2-22-114843/59 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Kaija Kaijanen ja Ulvi Loonurm

Määruse kuupäev

28. veebruar 2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-22-114843

Tsiviilasi

Haapsalu linn, Karja tn 6 korteriühistu avaldus

Katya Sambuca OÜ vastu majandamiskulu ja viivise

nõudes

Vaidlustatud määrus

Harju Maakohtu 18. jaanuari 2023 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Katya Sambuca OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja (vastustaja määruskaebemenetluses,

korteriühistu): Haapsalu linn, Karja tn 6 korteriühistu,

seaduslik esindaja juhatuse liige TT

Puudutatud isik (määruskaebuse esitaja, korteriomanik):

Katya Sambuca OÜ, seaduslik esindaja juhatuse liige TD

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 18. jaanuari 2023 määrus tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumis.

2. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord

Käesoleva kohtumääruse peale ei saa esitada määruskaebust.

MENETLUSE KÄIK

1. Haapsalu linn, Karja tn 6 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 27. aprillil 2022

Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Katya Sambuca OÜ (puudutatud isik,

korteriomanik) vastu majandamiskulu ja viivise nõudes. Korteriomanik esitas vastuväite ja asi

anti vastavalt avaldaja taotlusele üle lahendamiseks Harju Maakohtule (edaspidi: maakohus).

2. Korteriühistu esitas 13. juunil 2022 hagiavaldusena vormistatud avalduse, milles nõudis

korteriomanikult ajavahemiku juuli 2019 – aprill 2022 eest põhivõla 4401,15 eurot, avalduse

esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 259,90 eurot ja edasiulatuva viivise maksmist

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus koostas

21. juuni 2022 määruse, milles märkis, et menetleb avaldust tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 613 lg 1 p 1 alusel hagita asjana. Maakohus leidis, et on pädev asja lahendama.

Viidatud määrust kohtunik ega kohtujurist ei allkirjastanud.

3. Korteriühistu suurendas nõuet 14. novembri 2022 avalduses 2022. aasta mai–septembri

eest summas 823,37 eurot, millelt arvutas täiendavat viivist 15,51 eurot ja taotles samuti

2 (9)

edasiulatuva viivise väljamõistmist. Lõpuks esitas korteriühistu 27. detsembril 2022 arvestuse,

mille kohaselt põhivõlg kokku moodustab 5224,52 eurot ja 21. detsembriks 2022 sisse-

nõutavaks muutunud viivis 282,13 eurot.

4. Korteriühistu esitas 13. juuni ja 14. novembri 2022 avaldustes nõuete tagamise taotlused,

milles palus esmalt seada korteriomaniku korteriomandile kohtuliku hüpoteegi summas

5033,93 eurot ja hiljem suurendada hüpoteegisummat 5939,11 euroni. Maakohus rahuldas

korteriühistu taotlused ning kohaldas esialgset õiguskaitset 14. juuni ja 16. novembri 2022

määrustega, mille alusel on korteriomandile seatud korteriühistu kasuks kohtulik hüpoteek

summas 5939,11 eurot. Kohtute infosüsteemi (KIS) andmetel on mõlemad määrused märgitud

jõustunuks, kuigi samast infosüsteemist ega ka asja kohta peetud digitaalsest toimikus (DT) ei

nähtu märget 16. novembri 2022 määruse korteriomanikule kättetoimetamise kohta.

5. Korteriühistu tõi avalduse alusena esile järgmised asjaolud:

-

korteriomanikule kuulub korteriühistu hallatavas hoones Karja tn 6, Haapsalu (edas-

pidi: elamu) korteriomand ja ta on korteriühistu liige;

-

korteriühistu üldkoosoleku otsusega on kehtestatud kord, mille kohaselt tasutakse

ühiskasutuses olevate pindadega (trepikojad, koridorid, jms) majandamiskulud

järgneval kuul eelneva kuu eest vastavalt tekkinud kuludele ja tasumine jaotatakse

kõigi korteriomandite vahel vastavalt nende suurusele;

-

lisaks kogub korteriühistu kõigilt korteriomanikelt igakuiseid majandamiskulude

ettemakseid ühistu remondifondi suurusega 0,77 eurot/m², et olla võimeline teostama

ja rahastama kinnistul vajalikke remondi- ja ehitustöid.

6. Korterühistu selgitas nõude kujunemist järgmiselt:

-

korteriomanik võlgnes korteriühistule juuli 2019 seisuga 2964,26 eurot;

-

ajavahemikul august 2019 – mai 2022 esitas korteriühistu korteriomanikule

majandamiskulude arveid summas 5616,69 eurot ja samal ajal tasus korteriomanik

4337 eurot – korteriühistu arvestuse kohaselt on põhivõlg 4401,15 eurot;

-

järgnevate kuude eest kuni septembrini 2022 esitas korteriühistu arveid summas

823,37 eurot ja sel ajal laekumisi ei olnud;

-

eelneva põhjal on korteriomaniku majandamiskulude võlg korteriühistu ees kokku

5224,52 eurot (= 4401,15 + 823,37);

-

tähtajaks tasumata summadelt arvutab korteriühistu viivist korteriühistu üldkoosolekul

kinnitatud määras 8% aastas (0,022% päevas).

