2-21-20382/39 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve

Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht 18.01.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-20382

Kohtuasi

Jägala Energy OÜ avaldus Jõelähtme valla vastu

avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14.10.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Jõelähtme valla määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: Jägala Energy OÜ (registrikood 10480870),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Silja Holsmer

Puudutatud isik: Jõelähtme vald (Jõelähtme Vallavalitsuse

kaudu, registrikood 75025973), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Martin Männik

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta avaldaja esitatud tõend (2014. a e-kirjavahetus) vastu.

2. Rahuldada Jõelähtme valla määruskaebus.

3. Tühistada Harju Maakohtu 14.10.2022 määrus ja saata asi samale maakohtule

uueks läbivaatamiseks.

4. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel vastavalt asja

lahendamise tulemusele.

5. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Käesoleva määruse peale ei saa Riigikohtule määruskaebust esitada.

2-21-20382

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Jägala Energy OÜ (avaldaja) esitas 30.12.2021 Harju Maakohtule avalduse Jõelähtme valla

(puudutatud isik) vastu avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks.

2. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale kinnistu asukohaga Harju maakond Jõelähtme vald,

Jägala-Joa küla, Kanali lõik V1 (registriosa nr 13719802) ja kinnistu asukohaga Harju

maakond, Jõelähtme vald, Jägala-Joa küla, Jõujaama (registriosa nr 4508802). Kinnistutel asub

igapäevaselt käitamisel oleva hüdroelektrijaama koosseisu kuuluv derivatsioonikanal ning

toomishoone.

Neile

ehitistele

on

igapäevaselt

vajalik

juurdepääs

erinevate

transpordivahenditega, sh rasketehnikaga. Kinnistutel puudub juurdepääs

avalikult

kasutatavale teele.

3. Juurdepääsuks kasutatakse praegu Jägala maaüksust, kus on ajutine ja äärmiselt halvas

seisukorras liikumistrajektoor, mida puudutatud isik teeks ei pea ning keeldub ka teeomaniku

kohustusi täitmast. Liikumistrajektoor ei ole teeks planeeritud ega arvesta piirkonna maastikku

(kalded ja kõrguste vahed). Lisaks on heakorra (suured augud, puud, põõsad) ja ilmastikuolude

(rohked sademed ja jää) tõttu liikumistrajektoor raskesti läbitav või isegi läbimatu.

4. Puudutatud isikule kuulub alates 17.04.2014 kinnistu asukohaga Harju maakond, Jõelähtme

vald, Jägala-Joa küla, Joa puhkeala (registriosa nr 14434102) ja alates 25.10.2019 kinnistu

asukohaga Harju maakond, Jõelähtme vald, Jägala-Joa küla, Jägala puhkekeskus (registriosa

nr 15997450).

5. Avaldaja alustas aastatel 2011-2012 puudutatud isikuga läbirääkimisi juurdepääsutee

rajamiseks avaldaja kinnistutele läbi Joa puhkeala ja Jägala puhkekeskuse maaüksuste.

Puudutatud isik oli samuti seisukohal, et tegemist on põhjendatud lahendusega juurdepääsutee

rajamiseks. Avaldaja tellimusel koostati ka juurdepääsutee ehitusprojekt. Ehitusprojekti

kohaselt oli eesmärgiks luua asfaltkattega sõidutee, drenaaž ja veokite ümberpööramisplats.

Samuti nägi ehitusprojekt ette juurdepääsutee piiramise piirdeaiaga.

6. Avaldaja esitas 13.02.2012 taotluse detailplaneeringu algatamiseks juurdepääsutee

määramiseks avaldaja kinnistutele läbi Joa puhkeala ning Jägala puhkekeskuse maaüksuste.

Detailplaneering kehtestati 31.01.2019 vallavolikogu otsusega. Detailplaneering näeb ette

Jõujaama kinnistule juurdepääsutee rajamise vastavalt ehitusprojektile. Detailplaneeringu

joonisel on ära määratud juurdepääsutee ning sellega piirnev ala servituudi alaks.

Detailplaneeringu

seletuskirja

punktis 9.4

on

märgitud,

et

piirdeaedade

rajamine

hüdroelektrijaama juurdepääsutee äärde on lubatud turvalisusest tulenevatel kaalutlustel. Samas

seati nõudeks, et piirdeaia puhul tuleb järgida olemasolevat piirdeaia arhitektuuri. Seega nägi

kehtestatud detailplaneering ette, et avaldaja kinnistule juurdepääsutee rajamiseks seatakse

alale servituut ning juurdepääsutee lahendus vastab ehitusprojektile ja on piiratud piirdeaiaga.

7. 08.04.2020 esitas avaldaja taotluse servituudi seadmiseks vastavalt detailplaneeringule ja

ehitusprojektile. 08.05.2020 vastas puudutatud isik, et servituudi seadmisega ei nõustuta, kuna

tee peaks rajama avaldaja ning ehitusprojekt tuleks pikendada kuni Ihasalu-Ruu maantee ja

Kubja tee ristmikuni. Puudutatud isik nõudis ka seda, et avaldaja annaks Kanali lõik V3 kinnistu

avalikku kasutusse. Avaldaja sellega ei nõustunud. Järgnes avaldaja ja puudutatud isiku

vaheline kirjavahetus, kuid kokkuleppeni ei jõutud.

2-21-20382

8. Eeltoodust tulenevalt soovib avaldaja kohtulahendi alusel määrata juurdepääsutee üle Joa

puhkeala ning Jägala puhkekeskuse kinnistute avaldajale kuuluvate Jõujaama ja Kanali lõik V1

kinnistuteni. Avaldajal puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Juurdepääsutee loomine

on maakorralduslikult võimalik, sest olemas on vastav detailplaneering. Avaldajal on

ülekaalukas huvi juurdepääsuks enda kinnistule, sest hüdroelektrijaam vajab käitamist ning

nõuab rasketehnika kasutamist. Avaldaja palub määrata juurdepääsutee detailplaneeringu

põhijoonisel toodud ulatuses ning tee tuleb piirata piirdeaiaga nagu detailplaneering ette näeb.

Juurdepääsutee kui eratee rajab avaldaja vastavalt ehitusprojektile. Arvestades, et avaldaja rajab

enda vahenditest eratee, siis seeläbi ta kasutuseelist ei saa ning juurdepääsutee kasutusõigus on

põhjendatud määrata tasuta. Tasuta kasutusõigusega on siiani olnud nõus ka puudutatud isik.

