2-20-6501/113 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

13.01.2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-6501

Tsiviilasi

Tulundusühistu Madara hagi OÜ LASREF ja L-

Haldus OÜ vastu nõusolekute andmise kohustuse

tuvastamiseks

L-Haldus OÜ vastuhagi Tulundusühistu Madara vastu

valduse vabastamiseks ja kinnistusraamatus kannete

muutmiseks nõusoleku andmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 10.05.2022 otsus

Kaebuse esitaja, liik ja hind

Tulundusühistu

Madara

apellatsioonkaebus,

hind

12 703,63 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (vastuhagis kostja) Tulundusühistu Madara

(registrikood 10011252), esindaja vandeadvokaat Marko

Paabumets

Kostjad I OÜ Lasref (registrikood 10231893)

Kostja II (vastuhagis hageja) L-Haldus OÜ (registrikood

10523064)

Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Maksim

Greinoman

Kohtuistung

08.12.2022

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 10.05.2022 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Parandada otsuse resolutsiooni p-s 4 olev trükiviga ja lugeda „vastuhagi lisaks 1“

asemel õigeks „lahendi lisaks 1“.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud hageja Tulundusühistu Madara kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud

korras.

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tulundusühistu Madara (hageja) esitas 04.05.2020 Harju Maakohtule hagi OÜ Lasref (kostja

I) ja OÜ L-Haldus (kostja II) vastu, milles palus tuvastada kostja I asjaõiguslepingu tekkimise

eelduseks olev tahteavaldus ja nõusolek selleks, et kanda hageja kinnisasja asukohaga Majaka

põik 17 ja Tuha tn 3g, Tallinn (registriosa nr 3032101, edaspidi kinnistu) 5990/14762 suuruse

mõttelise osa omanikuks. Hageja palus tuvastada kostja II kohustus anda nõusolek

kinnistusraamatu teise jakku kantud kande nr 4.3 kustutamiseks, millest nähtus kostja II

omandiõigus kinnisasjale ja asendada kostja II nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks

kohtuotsusega ning tuvastada kostja I kohustus seoses hageja poolt täissumma tasumisega

(300 000 eurot) anda nõusolek kustutada kinnistusraamatu kolmandasse jakku 23.12.2019

kantud kanne nr 6 (eelmärge kostja II kaasomandiosale omandiõiguse üleandmise nõude

tagamiseks kostja II kasuks) ja asendada kostja I nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks

kohtuotsusega. Menetluskulud tuli jätta kostjate kanda.

Hageja täiendas hagi 16.11.2020 ja esitas täiendava nõude kostja I vastu. Hageja palus tuvastada

kostja I kohustus kanda kinnistusraamatusse märge kinnisasja ostueesõiguse kohta hageja

kasuks ja asendada kostja I nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks kohtuotsusega.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 17.12.2019 kostja I (müüja) ja kostja II (ostja) kinnisasja

notariaalse müügilepingu, kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe ja

asjaõiguslepingu. Kostja I võõrandas kinnisasja 5990/14762 suuruse mõttelise osa kostjale II.

Hageja üüris vaidlusalust kinnistut kostjalt I. Vastavalt 04.10.1996 sõlmitud üürilepingule nr 10

(pealkirjastatud rendilepinguna) oli hagejal müügilepingu eseme suhtes ostueesõigus. Hageja

sai müügilepingu sõlmimisest teada 24.01.2020 kostjate teate alusel. Kostja II (uus üürileandja)

ja kostja I (endine üürileandja) andsid teada üürilepingu lõppemisest alates 01.04.2020. Kuigi

tegemist

polnud

asjaõiguslepingu

sõlmimise

teatega,

luges

hageja

müüja

poolt

teatamiskohustuse täidetuks, kuna teatele oli lisatud asjaõiguslepingu täistekst. Üürilepingu

ülesütlemisavaldus oli tühine, sest kinnistusraamatusse oli kantud märkus üürilepingu kohta.

