2-22-7787/32 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

2-22-7787

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Andrea Lega

Määruse tegemise aeg ja koht

20.12.2022.a, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-22-7787

Tsiviilasi

SadkoGrupp OÜ avaldus R. T. vastu huvide ja

valduse kaitse nõudes

Tsiviilasja hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: SadkoGrupp OÜ (registrikood: 11530422

Gonsiori nt 33, Tallinn 10147; e-post info@sadko.eu);

Avaldaja lepinguline esindaja: advokaat Liis Venelaine

(Advokaadibüroo

WALLESS;

e-post

liis.venelaine@walless.com);

Puudutatud isik: R. T. (isikukood xxxx; xxxx; e-post:

xxxx);

Puudutatud isiku lepinguline esindaja: vandeadvokaat

Marje Mängel (Advokaadibüroo Marje Mängel; e-post:

menetlus@mangel.ee)

Asja läbivaatamine

09.11.2022 ärakuulamine avaldaja lepingulise esindaja

vandeadvokaadi abi Liis Venelaine, puudutatud isiku R.

T. ja tema esindaja vandeadvokaat Marje Mängel

osavõtul

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada SadkoGrupp OÜ avaldus osaliselt.

2. Keelata R. T.l (T.) parkida Xxxx hoone sisehoovis asuval parkimiskohal nr xxxx

(kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud „xxxx“ ja märgistatud kollasega)

nii sõidukeid registreerimismärkidega xxxx ja xxxx kui ka mistahes muid

sõidukeid ja kohustada R. T. (T.) edaspidi hoiduma nimetatud parkimiskohal

parkimisest.

3. Käesoleva kohtumääruse lahutamatuks osaks on sellele lisatud plaan.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

4. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

5. Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata.

2-22-7787

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul arvates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu

möödumisel määruse tegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei vabasta kaebuse tähtaegse

esitamise nõudest.

AVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA NÕUE

1. Avaldusest nähtub, et SadkoGrupp OÜ-le (edaspidi avaldaja) kuulub korteriomand

asukohaga Xxxx.

2. Korteriomanike kokkuleppe ja kujunenud tava alusel kasutab avaldaja hoone sise-hoovis

asuvaid parkimiskohti nr 45A, 47A ja 48A (lisa 1). Parkimiskohad on siltidega vastavalt

tähistatud. Parkimiskohad müüdi avaldajale koos korteriomandiga. Parkla on rajatud 2000

aastal. Sama parkimiskorraldus kehtib senini (lisad 2-4).

3. R. T. omandas 05.02.2021 Xxxx, korteriomandi (1/2 kaasomandi osast, lisa 5).

Korteriomanike kokkuleppe ja kujunenud tava alusel peab puudutatud isik kasutama

hoone sise-hoovis asuvat parkimiskohta nr 31B (lisad 1 ja 2). Parkimiskoht müüdi

puudutatud isikule koos korteriomandiga. Puudutatud isik pargib sise-hoovis oma

sõiduautot registreerimismärgiga xxxx ja mootorratast registreerimismärgiga xxxx

(edaspidi Sõiduk või ühiselt Sõidukid). Puudutatud isik parkis kuni detsembrini 2021

sõiduautot oma parkimiskohal. Seega oli puudutatud isik teadlik parkimise korraldusest ja

määratud parkimiskohtadest.

Alates detsembrist 2021 hakkas puudutatud isik kasutama Sõiduki parkimiseks aga hoopis

avaldajale kuuluvaid parkimiskohti (lisa 6). Lisaks autole on puudutatud isik asunud

parkima samas kohas ka oma mootorratast (lisa 7, lk 5-9). Mootorratas ja sõiduauto

takistavad nii avariiväljapääsu kui ka kauba laadimise estakaadi kasutamist. Puudutatud

isik tegevuse tulemusel ei olnud avaldajal võimalik kasutada avaldaja parkimiskohti nr

45A, 47A ja 48A.

Puudutatud isik on avaldaja parkimiskohal parkinud vähemalt järgnevatel päevadel:

22.12.2021, 29.12.2021, 02.01.2022, 06.01.2022, 07.01.2022, 09.01.2022, 10.01.2022,

11.01.2022, 12.01.2022, 16.01.2022, 26.01.2022, 27.01.2022, 29.01.2022, 31.01.2022,

01.02.2022, 02.02.2022, 03.02.2022, 07.02.2022, 14.02.2022, 16.02.2022, 18.02.2022,

28.02.2022, 01.03.2022, 02.03.2022, 03.03.2022, 04.03.2022, 08.03.2022, 10.03.2022,

16.03.2022, 28.03.2022, 29.03.2022, 30.03.2022, 04.04.2022, 21.04.2022, 26.04.2022,

27.04.2022, 09.05.2022, 10.05.2022, 17.05.2022, 18.05.2022, 19.05.2022, 20.05.2022,

23.05.2022, 03.06.2022 ja 06.06.2022 (lisad 6, 7 ja 8).

Avaldaja pöördus korduvalt suuliselt puudutatud isik poole, et puudutatud isik lõpetaks

avaldaja õigusi rikkuva tegevuse ja pargiks puudutatud isikule määratud parkimiskohal.

Puudutatud isik ei lõpetanud rikkumist.

Avaldaja saatis puudutatud isikule 13.01.2022 e-kirja, milles palus puudutatud isikul

esitada selgituse, mille alusel puudutatud isik alates detsember 2021 avaldaja

parkimiskohta kasutab. Puudutatud isik vastas, et puudutatud isik hinnangul ei kuulu

avaldajale juriidiliselt parklas mitte ühtegi parkimiskohta. Seejärel pöördus avaldaja

18.01.2022 puudutatud isik poole ka advokaadi vahendusel, selgitades puudutatud isikule

parkimiskorralduse õiguslikku regulatsiooni ning nõudes avaldaja kasutusse antud

2-22-7787

parkimiskohtadel parkimise lõpetamist. Avaldaja hoiatas puudutatud isikut, et nõude

eiramisel pöördub avaldaja puudutatud isik vastu kohtusse (lisa 9). Puudutatud isik ei

lõpetanud avaldaja õiguste rikkumist.

4. Parkla kui kaasomandi ese rajati kõigi korteriomanike nõusolekul 2000 aastal

parkimiskohti soovinud korteriomanike rahaliste vahenditega. Parkimiskohad on seotud

kindlate korteritega. Vastavate korterite omanikud on parkimiskohad ostnud. Parkimine ei

ole määratud valikuliselt ega juhuslikkuse alusel. Parkimine on võimaldatud

korteriomanikele, kes finantseerisid parkimise rajamist. Parkimiskohad on selgelt

eristatavad: need on eraldatud üksteisest punaste kiviparketi kividega ning nummerdatud

ja tähistatud parkimiskohti soovinud ja rahastanud korteriomanike korteri numbritega.

5. Parkla rajamisel sõlmiti parkimiskohta soovinud korteriomanikega kokkulepe parkla

skeemi ja kasutamise kohta (lisad 3 ja 4). Parkimiskohti soovinud korteriomanikud on

panustanud parkimiskorraldusse. Parkimisskeem tagab kõigi kaasomanike vahel selguse

ja kindluse parkimiskorralduse osas. Parkimiskorraldus tagab, et parkimisplatsi kasutajad

ei pea igakordselt vaba kohta otsima, mis tekitaks parkijates põhjendamatut segadust ja

ajakulu. Ettemääratud kohtade järgimine on ka nende kaasomanike huvides, kellel

parkimiskohta polegi, sest see muudab parkimisplatsi liikluse sujuvamaks. Sujuvam

liiklus tähendab vähem müra.

Parkimiskoht on rajatud enne 2006. aastat, seega enne korteriomandite moodustamist,

mistõttu ei ole kaasomanike kokkulepet kantud kinnistusraamatusse. Isegi kui

parkimiskorralduse kohta ei ole tehtud kannet kinnistusraamatusse, on see kinnistunud

tava kaudu. Kuigi kirjalik kokkulepe parkimiskorralduse osas kaasomanike vahel puudub,

ei ole selles osas kunagi eelnevalt vaidlust tekkinud. Kõigi kaasomanike huvides on

väljakujunenud parkimiskorralduse jätkamine. Kõik kaasomanikud on pidanud

käitumisviisi pikemajalisest rakendamisest tulenevalt õiguslikult siduvaks. Tava

olemasolu kinnitab ka korteriühistu. 20 aasta jooksul on kõik korteriomanikud järginud

parkimiskorraldust ja pidanud kehtinud korraldust siduvaks (Lisa 11 p-d 3 ja 14).

Muuhulgas on parkla skeem nähtav kõigile korteriomanikele Korto.ee-s.

6. Puudutatud isik käitumisest ja e-kirjavahetusest on selge, et puudutatud isikul on eesmärk

rikkuda avaldaja huve. Muuhulgas väidab puudutatud isik, et tegemist on kättemaksuga

avaldaja väidetava ehitustegevuse eest (lisa 12). Puudutatud isik mitte lihtsalt ei kasuta

suvalist muud parkimisplatsi hoovis, vaid pargib just avaldajale määratud parkimiskohale.

