protokollis puuduvad

sisulised põhjendused, siis ei tea kaebaja täpselt, miks anti meetodi eest üksnes 20 punkti.

Kaebaja eeldab vestluse pinnalt, et meetod ei olnud hindajate jaoks sobilik.

Asjakohane ei ole vaideotsuse etteheide, et kaebaja oleks pidanud huvide konflikti olemasolule

tähelepanu pöörama juba enne vestluse toimumist või oleks pidanud valima sellise

eksperthinnangu, millega ei oleks ükski hindamiskomisjoni liige mingil moel seotud.

Sõltumatuse ja erapooletuse tagamine on kutse andja, mitte taotleja ülesanne. Taotluse esitamise

hetkel ei olnud Colliers International Advisors OÜ konkureerivat eksperthinnangut veel

koostanudki. Põhjendamatu on nõuda või eeldada, et taotleja esitaks hindamisele üksnes

selliseid eksperthinnanguid, mille puhul on huvide konflikt juba eos välistatud. Ebausutav ning

tõendamata on vastustaja väide, nagu poleks J. Kiik olnud enda kolleegide poolt antud

eksperthinnangust Poordi tn 5 kinnistu osas teadlik enne kutsevestlust, kuid kaebaja seejuures

oleks pidanud olema. Hindamise standardist EVS 875-4:2015 tuleneb nõue vältida huvide

konflikti ning seda nii isiklikul kui ka ühingu tasandil. Seetõttu oli J. Kiik huvide konflikti

olukorras, kui ta hindas kaebaja tehtud eksperthinnangut, millele teostas konkureeriva hinnangu

tema tööandja. Kaebaja on vaietes selgelt välja toonud, et J. Kiik tegutses huvide konfliktis ja

ei saanud olla erapooletu.

Hindamiskomisjoni otsus ei ole eelhaldusakt ega kutsekomisjonile siduv, nagu leidis vastustaja

vaideotsuses. Tallinna Ringkonnakohus on asjas nr 3-20-231 selgitanud, et kutsekomisjon on

ka ilma hindamiskomisjoni otsuse peale kaebust (vaiet) saamata kohustatud kutseseaduse

(KutS) § 18 lg 2 p-s 6 antud pädevuse teostamisel kontrollima omal algatusel

hindamiskomisjoni otsust sisuliselt. Vastustaja juhatus liitis kaks eraldiseisvat vaiet üheks, kuid

hindamiskomisjoni

tegevusele

esitatud

kaebuste

lahendamise

pädevus

on

üksnes

kutsekomisjonil (KutS § 18 lg 2 p 7). Samuti kahtleb kaebaja vastustaja juhatuse pädevuses

lahendada vaideid kutsekomisjoni tegevusele. Vaideorgan peaks olema kutsekomisjon ise.

Kohustusliku kohtueelse menetluse kord ei mõjuta praegu seda, kes haldusorgani siseselt on

pädev vaiet lahendama.

KutS § 19 lg 3 sätestab, et hindamiskomisjon koosneb vähemalt kolmest liikmest.

Hindamiskomisjonis oli küll 6 liiget, kuid vestluse tulemusena andis hinnangu üksnes kaks

3-21-3028

4(18)

hindajat. Hindamisstandardi p 2.3, mis sätestab hindamise üksnes kahe hindamiskomisjoni

liikme poolt (ja selle alusel teostatud hindamine kaebaja suhtes), on vastuolus eesmärgiga

tagada hindamise objektiivsus vähemalt kolmeliikmelise hindamiskomisjoni poolt ega vasta

KutS nõutele. Kuigi vestlusel võis osaleda terve hindamiskomisjoni koosseis, ei muuda see

fakti, et hinnang vestluse tulemusele on fikseeritud üksnes kahe hindaja poolt.

Hindamiskomisjoni protokollilisest otsusest ning hindamisstandardi p-i 2.3 „Tulemused“

selgitavast osast nähtub, et üksikküsimuste osas andis vastuse eest punkte kaks liiget, kelle

antud punktide põhjal leiti aritmeetiline keskmine punktisumma iga küsimuse vastuse osas.

Järelikult kujunes punktisumma vaid matemaatiliste arvutuste tulemusel, mitte kuue

komisjoniliikme konsensuse alusel. Seetõttu on iga komisjoni liikme arvamusel ja

punktisummal ning komisjoni liikmete arvul üksikküsimuse hindamisel ka seda suurem mõju.

Kaebaja ei nõustu, nagu poleks hindamis- ja kutsekomisjoni otsuste puhul tegu

kaalutlusotsustega. Kirjeldavatele ja selgitavatele eksamiküsimustele antud vastuste hindamisel

jääb hindajale alati teatud hindamisruum. Vastustaja pidi vähemalt kutsekomisjoni otsuses

märkima kaalutlused, millest vastustaja lähtus haldusakti andmisel. Kaebaja sai

hindamiskomisjoniga toimunud kutsealase vestluse tulemusena kokku 66,5 punkti, kuid vara

hindaja, tase 7 kutse taastõendamiseks oli vaja saada vähemalt 70 punkti. Kutsekomisjon on

enda otsuses tuginenud hindamiskomisjoni vestluse tulemusele täiendavaid põhjendusi

esitamata.

Poordi tn 5 kinnistu hindamiseks parim meetod on võrdlusmeetod. Ka Eesti hindamisstandard

EVS 875-8 p 4.3.3 b) ja EVS 875-1 p 9.4.5 märkus viitab residuaalmeetodi kasutamisele nn

viimases järjekorras. EVS 875-8 p-i 4.3.3 b) kohaselt kasutatakse turuväärtuse hindamisel

kulumeetodit (residuaalmeetodi üheks osaks on kulumeetodil ehituskulude hindamine) ainult

siis, kui võrdlusmeetod ja tulumeetod ei ole rakendatavad. Poordi tn 5 objekti puhul oli

võrdlusmeetod selgelt rakendatav. Vastavalt standardi EVS 875-1 p-i 9.4.5. märkusele tuleb

äärmise ettevaatlikkusega suhtuda residuaalmeetodi rakendamisse turuväärtuse hindamisel,

kuivõrd meetod tugineb suures osas eeldustele nii vara enda kui ka turu puhul ja lõpptulemus

on üldjuhul väga tundlik üksikute sisendite muutustele. Kui vähemalt üks sisendandmetest ei

tulene turult või hindaja mingis sisendis kahtleb, tuleks residuaalmeetod välistada, kuna tulemus

ehk turuväärtus võib olla sellest konkreetsest sisendist mõjutatud olulisel määral.

Residuaalmeetodi üks sisend on ka ajaline mõõde (nt projekteerimise, ehitusperioodi,

müügiperioodi jne kestus). Poordi tn 5 kinnistu hinnatav vara oli konserveeritud juba 2016. a-l

ja hindamine toimus 2018. a sügisel. Seda olukorras, kus menetluses oli uus ehitusluba ning

omaniku ja arendaja vahel algasid erimeelsused 2018. a kevadel. Seega võis eeldada, et

arendusprotsess võib suure tõenäosusega viibida. Hindajate erapoolikut suhtumist tõendab

silmatorkavalt madal hinne meetodi valikule (20 p) ning protokollis töö veana märgitud ja

vestluse käigus antud arvamus, et kõnealuse vara ainuvõimalik hindamismeetod on

residuaalmeetod. Seejuures on vara hindaja meetodi valikul hindamisstandardi piires vaba ja

meetodi valikut veaks lugeda ei ole korrektne.

Täielikult on põhjendamata, miks on hindamiskomisjon andnud vestluse tulemusena igale

küsimusele selliseid punkte, nagu anti ning miks anti Poordi tn 5 eksperthinnangule üksnes 40

punkti. Hindajate lakooniline seisukoht ei täida põhjendamiskohustust. Hindamiskomisjoni

välised eksperdid on vältinud üksikutele teemadele hinnangu andmist, kirjeldades üksnes

hindamiskomisjoni poolt esitatud küsimusi ja nende asjakohasust ning selle põhjal järeldanud,

et hindamiskomisjon tegi õige otsuse. Vaidemenetluse käigus võetud I. Rebase ja R. Halapuu

ekspertarvamus on koostatud pärast kaalutlusotsuse tegemist ja sellega ei saa õiguspäraselt

põhjendada haldusorgani kaalutlusotsust. Tegemist on hindamis- ja kutsekomisjoni

mittekuuluvate isikutega, kes ei saa anda hinnanguid kaebaja vastavusele kutse- või

hindamisstandardile. Kui taotleja oleks saanud vestluse tulemusel küsimuse nr 5 hindena 20 p

3-21-3028

5(18)

asemel 50 punkti ja ka Poordi tn 5 eksperthinnangu eest 50 punkti 40 punkti asemel, oleks

koondhindeks juba 71,5 punkti ja eksam tuleks lugeda sooritatuks. Hindamisstandardis

puuduvad sealjuures igasugused juhised, mis indikaatorite järgi peaks vestlusele omistama 0

punkti, 20 punkti, 50 punkti jne. See paneb hindamiskomisjonile erilise koormuse

põhjendamiskohustuse täitmisel.

Sellise eksamitulemuse puhul, kus iga üksiku eksamiküsimuse eest on võimalik saada kuni 100

punkti, on kohtuliku kontrolli raames võimalik hinnata seda, kas hindamisotsus on

põhimõtteliselt adekvaatne ning jääb lubatava hindamisruumi piiresse. Järelikult on kohtul

pädevus hindamis- ja kutsekomisjoni otsus ning vaideotsus tühistada ning kohustada vastustajat

kaebaja taotlust uuesti hindama. Vastustaja kutsekomisjoni 04.05.2022 otsusega kinnitati uus

hindamisstandard. Juhul kui kohus ei pea võimalikuks tühistada 18.09.2020 kinnitatud

hindamisstandardi vaidlustatud punkti, kuna hindamisstandard on tänaseks kehtetu, on kaebaja

nõus muutma tühistamisnõude tuvastamisnõudeks (HKMS § 152 lg 2). Tuvastamiskaebuse

rahuldamine aitaks kaebajal oma õigusi tulevikus ja ka praeguses menetluses kaitsta, kuivõrd

sellest sõltub vähemalt osaliselt vaidlustatud kutsekomisjoni otsuse õiguspärasus.

9. MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing palus jätta kaebuse rahuldamata.

Kutse andjal puudub kaalutlusõigus. Kui kutsealase vestluse tulemus on vähemalt 70%

maksimaalsest tulemusest, siis peab hindamiskomisjon lugema kutsealase vestluse sooritatuks

ning muul juhul mittesooritatuks. Seega puudub ka hindamiskomisjonil kaalutlusõigus.

Vaidemenetluse käigus ei esitanud kaebaja väidet, et J. Kiik ei olnud sõltumatu. Järelduse, et J.

Kiik polnud hindamisel sõltumatu, tegemiseks ei ole piisav üksnes asjaolu, et teised Colliers

International Advisors OÜ töötajad on 12.10.2021 koostanud eksperthinnangu nr 91/E/21,

millega on samuti hinnanud Poordi tn 5 kinnisvara. Eesti standardi EVS 875-4:2015 p 5.3 näeb

ette konfidentsiaalsuse nõuded hindamise läbiviimisel. Hindajal on üldreeglina keelatud

hindamistulemuse avalikustamine ka teistele sama tööandja juures töötavatele hindajatele.

Seega ei saa eeldada, et J. Kiik oleks teadnud eksperthinnangust nr 91/E/21 ning oleks olnud

kaebajaga kutsealase vestluse läbiviimisel oma tööandjast sõltuv. Isegi kui J. Kiik oli

eksperthinnangust nr 91/E/21 teadlik, ei saa sellest järeldada, et ta polnud sõltumatu.

Hindamisega tegeleb vastavat kutsetunnistust omav füüsiline isik, mitte tema tööandja. J. Kiik

ise ei ole sama vara hinnanud. Kuna hindamiskomisjoni koosseis oli kaebajale teada ja ta ise

esitas ühe eksperthinnanguna eksperthinnangu Poordi tn 5, Tallinn kohta, siis võib järeldada, et

kaebaja ei näinud selles võimalikku huvide konflikti J. Kiigega. Vastustaja ei saa lubada tekkida

praktikal, kus kutse taastõendajad esitavad enda tööde hulgast näidistöödena sellised

eksperthinnangud, mis võimaldaksid neil mõjutada hindamiskomisjoni koosseisu valikut. Ei ole

usutav, et kaebaja sai Colliers International Advisors OÜ 12.10.2021 eksperthinnangust teada

alles pärast vestlust. Kaebaja oleks pidanud avaldama kahtlused J. Kiige sõltumatuse, võimaliku

erapoolikuse ja huvide konflikti kohta hiljemalt kutsealase vestluse alguses. Hilinenuks ja

seetõttu lubamatuks tuleb pidada vastavate etteheidete esitamist esmakordselt alles pärast seda,

kui hindamiskomisjon tegi otsuse lugeda taastõendaja kutsealane vestlus mittesooritatuks.

EKHÜ on mittetulundusühing, keda juhib ja esindab juhatus. Vaide pidi lahendama juhatus.

Isegi kui vaide hindamiskomisjoni otsuse peale oleks KutS § 18 lg 2 p-st 7 tulenevalt pidanud

lahendama kutsekomisjon (ehkki see norm räägib hindamiskomisjoni tegevuse kohta esitatud

kaebuse, mitte vaide lahendamisest), ei ole kaebusega taotletav eesmärk saavutatav. Praeguses

asjas ei ole kohustuslikku kohtueelset vaidemenetlust. Isegi kui kohus leiab, et vaide lahendas

vale organ, ei too see kaasa kaebuse rahuldamist.

Kaebajaga viis kutsealase vestluse läbi hindamiskomisjon kuueliikmelises koosseisus.

Hindamiskomisjon vestles kaebajaga kuuel teemal – iga hindamiskomisjoni liige algatas

3-21-3028

6(18)

vestluse ühel teemal ja iga vestlusteema tulemust hindasid kaks hindamiskomisjoni liiget. KutS

§ 19 lg 3 nõuet ei saa tõlgendada selliselt, et iga kutsealase vestluse teemat või igale eksami

küsimusele antud vastust peaks hindama vähemalt kolm hindamiskomisjoni liiget.

Hindamisstandardi kohaselt hindab kutsealase vestluse iga küsimust vähemalt kaks

hindamiskomisjoni liiget. Koondhinnang igale küsimusele antakse hinnangu andnud

hindamiskomisjoni liikmete poolt konsensuse alusel, selle puudumisel otsustab tulemuse

hindamiskomisjon. Kõik küsimused omavad võrdset kaalu. Kutsealase vestluse koondhinne on

üksikute küsimuste hinnete aritmeetiline keskmine. See ei ole vastuolus KutS § 19 lg-ga 3.

Kuna tegemist ei ole reaalaines sooritatud eksamiga, siis on hindamine alati teataval määral

subjektiivne. Hindamiskomisjon ei pea esitama üksikasjalikke põhjendusi selle kohta, miks ta

andis vastusele või näidistööna esitatud eksperthinnangule just sellised hindepunktid, nagu ta

andis. Hindamiskomisjon on iga küsimuse vastuse, mida ei hinnatud 100 punkti vääriliseks, ja

näidistööde osas toonud lühidalt välja põhilised vead, mis on täiesti piisav antud hinnete

põhjendamiseks. Hindamist saab vaidlustada üksnes juhul, kui hindamistulemus on ilmselgelt

ebaadekvaatne või väljub lubatava subjektiivse hindamise ulatusest ja hindamistulemus on

oluliselt mõjutanud lõppotsustust. Hindamist ei saa vaidlustada väitega, et kaebaja poolt antud

vastuseid või näidistööna esitatud eksperthinnangut on ebaõigesti hinnatud ja antud kaebajale

põhjendamatult vähe punkte.

Poordi tn 5 kinnistu näidistöös kasutatud hindamismeetod ei olnud ainus puudus, mida

hindamiskomisjon puudusena välja tõi. Hindamiskomisjoni 04.11.2021 protokollist nähtuvalt

on nimetatud töö vigadena välja toodud: „puudulik turuanalüüs, hindamismeetodi valik ja

rakendamine (sh kohanduste rakendamine), hinnangu ülesehitus, olemasoleva hoonestuse

kirjeldus.“ Kaebaja ei ole vaidlustanud muid töös esinenud puuduseid. Üksnes ühe puuduse üle

vaidlemine ei saa viia kaebuse eesmärgi saavutamiseni. Kuna kaebaja ei väida, et küsimuse nr

5 hindena ja ka Poordi tn 5 eksperthinnangu eest oleks ta pidanud saama 100 punkti, siis

järelikult möönab kaebaja vigade olemasolu küsimuse nr 5 vastuses ja Poordi tn 5

eksperthinnangus. Niisuguses olukorras ei saa halduskohus isegi kaebuses esitatud asjaolude

õigsust eeldades asuda seisukohale, et hindamiskomisjoni hindamistulemus oleks ilmselgelt

ebaadekvaatne või väljuks lubatava subjektiivse hindamise ulatusest. Hindamiskomisjoni

04.11.2021 protokollis on tulp peakirjaga „Märkused“, milles komisjon on välja toonud

põhilised puudused seoses kaebaja vastuste ja näidistöödega. Ka kutsealase vestluse salvestiselt

on arusaadav, milliseid puuduseid on komisjon kaebaja vastustes ja näidistöödes leidnud.

Vaidemenetluse käigus taotles kaebaja Poordi tn 5 näidistöö hindamismeetodi valikule

sõltumatut ekspertiisi. Vastustaja tellimusel koostasid I. Rebane ja R. Halapuu 26.11.2021

hinnangu hindamiskomisjoni otsusele. Nad nõustusid hindamiskomisjoni otsusega ja märkisid,

et ei saa pidada õigeks vaides esitatud väidet, et hindamiskomisjoni ja eelkõige J. Kiige üks

põhilisi etteheiteid Poordi tn 5 näidistööle oli vale meetodi valik. 26.11.2021 hinnang lükkab

ümber kaebaja väite, et talle on antud põhjendamatult vähe punkte. Kaebaja on koos 01.03.2022

taotlusega esitanud tõendina Riho Lubi 11.02.2022 ekspertarvamuse nr 202207-01A, mis

samuti ei tõenda, et hindamiskomisjoni poolt Poordi tn 5 näidistöö eest punktide andmine oleks

olnud ilmselgelt ebaadekvaatne või väljunud lubatava subjektiivse hindamise ulatusest.