Märke olemasolu võttis kinnisasja uuelt omanikult õiguse üürileping üles öelda. Üürilepingu p

6.3 järgi pidi leping lõppema „rendi objekti ostu-müügilepingu sõlmimisel“. Kostja tõlgendas

lepingupunkti valesti, leides, et ostu-müügilepingu sõlmimine lõpetab üürilepingu

automaatselt.

Hageja koostas 16.03.2020 notaribüroos ostueesõiguse teostamise avalduse ning 17.03.2020

edastas selle müüjale. Kuna hageja sai müügilepingu sõlmimisest teada 24.01.2020, siis järgiti

kahekuulist ostueesõiguse teostamise tähtaega. Avaldus sisaldas ettepanekut kostjale I

kinnisasja suhtes asjaõiguslepingu sõlmimiseks hiljemalt 16.04.2020. Hageja oli nõus

kinnisasja ostuhinna hoiustama notarikontole või kohtukontole hiljemalt asjaõiguslepingu

sõlmimise hetkeks või muul kohtu poolt nõutud ajal. Kostjad ei tunnistanud hageja

ostueesõigust. Hageja hinnangul oli kinnisasja müügileping tühine, sest see oli vastuolus heade

kommetega ja võis olla hea usu põhimõtte vastane. Tehingu eesmärk oli välistada hageja poolt

õiguste teostamine kinnisasja suhtes.

Kostjate vastuväited hagile

3. Kostjad vaidlesid hagile vastu, paludes jätta hagi läbi vaatamata õigusliku perspektiivituse

tõttu, sisulisel läbivaatamisel jätta rahuldamata. Menetluskulud tuli jätta hageja kanda.

Hagi oli perspektiivitu, kuna võlaõiguslik ostueesõigus ei andnud hagejale nõudeõigust.

Seejuures ei saanud hagejal olla asjaõiguslikku ostueesõigusnõuet kinnisasja mõttelise osa

suhtes, sest hageja polnud selle kaasomanik. Lisaks ei olnud üürilepingu objektiks mitte

kinnisasi, vaid territoorium ja kaks kaarhalli. Juhul kui hagejal oli ostueesõigus, siis lõppes see

kinnisasja esmakinnistamisel 22.11.2000. Müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimine kostjate vahel

tõi kaasa üürilepingu automaatse lõppemise. Lisaks oli väidetav ostueesõigus tühine

vorminõude täitmata jätmise tõttu, üürilepingu sõlmimine notariaalselt tõestatud vormis oli

tõendamata. Kinnistusraamatus puudus märge ostueesõiguse olemasolu kohta. Ka kehtiva

ostueesõiguse jaatamise korral ei olnud hageja avaldus ostueesõiguse teostamiseks tähtaegne.

Hageja ei tõendanud, et kinnisasja müüja sai avalduse tähtaegselt kätte.

Kostja II vastuhagi

4. Kostja II esitas 24.08.2020 vastuhagi hageja vastu, milles palus kohustada hagejat

kohtuotsuse jõustumisel andma kinnisasja osa (tähistatud vastuhagi lisas nr 1 punasega) välja

kostjale II, võtta hagejalt vaidlusaluse kinnisasja osa valdus ning anda see kostjale II, tõsta

hageja ja tema loal kinnisasjal viibivad isikud välja ning tuvastada hageja kohustus anda

nõusolek üürilepingu kohta kantud märkuse kustutamiseks kinnistusraamatust ja asendada

hageja nõusolek kohtuotsusega. Alternatiivselt esitati vastuhagis kõik eelnimetatud nõuded

tähtajaga 02.10.2021. Menetluskulud tuli jätta hageja kanda.

5. Kostja II oli seisukohal, et üürileping lõppes, mistõttu hagejal (ja muudel isikutel) puudus

õigus kinnisasjal viibida. Juhul kui kohus leiab, et üürileping ei lõppenud, siis tuleb kostja II

kinnistul hageja ja tema loal viibivad isikud välja tõsta üürilepingu tähtaja lõppemisel

(02.10.2021).