Puudutatud isik sunnib teadlikult just avaldajat mujale parkima. Isegi kui

parkimiskorraldust sätestava korteriomanike kokkuleppe kohta ei ole märget

kinnistusraamatus, siis on puudutatud isik poolt avaldaja parkimiskoha kasutamine selgelt

vastuolus hea usu põhimõttega ega arvesta avaldaja õigustatud huve.

7. KrtS § 30 lg 2 teine lause sätestab, et kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on

reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Seega isegi, kui parkimiskorraldus

sise-hoovis ei ole kokku lepitud korteriomanike kokkuleppega, siis tuleb parkimisel

lähtuda korteriomanike huvidest. Avaldaja huvides on kasutada oma äriruumidesse viivat

kauba estakaadi ja hädaabi väljapääsu. Puudutatud isikul on olemas sise-hoovis nn oma

parkimiskoht. Puudutatud isikul puudub huvi parkida nimelt avaldaja kauba estakaadi ette.

Puudutatud isik peab parkimisel siiski lähtuma korteriomanike, sh avaldaja, huvidest ja

hoiduma avaldaja huvide kahjustamisest. Avaldaja parkimiskoha kõrval asub avaldaja

äriruumidesse viiv kauba estakaad (vt ka lisa 7, lk 7-9). Avaldaja kasutab oma

2-22-7787

parkimiskohta selliselt, et kauba saabumisel on võimalik selle laadimine otse avaldaja

äriruumidesse. Avaldaja ruumides on muuhulgas jõusaal, mille varustus kaalub sadu

kilogramme. Selle transportimine kauba estakaadi kaudu on oluliselt lihtsam ja ka

odavam, kui kauba tõstmine muul viisil. Estakaadi kasutamise võimaluse välistamisel

kaasnevad avaldajale iga transpordiga lisakulud lisaseadmete ja/või lisatööjõu vajaduse

tõttu. Avaldajale saabub sageli kaupu, mida on vaja avaldaja ruumidesse transportida

kauba estakaadi kaudu. Puudutatud isiku pargitavad sõidukid takistavad avaldaja

tavapärast äritegevust.

Avaldaja parkimiskoha juures asub ka hädaabi väljapääs. Puudutatud isik pargib lisaks

sõidukile täpselt hädaabi väljapääsu ukse ees mootorratast. Mootorratta sellisel viisil

paigutamine seab hädaohtu nii avaldaja kliendid kui ka töötajad, sest hädaohu korral on

varuväljapääsu kasutamine takistatud. Takistatud on nii töötajate ja klientide väljumine

avariiväljapäsu kaudu kui ka päästjate sisenemine ning päästetehnika kasutamine. Lisaks

rikub mootorratta parkimiskohal hoidmine nõuet parkida ühel parkimiskohal ühte

sõidukit.

8. AÕS § 44 lg 1 sätestab, et valduse rikkumise korral on valdajal õigus nõuda rikkumise

kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. Igal korral, kui puudutatud isik avaldaja

parkimiskohal pargib, rikub puudutatud isik avaldaja õigust oma parkimiskohta vallata.

Avaldaja nõuab, et puudutatud isik lõpetaks ka edaspidi avaldaja parkimiskoha

kasutamise, st hoiduks avaldaja valduse rikkumisest, st avariiväljapääsu ja kauba

estakaadi kasutamise takistamisest. AÕS § 72 lg 5 järgi peab puudutatud isik avaldaja

õigusi kahjustavast tegevusest hoiduma ehk lõpetama pahatahtlikult avaldaja

parkimiskohale parkimise. Puudutatud isik jätkuvat rikkumist arvestades on äärmiselt

tõenäoline, et puudutatud isik ei lõpeta rikkumist ka edaspidi vabatahtlikult.

9. Parkimisskeemis on nähtav avaldaja parkimiskohtade 45A, 47A ja 48A asukoht (plaanil

vastavalt nr 45, 47 ja 48) ja ka puudutatud isiku parkimiskoht 31B, mis asub avaldaja

parkimiskoha 47A vahetus läheduses. Avaldaja märgib, et parkimisskeem kehtib selliselt

ka siis, kui parkimiskohtade nummerdus muutub, kulub või kaob. Vastava korteriomandi

parkimiskoht on seotud parkimiskoha füüsilise asukohaga ja mitte selle nummerdusega.

Nõue

10. SadkoGrupp OÜ palub kohtul kohustada R. T. kõrvaldama SadkoGrupp OÜ valduse ja

huvide rikkumine keelates R. T.l parkida Xxxx hoone sise-hoovis asuvatel

parkimiskohtadel nr 45A, 47A ja 48A (lisas 1 oleval plaanil tähistatud vastavalt nr 45, 47

ja 48 ja märgistatud kollasega) nii sõidukeid registreerimismärkidega xxxx ja xxxx kui ka

mistahes muid sõidukeid ja hoidma ära edasine SadkoGrupp OÜ valduse ja huvide

rikkumine.

Seisukoht puudutatud isiku vastuväidetele

11. Kaasomanikud peavad lähtuma üksteise huvidest. Notariaalse kasutuskorra puudumine ei

tähenda, et kaasomanikud võiksid üksteise huvisid kahjustada. Puudutatud isik on

rikkunud parkimiskohtade sihtotstarbelist kasutamist ning väljakujunenud tava.

Arvesse tuleb võtta parkimiskohtade otstarvet. Parkimiskohal nr xxxx on kaks olulist

otstarvet. Tegemist on ligipääsuga estakaadile, mille kaudu viib avaldaja enda äriruumi

(korteriomandisse nr 99) kaupasid ning teenuse osutamiseks vajalikke esemeid. Teise

otstarbena on parkimiskoht nr xxxx kasutusel evakuatsiooniteena avaldaja äriruumidest.

2-22-7787

12. KrtS §-s 39 sätestatud kaasomandi eseme ajakohastamise regulatsiooni kontekstis on

seadusandja asunud seisukohale, et korteriomaniku õigustatud huvide hulka kuulub nii

soov säilitada harjumuspärane elukorraldus kui ka soov vältida ülejõu käivaid kulusid.

Sellest tuleb lähtuda ka KrtS § 30 lg 2 teise lause tõlgendamisel. Nii harjumuspärane

elukorraldus kui liigsete kulude vältimine on iga korteriomaniku õigustatud huvideks,

mida kaasomanike vahelistes suhetes tuleb arvesse võtta. Kõikide korteriomanike huvides

on olemasoleva parkimiskokkuleppe järgimine. Kui iga korteriomanik pargiks

igapäevaselt erinevale parkimiskohale, valitseks Gonsiori 33 hoovis kaos. Seejuures ei

paikne avaldaja parkimiskohad 45A, 47A ja 48A külgepidi teiste kaasomanike

parkimiskohtade kõrval. Tänu sellele on võimalik vähendada riski, et avaldaja või mõni

muu kaasomanik üksteise sõidukit näiteks ust avades riivab ning teisele kaasomanikule

seeläbi kahju tekitab. Seetõttu on otstarbekas korraldada parkimine nii, et avaldaja

parkimiskohad asuvad üksteise läheduses.

13. Harjumuspäraste parkimiskohtade väljakujunemist kinnitab ka parkimiskohtade

tähistamine korteriomandite numbritega. Kui korteriomanike vahel puuduks

väljakujunenud tava ning oleks aktseptseeritav, et igaüks pargib, kuhu tahab, siis puuduks

vajadus parkimiskohti vastava sildiga tähistada. Just parkimiskoha tähis märgib asjaolu, et

koht on seotud konkreetse isikuga. Vastupidisel juhul piisaks parkimiskohtade joonte

markeerimisest. Lisaks parkimiskohtade tähistamisele on parkimiskohtade skeem

kaasomanikele kättesaadav Korto.ee vahendusel. Ka see kinnitab, et kaasomanike vahel

on väljakujunenud tava, kuidas parkimiskohti kasutatakse.

Erialases kirjanduses on asutud seisukohale, et aktsepteerida tuleks ka tavana

väljakujunenud kasutuskorda, mida võib käsitleda konkludentselt sõlmitud vormivaba

kokkuleppena.

Puudutatud isik on ebaõigesti käsitlenud kokkulepet notariaalse kasutuskorrana ja asunud

seisukohale, et kuna kokkuleppest on välja jäetud 55 korteriomanikku, siis ei oma see

kokkulepe tähtsust. Avaldaja ei olegi väitnud, et tegemist on notariaalse kasutuskorraga.

