3-22-706/11 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristina Maimann

Otsuse tegemise aeg ja koht

10.02.2023, Tallinn

Haldusasja number

3-22-706

Haldusasi

Arantel Invest OÜ kaebus Harku Vallavolikogu 22.02.2022

otsuse nr 27 tühistamiseks ja Harku valla kohustamiseks

uuesti läbi vaatama kaebaja esitatud detailplaneeringu

koostamise algatamise taotlust 30 päeva jooksul kohtuotsuse

jõustumisest arvates

Menetlusosalised

Kaebaja – Arantel Invest OÜ, lepinguline esindaja v.adv

Kaarel Berg

Vastustaja – Harku vald, volitatud esindaja Alle-Riin Siimo

Kolmas isik – X

Asja läbivaatamise vorm

07.02.2023 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 13.03.2023 (halduskohtumenetluse seadustiku

(HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale

kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Arantel Invest OÜ esitas 27.11.2020 Harku Vallavolikogule taotluse algatada

detailplaneeringu koostamine Vaila külas Uue-Hallika (kt 19801:011:1083) maaüksuse

kirdepoolses osas ja Põrgupõhja tee 20 (kt 19801:011:0453) maaüksusel. Kaebaja on

Põrgupõhja tee 20 kinnisasja omanik.

2(15)

Esitatud taotluse kohaselt on detailplaneeringu (edaspidi DP) koostamise eesmärgiks Uue-

Hallika maaüksuse kirdepoolse osa jagamine neljaks ehitusõiguseta elamumaa krundiks, mis

perspektiivselt liidetakse piirnevate olemasolevate elamumaa kinnistutega (Põrgupõhja tee 12a,

Põrgupõhja tee 14, Põrgupõhja tee 16, Põrgupõhja tee 18) ning üheks sotsiaalmaa sihtotstarbega

krundiks suurusega u 5768 m2. Sotsiaalmaa sihtotstarbega krunt soovitakse planeerida

Põrgupõhja elamukvartali rekreatsioonialaks ehk avaliku kasutusega haljasmaaks. Põrgupõhja

tee 20 ehitusõiguseta maatulundusmaa maaüksuse sihtostarvet soovitakse muuta määrates

uueks maaüksuse sihtotstarbeks elamumaa ning määrata ehitusõigus üksikelamu ja seda

teenindavate abihoonete püstitamiseks.

2. Harku Vallavolikogu otsustas 22.02.2022 korraldusega nr 27 mitte algatada DP

koostamist Vaila külas Uue-Hallika maaüksuse kirdepoolse osas ja Põrgupõhja tee 20

maaüksusel.

3. Arantel Invest OÜ esitas 24.03.2022 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Harku

Vallavolikogu 22.02.2022 otsuse nr 27 tühistamist ning Harku valla kohustamist uuesti läbi

vaatama kaebaja esitatud DP koostamise algatamise taotlust 30 päeva jooksul kohtuotsuse

jõustumisest arvates.

Kohus võttis kaebuse 12.04.2022 määrusega menetlusse ja kaasas kolmanda isikuna menetlusse

X (Uue-Hallika maaüksuse omanik). Kolmas isik kaebusele kirjalikult ei vastanud.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

4. Kaebaja palub kaebuse rahuldada ja välja mõista vastustajalt kaebaja menetluskulud.

Kaebuse põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

1) Kaebaja esitatud DP algatamise taotluse täpsustus näeb ette lahenduse, et Uue-Hallika

kinnisasi jagatakse selliselt, et sellelt eraldatakse vähemalt 5768 m2 suurune osa, mis liidetakse

avaliku haljasalana Põrgupõhja elamukvartalile. Samuti eraldatakse Uus-Hallika kinnisasja ja

Põrgupõhja elamukvartali vahele jäävast ribast maatükid vastavalt Põrgupõhja tee 12a,

Põrgupõhja tee 14, Põrgupõhja tee 16 ja Põrgupõhja tee 18 maaüksuste juurde. Sellega

kaotatakse maakorralduslikult ebaotstarbekas nn „maariba“ ning suurendatakse loetletud

kinnistute haljasalade osakaalu.

Ebaõige on vastustaja käsitlus, et see ei ole Harku Vallavolikogu 31.03.2018 otsusega nr 51

kehtestatud teemaplaneeringu (edaspidi TP) seletuskirja p 3.3 kohaselt võimalik, kuna Uus-

Hallika kinnisasja jagamine on juba toimunud Harku Vallavalitsuse 07.07.2011 korralduse nr

547 alusel kehtestatud DP-ga ning täiendav jagamine ei ole enam võimalik. TP seletuskirja p

3.3 asjaomane alapunkt selgitab, et eelkäsitletud juhul võib algset maa-tulundusmaad jagada

rohkemateks maaüksusteks vaid juhul, kui maast moodustatakse lisaks sellest moodustatud

elamumaale ja maatulundusmaale maaüksused teede, avalike haljasalade, tehnovõrkude või

tehnorajatiste jaoks või maatulundusmaa tükke jääb lahutama tee, jõgi vms selge looduslik piir.

Käesoleval juhul ongi eesmärgiks moodustada Uus-Hallika kinnisasjast täiendavaid maaüksusi

avalike haljasalade jaoks, et need oleks Põrgupõhja elamukvartali kasutuses.

Põhjendamatu on otsuses väidetu, et selline haljasala peaks paiknema elamualade keskel.

Eeltoodut valla üldplaneering ega TP ette ei näe. Ka Põrgupõhja tee 20 kinnisasi ei paikne

Põrgupõhja elamukvartali keskel, vaid selle ääres. Samuti on asjakohatu otsuses väidetu, et

kaebaja pakutud haljasalale on ligipääs problemaatiline. Kaebaja välja pakutud haljasalale on

võimalik pääseda kõikidelt loetletud kinnisasjadelt.

3(15)

Samuti on sellise lahendusega tagatud Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr 138

kehtestatud Harku valla üldplaneeringu (edaspidi ÜP) seletuskirja p-s 2.1.1 ja TP seletuskirja

p-s 3.2.1 sätestatud nõue, et üldkasutatav haljasala peab moodustama vähemalt 10% DP alast,

kuigi tegelikult ei olnud sellise nõude täitmine vajalik. Esiteks seetõttu, et Põrgupõhja

elamukvartal ei asu viidatud seletuskirja punktides nimetatud kompaktse asustusega alades.

Teiseks, kuna tegemist on vaid ühe krundi planeeringuga (Põrgupõhja tee 20) ning 10%

haljasala osakaalu nõue kohaldub viie või enama elamuühikuga DP-le.

2) Puudub vaidlus, et ÜP ja TP näevad Põrgupõhja tee 20 kinnisasja sihtotstarbena ette

elamumaa. Ebaõige on vastustaja järeldus, justkui ei olekski ÜP ja TP eelduseks ja aluseks

maaüksuse planeerimisel. Arvestades planeerimisseaduse (PlanS) § 74 lg-s 1, § 75 lg 1 p-s 18,

§ 6 p-s 9, § 75 lg-s 4 ja PlanS § 75 lg-s 2 sätestatut, kui ÜP-ga on Põrgupõhja tee 20 määratud

elamumaaks, siis selline eesmärk vastab Harku valla ruumilistele vajadustele ning ÜP

eesmärkidele ning sellest tuleb ka edaspidisel maakasutusel lähtuda. See kohaldub ka edasisele

DP menetlusele. Muuhulgas seetõttu sätestab PlanS § 128 lg 2 p 1, et DP-d ei alustata, kui selle

algatamine on ilmselgelt vastuolus ÜP-ga.

Käesoleval juhul ei olegi selgitatud, millisele PlanS § 128 lg-s 2 toodud alusele tuginedes on

DP koostamise alustamisest keeldutud. Vastustajal puudus järelikult keelduva otsuse

tegemiseks konkreetne õiguslik alus. Veelgi enam, otsuse alapeatükis E.2 on sedastatud, justkui

oleks kaebaja taotletav DP vastuolus ÜP-ga ja TP-ga, missugune käsitlus on põhjendamatu.

Vastupidi, PlanS § 128 lg 2 p 1 kohane vastuolu ÜP-ga puudub. Vastustajal tulnuks ÜP aluseks

võtta ja lähtuda eelkõige sellest kaebaja taotletud DP koostamise alustamise otsustamisel. PlanS

§ 74 lg-st 1 ja § 75 lg-test 1 ja 2 tulenevalt saab ÜP-d pidada ühiskondlikuks kokkuleppeks ja

pikaajaliseks planeerimisdokumendiks, mis annab suunised omavalitsuse territooriumi

planeeringuliseks arenguks ning detailsemate planeeringute, eelkõige DP-de koostamiseks, mis

peavad olema hierarhiliselt kõrgema astme planeeringu ehk ÜP-ga kooskõlas. Käesoleval juhul

on keelduva otsuse tegemisel neid põhimõtteid rikutud, mis on ühtlasi kaasa toonud otsuse

õigusvastasuse.