Üürileping ei läinud kostjale II üle ning hagejal puudus kostja II suhtes õigus maatüki

valdamiseks. Üürileping sõlmiti 1996. aastal 25 aastaks üüriga 10 000 Eesti krooni (639,12

eurot) kuus, ilma üüri perioodilise suurendamise kokkuleppeta. Kuivõrd turu keskmine hind oli

vastuhagi esitamise seisuga 4,73 korda suurem, siis oli leping muutunud tasuta kasutamise

lepinguks. Sellist tüüpi lepinguna ei läinud see uuele omanikule üle ning lõppes omaniku

vahetumisel. Lepingu võis automaatselt lõppenuks lugeda ka kinnisasja müügilepingu

sõlmimisel (üürilepingu p. 6.3.). Kinnistusraamatu märge üürilepingu kohta võis välistada

üürileandja õiguse lepingu ülesütlemiseks. Märge ei välistanud üürilepingu automaatset

lõppemist. Alternatiivselt võis lepingu lõppenuks lugeda ka hageja korduvalt kirjalikult

taasesitatavas vormis väljendatud seisukohaga, et ta ei pidanud ennast üürilepinguga seotuks.

Hageja ei tunnistanud üüriarveid, ka faktiliselt olid arved tasumata. Sellega ütles hageja

üürilepingu kehtivalt üles. Kui kohus peaks tuvastama, et üürileping veel kehtib, ütles kostja II

selle erakorraliselt üles üürimaksete tasumata jätmise tõttu vastuhagis sisaldunud avalduse

alusel. Juhul kui leida, et leping ei lõppenud ühelgi eelnimetatud alusel, siis lõppes see tähtaja

möödumisel 02.10.2021. Lepingu lõppemine võttis hagejalt maatüki valdamise õiguse ning

andis kostjale II õiguse nõuda hageja väljatõstmist. Üürilepingu lõppemisega muutus selle

kohta tehtud kinnistusraamatu märge ebaõigeks. Kuna puudus hageja nõusolek märke

kustutamiseks, siis tuli see asendada kohtulahendiga.

Hageja vastuväited vastuhagile

6. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Valduse äravõtmise nõuded tuli jätta läbi vaatamata ja

ülejäänud osas vastuhagi rahuldamata ning menetluskulud kostja II kanda.

Kostja II nõuetel hagejalt kinnisasja otsese valduse ära võtmiseks ning hageja ja temaga seotud

isikute kinnisasjalt välja tõstmiseks puudus seaduses sätestatud alus. Nõudel tuvastada hageja

kohustus kinnistusraamatu kande kustutamiseks nõusolek anda puudus õiguslik alus.

Üürilepingu lõppemisel ning õigusliku aluse tekkimisel oli hageja valmis nõusoleku andma.

Kostja II seisukohaga, mille kohaselt oli vaidlusaluse üürilepingu näol tegemist sisuliselt tasuta

kasutamise lepinguga, ei saanud nõustuda. Tegemist oli lepinguga, mida ei olnud võimalik

lugeda tasuta kasutamise lepinguks. Asjaolu, et lepingu sõlmimisel kokku lepitud tasu ei

vastanud vastuhagi esitamise seisuga turutingimustele, ei muutnud lepingu olemust. Tähtsust

ei omanud ka indekseerimise kokkuleppe puudumine. Pooled teostasid üürilepingu tingimuste

koostamisel lepinguvabadust.

Maakohtu otsus

7. Maakohus jättis hagi rahuldamata ning rahuldas vastuhagi. Menetluskulud tuli jätta hageja

kanda, kuid kohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud. Maakohus juhindus asja

lahendamisel võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1-4, § 339, § 250, § 324 lg 2, § 323, § 343, §

309, § 316 lg 1 p-d 1 ja 2, § 196 lg 1 ja 2, § 271, § 334 lg 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 86, 69 lg 1 ja 2, asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1, § 68 lg 1, § 80 lg 1, § 83 lg 1,

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6.

Hageja nõuded olid suunatud kinnisasja suhtes üürilepingust tuleneva ostueesõiguse

teostamisele. Lepingut tuli lugeda üüri-, mitte rendilepinguks, millena see oli pealkirjastatud.