Kuna tegemist ei ole notariaalse kasutuskorraga, siis ei kohaldu sellele ka notariaalse

kasutuskorra eeldused ning põhjendamatu on väita, et kokkuleppe oleks pidanud sõlmima

samamoodi nagu notariaalse kasutuskorra. Tegemist on kokkuleppega, mis kajastab

korteriomanike vahel väljakujunenud tava ning selle kujunemiseks ei ole seaduses

sätestatud vorminõudeid. Piisab sellest, et korteriomanikud on enam kui 20 aasta jooksul

tava järginud. Juba 2000. aastal lepiti kokku parkla rahastamises ja kasutamises. Alates

parkla valmimisest on kõikidele korteriomanikele kokkulepitud kord sobinud ning seda on

suuremate probleemideta järgitud. Ühelgi korteriomanikul ei ole seni esinenud etteheiteid,

mistõttu on alusetu R. T.e väide justkui oleksid 55 korteriomanikku põhjendamatult

kokkuleppest välja jäetud. Tegemist on 55 korteriomanikuga, kes ei tundnud

parkimiskohtade kasutamise võimaluse vastu huvi. Ka huvi puudumine on osaks tava

kujunemisest – kõikidel korterelamu elanikel ei peagi olema parkimiskoha kasutamise

soovi. Tava osaks kujunes, et hoovis kasutavad parkimiskohti need korteriomanikud, kes

selleks huvi avaldasid. Põhjendamatu oleks parkimiskohtade tava järgimisega tülitada

neid korteriomanikke, kes parklat kasutada ei soovi. Igal korteriomanikul ei pea olema

sõiduautot ja parkimisvõimalust hoovis. Seda enam, et tegemist on Kesklinnas asuva

korterelamuga, kus igapäevaeluks ei olegi sõiduauto omamine kriitilise tähtsusega.

Sõiduauto parkimiskohta mittekasutavate korteriomanike huvides on see, et

parkimiskohtade eest tasuksid need isikud, kes parklat reaalselt kasutavad. Antud juhul on

2-22-7787

nii välja kujunenud ja see kokkulepe toimiks, kuniks puudutatud isik asus kokkulepet

pahatahtlikult rikkuma, olles eelnevalt tava järginud.

14. Puudutatud isikul puudub mistahes vajadus kasutada parkimiskohti 45A, 47A või 48A,

sest tal ei ole vajadust kasutada evakuatsiooniteed ega estakaadi. Tegemist on

parkimiskoha kahe otstarbega, mis puudutatud isiku jaoks ei oma mingit väärtust.

Seevastu avaldaja jaoks on need kriitilise tähtsusega.

15. Avaldajal on estakaadi kasutuseks sõlmitud korteriühistuga üürileping. Kui eelnevalt oli

üürileping sõlmitud suuliselt, siis 01.07.2022 pikendasid avaldaja ning Gonisori 33 KÜ

äriruumi üürilepingut kirjalikult ning tähtajatult. Üürilepinguga kohustus Gonsiori 33 KÜ

andma avaldajale üürile Gonsiori tn 33 hoones asuva äriruumi, mille täpsem plaan ning

fotod on toodud vastavalt üürilepingu lisades (üürilepingu p 1). Üürilepingu p-st 1.2

tuleneb, et avaldaja kasutab äriruumi oma majandustegevuse raames. Üürilepingu p-st

4.2.1 tulenevalt on üürnikul õigus kasutada üüriobjekti vastavalt üürniku vajadustele ning

üüriobjekti kasutamise eesmärgile. Üürilepingu lisaks olevatelt fotodelt nähtub, et

äriruumide uks ning garaažiuks avanevad Gonsiori 33 sisehoovi ning uste ees asub

parkimiskoht. Samuti nähtub fotodelt, et garaažiuks ning uks asetsevad parkimiskohast ca

ühe meetri jagu kõrgemal. Järelduvalt kuulub üürieseme eesmärgipärase kasutamise hulka

garaažiukse kasutamine. Kuivõrd garaažiuks asetseb maapinnast meetrijagu kõrgemal, siis

on kauba laadimiseks vajalik, et garaažiukse ette jääb vaba ruumi kaupa vedava sõiduki

jaoks. Samuti on vaba ruumi olemasolu vajalik, et tagada äriruumidest avarii korral

evakueerumise võimalus. Puudutatud isik on üürilepingu olemasolust teadlik. Puudutatud

isiku poolt üürilepingu täitmise takistamine on põhjendamatu.

16. Puudutatud isik jätkab rikkumist. Kaamera videosalvestuse kuvatõmmistelt nähtuvalt on

puudutatud isik parkinud garaažiukse ette enda mootorratta registreerimismärgiga xxxx

nii 12.08.2022, 01.09.2022, 13.09.2022, 14.09.2022, 15.09.2022, 16.09.2022, 17.09.2022,

18.09.2022, 19.09.2022, 20.09.2022, 21.09.2022, 22.09.2022, 23.09.2022.

17. R. T. on viidanud justkui pargiks ta avaldaja parkimiskohal seetõttu, et temale ettenähtud

parkimiskohal nr 31A asetsevad jääpurikad. Kevadel, suvel ega sügisel ei saa isegi

teoreetiliselt olla parkimiskoha nr 31A kohal mingeid jääpurikaid, mistõttu on ilmselge, et

tegemist on otsitud põhjusega.

18. Lisaks mootorrattale ja autole pargib R. T. nüüd hoovis ka enda haagist.

19. 03.11.2022 toimus Tallinn, Gonsiori tn 33 korteriühistu (edaspidi Gonsiori 33 KÜ)

üldkoosolek, mille kokkukutsumise ajendiks olid R. T.e rikkumised parkla kasutamisel

ning seeläbi teiste Gonsiori 33 kaasomanike häirimine. Protokolliga tõendab avaldaja, et

puudutatud isik kahjustab kaasomanike huvisid ning et R. T. on kohustatud järgima

kasutuskorda vastavalt üldkoosolekul vastuvõetud ja vaidlustamata Gonsiori 33 KÜ

otsusele. R. T. oli üldkoosolekul osalenud 50 kaasomaniku seas ainus, kes hääletas vastu

otsusele, millega kaasomanikud otsustasid kuni erikasutusõiguse seadmiseni täita

04.07.2005 kokkulepitud parkimiskorda. Tamm ei ole seda otsust vaidlustanud ning on

kohustatud seda täitma. Otsusega on ilmne, et kaasomanike tahe ja huvi on kasutuskorrast

kinni pidada.

Ka osalejate suur hulk kinnitab, et kaasomanikke mõjutab parklas toimuv. Antud juhul on

tegemist R. T.e poolt põhjustatud negatiivse mõjuga, sest ta on asunud rikkuma 20 aastat

2-22-7787

kehtinud ja toiminud kasutuskorda, mis sõlmiti juba 04.07.2005.

20. 09.11.2022 toimunud kohtuistungil avaldas puudutatud isik, et tema lahendus oleks avada

parkla kõikidele. Arvestades üldkoosolekul vastuvõetud otsust, on ilmne, et selline

lahendus ei ole teistele kaasomanikele aktsepteeritav. R. T.e nägemus on seejuures

vastuoluline. 09.11.2022 kohtuistungil avaldas ta, et parkla tuleks avada kõigile. Seevastu

üldkoosolekul hääletas R. T. notariaalse kasutuskorra kehtestamise poolt. Ühest küljest

soovib puudutatud isik, et parklas puuduks igasugune kord. Teisalt soovib ta, et

kaasomanikele seataks erikasutusõigus, st et kasutajatel oleks kindlaksmääratud koht.

Vastuoluliste lahenduste eelistamine viitab, et puudutatud isik paneb rikkumisi toime

lihtsalt selleks, et avaldaja valdust rikkuda ning kaasomanike huvisid kahjustada.

Tegelikkuses puudub tal nägemus tema enda tekitatud konflikti lahendamiseks. Selline

käitumine on pahausklik.

21. Avaldaja tõendab protokolliga, et puudutatud isik on kohustatud järgima kasutuskorda

kuni erikasutusõiguse seadmiseni. Riigikohtu väljakujunenud praktika kohaselt, kui

korteriühistu liige ei ole ühistu üldkoosoleku otsust vaidlustanud, siis on see talle

täitmiseks kohustuslik (Riigikohtu lahendid asjades nr 3-2-1-116-11, p 21; 3-2-1-132-05,

p 11; 3-2-1-53-10, p 15).

22. Konflikti tekitamise tagajärjel tekib kaasomanikele varaline kahju. Arvestades et Gonsiori

33 hoones on 103 korteriomandit, on tõenäoline, et erikasutusõiguse seadmiseks tuleb

pöörduda kohtusse. Ei ole eluliselt usutav, et niivõrd suur arv kaasomanikke saavutab

kohtuvälise kokkuleppe. Kohtuvaidluse korral tuleb kaasomanikel tasuda menetluskulud.

Eelduslikult kestab kohtuvaidlus vähemalt 3-4 aastat, mis juhul on menetluskulude

hinnanguline suurusjärk vähemalt 30 000 - 40 000 eurot. Seda kahju oleks võimalik ära

hoida, kui puudutatud isik järgiks kasutuskorda ning kasutaks parkimiskohta nr 31B.