9. Arvestades eeltoodut, palub avaldaja:

9.1. määrata avaldajale kuuluvatele Kanali lõik V1 ning Jõujaama kinnistutele (valitsevad

kinnisasjad) juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle puudutatud isikule kuuluvate Joa

puhkeala ja Jägala puhkekeskuse kinnistute (koormatavad kinnisasjad) vastavalt Jägala-Joa

puhkeala detailplaneeringu põhijoonisel märgitud teeservituudi alale järgnevatel tingimustel:

a) juurdepääsuteel kui erateel on tasuta ja tähtajatult tagatud õigus liikumiseks jalgsi ning

igat liiki mootorsõidukiga, sh rasketehnikaga, valitsevate kinnisasjade igakordsetel

omanikel ning teistel isikutel valitsevate kinnisasjade omanike nõusolekul;

b) juurdepääsutee kui eratee rajab valitsevate kinnisasjade igakordne omanik;

c) juurdepääsutee kui eratee on õigus piirata piirdeaiaga vastavalt Jägala-Joa puhkeala

detailplaneeringu põhijoonisel märgitule;

9.2. koormata puudutatud isikule kuuluvad Joa puhkeala ja Jägala puhkekeskus kinnistud

tähtajatu reaalservituudiga avaldajale kuuluvate Kanali lõik V1 ja Jõujaama kinnistute kasuks

selliselt, et valitsevate kinnisasjade igakordsetel omanikel on õigus rajada koormatavatele

kinnisasjadele juurdepääsutee kui eratee vastavalt Jägala-Joa puhkeala detailplaneeringu

põhijoonisel märgitule järgnevatel tingimustel:

a) juurdepääsuteel kui erateel on tasuta ja tähtajatult tagatud õigus liikumiseks jalgsi ning

igat liiki mootorsõidukiga, sh rasketehnikaga, valitsevate kinnisasjade igakordsetel

omanikel ning teistel isikutel valitsevate kinnisasjade omanike nõusolekul;

b) juurdepääsutee kui eratee rajab valitsevate kinnisasjade igakordne omanik;

c) juurdepääsutee kui eratee on õigus piirata piirdeaiaga vastavalt Jägala-Joa puhkeala

detailplaneeringu põhijoonisel märgitule;

9.3. kohustada puudutatud isikut andma nõusolek kinnistusraamatesse reaalservituudi

sissekandmiseks eeltoodud punktis toodud tingimustel ning lugeda vastav tahteavaldus

asendatuks kohtulahendiga;

9.4. alternatiivselt, kui servituudi seadmine ei ole võimalik, kanda juurdepääsu seadmise ja

tingimuste osas registriosa nr 14434102 ning registriosa nr 15997450 kolmandasse jakku sisse

märkused ja ning lugeda vastav tahteavaldus asendatuks kohtulahendiga;

9.5. lisada asjas tehtavale kohtulahendile selle lahutamatu osana juurdepääsutee (servituudi) ala

plaan;

2-21-20382

9.6. saata kohtulahend täitmiseks registripidajale.

Puudutatud isiku seisukohad

10. Puudutatud isik palub jätta avaldus läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata ja

menetluskulud avaldaja kanda.

11. Avaldaja moonutab tegelikke asjaolusid. Avaldajal on juurdepääs praegu kasutatava

juurdepääsutee näol ning puudutatud isik ei tee selle tee kasutamiseks takistusi. Seda teed on

siiani kasutatud tavaõiguse alusel. Kuna avaldajal on juurdepääs avalikult kasutatavale teele,

siis tuleb jätta avaldus läbi vaatamata. Asjaolu, kas avaldajat selle juurdepääsu kvaliteet

rahuldab või mitte, ei anna avaldajale õigust nõuda puudutatud isikult tema jaoks sobivamat

(tasuta) juurdepääsu. Juurdepääsutee seadmise eelduseks ei saa olla üksnes äriühingu äriline

huvi kasutada oma kinnisasja ja sellel asuvaid hooneid võimalikult kasumlikult. Avaldaja on

keeldunud avaliku tee ehitamisest ega talu tee avalikku kasutust.

12. Puudub vaidlus, et ehitusprojekti kohaselt tuleks juurdepääsutee piirata piirdeaiaga. See aga

tähendaks seda, et avaldaja saaks enda ainuvaldusesse umbes 1 ha puudutatud isiku kinnistust.

Avaldaja poolt nõutud tingimustel reaalservituudi seadmisel ei oleks sisuliselt tegemist enam

tüüpilise teeservituudi seadmisega, vaid selle sisu oleks sarnane hoonestusõiguse või

kasutusvaldusega, mis annaks avaldajale ainuõiguse puudutatud kinnistu osa kasutamiseks ja

valdamiseks. Avaldaja taotletav juurdepääs oleks võrreldes avaldaja olemasoleva

juurdepääsuga puudutatud isikut oluliselt enam koormav.

13. Kuna avaldaja nõutud servituudialale kavandatav tee kulgeb detailplaneeringu lahenduse ja

ehitusprojekti kohaselt osaliselt ehituskeeluvööndis, siis ei ole selle tee ehitamine erateena

looduskaitseseaduse (LKS) regulatsiooni kohaselt võimalik. Ehituskeeluvööndisse saab rajada

vaid avalikult kasutatava tee. Avaldaja ei ole taotlenud ehituskeeluvööndi vähendamist.

14. Riik ei peaks andma kaitset ka pahausksele käitumisele, mis seisneb selles, et avaldaja on

sulgenud Sukasillale kergliiklustee ja puudutatud isik oli sunnitud seetõttu teele seadma

sundvalduse. Tee avamise on avaldaja sidunud käesoleva nõude rahuldamisega.

15. Juurdepääsu tee kasutamine ei saa olla tasuta, sest lisaks maamaksu ja juurdepääsutee

korrashoiu kulude hüvitamisele peab tee kasutamine sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest.

Maakohtu määrus ja põhjendused

16. Harju Maakohus rahuldas 14.10.2022 määrusega avalduse ning:

16.1. määras Kanali lõik V1 ja Jõujaama kinnistute juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle

Joa puhkeala ja Jägala puhkekeskuse kinnistute vastavalt Jägala-Joa puhkeala detailplaneeringu

põhijoonisel märgitud teeservituudi alale järgnevatel tingimustel:

a) juurdepääsuteel kui erateel on tasuta ja tähtajatult tagatud õigus liikumiseks jalgsi ning

igat liiki mootorsõidukiga, sh rasketehnikaga, valitsevate kinnisasjade igakordsetel

omanikel ning teistel isikutel valitsevate kinnisasjade omanike nõusolekul;

b) juurdepääsutee kui eratee rajab valitsevate kinnisasjade igakordne omanik;

c) juurdepääsutee kui eratee on õigus piirata piirdeaiaga vastavalt Jägala-Joa puhkeala

detailplaneeringu põhijoonisel märgitule;

2-21-20382

16.2. koormas Joa puhkeala ja Jägala puhkekeskuse kinnistud tähtajatu reaalservituudiga

Kanali lõik V1 ja Jõujaama kinnistute kasuks vastavalt, et valitsevate kinnisasjade igakordsetel

omanikel on õigus rajada koormatavatele kinnisasjadele juurdepääsutee kui eratee vastavalt

Jägala-Joa puhkeala detailplaneeringu põhijoonisel märgitule järgnevatel tingimustel:

a) juurdepääsuteel kui erateel on tasuta ja tähtajatult tagatud õigus liikumiseks jalgsi ning

igat liiki mootorsõidukiga, sh rasketehnikaga, valitsevate kinnisasjade igakordsetel

omanikel ning teistel isikutel valitsevate kinnisasjade omanike nõusolekul;

b) juurdepääsutee kui eratee rajab valitsevate kinnisasjade igakordne omanik;

c) juurdepääsutee kui eratee on õigus piirata piirdeaiaga vastavalt Jägala-Joa puhkeala

detailplaneeringu põhijoonisel märgitule;

16.3. kohustas puudutatud isikut andma nõusolek registriosa nr 14434102 ning registriosa nr

15997450 kolmandasse jakku reaalservituudi kandmiseks juurdepääsu ja selle tingimuste osas

ning luges vastava taheavalduse asendatuks kohtulahendiga käesolevas tsiviilasjas;

16.4. lisas määrusele Jõelähtme vallavolikogu 31.01.2019 otsusega nr 180 kinnitatud

detailplaneeringu põhijoonise;

16.5. jättis rahuldamata avaldaja taotluse saata kohtulahend täitmiseks registripidajale;

16.6. jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks

välja menetluskulud 4082,50 eurot ja viivise menetluskuludelt.

17. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus selles, et avaldaja omandis on

Jõujaama ja Kanali lõik V1 kinnistud. Kinnistutel asub igapäevaselt käitamisel oleva

hüdroelektrijaama koosseisu kuuluv derivatsioonikanal ja toomishoone. Puudutatud isiku

omandis on kinnistud registriosa numbriga 14434102 ja 15997450. Avaldaja poolt taotletav

juurdepääsutee nähtub 31.01.2019 kehtestatud detailplaneeringust. Detailplaneeringus

kajastatud juurdepääsutee läbib puudutatud isiku eelnimetatud kinnistuid.

18. Käesoleval juhul on täidetud asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-s 1 sätestatud tingimused

juurdepääsutee määramiseks.

19. Tõendatud on, et avaldaja kinnistutel puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele (vt

tl 174-175, 178-179). Liikumistrajektoor, mida avaldaja praegu kinnistutele pääsemiseks

kasutab, ei ole tegelikult tee seaduse tähenduses (ehitusseadustiku (EhS) XXI pt, varasem

teeseadus) (tl 14-16). Seda möönis kohtuistungil ka puudutatud isik, sama on kinnitanud Maa-

amet (tl 176). Ka detailplaneering on koostatud selleks, et juurdepääs avalikult kasutatavale

teele luua.

20. Avaldaja taotletud tee rajamine on maakorralduslikult võimalik. Seda kinnitavad

ehitusprojekt (tl 17-34) ja detailplaneering. Riigikohtu lahendi nr 2-19-20416/41 kohaselt

võimaldab detailplaneering teha järeldusi detailplaneeringus märgitud juurdepääsutee

võimalikkuse kohta.

21. Detailplaneeringus märgitud juurdepääsutee on kõige optimaalsem variant avaldajale oma

kinnistusteni pääsemiseks. Avaldaja kinnistutel asuvad hüdroelektrijaamaga seotud rajatised,

seetõttu on avaldajal vajalik juurdepääs mh raskeveokitega ja avaldajale ei sobi iga juurdepääs,

sh tavaõiguse alusel kasutatav juurdepääs. Seejuures on puudutatud isik koostanud avaldajale

2-21-20382

hoiatamisotsuse, kui viimane püüdis olemasolevat trajektoori remontida (tl 177). Ka

puudutatud isik on varem leidnud, et kõige otstarbekam juurdepääsutee avaldaja kinnistule on

just detailplaneeringus märgitud tee. Hüdroelektrijaam ei piirdu vaid avaldaja kitsaste

ärihuvidega,

vaid

sellest

tulenevaid

hüvesid

saavad

kasutada

läbi

elektrivõrgu

ühiskonnaliikmed laiemalt. Kohtu hinnangul on avaldajal kaalukas huvi oma kinnistute

kasutamiseks ja juurdepääsutee saamiseks. Puudutatud isik ei ole välja toonud, millised tema

huvid või tegevused oleksid juurdepääsutee rajamisel kitsendatud.

22. Kohus peab vajalikuks ka piirdeaia rajamist. Piirdeaed välistab, et teele pargitakse

sõidukeid, mille omanikud lähevad päevaks matkama, kalastama või jalutama ning mille

tulemusena ei ole võimalik rasketehnikaga hüdroelektrijaamani jõuda. Detailplaneeringu

kehtestamise otsusest ja detailplaneeringust nähtub, et piirkond on soodus puhkamiseks ja

sportimiseks nii suvel kui ka talvel, mistõttu tõenäosus, et sel alal võib toimuda avaldaja poolt

märgitud kõrvaliste sõidukite parkimine, on suur. Piirdeaia rajamist on varem vajalikuks

pidanud ka puudutatud isik. Jõelähtme vallavanem AU on 17.04.2017 märkinud, et piirdeaja

osas võiks olla sõnastus: ”Piirdeaedade rajamine hüdroelektrijaama juurdepääsuteele

turvalisusest tulenevatel kaalutlustel. Piirdeaia puhul järgida olemasolevat piirdeaia arhitektuuri

ning projekt kooskõlastada valla arhitektiga” (tl 42-43).

23. Pooltevahelist aastatepikkust praktikat arvestades kohus juurdepääsu eest tasu ei määra.

Kohus nõustub avaldajaga, et varasemas menetluses ei ole puudutatud isik tasu nõudnud. See

vastab ka pooltevahelisele senisele praktikale, mille järgi kasutab avaldaja praegust

liikumistrajektoori tasuta. Ka käesolevas kohtuvaidluses ei ole puudutatud isik esile toonud tasu

suurusega seonduvaid asjaolusid. Samas on puudutatud isikul õigus tasu igal ajal nõuda. Vastav

küsimus oleks otstarbekas lahendada siis, kui tee on valmis. Siis selgub, kui palju tee ja sellega

seonduv piirdeaed puudutatud isiku omandi väärtust vähendab ja kui palju peaks avaldaja

puudutatud isiku talumiskohustuse eest kompensatsiooni maksma jms.

24. Kohus ei määra kindlaks, kes tee välja ehitab ja kes selle eest maksab. Kuna puudutatud

isik on märkinud, et tema teed valmis ei ehita ning avaldaja on avaldanud valmisolekut tee

valmis ehitada, rahuldab kohus avalduse ka osas, millega taotletakse juurdepääsutee määramine

erateena. Nimetatu vastab planeeritava juurdepääsutee iseloomule. Siiski on puudutatud isikul

EhS § 94 lg 1 alusel õigus määrata eratee seaduses sätestatud korras avalikuks kasutamiseks.

25. Kohus ei anna hinnangut puudutatud isiku väidetele, mille kohaselt sulges avaldaja

23.04.2021 Sukasillal juurdepääsu jalg- ja kergliiklusteele (tl 136-141), kuna see ei puutu

käesolevasse vaidlusesse. Avaldaja väidab, et paisu sulgemine oli seotud hooldustöödega ning

puudutatud isiku poolt seatud sundvaldus on kohtu poolt tühistatud (tl 148-165). Kohtu

hinnangul on hoopis puudutatud isik vastuoluliselt käitunud, kuna on esmalt olnud nõus

juurdepääsutee rajamisega, kuid on seejärel muutnud oma seisukohta. Vastuoluline käitumine

võib tähendada hea usu põhimõtte vastast käitumist.

26. Kohus ei pea usutavaks, et kohaliku omavalitsuse üksus on vastu võtnud detailplaneeringu,

mis ei vasta seadusele või mille elluviimine on võimatu. Puudutatud isik on ka ise märkinud, et

ehituskeeluvööndit saab vähendada. Samuti saab liiklusohutuse küsimuse jooksvalt lahendada.