Rendilepingu esemeks sai olla üksnes viljakandev asi, territoorium ning kaarhallid seda ei

olnud. Hageja seisukoht, mille kohaselt lepingus nähti ette ostueesõigus kinnisasja suhtes, oli

ebaõige. Lepingu esemeks olid selle sõlmimisel vallasasjad ning ostueesõigus sai kehtida

üksnes nende suhtes. Ostueesõigus ei laienenud vallasasjadelt kinnisasja osale. Lepingu

staatuse muutumisel lepingu kestel oleksid pooled pidanud ostueesõiguse laiendamises kokku

leppima. Isegi kui eeldada, et sellises õiguses oli kehtivalt kokku lepitud, ei mõjutanud

võlaõiguslik ostueesõigus kinnisasjaga tehtud käsutusi. Asjaõigusliku toime puudumise tõttu ei

saanud nõuda esialgselt ostjalt omandi üleandmist.

Hageja väited kostjate vahel sõlmitud müügilepingu heade kommete vastasuse kohta ei olnud

põhistatud. Väidetest ei olnud võimalik tuletada, kas tugineti võlaõigusliku lepingu,

asjaõigusliku lepingu või mõlema tühisusele. Samuti jäi ebaselgeks, mil viisil müügilepingu

sõlmimine rikkus hageja õigusi. Hageja ei saanud tugineda müügilepingu kui võlaõigusliku

tehingu tühisusele, kuivõrd ta ei olnud selle pooleks. Tühise lepingu korral ei oleks saanud

tekkida ka ostueesõigust ning selle teostamiseks tehtud avaldus oleks olnud tühine. Hageja ei

põhistanud väidet, et tehing ei vastanud turutingimustele. Lisaks ei olnud samade juhatuse

liikmetega äriühingute omavahelistes tehingutes midagi taunitavat. Müüja ja ostja vahel

ostueesõigust rikkudes sõlmitud käsutustehing ei muutunud kehtetuks vastuolu tõttu heade

kommetega. Käsutustehinguna oli asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult

neutraalne. Seetõttu ei saanud esineda vastuolu heade kommetega ning lepingu tühisust.

Lepingu kehtivust ei mõjutanud ka asjaolu, et nii ostja kui ka müüja ostueesõiguse olemasolust

või selle teostamise soovist teadsid. Võlaõiguslik ostueesõigus ei piiranud müüja käsutusõigust,

seega ei saanud ka vastav käsutustehing olla heade kommete vastane. Kostjate tahteavalduste

ja nõusolekute andmiseks kohustamiseks puudus õiguslik alus. Iseenesest oli avaldus

ostueesõiguse teostamiseks esitatud tähtaegselt, sest müügileping saadi kätte 24.01.2020 ning

avaldus esitati enne kahekuulise tähtaja möödumist 24.03.2020. Ka hagitäienduses esitatud

nõue, milles hageja palus kohustada kostjat I andma nõusolekut ostueesõiguse kohta

kinnistusraamatu märke tegemiseks, tuli jätta rahuldamata. Kui hagejal ei olnud enne hagi

esitamist õigust tugineda kinnisasja võõrandamistehingu tühisusele ja nõuda omandajalt

omandi üleandmist, siis ei olnud ka kohtul võimalik hagi raames seda õigust hagejale anda.

Kostja II seisukohaga, et üürileping lõppes müügilepingu sõlmimisel tulenevalt üürilepingu p-st

6.3, kohus ei nõustunud. Hageja kasuks oli kinnistusraamatusse kantud märkus üürilepingu

kohta, mille eesmärgiks oli kaitsta üürnikku üürileandja vahetuse korral. Pelgalt üürilepingu

eseme võõrandamine ei lõpetanud lepingut. Ka kostja II alternatiivse väitega ei saanud

nõustuda. Kostja II väitel lõppes leping kinnisasja omaniku vahetumisel, sest tegemist oli tasuta

kasutamise lepinguga. Kuigi üürilepingu sõlmimisel 1996. aastal kokku lepitud tasu ei vastanud

vastuhagi esitamise hetke turutingimustele, ei muutnud see üürilepingut tasuta kasutamise

lepinguks. Üürileping läks kostjale II üle.