23. VÕS § 29 lg 5 p 6 sätestab, et lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada tavasid ja

pooltevahelist praktikat. Kuivõrd puudutatud isik parkis 10 kuu vältel parkimiskohale

31B, siis on ilmne et ta järgis kasutuskorda, millega on temale ettenähtud parkimiskoht nr

31B. Nii aktsepteeris ning täitis puudutatud isik kasutuskorda ja väljendas enda

tahteavaldust kasutuskorra täitmiseks. Seda enam, et R. T. pidas ka ise parkimiskohta

tema enda kohaks. Tulenevalt eelnevast on puudutatud isik 2021. aastal enda käitumisega

kasutuskorda aktsepteerinud ning kohustub seda järgima. Kasutuskorra kehtivuse

eelduseks ei ole selle notariaalne vorm.

24. Puudutatud isik on esitanud fotod Gonsiori tn 33 sisehoovist. Fotodega soovib puudutatud

isik tõendada, et Gonsiori 33 sisehoovis on pidevalt märkimisväärne arv vabu

parkimiskohti. Avaldaja hinnangul ei ole fotodega võimalik tõendada puudutatud isiku

väiteid ega asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Fotod on tehtud ainult kahel kuupäeval,

07.03.2022 ning 10.11.2022. Kuivõrd fotod on tehtud vaid kahel päeval, siis ei ole nende

põhjal võimalik väita, et hoovis on „pidevalt“ vabu kohti. Kõigest kahel kuupäeval tehtud

fotode põhjal ei saa järeldada, milline on parkla hõivatus igapäevaselt. Seejuures

07.03.2022 foto on tehtud esmaspäeval ning valgel ajal. Arvestades et märtsikuu alguses

on päevavalgust umbes kellaaja vahemikus 8.00-18.00 ning fotolt nähtuvalt on õues valge,

siis eelduslikult viibis suur hulk kaasomanikest tööl. Teiseks, asja lahendamisel ei oma

isegi tähtsust, milline on Gonsiori 33 sisehoovi parkla hõivatus. Isegi kui parkla on tühi,

on avaldaja huvi kasutada just neid parkimiskohti, mis on talle kasutuskorraga ette nähtud

(nr 45A, 47A ja 48A) ning mis võimaldavad tal vedada enda äriruumidesse kaupa. Asja

2-22-7787

lahendamisel omab tähtsust see, kas R. T. pargib SadkoGrupi üüritud äriruumide

väljapääsu estakaadi ning evakuatsioonitee ette. Samuti omab asja lahendamisel tähtsust,

kas Gonsiori 33 kaasomanike huvisid kahjustab asjaolu, et R. T. ei järgi 04.07.2005

kehtestatud kasutuskorda. Gonisori 33 korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud otsus

järgida kasutuskorda ning selle otsuse poolthäälte arv kinnitab, et kasutuskorra järgimine

on kaasomanike huvi. Kaasomanike huvide kahjustamiseks piisab ainuüksi sellest, et R.

T. pargib kohale, mis ei ole kasutuskorraga temale ette nähtud. See mõjutab paljusid

kaasomanikke, kuivõrd juba ühe parkimiskoha hõivamine tekitab kaasomanike

parkimiskohtade korralduses ahelreaktsiooni.

25. Kaasomanike nimekiri ei tõenda asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Puudutatud isiku sõnul

kinnitab nimekiri, et 47 kaasomanikku tahavad oma huve eelistada teiste kaasomanike

huvidele. On ilmselge, et iga kaasomanik osaleb ning hääletab üldkoosolekul vastavalt

enda huvidele. Ei ole eriskummaline ega taunitav asjaolu, et kaasomanik eelistab enda

huvi teiste isikute huvidele.

PUUDUTATUD ISIKU VASTUVÄITED

26. Puudutatud isik palub jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

27. Vale on avalduse väide, et koos Tallinn, Gonsiori 33 korteriomandiga nr 99 müüdi

avaldajale ka kaasomandis oleva kinnistu sisehoovis parkimiskohad nr 45A, 47A ja 48A.

Kogu Gonsiori 33 kinnistu kuulub kaasomandina kõikidele Gonsiori 33, Tallinn

kaasomanikele ning millest järelduvalt avaldaja nõue on alusetu, põhjendamata ja kõikide

kaasomanike õigusi riivav.

28. Vale on avaldaja väide, et lisaks omandiõigusele on tema kasutusõiguse aluseks

korteriomanike kokkulepe (s.t. praegusel juhul peaks selleks olema Tallinn, Gonsiori 33

ühesaja kolme (103) korteriomandi/maa kaasomaniku kokkulepe), kuna Tallinn, Gonsiori

33 kinnistu/maa 103 kaasomanikku ei ole mitte kunagi sõlminud kaasomandis oleva maa

kasutamiskorra kokkulepet.

Juhul, kui isegi võiks olla kõikide kaasomanike kokkulepe kaasomandis oleva maa

kasutamiskorra kohta, siis selle kohta on Riigikohus selgitanud määruses nr 3-2-1-12-08,

et kinnisasja kaasomanike kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike

õigusjärglaste suhtes siduvaks muuta aga üksnes kinnistusraamatusse märkuse kandmise

vahendusel (ka Riigikohtu määrus nr 3-2-1-6-07, p 19; määrus nr 3-2-1-97-06, p-d 21 ja

22 ning otsus nr 3-2-1-2-04, p 11). Kinnistusraamatusse kandmata ei ole kaasomanike

kokkulepped uue kaasomaniku jaoks kohustuslikud (punkt 9). Kinnistusraamatu

väljavõtetest nähtuvalt puuduvad igasugused märked Gonisori 33 kaasomandis oleva maa

kasutamiskorra kohta. Kogu sisehoovi, s.h. selle kõikide parkimiskohtade kasutamise

õigus, on kõikidel Tallinn, Gonsiori 33, Tallinn kinnisasja kaasomanikel ning avaldajal

puudub igasugune õigus ja õigustus ühesaja kolme kaasomaniku (s.h. puudutatud isiku)

kaasomandiõiguse – kaasomandis oleva maa kasutamise - realiseerimise

piiramiseks/takistamiseks.

29. Ei saa vaidlust olla selles, et sisehoovis asuv parkimiskoht nr 31B ei olnud R. T.ga

sõlmitud võla- ja asjaõiguslepingu objektiks ning sellekohane kanne kinnistusraamatus

puudub.

2-22-7787

30. Kaasomandis oleval kinnistul parkimiskohtade vaidluse küsimuses selgitas Riigikohus

otsuses nr 3-2-1-11-10, et korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade

kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena.

Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine korteriomanike jaoks oluline küsimus,

mis ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena. Selline kokkulepe

peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse

lahendamiseks tuleb kolleegiumi arvates saavutada kõigi korteriomanike konsensus

(punkt 10). Sama rõhutatakse riigikohtu lahendites nr 3-2-1-87-16; nr 3-2-1-151-10, p

10. 31. Kuna praegusel juhul õueala/parkla kasutamise osas kõigi kaasomanike kokkulepe

puudub, siis on igal Gonsiori 33 maa kaasomanikul õigus kaasomandis olevat maad

kasutada ja vallata, puudutatud isik poolt pole mingisugust valduse-ja kasutusõiguse

rikkumist toimunud ning avaldaja nõue on täiesti alusetu. Asjaolu, et avaldaja on parkla

mingisugust osa vallanud, ei tähenda seda, et sellega kaasneks selle parkla osa

ainukasutus- või –valdusõigus ning mis oleks samastatav kõigi kaasomanike

kokkuleppega.

Avaldaja esitatud allkirjadeta 103-st korteriomanikust vaid 33 hõlmav dokument

„22.01.2022 Tallinn, Gonsiori tn 33 maa kasutamiskorra kokkuleppe“ (avaldaja lisa 1)

kinnitab, et nii mineviku ja ka olevikus puudub kõikide Tallinn, Gonsiori 33 kaasomanike

kokkulepe kaasomandis oleva kinnistu kasutamise kohta; 22.01.2022 allkirjadeta

kokkulepe üksnes kinnitab avaldaja nõude põhjendamatust ning seda, et Tallinn, Gonsiori

33 kaasomanike vähemus – 48 kaasomanikku soovivad võtta kaasomanike enamuselt

võimaluse js õiguse sisehoovi kasutada/vallata. (selgitus: Tallinn, Gonsiori 33

korteriühistu on andnud valitutele (48 kaasomaikku) võimaluse autoväravast sisehoovi

pääseda/kasutada; ülejäänud enamus kaasomanikest pääseb sisehoovi üksnes jalgvärava

kaudu.)

22.01.2022 kokkuleppest on välja jäetud 55 korteriomanikku: korteriomandid nr 10, 12,

14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 23, 25, 26, 28, 33, 35, 36, 38, 41, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50,

54, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 64, 65, 67, 71, 72, 73, 74, 76, 77, 80, 89, 93, 96, 98, 102,

103, s.t. vähemalt 53,4% maa kaasomanikku, kes kõik peaksid seaduse kohaselt maa

kasutamiskorra kokkuleppega nõus olema. (Gonisori 33 elamus on 103 korterit).