27. Kohus rahuldab ka avaldaja taotluse reaalservituudi seadmiseks (AÕS § 172 lg 1) ning

asendab kohtulahendiga puudutatud isiku tahteavaldused (kinnistusraamatu seaduse (KRS)

§ 341 lg 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5). Kuna avaldaja ei põhistanud, mis

põhjusel ja millisel õiguslikul alusel palub ta kohtul saata kohtulahend täitmiseks

2-21-20382

registripidajale, siis jääb see taotlus rahuldamata. Selguse huvides lisab kohus kohtulahendile

detailplaneeringu põhijoonise ja tehnovõrkude koondplaani ning servituudiala plaani.

28. Menetluskulud jäävad puudutatud isiku kanda (tsiviilkohtumenetluse seadustik

(TsMS) § 172 lg 1), kuna kohtu hinnangul saanuks poolte koostöö jätkuda ka kohtuväliselt ning

kohtuvaidluse on põhjustanud puudutatud isiku meelemuutus. Seetõttu oli avaldaja sunnitud

kohtu poole pöörduma.

Määruskaebus

29. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha

asjas uus lahend, millega jätta avaldus läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata.

Puudutatud isik palus jätta menetluskulud avaldaja kanda.

30. Maakohus on rikkunud menetlusnorme. Kohus peab kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus

mõnda tõendit ei arvesta, siis peab ta seda põhjendama. Kohus peab analüüsima poolte väiteid

ja vastuväiteid ning põhjendamata, miks ta nendega ei nõustu.

31. Avaldaja avaldus tuleb jätta läbi vaatamata, kuna avaldajal on olemas faktiline juurdepääs,

mh raskeveokitega, enda kinnistutel asuvatele ehitistele ja rajatistele. Avaldaja on kasutanud

olemasolevat juurdepääsu enam kui kümme aastat. Vaidlusalust juurdepääsuteed ei ole

avalikult kasutatava teeks määratud, kuna tee on siiani vajalik ainult avaldaja kinnistu

teenindamiseks. Maakohus ei ole kaalunud, miks ei tuleks kõne alla avaldaja poolt olemasoleva

juurdepääsutee edasine kasutamine, seda vajadusel parendades. Puudutatud isik talub seda

juurdepääsu ja see ei ole talle (käesoleval ajal) koormav. Puudutatud isik ole teinud ega tee

avaldajale selle juurdepääsutee kasutamiseks mistahes takistusi. Samuti on puudutatud isik

avaldanud, et on valmis seadma ajutise teeservituudi olemasoleva juurdepääsutee talumiseks

kuni uue tee valmimiseni.

32. Maakohus on eksinud AÕS § 156 lg 1 kohaldamisel. AÕS § 156 lg 1 kohaselt on isikul

õigus nõuda enda omandis olevale kinnistule avalikult kasutatavalt teelt „juurdepääsu“, mitte

„teed“, mis peaks vastama mingitele kindlatele õiguslikele nõuetele või kvaliteedinõuetele.

AÕS § 156 ei anna maakohtule pädevust määrata tee staatust ehk lahendada küsimust, kas

tegemist saab olema erateega või avaliku kasutusega teega. Samamoodi ei anna see norm õigust

kohtule reguleerida küsimust piirdeaia ehitusest või värava kasutamise tingimustest.

33. Pelgalt

detailplaneeringu

olemasolu

ei

tingi

avaldaja

avalduse

rahuldamist.

Detailplaneering ei anna alust nõuda juurdepääsu tulenevalt selles kokkulepitust.

34. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et avaldajale peab olema tagatud juurdepääs

raskeveokitega. Avaldaja ei ole selgitanud, miks tema omandis olevale kinnistule on vajalik

katkematu ja pidev juurdepääs raskeveokitega avalikult kasutatavalt teelt.

35. Avaldaja avalduse rahuldamine ei tooks kiiret faktilist muutust olemasolevasse olukorda,

kuivõrd eratee ehitamiseks peaks avaldaja saama kõigepealt ehitusloa. Kuna avaldaja nõutud

servituudialale kavandatav tee kulgeb ehituskeeluvööndis, siis ei ole antud tee ehitamine

erateena LKS regulatsiooni kohaselt võimalik. Ehituskeeluvööndisse on võimalik rajada vaid

avalikult kasutatavat teed. Kehtivas detailplaneeringus ei ole ehituskeeluvööndit vähendatud.

Seega näeb kehtiv detailplaneering ette avalikult kasutatava tee rajamise, mille kaudu mh

saavad uue juurdepääsu ka avaldaja kinnisasjad, mitte eratee rajamise, millise avalduse on

rahuldanud maakohus. Maakohus on määranud juurdepääsu erateena ehituskeeluvööndisse.

2-21-20382

36. Juurdepääsu määramise eelduseks ei saa olla üksnes äriühingu äriline huvi kasutada oma

kinnisasja ja sellel asuvaid hooneid võimalikult kasumlikult (Riigikohtu 12.05.2021 otsus

tsiviilasjas nr 2-19-15916, p 14). Avalduse rahuldamine rikub puudutatud isiku omandiõigust,

kuna sisuliselt antakse osa puudutatud isiku omandist avaldaja ainuvaldusesse, mille üle omab

kontrolli ainuüksi avaldaja. AÕS § 156 annab õiguse nõuda võõra kinnisasja kasutamise õigust

enda kinnisasjale pääsemiseks, mitte õigust nõuda teise isiku kinnisasi tervenisti või osaliselt

enda ainuvaldusesse ilma, et maaomanikul oleks õigus juurdepääsuteed ja sinna juurde

kuuluvat ca 1 ha suurust maa-ala üldse kasutada.

37. 08.06.2022 ekspertarvamuses on mh leitud, et eksperdid ei näe põhjust, miks tee aiaga

piiramine võiks olla vajalik ning aia rajamine kätkeb märksa suuremat riski kui püütakse

vältida. Lisaks on eksperdid esitanud arvamuse juurdepääsutee rajamise tasu kohta. Maakohus

ei ole nimetatud tõendile asja lahendades üldse tähelepanu pööranud.

38. Maakohus on ebaõigesti määranud juurdepääsu tasuta.

39. Maakohus on eksinud ka menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse kindlaksmääramisel.

Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik

40. Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Avaldaja esitas 12.12.2022 vastuse lisana ka uue tõendi (2014. aasta e-kirjavahetus).

40.1. Avaldaja kinnistult puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele ning avaldaja on enda

õiguste kaitseks põhjendatult kohtusse pöördunud. AÕS § 156 lg 1 kohaldamine ei eelda, et isik

üleüldse enda kinnistule ei pääseks, vaid sätte regulatsiooni eesmärgiks on määrata juurdepääs

avalikult kasutatavale teele üle võõra kinnisasja. Avaldaja kasutab enda kinnistutele

juurdepääsuks ajutist trajektoori, mis ei ole tee. Kohalikku omavalitsust on korduvalt

informeeritud, et tegemist on ajutise juurdepääsu trajektooriga, mille läbimine igapäevaselt

lõhub sõidukeid ning teatud ilmastikutingimustel või liiklusoludes ei ole sõidukitega üldse

võimalik ala läbida. Olemasolev isetekkinud liikumistrajektoor ei ole teeks projekteeritud ega

rajatud. Vastava tee rajamist ei näe ette ükski planeering ning seega ei ole võimalik ka

ehitusluba vastava tee rajamiseks väljastada.