Vaadates Põrgupõhja elamukvartali asendit ja terviklikult nelinurksest kuju ÜP ja TP

põhikaardil, kusjuures kogu ala on ette nähtud elamumaaks, on mõistlik eeldada, et

elamukvartal ehitatakse selliselt ka välja. Mõistetamatu on vastustaja seiskoht, et elamukvartalit

ei peaks siiski välja arendama, vaid jätma selle paremale küljele ruumiliselt sobimatu ala

(Põrgupõhja tee 20 kinnisasi), kuhu midagi ei rajata. Uue-Hallika maaüksuse jagamine aitab

tagada Põrgupõhja elamukvartalile suurema rekreatsiooniala.

3) Varasemad DP-d ei välista Põrgupõhja tee 20 elamumaaks planeerimist. Põrgupõhja

maaüksuse DP oli kehtestatud juba 17.02.2003. Tegemist on 19 aastat vana planeeringuga, mis

ei ole enam asjakohane ega ajakohane. Seda kinnitab asjaolu, et pärast 2003. a on kehtestatud

2017. a uus DP. Samuti pärast antud DP-d on 2013. a kehtestatud ÜP ja seejärel 2018. a

teemaplaneering, mis on mõlemad DP-st hierarhiliselt kõrgemal ning näevad Põrgupõhja tee

20 kinnisasja ette elamumaana ja osana kompleksest Põrgupõhja elamukvartalist. Ka

Põrgupõhja tee 8 kinnistu muudeti 02.10.2017 DP kehtestamise tulemusel täies ulatuses

elamumaaks. Seega tegelikult ei takista 2003. a DP maakasutuse otstarbe muutmist.

Eksitav ja asjakohatu on otsuse viide 2017. a DP seletuskirja p-le 3.4, kus on öeldud, et vastavalt

ÜP põhimõtetele säilib ala looduslikuna ning täiendavat hoonestust sinna kavandada ei ole

lubatud. See ei ole Põrgupõhja tee 20 DP-ga seotud, kuna 2017. a DP hõlmas vaid Põrgupõhja

tee 6 ja 8 maaüksusi. Samuti on asjakohatud ka otsuse põhjendused selle kohta, et 2017. a DP-

ga hõlmatud kinnisasjadel on kõrghaljastus valdavalt likvideeritud, kuna kolmandate isikute

tegevus muudel kinnisasjadel ei ole asjakohane põhjendus keelduda Põrgupõhja tee 20

4(15)

maaüksuse sihtotstarbe muutmisest. Pealegi, Põrgupõhja tee 6 kinnisasjal ei ole kunagi

kõrghaljastust olnudki, see oli vanasti kartulipõld. Kaebaja välja pakutud lahendusega luuakse

täiendav sotsiaalmaa otstarbega haljasala Põrgupõhja elamukvartalite kõrvale, mida

elamukvartali kasutajad saavad kasutada rekreatsioonialana. Seetõttu on alusetud põhjendused

ka selle kohta, et kaebaja taotletu elluviimine toob kaasa kõrghaljastuse likvideerimise. Isegi

kui Põrgupõhja tee 20 kinnisasjal on see ehitustegevuse tõttu väheses ulatuses vajalik, siis näeb

esitatud lahendus ette, et Põrgupõhja tee 20 maaüksusel jätetakse vähemalt 70% olemasoleva

kõrghaljastutega ala pinnast looduslikuks haljasalaks või planeerida parkmetsaks ning hooviala

võib olla maksimaalselt 851 m2 ja see peab paiknema 971 m2 suuruse muu maa ehk

kõrghaljastuseta krundiosa piires. Seega, ühelt poolt suurendatakse Põrgupõhja elamukvartali

üldkasutatava haljasala suurust ning teiselt poolt säilitatakse Põrgupõhja tee 20 kinnisasjal

valdavas osas praegune kõrghaljastus. Seetõttu on alusetu ka otsuses väidetu, et kaebaja

taotletud tegevus avaldab negatiivset mõju Vääna-Jõesuu 750 ha suurusele tuumalale. Kaebaja

on Põrgupõhja tee 20 kinnisasjal hooviala suuruseks kavandanud vaid 851 m2 ning haljastus

valdavas osas säilitatakse, mistõttu ei saa see avaldada Vääna-Jõesuu tuumalale sisulist mõju.

Põrgupõhja elamukvartal on niigi ümbritsetud rohealadega, tänu millele on elanikel juba praegu

täiendavad võimalused kasutada neid alasid rekreatsioonialadena. Sealjuures on elanikel

rekreatsioonialana juba kasutusel ka ühine lõkkeplats, mis asub Põrgupõhja tee 12 ja

Põrgupõhja tee 1 vahelisel alal asuval maaribal.

4) Kavandatav haljasala on juurdepääsetav ja kasutatav. Kuskil ei ole ette nähtud, et haljasala

igale osale peab olema juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Juurdepääs Põrgupõhja

elamukvartalile kulgeb Jahilossi tee kaudu Põrgupõhja teele, mis teeb seejärel ringi Põrgupõhja

kvartali sees. Kõik need teed on avalikult kasutatavad. Kavandatav haljasala asub praeguste

Põrgupõhja elamukruntide kõrval ning haljasalale saab otse Põrgupõhja elamukvartali

kruntidelt. Isegi kui tekib vajadus juurdepääsu täpsustada, saab seda teha DP koostamise käigus.

Haljasala saab iga üks kasutada vastavalt otstarbele, ilma et DP taotluses peaks kasutusviis

olema lahti seletatud. Vajadusel saab ka seda täpsustada DP koostamise käigus.

5) Metsa ning roheala säilimine ei ole ohustatud ning puudub negatiivne mõju avalikule huvile.

Eksitav ja asjakohatu on otsuses märgitu, nagu oleks Põrgupõhja tee 20 viimane

kõrghaljastusega kaetud 2838 m2 kinnisasi. Tegelikkuses on Põrgupõhja tee 20 kinnisasi vaid

osaliselt metsaga kaetud, mida kinnitab lisatud geoportaali väljavõte ja fotod kinnisasjalt.

Kaebaja on kavandanud ehitustegevuse valdavalt alale, kus metsa ei kasva. Kaebaja välja

pakutud haljasaladel mingit ehitustegevust ette nähtud ei ole. Haljasala täiendamine Uue-

Hallika kinnisasja arvelt ei ohusta haljasmaa säilimist senisel viisil.

Põrgupõhja tee 20 kinnisasi ei ole range režiimiga loodusliku haljasmaa Vääna-Jõesuu

tuumalas. ÜP ja TP kaartidest on näha, et tuumala paikneb Põrgupõhja elamukvartali ümber

(tähistatud rohelise värviga), kuid mitte elamukvartali, sh Põrgupõhja tee 20 alal (tähistatud

kollase värviga). Lisaks, Põrgupõhja elamukvartal on niigi ümbritsetud haljasalade, sh

metsamaaga. Seega Põrgupõhja tee 20 kinnisasjale elamu rajamine ei avalda senisele

elukeskkonnale mingit sisulist mõju. Kuna puudub negatiivne mõju rohealadele, on

põhjendamatu ka otsuses leitu, et kaebaja taotletav DP seaks kuidagi ohtu praeguse roheala

säilitamise ning avaldaks negatiivset mõju avalikule huvile. Negatiivne mõju rohealale puudub,

mistõttu ei saa esineda ka negatiivset mõju avalikule huvile. Ühes sellega on asjakohatu ka

arutluskäik selle kohta, et kaebaja erahuvi ei kaalu üle avalikku huvi, milleks on

loodushoidlikkus ja keskkonnasäästlikkus.

Alusetu ja asjakohatu on ka otsuses väidetu, et piirkonda elama asunud inimesed on eeldanud,

et Põrgupõhja tee 20 säilib maatulundusmaa krundina. Isegi kui selline eeldus võis olla tekkinud

5(15)

2003. a DP põhjal, ei saa esineda õigupärast ootust, et elukeskkond ei muutu. Kõik Põrgupõhja

elamukvartali kinnisasjade omanikud on andnud kaebajale nõusoleku taotletud DP-le

(Põrgupõhja tee 3 kinnisasja omanik andis eraldi tingimusliku nõusoleku). Seega on ebaõige

vastustaja arusaam, nagu oleks taotletud DP vastuolus ümbruskonna elanike huvidega.

