2-21-4190/67 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht 16.01.2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-4190

Kohtuasi

X hagi Y vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks

ja Y vastuhagi X vastu võlgnevuse ja viivise

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 21.11.2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Y 21.12.2022 apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

(vastuhagis

kostja)

X

(isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja Suido Västra

Kostja

(vastuhagis

hageja)

Y

(isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja Igor Sumarok

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Keelduda Y Harju Maakohtu 21.11.2022 otsuse peale esitatud apellatsioonkaebuse

menetlusse võtmisest.

2. Apellatsioonkaebuse esitamisega seonduvad menetluskulud jätta Y kanda.

Apellatsioonimenetluses kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

Hagi aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja/üürnik) esitas 17.03.2021 Harju Maakohtule hagi Y (kostja/üürileandja) vastu,

milles nõudis võlgnevust 1 200 eurot ja viivist seadusjärgses määras põhivõlalt alates

14.01.2021 kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulud tuli jätta kostja kanda.

2. Pooled sõlmisid 25.10.2020 korteri asukohaga XXX, Tallinn tähtajatu üürilepingu. Hageja

tasus 25.10.2020 kostjale üürilepingu alusel tagatisraha 1 200 eurot. Üürilepingu p 1.4. kohaselt

kohustus üürileandja korteri üle andma üürnikule hiljemalt 29.11.2020. Kostja korterit hagejale

üle andnud. Eluruumi üleandmise akti pooled alla ei kirjutanud.

Üürilepingu sõlmimisel ja 29.11.2020 oli korter kolmanda isiku, teise üürniku W, valduses.

Üürileandja teatas hagejale 07.12.2020, et ta korterit üle ei anna. Hageja helistas kostjale

11.12.2020 ja teatas, et taganeb üürilepingust. Hageja saatis kostjale 08.01.2021 üürilepingust

taganemise avalduse. Kostja vastas hagejale 20.01.2021, et nõuab üürilepingu alusel üüritasu

1 200 eurot alates 29.12.2020 kuni lepingu lõpetamiseni. Üürilepingust taganemise alusele

(asjaolule, et kostja ei ole korterit hagejale hiljemalt 29.11.2020 üle andnud) kostja vastu ei

vaidle. Hageja saatis kostjale 04.02.2021 nõudeavalduse tagatisraha tagastamiseks ja hagejale

tekitatud kahju hüvitamiseks. Kostja vastas 05.02.2021 keeldumisega. Kostja ei eitanud, et ta

sai hagejalt tagatisraha ega andnud hagejale kokkulepitud ajaks korteri valdust.

Kostja vastuväited hagile ja vastuhagi

3. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja kulud hageja kanda. Kostja esitas

30.03.2021 vastuhagi, milles nõudis üüri 1 200 eurot ja kõrvalkulusid 327,70 eurot.

4. Lepingu p 4.1 järgi kohustus hageja tasuma kostjale tagatisraha 1 200 eurot. Lepingu p 3.2.

järgi oli hageja kohustatud tasuma üüri igakuiselt hiljemalt kalendrikuu 01. kuupäevaks

järgneva kuu eest ettemaksena. Üüri arvestati alates 29.11.2020. Üüri esimese ajavahemiku

29.11.2010-31.01.2021 eest tuli tasuda 2 480 eurot hiljemalt 29.11.2020.

Hageja tasus tagatist 1 200 eurot, kuid jättis tasumata üüri ettemaksu 2 480 eurot, sest hageja

soovis korteri üleandmist hilisemal ajal. Enne eluruumi üleandmise tähtaega võttis hageja

ühendust kostjaga ja endise üürnikuga ning palus eluruumi üleandmine edasi lükata kuni