7. Korteriomanik vaidles avaldusele vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

korter nr 11 on kütteta katusealune mitteeluruum, milles puuduvad tehnilised

kommunikatsioonid (küte, elekter, vesi, kanalisatsioon);

-

igakuiselt remondifondi nõutav summa 105,30 eurot on kordades suurem piirkondlike

õigusaktidega kehtestatud maksimumtariifidest;

-

üldsoojuse summa (nt 49,92 eurot) kuus ei vasta tegelikkusele ja korteriühistu pole

põhjendanud, et see sisaldab tasu ainult ühiskasutuses olevate ruumide eest;

-

korteriühistu määratud kuumakse suurus (nt 214 eurot) on vastuolus seadusega;

-

korteriomanike üldkoosoleku otsus, jagada kõik kulud kütte- ja veetarbimisele

vastavalt korteri pindala suurusele ei saa kehtida, sest nii nõutakse tasumist teenuste

eest, mida korteriomanikule ei osutata; korteriomanike otsus ei tohi olla vastuolus

seadusega ja korteriomanik nende otsustega ei nõustu;

-

aastatel 2017—2021 tasus korteriomanik korteriühistule 6337 eurot ja varasemate

aastate eest on ta samuti teinud ettemakse, mille suuruseks hindas 5400 eurot (edaspidi:

3 (9)

täiendavad maksed); põhjendatud kulu korteri eest on 25 eurot kuus, mille tulemusel

arvutas korteriomanik välja, et ta on alates 2014. aastast tasunud enammaksena

14 174 eurot (= 9337 + 4837).

MAAKOHTU MÄÄRUS

8. Maakohus rahuldas avalduse 18. jaanuari 2023 määrusega (vaidlustatud määrus) ning

mõistis korteriomanikult korteriühistu kasuks välja 5506,65 eurot (sh põhivõlg 5224,52 eurot

ja viivis 282,13 eurot), samuti alates 22. detsembrist 2022 (kaasaarvatud) viivise põhivõlalt

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Esialgne õiguskaitse jäi kehtima määruse

täitmise tagamiseks. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 172 lg 1 alusel korteriomaniku

kanda ja mõistis temalt korteriühistu kasuks välja 209,51 eurot, millelt kohustas tasuma ka

viivist. Lisaks otsustas maakohus mitte menetleda korteriomaniku 13. jaanuari 2023 avaldusi.

8.1. Maakohus tuvastas, et korteriomanikule kuulub korterile nr 11 vastav korteriomand.

Elamus on 16 korterit. Korteriomaniku korteriomand moodustab 1364/12875 suuruse mõttelise osa

kinnisasjast ehk korteriomandi eriomandi ese on keskmisest oluliselt suurem.

8.2. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud

majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS

§ 40 lg 2 võimaldab korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades põhikirjaga ette näha

lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude

kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi

korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest

sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt

oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

8.3. Korteriühistu põhikirja p 3.2 alapunkti 6 järgi on ühistu liikmed kohustatud tasuma kord

kuus elamu majandamise jooksvate kulutuste eest (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva

maatüki korrashoidmine, üldelekter, eraldised reservfondi ja ühistu tegevusega seotud

kulutused). Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri

üldpinna osast elamu korterite kogupinnas.

8.4. Korteriühistu nõuab majandamiskulude tasumist juuli 2019 – september 2022 eest, mille

kohta on korteriomanikule esitatud igakuiselt arved. Haldus- ja avariiteenus, raamatupidamis-

teenus ning remondifondi maksed on arvetes kajastatud täpses vastavuses majanduskavadega.

Raamatupidamisteenus arvestati igale korterile võrdselt, kuigi KrtS § 40 lg 1 üldreegli järgi

oleks selle saanud korteriomanike vahel jagada vastavalt korterite suurusele. Praegune lahendus

on korteriomanikule soodsam, sest tema kaasomandi osa on keskmisest suurem. Heakorrakulu

osas on teatavaid erinevusi majanduskavast: 2021. aasta majanduskava järgi oli heakorrakulu

0,08 eurot/m², aga aprilli arvel on tasumäär 0,024 eurot ja oktoobris 0,111 eurot. Remondifondi

makse oli kogu vaidlusperioodil 0,77 eurot/m². Kooskõlas põhikirja p 3.2 alapunktiga 6 ja

majanduskavadega on prügiveo, üldvee, üldsoojuse ja üldelektri kulud jaotatud korteriomanike

vahel vastavalt korterite suurusele. Korteriomanikult ei nõuta tasu korteriomandi eriomandi

esemelt (korterist) lähtunud tarbimise eest, mistõttu ei oma tähendust vastuväited, et korter on

elamiskõlbmatu ja kütmata.

8.5. Korteriomaniku maksed aastatel 2017–2021 on korteriühistu nõudes juba arvesse võetud,

mida korteriühistu kinnitas 7. novembri 2022 ärakuulamisel. Korteriomaniku maksed 2017. ja

2018. aastal eelnevad vaidlusperioodile ja nende arvel on ilmselt kaetud varasemat võlga.

