2-21-11359/36 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 11. jaanuar 2023

Tsiviilasja number

2-21-11359

Tsiviilasi

Saima Ivanova jt avaldus Narva linn, XXXXX

korteriühistu 21. mail 2021 toimunud üldkoosoleku

otsuse p-de 1–3 tühisuse tuvastamiseks, alternatiivselt

nende kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 16. juuni 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Saima Ivanova, Valentina Logutova, Nina Remezova,

Niina Soboleva ja Alexandra Tarasova määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldajad

Saima

Ivanova

(isikukood

XXXXXXXXXXXX), Valentina Logutova (isikukood

XXXXXXXXXXXX), Nina Remezova (sündinud

XXXXXXXXXXXX),

Niina

Soboleva

(isikukood

XXXXXXXXXXXX) ja Alexandra Tarasova (isikukood

XXXXXXXXXXXX), avaldajate ühine lepinguline

esindaja Liudmila Bogdanova

Puudutatud isik Narva linn, XXXXX korteriühistu

(registrikood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Roman Golovenko

Asja läbivaatamine

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 16. juuni 2022. a määrus ning saata asi uueks

läbivaatamiseks samale maakohtule.

2. Rahuldada Saima Ivanova, Valentina Logutova, Nina Remezova, Niina Soboleva

ja Alexandra Tarasova määruskaebus osaliselt.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse

kättetoimetamisest.

Hagita

menetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Saima Ivanova, Valentina Logutova, Nina Remezova, Niina Soboleva ja Alexandra Tarasova

(avaldajad) esitasid avalduse Narva linn, XXXXX korteriühistu (puudutatud isik) vastu, milles

palusid tuvastada 21. mail 2021 koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuse p-

de 1–3 tühisus, alternatiivselt palusid nad otsuse p-d 1–3 kehtetuks tunnistada. Lisaks esitasid

avaldajad taotluse puudutatud isiku juhatuse asendusliikme määramiseks.

1.1. Avalduse kohaselt võeti koosolekut kokku kutsumata vastu otsus 2021. aasta finants- ja

majandusplaani kinnitamiseks (p 1), 2020. aasta finants- ja majandustegevuse aruande ning

audiitori kontrollakti kinnitamiseks (p 2) samuti remondifondi kogumiseks maist kuni

septembrini 0,30 eurot/m3 kohta (p 3). Otsuse p-d 1–3 on tühised, sest avaldajatele anti

seisukoha esitamiseks aega vähem kui seitse päeva, mis on vastuolus korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 21 lg-ga 2, mille järgi peab seisukoha esitamiseks antav tähtaeg

olema vähemalt seitse päeva.

Sealjuures ei vasta 2021. aasta finants- ja majandusplaan (p 1) seaduses sätestatud nõuetele.

Finants- ja majandusplaanis puudub ülevaade majaosade tehnilisest seisukorrast ja

kavandatavatest toimingutest (KrtS § 41 lg 1 p 1), seal ei ole täies mahus kajastatud

korteriühistu kavandatavaid tulusid ja kulusid (KrtS § 41 lg 1 p 2) ega reservfondi maksete

suurust (KrtS § 41 lg 1 p 4), puudu on ka prognoositava soojusenergia, vee ja gaasi kogus ning

maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5).

2020. a finants- ja majandustegevuse aruanne (p 2) ei vasta samuti seaduses sätestatud nõuetele,

sest puudutatud isik ei koostanud KrtS § 51 lg 1 mõttes nõuetekohast majandusaastaaruannet

ega esitanud seda liikmetele kinnitamiseks, mh ei ole aruandes märgitud iga korteriomandi

majandamiskulude suurust (KrtS § 51 lg 3).

1.2. Pärast seda kui Tartu Ringkonnakohus oli 4. oktoobri 2021. a määrusega tühistanud

maakohtu määruse, millega maakohus keeldus avaldust perspektiivituse tõttu menetlusse

võtmast, tõid avaldajad täiendavalt välja, et nad osalesid hääletusel ja palusid puudutatud isikult

välja nõuda allkirjastatud hääletusprotokolli koopia koos hääletusankeetidega. Avaldajad

leidsid, et otsused on tühised, sest kirjalikul hääletusel ei olnud täidetud kvooruminõuded.