40.2. Samuti on ekslik seisukoht, et vastava ala ajutiseks juurdepääsuks korrastamise

maksumus oleks ca 15 000 eurot. Teede ehitaja esitas omapoolse hinnapakkumise lähtudes

puudutatud isiku esitatud inseneride arvamusest ning vastava pakkumise kohaselt on maksumus

91 106,40 eurot. Puuduvad mõistlikud põhjendused teha niivõrd suuri kulutusi ajutise

juurdepääsutee rajamiseks, kui detailplaneeringuga on kavandatud juurdepääsutee rajamine

mõistliku ja optimaalse teena, mille maksumus on ca 250 000 eurot ning mille rajamise

tulemusel jõutakse asfaltkattega avaliku teeni.

40.3. Arusaamatu on määruskaebuse väide, et avalduse rahuldamise tulemusel ei ole samuti

teed, mida avaldaja võiks juurdepääsuks kasutada. Avaldaja on taotlenud juurdepääsutee

määramist vastavalt kehtivale detailplaneeringule, mis on üheks eelduseks vastava tee

rajamiseks ning pärast kohtulahendi jõustumist on võimalik taotleda ehitusluba ning ehitusloa

väljastamisel asuda teed rajama.

40.4. Puudutatud isik on vastava juurdepääsutee lahendusega detailplaneeringu ise kehtestanud

ning ei ole eluliselt usutav, et vastava juurdepääsutee rajamine ei ole võimalik, sh tulenevalt

LKS-st. Detailplaneeringust tuleneb üheselt ja arusaadavalt, et tegemist on erateega. Seega on

2-21-20382

avaldaja kohtusse pöördunud juurdepääsutee kui eratee rajamiseks. Detailplaneeringuga

kavandati juurdepääsutee avaldaja kinnistule, mitte aga avalik tee. Detailplaneeringu on heaks

kiitnud ka Keskkonnaamet. Võimalike kooskõlastuste jmt haldustoimingutega seonduv

lahendatakse ehitusloa menetluses ning see ei oma puutumust käesoleva tsiviilasja

lahendamisega. Taotletav juurdepääsutee jääb võimalikku ehituskeeluvööndisse väga

minimaalses ulatuses ning ehitusloa menetluses on võimalik vajadusel leida koostöös

Keskkonnaametiga lahendus, mille tulemusel ehituskeeluvööndis ehitada ei ole vajalik.

Seevastu, kui asuda olemasolevat liikumistrajektoori ümber ehitama teeks, peaks ehitustegevus

väga suures ulatuses toimuma ehituskeeluvööndis.

40.5. Ebaõige on määruskaebuse väide, et avaldajal ei ole vaja juurdepääsu raskeveokitega.

Avaldaja kasutab rasketehnikat paisu hooldamiseks ning teenindamiseks. Selleks, et

elektrienergia tootmine oleks tagatud, on vajalik erinevaid seadmeid ja tehnikat, mis mh

sisaldavad ka raskeveokeid. Tegemist on tootmismaa sihtotstarbeliste kinnistutega, mille

tavapärane kasutus eeldab pidevat juurdepääsu erinevat liiki transpordivahenditega.

40.6. Maakohtu menetluses ei esitanud puudutatud isik vastuväiteid juurdepääsutee tasuta

talumiseks. Samuti ei vaielnud puudutatud isik vastu väitele, et varem on puudutatud isik olnud

nõus juurdepääsutee määramisega tasuta. Arvestades, et avaldaja rajab juurdepääsutee enda

kulul (ehitusmaksumus on ca 250 000 eurot), siis on igati mõistlik, et täiendavalt enda kulul

rajatud tee kasutamise eest tasuda ei ole põhjendatud.

40.7. Asjaolu, et reaalservituudi seadmisel teeniva kinnisasja omanik ise ei saa kinnisasja teatud

ulatuses kasutada, ei ole vastuolus reaalservituudi olemusega. Detailplaneeringus on taotletav

juurdepääsutee ala määratud servituudialaks ning vastavale alale mistahes muud kasutust

tulenevalt kehtivast detailplaneeringust ette näha ei ole võimalik. Seda teed ei ole kuidagi

võimalik väiksemale alale mahutada. Seega on sisutu väita, et juurdepääsutee määramisega

puudutatud isiku õigused kahjustuksid.

40.8. Piirdeaia rajamine on vajalik ja põhjendatud. Piirdeaia näeb ette ka detailplaneering.

Piirkonna eripära arvestades on oluline tagada, et juurdepääsutee oleks igal ajahetkel kasutatav.

Praktikas on korduvalt juhtunud, et alale pargivad sõidukeid terveks päevaks isikud, kes

lähevad

matkama,

kalastama,

jalutama

vmt,

mille

tulemusel

ei

ole

võimalik

hüdroelektrijaamale juurde pääseda ka läbi ajutise trajektoori.

41. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

42. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühista materiaalõiguse normi vale

kohaldamise ja menetlusõiguse normide rikkumise tõttu (TsMS § 667 lg 2, § 659 ja § 656 lg 1

p 5 ja lg 2 II lause). Määruskaebus tuleb rahuldada ja asi saata maakohtule uueks

läbivaatamiseks, kuna maakohus on jätnud olulised asjaolud välja selgitamata.

43. Ringkonnakohus võtab vastu avaldaja 12.12.2022 vastusele lisatud aprillist 2014 pärit e-

kirjavahetuse, kuna uusi asjaolusid ja tõendeid peab määruskaebuse menetluses saama esitada

ka vastaspool (TsMS § 662 lg 3; V. Kõve jt, Tsiviilkohtumenetluse seadustik III.

Kommenteeritud väljaanne, lk 1178, p 3.4 d). Avaldaja soovib esitatud e-kirjavahetusega

tõendada, et puudutatud isik ise pidas piirdeaia ehitamist varem võimalikuks. Kuna

2-21-20382

ringkonnakohus ei tee asjas ise uut otsust, siis saab maakohus asja uuel läbivaatamisel seda

tõendit koos teiste tõenditega hinnata.

44. Kolleegium märgib esmalt, et avalikult kasutatavale teele AÕS § 156 lg 1 alusel

juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on (vt Riigikohtu 13.02.2019 määrus tsiviilasjas nr

2-14-23161, p 17.1; 03.10.2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 15 koos seal viidatud

praktikaga):

-

juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine,

-

taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja

-

juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja,

mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva

kitsendusega.

Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada asjaosaliste huvide

kaalumise teel ning kaaluda tuleb mh, milliseid kulutusi peab avaldaja tegema oma kinnisasjalt

avalikule teele pääsemiseks ning kas teise kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks

olla avaldaja jaoks oluliselt odavam ja teise kinnisasja omanikku vähem koormav.

Lisaks tuleb AÕS § 156 lg 1 mõtte kohaselt juurdepääsu kindlaksmääramise korral üldjuhul

alati määrata teeniva kinnisasja omanikule juurdepääsu talumise eest tasu ning see koormatud

kinnisasja igakordse omaniku kasuks välja mõista. Tasu välja mõistmata jätmine on erandina

lubatav üksnes juhul, kui teeniva kinnisasja omanik on väljendanud kohtule selgelt, et ta tasu

ei soovi (vt nt Riigikohtu 16.06.2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 42).

45. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on rikkunud hagita menetluse menetlusnorme, jättes

täitmata uurimis- ja selgitamiskohustuse, ning see on viinud AÕS § 156 lg 1 väära

tõlgendamiseni. Juurdepääsu ja tehnorajatise asjades on kohtul tulenevalt hagita menetluses

kehtivast uurimispõhimõttest kohustus selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud asjaolud.