Korteriomanik ei tõendanud vastupidist. Aastate 2019–2020 maksed summas 4337 eurot on

arvesse võetud, mis nähtub arvetest nr 190911, 200111, 201211 ja 210711 ning nõude

arvestustest. Täiendavate maksete tegemise väite esitas korteriomanik hilinenult (tähtpäev oli

31. august 2022) ja maksete tegemine on tõendamata.

4 (9)

8.6. Korteriomaniku 13. jaanuari 2023 avaldusi otsustas maakohus mitte menetleda ja

tagastada need koos lisadega. Maakohus põhjendas, et 16. detsembri 2022 ärakuulamisel

määratud tähtaegade kohaselt oli korteriomanikul õigus vastata vaid korteriühistu viivise-

arvestustele ja majanduskavadele kui tõenditele. Korteriomaniku seisukohad ei käsitle neid,

vaid varasemaid väiteid. Nende seisukohtade esitamise tähtaeg möödus 31. augustil 2022.

8.7. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 76

lg 3 järgi loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks

õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 82 lg 1 sätestab, et kui kohustuse

täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita

sellel tähtpäeval. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse

täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sh täitmisega viivitamine. Kui võlgnik on kohustust

rikkunud, võib võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel nõuda kohustuse täitmist.

8.8. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja VÕS § 113 lg 1 alusel

nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni

kohase täitmiseni. Kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteri-

ühistu KrtS § 42 lg 1 järgi nõuda temalt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLUS MAAKOHTUS

9. Korteriomanik esitas 30. jaanuaril 2023 määruskaebuse, milles taotleb vaidlustatud

määruse tühistamist ja uue lahendi tegemist. Kaebuses tugineb korteriomanik samadele

vastuväidetele nagu maakohtus. Korteriomanik esitas 1. veebruaril 2023 kaebuse täienduse,

milles heidab maakohtule ette täiendavate maksete väite hilinenult esitatuks lugemist. Koos

kaebuse ja täiendusega esitas korteriomanik täiendavaid tõendeid.

10. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis korteriühistule tähtaja sellele

vastamiseks. Korteriühistu vaidles 10. veebruaril 2023 kaebusele vastu. Maakohus kaebust ei

rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasja toimik

saabus 14. veebruaril 2023.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse menetlusnormide olulise rikkumise ja

materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu ning saadab asja uueks läbivaatamiseks samale

maakohtule (TsMS § 667 lg 2 teine lause). Kaebus rahuldatakse osaliselt, sest maakohtu

oluliste rikkumiste tõttu eelmenetluse ülesannete täitmisel pole ringkonnakohtul endal võimalik

asja sisuliselt lahendada. Seetõttu saadetakse asi läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

12. Esmalt käsitleb ringkonnakohus maakohtu arvukaid minetusi menetluse korraldamisel ja

kohtulahendite vormistamisel.

12.1. Maakohus korraldas menetluse väga pealiskaudselt ja tervikuna ei vasta see hagita

menetluse põhimõtetele. Hagita asjas tuleb kohtul TsMS § 5 lg 3 esimese lause kohaselt

üldjuhul ise selgitada välja asjaolud ja koguda selleks vajalikud tõendid. Lisaks näeb TsMS

§ 477 lg 5 ette, et kohus ei ole seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega, samuti

nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Koostoimes tähendavad need

normid hagita asjas kohtu suuremat uurimis-, selgitamis- ja hoolsuskohustust, et asja

menetletaks ammendavalt ning osaliste jaoks selgelt ja arusaadavalt. Neid põhimõtteid ega

kohustusi maakohus piisavalt ei järginud. Näiteks eksitas maakohus korteriühistut 25. mai 2022

määrusega, suunates teda esitama hagiavaldust ja tasuma sellele vastavat riigilõivu. Veel ka

21. juuni 2022 määruses nimetas kohus korteriühistut kohati hagejaks ja 16. detsembri 2022

ärakuulamisel kohtule esitatud avaldust hagiavalduseks. Sisuliselt uurimispõhimõtte ja

selgitamiskohustuse eiramist käsitleb ringkonnakohus edaspidi p 13 alapunktides.

5 (9)

12.2. Vaidlus ei allunud Harju Maakohtule, sest korteriühistu hallatav korteriomanditeks

jagatud kinnisasi ei paikne selle kohtu teeninduspiirkonnas. TsMS § 120 järgi lahendab hagita

korteriomandi- või kaasomandiasja kinnisasja asukoha järgne kohus. Tulenevalt TsMS § 69

lg 4 teisest lausest on kohtualluvus hagita asjades erandlik, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

TsMS § 613 lg 1 p 1 alusel lahendatava nõude kohta pole seaduses erinormi. Siiski ei mõjuta

eelnev asja jätkuvat lahendamist samas maakohtus. Nimelt ei kontrolli ega muuda kõrgema

astme kohus kohtualluvust muul alusel kui kohtualluvuse kohta tehtud kohtumääruse või

avalduse menetlusse võtmisest keeldumise või selle läbi vaatamata jätmise või menetluse

lõpetamise määruse peale esitatud määruskaebuse lahendamisel (TsMS § 75 lg 4 esimene

lause). Praegu lahendatava määruskaebuse alusel ei saa ringkonnakohus kohtualluvust muuta.