Korteriühistul on 41 liiget, kuid hääletamisest võttis osa vaid 23 liiget.

KrtS § 21 lg-st 2 tuleneb, et kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette nähtud häälte arv,

mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda ka otsuse tegemisele

koosolekut kokku kutsumata ehk ka kirjalikule hääletusele. Olgugi, et KrtS § 20 lg 2 järgi on

korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub

üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, võib sellest põhikirjaga erinevalt kokku

leppida. Puudutatud isiku põhikirja p 6.14 järgi võrdsustatakse üldkoosoleku otsustega need

otsused, mis on tehtud kirjalikul hääletusel, kui hääletusele pandud küsimuse osas hääletasid

kõik korteriühistu liikmed. Seega oleks KrtS § 21 lg 2 ja põhikirja p 6.14 kohaselt saanud

otsused kirjalikul hääletusel vastu võtta vaid siis, kui küsimuse osas oleks hääletanud kõik

korteriühistu liikmed. Kirjalikul hääletamisel ei hääletanud aga kõik korteriühistu liikmed,

osales ainult 23 liiget 41-st.

Lisaks märkisid avaldajad, et otsus 2021. aasta finants- ja majandusplaani kinnitamise (p 1)

ning 2020. aasta finants- ja majandustegevuse aruande ja audiitori kontrollakti kinnitamise

kohta (p 2) tuleks kehtetuks tunnistada, sest juhatus ei edastanud liikmetele KrtS §-de 41 ja 51

nõuetele vastavat dokumentatsiooni. Samuti tõid avaldajad välja, et koosolekul uute juhatuse

liikmete valimine on takistatud, mistõttu jäid nad asendusliikme määramise taotluse juurde.

MAAKOHTU LAHEND

2. Viru Maakohus jättis 16. juuni 2022. a määrusega avalduse rahuldamata ning puudutatud

isiku menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 kohaselt võrdsetes

osades avaldajate kanda, mõistes avaldajatelt puudutatud isiku kasuks välja 692 eurot 41 senti

ehk igalt avaldajalt 138 eurot 48 senti.

Maakohus leidis, et avaldajate otsuse p-de 1–3 kehtetuks tunnistamiseks tuleb jätta

rahuldamata, sest avaldajad ei ole esitanud otsusele vastuväidet. Avaldajad oleks pidanud

otsuse p-de 1–3 kehtetuks tunnistamiseks esitama vastuväite, sest korteriühistu organi otsuse

kehtetuks tunnistamisele kohaldatakse KrtS § 29 lg 2 järgi tsiviilseadustiku üldosa seaduses

(TsÜS) juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise kohta sätestatut ning TsÜS § 38

lg-st 4 tuleneb, et organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist

nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele.

Avaldajatel on õigus taotleda otsuse p-de 1–3 tühisuse tuvastamist, sest TsÜS § 38 lg 2 ning

KrtS § 29 lg 2 järgi võib tühisuse tuvastamist taotleda iga liige, sõltumata sellest, kas ta

hääletusel osales. Avaldus tuleb aga jätta rahuldamata, sest avaldajad ei ole välja toonud ühtegi

väidet, millest saaks järeldada, et otsuse p-d 1–3 olid tühised.

Maakohus leidis, et asjaolu, et 2021. aasta finants- ja majandusplaan (p 1) ning 2020. aasta

finants- ja majandustegevuse aruanne (p 2) ei vasta KrtS §-de 41 ja 51 nõuetele, ei seostu otsuse

vastuvõtmisega ega ole selle tühisuse aluseks. Sealjuures on majanduskavas toodud andmetel

vaid informatiivne ja prognoosiv tähendus. Kui majanduskava prognoosile ei vasta, saab

kehtestada uue ning kuni uue kehtestamiseni kehtib vana majanduskava KrtS § 41 lg-te 4 ja 5

järgi edasi. Samuti on avaldajate viidatud andmed majandusavas märgitud ning reservkapitali

kohta ei peagi andmeid olema, kui seda ei kavatseta koguda.