Seetõttu peab kohus lahendi tegemiseks vajalikud asjaolud ise välja selgitama ja koguma ka

vajalikud tõendid (TsMS § 5 lg 3 I lause). Kohus ei ole hagita menetluses seotud

menetlusosaliste esitatud taotluste ja asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele (§ 477 lg

5). Kohtul tuleb kontrollida avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui

avalduse kohta ei ole vastuväiteid esitatud (§ 477 lg 7) (vt ka V. Kõve jt. Tsiviilkohtumenetluse

seadustik III. Kommenteeritud väljaanne, lk 894, § 618.4, komm c).

46. Käesoleval juhul on kohaselt tuvastamata jäänud nii avalduse rahuldamise eelduseks olev

esimene asjaolu – kas avaldajal on juurdepääsutee olemas või vajab ta olemasoleva

„liikumistrajektoori“ asemele uut juurdepääsuteed – kui ka muud eeldused juurdepääsutee

määramiseks. Lisaks määras maakohus juurdepääsu avalikult kasutatavale teele avaldaja

kasuks üle puudutatud isiku kinnistute täpselt avaldaja soovitud viisil. Ringkonnakohtu

hinnangul ei saaks selliseid tingimusi määrata ja seda tuleb asja uuel läbivaatamisel selgitada

ka avaldajale. Kuna uurimis- ja selgitamiskohustus on täitmata niivõrd suures ulatuses, siis ei

saa ringkonnakohus maakohtu minetusi ise parandada. Ringkonnakohus selgitab järgnevalt,

mida tuleb avalikult kasutatavale teele AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu nõude lahendamisel

käesoleva asja uuel läbivaatamisel arvestada.

I Juurdepääsu puudumise eelduse tuvastamise kohustus

47. Selleks, et juurdepääsu saamise avaldust üldse menetleda, tuleb teha esmalt kindlaks, kas

juurdepääsu taotlejal puudub oma kinnisasjalt juurdepääs avalikule teele. Käesolevas asjas on

avaldaja möönnud, et ta on oma kinnistutele (käesoleva määruse p-s 2 nimetatud valitsevad

kinnisasjad) pääsemiseks umbes 10 aastat kasutanud liikumistrajektoori, mis aga ei ole

2-21-20382

ametlikult tee. Lisaks on see halvas seisukorras, st seda mööda on raske ja teatud ilmastikuga

väidetavalt võimatu liikuda vajalike transpordivahenditega. Seetõttu taotleb avaldaja

juurdepääsu üle puudutatud isiku kinnistute (käesoleva määruse p-s 4 nimetatud koormatavad

kinnisasjad) Jägala-Joa puhkeala detailplaneeringu põhijoonisel (I kd, tl 62) märgitud

teeservituudi alale. Viitega Maa-ameti kaartide väljatrükkidele järeldas maakohus lakooniliselt,

et puudutatud isiku väide, et avaldajal on juurdepääs olemas, ei ole tõenditega kinnitust leidnud

(I kd, tl 174–172, 178–179), kuna liikumistrajektoor, mida mööda avaldaja praegu kinnistule

pääseb, ei ole tee seaduse tähenduses. Maakohus tugines avaldaja esitatud fotodele ja videole

praegusest juurdepääsust ning 2004. aasta Maa-ameti kirjale selle kohta, et Jõelähtme valla

kehtivas üldplaneeringus ei ole kavandatud Jägala-Joa külas avalikult kasutatavat teed

Jõujaama maaüksuseni (I kd, tl 14–16, 176). Eelnevast järeldas maakohus, et avaldajal

kinnistutel puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele.

47.1. Puudutatud isik väitis maakohtus ja leiab määruskaebuses vastuväitena, et avaldajal on

avalikult teelt oma kinnistutele juurdepääs olemas. Seetõttu taotleb puudutatud isik

määruskaebuses esimese alternatiivina, et avaldus tuleks jätta läbi vaatamata. Puudutatud isik

on määruskaebuses väitnud, et isikul on õigus nõuda enda omandis olevale kinnistule avalikult

kasutatavalt teelt „juurdepääsu“, mitte „teed“ ning et avaldaja kasutatav juurdepääsutee on EhS

§ 3 lg 1 tähenduses rajatis ehk inimtegevuse tulemusel loodud asi. Avaldaja on seda

juurdepääsu kasutanud üle 10 aasta. Seda ei ole avalikult kasutatavaks teeks määratud, kuna

see on vajalik vaid avaldaja kinnistu teenindamiseks.

47.2. Puudutatud isik heidab määruskaebuses ette, et maakohus ei ole kaalunud, miks ei tuleks

kõne alla avaldaja poolt olemasoleva juurdepääsutee edasine kasutamine, seda vajadusel

parendades. Puudutatud isik kinnitab, et ta talub seda juurdepääsu ning ta ei ole teinud ega tee

avaldajale selle juurdepääsutee kasutamiseks mistahes takistusi, mida ta on avaldajale ka

öelnud. Nimetatud asjaolu on puudutatud isik kinnitanud avaldajale korduvalt, viimati

14.09.2021.a kirjaga nr 5-2/3576-1 (vt puudutatud isiku 15.02.2022 vastuse lisa 10; I kd,

tl 134). Samas dokumendis on puudutatud isik avaldanud, et on valmis seadma ajutise

teeservituudi olemasoleva juurdepääsutee talumiseks kuni uue tee valmimiseni. Soovi sellisel

viisil teeservituudi seadmiseks, et jõuda avaldaja kinnisasjadele avalikult kasutatavalt teelt,

avaldaja puudutatud isikule avaldanud ei ole.

47.3. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole käesolevas asjas piisavalt uurinud, kas

juurdepääs, mida avaldaja on kasutanud ca 10 aastat, on AÕS § 156 lg 1 tähenduses juurdepääs

avalikult kasutatavale teele ja kas ainuüksi seetõttu võivad avaldaja juurdepääsu nõude

rahuldamise eeldused AÕS § 156 lg 1 järgi olla täitmata ning avalduse menetlemine tuleks

lõpetada (vt Riigikohtu 12.05.2021 määrus tsiviilasjas nr 2-19-15916, p 10–13). Maakohus on

pelgalt lähtunud asjaolust, et praegune juurdepääs ei ole ametlikult tee ning avaldaja esitatud

fotodest ja videost. Ringkonnakohus leiab, et fotod ja video (I kd, tl 16, KISis avaldaja

30.12.2021 avalduse lisa 6), mis on tehtud olukorras, kus tee on jääs ning veoauto libiseb tõusu

pealt tagasi, tõendavad küll praeguse juurdepääsutee kehva seisukorda, kuid mitte tõsikindlalt

seda, et praegune juurdepääs ei ole mingil juhul juurdepääs AÕS § 156 lg 1 tähenduses.