Avaldaja esitatud Gonsiori 33 parkla hooldustasu arvestus (avalduse lisa 2) kinnistab

avaldaja nõude alusetust ning seda, et 46 kaasomanikku 103-st (s.o. 44,66%), on võtnud

õiguse otsustada ka ülejäänud 57-le kaasomanikule (103-46=57) omandiõiguse alusel

kuuluva maa kasutamise ja valdamise üle.

32. Kuna puudutatud isik R. T. ostis Xxxx korteriomandi 05.02.2021, siis ei saa vaidlust olla

selles, et mingil juhul lisa 3 ja 4 nimekiri tema suhtes ei laiene. Kinnistusraamatusse

kandmata ei ole kaasomanike kokkulepped uue kaasomaniku jaoks kohustuslikud (punkt

9).

33. Mis puutub KÜ Gonsiori 33 tegevusse, siis puudutatud isik rõhutab, et seadusest

tulenevalt on korteriühistu tegevuse eesmärgiks on üksnes korteriomandite eseme osaks

olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete

ühiste huvide esindamine; korteriomanike kaasomandis oleva kinnistule kasutamiskorra

määramise õigust KÜS ei võimalda. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et korteriühistu

2-22-7787

liikmete üldkoosolek (rääkimata juhatusest) ei saa otsustada küsimusi, milleks on vajalik

korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-105-02, p 8; nr

3-2-1-151-10, p 10; nr 3-2-1-50-11, p 10; nr 3-2-1-116-11, p 21). Lisaks järeldub avaldaja

esitatud tõenditest korteriühistu juhatuse liikmete tegevuse teatav subjektiivsus, kui nad

on võtnud enda või oma perekonnaliikmete ainukasutusse mitu parkimiskohta (nt. kaks

kohta I. V., kelle abikaasale I. V. kuulub krt xxxx).

34. Puudutatud isik palub asja lahendamisel jätta avaldaja esitatud tõendid - kõik

videosalvestised ja nendest tehtud fotod – arvestamata, kuna tegemist on põhiõiguse (IKS

§ 11 (ka Andmekaitse Inspektsiooni „Juhend kaamerate kasutamise kohta“ ) õigusvastase

rikkumisega saadud tõenditega (TsMS § 238 lg 5 ja lg 3 p 1).

35. Kuigi KÜ 03.11.2022 üldkoosoleku otsuses konstateeritakse 04.07.2005 .„kokkuleppe“

kehtivust ning kohustakse maa kaasomanikke, sh ka neid, kes ei olnud 2005. a kokkuleppe

osalised, andma tahteavaldus kinnistusraamatu kannete tegemiseks, on otsus sisutühi ning

täitmist (s.h. ka notari poolt) mittevõimaldav, kuna 04.07.2005 kokkulepe kehtib

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 13 lg 3 järgi korteriomaniku

eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi

sisuna.

Riigikohus selgitab määruses nr 2-19-5506, et varem sõlmitud kasutuskorra kokkulepet

või korteriomanike häälteenamusega kehtestatud kaasomandi kasutuskorda (AÕS § 72 lg

1), ei saa pidada erikasutusõiguse kokkuleppeks KrtS § 14 mõttes, sest erikasutusõigus on

erinevalt kaasomandi kasutuskorraga saadud õigusest võõrandatav ja üleantav õigus (vt

KrtS § 14 lg-d 2 ja 3) ning selliste õiguste saamise kohta kaasomandi kasutuskorra

seadmisel tahet ei avaldatud (punkt 17). Kuna 04.07.2005 maa kasutamiskorra

kokkuleppe sõlmiti enne KrtS-i jõustumist (st enne 1. jaanuari 2018), ei kehti see ühegi

korteriomaniku, s.h. ka kokkuleppe sõlminud korteriomanike õigusjärglaste suhtes (vt

AÕS § 79 lg 2 ja Riigikohtu 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 9).

36. Lisad 106 ja 107 tõendavad, et Gonisori tn 33 kinnistul on pidevalt märkimisväärsel arvul

vabu kohti (mida igal kaasomanikul on õigus kasutada); samuti tõendavad need avaldaja

esindaja väite, et parkimiskohti napib ning kõikide kaasomanike poolt (neile kuuluva)

kinnistu kasutamine toob kaasa segaduse ja anarhia, alusetust.

Lisa 109 – 03.11.2022 KÜ Gonsiori 33 03.11.2022 üldkoosolekul (kus otsustati Gonisori

33 kinnistu kasutamine) osalejate nimekiri - tõendab, et kuigi kinnistusraamatu (lisad 1-

103) kannete järgi on Tallinn, Gonsiori 33 kinnistul 117 omanikku (ning kinnistul

parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra

kindlaksmääramisena, mille lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike üksmeel

(AÕS § 72 lg-d 3 ja 5; Riigikohtu määrus nr 3-2-1-151-10, p 10)), tahavad 47

kaasomanikku oma huve eelistada teiste kaasomanike huvidele.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

37. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 järgi lahendab kohus hagita

menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb

korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike

omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja

kohustusi, välja arvatud nõue kohustada korteriomandid võõrandama. Lähtuvalt TsMS §

613 lg-st 1 lahendab kohus käesoleva asja hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt

2-22-7787

vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse

kohta sätestatud erisusi.

38. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et avaldus

tuleb rahuldada osaliselt. TsMS § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude

ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne

õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle

vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja

milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse

üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust

tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 477 lg 5 sätestab, et kohus ei ole

seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga

asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti.

39. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas:



avaldajale kuulub korteriomand asukohaga Xxxx;



puudutatud isik omandas 05.02.2021 korteriomandi asukohaga Xxxx;



puudutatud isiku kasutuses/omandis on sõiduauto registreerimismärgiga xxxx ja

mootorratas registreerimismärgiga xxxx;



Gonsiori tn 33 hoovis asuv parkla rajati 2000. aastal parkimiskohti soovinud

korteriomanike rahaliste vahenditega ning parkimine on võimaldatud üksnes neile;

parkimiskohad on eraldatud üksteisest punaste kiviparketi kividega ning tähistatud

rajamist rahastanud korteriomanike korteri numbritega;



kinnistusraamatus puuduvad Gonsiori tn 33 kinnistu kasutuskorraga seotud märked;



03.11.2022 toimus Tallinn, Gonsiori tn 33 korteriühistu üldkoosolek;



puudutatud isik ei ole 03.11.2022 Tallinn, Gonsiori tn 33 korteriühistu üldkoosoleku

otsust vaidlustanud;



puudutatud isik parkis pärast korteriomandi soetamist 10 kuu vältel parkimiskohale

31B;



avaldaja ja Gonisori 33 KÜ vahel on sõlmitud üürileping Gonisori 33 asuva äriruum

üürimiseks avaldajale ning 01.07.2022 pikendasid lepingupooled üürilepingut

kirjalikult ning tähtajatult (II kd, tlk 27-36).

40. Avaldaja palub: kohustada puudutatud isikut kõrvaldama avaldaja valduse ja huvide

rikkumine keelates puudutatud isikul parkida Xxxx hoone sise-hoovis asuvatel

parkimiskohtadel nr 45A, 47A ja 48A nii sõidukeid registreerimismärkidega xxxx ja xxxx

kui ka mistahes muid sõidukeid ja hoidma ära edasine avaldaja valduse ja huvide

rikkumine.

41. Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu ning mh märgib kokkuvõtlikult, et: (i) puudub

Gonsiori tn 33 kinnistu korteriomanike kokkulepe kinnistu sisehoovi kasutuskorra kohta,

varasemad kokkulepped ei ole puudutatud isikule siduvad, kuivõrd kasutuskorra kohta

puudub kinnistusraamatus märge; (ii) Gonsiori tn 33 kinnistu sisehoovi võivad kasutada

kõik korteriomanikud ning asjaolu, et avaldaja on parkla mingisugust osa vallanud, ei

tähenda, et tal oleks selle osa ainukasutus- või –valdusõigus; (iii) parkimise korraldamine

ei ole tavakasutus, mistõttu tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus; (iv)

korteriühistu üldkoosolek (rääkimata juhatusest) ei saa otsustada küsimusi, milleks on

vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe – KÜ 03.11.2022 üldkoosoleku otsus

on toimetu ega ole täidetav; (v) parkimiskoht nr 31B ei olnud R. T.ga sõlmitud võla- ja

asjaõiguslepingu objektiks.