10. Tallinna Halduskohus rahuldas 14.07.2022 otsusega kaebuse osaliselt, tühistas

kutsekomisjoni 08.11.2021 otsuse ning EKHÜ juhatuse 30.11.2021 vaideotsuse tervikuna ja

kohustas vastustajat vaatama kaebaja 03.09.2021 taotluse vara hindaja, tase 7

kutsekvalifikatsiooni taastõendamiseks uuesti läbi; jättis rahuldamata kaebuse nõudes tühistada

EKHÜ

hindamiskomisjoni

04.11.2021

otsus

ja

EKHÜ

18.09.2020

kinnitatud

hindamisstandardi p 2.3 osaliselt; mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud 10

000 eurot ja jättis muus osas menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

3-21-3028

7(18)

KutS § 19 lg 2 kohaselt võib kutsekomisjon kutset taotleva isiku kompetentsuse hindamiseks

moodustada ühe või mitu hindamiskomisjoni. Kutset taotlevale isikule kutse andmise või

andmata jätmise üle otsustab kutsekomisjon (KutS § 18 lg 2 p 6). Kutsekomisjon lahendab ka

hindamiskomisjoni tegevuse kohta esitatud kaebusi (KutS § 18 lg 2 p 7). Seega saab

hindamiskomisjoni tegevust kutsealase vestluse läbiviimisel hinnata üksnes kutsekomisjon, kes

otsustab kutse andmise või selle andmata jätmise üle, mitte aga EKHÜ juhatus. Vastavat

pädevust ei saa luua EKHÜ siseaktiga (vt kutse andmise korra (KAK) p 5.4) ega kutsekomisjon

enda otsuse alusel (vaidlustamisviide kutsekomisjoni otsuses). Vastavat pädevust ei saa tuletada

ka kutse andja üldisest pädevusest vastutada kutse andmise korraldamise protseduuride täitmise

eest (KutS § 12 lg 1 p 9) ega ka muudest KutS sätetest. Kuna EKHÜ juhatus ei teosta

kutsekomisjoni üle teenistuslikku järelevalvet (vt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 73 lg 1),

tulnuks kõik kaebaja taotluse sisulist läbivaatamist puudutavad etteheited hindamiskomisjonile,

sõltumata sellest, kas need on pealkirjastatud vaide või kaebusena, suunata lahendamiseks

kutsekomisjonile (KutS § 18 lg 1 p 7, HMS § 73 lg 2). Praegusel juhul on vaide lahendanud

vale organ, mis on haldusakti üheks tühisuse tunnuseks (HMS § 63 lg 2 p 3). Küsimus pole

sisepädevuse jagamises (vt HMS § 8 lg 2), vaid seadusega paika pandud pädevuse rikkumises.

Ei saa asuda ka seisukohale, et menetlus- ja vorminõuete rikkumise tagajärjed ei saanud

mõjutada asja otsustamist (vt HMS § 58), kuna kutsekomisjon ei ole sisuliselt kaebaja

etteheiteid ja taotlusi käsitlenud, st kaebaja vaie (KutS mõttes kaebus) on lahendamata, ning

EKHÜ juhatuse põhjendusi ei saa lugeda kutsekomisjoni põhjendusteks. Kohus ei saa asuda

spekuleerima selle üle, kas kutsekomisjon oleks jõudnud EKHÜ juhatusega samale tulemusele.

Hindamiskomisjoni otsus ei ole HMS § 52 lg 1 p 2 kohane eelhaldusakt, millega tehakse

õiguslikult siduvalt kindlaks kutse taotleja kompetentsus. Kutsekomisjon ei ole seotud

hindamiskomisjoni antud hinnangutega (vt Tallinna Ringkonnakohtu 05.03.2021 otsus nr 3-20-

231, p 9). Just kutsekomisjon on KutS § 18 lg 2 p-st 6 tulenevalt kutse andmisel sisulise otsuse

tegijaks. Sellega käib kaasas kohustus kontrollida, kas hindamiskomisjon on oma ülesandeid

korrektselt täitnud, iseäranis siis, kui hindamiskomisjoni tegevuse peale on esitatud kaebus.

Kutsekomisjoni kohustuseks on selline kaebus läbi vaadata. Kuigi kutsealase vestluse ja

eksperttööde hindamiseks pole antud väga selgeid juhiseid ‒ paika on pandud üksnes

punktisumma ‒ pole kutse andmise puhul tegemist kaalutlusotsusega, sest kontrollitakse

taotleja teadmiste vastavust fikseeritud kutsestandarditele. Teadmiste kontrolli vorm (vestlus vs

test) pole siinjuures oluline.

Kuna kutse andmise sisuliseks otsustajaks on kutsekomisjon, on kutsekomisjoni kohustus kutse

mitteandmist põhjendada (KAK p 5.2 teise lause kohaselt kirjalikult). Seda pole korrektselt

tehtud. Iseenesest pole lubamatu, kui kutsekomisjon tugineb oma põhjendustes

hindamiskomisjoni esitatule, kuid seda eeldusel, et hindamiskomisjon on oma hinnangud

piisavalt põhjalikult esitanud. Kutsekomisjon on enda otsuses viidanud üksnes kaebaja kogutud

punktisummale ning ainsaks kohaks, kus kutse mitteandmise põhjendusi on kajastatud, on

hindamiskomisjoni 04.11.2021 protokoll, kus pole kutse andmisest keeldumise põhjendusi

piisavalt avatud, et saaks lugeda täidetuks kutsekomisjoni põhjendamiskohustuse.

Taastõendaja kutsealase vestluse hindamist reguleerib hindamisstandardi p 2.3 alajaotuse

„Tulemus“ p 2, millest tulenevalt antakse hindamiskomisjoni poolt hinnang nii esitatud

eksperthinnangute vastavusele EVS 875 nõuetele, kutsealase vestluse käigus esitatavate

küsimuste vastustele kui ka eksperthinnanguga seotud põhjendustele. Kutsealase vestluse iga

küsimust hindab vähemalt kaks komisjoni liiget. Koondhinnang igale küsimusele antakse

hinnangu andnud komisjoni liikmete poolt konsensuse alusel, selle puudumisel otsustab

hindamiskomisjon. Koondhinnangu esitatud eksperthinnangutele annab hindamiskomisjon

konsensuse alusel. Taotleja poolt esitatud eksperthinnangute alusel peetava kutsealase vestluse

3-21-3028

8(18)

koondhinne koosneb 70% osas üksikute küsimuste hinnete aritmeetilisest keskmisest ning 30%

osas esitatud eksperthinnangutele ja nendega seotud põhjendustele antavast hinnangust.

Viidatud punktist lähtuvalt toimub hindamine kahes osas: 1) kutsealase vestluse käigus

esitatavad küsimused ja neile antavad vastused (igat küsimust hindab vähemalt 2 komisjoni

liiget, koondhinne panustab 70% ulatuses lõpptulemusse), 2) kahe esitatud eksperthinnangu

vastavus EVS 875 nõuetele ja eksperthinnanguga seotud põhjendused (koondhinnangu annab

hindamiskomisjon konsensuse alusel, panustades 30% lõpptulemusse). Hindamiskomisjoni

04.11.2022 protokollis on kajastatud „Kutsealase vestluse punktid“ koondsummana 67,1 ning

„Hinnang töödele“ 65,0 punkti, kõik punktid kokku aritmeetilise keskmisena on 66,5.

Hindamiskomisjoni protokollist ei selgu, kes komisjoni liikmetest millist küsimust on hinnanud,

kajastatud on anonüümselt „hindaja 1“ ja „hindaja 2“ antud hinded ja eraldi tulbana kahe hindaja

keskmine tulemus. Kohtul on raskusi konsensusliku hindamise sisustamisega olukorras, kus

kahe hindaja antud punktisumma erineb (küsimus nr 4). Kohtu arusaama järgi tähendab

konsensuslik hindamine seda, kui kaks hindajat on antava punktisumma osas ühel meelel.

Võimalik ebakõla 4. küsimusele antud hinnangus ei mõjutaks siiski lõpptulemust (kui ka võtta

aluseks hindaja 1 antud 95 punkti, mitte kahe hindaja aritmeetiline keskmine). Komisjoni

liikmete põhjendused antud punktidele on ära toodud lahtris „Märkused“. Vaidlusaluses 5.

küsimuse osas, mis puudutas Poordi tn 5 kinnistu hindamisel kasutatud meetodit (mõlemad

hindajad andsid küsimusele 20 punkti 100-st), oli märkustes välja toodud „Olulised puudused

ja ebatäpsused“. Kaebaja eksperthinnangutele oli komisjon andnud punkte 40 Poordi tn 5

kinnistu osas ja 90 punkti J. Poska tn 26 töö osas. Poordi tn 5 kinnistu osas oli märkustena välja

toodud: „puudulik turuanalüüs, hindamismeetodi valik ja rakendamine (sh kohanduste

rakendamine), hinnangu ülesehitus, olemasoleva hoonestuse kirjeldus.“ Esitatud hinnangud on

puudusi markeerivad, täpsemalt pole avatud hinnangute kujunemist ‒ milles seisneb puudulik

turuanalüüs, miks on hindamismeetodi valik ja rakendamine (sh kohanduste rakendamine)

ebasobilik, mis probleemid on hinnangu ülesehituses ja olemasoleva hoone kirjelduses. On tõsi,

et kutsekomisjoni hinnangute kujunemisele on abiks komisjoni koosoleku helisalvestise

kuulamine, millest saavad selgemaks komisjoni hinnangute tagamaad. Samas on siiski piisavalt

selgelt formuleerimata need seisukohad, mis kujunesid komisjoni konsensusliku hindamise

tulemusena.

Kutse taastõendamise protsess ei olnud tervikuna kooskõlas KutS sätte ja mõttega. Kutse

andmise toimingud peaksid olema ka vormistatud selliselt, et oleks võimalik veenduda kogu

protsessi korrektsuses. Olukorras, kus hindamiskomisjoni põhjendused olid esitatud

napisõnaliselt, oleks kutsekomisjon, arvestades mh kaebaja vastuväiteid, pidanud veenduma

selles, et hindamiskomisjoni antud punktisumma on kujunenud õiguspäraselt. Kutsekomisjonil

lasus kohustus hindamiskomisjoni tööd kontrollida ning rohkem lahti kirjutada otsuse

põhjendused ka siis, kui lõppastmes oleks hindamiskomisjoni järeldustega nõustutud.

