2-19-17246/98 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 12. detsember 2022

Tsiviilasja number

2-19-17246

Tsiviilasi

Aktsiaseltsi Kamel hagi Danphe OÜ ja Aasia

Restoran OÜ vastu üürilepingust tuleneva võla,

kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks

Apellatsioonkaebuse hind

5980 eurot 36 senti

Vastuapellatsioonkaebuse hind

10 368 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 24. mai 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Danphe

OÜ

ja

Aasia

Restoran

OÜ

apellatsioonkaebused

ja

Aktsiaseltsi

Kamel

vastuapellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid (kostjad):

1. Danphe OÜ (registrikood 14452792)

2. Aasia Restoran OÜ (registrikood 14793961)

Apellantide esindaja vandeadvokaat Karin Antsov

Vastustaja / vastuapellant (hageja): Aktsiaselts

Kamel (registrikood 10085948), lepinguline esindaja

Ants Kuningas

RESOLUTSIOON

1. Jätta Danphe OÜ ja Aasia Restoran OÜ

apellatsioonkaebused rahuldamata.

2. Jätta

Aktsiaseltsi

Kamel

vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta Tartu Maakohtu 24. mai 2022. a otsuse

resolutsioon muutmata. Ringkonnakohus muudab

osaliselt kohtuotsuse põhjendusi.

4. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte

endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse

peale

võib

esitada

kassatsioonkaebuse

Riigikohtule

päeva

jooksul

otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab

ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks

või

riigilõivu

tasumiseks

või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi

taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Aktsiaselts Kamel (hageja) esitas 5. novembril 2019 Danphe OÜ (kostja I) vastu hagi

üürilepingust tuleneva võla 2570 euro 32 sendi ja kahjuhüvitise 14 400 euro väljamõistmiseks.

Lisaks palus hageja mõista kostjalt I välja augusti ja septembri 2019. a arvete nr 756 ja nr 757

tasumisega viivitamise eest hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 136 eurot 11

senti ning viivise lepingust tulenevalt võlalt (2570 eurolt 32 sendilt) alates hagi esitamisest kuni

täitmiseni 0,25% tasumata summalt päevas, kuid mitte rohkem kui 2570 eurot 32 senti ning

viivise kahjuhüvitiselt (14 400 eurolt) alates hagi esitamisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras, kuid mitte rohkem kui 14 400 eurot.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 2. aprillil 2018 äriruumide üürilepingu, millega hageja

andis tähtajaliselt kuni 1. aprillini 2023 kostja I kasutusse Võru linnas Mäe tn 11 asuvad ruumid.

Alates 1. aprillist 2019 oli üür 800 eurot kuus. Üürilepingu järgi tuli rahalise kohustuse täitmata

jätmisel tasuda viivist 0,25% päevas. Kostja I pidas ruumides Aasia restorani Namaste.

4. juulil 2019 saatis kostja I hagejale avalduse, millega ta ütles üürilepingu alates 4. septembrist

2019 erakorraliselt üles hagejapoolse rikkumise tõttu. Kostja I ülesütlemine on tühine, kuna

ülesütlemiseks ei olnud alust. Kostja I sõlmis 22. juulil 2019 uue üürilepingu Kagukeskuses,

seega ta soovis tegevuse hageja üürpinnal lõpetada ja jätkata seda Kagukeskuses. Hageja

kohustas kostjat I 29. augusti 2019. a kirjaga üürilepingut täitma, keelas ruumide kahjustamise,

nõudis kostjalt I rahaliste kohustuste täitmist ja hoiatas kostjat I üürilepingu erakorralise

ülesütlemisest, kui kostja I kohustusi ei täida. 21. augusti 2019 öösel kolis kostja I üüripinnalt

välja ja lammutas osaliselt köögisisustuse. 16. oktoobril 2019 andis kostja I hagejale üle

võtmed. Sisenemisel selgus, et kostja I oli oluliselt halvendanud ruumide seisundit. Hageja ütles

üürilepingu kostja I rikkumiste tõttu erakorraliselt üles alates 18. oktoobrist 2019. Hageja

hoiatuse ja erakorralise ülesütlemise vahele jäi seitse nädalat, lepingu p-i 7.2 järgselt tuli enne

lepingu ülesütlemist rikkumise kõrvaldamiseks anda üürnikule neljanädalane täiendav tähtaeg.

Lepingu p-de 3.2.4–3.2.11 järgi oli kostjal I kohustus ruume remontida ja viia need omal kulul

vajalikku seisukorda. Kostja I kui üürnik pidi kandma projekteerimise, ehitamise ja

omanikujärelevalve kulud ning sõlmima jäätmevedajaga lepingu ja vedama jäätmed omal kulul

ära. Samuti pidi üürnik hoidma omal kulul korras tulekahjusignalisatsioonisüsteemi (p 3.2.8),

viima üürilepingu eseme, sh evakuatsiooniteed vastavusse tuleohutusnõuetega (p 3.2.9), tegema

hooldusremonti ja kõrvaldama omal kulul pisipuuduseid (p 3.2.15) ning hoidma nõutavas

seisundis elektri-, vee-, kanalisatsiooni- ja sidesüsteemi ning valve- ja signalisatsiooniseadmeid

(p 3.2.18). Samuti oli kostjal I lepingu p-i 3.2.6 kohaselt kohustus tasuda kolme päeva jooksul

kõigi kulude eest, mida üürileandja oli tasunud üürniku asemel. Lepingu p-i 3.2.16 järgi pidi

üürnik hüvitama üürileandjale kõik puuduste kõrvaldamise tõttu kantud kulud.