Maakohus märkis, et pooled ei vaidle selle üle, et avaldajad on otsuse eelnõuga tutvunud ning

see on liikmetele, sh avaldajatele, KrtS § 21 lg 2 nõuetele vastavalt saadetud. Asjakohatu on

avaldajate väide, et kuna juhatus koosolekut kokku ei kutsunud, on otsuse p-d 1–3 tühised

vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Otsuse vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata ehk

kirjalikul hääletamisel ei kutsutagi üldkoosolekut kokku ega edastata selle kohta kutseid.

Puudutatud isik andis tähtaja 14. maist – 20. maini 2021 otsuse eelnõu kohta seisukohtade

esitamiseks. Kuigi seisukohtade esitamise tähtaeg oli päeva võrra lühem kui KrtS § 21 lg-s 2 ja

põhikirja p-s 6.8 sätestatud tähtaeg, ei ole ainuüksi see KrtS § 29 lg 1 mõttes oluline rikkumine,

mis annaks alust otsuse tühisuse tuvastamiseks. Avaldajad ei ole ka väitnud, et asjaolu, et

seisukohtade esitamiseks anti üks päev vähem aega, muutis nende jaoks oluliselt võimalust

otsuse kohta enda seisukohti esitada. Oluliseks rikkumiseks võinuks olla näiteks poole lühema

tähtaja andmine seisukohtade esitamiseks. Lisaks edastati puudutatud isiku väitel avaldajatele

dokumendid juba 10. mail 2021, seega oli neil tegelikult aega seisukohtade avaldamiseks

rohkem kui seitse päeva. Kirjalikul hääletamisel ei ole oluline, et sellel oleks põhikirja p 6.14

mõttes osalenud kõik liikmed. Otsused võeti vastu põhikirja p 6.12 nõudeid järgides ehk

liikmete häälteenamusega.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

3. Avaldajad esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad maakohtu

määruse tühistada ja teha uus määrus, millega tuvastada otsuse p-de 1–3 tühisus. Puudutatud

isik rikkus TsÜS § 38 lg 2 mõttes oluliselt hääletamiseks ettenähtud korda.

Puudutatud isik ei saatnud KrtS § 21 lg 2 kohaselt otsuste eelnõusid kõigile korteriomanikele,

hääletustulemused on kajastatud ebaõigesti, mille tõendamiseks palusid avaldajad kohustada

puudutatud isikut esitama 21. mail 2021 allkirjastatud hääletusprotokolli koopia koos

hääletussedelitega, kuid maakohus jättis põhjendamatult avaldajate taotluse rahuldamata.

Kirjalikul hääletamisel koosolekut kokku kutsumata oleks saanud otsuseid KrtS § 20 lg 2 ja

põhikirja p 6.14 kohaselt vastu võtta vaid juhul, kui hääletusel oleksid osalenud kõik 41 liiget.

Protokolli järgi osales hääletusel aga üksnes 23 liiget. Kohus on põhikirja p 6.12 järgi ekslikult

leidnud, et eeltoodu ei ole asjakohane, sest otsuste poolt hääletasid üle poole korteriomanikest.

4. Puudutatud isik vaidles avaldaja määruskaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja

maakohtu määruse muutmata. Avaldajad esitasid uue ja nende varasemate seisukohtadega

vastuolus oleva väite, et puudutatud isik ei saatnud avaldajatele otsuse eelnõusid. Uute

asjaolude esitamine ringkonnakohtus ei ole TsMS § 652 lg 3 järgi lubatud ning avaldajad on

20. juuni 2021. a avalduses ise välja toonud, et puudutatud isik edastas nendele otsuse eelnõu.

Avaldajad ei saa otsuse p-de 1–3 kehtetuks tunnistamist nõuda, sest kohtule edastatud

hääletamislehtedest nähtub, et avaldajad ei esitanud vastuväiteid. Lisaks on 10. mail 2022

toimunud üldkoosolekul vastu võetud uus otsus, millega on käesolevas asjas vaidlustatud otsuse

p-d 1–3 kehtivalt vastu võetud. Avaldajad ega teised korteriomanikud ei ole kohtus

vaidlustanud uuel üldkoosolekul vastu võetud otsuseid.

5. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus, tutvunud avaldajate määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 kohaselt tühistada ning saata asi uueks läbivaatamiseks

maakohtule. Avaldajate määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

7. Pooled vaidlevad ringkonnakohtus selle üle, kas 21. mail 2021 koosolekut kokku kutsumata

vastu võetud otsuse p-d 1–3 on tühised, sest otsuse vastuvõtmisel on oluliselt rikutud selleks

ettenähtud korda KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 2 mõttes. Alternatiivselt on avaldajad tuginenud

sellele, et otsuse p-d 1–3 tuleks kehtetuks tunnistada.

7.1. Esmalt märgib ringkonnakohus, et maakohus leidis põhjendatult, et avaldajad ei saa otsuse

p-de 1–3 kehtetuks tunnistamis taotleda, sest nad ei esitanud otsuse kohta KrtS § 29 lg 2 ja

TsÜS § 38 lg 4 kohaselt vastuväidet. Täiendavalt nähtub puudutatud isiku esitatud tõenditest,

et 10. mail 2022 on vaidlustatud otsuse p-dega 1–3 samasisuline uus otsus kehtivalt vastu

võetud (I kd, tl-d 188–200; II kd, tl-d 1–8). Puudutatud isiku väitel ei ole avaldajad ega teised

korteriomanikud uut 10. mai 2022 otsust vaidlustanud ning avaldajad ei ole menetluses ka

vastupidist väitnud. Seega välistavad avaldajate nõude tunnistada otsuse p-d 1–3 kehtetuks ka

KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 5, mille järgi ei saa otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda, kui

organ on selle uue otsusega kinnitanud ning uut otsust ei ole tähtaegselt vaidlustatud. Maakohus

jättis avaldajate nõude otsuse kehtetuks tunnistamiseks seega põhjendatult rahuldamata.

7.2. Avaldajad on menetluse kestel tuginenud sellele, et otsuse p-d 1–3 on tühised otsuse

vastuvõtmiseks ettenähtud korra olulise rikkumise tõttu järgmistel põhjustel:

• otsuse vastuvõtmise kvooruminõudeid ei olnud täidetud, sest KrtS § 20 lg 2 ja põhikirja

p 6.14 kohaselt oleks saanud otsused koosolekut kokku kutsumata vastu võtta vaid

juhul, kui hääletusel oleksid osalenud kõik 41 liiget, osales aga 23;

• puudutatud isik ei saatnud otsuste eelnõusid kõigile korteriomanikele ning andis otsuse

eelnõude kohta seisukoha esitamiseks vähem aega kui seitse päeva, nagu tuleks teha

KrtS § 21 lg 2 kohaselt.

Ringkonnakohus hindab esiteks, kas otsustusvõime otsuse vastu võtmiseks koosolekut kokku

kutsumata oli olemas. Seejärel käsitleb kohus otsuse eelnõude korteriomanikele saatmist ja

seisukoha esitamiseks tähtaja andmist.

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust ja kohaldas vääralt

materiaalõigust, jättes asja lahendamiseks oluliste asjaoludena välja selgitamata, millised

kvooruminõuded olid seatud otsuse vastuvõtmisele koosolekut kokku kutsumata.

8.1. Avaldajad on esiteks märkinud, et otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata ehk

kirjalikule hääletusele kohaldatakse KrtS § 21 lg 2 kohaselt samu kvooruminõudeid, nagu

otsuste vastuvõtmisele üldkoosolekul. Avaldajad on seejärel juhtinud tähelepanu sellele, et

kuigi KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel

osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, võib

põhikirjaga seaduses sätestatust erinevalt kokku leppida. Puudutatud isiku põhikirjas on

seaduses sätestatust erinevalt kokku lepitud. Põhikirja p-st 6.14 tuleneb, et üldkoosoleku

otsustega võrdsustatakse need otsused, mis on tehtud kirjalikul hääletusel, kui hääletusele

pandud küsimuse osas hääletasid kõik korteriühistu liikmed.

8.2. Eeltoodut arvestades, pidi maakohus otsuse p-de 1–3 tühisust analüüsides hindama, kas

vaidlusaluste otsuse vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata oli KrtS § 20 lg 2 ja põhikirja

p 6.14 järgi vajalik, et kirjalikult hääletusel osaleksid kõik korteriühistu liikmed.

Ringkonnakohus saab maakohtu menetlusnormi selle rikkumise kõrvaldada.