Küll aga annab kohtualluvuse kontrollimata jätmine tunnistust maakohtu pealiskaudsusest asja

lahendamisel.

12.3. Ringkonnakohus ei pea õigeks maakohtu menetluslikku käitumist, jätta allkirjastamata

menetlust korraldavad lahendid ja kirjad. TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduva § 441 lg 1 esimese

lause kohaselt tuleb kohtumäärus vähemalt üldjuhul digitaalselt allkirjastada. Käesoleval juhul

ei ole KIS-is ega DT-s allkirju 21. juuni, 12. augusti, 7. novembri ja 16. detsembri 2022

kohtudokumentidel. Kuigi kohus võib TsMS § 464 lg 3 esimese lause järgi teha määruse

kirjalikult, ei tähenda see, et menetlusosalisele ja kõrgema astme kohtule ei peaks olema nähtav

ja kontrollitav, kes tegi määrusena või kirjana vormistatud otsustuse. Kui vastav dokument on

allkirjastamata, siis ei ole võimalik kontrollida, kas otsustaja oli pädev kohtuametnik või

kohtunik. Lisaks on maakohus käitunud eksitavalt, sest 21. juuni 2022 määruse lõppu on

märgitud nagu oleks see allkirjastatud digitaalselt.

12.4. Maakohtu kirjadest, määrustest ja ärakuulamise protokollidest ei nähtu, kas ja millised

menetlusosaliste tõendid on vastu võetud. TsMS § 463 lg 1 esimese lause kohaselt lahendab

kohus menetlusosaliste menetluslikud taotlused määrusega. TsMS § 238 lg 4 sätestab, et tõendi

vastuvõtmisest keeldumise kohta teeb kohus põhjendatud määruse. Kohus võib mh teha suulise

või kirjaliku määruse kohtuistungil (TsMS § 464 lg 2). Seega peab kohus tõendi vastuvõtmise

või sellest keeldumise kohta tegema määruse. Ilma tõendite vastuvõtmise või vastuvõtmisest

keeldumise kohta määrust tegemata ei ole kohtul üldjuhul võimalik menetlusosalistele selgitada

asjaolude tõendamise vajadust ja koormust, sest seni kuni pole teada, missugused tõendid on

vastu võetud ja missuguste tõendite vastuvõtmisest on keeldutud, ei ole ka menetlusosalistele

selge, kas ja missuguste vaidlusaluste asjaolude kohta on vaja esitada täiendavaid tõendeid.

Kohus peab andma tõendi vastuvõtmise korral teisele menetlusosalisele võimaluse esitada uue

tõendi kohta vastuväiteid ja tõendeid. Kui kohus ei otsusta uue tõendi vastuvõtmist määrusega

ega teata menetlusosalisele uue tõendi vastuvõtmisest, on selle tõendi vastuvõtmine kohtu

otsusega menetlusosalise jaoks üllatav (Riigikohtu 1. veebruari 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-15-

13216, p 15 esimene lõik ja seal viidatud varasem praktika).

12.5. Jättes üldse otsustamata tõendite vastuvõtmise, on arusaamatu ja kohati ka mõistetamatu

korteriomanikule arvukate dokumentide tagastamine. Sisuliselt juhindus maakohus ilmselt

TsMS § 238 lg 1 p-st 2, mille mõtte kohaselt ei ole vaja toimikusse võtta sama dokumenti

korduvalt. Ringkonnakohus nõustub, et korduvalt esitatud dokumendid võib kohus tagastada,

kuid selle kohta on sarnaselt eelmises punktis märgituga selge otsustus. Lisaks polnud maa-

kohus järjekindel, sest 20. juuli 2022. saabunud 30. juuni 2022 kirja lisad on jäänud DT-sse,

kuigi need kordavad varem esitatut. Samas puuduvad toimikust kohtu määrused või kirjad

tagastuste põhjendamise kohta. Piisav ei ole vastava märke tegemine KIS-is, sest need ei ole

menetlusosalistele nähtavad. Kokkuvõttes on toimikut peetud väga ebaülevaatlikult. Kuigi

TsMS § 57 lg 1 võimaldab toimikut pidada täielikult või osaliselt digitaalsena, pole see

põhjendatud olukorras, kus kohus ei suuda digitaalset toimikut korrektselt vormistada ega

hallata. Võttes arvesse dokumentide mahtu ja olulises ulatuses korduvat esitamist, võib olla

otstarbekam moodustada pabertoimik.

6 (9)

12.6. Eksimusi on ka menetlusdokumentide kättetoimetamisel ja menetlusosalistele teatavaks

tegemisel. Asja materjalidest ei nähtu, et korteriomaniku seaduslikul esindajal oleks juurdepääs

avalikule e-toimikule või et ta oleks seda kasutanud. KIS-is on registreeritud 22. juuni 2022 ja

18. augusti 2022 kättesaamiskinnitused, mille esitas DKLex OÜ. Neist esimene viitab

korteriühistu esindaja koostatud avaldusele ning 14. ja 21. juuni 2022 määrustele, teine aga ei

võimalda tuvastada saadetud dokumenti. KIS-ist nähtub, et maakohus koostas korteriomanikule

edastamiseks 21. juunil 2022 kuus saadetist, millest ainult üks on märkega „kättetoimetatud“.