Kostjal I on tasumata septembri 2019 üür ja oktoobri üür ajavahemiku 1.–17. oktoober 2019

eest, samuti kõrvalkulud augusti ja septembri 2019 eest. Üürivõlg on 1486 eurot 45 senti ja

kõrvalkulude võlg 403 eurot 27 senti. Hageja esitas 3. septembril 2019 kostjale I septembrikuu

eest üüriarve nr 757 ja 7. oktoobril 2019 oktoobrikuu eest üüriarve nr 766. Oktoobrikuu üüriarve

kohta on tehtud kreeditarve summa ulatuses, mis esialgse arve järgi tulnuks maksta

ajavahemiku 18.–31. oktoober eest. Hageja saatis üüriarved kostja e-posti aadressile. Kostja I

ei ole arveid tasunud. Kostja I on jätnud tasumata ka 24. augusti 2019. a arve nr 756 summas

680 eurot 60 senti, mis koosneb kuludest, mida hageja kandis kostja I eest 2018. aastal

(kanalisatsiooniummistuste likvideerimine 206 eurot 36 senti, sanitaartehnilised tööd 180 eurot,

suitsu- ja temperatuuriandurite vahetus 105 eurot 20 senti ning evakuatsiooniteede- ja -

valgustite kontroll 168 eurot). Üürilepingu järgi peab need kulud kandma üürnik.

Lisaks nõuab hageja kostjalt I 14 400 euro suurust kahjuhüvitist, mis vastab 18 kuu üürile.

Üürilepingu esemeks olnud ruumidesse jäi kostja I õhksoojuspump, mis ei töötanud ja mida

hageja remontis. Kostja I ei ole hageja pandiõigust vaidlustanud. Kostja I õhksoojuspumba

väärtus ei ole suurem kui 530 eurot. Hageja ei nõustunud kostja I väitega, et kostja I on hageja

üüri- ja kõrvalkulude nõude tasaarvestanud tagatisrahaga ja üüriruumidesse jäänud

õhksoojuspumba väärtusega. Tasaarvestus ei ole õiguslikult võimalik, kuna hageja võib kostja

I nõuetele esitada vastuväiteid VÕS § 200 lg 4 alusel ja täita tagatise arvel mistahes nõude

kostja I vastu. Rahalise tagatise arvel võib oma nõude ühepoolselt rahuldada üksnes tagatise

saaja. Tagatise andjal võib olla õigus tagatist tagasi nõuda vaid siis, kui kohustust ei ole,

kohustust ei teki või kui kohustus langeb ära. Kuna poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostja

I peab hagejale võla tasuma, siis on tasaarvestus välistatud.

2. Kostja I vaidles hagile vastu. Kostja I ütles üürilepingu üürileandja rikkumise tõttu

erakorraliselt üles alates 4. septembrist 2019. Hageja jättis täitmata üürilepinguga võetud

kohustuse vahetada üüritud ruumide aknad ega nõustunud vaheukse vahetamisega. Hageja ei

nõustunud kandma osa elektrisüsteemi parandamise kuludest ega taganud, et teised üürnikud ei

kasutaks kostja I prügikonteinerit oma prügi ladustamiseks. Hageja ei arvestanud korduvalt

kostja I mõistlike huvidega ja kostja I võis üürilepingu üles öelda.

Hageja ei saa nõuda 24. augusti 2019. a arve nr 756 alusel 680 euro 60 sendi tasumist. Hageja

ei ole enne arve esitamist kulude hüvitamist nõudnud ega selgitanud, milliste lepingusätete

alusel peab kostja I need kulud kandma. Hageja on esitanud kuluarved, kuid neist ei nähtu seos

vaidlusaluse üüripinnaga, samuti ei ole tõendatud, et hageja oleks need kulud kandnud.

18 kuu üüri suurune kahjuhüvitis on liiga suur. Äriruumi on võimalik pärast üürilepingu

lõppemist kiiremini uuesti üürile anda. Hageja pakkus üürile kostja I kasutuses olnud ruume

oluliselt ebasoodsamatel tingimustel, kui kostjaga I sõlmitud leping ette nägi – üür on 800 euro

asemel 990 eurot kuus ja tagatisraha on 750 euro asemel 3000 eurot. Sellistel tingimustel ei

tahagi keegi neid ruume üürida. Kui kahjunõue on põhjendatud, tuleb kahjuhüvitist VÕS § 139

või § 140 alusel vähendada. Hagejale ei ole kahju tekkinud kostja I lepingurikkumise tõttu, vaid

sellepärast, et hageja ise ei ole otsinud üüripinnale uusi üürnikke. Hageja ei ole teinud

mõistlikke pingutusi asendustehingu tegemiseks, mistõttu ei vastuta kostja I selle kahju eest.

