2-19-4494/69 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margo Klaar, Imbi Sidok-Toomsalu, Ele Liiv

Otsuse tegemise aeg ja koht

03.03.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-4494

Kohtuasi

Tallinna

linna

hagi

X

vastu

võla

ja

viivise

väljamõistmiseks ning X, C, Z, Q ja W vastu üüritud

eluruumi tagastamiseks

X

vastuhagi

Tallinna

linna

vastu

üürilepingu

ülesütlemise tühisuse ja üürilepingu pikenemise

tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.09.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinna linna apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

5019,15 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Tallinna linn, lepinguline esindaja MA

Kostja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Olga Väina

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Keelduda Tallinna linna poolt 29.10.2021 esitatud tõendite vastuvõtmisest.

2. Lugeda maakohtu menetluses Tallinna linna hagihinnaks 8519,15 eurot.

3. Harju Maakohtu 30.09.2021 otsus tühistada osas, milles maakohus jättis üüri ja

kõrvalkulude nõude rahuldamata ja rahuldada hagi osaliselt vastavalt kehtiva

resolutsiooni terviktekstile.

4. Harju Maakohtu 30.09.2021 otsus on jõustunud osas, milles maakohus jättis

rahuldamata Tallinna linna nõude X vastu eluruumi tagastamiseks kohustamiseks

ja eluruumi kasutatavate isikute väljatõstmiseks (maakohtu otsuse resolutsiooni p

2), tuvastas, et Tallinna linna ja X vahel on sõlmitud tähtajatu üürileping (maakohtu

otsuse resolutsiooni p 3) ja jättis rahuldamata X nõude üürilepingu pikendamiseks

(maakohtu otsuse resolutsiooni p 4).

5. Tallinna linna apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

2-19-4494

6. Kohtuotsuse resolutsiooni terviklik sõnastus:

6.1. Rahuldada hagi ja vastuhagi osaliselt.

6.2. Välja mõista X-lt Tallinna linna kasuks üüri ja kommunaalmaksete võlgnevus

2681,84 eurot perioodi 12.01.2018 kuni 31.12.2019 eest.

6.3. Jätta rahuldamata Tallinna linna nõue X vastu eluruumi Tallinnas Raadiku

8A/2-140 tagastamiseks kohustamiseks ja eluruumi kasutavate X, C, Z, Q ja W

koos varaga väljatõstmiseks.

6.4. Tuvastada, et Tallinna linna ja X vahel on sõlmitud tähtajatu üürileping.

6.5. Jätta rahuldamata X nõue Tallinna linna vastu üürilepingu pikendamiseks.

6.6. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Menetluse käik

1. Tallinna linn (hageja) esitas 25.03.2019 Harju Maakohtule hagi X (kostja) vastu võla ja

viivise väljamõistmiseks ning kostja, C, Z, Q ja W vastu üüritud eluruumi tagastamiseks.

2. Kostja esitas 03.04.2019 hagi OÜ Raadiku Arendus vastu üürilepingu ülesütlemise

tühistamiseks ja üürilepingu pikendamiseks (tsiviilasja nr 2-19-5218).

3. Maakohus liitis 21.08.2019 määrusega tsiviilasjad nr 2-19-4494 ja nr 2-19-5218 ühte

menetlusse ja luges tsiviilasja numbriks 2-19-4494 ning käsitas kostja hagi käesolevas

tsiviilasjas esitatud vastuhagina.

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

4. Hagiavalduse kohaselt on hageja vastavalt rendilepingule nr 4-1.28/71 OÜ Raadiku Arendus

omandis olevate Tallinnas Raadiku 8 kinnistutel asuvate korterelamute rentnik. Rendilepingu

alusel annab hageja üürile Raadiku 8 korterelamutes, sh Raadiku 8a/2 elamus paiknevaid

eluruume, tehes eluruumide üürilepingute sõlmimise, muutmise, lõpetamise ja vaidlustamise

küsimustes koostööd rendileandja ja viimase lepingupartneri AS-ga ISS Eesti.

5. Hageja ja kostja sõlmisid 01.07.2013 tähtajalise eluruumi üürilepingu nr ISS-1392, millega

anti kostja kasutusse Raadiku 8a/2-140 eluruum. Üürilepingu p 9 ja üürilepingu tingimuste p

6.1-6.3 ja p 7.1-7.7 kohaselt oli kostjal kohustus igakuiselt tasuda kokkulepitud üür 159,36 eurot

(1,92 eurot/m2) ja eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud (s.h maamaks, elekter, küte, vesi

ja kanalisatsioon, jäätmekäsitlus, kindlustus ning heakorrateenus).