Kutsekomisjon on viidanud üksnes hindamiskomisjoni antud punktisummale ning arvestades

ka EKHÜ juhatuse seisukohta, justkui polekski kutsekomisjon pädev hindamiskomisjoni

antavaid hinnanguid ümber vaatama, on usutav, et komisjon võttiski aluseks üksnes

hindamiskomisjoni protokolli, hinnangute kujunemisega (kutsevestluse helisalvestis) lähemalt

tutvumata. Tõendeid selle kohta esitatud ei ole. Kuna kutsekomisjon jättis ka käsitlemata

kaebaja vaide, ei saa kohus olla veendunud, et otsus kaebaja suhtes on langetatud kõiki olulisi

asjaolusid kaaludes. Seega on kutsekomisjoni otsus vajalikul määral motiveerimata.

Kohus nõustub asjas esitatud tõendite (eelkõige helisalvestise) põhjal, et hindamismeetodi valik

ei olnud ilmselt ainus põhjus madalamaks punktiskooriks. Arvestades aga protokollis toodud

põhjenduste nappust, pole selge, milliseid puudusi ja ebatäpsusi pidas hindamiskomisjon

oluliseks, milliseid vähemolulisteks. Kas Poordi tn 5 kinnistu hindamiseks olnuks kohasem

residuaal- või võrdlusmeetod, tulnuks selgeks vaielda kaebaja esitatud vaide raames

3-21-3028

9(18)

kutsekomisjonis, seda seisukohta ei saa võtta kohus. Seetõttu ei pea kohus vajalikuks hinnata

kaebaja esitatud Rivo Lubi 11.02.2022 ekspertarvamust, mis kaebaja positsiooni toetab.

Vastavaid tõendeid tuleb käsitleda kaebaja taotluse uuel läbivaatamisel, kujundades seisukoha

ka selle kohta, kas J. Kiige osalemine hindamiskomisjoni töös rikkus erapooletuse põhimõtet.

Kuna hindamiskomisjoni kuulusid 6 liiget, kes võtsid kutsealasest vestlusest ka osa, oli

formaalselt KutS § 19 lg 3 nõue täidetud. KutS § 19 lg 3 eesmärgiks on tagada hindamise

kollegiaalsus ja seeläbi objektiivsus, mis eeldab, et hindamiskomisjoni liikmed osalevad ka

faktiliselt hindamisel. Hindamisstandard oleks vastuolus KutS-ga, kui lõpliku hinde

kujundamist saaksid mõjutada 1 või 2 hindamiskomisjoni liiget. Praegusel juhul see nii ei ole.

Eksperthinnanguid hindas kogu hindamiskomisjoni koosseis. Kuna kutsealase vestluse teemad

olid ette valmistanud erinevad komisjoni liikmed, siis eeldatavalt ka erinevate teemade

hindamisel ei osalenud üksnes kaks komisjoni liiget, vaid erinevad komisjoni liikmed, kusjuures

iga küsimuse puhul tuli leida hindamisel konsensus hindajate vahel, vastasel korral võtnuks

seisukoha kogu komisjon. Selline hindamise korraldus välistab üksiku komisjoni liikme

ebaproportsionaalselt suure mõju. Arvestada tuleb ka teemade läbipõimumist, st vestlus

toimuski esitatud ekspertarvamuste pinnalt. Kuna nii ekspertarvamuste kui vestluse pinnalt

heideti kaebajale ette sarnaseid vajakajäämisi, on piisavalt selge, et kaebajale antud

koondpunktide tulemus kajastas kogu hindamiskomisjoni üldist seisukohta ning hindamise

tulemus ei olnud moonutatud mõne üksiku liikme poolt. Seetõttu jääb rahuldamata kaebus

nõudes tühistada EKHÜ 18.09.2020 hindamisstandardi p 2.3 osaliselt. Kuna kaebaja nõue jääb

rahuldamata, ei ole vajalik kaebust vastavas osas muuta ega analüüsida kohtumenetluse ajal

kehtestatud uut kutsestandardit.

Hindamiskomisjoni 04.11.2021 otsust pole vajalik tühistada, kuna see otsus ei pruugi olla

õigusvastane. Kutsekomisjonil tuleb kaebaja taotlus uuesti läbi vaadata ning kontrollida

hindamiskomisjoni otsuse õiguspärasust. Selle tulemuseks võib olla hindamiskomisjoni

04.11.2021 otsuse tühistamine (ja uue hindamise korraldamine) või ka selle õiguspäraseks

tunnistamine. Kaebuse rahuldamise toob kaasa kutsekomisjoni tegevus(etus) kaebaja taotluse

läbivaatamisel. Kohus tühistab kutsekomisjoni 08.11.2021 otsuse ning EKHÜ juhatuse

30.11.2021 vaideotsuse tervikuna ja kohustab EKHÜ-d vaatama kaebaja 03.09.2021 taotlus

vara hindaja, tase 7 kutsekvalifikatsiooni taastõendamiseks uuesti läbi. Kaebus jääb

rahuldamata nõuetes tühistada EKHÜ hindamiskomisjoni 04.11.2021 otsus ja EKHÜ

18.09.2020 hindamisstandardi p 2.3 osaliselt.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

11. MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing palub 11.08.2022 apellatsioonkaebuses

tühistada Tallinna Halduskohtu 14.07.2022 otsuse resolutsiooni p-d 1, 2 ja 4 ning teha tühistatud

osas uus otsus, millega jätta kaebus tervikuna rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda.

Isegi kui nõustuda halduskohtu seisukohaga, et vaide on lahendanud vale organ, saaks selle

õiguslikuks tagajärjeks olla üksnes 30.11.2021 vaideotsuse tühistamine (või tühisuse

tuvastamine) ja kutsekomisjoni kohustamine vaide läbivaatamiseks, mitte kutsekomisjoni

08.11.2021 otsuse tühistamine ja vastustaja kohustamine kaebaja 03.09.2021 taotluse uueks

läbivaatamiseks. Haldusakt ei muutu õigusvastaseks ega kuulu tühistamisele põhjusel, et selle

peale esitatud vaide on lahendanud vale organ või on jäetud vaie lahendamata. HMS § 63 lg 2

p 3 ei saa olla õiguslikuks aluseks kutsekomisjoni 08.11.2021 otsuse tühistamisele. Kuna

kaebaja esitas vaided pärast kutsekomisjoni otsuse tegemist, ei saa kutsekomisjoni otsuse

tühistamise aluseks olla ka asjaolu, et kutsekomisjon ei ole sisuliselt kaebaja etteheiteid ja

taotlusi käsitlenud.

3-21-3028

10(18)

Kuna asjas ei ole kohustuslikku kohtueelset vaidemenetlust, oleks halduskohus pidanud ise

sisuliselt lahendama kaebuse kutsekomisjoni otsusele. Halduskohus on kutsekomisjoni otsuse

tühistanud üksnes formaalsetel põhjustel.

Vaiet ei ole lahendanud vale organ. Kutse andjaks on EKHÜ, kes on oma õiguslikult vormilt

mittetulundusühing (HMS tähenduses haldusorgan). Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) §

26 lg 1 kohaselt peab mittetulundusühingul olema juhatus, mis seda juhib ja esindab. Seetõttu

on ka vastustaja juhtimis- ja esindusorganiks juhatus. MTÜS §-i 26, HMS ja KutS sätteid

koosmõjus tõlgendades pidi kaebaja vaideid lahendama juhatus. KutS § 18 lg 2 p-s 7 nimetatud

kaebust ja HMS-s nimetatud vaiet ei ole võimalik samastada.

Hindamiskomisjoni otsuse käsitlemine eelhaldusaktina ei ole KutS § 18 lg 2 p-ga 6 vastuolus.

Kui kutse andmiseks on kehtestatud muid eeldusi peale taotleja kutsekompetentsuse, siis nende

muude

eelduste

täidetust

(nt

isikuomaduste

vastavust)

hindab

kutsekomisjon.

Hindamiskomisjoni moodustamine on ette nähtud KutS-ga ning hindamiskomisjoni pädevusse

on antud hindamine ja kutseeksami vastuvõtmine (KutS § 19 lg 1, lg 6 p 1). Kui kutsekomisjon

peaks hindama ka kutse kutsekompetentsust (ilma, et oleks esitatud kaebus hindamiskomisjoni

tegevuse peale), peaks kutsekomisjon dubleerima hindamiskomisjoni ehk hindamiskomisjon

kaotaks oma mõtte. Seadus ei näe ette, et kutsekomisjon võiks võtta endale hindamiskomisjoni

pädevuse ning asuda ise hindama ja vastu võtma kutseeksamit. Kutsekomisjon teeb küll sisulise

otsuse kutse andmise kohta, kuid kutsekomisjon on seejuures taotleja kutsekompetentsuse

hindamise osas seotud hindamiskomisjoni otsusega (v.a juhul, kui enne kutsekomisjoni otsuse

tegemist on kutsekomisjonile esitatud kaebus hindamiskomisjoni tegevuse peale).

Kutsealase vestluse küsimusele antud vastuse ja näidistööna esitatud eksperthinnangu

hindamisel ei saa kohalduda HMS §-s 56 toodud nõuded kirjaliku haldusakti põhjendamisele.

Seetõttu ei pidanud hindamiskomisjoni liige ega hindamiskomisjon esitama üksikasjalikke

põhjendusi, miks ta andis just sellised hindepunktid, nagu ta andis. Hindamiskomisjon on iga

küsimuse vastuse ja näidistööde osas toonud lühidalt välja põhilised vead, mis on piisav antud

hinnete põhjendamiseks. Kuna kutsekomisjon on viidanud hindamiskomisjoni 04.11.2021

kutsealase vestluse protokollile ja selles toodud põhjendused on piisavad, tuleb lugeda täidetuks

ka kutsekomisjoni põhjendamiskohustus. Et kutsekomisjon ise kutsealast vestlust läbi ei viinud

ega hinnanud, siis ei saa talle ette heita hindamiskomisjonist täpsemate põhjenduste esitamata

jätmist.