Lepingu lõppemisel peab hageja tagastama kostjale I tagatisraha 1326 eurot. Kostja I esitas

16. septembril 2019 tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas oma nõude hageja vastu hageja

augusti ja septembri 2019. a kommunaalkulude ning septembri üürinõudega 464 euro 25 sendi

ulatuses. Lisaks tasaarvestas kostja I hageja nõude ka õhksoojuspumba väärtusega 1400 eurot.

Hageja viivisenõue on põhjendamatu, viivis on hageja kahjunõuet arvestades liiga suur.

Kahjuhüvitis peaks katma kogu hageja kahju. Kostja I ei ole oma kohustusi tahtlikult rikkunud.

3. Tartu Maakohus jättis 10. novembri 2020. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda. Poolte vahel sõlmitud üürileping lõppes kostja I ülesütlemisega. Hageja

kahjunõue ei ole põhjendatud. Kuna üürileping lõppes 4. septembril 2019 ja kostja I ei

kasutanud alates sellest ajast enam ruume, siis ei pidanud ta pärast seda enam lepingut täitma.

Põhjendatud on hageja 403 euro 27 sendi suurune kommunaalkulude nõue kuni 4. septembrini

2019 ja kulutuste nõue 680 eurot 60 senti ehk kokku 1083 eurot 87 senti. Need nõuded on

kostja I tasaarvestuse tulemusena lõppenud. Kostja I on tasaarvestanud hageja nõuded oma

1326 euro suuruse tagatise tagastamise nõudega. Hageja ei ole vaidlustanud, et üürilepingu

sõlmimisel maksis kostja I hagejale 1326 euro suuruse tagatise, mille hageja võis üürilepingu

p-i 1.4 kohaselt kostja I kohustustega tasaarvestada.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Tartu

Ringkonnakohus tühistas 26. veebruari 2021. a otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja uueks

läbivaatamiseks maakohtule. Maakohus leidis ekslikult, et üürileping lõppes erakorraliselt

kostja I ülesütlemisega alates 4. septembrist 2019. Kostja I ei ole väitnud, et hageja oleks enne

lepingu sõlmimist varjanud akende tegelikku olukorda. Pooled on üürilepingu eseme seisundit

arvestanud ka üürihinna kokkuleppes. Lepingus ei ole sätestatud üürileandja kohustust aknaid

vahetada. Lisaks leppisid pooled lepingu p-s 1.2 kokku, et lepingu allkirjastamisega kaotavad

kehtivuse kõik poolte varasemad kokkulepped üürilepingu eseme või selle osa suhtes. Seega ei

ole hageja teatamiskohustust rikkunud. Kuna hageja ei ole oma kohustusi rikkunud, siis ei olnud

kostjal I mõjuvat põhjust üürilepingut üles öelda.

Kostja I ülesütlemisavalduses märgitud muud põhjused (prügi ladustamise probleem, üüritud

ruumide puudulik elektrisüsteem, vaheukse vahetamise mittevõimaldamine) on sellised, mida

kostja I ei saanud lepingu sõlmimisel ette näha ning seetõttu võivad need põhjused õigustada

lepingu erakorralist ülesütlemist. Kuid ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga, et kõiki

ülesütlemisavalduses nimetatud põhjuseid koos hinnates oleks kostja I huvi lõpetada leping

ennetähtaegselt olnud kaalukam võrreldes hageja huviga lepingut jätkata.

5. Asja uuel läbivaatamisel maakohtus esitas hageja taotluse kaasata menetlusse teise kostjana

Aasia Restoran OÜ (kostja II). Kohus rahuldas taotluse. Kostja I ainuosanik ja ainus juhatuse

liige asutas kostja I kohustustest kõrvalehoidmiseks 30. augustil 2019 ehk vahetult pärast seda,

kui hageja esitas kostja I vastu nõude, uue äriühingu, s.o kostja II, kellele läks üle kostja I

ettevõte. Kuna kostja I ettevõte on üle läinud kostjale II, siis vastutab kostja II hageja nõude

rahuldamise eest solidaarselt kostjaga I.

Kostja II vaidles hagile vastu. Nii kostja I, kui ka kostja II on eraldiseisvad majandusüksused.

Üksnes äriühingu asukoha, juhatuse liikme ja tegevusala samasus ei tõenda ettevõtte

üleminekut. Kuigi kostjate pakutud teenused on sarnased, ei tähenda see ettevõtte üleminekut.

Isikul on õigus tegutseda samas valdkonnas ka mitme äriühingu kaudu. Hageja ei ole

tõendanud, et kostjale II on läinud üle kostja I ettevõte kui tervik. Ekslik on hageja väide, et

toitlustusettevõtte tuumikvara on kaubamärk ja ettevõtte nimetus. Kui sama isik on asutanud

mitu äriühingut, mis kasutavad sarnast nimetust ja tegutsevad samal tegevusalal, siis ei tähenda

see, et üks ettevõte vastutab automaatselt teise ettevõtte kohustuste eest. Seda, et tarnijad või

töötajad oleksid samad, ei ole hageja tõendanud.