2-19-4494

6. Kostja ei täitnud lepingust tulenevaid rahalisi kohustusi nõuetekohaselt. Hageja ütles

11.01.2019 lepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 319 lg 1 p 2 ja üürilepingu tingimuste p 21.5

alusel erakorraliselt üles. Kostja oli lepingu ülesütlemise seisuga viivituses kolmel järjestikusel

kuul tasumisele kuuluva üüri või kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega, mis andis

hagejale aluse üürilepingu ülesütlemiseks. Kostja rikkus lepingut tahtlikult või vähemalt raskelt

hooletult, sest tsiviilasjas nr 2-16-16864 tunnistas kostja rahalise kohustuse olemasolu, kuid ei

tasunud otsusega väljamõistetud võlga hagejale täies ulatuses. Hageja pidi pöörduma otsuse

täitmiseks kohtutäituri poole. VÕS § 116 lg 2 sätestatud eelduste esinemisel on hagejal õiguslik

alus lepingust erakorraliseks taganemiseks VÕS § 196 lg 2, § 313 lg 1 ja § 316 lg 1 alusel.

Ülesütlemisavalduse toimetas kohtutäitur kostjale kätte 29.01.2019.

7. Ülesütlemise seisuga oli kostja võlg 3670,75 eurot. Kostjal olid tasumata järgmised arved:

1) märts 2018 arve nr 1803-1108121408 – 312,29 eurot; 2) aprill 2018 arve nr 1804-

1108121408 – 351,91 eurot; 3) mai 2018 arve nr 1805-1108121408 -290,98 eurot: 4) juuni

2018 arve nr 1807-1108121408 – 269,30 eurot; 5) juuli 2018 arve nr 1807-1108121408 –

262,79 eurot; 6) august 2018 arve nr 1808-1108121408- 267,83 eurot; 7) september 2018 arve

nr 1809-1108121408 – 258,50 eurot; 8) oktoober 2018 arve nr 1810-1108121408 – 260,09

eurot; 9) november 2018 arve nr 1811-1108121408 – 296,47 eurot; 10) detsember 2018 arve nr

1811-1108121408 – 330,70 eurot; 11) jaanuar 2019 arve nr 1901-110812140 – 361,49 eurot;

12) veebruar 2019 arve nr 1901-1108121408 – 408,40 eurot; 13) märts 2019 arve nr 1903-

1108121408 – 346,40 eurot. Hageja nõuded olid ülesütlemise ajaks muutunud sissenõutavaks,

kuna tasumist oli hagejal õigus nõuda jooksva kalendrikuu viimaseks kuupäevaks.

8. Hageja on arvestanud kostja arvete tasumisega hilinemisel viivist. Kui kostjalt laekunud

summadest ei jätkunud kõigi maksete tasumiseks, loeti lepingu tingimuste p 7.4 järgi vastavasse

järku kuuluvad eri maksed tasutuks proportsionaalselt. Esmajärjekorras loeti tasutuks

kogunenud viivis ja seejärel kõrvalkulud ning üür, alustades varasemast kuust (p 7.5).

9. Kostja ei vaidlustanud ülesütlemisavaldust 30 päeva jooksul alates ülesütlemisavalduse

saamisest (VÕS § 329 lg 2) ja eluruumi üürilepingu tingimuste p-de 22.1–22.3 ja VÕS § 334

lg 1 alusel ei tagastanud eluruumi. Kostja oleks saanud ülesütlemisavalduse saamise järgselt

nõuda VÕS § 326 lg 2 järgi üürilepingu pikendamist. Seega on kostja valdus ebaseaduslik ja

hagejal on alus nõuda eluruumi tagastamist enda valdusesse ja vabatahtliku tagastamata jätmise

korral nõuda otsuse täitmise viisi kindlaksmääramist tsiviilkohtu menetluse seadustiku (TsMS)

445 lg 1 alusel, milleks on kostja ja koos temaga eluruumi kasutavate isikute väljatõstmine

eluruumist koos neile kuuluva varaga. Üürilepingu p 11 kohaselt kasutavad kostjaga koos

eluruumi tema lapsed C, Z, Q ja W.

10. Hageja täpsustas nõuet korduvalt seoses võla suurenemisega. Hageja palus 25.03.2019

esitatud hagiavalduses kostjalt välja mõista seisuga 28.02.2019 põhivõla 3798,35 eurot, viivise

357,26 eurot ja tuleviku viivise. Hageja täpsustas 18.04.2019 nõuet – seisuga 01.04.2019

põhivõlg 4425,55 eurot ja viivis 540,81 eurot. Hageja täpsustas 10.01.2020 nõuet – seisuga

31.12.2019 põhivõlg 6211,61 eurot ja viivis 379,49 eurot. Hageja täpsustas 29.05.2020 nõuet –

seisuga 31.12.2019 põhivõlg 4768,54 eurot ja viivis 250,61 eurot. Hageja soovis 17.11.2020

menetlusdokumendis suurendada nõuet ja palus mõista kostjalt välja 01.11.2020 seisuga

põhivõlg 7137,49 eurot ja seisuga 31.12.2019 viivis 250,61 eurot (maakohus jättis 18.11.2020

määrusega hageja 17.11.2020 taotluse rahuldamata).