29.12.2020. Kostja nõustus. Vaatamata sellele kokkuleppele hageja 29.12.2020 ega hiljem

eluruumi vastu ei võtnud ega tasunud lepinguga ettenähtud üüri ega kõrvalkulusid. Puudus

vaidlus, et eluruum ei olnud hageja poolt vastu võetud, kuid nimetatud asjaolu oli tingitud

hageja, mitte kostja tegevusest. Eluruumi vastu võtmata jätmine ei vabastanud üürniku üüri

maksmise kohustusest. Hageja ei tõendanud eluruumi üleandmise nõudmist kostjalt. Kostja

polnud nõus lepingust taganemisega, kuna selleks puudusid alused. Lepingu p 6.2. kohaselt oli

pooltel õigus igal ajal leping ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest teisele poolele

kirjalikult vähemalt kaks kuud ette. Kuni etteteatamistähtaja möödumiseni kehtis leping senistel

tingimustel. Hageja rikkus lepingu ülesütlemise etteteatamistähtaega. Seega puudus hagejal

nõue kostja vastu, lepingust taganemiseks puudus õiguslik alus ja tegemist oli lepingu korralise

ülesütlemisega, mis pidi olema tehtud kaks kuud ette.

Kostja tekkis õigus nõuda hagejalt üüri aja eest, mille jooksul hageja ei kasutanud eluruumi, st

alates 29.12.2021 kuni 08.03.2021 (lepingu lõppemine). Hagejal oli kohustus tasuda üüritasu

kahe kuu eest 2 400 eurot. Kuna hageja tasus tagatist 1200 eurot, siis moodustas kostja

üüritasunõue 1 200 eurot ja kostjal puudus kohustus tagatist tagastada. Kuna üürnik ei

kasutanud korterit temast tulenevatel põhjustel, siis pidi ta tasuma lisaks üürile eluruumi

kasutamisega seotud kõrvalkulud 327,70 eurot perioodil eest 29.12.2020-08.03.2021:

detsembri 3 päeva eest tuli tasuda 23,12 eurot (arve 238,92 eurot : 31 päeva = 7,71 eurot;

7,71 eurot päevas x 3 päeva = 23,12 eurot); jaanuari arve oli 153,37 eurot; veebruari arve

moodustas 151,21 eurot ja vastuhagi esitamise seisuga polnud kostja märtsikuu arvet saanud).

Hageja vastuväited vastuhagile

5. Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta selle läbivaatamata. Pooltevahelise üürilepingu

p 10.1.1. järgi lepingu tingimusi võis muuta ainult poolte kirjalikul kokkuleppel. Kirjaliku

vormi mittejärgimisel olid lepingu muudatused tühised. Poolte vahel korteri valduse

üleandmise aega kirjalikus vormis ei muudetud. Ka suulises vormis pooled üürilepingut ei

muutnud. Kostja tugines, et hagejal polnud õigust üürilepingust taganeda, sest kostja

soovis/nõustus korteri valduse üle võtma 29.12.2020, st mitte 29.11.2020. Hageja sellega ei

nõustunud. Korter oli teise üürniku valduses, millega üürileandja oli nõustunud. Kui kohus ei

jäta vastuhagi läbi vaatamata, siis tuli vastuhagi jätta rahuldamata.

Maakohtu otsus

6. Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse 1 200 eurot,

viivise 178,06 eurot (periood 14.01.2021-21.11.2022) ja kohustas tasuma seadusjärgses määras

edasiulatuvat viivist alates 22.11.2022 kuni nõude täitmiseni. Vastuhagi jäi rahuldamata.

Menetluskulud jäid kostja kanda, kuid kohus neid rahaliselt kindlaks ei määranud. Maakohus

ei andnud luba otsuse edasikaebamiseks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 10

alusel. Kohus lahendas poolte nõudeid lihtmenetluses TsMS § 405 alusel.

Pooled ei vaielnud, et nende vahel oli 18.10.2020 sõlmitud üürilepingu võlaõigusseaduse

(VÕS) § 271 mõttes, mille kohaselt pidi kostja andma hagejale üürile korteri asukohaga XXX,

Tallinn. Üürileping sõlmiti tähtajatuna. Üüripinna üleandmise aeg oli lepingu kohaselt

29.11.2020. Kokkulepitud üüri suuruseks oli 1 200 eurot kuus. Hageja tasus 25.10.2020

kostjale tagatisrahana 1 200 eurot. Korteri valdust hagejale faktiliselt üle ei antud. Hageja

edastas kostjale 08.01.2021 e-kirja, milles taganes üürilepingust VÕS § 277 lg 1 alusel.