Kuna kohus on jätnud kaebaja eksperdi R. Lubi ekspertarvamuse hindamata, siis ei saa selle

tõendi hankimise kulu pidada vajalikuks ega põhjendatud kuluks (HKMS § 109 lg 6). Kaebaja

kulutused õigusabile on ebamõistlikult suured. Vastustaja vaidles vastu tunnitasu suurusele,

toimingutele kulunud ajale ning 12.04.2022 töö „vastustaja vastuse analüüs ning repliigi

koostamine“ vajalikkusele, kuid halduskohus ei ole selles osas oma seisukohta võtnud. Kaebaja

esindaja kulud ei olnud käsitatavad kaebaja kuludena, kuna kõik Advokaadibüroo COBALT

arved on esitatud menetlusvälisele isikule Xxx ning lisatud ei ole tõendit selle kohta, et kaebajal

lasuks kohustus hiljem õigusabikulud hüvitada. Halduskohus ei ole sisuliselt arvestanud sellega,

et osa kaebuse nõuetest jäi rahuldamata.

12. X palub 14.09.2022 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

Hindamiskomisjoni otsus ei ole siduv eelhaldusakt. Sisulise otsuse tegijaks on kutsekomisjon.

Sellega käib mh kaasas kohustus nii omal algatusel kutsetaotluse menetlemisel kui ka vaide

lahendamisel kontrollida, kas hindamiskomisjon on oma ülesandeid korrektselt täitnud ning

nõuetele vastavuse hindamisel arvestanud kõigi oluliste asjaoludega. Hindamiskomisjoni

protokoll ei ole kutsekomisjonile siduv.

3-21-3028

11(18)

Halduskohus on õigesti leidnud, et kutsekomisjon on oluliselt rikkunud põhjendamiskohustust,

mis toob kaasa haldusakti kehtetuks tunnistamise. Kutsekomisjoni otsus on lisaks raskele

põhjendamispuudusele

õigusvastane

ka

teistel

kaebuses

toodud

põhjendustel:

hindamiskomisjoni liige J. Kiik ei olnud hindamisel sõltumatu; hindamine ei toimunud

vähemalt kolmeliikmelises koosseisus, nagu nõuab KutS § 19 lg 3; Poordi tn 5 kinnistu

eksperthinnangu eest on antud põhjendamatult vähe punkte.

Vaide pidi lahendama kutsekomisjon, mitte juhatus. Isegi kui vastustaja väited kutsekomisjoni

otsuse vaidlustamise vaidealluvuse osas oleksid õiged (millega kaebaja ei nõustu), ei muudaks

see halduskohtu otsuses toodud järeldusi kutsekomisjoni vaidealluvuse üle ebaõigeks. Kuna

vastustaja liitis hindamis- ja kutsekomisjoni otsustele esitatud vaided kokku, oleks tulnud

lähtuda KutS-s ja KAK p-s 5.3 sätestatust ning liidetud vaie tuli läbi vaadata kutsekomisjonil.

Kaebaja ei nõustu vastustaja seisukohaga, et KutS § 18 lg 2 p-s 7 nimetatud kaebust ja HMS-s

nimetatud vaiet ei saa samastada. Kuigi KutS ja KAK räägivad kutsekomisjonile kaebuse

esitamisest, siis sisuliselt on silmas peetud vaide lahendamist. Vaideotsus tuleb tühistada ka

põhjusel, et see on sisuliselt õigusvastane – kuna kutsekomisjoni otsus on õigusvastane, on seda

ka otsus selle kehtetuks tunnistamata jätmise kohta.

Halduskohus on mõistnud põhjendatult kaebaja menetluskulud vastustajalt välja ja kaebuse

rahuldamise ulatusega õigesti arvestanud. Kohus rahuldas kaebaja põhilised nõuded, millega

kaebaja saavutas kaebuse peamise eesmärgi. Selgusetuks jääb, mille põhjal vastustaja järeldab,

et R. Lubi ekspertarvamusega seonduv menetluskulu mõisteti kaebaja kasuks välja. Kohus ei

ole selgitanud, kas välja mõistetud 10 000 euroga on hõlmatud ekspertarvamuse tellimisega

seonduv menetluskulu. Ebaõige on väide, et kaebaja esindaja kulud ei ole käsitatavad kaebaja

kuludena. Menetluskulude hüvitamist ei välista see, et vastavalt kokkuleppele tasus kulud

kaebaja eest muu isik. Seejuures piisab, et arved on kolmandale isikule väljastatud, arvetelt

nähtub, et seal märgitud kulud seonduvad konkreetse vaidlusega ning arved on kohtule esitatud.

13. X palub 25.08.2022 vastuapellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu

14.07.2022 otsus osas, milles kohus jättis kaebuse rahuldamata ja teha tühistatud osas uus otsus,

millega rahuldada kaebus täies ulatuses ning jätta menetluskulud vastustaja kanda.

Halduskohus on hindamisstandardi p-i 2.3 õiguspärasuse kontrollimisel tuginenud

asjakohatutele põhjendustele. Hindamisstandardi p-i 2.3 kui üldkorralduse normi õiguspärasus

ei sõltu asjaolust, kas ja kuidas EKHÜ faktiliselt üldkorraldust rakendas, s.o, kas kaebaja

kutsevestluse küsimusi hindas faktiliselt 2 või rohkem komisjoni liiget. Hindamisstandardi p-i

2.3 õiguspärasus on jäänud sisuliselt ja nõuetekohaselt kontrollimata.

Halduskohus kohaldas hindamisstandardi p-i 2.3 ebaõigesti. Hindamisstandardi p 2.3 on KutS

§ 19 lg-ga 3 vastuolus. Hindamisstandardi p-st 2.3 tuleneb erinevalt KutS § 19 lg-s 3 sätestatud

kolmeliikmelises koosseisus hindamise nõudest, et vestluse iga küsimuse hindamiseks piisab

kahe hindamiskomisjoni liikme hinnangust ning koondhinnang antakse hinnangu andnud

komisjoni liikmete ehk samade inimeste konsensuse alusel. Kui hindamine põhineb juba kasvõi

osaliselt vaid kahe komisjoni liikme hinnangul, ei ole KutS § 19 lg-s 3 sätestatud laiapõhjalisuse

ja objektiivsuse nõue täidetud, kuna ühe komisjoni liikme hinnang omandab lubatust suurema

kaalu ning antav hinnang suurema subjektiivsuse. Põhjendatud ei ole ka seisukoht, et kui

erinevaid küsimusi hindavad erinevad komisjoni liikmed (nt iga küsimust 1‒2 erinevat

komisjoni liiget, mistõttu protsessis osaleb kokku vähemalt 3 komisjoni liiget), siis on vähemalt

kolmeliikmelises koosseisus hindamise nõue täidetud.

EKHÜ poolt 04.05.2022 kinnitatud hindamisstandardi p-i 2.3 alapunkti „Tulemus“ p-d 1 ja 2

on osaliselt õigusvastased ning tuleb tühistada. Kaebaja poolt 18.09.2020 hindamisstandardi

õigusvastasuse kohta esitatud põhjendustel on õigusvastane ka 05.04.2022 kinnitatud

3-21-3028

12(18)

hindamisstandard.

Kuivõrd

uue

hindamisstandardi

kinnitamisega

on

18.09.2020

hindamisstandard eelduslikult osutunud kehtetuks, kuid kohustamiskaebuse rahuldamisel ja

taotluse uuel läbivaatamisel peaks vastustaja lähtuma kehtivast hindamisstandardist, on

kaebajal õigustatud huvi kehtiva hindamisstandardi vastava punkti kehtetuks tunnistamiseks.

Kaebaja ei nõustu halduskohtu järeldusega, et hindamiskomisjoni 04.11.2021 otsus ning seega

kaebaja suhtes läbi viidud kutsevestluse hindamine ei pruugi olla õigusvastane. Kohus on

ebaõigesti leidnud, et kutsevestluse hindamine on KutS § 19 lg-ga 3 kooskõlas. Kutsevestluse

küsimuste põhjal antud hinnang põhineb vaid kahe komisjoni liikme antud hinnangul ning

kokkuvõttes kujunenud koondtulemus on üksnes vastavate hinnangute alusel kujunenud

aritmeetiline (matemaatiline) tehe, mille puhul ei ole arvestatud täiendavate hinnangutega.

Halduskohus on hindamise kohta järelduste tegemisel rikkunud ka menetlusõigusnorme,

rajades oma järelduse kontrollimata ja vastustaja poolt tõendamata asjaolule, et erinevaid

küsimusi hindasid 2 erinevat komisjoni liiget. Vastustaja ei ole hindajate nimesid esile toonud

ega

tõendanud,

et

erinevaid

küsimusi

hindasid

erinevad

komisjoni

liikmed.

Hindamiskomisjonis läbi viidud hindamine ei toimunud erapooletult (esimees J. Kiik ei olnud

sõltumatu). Kohus jättis kaebaja seisukohad hindamise erapoolikuse kohta käsitlemata.

Halduskohus pole käsitlenud kaebaja väiteid, et Poordi tn 5 eksperthinnangu eest on antud

põhjendamatult vähe punkte ning hindamiskomisjoni otsusel on raske põhjendamispuudus.

14. MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing palub 26.09.2022 vastuses jätta

vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

Hindamisstandardi p 2.3 ei ole vastuolus KutS § 19 lg-ga 3. Kutsekomisjoni 04.05.2022

otsusega kinnitatud hindamisstandardi p 2.3 „Tulemus“ p-i 1 sõnastus ei ole muutunud,

võrreldes kutsekomisjoni 18.09.2020 otsusega kinnitatud hindamisstandardi p 2.3 „Tulemus“

p-i 1 sõnastusega. Ainsa muudatusena on läbivalt sõna „eksperthinnang“ asendatud sõnaga

„näidistöö“. Samuti ei ole muutunud KutS § 19 lg 3 sõnastus. Kui kutsekomisjoni 18.09.2020

otsusega kinnitatud hindamisstandardi p 2.3 ei ole vastuolus KutS § 19 lg-ga 3, siis ei ole ka

kutsekomisjoni 04.05.2022 otsusega kinnitatud hindamisstandardi p 2.3 vastuolus KutS § 19

lg-ga 3.

KutS § 19 lg 3 järgi peab hindamiskomisjon koosnema vähemalt kolmest liikmest, kuid seda

nõuet ei saa tõlgendada selliselt, et iga kutsealase vestluse teemat või igale eksamiküsimusele

antud vastust peaks hindama vähemalt kolm hindamiskomisjoni liiget. Seega ei ole põhjendatud

kaebaja käsitlus, mille kohaselt oleks iga küsimust (vestluse teemat) pidanud hindama ka

kolmas komisjoni liige. Põhjendamatu on väide, et hindamine ei toimunud erapooletult.

Hindamist ei saa vaidlustada väitega, et näidistööle on antud põhjendamatult vähe punkte.

Vestluse küsimusele antud vastuse ja näidistööna esitatud eksperthinnangu hindamisel ei

kohaldu HMS §-s 56 toodud nõuded. Hindamiskomisjoni liige ega hindamiskomisjon ei

pidanud esitama üksikasjalikke põhjendusi selle kohta, miks ta andis just sellised hindepunktid.

Hindamiskomisjon on toonud lühidalt välja põhilised vead, mis on põhjendamiseks piisav.

Kaebaja ei ole esitanud asjaolusid, mis võimaldaks asuda seisukohale, et hindamine oleks

ilmselgelt ebaadekvaatne või väljuks lubatava subjektiivse hindamise ulatusest.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-21-3028

13(18)

15. Ringkonnakohus

rahuldab

EKHÜ

apellatsioonkaebuse

esimese

kohtuastme

menetluskulude jagamist puudutavas osas, tühistab halduskohtu otsuse resolutsiooni p-i 4 ja

teeb

ise

vastavas

osas

uue

otsuse.

Muus

osas

jäävad

apellatsioonkaebus

ja

vastuapellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid

ringkonnakohus muudab halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse

põhjendustele.

I

16. Asjas on esitatud EKHÜ 18.09.2020 hindamisstandardi p 2.3 osalise tühistamise nõue.

Puudub vaidlus, et praeguseks on see kehtivuse kaotanud, kuna EKHÜ on 04.05.2022

kehtestanud uue hindamisstandardi (dtl 1045 jj), mille p 2.3 on regulatsiooni poolest siiski

samasisuline. Kaebaja on 02.06.2022 menetlusdokumendis (dtl 1035 jj) esitanud taotluse

tühistada 04.05.2022 hindamisstandardi p 2.3 osaliselt või alternatiivselt minna 18.09.2020

hindamisstandardi p 2.3 osalise tühistamise nõudelt üle viidatud sätte osalise õigusvastasuse

tuvastamise nõudele. Halduskohus jättis otsuse resolutsiooni p-ga 3 kaebuse EKHÜ 18.09.2020

hindamisstandardi p 2.3 osalise tühistamise nõudes rahuldamata ja selgitas otsuse põhjendustes

(p 19), et kuna kaebaja nõue jääb rahuldamata, et pea kohus vajalikuks asuda kaebust vastavas

osas muutma ega analüüsida kohtumenetluse ajal kehtestatud uut standardit.

17. Ringkonnakohtu hinnangul ei sõltu kaebuse muutmise taotluse lahendamine nõude

rahuldamise perspektiivist. Kuna kaebuses esitatud üldkorralduse osalise tühistamise nõue on

akti kehtivuse kaotamise tõttu muutunud eesmärgituks, on kaebaja põhjendatult taotlenud

üleminekut jätkutuvastuskaebusele ja see taotlus tuleb rahuldada. Riigikohus on 28.10.2020

määruses haldusasjas nr 3-20-580 (p 12) selgitanud, et õigusvastasuse tuvastamise nõudele

üleminek HKMS § 152 lg 2 alusel teenib ressursside otstarbeka kasutamise eesmärki olukorras,

kus kohus ja menetlusosalised on kohtuasja menetluse käigus olulise osa vaidluse

lahendamiseks vajalikust tööst ära teinud. Samuti on säte abiks kaebajale, kes on valinud oma

õiguste kaitseks õigel ajal õige õiguskaitsevahendi, kuid kelle esitatud nõuet pole temast

sõltumatult muutunud asjaolude tõttu enam võimalik rahuldada. Nende eesmärkide valguses ei

ole kohus, kes otsustab kaebuse muutmise lubatavuse üle HKMS § 152 lg 2 alusel, seotud

tuvastamiskaebuse esitamise piirangutega, mis on sätestatud HKMS § 45 lg-s 2.

Ringkonnakohtu hinnangul on tuvastamisnõudele üleminek praegusel juhul lubatav ja

otstarbekas – kaebaja on õigusvastasuse tuvastamist taotlenud ja see on tema õiguste kaitseks

vajalik (HKMS § 152 lg 2). Arvestades seda, et ka n-ö uue ja kehtiva hindamisstandardi

regulatsioon on sisuliselt sama, mis praeguses asjas vaidlustatul, ning kaebaja taotluse uuel

läbivaatamisel tuleks vastustajal lähtuda kehtivast hindamisstandardist, saaks kaebaja

tuvastamiskaebuse rahuldamisel loota, et vastustaja ei korda kaebaja vestluse hindamisel vigu,

mis tingisid varasema akti õigusvastasuse. Eelneva põhjal loeb ringkonnakohus kaebuse

esitatuks ja lahendab apellatsioonkaebuse EKHÜ 18.09.2020 hindamisstandardi p 2.3 osalise

õigusvastasuse tuvastamise nõudes. Kaebuse täiendamist uue nõudega ei pea ringkonnakohus

vajalikuks põhjusel, et kaebaja õigused on piisavalt kaitstud ka jätkutuvastuskaebusele

ülemineku puhul.

18. 18.09.2020 hindamisstandardi p 2.3 oli vaidlustatud osas õiguspärane. Vara hindaja, tase 7

hindamisstandardi p 2.3 osa Tulemus p 2 kohaselt hindab taastõendaja suulise kutsealase vestluse

iga küsimust vähemalt kaks hindamiskomisjoni liiget. Koondhinnang igale küsimusele antakse

hinnangu andnud hindamiskomisjoni liikmete poolt konsensuse alusel, selle puudumisel

otsustab

hindamiskomisjon.

Koondhinnangu

esitatud

eksperthinnangutele

annab

hindamiskomisjon konsensuse alusel. Kutsealase vestluse protokollist (dtl 17) nähtub, et igale

küsimusele on hinde andnud kaks hindajat ning lõplik hinne kujunes kahe hindaja antud

3-21-3028

14(18)

punktisummade keskmise hinde tulemusena. Ringkonnakohus jääb 27.05.2022 määruses (p 19)

praeguses asjas esitatud seisukohtade juurde. Kaebaja hinnangul on hindamisstandardi p 2.3

vastuolus KutS § 19 lg-ga 3. KutS § 19 lg 3 kohaselt koosneb hindamiskomisjon vähemalt

kolmest liikmest. Kutsealase vestluse protokolli (dtl 17) kohaselt kuulusid hindamiskomisjoni

Jana Kiik, Eduard Elbrecht, Ene Kolbre, Hartti Tomson, Ülleke Eerik ja Aarne Akerberg, s.o 6

liiget. Ringkonnakohtu hinnangul viitab KutS § 19 lg 3 sellele, et hindamiskomisjon tervikuna

peab koosnema vähemalt 3 liikmest. See nõue oli praegusel juhul täidetud (vt ka vara hindaja,

tase 7 hindamisstandardi p 1.2 teine lause, KAK p 10.1 ning hindamiskomisjoni töökorra p

3.1). Asjaolu, et igale küsimusele antud vastust hindas üksnes kaks komisjoni liiget, ei too kaasa

otsuse õigusvastasust. Hindamiskomisjoni liikmetel oli igaühel võimalik anda hinded kahe

küsimuse vastusele. Hindamiskomisjoni liikmete minimaalne arv (KutS § 19 lg 3) ei tähenda,

et iga liige peaks osalema igale eksamiküsimusele hinnangu andmisel, vaid seda, et

hindamiskomisjoni liikmete antud hinnangute pinnalt kogumis kujuneks kutse taotlejale

antavate punktide summa. Säte ei keela sellist töökorraldust, kus mõnele küsimusele ei anna

hinnangut kogu komisjon, kuid hindamiskomisjoni otsus tervikuna peab olema tehtud vähemalt

kolme liikme poolt ja neist igaühel peab olema komisjoni töös tegelik mõju. Kutsevestluse

helisalvestiselt on kuulda, et vestlusel osalesid aktiivselt kõik 6 komisjoni liiget, ja vastustaja

kinnitusel hindasid vestluse erinevaid küsimusi erinevad komisjoni liikmed. Asjas ei ole esitatud

tõendeid, et vestluse koondhinne oleks kujunenud üksnes kahe sama komisjoniliikme arvamuse

pinnalt ning ringkonnakohus ei pea seda ka hindamisvestluse helisalvestiselt kuuldu ja

hindamiskomisjoni

töökorralduse

alusel

usutavaks.