2-19-4494

Kostja vastuväited ja vastuhagi

11. Kostja esitas 03.04.2019 vastuhagi, milles palub tuvastada üürilepingu ülesütlemise tühisus

ja pikendada üürileping.

12. Kostja sõlmis 17.08.2011 hagejaga üürilepingu. Üürilepingu ülesütlemisavaldusega

kohustati kostjat tagastama hagejale Raadiku tn 8A/2-140 asuv eluruum hiljemalt 31.02.2019

ja eluruumi tagastamata jätmisel määrati otsuse täitmisena kostja eluruumist väljatõstmine koos

eluruumi kasutavate isikutega (kostja lapsed).

13. Alates 2014. aastast ei ole üürilepingut pidevate kohtuvaidluste tõttu pikendatud. Kostja

pöördus 15.02.2019 üürikomisjoni üürilepingu ülesütlemise tühistamiseks. Üürikomisjon jättis

kostja avalduse menetlusse võtmata, kuna vaidluse lahendamine ei kuulu üürikomisjoni

pädevusse.

14. Tsiviilasjas nr 2-16-16864 kostjalt väljamõistetud 1318,81 eurot on tasutud.

15. Kostja pöördus hageja poole võla ümberarvutuse tegemiseks, kuna 4003,18 eurot ei ole

põhjendatud ja arvutused ei ole õiged. Kostja arvestuse kohaselt esitas hageja 2018 arveid

3641,69 euro ulatuses ja kostja tasus kommunaalteenuste eest 1699,55 eurot.

16. Kostja möönab, et oli võlgu, ta ei tasunud arveid, kuna kaotas töö. Kostja võttis end töötuna

arvele ja tegi avalduse toimetulekutoetuse saamiseks. Kostja sai toetust kuni augustini 2018,

mis tasuti otse OÜ-le Raadiku Arendus.

Hageja vastuväite vastuhagile

17. Kuivõrd kostja arveid ei tasu, siis ei ole arusaadav, kuidas rikub üürilepingu ülesütlemine

kostja õiguseid. Hageja hinnangul puudub kostjal alus ja hagejal huvi üürilepingu

pikendamiseks ja eluruumi kasutamise jätkamiseks. Hageja ütles üürilepingu üles, kuna kostja

võlgnevus ületas kolme kuu üürisumma. Seega oli hagejal mõjuv põhjus üürilepingu

ülesütlemiseks – pikaajaline ja oluline lepingurikkumine. Kostjale anti igas järgnevas arves

täiendav tähtaeg võla tasumiseks. Üürilepingu ülesütlemise seisuga oli kostja võlg 3798,35

eurot. Kostja ei vabane lepingust tulenevate kohustuste täitmisest vaid põhjusel, et tal on rasked

ajad. Pooled on üürilepingu ülesütlemise üle vaielnud alates 2014. aastast. Kostja saaks nõuda

üürilepingu pikendamist vaid juhul, kui oleks üürivõla tasunud enne üürilepingu ülesütlemist,

seda kostja tõendanud ei ole.

Maakohtu otsus

18. Maakohus jättis 30.09.2021 otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas osaliselt vastuhagi.

Maakohus tuvastas, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud tähtajatu üürileping, ja jättis

rahuldamata kostja nõude üürilepingu pikendamiseks. Menetluskulud jättis maakohus poolte

endi kanda.

19. Pooled vaidlesid selle üle, kas kostjal on kohustus tasuda hagejale põhivõlg ja viivis hageja

märgitud suuruses ning kas hageja on kostjaga üürilepingu kehtivalt üles öelnud ja võib nõuda

kostja ning temaga koos elavate isikute hagejale kuuluvast eluruumist väljatõstmist.

20. Maakohus menetles hageja võlanõuet kostja vastu perioodil 12.01.2018–31.12.2019.

2-19-4494

21. Maakohus tuvastas, et poolte vahel oli üüri- ja kommunaalkulude üle vaidlus tsiviilasjas nr

2-16-16864, milles Tallinna Ringkonnakohtu 30.11.2018 otsusega jõustus Harju Maakohtu

11.06.2018 otsus p 4 osas, millega kohus mõistis kostjalt OÜ Raadiku Arendus kasuks välja

1318,81 eurot.

22. Maakohus asus seisukohale, et täitemenetluse nr 014/2018/1913 materjalidest ja täituri

õienditest ei ole võimalik aru saada, millises summas täitemenetluses kostjalt raha laekus.

