2-21-3382/56 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Imbi Sidok-Toomsalu

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.12.2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-3382

Kohtuasi

X hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks

Y vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.3.2022 vaheotsus

Kaebuse esitaja ja liik

Y apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

7000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

(vastuhagis

kostja)

X

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Aivar Pilv ja vandeadvokaat Merilin Ojasaar

Kostja

(vastuhagis

hageja)

Y

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Angela Kase

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Parandada Harju Maakohtu 30.3.2022 vaheotsuse sissejuhatuses ilmne ebatäpsus

tsiviilasja numbris ning asendada tsiviilasja number „2-21-7112“ numbriga

„2-21-3382“.

2. Harju Maakohtu 30.3.2022 vaheotsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta

osaliselt selle põhjendusi.

3. Y apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

2-21-3382

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 3.3.2021 hagi Harju Maakohtule Y (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks.

Hagiavalduse kohaselt kuulub poolte kaasomandisse võrdsetes 1/2 suurustes mõttelistes osades

kinnistu registriosa numbriga XXXXXXX (kinnisasi).

1.1. Hageja palus kaasomand kinnisasjale lõpetada järgmiselt:

1) jätta kinnisasi kostja ainuomandisse ja mõista kostjalt hageja kasuks välja hüvitis

550 000 eurot (1. alternatiiv);

2) võõrandada kinnisasi avalikul enampakkumisel, millest saadud raha jagatakse pärast

täitekulude kandmist poolte vahel võrdsetes osades selliselt, et kostjale langevast osast

täidetakse kõigepealt laenulepingust nr 11-040891-EL (laenuleping) ja selle lisadest

tulenev laenukohustus Swedbank AS-i ees; kohustada kostjat andma kohtutäiturile

nõusolek laenulepingust ja selle lisadest tulenevate kohustuste ennetähtaegseks

täitmiseks ning asendada kostja nõusolek kohtuotsusega ning eelnevalt nimetatud

tehingute läbiviimiseks vajalikud nõusolekud ning asendada kostja nõusolek

kohtuotsusega; ning lubada kohtutäituril teha kostja arvelt laenu tagastamiseks ülekanne

vastavalt Swedbank AS-i esitatud avaldusele selles toodud laenu jäägi suurusele ning

pangakontole (2. alternatiiv);

3) võõrandada kinnisasi avalikul enampakkumisel, millest saadud müügihinnast kanda

esmajärjekorras enampakkumise korraldamise ja läbiviimisega kaasnevad kulud ning

ülejäänud müügihind jagada poolte vahel selliselt, et kostjale välja makstav summa on

kinnisasja koormavate kehtivate hüpoteekide summa võrra väiksem hagejale

makstavast summast (3. alternatiiv).

1.2. Kinnisasi on koormatud kolme hüpoteegiga, mis tagab Swedbank AS-i nõudeid kostja

vastu. 2015. a oktoobrist on kinnisasi kostja ja poolte ühise lapse valduses. Pooled ei ole

saavutanud kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks.

1.3. Hagiavalduse kohaselt on kinnisasja väärtus 1 100 000 eurot.

2-21-3382

Kostja vastuväited ja vastuhagi

2. Kostja vaidles kaasomandi jagamise viisidele ja kinnisasja väärtusele vastu, ning esitas

27.9.2021 vastuhagi, leides, et kaasomandi lõpetamisel tuleb lähtuda seltsingu likvideerimise

sätetest.