9. Ringkonnakohus märgib, et iseenesest on KrtS § 20 lg 2 kohaselt võimalik põhikirjas kokku

leppida seaduses sätestatust erinevates kriteeriumides, mille täitmine on vajalik, et

korteriomanike üldkoosolek oleks otsustusvõimeline. KrtS § 21 lg 2 kaudu kohalduksid otsuste

vastuvõtmisele koosolekut kokku kutsumata samad nõuded, mis otsuse vastuvõtmisele

üldkoosolekul. Seejuures ei saa aga hindamata jätta varasema põhikirja kooskõla kehtiva

õigusega, arvestades asjaolu, et 1. jaanuaril 2018 jõustus kehtiv korteriomandi- ja

korteriühistuseadus.

9.1. Äriregistri andmetest nähtuvalt hakkas puudutatud isiku põhikiri kehtima 7. jaanuaril 2018,

kuid see kinnitati 15. juulil 2003. Eeldusel, et põhikirja p 6.14 reguleerib otsustusvõimet ka

otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata ning on kehtiva õigusega kooskõlas, oli

puudutatud isikul otsuste vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata vaja, et hääletusele

pandud küsimuse osas on hääletanud kõik liikmed. Kui kõnealune põhikirja säte on vastuolus

seadusega, tuleb KrtS § 17 lg 2 kohaselt lähtuda KrtS § 20 lg-st 2 ja § 21 lg-st 2, mille järgi on

korteriomanikud otsustusvõimelised võtma vastu otsuseid koosolekut kokku kutsumata, kui

sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest.

9.2. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku põhikirja p 6.14 ei saa kehtiva õigusega

kooskõlas tõlgendada selliselt, et otsuse vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata oleksid

KrtS § 21 lg 2 kolmandas lauses märgitud kvooruminõuded täidetud vaid eeldusel, et

hääletusele pandud küsimuse osas on hääletanud kõik liikmed.

Puudutatud isiku põhikiri on vastu võetud enne korteriomandi- ja korteriühistu seaduse

jõustumist 1. jaanuaril 2018. Põhikirja p 6.10 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui

sellest võtab osa üle poolte korteriühistu liikmetest või nende esindajatest. Ringkonnakohtu

hinnangul saab KrtS § 20 lg 2, § 21 lg 2 kolmandat lauset ja põhikirja p 6.10 nende koosmõjus

tõlgendada selliselt, et otsustusvõime otsuste vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata oli

täidetud juhul, kui kirjalikul hääletamisel osales üle poole korteriomanikest. Ringkonnakohtu

arvates ei ole põhjendatud tõlgendada põhikirja p 6.14 selliselt, et see näeb ette eriregulatsiooni

otsustusvõime kohta otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata. Põhikirja säte, mille

järgi saaks otsuste koosolekut kokku kutsumata vastu võtta vaid siis, kui hääletamisel osalevad

kõik korteriühistu liikmed, ei oleks kooskõlas KrtS § 21 lg 2 kolmanda lausega. Lisaks muudaks

põhikirja selline tõlgendus otsuste vastuvõtmise korteriomanike üldkoosolekut kokku

kutsumata praktikas väga keeruliseks või koguni võimatuks.

9.3. Riigikohus on KrtS § 23 lg 1 osas leidnud, et see säte ei võimalda reguleerida põhikirjaga

korduva koosoleku otsustusvõimelisust erinevalt seaduses sätestatust. See kehtib ka olukorras,

kus korteriühistu põhikiri on vastu võetud enne 1. jaanuari 2018. Riigikohtu hinnangul oli

seadusandja tahe välistada võimalus reguleerida põhikirjaga korteriomanike korduva

üldkoosoleku otsustusvõimelisust teisiti seaduses sätestatust, et tagada korteriomandite

teostamine ka olukorras, kus korteriomanike enamus ei tunne selle vastu huvi (Riigikogu

XII koosseis; 462 SE seletuskiri, lk-d 45 ja 49) (Riigikohtu 16. jaanuari 2019. a määrus

tsiviilasjas nr 2-18-10407/9, p-d 11 ja 12). Ringkonnakohus leiab, et sarnased kaalutlused on

asjakohased ka otsustusvõimelisuse hindamisel otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku

kutsumata. Korteriomandite teostamine on vaja tagada ka olukorras, kus osad korteriomanikud

ei tunne selleks vajalike otsuste vastuvõtmise vastu huvi.