Samuti oli arusaamatu hageja käitumine täitmisavalduse esitamisel. Hageja nõustus menetluses,

et kostja eest tasuti tsiviilasjas nr 2-16-16864 väljamõistetud summa katteks hagejale

30.09.2018 kokku 1038 eurot, kuid vaatamata sellele taotles hageja 31.10.2018

täitmisavalduses täitemenetluse alustamist 1318,81 euro sissenõudmiseks. Kostja võlg hageja

ees tulenevalt viidatud lahendist oli täiturile avalduse esitamisel 280,81 eurot. Nimetatud

summat oleks saanud hageja kostjalt täitemenetluse kaudu nõuda ja sellelt oleks tulnud

arvestada ka täitmistasu. Seega on kostja tulenevalt hageja hooletust tegevusest täitemenetluse

alustamisel ja arvestades kehtivaid täitetasusid tasunud täitemenetluses enam vähemalt 543,01

eurot. Kohus leidis, et kostja täitemenetluses tasutud summad ei ole lõpuni jälgitavad ja

arusaadavad, kuna täitetoimiku andmed on vastuolulised ja puudulikud. Täitetoimiku konto

väljavõtetest ei nähtu kogu täitemenetluse perioodil kostja tehtud maksed. Samuti ei ole

võimalik täpselt tuvastada, millal hageja teatas täiturile, et kostja täitis osaliselt täitmisele antud

võlgnevuse otse hagejale. Hageja märkis täitmisavalduses, et viivis rahaliselt nõudelt on

fikseerimata. Kuivõrd jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-16-16864 kostjalt viivist välja

ei mõistetud, siis ei saanud hageja nõuda viivist ka täitemenetluses või arvestada

raamatupidamisprogrammis sellelt summalt viivist ning märkida neid igas järgnevas kostjale

esitatud arves. Kohtu hinnangul sai hageja nõuda väljamõistetud summa jääki.

23. Käesolevas menetluses ei ole võimalik tuvastada kostja võla suurust, kuna hageja esitas

mitmeid arvestusi ja nende täpsustusi, kuid võla kujunemisest ei ole võimalik lõpuni aru saada,

kuna hageja on arvestusi pidevalt muutnud. Kohus selgitas hagejale, et hageja saab praeguses

menetluses nõuda kostjalt võlga, mis muutus sissenõutavaks peale 12.01.2018. Samuti ei

saanud sama kuupäeva seisuga hageja kostjalt nõuda viivist, kuna tsiviilasja nr 2-16-16864

menetluses hageja kostja võlalt viivise väljamõistmist ei taotlenud. Hageja sai arvestada viivist

alates 12.01.2018 kostja suhtes sissenõutavaks muutuvatelt nõuetelt juhul, kui kostja nende

tasumisega viivitas. Sellest tulenevalt on arusaamatu hageja võla arvestuse alguses märgitud

viivis, mille katteks hageja kostja tasutud makseid arvestas.

24. Kohtu hinnangul ei ole hageja arvestustest võimalik aru saada, kas ja millal arvestas hageja

kostja (või tema eest tehtud) enne täitemenetluse alustamist tehtud makseid jõustunud

kohtuotsusega väljamõistetud võlga katteks ja millal teatas sellest täiturile. Kohtu arvates võis

hageja poolt kogu otsuses nr 2-16-16864 väljamõistetud summas täitmisavalduse esitamine viia

kostja segadusse, sest viitas sellele, et hageja ei arvesta talle enne täitemenetluse alustamist

tasutud summasid väljamõistetud summade katteks, vaid arvestab jooksvate arvete katteks.

25. Kuivõrd hageja ja kohtutäituri esitatud andmetest ja arvestustest ei ole võimalik täpselt

tuvastada, kas üldse ja kui, siis millise summa kostja hagejale üüri ja kommunaalteenuste eest

võlgneb, jättis maakohus hageja nõude kostja vastu põhivõla 4425,55 eurot ja viivise 540,81

eurot väljamõistmiseks rahuldamata.

26. Üürilepingu ülesütlemisega seonduvalt tuvastas maakohus, et hageja esitas 11.01.2019

kostjale üürilepingu ülesütlemise teate, mis toimetati kostjale kohtutäituri vahendusel kätte

29.01.2019. Hageja avaldusest ei nähtu kostja võlgnevuse suurust ega ka tasumiseks täiendava

tähtaja andmist. Samuti ei ole teada, millal hageja andis selgelt täiturile ja kostjale teada, et loeb

2-19-4494

enne täitemenetluse alustamist täitmisele antud otsuse täitmiseks tasutud summadega kaetuks

täitemenetluses esitatud nõude. Seetõttu ei saa eeldada, et kostja mõistis, millises suuruses tuleb

tal hageja ees kohustus täita.

27. Maakohus asus seisukohale, et kuna ülesütlemisavaldus ei sisalda võlgnetava summa

suurust ja sellest ei nähtu võla tasumiseks täiendava tähtaja andmine ning ei esine VÕS § 116

lg 2 p-des 2–4 erandlikke asjaolusid, siis on hageja 11.01.2019 üürilepingu ülesütlemisavaldus

tühine. Kostja I ei ole keeldunud üüri ja kommunaalteenuste eest tasumisest, vaid kostjale ei

ole hageja arvestused olnud arusaadavad. Kostja selgitas, et kaotas vahepeal töö ning seetõttu

oli kohustuste täitmine keeruline. Seega ei rikkunud kostja lepingut tahtlikult ega olnud

täitmisel raskelt hooletu. Kohtul puudus alus arvata, et kui hageja suudab selgelt välja tuua

hageja võla, siis kostja viidatud kohustust ei täida.