MAAKOHTU LAHEND

6. Tartu Maakohus rahuldas 24. mai 2022. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjatelt

solidaarselt hageja kasuks välja üürilepingust tuleneva võla 351 eurot 72 senti, 5. novembriks

2019 sissenõutavaks muutunud viivise 123 eurot 70 senti, ning viivise 351 euro 72 sendi

suuruselt võlalt alates 6. novembrist 2019 kuni võla tasumiseni 0,25% tasumata võlalt päevas,

kuid kokku mitte rohkem kui 351 eurot 72 senti. Samuti mõistis maakohus kostjatelt

solidaarselt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 4800 eurot ning sellelt viivise alates

5. novembrist 2019 kuni hüvitise tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras,

kuid kokku mitte rohkem kui 4800 eurot. Maakohus jättis 70% menetluskuludest hageja kanda

ja 30% solidaarselt kostjate kanda, jättes menetluskulude rahalist suurust kindlaks määramata.

Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid 2. aprillil 2018 äriruumide üürilepingu tähtajaga kuni

1. aprill 2023 (I kd, tl 7–10). Ringkonnakohtu õiguslikku juhist arvestades tuleb asja uuel

läbivaatamisel võtta eelduseks, et üürileping ei lõppenud kostja I ülesütlemisega.

Üürilepingu p-i 7.2. kohaselt oli üürileandjal seaduses ja lepingus ettenähtud juhul õigus leping

erakorraliselt mõjuval põhjusel ilma ette teatamata üles öelda. Enne erakorralist ülesütlemist

oli üürileandja kohustatud andma üürnikule rikkumise heastamiseks või kõrvaldamiseks

vähemalt neljanädalase lisatähtaja. Pooled lugesid lepingu ülesütlemist õigustavaks mõjuvaks

põhjuseks lisaks VÕS §-des 315, 316 ja 319 sätestatud alustele ka olukorra, kus üürnik

halvendab tahtlikult või hooletuse tõttu oluliselt lepingu eset (lepingu p 7.2.1), annab lepingu

eseme ilma üürileandja eelneva kirjaliku nõusolekuta kolmanda isiku kasutusse (p 7.2.2) või

teeb ilma üürileandja eelneva kirjaliku nõusolekuta lepingu esemele parendusi või muudatusi

(p 7.2.3).

VÕS § 116 lg 6 kohaselt võib kestvuslepingu erakorraliselt üles öelda juhul, kui lepingupool

lepingut oluliselt rikub. VÕS § 116 lg 2 p-i 4 kohaselt on oluline lepingurikkumine mh see, kui

kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine

lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Sellisel juhul ei ole vaja anda lepingut rikkunud

poolele ka lisatähtaega rikkumise kõrvaldamiseks. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki

lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda,

eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi

arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või

etteteatamistähtaja lõppemiseni. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval

põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle

esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja

mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu

erakorralise ülesütlemise spetsiifilised alused on sätestatud VÕS §-des 314–316. Seejuures on

üürileandjal õigus üürileping üles öelda eelkõige siis, kui üürnik kasutab üüritud asja

lepinguvastaselt (VÕS § 315) või jätab pikema aja jooksul üüri maksmata (VÕS § 316).

Kostja I saatis 4. juulil 2019 hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, millega

ütles lepingu hageja rikkumise tõttu alates 4. septembrist 2019 üles (I kd, tl 11–12). Hageja

vastas 29. augusti 2019. a kirjas kostja I ülesütlemisavaldusele ja nõudis üürilepingu täitmist

(I kd, tl 16–17). Hageja ütles 17. oktoobril 2019 üürilepingu üles seetõttu, et üürnik on

üüriruume halvendanud ega ole vaatamata hageja hoiatusele rikkumist lõpetanud, on ruumidest

lahkunud ega soovi enam lepingut täita (I kd, tl 32–33). 16. oktoobril 2019 andis kostja I

hagejale üle ruumide võtmed (I kd, tl 27). Kostja I ja Kagukeskuse haldaja vahel 22. juulil 2019

sõlmitud äriruumide üürilepingust (III kd, tl 11–15) nähtub, et kostjal I oligi kavatsus vabaneda

hagejaga sõlmitud üürilepingust, kuna ta soovis hakata tegutsema Kagukeskuses.

Olukorras, kus üürnik lõpetab üüri tasumise, annab tagasi üüritud ruumide võtmed, viib oma

asjad neist ruumidest ära ja teeb ettevalmistusi selleks, et alustada tegevust uues kohas, on

üürnik oma käitumisega ühemõtteliselt väljendanud, et ta ei kavatse edaspidi üürilepingut täita.

See on oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 p-i 4 mõttes. Sellises olukorras on üürileandjal

igal juhul nii VÕS § 196 lg 1 kui ka § 313 lg 1 mõttes mõjuv põhjus, et üürileping erakorraliselt

üles öelda ja seda sõltumata täiendava tähtaja andmisest. Seega ei ole praegusel juhul tegelikult

oluline, kas hageja andis kostjale I täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks ega ka see, kas

üürnik oli ruume kahjustanud, kuna kostja I oli ajaks, mil hageja lepingu üles ütles,

ühemõtteliselt väljendanud, et ta ei kavatse edaspidi enam lepingut täita. Lisaks nähtub hageja

29. augusti 2019. a kirjast (I kd, tl 16–17), et hageja hoiatas kostjat I ja nõudis lepingu täitmist.

Seega olid hageja üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused täidetud. Pooled ei vaidle, et

üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused olid täidetud ja seega saab lugeda tuvastatuks, et

hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürileping lõppes hageja ülesütlemisega 18. oktoobril 2019.