2.1. Kostja vastuväidete kohaselt olid pooled alates 1990. aastast abieluvälises kooselus, mis

lõppes 2015. a augustis. 2006. aastal sündis pooltel ühine laps. Pooled ostsid kinnisasja

eesmärgiga rajada ühine majapidamine. Kostja tasus kinnisasja ostuhinnast (s.o üks miljon

eurot) 680 000 eurot, hageja 320 000 eurot. Ostuhinnast 530 000 eurot tasus kostja talle

kuulunud Tallinnas CCC kinnisasja müügist saadud raha arvelt. 150 000 eurot tasus kostja

laenulepingu alusel saadud raha arvelt. Kostja on alates hageja kinnisasjalt välja kolimisest

kandnud kõik kinnisasja säilitamiseks ja korrashoiuks vajalikud kulud, sh kütte, hoolduse ja

heakorra kulud, kodukindlustuse, turvateenuse, ehitus- ja remonttööd. Hageja nõutav hüvitis on

oluliselt kõrgem, kui hageja tasutud kinnisasja mõttelise osa ostuhind. Hageja esitatud hinnang

kinnisasja väärtuse kohta on ebaõige ja ülepaisutatud.

2.2. Vastuhagis palus kostja lõpetada kaasomand kinnisasjale järgmiselt.

1) Jätta hageja 1/2 suurune kaasomandi osa kinnisasjast kostja ainuomandisse kohtu

määratava hüvitise eest, mis ei ületa 292 000 eurot. Kostja kohustub hüvitise tasuma

hagejale kolme aasta jooksul iga kuu võrdsete maksetena alates kohtulahendi

jõustumisest;

2) Kohustada hagejat andma nõusolek kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks ja asjaomaste

kinnistamisavalduse tegemiseks, millega i) kustutada kinnisasja kohta kinnistusraamatu

2. jaos tehtud kehtivad kanded; ii) kanda kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatu

2. jakku kostja; ning iii) asendada hageja tahteavaldus kohtuotsusega.

2.3. Vastuhagi kohaselt tuleb kaasomand lõpetada seltsingu likvideerimise sätete kohaselt ning

hüvitise määramisel tuleb arvestada poolte erinevate panustega.

Hageja vastuväited vastuhagile

3. Hageja vaidles vastuhagile vastu, leides, et pooled ei ole seltsingulepingut sõlminud.

Kinnisasja ostes ei olnud pooltel ühist tahet ühisvara kestvaks loomiseks. Hageja ei ole

tõendanud poolte sellist tahet. Pooled omandasid kinnisasja kaasomandisse võrdsetes

mõttelistes osades. Kostja, tasudes kinnisasja müüjale oma mõttelise osa ostuhinnast suurema

osa, täitis seeläbi osaliselt ka hageja kohustuse müüja ees võlaõigusseaduse (VÕS) § 78 lg 1

alusel. Poolte tahet omandada kinnisasi ühisomandisse ei väljenda ka see, et kumbki pool

võõrandas enne kinnisasja ostmist talle varasemalt kuulunud kinnisasjad. Ühise perena elamine

ei tähenda, et kohaldada saaks seltsingu sätteid.

Maakohtu vaheotsus ja põhjendused

4. Harju Maakohus tuvastas 30.3.2022 vaheotsusega, et kinnisasi ei kuulu hageja ja kostja

ühisomandisse ning et kinnisasja jagamisel ei saa kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid.

4.1. Kinnisasi kuulub poolte kaasomandisse. Seltsingulepingu sõlmimine poolte vahel on

tõendamata. Seltsing on eelkõige ühisele majanduslikule eesmärgile orienteeritud leping.

Seltsingu normistiku kohaldamiseks peavad pooled olema ka tahet avaldanud. Kinnisasi on küll

suurema väärtusega ese, kuid seltsingu sätete kohaldamine, sealhulgas seltsingu olemasolu ning

2-21-3382

selle likvideerimine, on võimalik üksnes juhul, kui pooltel oli kinnisasja omandades või

parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks

loomiseks.