28. Maakohus tuvastas tsiviilasjas 2-16-16864 vaidlustamata asjaoluna, et kostja kasutab

eluruumi jätkuvalt, s.t kuigi üürileping oli tähtaegne. Seega on üürileping muutunud tähtajatuks

ja kostjal on õiguslik alus eluruumi vallata. Kuivõrd kohus tuvastas, et üürileping ei olnud

kehtivalt üles öeldud, siis puudus kostjal alus üürilepingu pikendamiseks.

Apellatsioonkaebus

29. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles

maakohus jättis rahuldamata hageja rahalise nõude kostja vastu, ja teha uue otsuse, millega hagi

vastavas osas rahuldada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja seisuga 01.11.2020 võlg 7137,49

eurot ja viivis 250,61 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

30. Otsus on üllatuslik, kuna tsiviilasjas nr 2-16-16864 tehtud otsuse alusel kostjalt välja

mõistetud 1318,81 eurot ei ole praeguse hagi eseme koosseisus, hageja ei ole sellelt summalt

arvestanud viivist ja on selle katteks kostja või kolmanda isiku poolt tehtud maksed kajastanud

eraldi arvestuses. Võla arvestus on tõenditega põhistatud ja nähtav hageja poolt eelmenetluses

esitatud saldos ja Excel tabelis. Maakohus juhtis tähelepanu ebatäpsusele hageja arvestustes

juba esimesel kohtuistungil ning hageja muutis hagi eset vastavalt. Hageja raamatupidamises

algas 12.01.2018 uus võla ja viivise arvestus nullist.

31. Kostja ei tõendanud, et ta on hagejale või kohtutäiturile rohkem tasunud, kui on nähtav

hageja arvutustes. Kostja ei ole esitanud vastuväidet, mis välistaks hageja nõude

maksmapaneku tulenevalt üüriarvete võlgnevusest. Kostja väide, et hageja ei arvesta kostja

tasutud summasid õigesti, ei tugine ühelgi tõendil, s.t kostja ei ole väitnud, et hageja poolt

peetav üüriarvestus oleks vale või et ta ei nõustu arvetel olevate teenuste eest tasuma, sest neid

teenuseid pole talle osutatud.

32. Hageja nõustub maakohtuga, et ta oleks võinud nõuda täitemenetluses 280,81 eurot, kui ta

oleks enne täitemenetluse alustamist kostja tasumisest teadlik olnud. Hageja ei nõustu kohtuga

selles, et ta oli hooletu. Kostja ei teavitanud hagejat võla osalisest tasumisest. Kostja edastas

kohtutäiturile täitemenetluse teate kättesaamise järgselt 05.11.2018 e-kirja võla osalise

tasumise kohta enne täitemenetluse alustamist ja kohtutäitur teavitas sellest hagejat. Kohus ei

küsinud menetluses kostjalt tõendeid oma vastuväidete (väidetava topelt tasumise)

põhistamiseks.

33. Maakohus ei eristanud olulist ebaolulisest. Vaidlus puudub, et kostjal oli kohustus hagejale

lepingu alusel tasuda jooksvaid kõrvalkulude ja üüri arveid. Kohus ei ole sellele hinnangut

andnud. Kostja on osaliselt oma võlga tunnistanud. Kuivõrd otsusest ei ole selgesti aru saada,

2-19-4494

millisest õiguslikust alusest lähtudes jättis kohus hagi rahuldamata, ei ole maakohtu otsus

seaduslik ja põhjendatud. Maakohus ei täitnud selgitamiskohustust, ei andnud õiguslikku

hinnangut hageja rahalisele nõudele ega seda põhistavatele tõenditele ja tegi olulises ulatuses

üllatusliku otsuse. Hagejale ei ole selge, milliste tõendite põhjal kohus otsuse tegi.

34. Maakohus jättis nõude rahuldamata selle ebaselguse tõttu, kuid Riigikohus on asunud

seisukohale, et ebaselget nõuet ei saa jätta rahuldamata, vaid kohus peab nõude selgeks tegema.

Olukorras, kus poolte nõuded või seisukohad olid ebaselged, pidi kohus pooli küsitlema ja

saadud vastustest tulenevalt selgitama, missuguseid asjaolusid nad peavad tõendama nende

seatud materiaalõiguslike eesmärkide saavutamiseks.

35. Maakohus hindas valesti asjas esitatud tõendeid, jagas valesti tõendamiskoormuse ja

kohaldas vääralt VÕS § 29 lg-s 5 sätestatud lepingu tõlgendamise reegleid. Kohus ei andnud

õiguslikku hinnangut pooltevahelisele lepingule. Kohus ei pööranud tähelepanu asjaolule, et

kostja on ise oma rahalist kohustust osaliselt tunnistanud ja et kostja ei ole hageja nõudele

sisuliselt vastu vaielnud.