9.4. Kohus märgib, et erinevalt korduskoosolekust saab otsustusvõimet otsuste vastuvõtmisel

koosolekut kokku kutsumata põhikirjaga reguleerida. Samas tuleb aga arvestada, et KrtS § 21

lg 2 kolmandast lausest tuleneb, et kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette nähtud

häälte arv, mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda ka otsuse

tegemisele koosolekut kokku kutsumata. KrtS § 21 lg 2 kolmanda lause ja põhikirja p 6.10

koosmõjus ei ole seega otsuse vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata vajalik, et

hääletusele pandud küsimuse osas on hääletanud kõik liikmed. Piisab sellest, et oma seisukohta

on avaldanud (kas poolt- või vastuhääle andnud) üle poolte korteriühistu liikmetest või nende

esindajatest (vt ka Riigikohtu 16. veebruari 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-17009/40, p 17).

9.5. Põhjendatud seega on tõlgendus, et KrtS § 20 lg 2, § 21 lg 2 kolmanda lause ja põhikirja

punkti 6.10 koosmõjus said korteriomanikud otsuseid koosolekut kokku kutsumata vastu võtta

eeldusel, et hääletamisel osales üle poolte korteriühistu liikmetest või nende esindajatest.

10. Ringkonnakohus leiab, et kvooruminõue 21. mail 2021 koosolekut kokku kutsumata

korteriomanike otsuste vastuvõtmiseks oli täidetud. Nagu eelnevalt märgitud, pidi otsuse

vastuvõtmiseks ilma üldkoosolekut kokku kutsumata olema oma seisukoha avaldanud üle

poolte korteriühistu liikmetest või nende esindajatest. Otsuse protokollist nähtuvalt (I kd, tl 23),

mille andmetele tuginevad avaldajad ka määruskaebuses, on korteriühistul 41 liiget ning otsuse

hääletamisel osales 23 liiget.

Eeltoodust nähtuvalt avaldas hääletamisel oma seisukohta üle poole korteriühistu liikmetest

ning seega ei ole otsuse p-d 1–3 määruskaebuse väiteid arvestades KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38

lg 2 mõttes tühised otsustusvõime puudumise tõttu.

11. Avaldajad on menetluse kestel tuginenud ka sellele, et otsuse p-d 1–3 on tühised, sest

puudutatud isik ei saatnud otsuste eelnõusid kõigile korteriomanikele ning andis otsuse

eelnõude kohta seisukoha esitamiseks vähem aega kui seitse päeva, mis on KrtS § 21 lg 2 teise

lausega vastuolus.

11.1. Ringkonnakohus leiab, et maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust, kui leidis, et otsuse

p-de 1–3 tühisuse aluseks ei saa olla see, kui puudutatud isik andis avaldajatele seisukohtade

esitamiseks erinevalt KrtS § 21 lg-s 2 sätestatust vähem aega kui seitse päeva.

Seisukohtade esitamise tähtaeg KrtS § 21 lg-s 2 on osaliselt dispositiivne. Põhikirjaga võib

seisukohtade esitamiseks ette näha seaduses sätestatust pikema tähtaja, kuid KrtS § 21 lg 2

teisest lausest tuleneb üheselt, et korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab

olema vähemalt seitse päeva.

Ringkonnakohus leiab, et seisukohtade esitamise tähtaeg KrtS § 21 lg 2 teises lauses on

sätestatud selleks, et tagada liikmetele võimalus korteriühistu juhtimises ka tegelikult osaleda.