6) Otsus on vastuoluline ning kaebajat ebavõrdselt kohtlev. Muraste külas Käbala tee//Leemuka

tee//Mesimarja tee//Muraka tee maaüksuse ja lähiala DP (vastu võetud Harku Vallavolikogu

30.09.2021 otsusega nr 68) näeb ette ÜP-ga haljasalaks ette nähtud maaüksuse muutmise

elamumaaks. Samuti ei ole täidetud ÜP-st tulenev 10% haljasala nõue. See ei ole takistanud DP

algatamist ja vastuvõtmist. Muraste külas Kase tn 4 maaüksuse DP-s (kehtestatud Harku

Vallavalitsuse 19.10.2021 korraldusega nr 685) on märgitud Kase tn 4 maaüksus küll

elamumaaks, kuid tegelikkuses asub seegi haljasalal. Ka see ei takistanud vastustajal kehtestada

DP-d elamu ehitamiseks. Antud DP seletuskirja p-s 4.1 on selgitatud, et kinnisasi asub

teemaplaneeringu kohasel tiheasustusalal, samamoodi nagu vastustaja arvates Põrgupõhja tee

20. Sellest hoolimata on vastustaja pidanud võimalikuks lubada sinna ehitusõigust elamu

püstitamiseks.

5. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud kaebaja enda kanda.

1) Põrgupõhja tee 20 maaüksuse moodustamise aluseks on Harku Vallavolikogu 27.02.2003

otsusega nr 19 kehtestatud Vaila külas Põrgupõhja maaüksuse DP, mille kohaselt on Põrgupõhja

tee 20 maaüksuse sihtotstarbeks määratud ehitusõiguseta maatulundusmaa. DP alusel moodustati

terviklik elamurajoon, kuhu planeeriti algselt 8 elamumaa krunti, üks suurem 35% elamumaa ja

65%

maatulundusmaa

krunt,

üks

transpordimaa

krunt

ja

üks ehitusõiguseta

maatulundusmaa krunt. Planeeringuga määrati, et tiheda kõrghaljastusega elamukruntide

hoonestamisel tuleb haljastust maksimaalselt säilitada. Kehtestatud DP-ga kavandati

maatulundusmaana 36,6% planeeritavast alast. Harku Vallavalitsuse 02.10.2017 korraldusega

nr 523 kehtestati Vaila külas Põrgupõhja tee 6 ja Põrgupõhja tee 8 kinnistute DP, millega

kavandati 35% elamumaa ja 65% maatulundusmaa sihtotstarbega Põrgupõhja 8 maaüksusest 4

elamumaa krunti.

Seega säilis

pärast

Põrgupõhja

elamupiirkonna

ümberplaneerimist

haljastatud maatulundusmaana ehk hoonestamata alana veel ainult Põrgupõhja tee 20, mis

moodustab kogu alast 5,8% endise 36,6% asemel.

Põrgupõhja terviklikult kavandatud elamukvartal koosneb käesolevaks hetkeks 12-st elamumaa

krundist ning

ühest

ühiskondliku haljasmaana

kavandatud maatulundusmaa

krundist.

Maatulundusmaa krunt kavandati elamualal selliselt, et see on kõikidele lihtsasti ligipääsetav ja

tekitab puhverala olemasolevate hoonestatud elamumaa kruntide vahele ning samas ühildub ka

elamupiirkonda ümbritseva metsaalaga. Maa-ameti kaardirakenduse ortofotodelt on nähtav, et

piirkonnas

varasemalt hoonestatud

kinnistutel

ning

ka

2017.

a

kehtestatud

DP

kohaselt kavandatud elamumaa kruntidel ei ole kõrghaljastuse säilitamise nõuet järgitud. Seega

Põrgupõhja elamupiirkonna DP-des toodud kõrghaljastuse võimalikult suures mahus

säilitamise nõude täitmine on juba võimatu ja puudub jätkuvalt põhjendus varasemalt

kehtestatud DP lahenduse muutmiseks selliselt, et rohelise, tervislikuks eluks vajaliku

keskkonna arvelt moodustatakse täiendavalt hoonestamata või hoonestatud elamumaa krunte.

Vastavalt Harku valla kehtivale ÜP-le ja TP-le peab kompaktse asustusega aladel igas

elamupiirkonnas ühiskondlik haljasala moodustama planeeritavast alast minimaalselt 10%.

Põrgupõhja maaüksuse planeeringualal on pärast planeeringu osalist ümberplaneerimist

haljasala osakaal vaid 5,8 %. Valla hinnangul on selle mahu veel allapoole viimine ÜP ja TP

nõuetega vastuolus ning muudab võimatuks ÜP põhilahenduse elluviimise elamukvartalite

haljasalade osakaalu osas.

6(15)

2) Vastustaja ei nõustu väitega, nagu ei oleks 2003. a planeering enam asjakohane. Põrgupõhja

elamukvartali DP-ga kavandati terviklik kompaktne elamuala, mida on muudetud üksikute

maaüksuste osas kooskõlas kehtiva ÜP-ga. See ei tähenda, et kohalik omavalitsus oleks

kohustatud algatama DP, mis on vastuolus ÜP-ga ning ei ühti valla ruumilise arengu põhimõtete

ja suundumustega. Kohalik omavalitsus ei ole kohustatud oma territooriumi planeerimisel

lähtuma kinnisasja omaniku soovist ning majanduslikest huvidest, vaid eelkõige kehtivast ÜP-

st ja TP-st, kehtestatud DP-dest, asjakohastest õigusaktidest ja piirkonna terviklikust ning

tasakaalustatud arengust.

3) Planeerimispõhimõtete kohaselt tuleb ÜP-des maakasutuse juhtotstarbeid määrata maa-ala,

mitte kinnistute kaupa. ÜP ja TP lahendus põhineb erinevate funktsioonidega maa kasutus- ja

arendamispõhimõtteid

kajastavatele

maakasutuse

põhimõtetele,

kus

suurematele

perspektiivsetele elamupiirkondadele (kaardimaterjalidel tähistatud kollasega) on antud

üldkasutatavate hoonete, ärimaa ning haljasala ja parkmetsa maa kõrvalfunktsioonid. ÜP

seletuskirjas on lahti kirjutatud, et elamumaadel on võimalikuks kõrvalfunktsiooniks kuni 25%

ulatuses teisi funktsioone, mh üldkasutatava haljasala ja parkmetsa maa. Elamumaadele võivad

jääda ka tehnoehitise maad nagu alajaamad, pumplad jms. ÜP on kogu valla territooriumit

hõlmav planeering, kus ei ole võimalik igat elamualale jäävat üldkasutatavat haljasmaad ning

väikesemat ärimaad eraldi tooniga tähistada. Seega ei saa maaüksuste planeerimisel olla

eelduseks ja aluseks ainuüksi asjaolu, et ÜP koondkaardil on maaüksus tähistatud kollase

tooniga ehk maaüksusele on antud elamumaa juhtfunktsioon.

4) DP algatamise taotluses on Põrgupõhja elamukvartalit teenindav ühiskondlik haljasala

kavandatud Uue-Hallika maaüksusele. Uue-Hallika maaüksus on moodustatud Harku

Vallavalitsuse 07.07.2011 korralduse nr 547 „Vaila külas Hallika 3 katastriüksuse jagamisel

moodustuvate katastriüksuste lähiaadresside ja sihtotstarbe määramine“ alusel Hallika 3

katastriüksusest, mis jagati kehtestatud DP järgselt üheks 2000 m² suurusega elamumaa

sihtotstarbega Naage tee 61 katastriüksuseks ja üheks 18,86 ha suurusega maatulundusmaa

katastriüksuseks.

Seega ei ole üldjuhul ÜP seletuskirja kohaselt võimalik Uue-Hallika maaüksuse täiendav

jagamine. TP kohaselt on teoreetiliselt võimalik hajaasustuse põhimõttel moodustatud

maatulundusmaa täiendav

jagamine

avaliku

haljasala

kavandamise

eesmärgil, kuid

selline jagamine peab olema mõistlikult põhjendatud. Elamupiirkondadesse kavandatavad

hoonestamata haljasalad peavad olema lihtsasti ligipääsetavad ja paiknema pigem elamualade

keskel, kuna ehitusõiguseta haljasmaa kavandamise üheks eesmärgiks on ka elamumaa kruntide

vahele rohelise puhverala loomine. Esitatud lahenduse puhul on selgelt tajutav, et elamuala

teenindava haljasmaa kavandamine Põrgupõhja elamupiirkonna äärealal ÜP-ga kavandatud

tuumala arvelt, toimub pigem lihtsalt ÜP nõude täitmise eesmärgil, aga ei ole elamuala suhtes

loogiliselt kasutatav, seda nii maaüksuse kavandatava kuju kui ka asukoha osas, lisaks

puudub haljasalale ligipääs avalikult kasutatavalt teelt. Seega ei ole antud juhul küsimus vaid

selles, kas algset maatulundusmaad võib avaliku haljasalal moodustamise eesmärgil täiendavalt

jagada või mitte. Jagamine peab alati olema ka põhjendatud ning moodustatav haljasmaa peab

ka oma eesmärki täitma, mitte olema lihtsalt nõude täitmiseks. Kohalikul omavalitsusel on õigus

ja kohustus oma territooriumil ruumilist planeerimist korraldada ning antud juhul ei pea vald

mõislikuks ega planeerimise alusprintsiipidega kooskõlas olekvaks sellise reaalsuses mitte

kasutatava haljasala moodustamist olemasoleva mõisliku asukohaga haljasala hoonestamise

eesmärgil. Piirkonda teenindava haljasalana toimib kindlasti paremini Põrgupõhja tee 20

maaüksus, mis paikneb mugavalt kõikidele ligipääsetaval elamuala äärealal, ühildudes seeläbi

kõrvalasuva metsaalaga (Jahilossi tee 13 maaüksus).