48. Eelnevast tulenevalt tuleb asja uuesti läbivaatamisel ja vajadusel täiendavaid tõendeid

kogudes esmalt teha kindlaks, kas avaldajal on juba juurdepääs olemas või ei saa seni kasutatud

juurdepääsu pidada juurdepääsuks AÕS § 156 lg 1 tähenduses. Seejuures tuleb hinnata ka

avaldaja määruskaebuse (p 2.6–2.7) väiteid selle kohta, et avaldajal on raskeveokite oma

kinnistule viimiseks veel muid alternatiive (vt nt Riigikohtu 01.06.2022 määrus tsiviilasjas nr

2-19-20416, p 13; 03.06.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 28). Samuti tuleb kaaluda

seda, kas uue juurdepääsu saamiseks on ülekaalukas huvi, võrreldes kinnisasja, mille kaudu uut

2-21-20382

juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Riigikohus on

selgitanud, et ainult erandlikel asjaoludel võib täiendava juurdepääsu määramine olla

õigustatud olukorras, kui taotleja kinnisasjale on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt olemas

(Riigikohtu 12.05.2021 määrus tsiviilasjas nr 2-19-15916, p 13).

II Muud juurdepääsu määramise eeldused ja tingimused

49. Kui maakohus tuvastab, et avaldajal ei ole AÕS § 156 lg 1 mõttes vajalikku juurdepääsu

oma kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt, siis tuleb teiste AÕS § 156 lg 1 eelduste

tuvastamisel ja juurdepääsutee määramisel võtta arvesse järgmist.

50. Taotletav juurdepääs peab olema maakorralduslikult võimalik. Käesolevas asjas on

avaldaja tuginenud sellele, et tema soovitav juurdepääsutee on ette nähtud Jägala-Joa puhkeala

detailplaneeringu põhijoonisel märgitud teeservituudi alana, seega on selle ehitamine võimalik.

Ka maakohus on lahendit tehes lähtunud eelkõige asjaolust, et olemasolev detailplaneering

võimaldab soovitud teed soovitud mahus ehitada ning seetõttu on see avaldajale oma

kinnistuteni pääsemiseks kõige optimaalsem variant. Maakohus on leidnud, et kuna avaldajal

on vaja juurdepääsu oma kinnistutele ka raskeveokitega, siis ei sobi talle iga juurdepääs, sh

tavaõiguse alusel kasutatav juurdepääs. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole

maakorralduslikke asjaolusid piisavalt uurinud ega arvestanud puudutatud isiku selgituste ja

vastuväidetega.

51. Esiteks on Riigikohus korduvalt selgitanud, et detailplaneering ei anna alust nõuda

juurdepääsu tulenevalt selles kokku lepitust, kuid võimaldab teha järeldusi detailplaneeringus

märgitud juurdepääsutee võimalikkuse kohta ning kaaluda seda juurdepääsuvõimalust ühe

variandina teiste võimalike juurdepääsuvariantide kõrval (vt nt Riigikohtu 01.06.2022 määrus

tsiviilasjas nr 2-19-20416, p 13; 03.06.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 28). Seega ei

saa pelgalt kehtestatud detailplaneering ning avaldaja koostada lastud juurdepääsutee

ehitusprojekt (I kd, tl 17–34) olla konkreetse juurdepääsutee määramise aluseks, ilma muid

asjaolusid ja alternatiivseid variante hindamata. Seejuures tuleb arvestada, et avaldaja soovis

juurdepääsu detailplaneeringu põhijoonisel märgitud alale tingimusega, et tal on õigus see

juurdepääsutee kui eratee piirata piirdeaiaga.

51.1. Käesolevas asjas on puudutatud isik selgitanud, et avaldaja soovitud tee läbib

ehituskeeluvööndit, mistõttu on sinna võimalik rajada vaid avalikult kasutatav tee

(looduskaitseseaduse (LKS) § 38 lg 5). Sellest hoolimata määras maakohus juurdepääsutee

erateena, kuna selle ehitaks valmis avaldaja. Maakohus möönis, et eratee määratlust

ehitusseadusest ei tulene, „aga seda saab mõista kui mitte avalikes huvides kasutatav tee“.

Samuti ei pidanud maakohus oluliseks, et tegemist on ehituskeeluvööndiga. Maakohus märkis,

et vaevalt, et omavalitsus võttis vastu detailplaneeringu, mis on seadusevastane või võimatu.

51.2. Ringkonnakohtu arvates on maakohtu järeldus ekslik. Esiteks on maakohus jätnud

tähelepanuta puudutatud isiku väite, et detailplaneeringus on asjaomane tee ette nähtud avaliku

teena. Sellisel juhul olekski tee ehitamine võimalik ka ehituskeeluvööndis (LKS § 38 lg 5).

Teiseks jääb ebaselgeks, millisel õiguslikul alusel määras maakohus valla maale avaldaja

kasuks „eratee“ ning nägi ette õiguse piirata „eratee“ piirdeaiaga. Kuigi EhS § 92 lg 5 kohaselt

võib eratee määrata avalikuks kasutuseks, siis otsus määrata valla maale tulevikus võib-olla

ehitatav tee erateeks, on põhjendamatu. Ka ei saaks kohus kohaliku omavalitsuse nõusolekuta

anda detailplaneeringus ette nähtud ja võib-olla tulevikus ehitatavat avalikku teed vaid ühe

äriühingu ainukasutusse. AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud üle võõra kinnisasja juurdepääsu

määramise eelduseks ei saa olla üksnes äriühingu äriline huvi kasutada oma kinnisasja ja sellel

2-21-20382

asuvaid hooneid võimalikult kasumlikult (Riigikohtu 12.05.2021 määrus tsiviilasjas nr 2-19-

15916, p 14). Samuti võib nõustuda puudutatud isiku väitega, et puudutatud isiku kinnistute

koormamine sellistel tingimustel tähtajatu reaalservituudiga ei ole enam tüüpiline teeservituudi

seadmine, vaid pigem sarnane hoonestusõiguse või kasutusvaldusega.

51.3. Lisaks on puudutatud isik esitanud 06.09.2022 maakohtu menetluses teeinseneride (TM,

AK) ekspertiisiarvamuse, milles on hinnatud avaldaja esitatud juurdepääsutee ehitusprojekti

(T-Model OÜ töö 020012, I kd, tl 17–34) ohutust ja muid võimalikke probleeme, aga ka

olemasoleva juurdepääsutee seisukorda ja kordategemise maksumust (II kd, tl 10–14). Selle

arvamuse kohaselt on olemasolev tee ebatasane ja ebapiisava kandevõimega, kuid selle

parendamine on võimalik. Tee parendamine nii, et selle eeldatav eluiga oleks 7 aastat, oleks

arvamuse kohaselt umbes 15 000 eurot, mis on 17 korda madalam, kui T-Model OÜ töös

kavandatud serpentiinlahendus, mis lisaks ei vasta avaliku kasutamise nõuetele. Avaldaja on

12.09.2022 menetlusdokumendis sellele arvamusele vastu vaielnud, rõhutades, et praegune

juurdepääs ei ole teeks ehitatud ning kindlasti ei oleks selle korrastamine võimalik 15 000 euro

eest. Avaldaja hinnangul maksaks parendamine vähemalt 91 106,40 eurot (II kd, tl 18–19).

51.4. Ringkonnakohus kordab, et juurdepääsutee määramisel tuleb kaaluda avaldaja

juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukust, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu

soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega, ning see kohustus hõlmab ka

erinevate alternatiivide kaalumist. Käesoleval juhul tulebki asja uuel läbivaatamisel hinnata ka

puudutatud isiku väiteid, et soodsam ja lihtsam oleks olemasoleva juurdepääsu parendamine.