Selle jaoks on vajalik, et liikmetele oleks antud piisav aeg viia end kurssi arutamisele tulevate

küsimustega ning tagada võimalus tutvuda neile esitatud dokumentidega, et kujundada

informeeritud seisukoht ning see esitada. Sarnaselt on Riigikohus osaühingu osanike koosoleku

kokkukutsumise teate osas (äriseadustiku § 172 lg 1) selgitanud, et koosoleku kokkukutsumise

reeglid on seaduses sätestatud selleks, et tagada osanikele võimalus saada teada, kus ja millal

koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada

ning seal informeeritult hääletada, ning leidnud, et koosoleku toimumisest osanikele

etteteatamise tähtaja rikkumine on koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine, mis

toob kaasa sellisel koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse (Riigikohtu 12. aprilli 2017. a otsus

tsiviilasjas nr 3‑2‑1‑10‑17, p 13). Ringkonnakohus leiab, et sarnased kaalutlused on

asjakohased ka otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata korteriühistu tegevuse

juhtimisel.

Arvestades lisaks eelmärgitut, et KrtS § 21 lg-s 2 järgi ei saa seiskohtade esitamise aeg olla

lühem kui seitse päeva, on seisukohtade esitamiseks lühema tähtaja andmine ringkonnakohtu

hinnangul otsuste vastuvõtmiseks ettenähtud korra oluline rikkumine KrtS § 29 lg 2 ja

TsÜS § 38 lg 2 mõttes, mis annab aluse otsuse tühisuse tuvastamiseks.

11.2. Maakohus rikkus oluliselt ka menetlusõigust, jättes asja lahendamiseks oluliste

asjaoludena välja selgitamata, kas ja kui siis millal edastati liikmetele otsuse eelnõud ning

milline aeg oli neile antud seisukohtade kujundamiseks. TsMS § 436 lg-te 1 ja 2 kohaselt peab

kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud ning kohus peab rajama otsuse üksnes asjas esitatud

ja kogutud tõenditele. Eelmärgitud laienevad ka hagita menetluses asja sisuliseks lahendiks

olevale määrusele (TsMS § 478 lg 1, § 463 lg 2). Maakohus on liikmetele otsuse eelnõude

edastamise ning seisukohtade esitamiseks määratud aja tuvastamisel lähtunud aga üksnes

menetlusosaliste väidetest.

Maakohtu järelduste kohaselt ei ole vaidlust selles, et otsuse eelnõu on korteriühistu liikmetele

KrtS § 21 lg 2 nõuetele vastavalt saadetud. Samas ei selgu maakohtu määrusest, millistel

tuvastatud asjaoludel kohtu selline järeldus põhineb. Vastuolus viidatud järeldusega on

maakohus järgnevalt veel leidnud, et KrtS § 21 lg-s 2 (ja põhikirja p-s 6.8) sätestatud 7-päevast

tähtaega ei ole otsuse vastuvõtmisel järgitud (maakohus ei pidanud seda rikkumist siiski

selliseks, mis tooks kaasa otsuse tühisuse). See kohtu järeldus tähtaja rikkumisest on samuti

määruses nõuetekohaselt põhjendama. Ringkonnakohus märgib, et juhul kui puudutatud isik

edastas otsuse eelnõu korteriomanikele (sh avaldajatele) selliselt, et korteriomanikel oli

võimalik oma seisukohti avaldada (poolt või vastu hääletada) 14. maist – 20. maini 2021 (k.a),

siis oleks puudutatud isik kõnealust 7-päevast tähtaega iseenesest järginud.

11.3. Eelmärgitut arvestades ei ole põhjendatud puudutatud isiku seisukoht, et TsMS § 652 lg 3

kohaselt ei saanud avaldajad tugineda määruskaebuses uutele asjaoludele selle kohta, et

puudutatud isik ei ole neile edastanud otsuse eelnõusid. Korteriomanike (üldkoosoleku) vastu

võetud otsuse tühisuse tuvastamise avaldusi lahendab kohus hagita menetluses (vt ka

Riigikohtu 1. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-16450/58, p 15). Hagita menetluses

kohaldub uurimispõhimõte (TsMS § 5 lg 3 esimene lause, § 477 lg 5). Kohus ei ole

TsMS § 477 lg 5 järgi hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste taotluste ega

asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. Kohus peab TsMS § 477 lg 7 kohaselt

kontrollima avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid.

Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel (vt nt

Riigikohtu 21. detsembri 2022 määrus tsiviilasjas nr 2-20-11256/51, p 12 koos selles viidatud

kohtupraktikaga). Maakohus oleks seega pidanud menetlusosaliste väidetest sõltumata

hindama, kas otsuse eelnõu oli saadetud nõuetekohaselt kõikidele korteriomanikele ning

tuvastama selleks vajalikud asjaolud (kogudes vajadusel nende asjaolude tuvastamiseks

tõendeid).