7(15)

Kokkuvõttes ei pea vastustaja põhjendatuks hoonestada elamukvartalile ette nähtud loogiliselt

kasutatavat haljasala ning asendada haljasala maatükiga, mis on raskesti ligipääsetav,

elamute suhtes ebaloogilise koha peal ning ebamõistlikult kasutatav oma asukoha poolest.

Seejuures Põrgupõhja elamuala teenindav ühiskondlikku haljasmaad soovitakse kavandada ÜP-

ga kavandatud range režiimiga rohevõrgustiku Vääna-Jõesuu tuumala arvelt. Põrgupõhja

elamupiirkonnas viimase kõrghaljastusega kaetud 2838 m2 suuruse maatulundusmaa krundi

sihtotstarbe muutmine ja hoonestamine kahjustaks oluliselt varasemalt kehtestatud

kõrghaljastuse säilitamisele orienteeritud planeeringulahenduse elluviimist. Taotletav tegevus

ei vasta avalikule huvile vältida loodusliku keskkonna, olemasoleva kõrghaljastuse ning seeläbi

piirkonnale iseloomuliku rohelise esteetilise miljöö kahjustamist.

5) Vastustaja ei nõustu, justkui ei kohalduks antud juhul TP nõue haljasala osakaalu osas. Antud

juhul tähendaks taotletud DP-ga nõustumine haljasalana moodustatud Põrgupõhja 20 kinnistu

hoonestamine tervikliku DP-ga kehtestatud Põrgupõhja elamurajooni haljasala kaotamist.

Põrgupõhja

maaüksuse

planeeringualal on

pärast

planeeringu

osalist

ümberplaneerimist haljasala osakaal vaid 5,8 %. Kehtiva DP-ga ehitusõiguseta haljasalana

ettenähtud kinnistule üksikelamu rajamine on valla seisukohast põhimõtteline küsimus, kuna

kohalik omavalitsus ei pea õigeks vallas täna kehtivates detailplaneeringutes haljasaladena

ettenähtud kinnistute hoonestamist. Sellise põhimõttelise muudatuse võimaldamine tekitaks valla

ruumilise planeerimise põhimõtete ja perspektiividega mitte kooskõlas olevat halduspraktikat,

mille tulemusel tekiks üha kasvav soov muuta kehtivates DP-des haljasaladena ette nähtud

kinnistuid elamumaadeks, mis omakorda muudaks võimatuks kehtiva ÜP-ga ettenähtud ja

kokkulepitud põhilahenduse tervikliku elluviimise elamupiirkonnas ettenähtud haljasala

osakaalu osas. Inimene vajab täisväärtuslikuks eluks lisaks tehnilisele infrastruktuurile ka

rohelist infrastruktuuri, mille põhieesmärk on ühelt poolt säilitada bioloogilist mitmekesisust ja

teiselt poolt tekitada inimestes huvi tervislike eluviiside, looduses liikumise ja puhkamise vahel.

6) Vastustaja ei nõustu kaebaja käsitlusega, nagu Põrgupõhja tee 6 ja 8 kinnistutel toimunu ei

puutu Põrgupõhja tee 20 DP-sse. Kohalik omavalitsus ei saa planeerimisotsuseid teha vaid

kitsalt kinnistute kaupa. Kohaliku omavalitsuse roll on vaadelda tervet piirkonda tervikuna ja

lähtuvalt sellest teha planeerimisotsuseid. Seega on oluline, et Põrgupõhja elamukvartali

moodustamisel oli ette nähtud, et alal säilitatakse kõrghaljastus, kuid tänaseks päevaks on see

kõrghaljastus, mis tuli säilitada, siiski likvideeritud, olenemata sellest, et kõrghaljastuse

säilitamise kohustus tulenes DP-st. Valla pikaaegne praktika näitab, et kinnistule elamu

rajamine eeldab seda, et hoonestusalast tuleb eemaldada kõrghaljastus, samuti näitab praktika,

et päikesevalguse saamiseks soovitakse

teostada veel täiendav raie. Põrgupõhja

elamupiirkonnas viimase kõrghaljastusega kaetud maatulundusmaa krundi sihtotstarbe

muutmine ja hoonestamine kahjustaks oluliselt varasemalt kehtestatud kõrghaljastuse

säilitamisele orienteeritud planeeringulahenduse elluviimist. Väited selle osas, et Põrgupõhja

elamukvartal piirneb juba niigi metsaga ning elanikel on ka lõkkeplats, mida on võimalik

kasutada, ei ole asjakohased. Põrgupõhja tee 20 ehitusõiguseta maatulundusmaa kavandati

elamualal selliselt, et see on kõikidele lihtsasti ligipääsetav ja tekitab puhverala olemasolevate

hoonestatud elamumaa kruntide vahele ning ühildub elamupiirkonda ümbritseva metsaalaga.

Vald ei pea põhjendatuks moodustada elamualale sellist haljasala, milleni jõudmiseks peaks

suurem osa elamuala elanikke ületama eraomandis olevaid kinnistuid. Taotletud lahenduse puhul

oleks ligipääs tagatud vaid osadele elamuala kruntidest. Vastustaja ei näe ka, kuidas sellisele

maaüksusele ligipääs seal alal oleks võimalik mõislikult lahendada, mistõttu ei ole asjakohased

kaebaja väited selle kohta, et DP koostamise käigus saaks haljasala kasutust täpsustada.

7) Kohalik omavalitsus ei lähtu oma territooriumi planeerimisel naabrite nõusolekutest või

kinnisasja omaniku soovist ning majanduslikest huvidest, vaid eelkõige kehtivast üld- ja

8(15)

teemaplaneeringust, kehtestatud DP-dest, asjakohastest õigusaktidest ja piirkonna terviklikust

ning tasakaalustatud arengust.

Otsuses on DP algatamata jätmise aluseks PlanS § 128 lg 2 punktid 1, 3 ja 4. Asjakohased punktid

on otsuses alla joonitud. Taotletava DP algatamisest keeldumiseks esineb vastuolu kehtiva ÜP

ja TP-ga ning muu avalik huvi. Kohaliku omavalitusele seadusega pandud ülesanne on

kehtestatud planeeringute järgimine, ülevaatamine, elluviimine ning samuti senise miljöö ja

piirkonna elanike elukeskkonna kaitsmine. Avalik huvi väljendub ka PlanS §-s 12 määratletud

otstarbeka, mõistliku ja säästliku maakasutuse põhimõtte järgimises. Nimetatud põhimõtte

kohaselt peab asustuse planeerimisel tasakaalustatult käsitlema ehitatud keskkonda ja

rohealasid, arvestades olemasolevat keskkonda ning asukohast tulenevaid asjaolusid.

PlanS § 140 lg 7 kohaselt tuleb DP muutmiseks koostada uus sama planeeringuala hõlmav DP,

lähtudes seaduses DP koostamisele ettenähtud nõuetest. Isik, kes omandab planeeringuala

kinnistu pärast planeeringu kehtestamist, ei saa nõuda enda vabastamist planeeringu

elluviimise tingimustest. Isegi juhul, kui kohalik omavalitsus ei kohusta DP lahenduse

muutmiseks hõlmama uue DP-ga kogu kehtiva DP ala, ei tähenda see, et tähelepanuta saaks

jätta alal saavutatud terviklahenduse põhimõtted. Vastasel juhul ei tagaks DP talle pandud

eesmärki, olla ruumilise terviklahenduse loomise vahendiks (PlanS § 124 lg 2).