Vastustaja seisukoht

36. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

Menetluse käik

37. Ringkonnakohus võttis 06.12.2021 määrusega hageja apellatsioonkaebuse menetlusse osas,

milles hageja palub tühistada Harju Maakohtu 30.09.2021 otsuse osas, milles kohus jättis

rahuldamata hageja hagi kostja vastu üüri ja kommunaalteenuste võla väljamõistmiseks

perioodil 12.01.2018–31.12.2019 (otsuse resolutsiooni p 1), ja teha tühistatud osas uue otsuse,

millega mõista välja kostjalt üüri ja kommunaalteenuste võlg 4768,54 eurot ja viivis 250,61

eurot

perioodi

12.01.2018–31.12.2019

eest,

ning

keeldus

menetlusse

võtmast

apellatsioonkaebust osas, milles hageja palub teha tühistatud osas uue otsuse, millega mõista

välja kostjalt üüri ja kommunaalteenuste võlg perioodi 01.01.2020–01.11.2020 eest.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

38. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 2 järgi osaliselt tühistada ja

hagi üüri ja kommunaalteenuste võla nõudes osaliselt rahuldada. Apellatsioonkaebus kuulub

osaliselt rahuldamisele.

39. TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja

põhjendatust osas, mille peale on edasi kaevatud ehk osas, milles maakohus jättis rahuldamata

hageja nõude üüri ja kommunaalkulude võla perioodil 12.01.2018-31.12.2019 saamiseks ja

jaotas menetluskulud. Ülejäänud osas, mida ei ole apellatsioonimenetluses vaidlustatud, on

maakohtu otsus jõustunud.

40. Hageja märkis 29.10.2021 esitatud apellatsioonkaebuses, et uue tõendina esitab ta kostja

25.10.2021

e-kirja

kohtutäiturile.

Tegelikult

on

esitatud

koos

29.10.2021

apellatsioonkaebusega F 25.10.2021 e-kiri hageja lepingulisele esindajale, 05.11.2018

kohtutäituri e-kiri, mis on saadetud e-maili aadressile XXX, Z 30.09.2018 maksekorraldused

101 euro ja 937 euro tasumise kohta ning ETIS avalehe koopia. 10.11.2021 on hageja esitanud

jaanuar 2018 kuni oktoober 2020 kostjale saadetud üüri ja kommunaalteenuste arved, mille

2-19-4494

ringkonnakohus jättis 06.12.2021 määrusega vastu võtmata. Kostja ei ole uute tõendite kohta

oma seisukohta avaldanud.

41. TsMS § 652 lg-test 3 ja 4 lähtuvalt saab apellatsioonimenetluses esitada uusi tõendeid vaid

erandlikel asjaoludel. TsMS § 652 lg 3 p 2 kohaselt tuvastab ringkonnakohus esimese astme

kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ja hindab kohtuotsuses hindamata tõendeid üksnes juhul,

kui asjaolu või tõendit ei saanud varem esitada kohtu poolt menetlusõiguse normi olulise

rikkumise tõttu või muul mõjuval põhjusel, muu hulgas põhjusel, et asjaolu või tõend tekkis või

sai poolele teatavaks või kättesaadavaks pärast asja lahendamist esimese astme kohtus.

Tulenevalt TsMS § 652 lg-st 4 peab pool uue asjaolu ja/või tõendi esitamise lubatavust

põhjendama. Ilma tõendi esitaja poolt seadusekohaste põhjendusteta esitatud uute tõendite

vastuvõtmine eeldab TsMS § 652 lg 4 järgi teise menetlusosalise nõusolekut. Kui pool uue

asjaolu või tõendi esitamise lubatavust ei põhjenda või ei põhista, jätab kohus selle

tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks ja

vastaspool on tõendi vastuvõtmisega nõus. TsMS § 238 lg 1 järgi võtab kohus vastu ainult

asjakohaseid tõendeid.

42. Apellant ei ole kaebuses sõnagagi selgitanud, miks ta soovib esitatud tõendeid esitada koos

apellatsioonkaebusega, tõenditest nähtuvalt oli neist enamus olemas maakohtu menetluse ajal

ja vajadusel oleks hageja saanud need kohtule esitada. Vaidlust ei ole selle üle, et Z on

30.09.2018 tasunud kokku 1038 eurot. F poolt 25.10.2021 hageja lepingulisele esindajale

saadetud e-kirja osas ei ole hageja põhjendanud, miks on tõend asjakohane ja mida see tõendab.

Eeltoodut arvestades jätab ringkonnakohus apellandi 29.10.2021 esitatud tõendid tähelepanuta

ning keeldub neid vastu võtmast. Kuna tõendid on esitatud elektrooniliselt, siis neid apellandile

ei tagastata.

43. Maakohus on vaidlustatud otsuses märkinud hagihinnana 8466,36 eurot, arvestusega, et

põhivõla nõue on 4425,55 eurot, viivise nõue 540,81 eurot ja mittevaraline nõue 3500 eurot.