Lisaks võib menetlusosaline TsMS § 662 lg 3 järgi esitada määruskaebuse põhjendamiseks uusi

asjaolusid ja tõendeid. Avaldajate väidete võimalikku vastuolulisust saab hinnata maakohus

asja uuel lahendamisel.

12. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus andma hinnangu sellele, kas otsuse p-d 1–3 on

tühised KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 2 mõttes otsuse vastuvõtmiseks ettenähtud korra olulise

rikkumise tõttu. Selle jaoks peab maakohus selgitama asja lahendamiseks oluliste asjaoludena

välja, kas ja kui siis millal edastas puudutatud isik otsuse eelnõu korteriomanikele ning milline

tähtaeg anti korteriomanikele KrtS § 21 lg 2 mõttes seisukohtade esitamiseks. Kui maakohus

tuvastab, et seisukohtade esitamiseks antud tähtaeg oli lühem kui seitse päeva, on tegemist

otsuste vastuvõtmiseks ettenähtud korra olulise rikkumisega KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 2

mõttes, mis annab aluse otsuse tühisuse tuvastamiseks.

Enne selle tuvastamist, milline tähtaeg oli korteriomanikele antud otsuse eelnõu kohta

seisukohtade esitamiseks, oleks maakohtul ringkonnakohtu arvates menetlusökonoomia

kaalutlustel

otstarbekas

hinnata,

kas

avaldajatel

on

praegusel

hetkel

jätkuvalt

õiguskaitsevajadus (TsMS § 3 lg 1) otsuse p-de 1–3 tühisuse tuvastamise osas ning kas võib

esineda alus avalduse selle nõude läbivaatamata jätmiseks (TsMS § 477 lg 1 ja § 423 lg 2 p 2).

Nagu eespool märgitud, on puudutatud isiku esitatud tõenditest nähtuvalt korteriomanike

10. mai 2022. a koosolekul vaidlustatud otsuse p-dega 1–3 samasisuline uus otsus eelduslikult

kehtivalt vastu võetud. Viidatud otsuste vastuvõtmine 10. mai 2022. a üldkoosolekul küll

iseenesest ei välista korteriomaniku võimalust taotleda 21. mail 2021 koosolekut kokku

kutsumata vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamist, kuid avaldajate jätkuv õiguskaitsevajadus

sellise nõude osas jääb ebaselgeks. Maakohtul oleks kujunenud olukorras soovitav paluda

avaldajatel täiendavalt põhistada, milline on nende isiklik õiguslik huvi koosolekut kokku

kutsumata vastu võetud otsuse tühisuse tuvastamiseks, arvestades, et korteriomanike 10. mai

2022. a koosolekul on vaidlustatud otsuse p-dega 1–3 samasisuline uus otsus kehtivalt vastu

võetud.

13. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et avaldajad on esitanud menetluses taotluse juhatuse

asendusliikme määramiseks. Avaldajate senistest seisukohtadest nähtuvalt on nad jäänud

taotluse juurde ka pärast seda, kui ringkonnakohus saatis 4. oktoobri 2021. a määrusega asja

tagasi maakohtule, olgugi, et 30. juunil 2022. a esitatud määruskaebuses nad seda välja ei too

(I kd, tl-d 4, 164). TsMS § 442 lg 5 kohaselt peab kohus lahendama otsuse resolutsioonis poolte

nõuded ja veel lahendamata taotlused. See kohaldub ka hagita menetluses tehtava määruse kui

lõpplahendi suhtes (TsMS § 478 lg 1, § 463 lg 2). Maakohus on juhatuse asendusliikme

määramise taotluse tähelepanuta jätnud. Asja uuel lahendamisel saab maakohus taotluse

lahendada ning küsida selleks vajadusel avaldajatelt täiendavaid selgitusi.

14. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja saadab asja uueks lahendamiseks

maakohtule, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 kohaselt maakohtu otsustada.

(allkirjastatud digitaalselt)

Triin Uusen-Nacke

(allkirjastatud digitaalselt)

Kersti Kerstna-Vaks

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Parrest