Kaebaja

esitatud

töid

hindas

hindamiskomisjon konsensuslikult.

II

19. Hindamiskomisjoni 04.11.2021 kutsealase vestluse protokoll ei ole haldusakt ja selle

vaidlustamiseks ei saa esitada tühistamiskaebust. Tegemist on menetlustoiminguga, mille

tulemus ei ole kutsekomisjonile siduv (nt Tallinna Ringkonnakohtu 05.03.2021 otsuse nr 3-20-

231 p 9). Sõltumata sellest, et asjas on esitatud ebaõige nõue, saab hindamiskomisjoni

04.11.2021 menetlustoimingu õiguspärasusele anda hinnangu kutsekomisjoni 08.11.2021

otsuse tühistamiskaebuse raames.

20. Kaebaja leiab, et hindamiskomisjoni 04.11.2021 protokoll oli õigusvastane põhjusel, et

komisjoni töös osales ja seda juhtis erapoolik liige J. Kiik. Ringkonnakohus selle seisukohaga

ei nõustu. Konkureerivat hindamist Poordi tn 5 objekti kohta ei koostanud hindamiskomisjoni

liige J. Kiik (dtl 487 jj), vaid tema kolleegid samast büroost. See asjaolu ei anna automaatset

alust kahelda J. Kiige erapooletuses. Küsimusele nr 5, mis seondus Poordi tn 5 objekti

hindamismeetodi valikuga, andsid mõlemad hindajad sama punktisumma. Seega ei ole võimalik

väita, et kaebajale jäi 7. taseme kutsetunnistus väljastamata üksnes põhjusel, et komisjoni töös

osales J. Kiik, kes kaebaja hinnangul andis talle võrdlusmeetodi valiku eest põhjendamatult vähe

punkte. Lisaks

on

hinnangu

töödele

andnud

hindamiskomisjon

konsensuslikult.

Toimiku materjalidest nähtub ka, et hindamiskomisjoni etteheited ei seondunud üksnes Poordi

tn 5 objekti hindamisel võrdlusmeetodi kasutamisega. Kutsealase vestluse protokollist nähtub,

et kaebajale tehti ka muid etteheiteid peale hindamismeetodi valiku. Kuigi enamik etteheiteid

seondub Poordi tn 5 objektiga, on hindamiskomisjon teinud märkuseid ka Poska tn 26 objekti

kohta. Seega ei saa väita, et kaebajale jäi 7. taseme kutse väljastamata üksnes põhjusel, et J. Kiik

oleks kuidagi saanud mõjutada ülejäänud komisjoni liikmete seisukohta hindamismeetodi

valiku küsimuses (vt ka ringkonnakohtu 27.05.2022 määrus praeguses asjas, p 17).

21. Kaebaja väited koosmõjus asjas esitatud tõenditega annavad aluse asuda siiski seisukohale,

et hindamiskomisjoni koondhinne kaebaja esitatud Poordi tn 5 tööle ja vestluse küsimusele nr

3-21-3028

15(18)

5 ei pruugi olla adekvaatne. Esmalt nõustub ringkonnakohus halduskohtuga, et kaebaja vaiete

läbivaatamine ei toimunud õiguspäraselt ja kutsekomisjon ei ole hindamiskomisjoni poolt antud

hindeid sisuliselt hinnanud (vaata selle kohta allpool), mistõttu puudub asjas kutsekomisjoni

seisukoht hindamiskomisjoni lõpptulemuse õiguspärasuse kohta. Teiseks, isegi kui vaide oleks

läbi vaadanud õige organ ja vaideotsus oleks selles osas õiguspärane, nähtub vaideotsuse

põhjendustest, et tuginetud on I. Rebase ja R. Halapuu 26.11.2021 hinnangule (dtl 143 jj), milles

on üldiselt hinnatud hindamiskomisjoni poolt antud punkte, kuid ei ole esitatud seisukohta selle

kohta, kas kaebaja valitud hindamismeetod Poordi tn 5 objekti hindamisel oli põhjendatud või

mitte ega kokkuvõttes esitatud arusaadavaid vastuväiteid kaebaja väidetele hindamismeetodi

valiku osas. Kaebaja on asjas esitanud riiklikult tunnustatud eksperdi R. Lubi (vara hindaja,

tase 7) ekspertarvamuse (dtl 703 jj) kaebaja koostatud Poordi tn 5 objekti ekspertarvamuse

(hindamisaruanne) kohta. Selle arvamuse kohaselt vastab kaebaja hindamisaruanne

põhimahus vormiliselt (ülesehitus ja sisemine loogika) ja sisuliselt (lähteandmestik, rakendatav

metoodika ning hindamiskäik) standardisarja EVS 875 standardites esitatud nõuetele.

Hindamisaruandes esineb puudusi, mis halvendavad mõnevõrra töö jälgitavust ja selgust, kuid

ei avalda märkimisväärset mõju hindamistulemusele. Tuginedes hindamisaruandes esitatud

lähteandmestikule (töö eesmärk ja lähteandmed, töö koostamisel kasutatud ja lisades esitatud

materjalid)

ning

vara

turuväärtuse

hindamiseks

valitud

metoodika

rakendusele

(hindamiskäigule)

nõustus

R. Lubi

hindamisaruandes esitatud

hindamistulemusega.

Hindamismetoodika valiku osas märkis R. Lubi, et võttes arvesse hindamisaruandes esitatud

võrdlusinfo

valikut

ja

esituse

detailsuse

astet,

on

hindamismetoodika valik

ja

põhjendus asjakohane,

kuid

muude

standardisarja

EVS

standardite

kohaste

hindamismeetodite

mittesobivus/valikust

kõrvalejätmine

on

piisava

põhjalikkusega

argumenteerimata. Hindamisel rakendatava metoodika kirjelduse hindas ta siiski

hindamisaruande koostamise eesmärki silmas pidades esitatuks piisava põhjalikkusega ning

EVS 875 standarditele vastavaks. R. Lubi arvamuse kohaselt on hindamisaruandes hinnatava

vara turuväärtuse hindamiskäik võrdlusmeetodi rakendamise protseduuri etappide kaupa

standardi EVS 875-11:2020 Võrdlusmeetod kohaselt esitatud. Võrdlusmeetodi arvutustabelis

on kohanduste absoluutväärtuste summa arvutamisel tehtud arvutusvigu, mis ei mõjuta

võrdlustehingutele antud kaalude omavahelisi proportsioone ega võrdlustehingutele antavaid

kaale ega avalda seeläbi mõju hindamistulemusele. R. Lubi täiendavas 11.02.2022 selgituses

(dtl 817) on ekspert (erinevalt I. Rebasest ja R. Halapuust) selgitanud, et kutse andja EKHÜ

poolt läbiviidud kutsealasel vestlusel eksperthinnangule nr EE–VAS050121-05 antud nõuetele

vastavust väljendav punktiskoor ei saa olla eksperthinnangu läbivaatuse aruande objektiks,

mistõttu ei ole ka läbivaatuse aruandes sellekohast hinnangut võimalik anda, kuid R. Lubi

hinnangul oli kaebaja Poordi tn 5 objekti eksperthinnangu standardisarja EVS 875 standardite

nõuetele vastavuse seisukohalt kaebajale antud punktiskoor 40 punkti võimalikust 100 punktist

hindamiskomisjoni

poolt

puuduste/vigadena

esitletud

argumente

(turuanalüüs,

hindamismeetodi valik ja rakendamine, hinnangu ülesehitus, hoonestuse kirjeldus) arvestades

põhjendamatult madal. Kommentaariks kaebaja eksperthinnangus hinnatava vara turuväärtuse

hindamisel standardis EVS 875-8:2018 p-s 9.2 kirjeldatud jäägi- ehk residuaalmeetodi

rakendamise osas märkis R. Lubi, et ülalnimetatud standardis on jäägi- ehk residuaalmeetodi

kasutamise kohta osutatud: „Jäägimeetodit kasutatakse maa hindamisel, kui informatsioon

müügitehingute kohta on võrdlusmeetodi rakendamiseks ebapiisav ja puudub aktiivne

rendisuhetel põhinev maaturg. Tihtipeale leiab see rakendust just suuremate ehituslikku

potentsiaali omavate maatükkide puhul, mille kasutusele võtmiseks tuleb olemasolev maatükk

enne tükeldada.“ Kaebaja eksperthinnangus esitatud eksperthinnangu koostajale teadaoleva

turuinfo (müügitehingute andmed 2017‒2018) mahtu arvestades puudus R. Lubi hinnangul

mõistlik põhjendus võrdlusmeetodist erineva hindamismeetodi valimiseks. R. Lubi märkis, et

vara turuväärtuse hindamiseks jäägi- ehk residuaalmeetodi rakendamisel tuleb silmas pidada,

et leitav hindamistulemus võib hindamisel kasutatavatest sisendandmetest (arenduskulud, sh

3-21-3028

16(18)

ehituskulud; ettevõtja kasumiootus, arvutustes rakendatav diskontomäär jm) tulenevalt olla

väga volatiilne ning R. Lubi hinnangul ei ole seetõttu jäägi- ehk residuaalmeetodi puhul

tegemist võrdlusmeetodi suhtes enameelistatud hindamismeetodiga. Sellele osutatakse

selgesõnaliselt ka standardis EVS 875-8:2018.