8) Vastustaja nõustub, et Muraste külas Käbala tee//Leemuka tee//Mesimarja tee//Muraka tee

maaüksuse ja lähiala DP-ga kavandatakse haljasalana ette nähtud maaüksus elamumaaks. Siiski

ei sarnane kõnealuse planeeringu asjaolud kaebaja taotletud DP asjaoludega. Käbala

tee//Leemuka tee//Mesimarja tee//Muraka tee maaüksuse ja lähiala DP seletuskiri põhjendab

haljasmaa elamumaaks muutmist ning sellest nähtuvalt pole käesoleval juhul asjaolud kahe

planeeringu puhul sarnased, kuna Käbala tee//Leemuka tee//Mesimarja tee//Muraka

tee maaüksuse ja lähiala DP ala paikneb aiandusühistu territooriumil, mis ei ole ega kujune

tulevikus aastaringselt kasutatavaks elamurajooniks. Põrgupõhja elamuala seevastu on

aastaringselt kasutatav elamupiirkond. Käbala tee//Leemuka tee//Mesimarja tee//Muraka tee

maaüksuse DP-ga kavandatav elamumaa kinnistu kuulub ühistule ning selle müügist saadav

tulu kasutatakse aiandusühistu tänavate korrastamiseks. Seega moodustatakse elamumaa

kinnistu haljasala arvelt selliselt, et see teeniks kõigi aiandusühistu liikmete huve, mitte ainult ühe

maaomaniku kitsast erahuvi, mis ei arvesta sama elurajooni teiste elanike huviga säilitada alal

mõislikult ja loogiliselt kasutatav haljasala ja roheline puhvertsoon.

Muraste külas Kase tn 4 (kt 19801:001:0592) elamumaa kinnistu moodustamise aluseks on

Muraste lastekodu individuaalelamute kvartali I ehitusjärgu hoonestusprojekt aastast 1989.

Nimetatud hoonestusprojekti alusel moodustati Kase tn 2, Kase tn 4, Kase tn 6 ja Kase tn 8

elamumaa sihtotstarbega kinnistud, kuid koostatud hoonestusprojektiga ei määratud kavandatud

elamumaa kruntidele ehitusõigust. Seega oli Kase tn 4, DP kehtestamisele eelnevalt,

ehitusõiguseta elamumaa sihtotstarbega maaüksus. Ehitusõigus määrati olemasolevale

elamumaa maaüksusele Muraste külas Kase tn 4 maaüksuse ja lähiala DP-ga, mis on kehtestatud

Harku Vallavalitsuse 19.10.2021 korralduse nr 685 alusel. Seega ei ole ka Kase tn 4 maaüksuse

hoonestamise asjaolud sarnased Põrgupõhja tee 20 maaüksuse osas esitatud DP algatamise

taotlusega.

Riigikohus on selgitanud võrdset kohtlemist asjas nr 3-3-1-61-01, millega vastustaja on

arvestanud.

KOHTU PÕHJENDUSED

6. Kohus leiab, et kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.

9(15)

7. Kaebaja soovis DP algatamise taotluses (27.11.2020): 1) jagada Uue-Hallika maaüksuse

kirdepoolse osa neljaks ehitusõiguseta elamumaa krundiks (mis perspektiivselt liidetakse

piirnevate olemasolevate Põrgupõhja tee 12a, Põrgupõhja tee 14, Põrgupõhja tee 16,

Põrgupõhja tee 18 elamumaa kinnistutega) ning üheks sotsiaalmaa sihtotstarbega krundiks

(avaliku kasutusega haljasalaks); 2) muuta Põrgupõhja tee 20 ehitusõiguseta maatulundusmaa

maaüksuse sihtostarve elamumaa sihtotstarbeks ning määrata ehitusõigus üksikelamu ja seda

teenindavate abihoonete püstitamiseks. Põrgupõhja tee 20 maaüksuse ehitusõigusega

elamumaaks muutmist on üritanud selle eelmised omanikud alates 2011. a (vt kaevatava

haldusakti p C.2).

8. Vaidlust ei ole, et Põrgupõhja tee 20 maaüksuse moodustamise aluseks on Harku

Vallavolikogu 27.02.2003 otsusega nr 19 kehtestatud Vaila külas Põrgupõhja maaüksuse

detailplaneering (edaspidi DP2003), millele vastavalt on Põrgupõhja tee 20 maaüksuse

sihtotstarbeks määratud ehitusõiguseta maatulundusmaa.

DP2003 alusel moodustati terviklik elamurajoon/elamukvartal (planeeriti 8 elamumaa krunti,

üks suurem 35% elamumaa ja 65% maatulundusmaa krunt, üks transpordimaa krunt ja üks

ehitusõiguseta maatulundusmaa krunt) ning määrati, et tiheda kõrghaljastusega elamukruntide

hoonestamisel tuleb haljastust maksimaalselt säilitada ja kavandati maatulundusmaana 36,6%

planeeritavast alast.

Samuti puudub vaidlus, et DP2003 on osaliselt muudetud ning Harku Vallavalitsuse 02.10.2017

korraldusega nr 523 kehtestati Vaila külas Põrgupõhja tee 6 ja Põrgupõhja tee 8 kinnistute

detailplaneering (edaspidi

DP2017), millega kavandati 35% elamumaa ja 65%

maatulundusmaa sihtotstarbega Põrgupõhja tee 8 maaüksusest 4 elamumaa krunti. Viidatud

ümberplaneerimise järgselt säilis hoonestamata alana (haljastatud maatulundusmaana)

Põrgupõhja elamukvartalis ainult Põrgupõhja tee 20 maaüksus, mis moodustab kogu alast 5,8%

(endise 36,6% asemel).

Asjas ei vaielda ka selle üle, et kaebaja omandas Põrgupõhja tee 20 kinnistu 2020. a, s.o pärast

DP2003 kehtestamist. Samuti puudub vaidlus, et valla 2013. a ÜP ning 2018. a TP koondkaardi

kohaselt paikneb Põrgupõhja tee 20 maaüksus elamumaa juhtfunktsiooniga alal,

tihehoonestusalas.

Vaidlust ei ole, et ÜP ja TP kohaselt paikneb Uue-Hallika maaüksuse vahetult Naage teega

piirnev (u 0,7 ha suurune) ala leebe režiimiga loodusliku haljasmaa Põhja-Eesti klindi

rohevõrgustiku koridoris ning u 18,16 ha suurune ala maaüksusest range režiimiga loodusliku

haljasmaa rohevõrgustiku Vääna-Jõesuu tuumalal, mille eesmärgiks on elustiku mitmekesisuse

hoidmine (vt ÜP seletuskiri, lk 37). Uue-Hallika maaüksusel kehtib Harku Vallvolikogu

30.12.2010 otsusega nr 111 kehtestatud Vaila külas Hallika 3 maaüksuse ja lähiala

detailplaneering (edaspidi DP2010), mille alusel jagati Hallika 3 maaüksus üheks elamumaa

krundiks ja üheks maatulundusmaa krundiks. Tegemist oli ÜP-d muutva detailplaneeringuga,

kuna sel hetkel kehtinud üldplaneeringu järgi asus planeeritav ala hoiu- ja kaitsemetsa

piirkonnas ning menetletava ÜP järgi range režiimiga looduslikul haljasmaal, kus täiendavat

hoonestust ette ei nähtud. Hallika 3 maaüksuse DP-ga kavandatud ehitusõigus on realiseeritud.

Põrgupõhja elamukvartalis antud ehitusõigused on realiseeritud (vastustaja 25.05.2022 vastuse

lisaks oleva ortofoto põhjal on pooleli ehitus vaid Põrgupõhja tee 3 kinnistul).

9. Kaebaja pole esitanud DP algatamise taotlust ÜP-d muutvana. Menetlusosaliste

põhimõtteline vaidlus on selles, milline on 2003. aastal kehtestatud detailplaneeringu mõju ning

kas selle alusel moodustatud terviklik Põrgupõhja elamukvartal (koos 2017. a

detailplaneeringuga tehtud muudatustega, mis lubasid täiendavat hoonestamist) võiks olla

10(15)

haldusorganilt taotletud DP-ga veelkord ümberplaneeritav. Selliselt, et lisanduks veel üks

ehitusõigusega kinnistu (kaebajale kuuluv); nelja hoonestatud kinnistu kõrvale tekiks Uue-

Hallika kirdepoolses osa jagamise teel neli ehitusõiguseta elamumaad ning elukvartalisse

planeeritud ühiskondliku haljasmaa funktsiooni täidaks Uue-Hallika maaüksuse jagamisel

tekkiv sotsiaalmaa sihtotstarbega krunt.

10. Vastustaja on kaevatava haldusakti p-s D.2 selgitanud ÜP-ga määratut Uue-Hallika

maaüksusel. Seejuures on viidatud punktis mööndud, et TP seletuskirja p 3.3 alusel on

teoreetiliselt võimalik hajaasustuse põhimõttel moodustatud maatulundusmaa täiendav

jagamine avaliku haljasala kavandamise eesmärgil, kuid selline jagamine peab olema

põhjendatud. Elamupiirkondadesse kavandatavad hoonestamata haljasalad peavad olema

lihtsasti ligipääsetavad ja paiknema pigem elamualade keskel, kuna ehitusõiguseta haljasmaa

kavandamise üheks eesmärgiks on ka elamumaa kruntide vahele rohelise puhverala loomine.