2-22-7787

42. Käesoleval juhul tuleb arvestada sellega, et vaidlusalune kinnisasi ei ole kaasomandis,

vaid see on jagatud korteriomanditeks. Seega ei saa vaidlust lahendada üksnes AÕS-i

kaasomandi sätete alusel. Korteriomanditega seotud küsimusi reguleerib korteriomandi- ja

korteriühistuseadus (KrtS). Korteriomandite puhul tuleb kohaldada eelkõige asjaomast

eriseadust ning korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi osa suhtes saavad

kohalduda AÕS-i kaasomandi sätted (kui üldnormid) üksnes juhul ja üksnes ulatuses, mis

on erinormidega reguleerimata. Valdav osa korteriomandit ja korteriomanikevahelisi

suhteid puudutavatest küsimustest on KrtS-iga ammendavalt reguleeritud. Juhul kui kohus

kohaldab korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi suhtes AÕS-i, tuleb üldnormi

rakendamise eeldusena põhjendada, et konkreetne küsimus on erinormidega reguleerimata

(RKTKm nr 2-18-15391, p 10).

43. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 lg 4 sätestab, et maatükk ning hoone

osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on

korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad

kinnisasja

kaasomanikena

asjaõigusseaduse

alusel,

korteriomanikena

korteriomandiseaduse alusel või korteriühistu liikmetena korteriühistuseaduse ja

korteriomandiseaduse alusel, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu

ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades (vt ka Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 12. oktoobri 2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-11, p-d 13 ja 14).

Tulenevalt eeltoodust kuulub

Xxxx kinnistu sisehoov

kõigi korteriomanike

kaasomandisse.

44. Avaldaja leiab, et korteriomanike vahel on (kasutuskorra) kokkulepe, mille kohaselt on

Gonsiori tn 33 kinnistu sisehoovis võimaldatud parkla rajamist finantseerinud

korteriomanikele sõidukite parkimine nende korteriomandi numbriga tähistatud kohal.

Avaldaja leiab, et tal on ainukasutusõigus parkimiskohtade 45A, 47A ja 48A osas (vt I kd,

tlk 62 – plaan, kollasega tähistatud parkimiskohad).

Avaldaja on seisukohal, et eelnimetatud kehtiva kokkuleppe olemasolu tuleneb järgmistest

tõenditest:

a.

04.07.2005 parklakohtade kasutuskorra kokkuleppel (I kd, tlk 25-27);

b. 2014 parkla hooldustasude arvestuse kokkuleppel (I kd, tlk 24);

c.

29.01.2022 parklakohtade kasutuskorra kokkuleppe projektil (I kd, tlk 23);

d. 04.02.2021 korteriomandi müügilepingust (II kd, tlk 45-55), mille alusel puudutatud

isik omale kõnealuse korteri soetas;

e.

03.11.2022 Tallinn, Gonsiori tn 33 korteriühistu üldkoosoleku otsusest, mille kohaselt

kuni sisehoovi notariaalse kasutuskorra kehtimahakkamiseni kehtib 04.07.2005

kokkulepe ja parkimiskord vastavalt parkla skeemile (II kd, tlk 87 - protokoll).

45. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja

kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub

suurem osa ühises asjas. Sama sätte lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada

niivõrd, kui see ei taksita teiste kaasomanike kaaskasutust, ja lg-s 5 kehtestatakse, et

kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine

ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning kaasomanikud peavad

üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste

kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega võivad kaasomanikud AÕS § 72 lg-st 1

tulenevalt kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist reguleerida kokkuleppel või

kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas

2-22-7787

(vt RKTKm nr 3-2-1-12-08, p 8). Pidades ilmselt silmas, et kaasomandiga seotud kõige

olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, on seadusandaja

nimetanud ka juhtumid, mida on lubatud lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel,

mitte enamuse otsusega (nt AÕS § 74 lg 1).

Ka 04.07.2005 kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) sätete

kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eset kasutada omavahelise kokkuleppe või

häälteenamuse alusel tehtud otsuse kohaselt. Samas piiritleb seadusandja küsimused, mille

lahendamise reeglites võib kokku leppida ühel või teisel viisil, kasutades tavakasutuse

mõistet. Nii sätestatakse KOS § 12 lg-s 1, et korteriomanikud võivad korteriomandi

reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega, sama sätte lg 2 viitab

aga KOS § 11 lg 1 p-s 1 märgitud tavakasutusele, mille piires võivad korteriomanikud

otsustada küsimusi häälteenamusega. KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on tavakasutuseks

korteriomandi reaalosa korrashoidmine ja hoidumine korteriomandi reaalosa ja

kaasomandi eseme kasutamisel tegevusest, mille toime teistele kaasomanikele ületab

omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomandi valitsemist reguleerib KOS § 15,

mille lg-s 3 märgitakse, et korteriomanikud võivad kokkuleppeid arvestades

häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse.

Tegevused, mis on käsitatavad tavapärase korteriomanike huvidele vastava valitsemisena,

on mitteammendava loeteluna nimetatud KOS § 15 lg-s 6.

46. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-151-10 p-is 10 märkinud, et korterelamut teenindaval maal

korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi

kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine

korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses

sätestatud tavakasutusena. Kaasomanikevaheline kasutuskord tekib lepingu sõlmimist

reguleerivate sätete alusel (VÕS § 9) kaasomanike kokkuleppel (RKTKm nr 2-18-15391,

p 11). Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning

selle küsimuse lahendamiseks tuleb kolleegiumi arvates saavutada kõigi korteriomanike

konsensus.

Eeltoodust tuleneb selgelt, et 04.07.2005 parklakohtade kasutuskorra kokkuleppe on

tühine, kuivõrd see ei ole sõlmitud kõigi korteriomanike vahel. Tähtsust ei oma väited, et

nimetatud kokkulepet on aastaid järgitud ning et selline hooviala kasutus on tava.

Kaasomandi ja korteriomandi kui selliste olemusega on selgelt vastuolus olukord, kus

kaasomandis oleva maa kasutusotstarbe ja -õiguse üle otsustatakse ilma kõiki

kaasomanikke kaasamata. Lepingus mitteosalenud korteriomanike nõusolekut ei ole

võimalik eeldada (VÕS § 20 lg 2), vastupidist ei ole avaldaja tõendanud. Seetõttu ei ole

asjakohane ka avaldaja väide, et kõik kaasomanikud on pidanud käitumisviisi

pikemajalisest rakendamisest tulenevalt õiguslikult siduvaks.

47. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-12-08 p-is 9 selgitanud, et kaasomanike kokkulepped

kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise kohta kehtivad esmajoones üksnes nende

kaasomanike suhtes, kes on kaasomanikud lepingu sõlmimise ajal. Kinnisasja

kaasomanike kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste

suhtes siduvaks muuta aga üksnes kinnistusraamatusse märkuse kandmise vahendusel (vt

ka RKTKm nr 3-2-1-6-07, p 19, RKTKm nr 3-2-1-97-06, p-d 21 ja 22 ning RKTKo nr 3-

2-1-2-04, p 11). Kinnistusraamatusse kandmata ei ole kaasomanike kokkulepped uue

kaasomaniku jaoks kohustuslikud.

2-22-7787

Seega isegi, kui eeldada, et viidatud leping oleks kehtiv (mida ta ilmselt ei ole), ei ole

leping siduv puudutatud isikule, kuna puudutatud isik sai kaasomanikuks ca 16 aastat

pärast lepingu sõlmimist ning kokkuleppe kohta kinnistusraamatus märked puuduvad.

Liiati poleks saadud vastava kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse ka märkust teha,

kuivõrd kokkulepe pole kehtiv.

48. Eeltoodu kontekstis on asjakohatud ka viited 2014 parkla hooldustasude arvestuse

kokkuleppele (I kd, tlk 24). Viidatud dokument ei ole käsitatav kasutuskorra

kokkuleppena ning ammugi ei ole see kehtiv. Ei nähtu, et dokument oleks kõigi

korteriomanike poolt allkirjastatud või et kõik korteriomanikud oleks sellega nõustumust

selgelt väljendanud.

Tähtsust ei oma ka 29.01.2022 parklakohtade kasutuskorra kokkuleppe projekt (I kd, tlk

23). Viidatud dokumendi koostamise ajal kehtis juba KrtS, mis ei võimalda

korteriomandite puhul kokku leppida kasutuskorras, vaid üksnes võimaldab seada kõigi

korteriomanikke kokkuleppel erikasutusõiguse (vt KrtS § 14 lg 1 ja § 9), mis olemuselt ei

ole samane kasutuskorra kokkuleppe olemusega. Ei nähtu, et dokument oleks kõigi

korteriomanike poolt allkirjastatud või et kõik korteriomanikud oleks sellega nõustumust

selgelt väljendanud.

Parkimiskorraldusega seonduvaid puudutatud isikule siduvaid kokkuleppeid ei saa

tuleneda ka 04.02.2021 korteriomandi müügilepingust (II kd, tlk 45-55), mille alusel

puudutatud isik omale kõnealuse korteri soetas. Esiteks ei ole viidatud lepingus parkimise

kohta sõnagi mainitud. Teiseks, lepingus müüjana esinenud isikul ei olnud parkimisega

seotud õigust, mida üle anda.