Riigikohus on rõhutanud, et ärilistel kaalutlustel täiendava juurdepääsu taotlemist olukorras,

kus kinnisasja ja sellel asuva hoone sihtotstarbeline kasutamine täiendava juurdepääsuta ei ole

välistatud, ei saa pidada samaväärseks olukorraga, kus taotleja vajab täiendavat juurdepääsu

oma kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise võimatuse tõttu (Riigikohtu 12.05.2021 määrus

tsiviilasjas nr 2-19-15916, p 14 koos edasiste viidetega).

52. Ringkonnakohus märgib lisaks, et maakohus määras juurdepääsu tingimusega, et avaldajal

ja valitsevate kinnisasjade igakordsetel omanikel on õigus rajatav eratee piirata piirdeaiaga.

Ringkonnakohus märgib, et kui juurdepääsu määramine ei ole võimalik „erateena“, siis ei saa

anda valitsevate kinnisasjade omanikule ka õigust seda piirdeaiaga piirata. Mis tahes

potentsiaalseid tee kinniparkimise jms probleeme on võimalik lahendada liikluskorraldusega

või muude meetmetega.

53. Asja uuel läbivaatamisel – kui maakohus leiab, et juurdepääs avaldaja kinnistutele avalikult

kasutatavale teele tuleb määrata üle puudutatud isiku kinnistute ja sellega seoses seada

asjaomane reaalservituut ja kohustada puudutatud isikut andma selleks nõusolek – peab

maakohus menetlusosalistele selgitama, et kohus ei ole seotud avaldaja taotletud juurdepääsuga

ning arvestama seejärel mõlema menetlusosalise huvide ja õigustega (Riigikohtu 17.05.2010

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p 25; 08.05.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 12).

III Tasu juurdepääsutee talumise eest

54. Maakohus on eksinud ka juurdepääsutee tasuta määramisel. Maakohus on tuginenud sellele,

et puudutatud isik on varem olnud tasuta juurdepääsuteega nõus ning ei ole ka kohtumenetluses

konkreetset tasu nõudnud. Maakohus leidis, et puudutatud isikul on igal ajal õigus tasu nõuda

ning selle küsimuse juurde saab tagasi tulla siis, kui tee on valmis. Ringkonnakohus ei nõustu

maakohtu põhjendusega. Kuna maakohus ei ole tasu küsimust üldse menetlusosalistega

arutanud ega seisukohti tasu suuruse kohta küsinud, tuleb seda teha asja uuel läbivaatamisel.

Tasu määramise põhimõtete kohta on olemas ulatuslik kohtupraktika.

2-21-20382

54.1. Kohtupraktikas on korduvalt kinnitatud, et juurdepääsu määramisega tekib juurdepääsu

taotlejal õigus kasutada koormatud kinnisasja avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks oma

kinnisasjale, mis tähendab koormatud kinnisasja omanikule kohtulahendi alusel tekkivat

kitsendust, st kinnisasja omanik jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest TsÜS § 62

lg 1 tähenduses. Seda silmas pidades tuleb hüvitise suuruse määramisel hinnata, kuidas ja

millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades

maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki

muid sellest aspektist tähtsaid asjaolusid. Seejuures tuleb juurdepääsu talumise eest koormatud

kinnisasja omanikule maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat

erateed, ja ka juhul, kui koormatud kinnisasja omanik kas olemasolevat või juurdepääsuõiguse

alusel rajatavat teed ise kasutab (Riigikohtu 09.06.2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17,

p 15.1–15.2 koos edasiste viidetega). Kui juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanik ei

avalda vaatamata kohtu ettepanekule, kas ja kui suurt tasu ta soovib juurdepääsu eest saada,

peab kohus tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist ise koguma tõendeid, et

õiglane juurdepääsutasu kindlaks määrata (Riigikohtu 09.06.2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-

31-17, p 14 ja seal viidatud lahendid).

54.2. Riigikohus on hiljuti varasemat kohtupraktikat ühtlustades ja edasi arendades selgitanud

(Riigikohtu 01.06.2022 määrus tsiviilasjas nr 2-19-20416, p 15.4–15.5), et juurdepääsutasu

eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule

tema omandi kitsendamine põhiseaduse § 32 mõttes. Seetõttu sõltub juurdepääsutasu suurus

sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee

talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib vastavalt asjaoludele olla, kas

koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse

vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused.

Riigikohus rõhutas samas lahendis, et kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga

koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui

terviku väärtus ja ta taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist,

tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning

see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Kui

juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui terviku väärtus

väheneb, siis tuleb kohtul seda arvesse võtta ning määrata juurdepääsutasu selliselt, et

juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised

maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele. Kui

kohus ei ole määranud juurdepääsutee talumise kohustust tähtajalisena, tuleb talumistasu

leidmisel eeldada, et tasu makstakse tähtajatult. Seega tuleb iga-aastase juurdepääsutasu makse

suurus määrata perpetuiteedi alusel koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise (rahavoo

nüüdisväärtuse) ja diskontomäära korrutisena. Riigikohus selgitas, et seda saab väljendada

järgmise valemina:

juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba

ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär.

Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata,

et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast

erinev. Kui juurdepääsutasu on välja arvestatud eeltoodud viisil, siis eelduslikult hõlmab see ka

hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiukulude ja maamaksu eest.

2-21-20382

54.3. Arvestades, et puudutatud isik ei ole nõus juurdepääsutee tasuta määramisega, tuleb

avalduse maakohtus uuel läbivaatamisel – kui kohus jõuab järeldusele, et juurdepääsutee tuleks

määrata – selgitada välja ka see, millised negatiivsed tagajärjed puudutatud isikule

juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad ning millist tasu ta oleks õigustatud saama.

IV Kokkuvõte

55. Kuna maakohus on jätnud välja selgitamata eelnevalt käsitletud ja vaidluse lahendamiseks

olulised asjaolud ja rikkunud selliselt menetlusõiguse norme, samuti kohaldanud vääralt AÕS

§ 156 lg-t 1, tuleb maakohtu määrus tühistada täies ulatus. Seega kuulub määruskaebus

rahuldamisele.

56. Kuigi puudutatud isik on määruskaebuses taotlenud, et ringkonnakohus jätaks avaldaja

avalduse läbi vaatamata või, alternatiivselt, rahuldamata, saadab ringkonnakohus asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks, kuna ringkonnakohus ei saa maakohtu menetluslikke

puudujääke ise parandada. Ringkonnakohus võib määruskaebuse esitaja soovitud lõpplahendi

asemel saata taotluse uueks lahendamiseks maakohtule (vt V. Kõve, Tsiviilkohtumenetluse

seadustik III. Kommenteeritud väljaanne, lk 1177, § 662 komm p 3.2. e).

57. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule uueks

läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu

otsustada.

58. Ringkonnakohtu määruse peale ei saa TsMS § 696 lg-te 3 ja 4 järgi esitada Riigikohtule

määruskaebust, kuna ringkonnakohus ei tee hagita asjas menetlust lõpetavat määrust, vaid

saadab avalikult kasutatavale teele juurdepääsu taotlemise asja menetluse jätkamiseks tagasi

maakohtule (vt Riigikohtu 28.05.2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 11).

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

Maris Kuurberg Indrek Soots Neve Uudelt