4.2. Maakohus tuvastas, et mõlemad pooled tegid kinnisasja omandamiseks võrreldavaid

(rahaliselt hinnatavaid) panuseid. Kinnisasja müügilepingu p-st 3.1 nähtuvalt ostis hageja

1/2 suuruse mõttelise osa kinnisasjast hinnaga 500 000 eurot ja kostja ostis 1/2 suuruse

mõttelise osa kinnisasjast hinnaga 500 000 eurot. Kinnisasja ostmiseks müüs hageja tema

ainuomandisse kuulunud Tallinnas QQQ asuva korteriomandi hinnaga 320 000 eurot. Kostja

müüs tema ainuomandisse kuulunud Tallinnas CCC asuva kinnisasja hinnaga 530 000 eurot.

Samuti võttis kostja 150 000 euro ulatuses laenu, tasudes sellega puudujääva ostuhinna.

4.3. Poolte ühine tahe kinnisasja omandamisel majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara)

kestvaks loomiseks on tõendamata. Kuna pooled ei olnud abielus, siis võib järeldada, et nad ei

soovinud ennast allutada ühisvara normistikule, vaid soovisid ise otsustada, millise vara nad

omandavad ainuomandisse ja millise kaasomandisse. Kinnisasja ostsid pooled pärast 21 aastat

kestnud kooselu kaasomandisse ning selline ühine tahe on kinnitatud notariaalselt sõlmitud

kinnisasja müügilepingus. Müügilepingus on selgelt välja toodud, et mõlema poole ostetav

kaasomandiosa ei moodusta ühisvara. Kui kinnisasja ostuhinna tasumine erinevates suurustes

oleks omanud selle omandiõiguse seisukohalt tähtsust, oleksid pooled saanud kinnisasja osta

teistsugustes kaasomandi proportsioonides. Kuna pooled ostsid kinnisasja kaasomandisse

võrdsetes osades, kinnitab see, et selline oli poolte ühine tahe. Kui kostja on tasunud kinnisasja

ostuhinnast suurema osa, kui tal oli müügilepingu järgi kohustus, siis oli tal õigus nõuda

hagejalt enam tasutud ostuhinna hüvitamist.

4.4. Liitumis- ja teenuse osutamise lepingute sõlmimine ei viita samuti sellele, et kinnisasi oleks

poolte ühisvara. Liitumis- ja teenuse osutamise lepingud on vajalikud tavapäraseks kinnisasja

kasutamiseks ja korrashoiuks ja oleks sõlmitud olenemata sellest, milline on kinnisasja

omandisuhe. Tegemist oli kulutustega pere igapäevaelu vajaduste katteks ning asjaomaste

kulutuste tegemine ei tähenda veel, et selliseid panuseid tuleks asuda kooselu lõppemisel

tagastama või hüvitama. Vastupidine seisukoht võiks viia vabaabielu lõppemisel ulatuslikuma

tagasitäitmiseni kui ühisvara jagamine abielu lahutamise korral. Abieluvälisest kooselust ei teki

isikutele siduvaid kohustusi, st võlasuhet VÕS § 2 mõttes. Sellise kooselu puhul ei ole

vähemasti eelduslikult tegu ka võlaõigusliku lepinguga VÕS § 8 lg 1 mõttes, mis eeldab poolte

ühist tahet õiguslikult siduvalt kohustuda midagi tegema või tegemata jätma.

4.5. Maakohus jätkab asja menetlust.

Apellatsioonkaebus

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus vaheotsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega tuvastada, et kinnisasja kaasomandi lõpetamise vaidluses tuleb analoogia korras

kohaldada seltsingu sätteid ning kinnisasja saab lugeda poolte sisesuhtes ühisvaraks.

Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

6. Apellatsioonkaebuse põhiväited olid kokkuvõtvalt järgmised.

-

Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ning kohaldas vääralt materiaalõigust,

kui leidis, et ei ole tõendatud eeldus, et pooltel oli kinnisasja omandades ühine tahe

majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks.