Nii ei ole võimalik aru saada, kas nt avalduse lisad on üldse tegelikult kätte toimetatud või kas

maakohus pidas piisavaks nende edastamist. TsMS § 477 lg 9 esimene lause ei kohusta avaldust

ega muid menetlusdokumente kätte toimetama, kuid teise lause kohaselt tuleb toimikusse

märkida edastamise viis. KIS-i tegi maakohus kande, et avaldus ja selle lisad soovitakse korteri-

omanikule kätte toimetada ning need on loetud 22. juunil 2022 tervikuna kättetoimetatuks, aga

toimikus sisalduvad kinnitused ega muud dokumendid seda piisavalt ei kajasta. Sarnast ebakõla

on ka teiste dokumentide saatmisel. Alates 18. novembrist 2022 hakkas maakohus menetlus-

dokumente kätte toimetama TsMS § 314¹ sätete alusel, aga samas on KIS-is (ja seeläbi ka DT-s)

enamasti märkimata dokumendi kättesaaduks lugemise aeg. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole

viidatud alusel dokumendi saatmisel kohane tsiteerida kaaskirjas kogu paragrahvi, vaid saaja

jaoks on informatiivsem konkreetne teave talle saadetava dokumenti kättetoimetatuks lugemise

aluse ja aja kohta. See muudab menetluse selgemaks ja paremini jälgitavaks.

12.7. Ringkonnakohtule ei ole arusaadav, millise menetlusliku rolli omistas maakohus DL-le,

kes on DKLex OÜ juhatuse liige. Korteriomaniku kohta avatud äriregistrikaardile on 1. kande

juures kantud viidatud ühing kui menetlusdokumentide kättesaamiseks pädev isik (kande

tegemise ajal kehtinud äriseadustiku § 63¹ lg 1 alusel). Korteriomaniku esimene vastus kohtule

saabus 4. juulil 2022 nii, et selle ja lisad oli digitaalselt allkirjastanud ja kohtule saatnud DL.

Vastusele ei olnud lisatud ja ka hiljem pole esitatud korrektset volikirja, millest nähtuks DL või

tema juhitava ühingu õigus tegutseda korteriomaniku nimel. Äriregistris menetlusdokumentide

kättesaamiseks pädevana märgitud isikul ei ole muid õigusi, kui võtta vastu dokumente (vrd

kehtivas õiguses äriregistri seaduse § 24). Korteriomaniku juhatuse liikme viibimine välisriigis

ei tähenda, et teda võiks Eesti kohtuga suhtlemisel asendada volitusteta isik. Korteriühistu

juhatuse liige esitas ise kohtule vastuse 18. juulil 2022 kell 15.25 saadetud e-kirjaga, mille

maakohus tagastas ja mis ei kajastu DT-s. Samas oli viidatud vastuse lisade hulgas dokumendid

nimedega DOC_20220718132030.pdf, DOC_20220718132023.pdf, Karja6-11.jpg ja Karja6-

11(2).jpg, mida varasem vastus ei sisaldanud. Viidatud neli lisa esitas 18. juulil 2022 kell 17.12

korduvalt DL, kelle saadetut maakohus arusaamatul põhjusel eelistas korteriomaniku juhatuse

liikme varasemale e-kirjale.

12.8. Maakohus

käitus

vastuoluliselt, kui

tegi

menetlust

lõpetava lahendi

enne

16. detsembri 2022 ärakuulamisel määratud tähtaegade möödumist. Viidatud ärakuulamise

protokolli järgi sai vastuväiteid menetluskulude esitada kuni 25. jaanuarini 2023, aga maakohus

lõpetas menetluse juba 18. jaanuari 2023 määrusega. Sel viisil jäid menetlusosalised sisuliselt

ilma võimalusest järgida kohtu määratud tähtaega. Ühtlasi ei nähtu viidatud protokollist ega

mujalt, et maakohus oleks andnud kulunimekirja esitamise võimaluse mõlemale osalisele.

12.9. Vaidlustatud määruse vormistamisel rikkus maakohus TsMS § 465 lg 2 p 4, sest lahendi

sissejuhatavas osas on märkimata menetlusosaliste esindajate nimed. Lisaks rikkus maakohus

resolutsiooni p-de 2–5 vormistamisel TsMS § 465 lg 4 esimest lauset, kasutades korteri-

omaniku registrikoodi ees sõna „isikukood“. Ringkonnakohus märgib, et isiku- ja registri-

koodide kordamine resolutsioonis pole vajalik, kui need on korrektselt esitatud lahendi

sissejuhatuses. Kui aga kohus koode kordab, siis tuleb seda teha korrektselt. Resolutsiooni p-s 6

lühendas maakohus asjakohatult korteriomaniku nime – kui kohus ei ole eelnevalt märkinud

terve nime asemel kasutatavat lühendit, siis on igal isikul (sh juriidilisel isikul) õigus tema nime

korrektsele kasutamisele.