Üüri maksmise kohustus oli üürnikul nii üürilepingu p-i 3.2.2 (I kd, tl 8), kui ka VÕS § 271

järgi. Seda kohustust ei välista VÕS § 296 lg 3 järgi ka see, et kostja I lahkus üüripinnalt juba

varem. Viidatud sätte kohastele võimalikele mahaarvamistele ei ole kostjad tuginenud.

Kõrvalkulude nõude aluseks on üürilepingu p 3.2.2 (I kd, tl 8) koostoimes VÕS § 292 lg-ga 1.

Hageja on 3. septembril 2019 esitanud kostjale I arve nr 757 (I kd, tl 24), mille kohaselt tuli

kostjal I tasuda septembri 2019. a üüri, juuni ja augusti 2019. a elektri ning augusti 2019. a vee

ja kanalisatsiooni eest kokku 1296 eurot 25 senti (koos käibemaksuga). Samuti on hageja

esitanud 7. oktoobril 2019 kostjale I arve nr 766 (I kd, tl 25), mille kohaselt tuli kostjal I tasuda

oktoobri 2019. a üüri, septembri 2019. a elektri ning septembri 2019. a vee ja kanalisatsiooni

eest kokku 1027 eurot 2 senti. Hageja selgitas, et ta on teinud osalise kreeditarve põhjusel, et

leping lõppes 18. oktoobril 2019 ja sellele järgneva aja eest ei olnud tal enam alust kostjalt I

üüri nõuda. Hageja arvestuse kohaselt on kostja I üüri- ja kõrvalkulude võlg nende kahe arve

järgi kokku 1889 eurot 72 senti (koos käibemaksuga). Kostja I ei ole arvestusele vastu vaielnud.

Samuti ei ole kostja I väitnud, et ta ei ole arveid kätte saanud või et ta on need tasunud. Kostja

I on väitnud üksnes seda, et ta ei pidanud selle aja eest üüri ega kõrvalkulusid tasuma, kuna

üürileping oli selleks ajaks juba lõppenud. Kuna asjas on tuvastatud, et üürileping lõppes alles

18. oktoobril 2019, siis on hageja üüri ja kõrvalkulude nõue põhjendatud ning kostjalt I tuleb

hageja kasuks välja mõista 1889 euro 72 sendi suurune üüri- ja kõrvalkulude võlg.

Lisaks üüri- ja kõrvalkulude võlale nõuab hageja kostjalt I ka 24. augustil 2019 esitatud arve

nr 756 (I kd, tl 26) järgi 680 euro 60 sendi tasumist. Tegemist on kulutuste hüvitamise nõudega,

mida hageja tegi kostja I eest üürilepingu kehtivuse ajal: kanalisatsiooniummistuste

likvideerimise kulud, sanitaartehniliste tööde kulud, suitsu- ja temperatuuriandurite vahetuse

(hoolduse) kulud, samuti evakuatsiooniteede- ja -valgustite kontrolli kulud. Hageja õigus nõuda

nende kulutuste hüvitamist tuleneb üürilepingu p-dest 3.2.4–3.2.11, 3.2.15–3.2.16 ja 3.2.18.

Hageja on tõenditena esitanud Abitoru Santehnilised Tööd OÜ 22. mai 2018 sanitaartehniliste

tööde arve (III kd, tl 162), torupuhastusvahendi tšeki (III kd, tl 163), Väimela Soojus OÜ 13.

juuni 2018 arve (III kd, tl 164), 28. juuni 2018 arve (III kd, tl 165) ja 2. juuli 2018

sanitaartehniliste tööde arve (III kd, tl 166), Võru Turvatehnika OÜ 5. juuni 2018

temperatuurianduri hooldustööde arve (III kd, tl 167), OÜ Elis Elektritehnika 31. märtsi 2019

evakuatsioonivalgustite arve (III kd, tl 168),Võru Turvatehnika OÜ 23. augusti 2018

temperatuuriandurite hoolduse arve (III kd, tl 169) ja OÜ Vabaduse Hoone 9. augusti 2018 arve

ummistuste kõrvaldamise eest Mäe tn 11 ajavahemikus 2018 maist kuni juulini (III kd, tl 170).

Maakohus ei nõustunud kostjate väitega, et kulutuste nõue on esitatud hilinenult. Nõuete

maksmapanekuks on seaduses ettenähtud aegumistähtajad. Kuna hageja pöördus kohtusse

5. novembril 2019, ehk vähem kui kuu pärast üürilepingu lõppemist, siis ei ole nõue aegunud.

Hageja ei ole kulutuste nõudega hilinenud ka põhjusel, et üürilepingu üldise loogika järgi

hakkavad üürileandja nõuded üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamiseks,

aga ka üürniku nõuded üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamiseks aeguma vastavalt kas asja

tagasisaamisest või lepingu lõppemisest (VÕS § 338 lg 2). Seega üürilepingust tulenevate

nõuete puhul pidas seadusandja mõistlikuks, et neid esitataksegi pärast üürilepingu lõppemist.

Suitsu- ja temperatuuriandurite vahetuse kulu hüvitamise nõude aluseks on üürilepingu p 3.2.8,

mille kohaselt oli üürnikul kohustus hoida korras tulekahjusignalisatsiooni ja tagada selle töö.