Esitatud DP lahenduse puhul on volikogu hinnangul selgelt tajutav, et elamuala teenindava

haljasmaa kavandamine Põrgupõhja elamupiirkonna äärealal ÜP-ga kavandatud tuumala arvelt,

toimub pigem formaalselt ÜP nõude täitmise eesmärgil, aga ei ole elamuala suhtes loogiliselt

kasutatav, seda nii maaüksuse kavandatava kuju kui ka asukoha tõttu. Vastustaja hinnangul

moodustatav haljasmaa oma eesmärki ei täidaks.

Kaevatava haldusakti p-s D.3 on vastustaja selgitanud Põrgupõhja tee 20 osas ÜP-ga määratut.

Tegemist on väärtusliku hoonestusalaga, kus on DP kohustus. Seejuures kogu valla

territooriumi hõlmava ÜP eesmärgiks ei ole iga maaüksuse detailne planeerimine. ÜP

koondkaardil tähistatakse maakasutuse juhtfunktsioon, kuid see ainuüksi pole maaüksuse

planeerimise eeldus.

11. Vastustaja on vaidlustatud otsuse tegemise õiguslike alustena nimetanud PlanS § 128 lg 2

punkte 1, 3 ja 4 (vt haldusakti p E.1 ja lk 20). Nende järgi võib kohaliku omavalitsuse üksus

jätta DP algatamata muu hulgas juhul, kui selle algatamine on ilmselgelt vastuolus ÜP-ga (p 1);

selleks on muu ülekaalukal avalikul huvil põhinev põhjus (p 3) või planeeringu elluviimisega

kaasneks ebaproportsionaalne kolmanda isiku õiguste riive (p 4). Kuna ÜP tagab reeglina

mitmeid avalikke huve, sh ülekaalukaid, pole välistatud, et viidatud sätte p-de 1 ja 3

kohaldamist saab põhjendada osaliselt kattuvatele asjaoludele tuginedes ning mõlemale alusele

viitamine on kohane.

Kaevatava haldusakti p-des E.2-E.8 on esitatud haldusorgani põhjendused. Kaevatava

haldusakti p-s C.2 (lk 4) on viidatud Põrgupõhja tee 3 kinnisasja omaniku mittenõustuvale

seisukohale. Kaevatava haldusakti p-s D on selgitatud ÜP-s määratut. Samuti seda, miks ÜP ei

võimalda Uue-Hallika kinnistu täiendavat jagamist ning TP-ga lubatav erand pole antud juhul

kohaldatav (p D.2). Selgitatud on seda, miks ÜP järgi elamumaa juhtfunktsiooniga

tiheasustusalas (kompaktse asutusega alas) asuvat Põrgupõhja tee 20 kinnistut,

maatulundusmaa sihtotstarbega, ei ole põhjendatud hoonestada (p D.3). (vt ka vastustaja

seisukohti haldusmenetluses esitatud kaebaja vastuväidetele, kaevatava haldusakti lk 14-18)

PlanS § 128 lg-s 2 loetletud alused DP algatamisest keeldumiseks ei ole seejuures ammendavad

ning vastustajal on otsuse tegemisel ulatuslik kaalutlusruum. Kohtu võimalus sekkuda kohaliku

omavalitsuse kaalutlusõiguse teostamisse on piiratud tulenevalt keelust hinnata halduse

kaalutlusotste otstarbekust ja teostada kaalutlusõigust haldusorgani eest (HKMS § 158 lg 3).

Kaalutlusotsuste sisuline kontroll piirdub õiguse üldpõhimõtetest ja kaalutlusreeglitest

kinnipidamisega (HMS §-d 4 ja 54). Mida laiem on haldusorganile antud kaalutlusõigus, seda

raskemad ja ilmselgemad eksimused peavad esinema kaalutlusvigade tuvastamiseks.

Kaalutlemisel peab kohalik omavalitsus arvestama nii avalikke huve, mis väljenduvad muu

hulgas valla üldplaneeringutes, kui ka taotleja põhjendatud huve. Isikul puudub subjektiivne

11(15)

õigus nõuda tema planeeringu algatamise taotluse rahuldamist, kuid ta on õigustatud nõudma

oma subjektiivsete õiguste kaitsmiseks õiguslike hüvede õiglast kaalumist haldusorgani poolt

(Riigikohtu 27.01.2010 otsus asjas nr 3-3-1-79-09, p 13).

Vastustaja on haldusakti p-s E.7 asjakohaselt selgitanud planeerimise üldpõhimõtteid.

Planeering on konkreetse maa-ala terviklik ruumilahendus (PlanS § 3 lg 1). See peab olema

koostatud asjassepuutuvaid õigusi, huve ja väärtusi arvesse võttes, sh keskkonda ja rohealasid

(PlanS § 8, § 10 lg 1, § 12 lg 2). Kehtestatud DP muutmine on võimalik ning kohus nõustub

kaebajaga, et detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse alus (PlanS § 124 lg 2). PlanS-e

viidatud sättest tuleneb samuti, et DP eesmärk on eelkõige ÜP elluviimine ja planeeringualale

ruumilise tervikliku lahenduse loomine. PlanS § 140 lg 7 kohaselt tuleb DP muutmiseks

koostada uus sama planeeringuala hõlmav DP, lähtudes seaduses DP koostamisele ettenähtud

nõuetest. Ka juhul, kui kohalik omavalitsus ei kohusta DP lahenduse muutmiseks hõlmama uue

DP-ga kogu kehtiva DP ala, ei tähenda see, et tähelepanuta saaks jätta alal saavutatud ruumilise

terviklahenduse põhimõtted. Kohus nõustub vastustajaga, et vastasel juhul ei tagaks DP talle

pandud eesmärki, olla ruumilise terviklahenduse loomise vahendiks (PlanS § 124 lg

2). Praegusel juhul on DP2003 antud ehitusõigused valdavas osas ka realiseeritud, kuid DP on

jätkuvalt kehtiv, vaatamata selle kehtestamisest möödunud ajale.

12. Kohus ei nõustu kokkuvõtvalt kaebajaga, et antud juhul vastustajal sisuliselt puudus alus

keelduva otsuse tegemiseks. Otsuses on arusaadavalt põhjendatud, miks ei saa nõustuda kaebaja

taotluse alusel DP algatamisega. Vastustaja on arvestanud kaalutlusõigust teostades kõiki

olulisi asjaolusid ja huve ning kaalumine on olnud mõistlik. Kaebajal on Põrgupõhja tee 20

kinnistu omanikuna õiguslikult kaitstud huvi oma omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada.

Samas tuleb kohalikul omavalitsusel diskretsiooni teostamisel lähtuda mitte üksnes kinnistu

omaniku/omanike erahuvist, vaid ka avalikest huvidest ning võtta arvesse konkreetse piirkonna

üldisi planeerimiseesmärke ja -põhimõtteid ning kehtivaid planeeringuid.

13. Vaidlust ei ole, et ÜP kehtestati 17.10.2013, s.o pärast Põrgupõhja elamukvartali DP2003

kehtestamist ning kogu Põrgupõhja elamukvartal on ÜP koondkaardil kollase värviga ehk

elamumaa juhtfunktsiooniga. Kaebaja on aga sellest teinud eksliku järelduse, justkui DP2003

on vananenud ning kaebajal on ÜP-st, kui hiljem kehtestatud kõrgema astme planeeringust

tulenevalt õigus või õiguspärane ootus oma kinnistu hoonestamiseks. Nõustuda ei saa kaebaja

käsitlusega, et kui ÜP kaardil on maakasutuse juhtfunktsioon elamumaa, siis tuleb igal juhul

ehitusõigus anda. ÜP ja DP on erineva tasandi planeeringud. Kehtivast õigusest ei tulene, et kui

DP kehtestamise lähiaastad (seaduses täpsemalt määratlemata) mööduvad, siis kaotab DP kui

haldusakt kehtivuse.

13.1 PlanS § 75 lg 1 p 18 kohaselt on ÜP ülesandeks muuhulgas maakasutuse juhtotstarbe

määramine. PlanS § 75 lg 4 kohaselt on maakasutuse juhtotstarve ÜP-ga määratav maa-ala

kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse

põhisuunad. PlanS eelnõu (571 SE) seletuskirja kohaselt tähendab sõna „valdav“, et tegemist

on üle 51%-lise otstarbega. Vastustaja on vaidlustatud otsuses ÜP seletuskirjale viidates

selgitanud, et elamumaadel on võimalikuks kõrvalfunktsiooniks kuni 25% ulatuses kaubandus-

, toitlustus-, teenindus-, majutushoone või büroohoone maa ja/või üldkasutatava hoone maa

ja/või haljasala ja parkmetsa maa; ka võivad elamumaadele jääda tehnoehitise maad nagu

alajaamad, pumplad jms. võimaldamaks ala mitmekesisemat ning elutervet avaliku ruumi

arengut. Kohus nõustub vastustaja selgitustega selles osas, et maaüksuste planeerimisel ei saa

aluseks võtta ainuüksi asjaolu, et ÜP koondkaardil on maaüksus tähistatud kollase tooniga (st

alale on määratud elamumaa juhtfunktsioon). ÜP-st vahetult ehitusõigust ei tulene.