2-21-3382

-

Maakohus ei hinnanud kinnisasja müügilepingut igakülgselt, täielikult ja objektiivselt,

kui tuvastas lepingu alusel, et pooltel ei olnud kinnisasja omandamisel ühist tahet

varalise väärtuse kestvaks loomiseks ning et pooled avaldasid ja kinnitasid lepingus, et

kaasomandiosa ei hakka kuuluma ühisvarasse.

-

Maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust ning rikkus oluliselt menetlusõiguse norme,

kui leidis, et kinnisasja võrdsetes osades kaasomandisse ostmine kinnitab poolte sellist

ühist tahet.

-

Maakohus rikkus kohustust hinnata kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt,

kui lähtus üksnes kinnisasja müügilepingus märgitust, et müüja võõrandas 1/2 suuruse

mõttelise osa kinnisasjast kostjale hinnaga 500 000 eurot ja 1/2 suuruse mõttelise osa

kinnisasjast hagejale hinnaga 500 000 eurot. Maakohus rikkus otsuse põhjendamise

kohustust, sest ei selgitanud, miks ta ei nõustunud kostja seisukohtadega seltsingu

likvideerimise sätete kohaldamise vaidlusaluse eelduse täidetuse kohta.

Vastustaja seisukoht

7. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 2¹ alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid

osaliselt tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi.

9. Ringkonnakohus nõustub, et maakohus eksis kinnisasja müügilepingu tõlgendamisel ja

lepingu kui tõendi hindamisel, kui leidis, et pooled avaldasid ja kinnitasid müügilepingus, et

kaasomandiosa ei hakka kuuluma ühisvarasse, eksides TsMS § 232 lg 1 vastu ja VÕS § 29 lg 1

esimese lause kohaldamisel. Ringkonnakohus saab maakohtu eksimuse parandada ning jätab

maakohtu otsusest (II kd, tl 36 pöördel, p 5 teine lõik ja tl 37, p 6 esimene lõik) välja seisukoha

ja põhjendused selle kohta, et pooled on müügilepingus avaldanud ja kinnitanud, et ostetav

kaasomandiosa ei hakka kuuluma ühisvarasse (I kd, tl 7) ning et pooled on ühisvara soetamise

kokkuleppel välistanud. Müügilepingus toodud kinnitus, et kumbki pooltest ei ole abielus ja et

ostetav kaasomandiosa ei moodusta ühisvara (I kd, tl 7) seondub mõlema poole lepingus antud

kinnitusega poole perekonnaseisu kohta ega väljenda poolte tahet mitte omandada kinnistut

ühisvarasse. Kinnitus väljendab, et lepingu sõlmimiseks ei ole vaja kolmandate isikute

nõusolekuid. Eelnev ei anna siiski alust maakohtu vaheotsuse resolutsiooni muutmiseks.

10. Ülejäänud osas nõustub ringkonnakohus vaheotsuse põhjendustega ega korda neid (TsMS

§ 654 lg 6). Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

11. Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene vaheotsuse põhjendustest seisukohta, nagu välistaks

kinnisasja kaasomandisse ostmine seltsingu sätete kohaldamise. Maakohus leidis küll, et pooled

ostsid kinnisasja kaasomandisse, mis on ka õige, kuid ei ole hageja väidetut otsuses

väljendanud.

12. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus ka otsuse põhjendamise kohustust

(TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8). Maakohus leidis, et ühegi tõendi põhjal ei ole võimalik

järeldada, et pooltel oli kinnisasja ostmisel eesmärk luua seltsinguvara. Ainuüksi see, et kostja

tasus kinnisasja ostmisel ka osa hageja poolt tasumisele kuulunud ostuhinnast, ei tähenda, et

2-21-3382

pooltel oli kinnisasja ostes ühine tahe ühisvara loomiseks. Samal ajal väljendasid pooled

müügilepingus ka tahet osta kinnisasi võrdsetes mõttelistes osades (I kd, tl 8, p 3.1). Tahe

kinnisasi sellistes proportsioonides omandada oli pooltel olemas, sest pooled on lepingu

allkirjastanud. Apellatsioonkaebusest ei selgu, miks kostja nõustus ostma kinnisasja

võrdsetesse mõttelistesse osadesse, kui kostja väitel oleks mõistlik isik nõudnud, et tema

omandatav kaasomandi osa suurus vastaks tegelikult tema poolt tehtud rahalisele panusele.