VÕS § 277 lg 1 kohaselt kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja,

mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel

määral, võib üürnik lepingust taganeda. Üürileping on olemuslikult kestvusleping ning

üürilepingu lõpetamine toimub reeglina ülesütlemise mitte taganemise kaudu. Samas omandab

üürileping kestvuslepingule iseloomuliku sisu alles sellest momendist, kui üürileandja asja

üürniku kasutusse annab. Pärast seda momenti ei saa rääkida enam üürilepingust taganemisest,

vaid üürilepingu võib vastavate eelduste esinemise korral üles öelda (VÕS II kommenteeritud

väljaanne, Tallinn 2019, lk 257).

Lepingu kohaselt pidi kostja üürilepingu eseme hagejale üle andma ja hageja selle vastu võtma

29.11.2020. Lepingu eseme üleandmist ei toimunud. Pooled vaidlesid, kas üürilepingu ese jäi

vastu võtmata üürnikust endast või üürileandjast tuleneval põhjusel.

Hageja ja teise üürniku W (käesolevas asja ka tunnistaja) sõnumivahetusest nähtus, et hageja

avaldas 13.10.2020, et maakler helistas talle ja kinnitas, et korter üüritakse talle. Hageja kinnitas

eelmisele üürnikule, et hagejale sobis kolimiseks 01.12.2020. Pärast seda kirjutas teine üürnik

kostja maaklerile ja kostjale e-kirja, kus avaldas, et kui kõikidele osapooltele sobib, siis ta

üüriks korterit veel ühe kuu ehk üleandmise võiks toimuda 30.11.2020. Sellele vastas maakler,

et kostja oli nõus üleandmisega 29.11.2020. Kohtu hinnangul oli üürilepingus kokku lepitud

korteri üleandmise aeg 29.11.2020 tingitud teise üürniku algatusest ja soovist. Et hageja selle

ettepanekuga nõustus ja see ettepanek hagejale kuni 29.11.2020 ka sobis, ei tähendanud, et see

oli hageja initsiatiiv ja ettepanek.

Kirjalikku kokkulepet, kust selguks, et hageja ja kostja olid kokku leppinud üürilepingu eseme

üleandmise aja 29.11.2020 muutmises 29.12.2020-ks kohtule ei esitatud. Samuti ei selgunud

tõenditest, et kokkuleppe oleksid saavutanud just hageja ja kostja. Kohtu hinnangul nähtus

07.12.202 sõnumivahetusest , et eelmine üürnik pikendas üürilepingut ja kostja teavitas sellest

hagejat. Hageja võttis 09.12.2020 selle informatsiooni teadmiseks. Hageja pöördus ajal, kui ta

just vahetult oli kostjalt teada saanud, et eelmine üürnik kavatseb üürilepingut pikendada kuni

29.12.2020, ka ise eelmise üürniku poole küsimusega, millal ta plaanib välja kolida. Viimane

teatas hagejale, et tal oli kostjaga kokkulepe 29. kuupäevaks. Seega nähtus, et üürilepingu

tähtaja muutmisse hagejat tegelikkuses ei kaasatud.

Vaidlust polnud, et üürilepingu eset hagejale 29.11.2020 üle ei antud, hageja edastas 08.01.2021

kostjale e-kirja, millega taganes üürilepingust. Menetluse käigus ei leidnud tõendamist kostja

väited selle kohta, et pooled saavutasid üürilepingu eseme vastuvõtmise kuupäeva muutmise

osas kokkuleppe ega ka seda, et lepingu muutmine oleks olnud just hageja soov ja tahtmine.

Seega oli hagejal õigus üürilepingust 08.01.2021 avaldusega taganeda. Vaidlust polnud, et

kostja sai hageja avalduse kätte ning vastas sellele. Taganemisavalduse nii formaalsed kui ka

materiaalsed eeldused olid täidetud. VÕS § 189 lg 1 kohaselt oli kostja kohustatud tagastama

hagejale tagatisraha 1 200 eurot. Kuivõrd hageja taganes kehtivalt üürilepingust, siis ei pidanud

ta tasuma üürileandjale üüri ega kõrvalkulusid.