Hageja 27.03.2020 e-kirja, milles ta teatas kostjale II, et ei tunnista üüriarvet, koosmõjus

faktilise maksete tasumatajätmisega, ei saanud lugeda üürilepingu ülesütlemiseks. Tähtajalise

üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks oli vajalik kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis

tehtud avaldust, mida kohtule esitatud materjalide hulgas ei leidunud. Kostjaga II kui uue

üürileandjaga ning müügilepingu sõlmimisega mittenõustumist ei saanud lugeda üürilepingu

ülesütlemiseks. Samuti ei öelnud kostja II üürilepingut erakorraliselt üles üürimaksetega

viivitamise tõttu. Kostja II ei määranud hagejale täiendavat tähtaega maksete tegemiseks, mis

oli erakorraliselt tähtajalise üürilepingu ülesütlemise üks eeldustest. Kostja II alternatiivse

seisukohaga, mille kohaselt lõppes üürileping tähtaja möödumisel 02.10.2021, tuli nõustuda.

Üürilepingu lõppemise tõttu oli hagejal kohustus anda nõusolek lepingu kohta

kinnistusraamatusse kantud märke kustutamiseks. Kostja II sai kinnisasja omanikuks. Hagejal

puudus õigus kostjate tahteavalduste ja nõusolekute andmiseks kohustamiseks. Kostjal II tekkis

seega asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel õigus kinnisasja valduse väljanõudmiseks hageja

käest, kes kaotas üürilepingu lõppemisel kinnisasja valdamise õiguse.

Hageja apellatsioonkaebus

8. Hageja palus maakohtu otsuse tühistada ning saata asi tagasi maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Alternatiivselt tuli otsus tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada

ning vastuhagi jätta rahuldamata. Menetluskulud tuli jätta kostjate kanda.

Maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei saanud ostueesõiguse kokkulepet laiendada lepingu

sõlmimisel selle esemeks olnud vallasasjadelt kinnisasja osale, ei olnud põhjendatud. Kohus ei

viidanud ühelegi õigusnormile. Üürilepingu tekstis oli olenemata lepingu sõlmimise ajal

kehtinud õigusnormide sisust selgelt defineeritud lepinguese.

Kohtuotsuse punkt 47., milles selgitati, et võlaõigusliku ostueesõiguse omaja ei saa tugineda

kinnisasja omandi üleandmise ja muude käsutuste tühisusele ega nõuda omandi üleandmist, oli

hageja jaoks üllatuslik ning menetluses pooltega läbi arutamata. Kohus ei põhjendanud seda

järeldust ning ei viidanud asjakohasele kohtupraktikale ega ühelegi õigusnormile. Kui kohtule

jäid hageja seisukohad heade kommete vastasuse alusel lepingute tühisuse kohta arusaamatuks,

siis oleks kohus pidanud esitama täiendavaid küsimusi või paluma hagejal oma seisukohti

täpsustada. Tühiseks tuli lugeda nii võlaõiguslik kui ka asjaõigusliik leping. Seejuures ei

selgitanud kohus kordagi, et hageja pidi tõendama kinnisasja turuhinda. Lisaks ei olnud

vaidluse all fakt, et kostjate näol oli tegemist seotud isikutega.

Kohus tuvastas õigesti ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegsuse, aga leidis

põhjendamatult, et antud asjaolu ei oma asja lahendamisel tähtsust. Otsuse punktis 66. esitatud

käsitlus on vastuoluline, kuivõrd kohus väitis, et hageja ei vaielnud üürilepingu ülesütlemisele

vastu, kuid ühtlasi järeldas samas punktis, et üürilepingut ei ole võlgnevuse tõttu kehtivalt üles

öeldud.