7 (9)

13. Asja sisulist lahendamist võisid eelkõige mõjutada järgnevas kirjeldatavad rikkumised

materiaal- ja menetlusõiguse kohaldamisel.

13.1. Maakohus kohaldas asjakohaselt KrtS § 40 lg-d 1 ja 2, samuti pole ringkonnakohtul

põhimõttelisi etteheiteid VÕS-i üldnormide kohaldamise osas, v.a viite puudumine VÕS § 108

lg-le 1, mis on rahalise sooritusnõude üldine õiguslik alus. Küll aga jäi maakohtus tähelepanuta,

menetlusosalistega arutamata ja ka kohaldamata KrtS § 40 lg 3, mis annab korteriomanikule

õiguse keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine

temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Menetlusosaliste esile toodud asjaoludel võivad

vähemalt osa korteriühistu arvetes kajastatud kuludest olla sellised.

13.2. Vaidlustatud määruse p-s 10 asus maakohus õigesti eristama korteriomanikult nõutavaid

osasummasid kululiikide kaupa, aga ei olnud selles osas piisavalt järjekindel. Samuti ei

kontrollinud maakohus iga osasumma kohta, kas see on tegelikult põhjendatud.

13.2.1. Kulud, mille konkreetne määr on otsustatud üldkoosolekul, tuleb korteriomanikul üld-

juhul kanda vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1). Maakohus tuvastas, et

korteriomaniku kaasomandi osa suurus on 1364/12875. Samas jäi tuvastamata arvetel kajastatud

korteri pindala (136,4 m²) ja analüüsimata küsimus, kas see kajastab sama suurt osa elamu kõigi

korteriomandite pindalast. Korteriühistu esitatud majanduskavade (dtl 381–388) järgi on nende

koostamisel lähtutud (kogu)pindalast 1257,9 m², mis ei vasta täpselt korteriomaniku mõttelise

osade suurust kajastava murru nimetajale (kui võtta arvesse, et lugeja on korteriomaniku korteri

pindalast täpselt 10 korda suurem). Korteriomanik esitas 19. augustil 2022 taotluse nõuda

korteriühistult välja teistele korteriomanikele koostatud arved. Maakohus jättis taotluse

tähelepanuta ja lahendamata. Kuigi otseselt ei oma teiste korteriomanike arved asjas tähtsust,

siis saanuks nende põhjal kontrollida, kas arvete koostamisel aluseks võetud elamu korterite

pindalade suhe vastab korteriomandite mõtteliste osade suhtele.

13.2.2. Kui maakohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab, et korterite pindalade suhe vastab

korteriomandite mõtteliste osade suhtele või arvete esitamisel kasutatud arvutus on korteri-

omanikule soodsam, siis pole ilmselt vaja täiendavalt hinnata, kas enne KrtS jõustumist vastu

võetud põhikirja alusel saab kõrvale kalduda KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud reeglist, st kas

korteriühistu põhikirja p 3.2 alapunkti 6 teine lõik on kohaldatav. Samuti ei tarvitse sel juhul

olla vajalik analüüs, kas sama alapunkt 6 tervikuna on kooskõlas seadusega, sest selle esimene

lõik näeb ette maksete tegemise juhatuse kehtestatud suuruses ja korras. Kehtiva õiguse järgi ei

saa põhikirjaga anda juhatusele majanduskava kehtestamise pädevust. Küll aga on neid

küsimusi vaja menetlusosalistega arutada ja lahendis käsitleda juhul, kui pindalade suhe ei vasta

mõtteliste osade suhtele või kui korteriühistu arvutused on korteriomanikule seaduses ette

nähtud üldreeglist ebasoodsamad.

13.2.3. Kõnealuste kindla määraga kulude osas juhindus maakohus põhimõtteliselt õigesti

majanduskavadest (KrtS § 41). Siiski jäi kontrollimata, kas need kavad on kohaselt kehtestatud.

KrtS § 41 lg 3 sätestab, et majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek. Kuigi

majanduskavadel on viide koosolekutele, siis ei võimalda see kohtul ega ka korteriomanikul

kontrollida, kas tegelikult on just sellised kavad koosolekutel kehtestatud. Korteriomanik esitas

vastuväite, et korteriomanike otsused pole kehtivad, mistõttu pidanuks maakohus eespool

p-s 12.1 viidatud põhimõtteid rakendades otsuste kehtivust kontrollima. Asja uuel läbi-

vaatamisel tuleb teha korteriühistule ettepanek esitada korteriomanike üldkoosolekute otsused

majanduskavade kehtestamise kohta. Samuti tuleb korteriomanikult täiendavalt küsida,

millistele kehtetuse alustele ta tugineb, sh kas kõnealuste otsuste puhul esineb tühisuse aluseid

või kas korteriomanik on esitanud nõudeid otsuste kohtus kehtetuks tunnistamiseks.

Ringkonnakohus märgib, et korteriühistu senised tõendid on vastuolulised. Avalduse lisana

nr 42 esitatud 28. juuni 2019 korteriomanike üldkoosoleku protokolli (dtl 143 jj) p 6 kohaselt

pidi 2019. aasta majanduskava olema protokolli lisa nr 2, aga 27. detsembri 2022 menetlus-

dokumendi lisana nr 2 esitatud kavas (dtl 381) on see märgitud sama protokolli lisana nr 1.