Täiendavalt on avaldaja märkinud, et kuivõrd puudutatud isik parkis 10 kuu vältel

parkimiskohale 31B, siis on ilmne et ta aktsepteeris ning täitis kasutuskorda. Kohus leiab,

et eelviidatud asjaolust ei saa järeldada kasutuskorra olemasolu, samuti ei saa järeldada

sellest puudutatud isiku nõustumust. Kohus on juba ülal leidnud, et puudutatud isik sai

kaasomanikuks ca 16 aastat pärast lepingu sõlmimist ning kokkuleppe kohta

kinnistusraamatus märked puuduvad, mistõttu isegi kui eeldada, et kokkulepe on kehtiv

(millega kohus ei nõustu), ei läinud sellest tulenevad õigused ja kohustused puudutatud

isikule üle. Asjaolu, et puudutatud isik parkis 10 kuu vältel parkimiskohale 31B, ei tekita

temale mistahes lepingulisi kohustusi.

49. Viimaks märgib avaldaja, et Tallinn, Gonsiori tn 33 korteriühistu 03.11.2022

üldkoosolekul otsustati, et kuni sisehoovi notariaalse kasutuskorra kehtimahakkamiseni

kehtib 04.07.2005 kokkulepe ja parkimiskord vastavalt parkla skeemile (II kd, tlk 87 -

protokoll).

Riigikohus on lahendi nr 2-17-16823 p-is 11 märkinud järgmist: „Kolleegium märgib

korteriühistuga valitsetava kortermaja korteriomanike otsustatavate küsimuste kohta

lisaks, et esmalt tuleb hinnata, kas korteriomanike lahendatavat küsimust saab üldse

otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse

häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on

vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu liikmete

üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik

korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus

2-22-7787

tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 21).“

KrtS § 12 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid

õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu.

KrtS § 34 lg 2 järgi valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset

korteriühistu kaudu. KrtS § 35 lg 1 näeb ette, et korteriomandi kaasomandi eseme

tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel,

kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Tavapärase valitsemisena

käsitatavate toimingute mitteammendav loetelu on sätestatud KrtS § 35 lg-s 2.

Kohus on ülal juba leidnud, et kasutuskorra seadmine eeldab kõigi korteriomanike

kokkulepet. Seega ei saa kaasomandi kasutuskorraga seonduvat otsustada tavapärase

valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Samuti on kohus ülal

selgitanud, et KrtS, mis ei võimalda korteriomandite puhul kokku leppida kasutuskorras

(või siis varasema kasutuskorra olemasolu kinnitada, mis on olemuselt sama mis

kasutuskorra seadmine), vaid üksnes võimaldab seada kõigi korteriomanikke kokkuleppel

erikasutusõiguse (vt KrtS § 14 lg 1 ja § 9). Ei saa olla mõistlikku vaidlus, et

erikasutusõiguse seadmine eeldab kõigi korteriomanike kokkulepet. Seega on Tallinn,

Gonsiori tn 33 korteriühistu 03.11.2022 üldkoosoleku otsus osas, milles otsustati, et kuni

sisehoovi notariaalse kasutuskorra kehtimahakkamiseni kehtib 04.07.2005 kokkulepe ja

parkimiskord vastavalt parkla skeemile, tühine, kuivõrd üldkoosolekul puudub õigus ja

pädevus nimetatud küsimuses otsuseid vastu võtta – tegemist ei ole kaasomandi eseme

tavapärase valitsemise küsimusega.

50. Eeltoodust tuleneb, et Gonsiori tn 33 kinnistu sisehoovis puudub kehtiv kasutuskord,

mistõttu tuleb selle kasutamisel lähtuda järgmistest sätetest:

a.

KrtS § 12 lg 2 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes ja suhetes

korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve;

b. KrtS § 30 lg 1 p 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle

otstarbe kohaselt;

c.

KrtS § 30 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset

korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime

teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud;

d. KrtS § 30 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud taluma mõjusid, mis jäävad

käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse;

e.

AÕS § 72 lg 3 sätestab, et kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see

ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust;

f.

AÕS § 72 lg 5 ls 2 sätestab, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma

lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste

kahjustamisest.

51. Avaldaja leiab, et puudutatud isik rikub avaldaja ja ka teiste korteriomanike huve, kui ta

pargib Xxxx hoone sisehoovis asuvatel parkimiskohtadel nr 45A, 47A ja 48A nii

sõidukeid registreerimismärkidega xxxx ja xxxx kui ka mistahes muid sõidukeid.

Riigikohus on selgitanud, et korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu

olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS §

3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka

võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise

kohta sätestatu (vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-

2-22-7787

11, p 23). Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause

järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja

kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5

teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu

põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

Juhul, kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisest omandist tulenevaid

valdamis- ja kasutusõigusi, on rikkumise lõpetamise nõude aluseks AÕS § 72 lg 5

esimene lause (RKTKo nr 3-2-1-175-15, p 10). Seni, kuni kaasomanikud ei ole ühise asja

kasutamises kokku leppinud, lähtutakse korteriomanike huvidest ja kaasomandiks olevate

ühiste ruumide kasutamisel kehtib režiim, mille järgi on kõigil korteriomanikel võrdne

õigus ühiseid ruume kasutada ning üks kaasomanik ei või ühise ruumi või selle osa

kasutamiseks teistele takistusi (RKTKo nr 3-2-1-175-15, p 11).

Ka KrtS § 30 lg 2 sätestab, et korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset

kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt.

Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse

korteriomanike huvidest.

Kohus on ülal tuvastanud, et korteriomanike vahel puudub kehtiv kaasomandi eseme

kasutamise korda reguleeriv kokkulepe. Ka korteriühistu põhikiri ei näe kaasomandi

eseme kasutamise osas ette seadusest tuleneva korraga võrreldes erinevat korda, st

põhikiri lähtub sisuliselt seaduses sätestatust. Seega tuleb nõude lahendamisel lähtuda

seadusest ja korteriomanike (eelkõige avaldaja) huvidest.

52. Avaldaja leiab, et kõigi korteriomanike huvides on väljakujunenud parkimiskorralduse

jätkamine, vastupidisel juhul valitseks Gonsiori 33 hoovis kaos. Lisaks märgib avaldaja, et

tema huviks on kasutada oma äriruumidesse viivat kauba estakaadi ja hädaabi väljapääsu.

Avaldaja viitab, et puudutatud isikul puudub mistahes vajadus kasutada parkimiskohti

45A, 47A või 48A, lisaks tal ei ole vajadust kasutada evakuatsiooniteed ega estakaadi.

Puudutatud isik pargib neil kohtadel selleks, et kaasomanike huvisid kahjustada, mis on

pahausklik.

Kohus on ülal leidnud, et Gonsiori 33 hoovis puudub kehtiv kaasomandi eseme

kasutamise korda reguleeriv kokkulepe, mistõttu tuleb sisehoovi kasutada selle otstarbe

kohaselt. Tutvudes poolte seisukohtadega ning asjas esitatud tõenditega (eelkõige fotod),

on selge, et kinnistu hoovi kasutatakse peaasjalikult sõidukite parkimiseks. Puudutatud

isikul on seega õigus ja kohtule arusaadavalt ka huvi parkida oma sõidukeid Gonsiori 33

hoovis vabadel parkimiskohtadel. Avaldaja viidatud „senise parkimiskorralduse“

jätkamine teenib üksnes parkimiskohtade n.ö rajamises osalenud isikute huve ja on nende

privileeg, mistõttu on kohatu väita, et senine parkimiskorraldus on kõigi korteriomanike

huvides. Senine parkimiskorraldus eelistab laias laastus pooli korteriomanikke ja nende

huve ning ülejäänud korteriomanike huvi hoovi vabalt kasutada on olnud teisejärguline.

Gonsiori 33 hoovile peab olema tagatud juurdepääs ja võimalus oma sõidukeid parkida

kõigil korteriomanikel. Seega asjaolu, et puudutatud isik aeg-ajalt kasutab parkimiskohti

45A, 47A või 48A, ei riku kõigi korteriomanike huve.

Väited, et ilma „senise parkimiskorralduse“ jätkamiseta valitseks hoovis kaos, on

tõendamata, põhistamata ning spekulatiivsed ja ennatlikud. Olukorras, kus Gonsiori 33

hoovis pargivad kolmandad isikud, on korteriomanikel võimalik võtta tarvitusele

2-22-7787

seadusest tulenevad valduse kaitset puudutavad õiguskaitsevahendid. Lisaks olukorras,

kus keegi korteriomanikest asub Gonsiori 33 hoovis asuvates parkimiskohtade arvelt tulu

teenima, on korteriomanikel õigus samuti kasutada seadusest tulenevaid

õiguskaitsevahendid, sh võib esineda alus nõuda rikkujalt tulu väljaandmist vastavalt

omandiosade suurusele.