Kohtuotsuse resolutsioon oli ebaselge. Resolutsiooni p-des 3. ja 4. viidati vastavalt lahendi

lisaks olnud plaanile ja vastuhagi lisana esitatud plaanile. Kohus ei arutanud sellise erisuse

kasutamise soovi pooltega menetluse käigus. Kohus jättis põhjendamatult rahuldamata hageja

nõude, milles ta palus võlaõigusliku ostueesõiguse kinnistusraamatuse kandmiseks vajaliku

nõusoleku asendamist. Riigikohus jaatas otsuses 3-2-1-13-06 sellise õiguse olemasolu. Selline

nõue tulenes kostja I ja hageja vahelisest üürilepingust, sest selles oli kajastatud hageja

ostueesõigus. Üürilepingu kohta oli kinnistusraamatus märge.

Kuna vastuhageja nõue muutus sissenõutavaks kohtumenetluse ajal ning suur hulk kostjate

vastuväidetest jäid edutuks, tulnuks neid asjaolusid menetluskulude jaotamisel arvesse võtta.

Vastustajate seisukohad

9. Kostjad vaidlesid hageja apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

Maakohtu otsus tuli jätta muutmata, kuid vajadusel tuli täpsustada resolutsiooni p. 4 sõnastust.

Ringkonnakohtu seisukoht

10. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seisukohad kohtuistungil, tutvunud

apellatsioonkaebuse ja asja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust

kohtuotsuse tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja

apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu põhjendustega

ja TsMS § 654 lg- st 6 tulenevalt neid ei korda. Ringkonnakohus parandab maakohtu otsuse

resolutsioonis p-s 4 oleva trükivea ja loeb õigeks vastuhagi lisaks 1 asemel „lahendi lisaks 1“,

nagu on märgitud ka otsuse resolutsiooni p-s 3.

TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja

lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd

puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli

õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut

tuvastamist vajalikuks.

11. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus esmalt, et hageja on

kaebuses suures osas korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii

faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Kuivõrd maakohtu otsuses on piisava

põhjalikkusega käsitletud ka enamust apellatsioonkaebuses esitatud väidetest, ei pea

ringkonnakohus vajalikuks neile väidetele veelkord vastata. Enamus kohtuasja lahendamise

seisukohalt olulisi asjaolusid on maakohus arvestanud ja esitatud tõendeid hinnanud.

12. Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus õigesti, et hagejal puudub ostueesõigus.

Ostueesõiguse aluseks võib VÕS § 244 lg 2 järgi olla seadus või tehing. Võlaõigusliku toimega

ostueesõiguse kõrval tuleb eristada AÕS § 257 lg-st 3 tulenevat asjaõiguslikku ostueesõigust,

millised on kinnistusraamatusse kantud kokkuleppel põhinev ostueesõigus, kinnisasja

kaasomanike ostueesõigus ja seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on

kinnistusraamatusse kantud märkus. Seega peab ostueesõigus kinnisasjale asjaõigusliku toime

omamiseks nähtuma kinnistusraamatust või tulenema seadusest. Muul juhul on tegemist

võlaõigusliku ostueesõigusega, mis võimaldab ostueesõiguslasel müügilepingu rikkumisel

kasutada kõiki lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid müüja vastu, kuid ta ei saa tugineda

kinnisasja omandi üleandmise ja muude käsutuste tühisusele. Vaidlust puudub, et hageja

ostueesõigust tuleneks seadusest. Ostueesõigust omaval üürnikul on õigus nõuda

kinnistusraamatusse märke kandmist tema ostueesõiguse kohta, millega ostueesõigus

omandaks AÕS § 257 lg 3 tähenduse (Riigikohtu 20.06.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06,

p-d 26, 29 ja 31). Praegu ei nähtunud kinnitusraamatust ja ka hageja ei väitnud maakohtu

menetluses, et ta kasuks oleks tehtud kanne või märkus, millest nähtuks ostueesõigus, st hagejal

puudus tema väidetud asjaõiguslik ostueesõigus. Hageja kasuks ja kaitseks kinnistusraamatusse

sisse kantud märkus üürilepingu kohta omab VÕS § 324 lg 2 kohast tähendust, st ta kaitseb

üürnikku üürileandja vahetuse korral, st tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle

kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja

vastavalt üürlepingule kasutada. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et praeguses

menetluses tuvastatud asjaoludel ei ole hagejal võlaõiguslikku ega asjaõiguslikku

ostueesõigust.