Üürilepingu p 4.45. järgi tuli üürileandjal tagastada tagatisraha 5 tööpäeva jooksul pärast

lepingu lõppemist ja eluruumi vastuvõtmise akti allkirjastamist. Hageja nõudis viivist

seadusjärgses määras ning arvestas viivist alates kuuendast päevast peale taganemisavalduse

esitamist. Hageja viivisenõue kuulus rahuldamisele VÕS § 113 lg 1 ja TsMS § 367 alusel.

Alates 14.01.2021 kuni otsuse tegemiseni oli sissenõutavaks muutnud viivis 178,06 eurot.

Apellatsioonkaebus

7. Kostja palus tühistada maakohtu otsuses osas, milles hagi rahuldati ja vastuhagi jäeti

rahuldamata. Kostja soovis uue otsusega hagi rahuldamata jätmist ja vastuhagi rahuldamist.

Alternatiivselt tuli asi saata maakohtule uueks arutamiseks. Kulud tuli jätta hageja kanda.

Kohus hindas ebaõigesti tõendeid ja asjaolusid, mille tõttu jõudis ebaõigetele järeldustele.

Kohus rikkus otsuse põhjendamise kohustust. Kostja arvates polnud korrektselt formuleeritud

tuvastatud asjaolu, et korteri valdust hagejale faktiliselt üle ei antud. Õiglasem oli tuvastatuks

asjaoluks lugeda, et korteri valdust ei olnud hageja poolt faktiliselt vastu võtnud. Kohus jättis

põhjendamatult analüüsimata ja põhjendamata VÕS sätteid üürilepingu ennetähtaegse

lõpetamisest taganemise tõttu, hageja käitumist korteri vastuvõtmisel ja kas hagejal oli õigus

üürilepingu lõpetamiseks 08.01.2021. Lisaks hindas kohus vääralt tunnistaja ütlusi.

Ühtegi tõendi, et kostja või tunnistaja (teine üürnik) oleksid algatanud korteri üleandmise

edasilükkamise protseduuri, polnud. Oli ka ebaselge, millisel viisil saaksid nad mõjutada hageja

otsustust mitte kolida korterisse 29.11.2022 või 29.12.2022. Eluliselt polnud usutav, et üürnik

sõlmi üürilepingu ja jätab üürileandjale ühtegi märku andmata, et korteris elab teine üürnik ja

uuel üürnikul puudub võimalus korteri elamiseks kasutamiseks. Kohtuotsus oli kostja suhtes

ebaõiglane. Hageja rikkus kostja õigusi, kui ta sai korteri valduse hilisemal ajal kui üürileping

seda ette nägi. Kohus hindas valesti kostja tahteavaldusi. Otsusest ei nähtunud, millisest

kuupäevast luges kohus üürilepingu lõpetatuks. Juhul, kui kohus luges leping õiguspäraseks

lõpetatuks alates 08.01.2021, siis pidi hageja maksma üüritasu ja kulud perioodi eest, mil korter

oli vaba, sest puudus vaidlus, et üürnik andis avalduse üürilepingu ülesütlemiseks 08.01.2021

ehk ajal, mil üürikorter oli vaba. Sel juhul pidi kohus vaatama läbi vastuhagi osas, mis puudutas

üürileandjal tekkinud kahju seoses üürilepingu erakorralise ülesütlemisega.

Kohus hindas vääralt VÕS § 277 lg 1 ja jättis kontrollimata, kas olid tekkinud eeldused

üürilepingust taganemise kohaldamiseks. Kohustuse olulisest rikkumisest pidi kostja olema

hageja poolt informeeritud, kuid seda et juhtunud. Kohus jättis arvestamata, et kostja ei

keeldunud kohustuste täitmisest. Hageja ei andnud kostjale ka täiendavat tähtaega kohustuste

täitmiseks. Kohus tõlgendas valikuliselt hageja tunnistusi. Kohus võimaldas hageja poolset

õigusega kuritarvitamist, mis oli hea usu põhimõttega vastuolus. Tunnistaja ütlustest tulenes, et

hageja oli huvitatud saama korterit enda valdusesse lepingus ettenähtud tähtajast erinevalt.