Nii suitsu- kui ka temperatuuriandurid kuuluvad tulekahjusignalisatsiooni hulka. Lepingu p-i

3.2.9 järgi oli üürnikul kohustus omal kulul tagada üüriruumide vastavus tuleohutusnõuetele,

mh pidi üürnik tagama, et evakuatsiooniteed vastaksid nõuetele. See lepingusäte on aluseks

evakuatsiooniteede ja -valgustite kulude nõudele. Lepingu p-i 3.2.4 kohaselt olid üürniku kanda

igasugused remondi ja ehitamise kulud. Lepingu p-i 3.2.15 järgi oli üürnikul kohustus teha

üüriruumides hooldusremonti ja kõrvaldada oma kulul puudused. Lepingu p-i 3.2.18 järgi pidi

üürnik hoidma omal kulul nõutavas seisundis ka vee- ja kanalisatsioonisüsteemi. Seega

kanalisatsiooniummistuste kõrvaldamise kulud ning sanitaartehniliste tööde kulud pidi lepingu

kehtivuse ajal samuti kandma üürnik ehk kostja I. Lepingu p 3.2.6 kohaselt võib üürileandja

nõuda üürnikult nende kulutuste hüvitamist, mis üürileandja on kandnud üürniku eest.

Hageja esitatud arvetest nähtub, et vaid kahel neist on selgelt märgitud, et arvel kajastatud töid

on tehtud üüriruumide aadressil (Võru, Mäe tn 11). Esimene selline arve on OÜ Elis

Elektritehnika 31. märtsi 2019. a evakuatsioonivalgustite remondiarve (III kd, tl 168), mille

järgi on hageja kulu olnud 168 eurot (koos käibemaksuga). Kostja ei ole menetluses vastu

vaielnud sellele, et hageja nõuab kulutuste hüvitamist koos käibemaksuga. Teine

üüriruumidega seostatav arve on OÜ Vabaduse Hoone 9. augusti 2018 arve ummistuste

kõrvaldamise eest Mäe tn 11 ajavahemikus 2018. a maist kuni juulini (III kd, tl 170), hageja

kulu oli 150 eurot. Maakohus ei nõustunud kostjate vastuväitega, et hageja saaks neid kulusid

nõuda vaid siis, kui ta oleks arvetelt nähtuvad summad arvete esitajatele ka tasunud. Hageja

jaoks on need arved kulu juba alates nende hagejale esitamisest (sarnaselt kahjuga, mis loetakse

tekkinuks juba siis, kui kannatanu varalises sfääris tekib negatiivne diferents seetõttu, et ta peab

kulutusi tegema hakkama).

Eeltoodust tulenevalt võlgneb kostja I hagejale 24. augusti 2019. a arve nr 756 järgi 318 (168

+ 150) euro suuruse kulu. Kokku võlgneb kostja I hagejale arvete nr 756, nr 757 ja nr 766 alusel

2207 eurot 72 senti (1889,72 + 318) ja see summa tuleb kostjalt I hageja kasuks välja mõista.

Kostja I on esitanud hageja nõudele tasaarvestuse vastuväite. Ta soovib tasaarvestada hageja

nõuded üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatisraha tagastamise nõudega ja hageja valdusesse

jäänud kostjale I kuuluva õhksoojuspumba väärtuse hüvitamise nõudega. VÕS § 197 lg-te 1–2

kohaselt, kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma

või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise

poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja nõuda

teiselt poolelt tema kohustuse täitmist. Poolte nõuded lõpevad tasaarvestuse tulemusena

kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

Nii hageja nõuded kostja I vastu kui ka kostja I nõuded hageja vastu on rahalised nõuded, seega

on tasaarvestuse esimene eeldus täidetud. Selleks, et nõuded oleksid tasaarvestatud, peab kostja

I nõue (aktiivnõue) hageja vastu peab olema sissenõutav ja hageja nõue kostja I vastu peab

olema täidetav. Seega on tasaarvestus võimalik alates ajast, mil aktiivnõude täitmise tähtaeg on

saabunud ja tasaarvestuse teisel poolel, ehk passivnõude omajal, on nõue tasaarvestava poole

vastu. Hageja on tasaarvestusele vastu vaieldes väitnud, et tasaarvestus ei ole VÕS § 200 lg 4

järgi õiguslikult võimalik. Maakohtu hinnangul on hageja VÕS § 200 lg-t 4 valesti mõistnud.

Tasaarvestust välistavateks vastuväideteks VÕS § 200 lg 4 tähenduses on sellised vastuväited,

mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku (kohustus on täidetud, kohustus on

muul põhjusel lõppenud, kohustus on kehtetu), st vastuväited, mis annavad poolele õiguse

võlgnetava kohustuse täitmisest kestvalt või mingi ajavahemiku jooksul keelduda. Kui pool

esitab kohtumenetluses teise poole nõudele tasaarvestuse vastuväite, kuid teine pool vaidleb

tasaarvestusele vastu, tuleb kohtul sisuliselt hinnata, kas teise poole vastuväited tasaarvestusele

välistavad tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapaneku, ning sellises olukorras VÕS § 200

lg 4 ei kohaldu (Riigikohtu 15. juuni 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-15657, p 12 ja selles

viidatud lahendid; Võlaõigusseadus I, kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2016, § 200

komm 3.4). Nõude vaieldavus ei ole tasaarvestust materiaalõiguslikult takistavaks asjaoluks ja

seega ei ole õige hageja seisukoht, et VÕS § 200 lg 4 järgi piisab tasaarvestuse vältimiseks

üksnes vastuväitest. Selles olukorras peab kohus sisuliselt hindama, kas kostjal I on hageja

vastu sellised nõuded, mida ta sai/saab tasaarvestada.