13. Maakohus ei ole jätnud tähelepanuta asjaolu, et pooled müüsid enne XXX kinnisasja

omandamist neile kuulunud muud kinnisasjad. Maakohus hindas, kas mõlemad pooled on

teinud kinnisasja omandamiseks võrreldavaid (rahaliselt hinnatavaid) panuseid (vt II kd tl 36–

36 pöördel, p 4). Apellatsioonkaebuses ei ole põhjendanud, miks tuleks hageja rahalist panust

kinnisasja ostuhinna tasumisel hinnata poolte tahtena omandada kinnisasi ühisomandisse.

Ringkonnakohus kordab, et samal ajal tegi kostja lepingus ka tahteavalduse omandada kinnisasi

võrdsetes mõttelistes osades. Hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel,

lähtudes nõudest (TsMs § 5 lg 1). Kui kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mis võimaldaksid

teha järeldust, et pooled omandasid kinnisasja ühisomandisse, ei saa kohus selliseid asjaolusid

ka tõenditest tuletada.

14. Maakohus leidis, et kuna pooled ei olnud abielus, siis võib järeldada, et pooled ei soovinud

ennast allutada ühisvara normistikule ning on soovinud ise otsustada, millise vara nad

omandavad ainuomandisse ja millise vara kaasomandisse (II kd, tl 36 pöördel, p 5 teine lõik).

Samas viitas maakohus ka Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14 (p-d 13–15) –

kui vabaabielulises kooselus elavad isikud ei ole sõlminud abielu, saab eeldada nende ühist

tahet mitte kohaldada abielu kohta kehtivaid sätteid, mh varaühisuse kohta sätestatut (II kd, tl

36, p 3 kolmas lõik). Abielu sõlmimata jätmine oli üks asjaolu teiste seas, mida kohus

vaheotsuse tegemisel hindas. Ringkonnakohtu hinnangul ei eksinud maakohus ka selles osas.

15. Eeltoodust tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu vaheotsus

muutmata.

16. Ringkonnakohus parandab TsMS § 447 lg 2 alusel koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2 ka ilmse

ebatäpsuse maakohtu vaheotsuses osas, mis puudutab tsiviilasja numbrit. Kuigi otsuse teinud

kohus ei saa TsMS § 447 lg 1 järgi koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2 pärast otsuse avalikult

teatavakstegemist seda tühistada ega muuta, parandab kohus TsMS § 447 lg 2 järgi igal ajal

määrusega selles kirja- ja arvutusvead ning ilmsed ebatäpsused, mis ei mõjuta lahendi sisu.

Maakohus on vaheotsuse sissejuhatavas osas ekslikult märkinud tsiviilasja numbrina

„2-21-7112“. Praeguse tsiviilasja numbriks on aga 2-21-3382. Tegemist on ilmse ebatäpsusega,

mis ei mõjuta vaheotsuse sisu, kuid mis tuleb selguse huvides parandada.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

17. TsMS § 173 lg 5 kohaselt ei märgita vaheotsuses menetluskulude jaotust, kui kohus jätkab

asja lahendamist. Menetluskulude jaotus nähakse ette lõppotsuses. See normistik käib ka

ringkonnakohtu otsuse kohta, mis on tehtud vaheotsuse peale esitatud apellatsioonkaebuse

kohta, kui asja menetlemine kohtus jätkub (vt Riigikohtu 23.5.2012 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-55-12, p 14).

(allkirjastatud digitaalselt)

Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Imbi Sidok-Toomsalu