12(15)

13.2 Arvestada tuleb, et vaatamata 2013. a kehtestatud ÜP-s konkreetsele alale määratud

elamumaa juhtfunktsioonile, kehtivad konkreetse ala osas ka varasemad DP-d kui haldusaktid

senisel kujul (vrd Riigikohtu 01.03.2017 otsus asjas nr 3-3-1-79-16, p 16).

13.3 Kaebajale ei tulene kehtivast ÜP-st subjektiivset õigust nõuda uue DP kehtestamise kaudu

Põrgupõhja tee 20 kinnistu sihtotstarbe muutmist selliselt, et sinna saaks ette näha ehitusõiguse.

Vastustaja on arusaadavalt põhjendanud, miks ta ei pea põhjendatuks ning piirkonna

terviklikust ja tasakaalustatud arengust lähtuvaks alal kehtiva DP muutmist kaebaja soovitud

viisil. DP2003 nägi ette kompaktse elamurajooni ruumilise terviklahenduse, mis arvestas mh

tasakaalu uute ehitiste püstitamise ja senise haljastuse säilitamise vahel. Vastustaja on välja

toonud, et piirkonnas varasemalt hoonestatud kinnistutel ning ka DP2017 kohaselt kavandatud

elamumaa kruntidel ei ole kõrghaljastuse säilitamise nõuet järgitud. Arusaadavalt mõjutab see

elamukvartali

keskkonda

ning

võimalikke

soovitavaid

ehitatud

keskkonna

laiendamisele/tihendamisele suunatud taotlusi. Kehtiva ÜP kui ka TP kohaselt peab kompaktse

asustusega aladel1 igas elamupiirkonnas ühiskondlik haljasala moodustama planeeritavast alast

minimaalselt 10% (vt ÜP seletuskiri p 2.1.1, lk 19 ja TP seletuskiri p 3.2.1, lk 20, mis asendab

ÜP lk 19 tabeli). Hetkel elamukvartalis ainsana hoonestamata Põrgupõhja tee 20 kinnistule

ehitusõiguse andmine kahjustaks vastustaja hinnangul oluliselt varasemalt kehtestatud

kõrghaljastuse säilitamisele orienteeritud planeeringulahenduse elluviimist. Kohus ei nõustu

kaebaja käsitlusega, et kehtivate DP-dega (2003, 2017) ettenähtud ehitusõiguste realiseerimise

järel tervikliku ruumilahendusena kujundatud elamukvartali ainsa ehitusõiguseta ühiskondliku

haljasalana ettenähtud kinnistule uue DP-ga ehitusõiguse taotlemisel (1 elamuühik TP

kõnealuse punkti mõttes) saaks 10% nõuet pidada mittekohalduvaks. Vastustaja on seejuures

ka põhjendanud, miks nn asendushaljasala pole sobiv (vt ka kohtuotsuse p 13.6), isegi kui see

formaalselt suurendaks haljasala osakaalu. Põrgupõhja tee 20 kinnistu hoonestamine tähendaks

terviklikust väljaehitatud elamurajoonist haljasala kaotamist. See ei vasta valla hinnangul

avalikule huvile vältida loodusliku keskkonna, olemasoleva kõrghaljastuse ning seeläbi

piirkonnale iseloomuliku rohelise esteetilise miljöö kahjustamist. Vastustaja ei ole pidanud

põhjendatuks valla ruumilise planeerimise põhimõtetega mitte kooskõlas oleva halduspraktika

loomist (s.o kehtivates DP-des haljasaladena ettenähtud kinnistute hoonestamist), mis võib

muuta võimatuks kehtiva ÜP tervikliku elluviimise elamupiirkonnas ettenähtud haljasala

osakaalu osas.

13.4 Kohtu hinnangul ei ole alust pidada vastustaja kaalutlusi meelevaldseteks. Asjaolu, et

Põrgupõhja elamukvartal on niigi ümbritsetud rohealadega ja elanikel on võimalik kasutada ka

Põrgupõhja tee 12 ja Põrgupõhja tee 1 vahelisel alal asuvat lõkkeplatsi, ei tähenda, et vallal

puuduks põhjendatud vajadus kehtivas DP-s ettenähtud haljasala säilitamiseks. Vastustaja on

muu hulgas selgitanud, et Põrgupõhja tee 20 maatulundusmaa kavandati selliselt, et see tekitaks

puhverala olemasolevate hoonestatud elamumaa kruntide vahele ja ühilduks ümbritseva

metsaga. Elamutega kinnistute vahel mitteasuv sotsiaalmaaks kavandatav kinnistu ei täidaks

puhverala funktsiooni üldse ning tuleks luua Vääna-Jõesuu tuumala arvelt. Uue-Hallika

maaüksus paikneb range režiimiga loodusliku haljasmaa rohevõrgustiku Vääna-Jõesuu

tuumalas, mille peamine funktsioon on elustiku mitmekesisuse hoidmine ning tegemist on

suurulukitele olulise elupaigaga. Samuti puudub sellelt ortofotolt (vastustaja 25.02.2022

vastuse lisa) nähtuvalt kõrghaljastus ulatuses, mis on Põrgupõhja tee 20 maaüksusel. Nõustuda

tuleb ka vastustaja argumentidega, mis puudutavad uue sotsiaalmaa asukohast tingitud

probleeme. Kohus möönab, et DP algatamise taotluse esitamise faasis ei saagi olla sõlmitud

juurdepääsu tagamiseks vajalikud kokkulepped (nt servituudi osas), kuid see ei välista

1 TP kehtestamise otsuse (lk 3) kohaselt on Vaila küla Põrgupõhja maaüksus (DP kehtestatud 2003)

tihehoonestusala, vt ka ÜP seletuskirja p 2.19.1 – tiheasustusalana on määratud mh kompaktse asutusega alad

13(15)

asukohast tingitud puuduste väljatoomist. Seega ei saa kokkuvõtvalt nõustuda kaebaja väitega,

justkui Põrgupõhja tee 20 kinnistule elamu rajamine ei avalda senisele elukeskkonnale mingit

praktilist mõju. Seadused küll ei sätesta üldist elukeskkonna muutumatuna püsimise õigust ning

kohtupraktikas on mööndud, eelkõige linnakeskkonnas, sellisele õigustatud ootusele

tuginemise põhjendamatust. Antud juhul on tegemist keset rohevõrgustikku väärtuslikul

hoonestusalal (TP seletuskirja p 3.10.1) ruumiliselt tervikliku elukeskkonna kujundamiseks

kehtestatud DP-ga, millest tulenevat peab kohalik omavalitsus arvestama. Nii seal praegu, kui

tulevikus elavate inimeste huvides kui ümbritseva looduskeskkonna huvides. Vääna-Jõesuu

tuumala rolli on vastustaja kaevatava haldusakti punktis E.4 (lk 11) ja E.6 (lk 12) ka

asjakohaselt põhjendanud. Ka Riigikohus on hiljutises otsuses (15.12.2022 otsus haldusasjas nr

3-20-1310, p 27) rõhutanud rohevõrgustiku tõhusa toimivuse tagamist, mida ei tohi ohtu seada

selle tükkhaaval muutmisega DP tasandi, st väiksemale alale fokusseeritud otsustega.

13.5 Asjakohatud on seega kaebaja väited, mille kohaselt ÜP-st tulenev haljastuse nõue kaebaja

taotletud DP puhul ei kohaldu ning ka Põrgupõhja tee 6 ja 8 kinnistutel toimunu Põrgupõhja

tee 20 kinnistu DP-sse ei puutu. PlanS § 124 lg 2 järgi peab DP looma vastavale

planeeringualale ruumilise terviklahenduse. Seadusandja soovis PlanS kehtestamisel vältida

ainult ühte krunti hõlmavate DP-de koostamist, sest vaadeldes vaid ühte krunti korraga, ei ole

terviklahenduse loomine maa-alale tervikuna võimalik (vt eelnõu SE 571 seletuskiri, lk 155).