22. Eelnevast tulenevalt leiab ringkonnakohus, et ehkki hindamismeetodi valiku küsimus ei

olnud ainus vajakajäämine kaebaja Poordi tn 5 eksperthinnangus (vt lisaks R. Lubi etteheited

põhjendamispuuduste kohta), võis hindamiskomisjoni hinnang hindamismeetodi valikule

(küsimus nr 5) ja tööle antud koondhinne olla siiski liialt madalalt hinnatud. Ka

kohtumenetluses ei ole vastustaja esitanud veenvaid argumente, mis kaebaja väited

hindamismeetodi valiku põhjendatusest ümber lükkaks. Seega on kaebaja esitanud kaaluka

põhjuse, miks kutsekomisjon pidanuks kaebaja eksamitulemust sisuliselt eriti põhjalikult

kontrollima (kontrolli kohustus on kutsekomisjonil ka siis, kui hindamiskomisjoni hinnangule

pole vaiet (veel) esitatud). Seda aga ei tehtud. Hindamistulemus võis oluliselt mõjutada

lõppotsust.

III

23. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kutsekomisjoni 08.11.2021 otsus on

õigusvastane ja tuleb tühistada.

24. Ringkonnakohus on 05.03.2021 otsuses nr 3-20-231 (p 9) selgitanud, et Riigikohtu

praktikast tuleneb selgelt, et kutsekomisjon on ka ilma hindamiskomisjoni otsuse peale kaebust

(vaiet) saamata kohustatud KutS § 18 lg 2 p-s 6 antud pädevuse teostamisel kontrollima omal

algatusel hindamiskomisjoni otsust sisuliselt. Kutsekomisjon peab kontrollima, kas

hindamiskomisjon on hinnanud kutseeksamit õigesti (vt Riigikohtu 28.05.2014 otsus

haldusasjas nr 3-3-1-18-14, p-d 11 ja 13). Viidatud Riigikohtu lahendist ei saa järeldada, et

hindamiskomisjoni hindamise tulemused piiravad kutsekomisjoni otsustusõigust hinnangulistes

küsimustes. Kutsekomisjon kontrollib hindamiskomisjoni otsust nii omal algatusel kui ka vaide

alusel (vt KutS § 18 lg 2 p 7). Mõlemal juhul tuleb välja selgitada, kas hindamiskomisjon hindas

kutseeksamit õigesti. Kutsekomisjoni pädevus ja volitused hindamiskomisjoni otsuse omal

algatusel kontrollimisel ei erine kutsekomisjoni pädevusest ja volitustest vaide läbi vaatamisel,

mistõttu saab lähtuda vaidemenetluse põhimõtetest ja regulatsioonist. Vaideorgan saab seega

vaidlusaluse küsimuse lahendada ka ise, kui vaideorganil on õigus lõplik haldusakt anda.

Vastustaja tõlgenduse korral (kutsekomisjon hindab hindamiskomisjoni otsust üksnes siis, kui

on esitatud vaie) ja kutsekomisjoni kutse andmise otsuse tegemisel enne hindamiskomisjoni

tulemuste suhtes esitatava vaide tähtaja möödumist (nagu oli toimitud praegusel juhul) muutub

kutsekomisjonilt sisulise hinnangu saamine (ja ühtlasi KutS § 18 lg 2 p 6 ülesande sisuline

täitmine) pelgalt illusoorseks.

25. Praeguses asjas puudub vaidlus selles, et kutsekomisjon ei ole hindamiskomisjoni otsust

sisuliselt hinnanud. Nii on 30.11.2021 vaideotsuses (dtl 135 jj) asutud selgesõnaliselt ekslikule

seisukohale, et: „Hindamiskomisjoni otsus on HMS § 52 lg 1 p 2 kohane eelhaldusakt, millega

tehakse õiguslikult siduvalt kindlaks kutse taotleja kompetentsus. Kutsekomisjon on kutse

andmise või mitteandmise otsuse tegemisel õiguslikult siduvalt seotud hindamiskomisjoni

hinnanguga kutse taotleja kompetentsusele (st hindamiskomisjoni otsusega kutsealase vestluse

sooritatuks või mittesooritatuks lugemise kohta).“ Kuna kutsekomisjon on lähtunud valest

eeldusest ja jätnud täitmata oma kontrollikohustuse ning kaebaja on asjas esitanud põhjendatud

kahtluse, et temaga läbi viidud vestlust ja Poordi tn 5 objekti hindamistööd on vähemalt osaliselt

hinnatud ebaõigesti ning see võib viia erinevale lõpptulemusele, on kutsekomisjoni 08.11.2021

3-21-3028

17(18)

otsus õigusvastane ja tuleb tühistada. Seetõttu on põhjendatud ja tuleb rahuldada ka kaebaja

kohustamisnõue.

IV

26. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega (otsuse p 14), mille kohaselt

on vaide lahendanud ja vaideotsuse teinud hindamiskomisjoni tulemuste vaidlustamise osas

vale organ (kutsekomisjoni asemel EKHÜ juhatus) ja seetõttu tuli vaideotsus tühistada.

Kutsekomisjoni otsuse vaidlustamise osas on EKHÜ asunud ebaõigele seisukohale, nagu

puuduks kutsekomisjonil õigus ja pädevus hindamiskomisjoni tulemuste kontrollimiseks.

Seetõttu on vaideotsuse õigusvastane ka sisuliselt. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks

halduskohtu otsuse põhjendusi selles küsimuses korrata (HKMS § 201 lg 4). Kaebaja

kohustamisnõude rahuldamise tõi kaasa kutsekomisjoni 08.11.2021 otsuse tühistamine kohtu

poolt, mitte vaideotsuse tühistamine.

V

27. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja halduskohtu otsus tühistada menetluskulude jagamist

puudutavas osas. Halduskohus mõistis otsuse resolutsiooni p-s 4 EKHÜ-lt kaebaja kasuks välja

menetluskulud summas 10 000 eurot ja jättis muus osas menetlusosaliste menetluskulud nende

endi kanda. Halduskohtu otsuse p 21 kohaselt võttis kohus seejuures arvesse asja mahtu ja

keerukust ning seda, et osa kaebuse nõuetest jäi rahuldamata.

28. HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud

menetluskulud. Kulude väljamõistmine vastaspoolelt peab olema põhjendatud sisuliselt.

Arvesse tuleb võtta läbitöötamist vajavate materjalide mahukust ja asja keerukust, menetluse

kestust ja kaalul olevaid huvisid (nt Riigikohtu 03.05.2017 otsus nr 3-3-1-80-16, p 35). Vajalike

ja põhjendatud menetluskulude suurus on eeskätt hinnanguline, mitte arvestuslik, ning kulude

suurus tervikuna ei tohiks olla vaidluse iseloomu ja tähtsust arvestades ilmselgelt ülepaisutatud

(vt Tallinna Ringkonnakohtu 21.06.2018 otsus nr 3-18-752, p 19; 13.11.2018 otsus nr 3-18-

1570, p 17).

29. Kaebaja taotles halduskohtus 12 619,50 euro suuruse menetluskulu hüvitamist, sh riigilõiv

kaebuse ja esialgse õiguskaitse taotluse esitamise eest kokku 40 eurot, kaebaja kaasatud

eksperdi R. Lubi ekspertarvamuse 220207-01A koostamise kulu 500 eurot ja esindajakulu

12 079,50 eurot (koos käibemaksuga). Ringkonnakohtu hinnangul on kaebaja esimese

kohtuastme esindajakulud ülepaisutatud – haldusasi ei ole niivõrd mahukas ja keerukas, et

õigustada taotletud suuruses kulusid (vastustaja esindajakulud olid näiteks oluliselt väiksemad:

3024 eurot (koos käibemaksuga). Lähtudes lisaks sellest, et halduskohus on rahuldanud ca 1/2

kaebaja nõuetest, on ringkonnakohtu hinnangul kaebaja esimese kohtuastme põhjendatud

menetluskulud 5000 eurot (koos käibemaksuga). See on samas suurusjärgus teistes

samalaadsetes vaidlustes põhjendatuks peetud esindajakuludega (vrd nt Riigikohtu 28.12.2021

otsus nr 3-17-1994, p 32). Menetluskulude hüvitamist menetlusosalisele ei välista see, kui tema

eest kandis need muu isik (HKMS § 109 lg 5). Kaebaja eest on menetluskulud kandnud tema

tööandja Xxx. Erinevalt kuni 31.12.2011 kehtinud HKMS-i ajal kujundatud praktikast (nt

Riigikohtu 15.10.2013 otsus nr 3-3-1-35-13, p 30; 03.12.2012 otsus nr 3-3-1-47-12, p 31) ei

tule kehtiva seaduse alusel tõendada kulude kandjale hüvitamist (nt Tallinna Ringkonnakohtu

02.02.2023 otsus nr 3-17-2591, p 40). Kaebajale kulude kandmise kohustuse tekkimist HKMS

§ 109 lg 11 mõistes tõendavad Xxx-le väljastatud arved. Eelnevat arvestades tuleb koos

esimeses kohtuastmes tasutud riigilõivuga menetluskuludena vastustajalt kaebaja kasuks välja

mõista 5040 eurot.

3-21-3028

18(18)

30. Väljakujunenud kohtupraktikast tulenevalt jäävad EKHÜ kui haldusorgani esindajakulud

tema enda kanda (vt ka Riigikohtu 21.06.2012 otsus nr 3-3-1-26-12, p 30). Võtnud endale

vabatahtliku avaliku ülesande täitmise, allutas vastustaja ennast haldusorgani kohta käivatele

sätetele nii õiguste kui ka kohustuste ja vastutuse osas (nt Tallinna Ringkonnakohtu 17.04.2019

otsus nr 3-17-1994, p 27; 06.12.2019 otsus nr 3-18-1189, p 19).

VI

31. Kuna kaebaja vastuapellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad tema apellatsiooniastme

menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja menetluskulud jäävad tema enda kanda vastavalt

ülalviidatud kohtupraktikale.

VII

32. Kohtuotsuse avaldamisel tuleb kaebaja nimi asendada tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3).

(allkirjastatud digitaalselt)