Kostja I esimene tasaarvestuseks kasutatud nõue on tagatisraha 1326 eurot tagastamise nõue.

Üürilepingu p-i 1.4 (I kd, tl 7–8) järgi, kui üürnik jätab mistahes kohustuse täitmata, on

üürileandjal õigus võlgnetava kohustuse väärtus tagatisrahaga tasaarvestada. VÕS § 308 lg 1

kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul

pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Iseenesest on õige hageja

väide, et eelkõige saab üürileandja ise kasutada tagatisraha oma nõuete tasaarvestamiseks. Kuid

kui üürileandja oma nõudeid tagatisrahaga ei tasaarvesta ja esitab oma nõude üürniku vastu

täies ulatuses, siis tekib üürnikul kohtu arvates üürileandja vastu tagatisraha tagastamise nõue,

mida üürnik saab omakorda tasaarvestada nende nõuetega, mis üürileandja on esitanud tema

vastu. Hageja on küll esitanud nõude kostja I vastu VÕS § 308 lg-s 1 sätestatud aja jooksul,

kuid ei ole ise ühtegi kostja I vastu olevat nõuet tagatisrahaga tasaarvestanud. Sellises olukorras

on kostjal I õigus tagatisraha tagastamise nõue hageja nõuetega tasaarvestada ja hageja ei saa

tasaarvestust vältida üksnes põhjusel, et ta ise ei soovi tasaarvestust. Menetlusökonoomiliselt

oleks ebamõistlik, kui kostja I ei saaks tagatisraha tagastamise nõuet kasutada praeguses

vaidluses tasaarvestuseks.

Kostja I teine nõue, millega ta on hageja nõuded tasaarvestanud, on üüritud ruumidesse jäänud

ja üürileandja pandiõiguse alusel seni hageja käes oleva õhksoojuspumba väärtuse hüvitamise

nõue. VÕS § 305 lg 1 kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete

tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või

kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele, sh isegi siis, kui need ei ole üürileandja valduses.

Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Poolte

esitatud asjaolude kohaselt on kostja I õhksoojuspump seni üürileandja käes. Asjaolusid millest

nähtuks, et pandiõigus on lõppenud (VÕS § 306), ei ole kohtule esitatud. VÕS § 305 lg-s 1

sätestatud üürileandja pandiõigus on seadusjärgne pandiõigus, millele kohaldatakse VÕS § 305

lg 4 ja AÕS § 281 lg 2 järgi mh asjaõigusseaduses vallaspandi (käsipandi) kohta sätestatut.

Seadusjärgne pandiõigus vallasasjale annab pandipidajale AÕS § 292 lg 1 järgi õiguse panditud

asi müüa ja rahuldada oma nõue müügist saadu arvel. Pandieseme realiseerimiseks näeb seadus

ette pandipidaja kohustuse müügist teatada (AÕS § 293) ja müügi jaoks on ette nähtud kindel

kord (AÕS § 294). Praegusel juhul ei ole hageja avaldanud, et ta oleks pandiesemeks olnud

õhksoojuspumba müünud või et ta sooviks seda teha. Kostja I võib sellisel juhul nõuda hagejalt

õhksoojuspumba tagastamist. Kuna hageja ei ole pakkunud kostjale I õhksoojuspumba

tagastamist ega vaielnud vastu sellele, et kostja I võib pumba tagastamise asemel nõuda selle

väärtuse hüvitamist, siis tuleb lugeda tuvastatuks, et kostjal I on hageja vastu õhksoojuspumba

tagastamise nõude asemel selle väärtuse hüvitamise nõue.

Kostja I sõnul on õhksoojuspumba väärtus 1400 eurot, mille tõendamiseks on ta esitanud

omaenda pakkumise hagejale (I kd, tl 123). Hageja on kostja I väidetud väärtusele vastu

vaielnud ja leidnud, et kuna tegemist on kasutatud õhksoojuspumbaga, siis ei saa selle väärtus

olla nii suur, nagu uuel pumbal. Hageja on esitanud Kuldse Börsi kuulutuse, mille kohaselt on

kasutatud õhksoojuspumba hind 530 eurot (I kd, tl 128).

Kostja I esitatud pakkumine ei tõenda õhksoojuspumba väärtust. Selle dokumendi on kostja I

ilmselt esitanud hagejale pumba müügipakkumusena, seega saaks see dokument tõendada vaid

seda, et kostja I pakkus oma pumpa hagejale 1400 euro eest müüa. Hageja ei ole pumpa selle

hinnaga ära ostnud. Muid tõendeid ei ole kostja I pumba väärtuse kohta esitanud. Küll aga

tõendab vaidlusaluse pumba väärtust hageja esitatud müügikuulutus, mistõttu luges maakohus

vaidlusaluse õhksoojuspumba väärtuseks 530 eurot. Seega on kostja I nõue, mille ta on hageja

nõuetega tasaarvestanud, 1326 + 530 = 1856 eurot.