Nii on ka vastustaja asjakohaselt selgitanud, et planeerimisotsuseid ei saa teha vaid kitsalt

kinnistute kaupa ning vaadelda tuleb tervet piirkonda tervikuna. Kohtule ei nähtu, et esineks

mingi kaalukas põhjus, mis õigustaks kehtiva ja tervikliku elamukvartali moodustamise aluseks

oleva DP muutmise kaebajale kuuluva maaüksuse osas. Kaebaja sai Põrgupõhja tee 20 kinnistu

omanikuks 2020. a ning pidi seega kinnistu omandamisel arvestama muu hulgas maaüksusel

kehtiva DP-ga. Seetõttu ei saa kaebajal olla ka õigustatud ootust, et vald muudab uue DP

kehtestamise kaudu kaebaja kinnistu maakasutuse sihtotstarvet (maatulundusmaa) ja määrab

sellele ehitusõiguse. Sellist õigustatud ootust ei saanud tekitada ka DP2017-ga täiendava

ehitusõiguse andmine Põrgupõhja tee 8 osas.

13.6 Vastustaja on kaalunud kaebaja esitatud lahendust jagada Uue-Hallika maatulundusmaa

maaüksus täiendavalt ehitusõiguseta elamumaa kruntideks ning üldkasutatavaks haljasmaa

krundiks, kavandades seeläbi mh elamukvartalit teenindava haljasala Põrgupõhja tee 20

maaüksuse asemel Uue-Hallika maaüksusele (täites selliselt formaalselt ÜP-st tuleneva

haljastuse osakaalu nõude).

TP seletuskirja p 3.3 alapunktis „Tingimused elamute, suvilate ja aiamajadega seonduvate

detailplaneeringute koostamiseks ja projekteerimistingimuste andmisekshajaasustusalal (sh

nõuded elamute ja nende abihoonete projekteerimiseks ja ehitamiseks leebe režiimiga

looduslikul haljasmaal)“ on märgitud muu hulgas järgmist:

-

Leebe režiimiga loodusliku haljasmaa juhtotstarbega alal oleva maatulundusmaa

sihtotstarbega maaüksuse jagamisel sinna elamu püstitamise eesmärgil moodustatakse

jagatavast maast üks elamumaa sihtotstarbega maaüksus ja üks maatulundusmaa

sihtotstarbega maaüksus. Eelkäsitletud juhul võib algset maatulundusmaad jagada

rohkemateks maaüksusteks vaid juhul, kui maast moodustatakse lisaks sellest

moodustatud elamumaale ja maatulundusmaale maaüksused teede, avalike haljasalade,

tehnovõrkude või tehnorajatiste jaoks või maatulundusmaa tükke jääb lahutama tee, jõgi

vms selge looduslik piir.

Uue-Hallika maaüksusel kehtib Vaila külas Hallika 3 maaüksuse ja lähiala DP, mille alusel

jagati Hallika 3 maaüksus üheks elamumaa krundiks ja üheks maatulundusmaa krundiks.

Vastustaja on asjakohaselt selgitanud, et Uue-Hallika maaüksuse (kirde osa) täiendav jagamine

14(15)

üldjuhul võimalik ei ole, st on lubatav vaid kindlaksmääratud juhtudel. TP-s märgitud võimalus

maatulundusmaad täiendavalt jagada ei tähenda, et kohalik omavalitsus peab seda igal juhul

võimaldama. Ka algse maatulundusmaa täiendav jagamine avaliku haljasala kavandamise

eesmärgil peab olema põhjendatud, sh peab moodustatav haljasala oma eesmärki täitma.

Vaidlustatud otsusest nähtuvalt on vastustaja pidanud oluliseks, et elamupiirkondadesse

kavandatavad hoonestamata haljasalad peavad olema lihtsasti ligipääsetavad ja paiknema

pigem elamualade keskel, kuna ehitusõiguseta haljasala kavandamise üheks eesmärgiks on ka

elamumaa kruntide vahele rohelise puhverala loomine. Vastustaja hinnangul on hetkel

elamukvartalile ettenähtud haljasmaa mõistliku asukohaga. Vastustaja ei ole pidanud kaebaja

esitatud lahendust (elamuala teenindava haljasala kavandamine Põrgupõhja elamupiirkonna

äärealal tuumala arvelt) põhjendatuks, kuna see ei ole elamuala suhtes loogiliselt kasutatav

(seda nii maaüksuse kavandatava kuju kui ka asukoha osas) ning haljasalale puudub ka ligipääs

avalikult kasutatavalt teelt. Suurem osa elamuala elanikke peaks haljasalale jõudmiseks ületama

eraomandis olevaid kinnistuid. Samuti on vastustaja arvestanud, et Uue-Hallika maaüksus

paikneb range režiimiga loodusliku haljasmaa rohevõrgustiku Vääna-Jõesuu tuumalas.

Kohalikul omavalitsusel on õigus ja kohustus oma territooriumil ruumilist planeerimist

korraldada ning lähtuda seejuures piirkonna terviklikust ja tasakaalustatud arengust. Vastustaja

on otsuses piisavalt ja asjakohaselt põhjendanud, miks ta ei pea mõistlikuks elamukvartalis

paiknevat haljasala funktsiooni täitvat maaüksust asendada Uue-Hallika maaüksuse jagamisel

moodustuva haljasalaga. Tegemist on haldusorgani planeerimisdiskretsiooni osaks oleva

otstarbekuse küsimusega, mille puhul kohtulik kontroll on piiratud. Kohtule ei nähtu, et

vastustaja oleks arvestanud ilmselgelt asjakohatute asjaoludega ning kaalutlusotsus oleks

meelevaldne.

14. Kaebaja väited seoses ebavõrdse kohtlemisega on põhjendamatud. Võrdse kohtlemise

põhimõtte rikkumisega on tegemist siis, kui ühesuguseid asjaolusid käsitletakse ilma nähtavate

mõistlike põhjusteta erinevalt (nt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-61-01, p 6). Käesoleval juhul

sellise olukorraga tegemist ei ole. DP algatamine ja kehtestamine otsustatakse igal juhtumil

eraldi kaalutlusõiguse alusel, arvestades konkreetse planeeringualaga seonduvaid olulisi

asjaolusid. Vastustaja on vaidlustatud otsuses ja kohtumenetluses piisavalt ja asjakohaselt

põhjendanud, miks ei ole kaebaja taotletud DP sarnane ja võrreldav kaebuses viidatud DP-dega.

Kohus ei pea vajalikuks haldusorgani otsuses toodud põhjendusi korrata (HKMS § 165 lg 2).

15. PlanS § 128 lg 2 p 4 kohaldamise osas märgib kohus, et haldusakti õiguspärasust hinnatakse

selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2). Kuigi Põrgupõhja tee 3 (Põrgupõhja tee 20 üle

tänava paiknev kinnistu) omaniku poolt anti Põrgupõhja tee 20 detailplaneeringule tingimuslik

nõusolek 20.01.2022 (kaebuse lisa 19), ei olnud seda haldusakti andmise ajaks vastustajale

esitatud. Vastustaja sai kolmanda isiku õiguste riivele tugineda.

Samas, DP algatamisest keeldumist ei muuda õigusvastaseks kaebuses viidatud asjaolu, et

praeguseks on kõik Põrgupõhja elamukvartali kinnisasjade omanikud andnud kaebajale

nõusoleku DP algatamiseks (kaebaja 05.01.2023 menetlusdokumendi lisa). Vastustaja on

asjakohaselt selgitanud, et kohalik omavalitsus ei lähtu oma territooriumi planeerimisel naabrite

nõusolekutest või kinnisasja omaniku soovist, vaid eelkõige kehtivatest planeeringutest,

asjakohastest õigusaktidest, kaalukatest avalikest huvidest ning piirkonna terviklikust ja

tasakaalustatud arengust.

16. Kokkuvõttes on vaidlustatud otsuses arusaadavalt toodud välja selle andmise aluseks olnud

peamised faktilised ja õiguslikud alused ning põhjendatud, et need kogumis tingisid otsuse jätta

taotletud DP algatamata. Asja materjalidest ei nähtu, et vald oleks otsuse vastuvõtmisel teinud

15(15)

diskretsioonivigu. Kaebajal ei ole sellist ülekaalukat erahuvi (vt kaevatava haldusakti p E.8),

mis võinuks kaasa tuua teistsuguse otsuse tegemise.

PlanS § 128 lg 2 on kantud ideest, et kõigi DP algatamise taotluste suhtes ei pea

planeerimismenetlust korraldama. Kui kohaliku omavalitsuse üksusel on juba enne DP

koostamise alustamist piisavalt teavet otsustamaks, et taotletud DP kehtestamine või

realiseerimine ei ole võimalik või tõenäoline, ei oleks eesmärgipärane nõuda, et ta

sellegipoolest võtaks ette pika ja kuluka menetluse (vt Tallinna Ringkonnakohtu 04.06.2015

otsus asjas nr 3-13-70067, p 9).

Kaevatav otsus on õiguspärane ning puudub alus selle tühistamiseks. Kuna tühistamisnõue jääb

rahuldamata, ei ole alust ka kohustamisnõude rahuldamiseks.

17. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja ei ole

menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad menetlusosaliste

menetluskulud nende enda kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)