8 (9)

13.2.4. Heakorrakulu osas tuvastas maakohus vaidlustatud määruse p-s 10 õigesti, et selle

tasumist on nõutud majanduskavast erinevates summades. Korteriühistul ei ole takistust nõuda

korteriomanikult mõnel kuul tasumist väiksemas summas, aga see ei õigusta sama kululiigi

tasumäära suurendamist järgnevatel arvetel üle majanduskavas märgitu, kui korteriomanikud

pole otsustanud teisiti.

13.2.5. Kohtupraktikas on leitud, et majanduskava tagasiulatuv kehtestamine on vastava otsuse

tagasiulatuvas osas kohtus kehtetuks tunnistamise alus (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu

31. augusti 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-18-13079, p 45; 18. veebruari 2022 määrus tsiviilasjas

nr 2-19-110423, p 9.4.1). Kui käesoleval juhul ei ole majanduskavade kehtetuks tunnistamist

kohtus taotletud, siis on need ka tagasiulatuvalt kehtivad, aga ei anna korteriühistule õigust

nõuda viivist nende maksete eest, mida nõutakse majanduskava alusel kuude eest enne kava

kehtestamist (vt eelviidatud määrus tsiviilasjas nr 2-19-110423, p 13.2). Siiski näeb KrtS § 41

lg 5 ette senise majanduskava kehtimise kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Eelnevast

tuleneb, et käesoleval juhul võib kava tagasiulatuv kehtestamine mõjutada asja lahendamist

eelkõige osas, mis käsitleb nõudeid 2019. aasta eest (kui nn algsaldo selgitamiseks on vaja

tuvastada korteriühistu varasema nõude põhjendatus) ja 2022. aasta eest (kui korteriühistu

tugineb raamatupidamisteenuse ning haldus- ja avariiteenuse tariifide muutmisele 8. juuli 2022

otsusega). Kõnealuse eripära mõju viivise nõudele peab maakohus menetlusosalistega arutama

ja vajadusel ise viivise arvutust kontrollima.

13.2.6. Tarbimisest sõltuvate kulude osas ei piisa korteriühistu nõude põhjendamiseks

majanduskava, korteriomanike üldkoosoleku otsuse, põhikirja ja arve esitamisest. Nimelt saab

kohus vastava kulu põhjendatust kontrollida üksnes nende dokumentide põhjal, mis kajastavad

korteriühistul kulu tekkimist ja korteriomanike vahel jaotamist (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu

18. veebruari 2022 määrus tsiviilasjas nr 2-19-110423, p 11.1). Asja uuel läbivaatamisel peab

maakohus tegema korteriühistule ettepaneku esitada asjakohased tõendid ja arvutused.

Vaatamata vaidluse lahendamisele hagita menetluses, ei pea kohus ise asuma uurima ja välja

selgitama korteriühistu rahalise nõude aluseks olevaid arvandmeid, vaid nende esitamine ja

selgitamine on korteriühistu ülesanne.

13.2.7. Ringkonnakohus kahtleb, kas käesoleval juhul on hea usu põhimõttega (KrtS § 40 lg 3

tähenduses) kooskõlas korteriomaniku kohustus kanda elamu elektri-, vee- ja soojakaost

tingitud kulusid, kui ta ise ühtegi neist teenusest ei tarbi. Samas võib olla põhjendatud nõue

osas, mis kajastab loetletud teenuste kulu kõigi korteriomanike ühises kasutuses olevates

ruumides. Õige on vaidlustatud määruse p-s 11 väljenduv maakohtu arusaam, et korteriomandi

(sh ka ühiskasutuses ruumide) tegelik kasutamine ei oma korteriühistu majandamiskulude

nõude lahendamisel tähtsust. Teiste korteriomanike tarbitavate teenuste mõõtmisel tekkiva kao

ja ühiskasutuses ruumide tegeliku kulu eristamine ning vastavate asjaolude tõendamine on

samuti korteriühistu ülesanne.

13.2.8. Korteriühistu nõuab tasu ka prügiveo eest. Ringkonnakohtu hinnangul on tegemist

kuluga, mida korteriomanik peab kandma olenemata korteri tegelikust kasutamisest. Samas

peab korteriühistu tooma esile ja tõendama sellise kulu korteriomanike vahel jaotamise alused

(seadus, eriomandi kokkulepe, põhikiri või korteriomanike üldkoosoleku otsus). Kui jagatakse

igakuist tegelikku kulu, siis tuleb samuti tuua esile ja tõendada selle kulu suurus ning arvutus,

kuidas igale arvele märgitud tasumäär leiti. Seda ei ole korteriühistu seni piisavalt teinud.