24.05.2019 määruse (I kd, tl 71) tegemise ajal oli hagi hind õigesti määratud, kuid maakohus ei

arvestanud seda, et 29.05.2020 suurendas hageja põhivõla nõuet ja palub välja mõista perioodi

12.01.2018 kuni 31.12.2019 eest põhivõla 4768,54 eurot, kuid viivise nõuet hageja vähendas,

paludes välja mõista 250,61 eurot. Maakohus on vaikivalt nõuete muutmisega nõustunud,

samas hagihinda maakohus muutnud ei ole. Eeltoodu tõttu leiab ringkonnakohus, et maakohtu

otsuses märgitud hagihinda tuleb TsMS § 136 lg 4 järgi muuta ja hagihinnaks maakohtus lugeda

8519,15 eurot (põhivõla nõue 4768,54 eurot, viivis 250,61 eurot ja mittevaraline nõue 3500

eurot).

44. VÕS § 271 järgi kohustub üürnik tasuma üürileandjale üüritud asja kasutamise eest üüri.

VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga

seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku

teenuste eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle

puuduse kõrvaldamisega.

45. Poolte vahel ei ole vaidlust, et hageja ja kostja sõlmisid 01.07.2013 tähtajalise ja tasulise

eluruumi üürilepingu nr ISS-1392, millega anti kostja kasutusse Tallinnas Raadiku 8a/2-140

asuv eluruum. Üürilepingu p 9 ja üürilepingu tingimuste p-de 6.1-6.3 ja 7.1-7.7 järgi oli kostjal

kohustus igakuiselt tasuda kokkulepitud üür 159,36 eurot (1,92 eurot/m2) ja eluruumi

kasutamisega seotud kõrvalkulud (s.h maamaks, elekter, küte, vesi ja kanalisatsioon,

jäätmekäitlus, kindlustus ning heakorrateenus). Kostja ei väida, et tal puudub kohustus üüri ja

2-19-4494

kõrvalkulusid tasuda, kuid ta leiab, et hageja nõue on ebaselge ja selle alusel ei ole võimalik

hagi rahuldada.

46. Hageja nõuab kostjalt perioodil 12.01.2018 kuni 31.12.2019 tasumata üüri ja kõrvalkulude

võlga. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja on mitmel korral esitatud

menetlusdokumentides võla arvestust muutnud ja seetõttu on tema nõue võla saamiseks raskesti

jälgitav, kuid samas ei ole ringkonnakohtu arvates tegemist niivõrd segase arvestusega, et

kohtul ei oleks võimalik võtta seisukohta põhinõude suuruse osas. Maakohus selgitas hagejale

mitmel korral vajadust esitada nõude arvestus viisil, et seda on võimalik kontrollida, kuid ikkagi

ei pidanud maakohus hageja esitatud piisavalt selgeks.

47. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga viivise arvestuse ebaselguse osas, kuna viivise

arvestust ei ole võimalik hageja esitatu järgi kontrollida. TsMS § 363 lg 1 p 2 järgi tuleb hagejal

esitada hagi aluseks olevad asjaolud. Kui hageja nõuab viivist, siis tuleb tal esitada ka täpne ja

kontrollitav viivise arvestus, mis oleks teistele menetlusosalistele ja kohtule arusaadav.

Pooltevahelise üürilepingu lisaks olevate tingimuste p 7.3 järgi on üürileandjal õigus maksetega

viivitamisel nõuda üürnikult viivist 0,15% viivitatud summalt päevas. Tingimuste p 7.1 järgi

esitab üürileandja üürnikule iga kuu 20. kuupäevaks arve ja p 7.2 järgi on üürnik kohustatud

üürileandjale tasuma 10 päeva jooksul iga kuu 20. kuupäevast arvates. Kuigi hageja on esile

toonud, millal igakuine üüri tasumise kohustus muutub sissenõutavaks (VÕS § 82 lg 1), kuid

ainult lepingu tingimustele viitamine ei ole piisav. Hagejal tuleb hagi alusena esile tuua, millal

konkreetselt muutus iga arve sissenõutavaks ja selgitada täpselt viivise kujunemist. Hageja seda

teinud ei ole, vaatamata sellele, et kohus on seda korduvalt hagejale selgitanud (I kd, tl 193, II

kd, tl 11). Hageja on 29.05.2020 esitatud tabelis märkinud viivitatud päevade arvu, kuid esile

ei ole toodud kuupäeva, millal muutus nõue sissenõutavaks, mistõttu ei ole kohtul võimalik

arvestuse õigsust kontrollida. Eeltoodut arvestades on maakohus õigesti jätnud hageja viivise

nõude rahuldamata.