Hageja polnud huvitatud korteri vastuvõtmisest ning ta ei tõendanud, et nõudis kostjalt

eluruumi üleandmist ega teatanud kostjat mingisugusest lepingu rikkumisest. Üürileandjal oli

võimalus täita oma kohustust ainult juhul, kui hageja oli valmis asja vastuvõtmiseks. Seega oli

selge, et hageja loobus ise vabatahtlikult ja põhjuseta korteri vastuvõtmisest.

Ringkonnakohtu seisukoht

8. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et kooskõlas

TsMS § 638 lg-ga 1 tuleb apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest TsMS § 637 lg 2¹ alusel

keelduda ning kaebus TsMS § 638 lg 10 järgi selle esitajale tagastada.

Tsiviilasja hinna järgi on tegemist lihtmenetluse asjaga TsMS § 405 lg 1 tähenduses. TsMS §

637 lg 2¹ sätestab, et sama seadustiku § 405 lg-s 1 nimetatud asjas võetakse apellatsioonkaebus

menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui

maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on

selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis

oluliselt mõjutada lahendit. Maakohus edasikaebamiseks luba ei andnud.

Ringkonnakohtu hinnangul ei esine TsMS § 637 lg-s 2¹ sätestatud aluseid kaebuse menetlusse

võtmiseks. Asjas tehtud otsus ei ole maakohtu poolt selgelt ebaõigesti materiaalõiguse normi

kohaldamise tagajärg, samuti ei ole maakohus rikkunud menetlusõiguse normi ega selgelt

ebaõigelt hinnanud tõendeid. Asjaolu, et apellant maakohtu otsusega ei nõustu, ei anna

vastupidise järeldamiseks alust. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks ega muutmiseks.

Ringkonnakohus ei pea lihtmenetluse asjas apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest

keeldumist TsMS § 637 lg 2¹ alusel põhjendama pikemalt, kui et määrusest oleks selgelt

arusaadav, et kaebuse menetlemisest on keeldutud viidatud normi alusel ning põhjusel, et

maakohus ei ole andnud luba edasikaebamiseks ning maakohtu otsuse tegemisel ei ole selgelt

ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi, selgelt rikutud menetlusõiguse normi ega selgelt

ebaõigesti hinnatud tõendeid või et võimalikud minetused materiaalõiguse normi ebaõigel

kohaldamisel, menetlusnormide järgimisel või tõendite hindamisel ei võinud oluliselt mõjutada

maakohtu lahendit. Sisuliselt nõustub ringkonnakohus sel juhul maakohtu otsuse põhjendustega

neid

kordamata.

Määruse

pikemalt

põhjendamise

kohustus

ei

oleks

kooskõlas

menetlusökonoomiaga (vt Riigikohtu 10.04.2019 määrust tsiviilasjas nr 2-17-13363, p 15).

Eeltoodust tulenevalt puudub ringkonnakohtul alus kaebuse menetlusse võtmiseks.

Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-s 2

sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku

aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt arvestab ringkonnakohus

apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda, et menetlusosalistel ei

tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel tsiviilasja hinnaga võrreldes ülemääraseid

menetluskulusid.

9. Ringkonnakohtul ei ole alust muuta maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust.

Maakohus on TsMS § 162 lg 1 alusel õigesti jätnud menetluskulud kostja kanda, kuna hagi

rahuldati ja vastuhagi jäi rahuldamata.

10. TsMS § 639 lg 1 ja TsMS § 168 lg 1 alusel kannab apellant menetluskulud, kui kohus

keeldub kaebust menetlusse võtmast ja tagastab selle. Seega tuleb apellatsioonimenetluse kulud

jätta kostja kanda. Menetluskulud määrab kindlaks maakohus (TsMS § 174 lg 4).

11. Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638

lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebuskaebust vastaspoolele kätte ning apellatsioonkaebus

tuleb selle esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega

tagastada. Elektrooniliselt esitatud menetlusdokumente kohus ei tagasta. Kohtumäärus tuleb

TsMS § 638 lg 8 järgi apellandile kätte toimetada ja edastada teistele menetlusosalistele. TsMS

§ 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole kohtule esitatud.

12. TsMS § 638 lg-st 9 tulenevalt on käesolev määrus edasikaevatav

(allkirjastatud digitaalselt)