13. Ekslik on hageja väide, et tal on üürnikuna üürileandja poolt kinnistu võõrandamisel

04.10.1996 sõlmitud lihtkirjalikust rendilepingust tulenev ostueesõigus. Maakohus selgitas, et

kui lepingu eseme staatus lepingu kestel muutus ja pooltel oli tahe laiendada ostueesõigust

kinnisasja või selle osa suhtes, oli võimalus selles kokku leppida, kuid sellise kokkuleppe

olemasolu hageja maakohtu menetluses ei väitnud. Apellatsioonkaebuses esitatud uue väite,

mille kohaselt olevad pooled leppinud kokku selles, et kinnistamisel kandub ostueesõigus

kinnisasjale, jätab ringkonnakohus TsMS § 652 lg 4 kohaselt tähelepanuta. Hagejal oli võimalik

esitada kõik hagi toetavad väited maakohtu menetluses ja kaebuses ei ole põhjendanud ega

põhistanud uue asjaolu esitamise lubatavust.

14. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, mille kohaselt oli kostjatevaheline

leping tervikuna tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Maakohus on hageja vastavaid väiteid

analüüsinud otsuse p-des 48-52 ja ringkonnakohus nõustub kohtu põhjendustega ja ei korda

neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6. Nõustuda ei saa hageja väitega, et tal puudus võimalus

maakohtu menetluses oma vastavaid seisukohti täpsustada ja selgitada. Asja materjalidest

nähtuvalt toimus menetlus maakohtus kooskõlas TsMS normidega ja kohus täitis piisavalt

selgitamiskohustust. Arvestada tuleb, et selgitamiskohustuse ulatus sõltus mh nii konkreetse

vaidluse asjaoludest kui ka sellest, et kas pooli esindavad menetluses advokaadid (vt nt

29.04.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-15, p 19 ja seal viidatud lahenditest). Käesolevas asjas

puudus vaidlus nõude kvalifikatsioonis ja pooli esindasid vandeadvokaadid. TsMS § 363 lg 1

p 2 ja 3 kohaselt tuli hagejal tuua maakohtu ette kõik asjaolud ja tõendid, milliseid ta pidas

vajalikuks tsiviilasja menetluses esitada. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel ja hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus

lähtutakse poolte esitatust (TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1). Lisaks oli hagejal võimalus

menetlusnormide väidetava rikkumise korral oma seisukohti täiendada ja tõendada

apellatsioonkaebuses, millist võimalust ta ei kasutanud.

15. Pooltel puudus vaidlus, et 04.10.1996 sõlmitud üürilepingu tähtaeg möödus 02.10.2021 ja

uut üürilepingut ei sõlmitud. Kuivõrd maakohus tuvastas hagejal ostueesõiguse puudumise,

puudus alus hagi rahuldamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuses tuvastatuga, et

hagejal puudub alates üürilepingu lõppemisest õigus üürilepingu eseme valdamiseks. Vastuhagi

kuulus rahuldamisele, sh hageja kohustamine nõusoleku andmiseks märkuse kustutamiseks

kinnistusraamatust. AÕS § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust

eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke

kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue,

mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud.

16. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust

selles osas kohtuotsust muuta, kuivõrd asjas kantud menetluskulud tuleb kanda vaidluse

kaotajal. Erandlikud asjaolud jaotada menetluskulud maakohtust erinevalt puuduvad.

17. Nõustuda tuleb pooltega, et kohtotsuse resolutsiooni sõnastusse on sattunud trükiviga, mille

ringkonnakohus parandab, sest kohus lisas võimalikuks täitemenetluse läbiviimiseks otsusele

plaani.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

18. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1

alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.

Maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust, mistõttu seda ei

tee ka ringkonnakohus. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist

(TsMS § 177 lg 1 p 2).

(allkirjastatud digitaalselt)