48. Põhivõla nõude ebaselguse osas ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu. Hageja on

29.05.2020 menetlusdokumendi lisaks olevas tabelis, mida ringkonnakohus käsitab hageja

seletusena võla kujunemise kohta, esile toonud, et kokku kuulus vaidlusalusel perioodil kostjal

tasumisele 7346,13 eurot. Samast tabelist nähtub, et kostja on tasunud kokku 5003,69 eurot,

millest on 10.01. ja 11.01.2018 tasutud 339,40 eurot arvestatud tsiviilasjas nr 2-16-16864 võla

väljamõistmisel. Kostja vastuväidete kohaselt on ta 339,40 eurot tasunud jaanuari 2018 eest.

Ringkonnakohus kostja väitega ei nõustu. Jaanuaris 2018 kuulus tasumisele 333,58 eurot. Arve

jaanuari 2018 eest on väljastatud 15.01.2018 (I kd, tl 39 pöördel) ja kostja ei ole selgitanud,

miks ta tasus võla enne arve väljastamist. Ringkonnakohtu arvates ei ole kostja poolt enne arve

saamist ja tasumise tähtaega võla tasumine ka usutav, kuna jaanuaris 2018 oli kohtu menetluses

vaidlus võla üle perioodi eest kuni 10.01.2018 ja kostja eeldatavalt soovis tasutuga seda võlga

tasuda. Seega on kostja tasunud 4664,29 eurot (5003,69-339,40) ja tasumata põhivõlg 2681,84

eurot (7346,13-4664,29), mis kuulub hageja kasuks väljamõistmisele.

49. Ringkonnakohus märgib, et kostja on 12.05.2020 menetlusdokumendis sõnaselgelt

tunnistanud võlga perioodi eest 01.01.2018-31.12.2019 summas 1160,72 eurot (II kd, tl 42-43).

Seega on selles osas kostja hagi õigeks võtnud. Hagi õigeksvõtmine TsMS § 440 tähenduses

on ühepoolne kohtule esitatud avaldus, millega kostja tunnustab tema vastu esitatud nõuet, mille

kostja on kohtule esitanud. Maakohus pole vaidlustatud otsuses kostja poolt nõude osalise

õigeksvõtuga arvestanud.

50. Nõude suurusesse puutuvalt on ebaõige kostja käsitlus, et kohtutäitur kandis hagejale üle

1318 eurot, mis tuleb arvestada vaidlusaluse perioodi katteks. Õige on see, et 1318 eurot oli

2-19-4494

välja mõistetud tsiviilasjas nr 2-16-16864 ja kohtutäitur täitis selles asjas tehtud otsust.

Vastavalt kohtutäitur Marek Laanemetsa 10.03.2020 õiendile on võlgnevus hagejale tasutud,

kusjuures sissenõudja (hageja) teatise alusel arvestas täitur võlgnevus katteks ka Z poolt otse

hagejale tasutud 1038 eurot. Täituri esitatud dokumentidest ei saa järeldada, et tsiviilasjas nr 2-

16-16864 väljamõistetud summa oleks hagejale tasutud topelt.

51. Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebusega, et maakohus on vaidlustatud otsuses

ebaõigesti tuvastanud, et tsiviilasjas nr 2-16-16864 tehtud otsuse alusel kostjalt välja mõistetud

1318,81 eurost tasumata osa ja viivis sellelt oli hageja arvestanud praeguse hagi eseme

koosseisus. Esialgses arvestuses oli see tõepoolest nii, kuid 29.05.2020 esitatud nõude

arvestuses ei ole hageja nõudnud tsiviilasjas nr 2-16-16864 väljamõistetud võlga ega sellelt

arvestatud viivist. Täituritasu ja muud tsiviilasja nr 2-16-16864 täitmisega seonduvad asjaolud,

millest maakohus otsuse tegemisel lähtus, ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel asjakohased.

Menetluskulude jaotus

52. Maakohus jättis poolte menetluskulud nende enda kanda, kuna hagi jäi rahuldamata ja

vastuhagi kuulus rahuldamisele osaliselt. Kuigi ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse

osaliselt, leiab ringkonnakohus, et maakohtu menetluskulude jaotus tuleb jätta muutmata.

Hageja esitas kostja vastu kaks nõuet: võla nõue ja eluruumi vabastamise nõue.

Ringkonnakohus rahuldas võla nõude ca 50% ulatuses. Eluruumi vabastamise nõude

rahuldamata jätmist ei ole vaidlustatud. Kostja esitas vastuhagi, milles palus tuvastada, et

pooltevaheline üürileping on kehtiv, millise nõude maakohus rahuldas, ja nõudis üürilepingu

pikendamist, millise nõude jättis maakohus rahuldamata. Arvestades, et hageja hagi on

rahuldatud osaliselt ja kostja vastuhagi samuti, siis jätab ringkonnakohus maakohtu otsuses

toodud menetluskulude jaotuse muutmata.

53. Seoses apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega ca 50% ulatuses tuleb TsMS § 163 lg 1

järgi jätta apellatsiooniastme menetluskulud samuti poolte enda kanda.

54. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)