Asjaolu, et puudutatud isik aeg-ajalt kasutab parkimiskohti 45A, 47A või 48A, ei riku ka

avaldaja kui korteriomaniku huve. Kohtule esitatud fotodelt (II kd, tlk 91-96) nähtub, et

Gonsiori 33 hoovis on alatihti vabu parkimiskohti, mistõttu ka avaldajal on võimalik oma

sõidukeid seal parkida.

53. Seega jääb avaldaja nõue avaldaja ja ka teiste korteriomanike huvide rikkumise osas

rahuldamata.

54. Järgnevalt analüüsib kohus avaldaja valduse rikkumisega seonduvat nõuet. Avaldaja leiab,

et puudutatud isik rikub avaldaja valdust, kui ta pargib Xxxx hoone sisehoovis asuvatel

parkimiskohtadel nr 45A, 47A ja 48A nii sõidukeid registreerimismärkidega xxxx ja xxxx

kui ka mistahes muid sõidukeid. Avaldaja märgib, et tal on estakaadi kasutuseks sõlmitud

korteriühistuga üürileping ning kui puudutatud isik avaldaja parkimiskohal pargib, rikub

puudutatud isik avaldaja õigust oma parkimiskohta vallata.

Avaldaja nõude õiguslikuks aluseks on AÕS § 44 lg 1, mille kohaselt on valduse

rikkumise korral valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise

ärahoidmist. AÕS § 44 lg 1 alusel nõude esitamiseks peavad olema täidetud järgmised

eeldused: (i) avaldaja peab olema valdaja; (ii) toimuma peab valduse rikkumine (AÕS §

40 lg 3); (iii) rikkumine peab tulenema puudutatud isiku tegevusest (puudutatud isiku tegu

või tegevusetus, mis toob kaasa avaldajale kahjuliku tagajärje); (iv) peavad puuduma

nõuet välistavad asjaolud.

Puudutatud isiku vastuväited saavad mh tugineda AÕS §-le 46, mille kohaselt võib

valdaja käesoleva seaduse §-des 44 ja 45 nimetatud nõuete rahuldamisest keelduda, kui ta

tõendab, et valduse rikkumine või äravõtmine ei olnud omavoliline ja et tal oli õigus

valdust rikkuda või asja vallata. Seega peaks puudutatud isik esile tooma ja tõendama, et

valduse rikkumine ei olnud omavoliline ning tal oli valduse rikkumiseks õigus.

55. Puudub vaidlus, et avaldaja on Gonsiori 33 elamus asuvate äriruumide valdaja. Avaldaja

ja Gonisori 33 KÜ vahel on sõlmitud üürileping Gonisori 33 asuva äriruum üürimiseks

avaldajale ning 01.07.2022 pikendasid lepingupooled üürilepingut kirjalikult ning

tähtajatult (II kd, tlk 27-36). Nõude esitamiseks ei pea olema omanik, samuti ei ole oluline

valduse õiguslik alus ja õiguspärasus. Valduse seaduslikkust ja heausksust üldjuhul

eeldatakse (AÕS § 34 lg 2 ja § 35 lg 3). Puudutatud isik ei ole vastupidist esile toonud ja

tõendanud. Seega on nõude esimene eeldus täidetud.

56. AÕS § 32 kohaselt on valdus tegelik võim asja üle. AÕS § 40 lg 1 sätestab, et valdus on

seadusega kaitstud omavoli vastu. AÕS § 40 lg 2 sätestab, et omavoli on mh valdaja

nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine. AÕS § 40 lg 3 kohaselt on valduse

rikkumine valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel.

Asjas esitatud tõenditest (I kd, tlk 38-39 – fotod; ülejäänud fotodelt ei ole võimalik piisava

selgusega parkimiskoha asukohta tuvastada) nähtub, et puudutatud isikule kuuluvad

sõidukid on parkinud avaldaja valduses olevate ruumide lähedusse, täpsemalt ruumide ees

2-22-7787

oleva estakaadi ja evakuatsiooniväljapääsu ees. Lähtuvalt üürilepingu esemeks oleva

äriruumi plaanist (II kd, tlk 35), on kõnealusel ruumil lisaks vaidlusalustele

juurdepääsudele ja teisi juurdepääse. Seega ei ole võimalik asuda seisukohale, et avaldaja

kasutuses olevatele ruumidele juurdepääs puudub, saab asuda seisukohale, et see on

üksnes mõnevõrra ja osaliselt takistatud. Kõnealuse ruumi osas valduse teostamine ja selle

sihtotstarbeline kasutamine eeldab siiski, et kasutatavad on kõik juurdepääsud. Seega asub

kohus seisukohale, et puudutatud isik on rikkunud avaldaja valdust, kui ta on endale

kuuluvad sõidukeid parkinud estakaadi ja evakuatsiooniväljapääsu ees.

Arvestades avaldaja nõuet ning asjaolu, et see on püstitatud eelkõige parkimiskohtade

suurusest ja asukohast lähtuvalt (vt I kd, tlk 62 – plaan, mille lisamist kohtulahendile

avaldaja taotleb), on rikkumisega tegemist siiski üksnes parkimiskoha nr xxxx osas.

Parkimiskohad nr 45 ja 47 ei ole avaldaja ainukasutuses- ja valduses ning nimetatud

kohtadel puudub ka ruumiline seos avaldaja kasutuses oleva äriruumiga.

Seega on parkimiskoha nr xxxx osas täidetud ka nõude teine ja kolmas eeldus.

57. Kohtu hinnangul puuduvad ka nõuet välistavad asjaolud. AÕS § 48 lg 1 järgi lõpeb AÕS

§-s 44 nimetatud nõue ühe aasta möödumisel valduse rikkumisest, kui nõuet ei panda

maksma vastava hagi esitamisega kohtule. AÕS § 48 lg 2 järgi lõpeb AÕS §-s 44

nimetatud nõue ka siis, kui pärast omavoli toimepanemist tuvastatakse jõustunud

kohtulahendiga, et omavoli toimepanijal on asja suhtes selline õigus, mille alusel ta võib

nõuda valdust asjale.

Käesoleval juhul algas valduse rikkumine puudutatud isiku poolt 2021. a detsembris. Hagi

on kohtule esitatud 11.05.2022. Samuti puudub AÕS § 48 lg-s 2 nimetatud jõustunud

kohtulahend. Seega ei ole avaldaja nõue AÕS § 48 kohaselt lõppenud.

58. Puudutatud isik leiab, et tal on õigus Gonsiori 33 kinnistu hoovis parkida vabalt valitud

kohas. AÕS § 46 kohaselt tuleb puudutatud isikul seega tõendada, et valduse rikkumine ei

olnud omavoliline ja et tal oli õigus valdust rikkuda. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et

temapoolne valduse rikkumine oleks õiguspärane.

Kohus on küll ülal leidnud, et Gonsiori 33 kinnistu hoovis puudub kasutuskord ja et hoovi

võivad kasutada kõik korteriomanikud, kuid eeltoodu ei tähenda siiski, et puudutatud

isikul on õigus oma tegevusega takistada teiste isikute valdust. Kohus on ülal ju samuti

viidanud, et oma õigusi tuleb teostada heas usus ning selliselt, et sellega ei rikuta

kolmandate isikute õigusi (KrtS § 30 lg 1 p 1, AÕS § 72 lg 3).

Kohus möönab, et avaldaja positsioon on nimetatud nõude osas mõneti vastuoluline -

üheltpoolt märgib avaldaja, et nimetatud kohal parkimine tähendab tema valduse

rikkumist, kuid teiselt poolt väidab jällegi, et tegemist ongi just parkimiskohtadega, st ala

on ette nähtud sõidukite parkimiseks. Siiski ei välista eeltoodu nõude rahuldamist.

59. Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et puudutatud isik on avaldaja valdust rikkunud ning

et avaldaja nõuab puudutatud isikult valduse rikkumise lõpetamist õigustatult.

60. Tulenevalt poolte vahelistest erimeelsustest ja puudutatud isiku poolt esitatud

seisukohtadest ja tegevuse järjepidevusest on kohtul alus arvata, et puudutatud isik võib

ka edaspidi toime panna tegevusi, mis takistavad avaldajal tema kasutuses olevat äriruumi

2-22-7787

vallata. Seega on avaldajal õigus nõuda puudutatud isikult ka edaspidistest rikkumistest

hoidumist.

61. Kõik kohtulahendis käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid avalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus

62. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus

menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita

menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita

menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult

või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas

siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

Käesoleval juhul on kohus rahuldanud avalduse osaliselt. Kohus leiab, et nimetatud

olukorras on õige jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine

63. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust,

võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2

kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või

menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.

Kuivõrd kohus on jätnud menetluskulud poolte endi kanda, siis puudub vajadus kulude

kindlaksmääramiseks.

/allkirjastatud digitaalselt/

Andrea Lega

kohtunik

Tallinna Ringkonnakohtu 01.11.2024 kohtumäärusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu

Tallinna kohtumaja 20.12.2022 kohtumäärus.