13.3. Maakohus ei selgitanud välja korteriühistu nõude arvutamise aluseks olevaid olulisi

asjaolusid. Vaidlustatud määrusest ei nähtu, kuidas on nõudesumma tegelikult kujunenud. Pole

piisav tugineda korteriühistu koostatud arvetele ja arvutustele, sest need pole kohased nõude-

alused. Menetlusosaliste avaldustest nähtub, et nad vaidlevad mh omavahelise arvelduse ajaloo

ja sellest tingitud nn algsaldo üle, milleks korteriühistu nimetas 2964,26 eurot. Selle summa

kujunemine pole jälgitav ega seetõttu ka kontrollitav. Samuti ei ole jälgitav korteriomaniku

maksete arvestamine viivise ja põhivõla katteks. Kui rahaline nõue kujuneb perioodiliste

9 (9)

arvelduste tulemusel, peab kohus nõude lahendamiseks tuvastama algsaldo, millele liita

põhjendatud nõudesumma ja millest lahutada tõendatud või vaidlustamata tasumised. Selliseid

arvutusi vaidlustatud määrusest ei nähtu, millega maakohus rikkus TsMS § 465 lg 2 p-st 8

tulenevat põhjendamiskohustust.

13.4. Korteriomanik esitas 19. novembri 2022 menetlusdokumentides (dtl 331, 333, 351) ja

16. detsembri 2022 ärakuulamisel (dtl 359) mh aegumise vastuväite, mida maakohus

vaidlustatud määruses üldse ei käsitlenud. Sellega rikkus maakohus taaskord lahendi

põhjendamise kohustust.

13.5. Korrektne ei ole maakohtu menetluslik käitumine korteriomaniku 13. jaanuari 2023

esitatuga. Vähemalt osa selle päeva menetlusdokumendis sisalduvaid vastuväiteid käsitlevad

pärast 16. detsembri 2022 ärakuulamist esitatud tõendeid ja väiteid, mistõttu pidanuks

maakohus neid eristama uutest ja lubamatutest vastuväidetest. Samuti on ebaõige maakohtu

põhjendus vaidlustatud määruse p-s 12 korteriomaniku täiendavate maksete väite kui hilinenu

kohta. Nimelt võimaldab TsMS § 331 jätta hilinenud avalduse menetlemata vaid juhul, kui see

põhjustaks menetluse lahendamise viibimist. Korteriomanik tugines teatavatele täiendavatele

maksetele juba 16. detsembri 2022 ärakuulamisel ja korteriühistul oli võimalik neile väidetele

vastata. Seega ei põhjustanud vastava temaatika käsitlemine menetluse viibimist. Kuivõrd

eelnevast tulenevalt on maakohtus jätnud üldse täitmata eelmenetluse ülesanded (TsMS § 392

lg 1) ja ringkonnakohus saadab asja uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis, siis ei oma

käesolevas punktis nimetatud rikkumised eraldi tähendust, sest maakohus saab uuesti otsustada

kõigi seniste menetlusdokumentide, tõendite ja taotluste lubatavuse üle. Võttes arvesse kohtu

selgitamiskohustuse ulatust, korteriühistu poolt veel esile toomist ja tõendamist vajavate

asjaolude mahtu ning senise menetluse ebaülevaatlikkust, võib olla kohane nõuda menetlus-

osalistelt TsMS § 376 lg 5 alusel avalduse ja vastuse tervikteksti esitamist.

14. Ringkonnakohus ei otsusta kaebusele ja selle täiendusele lisatud tõendite vastuvõtmist, vaid

sedagi tuleb teha maakohtul asja uuel läbivaatamisel. Eespool p-des 12.4–12.7 märgitud

põhjendustel on toimik sedavõrd ebaülevaatlik, et pole võimalik aru saada, millised tõendid on

juba vastu võetud. Neil kaalutlustel oleks ebakohane praegu tõendeid tagastada või vastu võtta.

15. Käesolev määrus ei ole menetlust lõpetav lahend TsMS § 173 lg 1 tähenduses, mistõttu

menetluskulude jaotust selles ei märgita. Toimikust ei nähtu, et menetlusosalistel oleks

määruskaebusega seoses tekkinud muid menetluskulusid peale riigilõivu. Sel põhjusel ei

määranud ringkonnakohus neile tähtaega kulunimekirjade esitamiseks. Kui osalisel siiski tekkis

kulusid, mille hüvitamist ta taotleb, siis on tal võimalik esitada vastav nimekiri koos maakohtu

kuludega asja uuel läbivaatamisel. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel kontrollida, kas

vaidlustatud määrusega korteriomanikult välja mõistetud riigilõiv on vajalik kulu. Riigilõivu-

seaduse § 59 lg 5 kohaselt tasutakse avalduse või kaebuse esitamisel hagita menetluse korras

läbivaadatavas asjas riigilõivu 50 eurot. Seadusest ei tulene, et enne hagita asja avalduse

esitamist läbitava maksekäsu kiirmenetluse eest tuleks tasuda täiendavat või rohkem lõivu

juhul, kui asi lahendatakse lõpuks hagita menetluses. Vaidlustatud määrusest ega selles viidatud

21. juuni 2022 määrusest ei nähtu, miks peaks korteriomanik hüvitama korteriühistule seaduses

ettenähtust suurema summa.

16. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Kuna ringkonna-

kohus tühistab hagita menetluses tehtud lõpplahendi ja saadab asja uueks läbivaatamiseks tagasi

maakohtule, siis ei saa käesoleva määruse peale kaevata (vt Riigikohtu 28. mai 2014 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 11).

(allkirjastatud digitaalselt)