Kui tasaarvestuse materiaalõiguslikud eeldused on täidetud, lõpevad pooltevahelised

vastastikused tasaarvestatavad nõuded kattuvas ulatuses. Kostja I esitas 16. septembri 2019

kirja hagejale (I kd, tl 121), milles ta tasaarvestab tagatisraha osaliselt hageja arvetest tulenevate

nõuetega. Üürileping lõppes aga 18. oktoobril 2019. 16. septembril 2019 ei olnud kostja I

tagatisraha tagastamise nõue sissenõutav ja seega ei olnud tasaarvestuse olukorda.

26. juuni 2020. a menetlusdokumendi p-s 8 (I kd, tl 116) on kostja I märkinud, et ta on

tasaarvestanud tagatisraha nõude hageja nõuetega ja et tal on hageja vastu lisaks ka

õhksoojuspumba väärtuse hüvitamise nõue. Sellist avaldust saab pidada menetluslikuks

tasaarvestusavalduseks. Seda, et kostja I on hageja nõuded (osaliselt) tasaarvestanud, on kostjad

väitnud ka teistes menetlusdokumentides (14. aprilli 2022 seisukohad; IV kd, tl 12).

Kostja I nõue tagastada talle tagatisraha ja hüvitada õhksoojuspumba väärtus muutusid

sissenõutavaks alates hagi esitamisest. Kui hageja esitas hagi täie summa ulatuses arvestamata

oma nõudest maha tagatisraha ja õhksoojuspumba väärtust, siis sai sellest järeldada, et ta ei

soovinud oma nõudeid rahuldada ei tagatisraha ega pandieseme müügist saadava raha arvel.

Sellises olukorras tekkis kostjal I õigus nõuda hagejalt tagatisraha ja õhksoojuspumba

tagastamist või õhksoojuspumba tagastamise asemel selle väärtuse hüvitamist.

Kuna kostja I võlgneb hagejale arvete nr 756, nr 757 ja nr 766 alusel 2207 eurot 72 senti ja kuna

kostja I on need nõuded tasaarvestanud oma 1856 euro suuruse nõudega, siis on hageja nõuded

selle summa ulatuses alates hagi esitamisest lõppenud. Seega tuleb kostjalt I tasaarvestuse

tulemusena mõista hageja kasuks välja üürivõlg 351 eurot 72 senti (2207,72–1856).

Hageja nõuab kostjalt I ka 14 400 euro suuruse saamata jäänud tulu hüvitamist. Tegemist on 18

kuu arvestusliku üürisummaga, mida hageja põhjendab sellega, et kostja I lahkus üüripinnalt

enne lepinguga kokku lepitud tähtaega. Sellise nõude aluseks on VÕS § 115 lg 1. Kostja I rikkus

üürilepingut jättes alates 2019. a septembrist üürilepingu täitmata, lahkudes üüripinnalt ning

põhjustades sellega lepingu ülesütlemise. Kui üürileandja ütleb pärast üürniku lahkumist

lepingu üles, siis saab ta nõuda üürnikult kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel

VÕS § 115 mõttes. Sellisel juhul on nõude sisuks VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 4 alusel

üürilepingust teenimata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Asjaolusid, millest

saaks järeldada, et kostja I ei vastuta rikkumise eest (VÕS § 103), ei ole asjas esile toodud.

Üürilepingu täitmata jätmine on VÕS § 127 lg 4 mõttes põhjuslikus seoses sellega kaasnenud

lepingu ülesütlemisest tekkinud kahjuga. Samuti on selline kahju hõlmatud rikutud kohustuse

kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes. Sellise kahju hüvitamise kohustus peab üürilepingu

ülesütlemise põhjustanud üürnikule olema vähemalt mingis ulatuses ka ettenähtav (VÕS § 127

lg 3). Kahju ettenähtavuse puhul tuleb hinnata, kas kostjaga I sarnane mõistlik ettevõtja pidi

asjas esile toodud asjaoludel temalt nõutava kahju tekkimist ette nägema.

Nii VÕS § 127 lg 5, § 128 lg 4 kui ka § 139 lg 2 järgi tuleb hüvitise määramisel arvestada

üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ning sellega kulusid kokku hoida või

anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu

teenida. Vähemalt üldjuhul saab eeldada, et äriruum antakse pärast lepingu lõppemist peatselt

üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest. Saamata jäänud üüri nõue

võib eelkõige seisneda arvestuslikus üüris uue üürniku leidmiseni mõistlikult kuluva aja eest ja

võimalikust negatiivses üürivahes (Riigikohtu 18. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09,

p 20; 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 37). See ei piira VÕS § 135 lg-st 3

tulenevalt kahju hüvitamist ajavahemiku eest pärast lepingu lõppemist ja enne asendustehingu

tegemist, kui võlausaldaja on teinud mõistlikud pingutused asendustehingu tegemiseks.

Selle üle, et vaidlusalused ruumid on siiani tühjad, pooled ei vaidle. Hageja on esitanud

OÜ Kinnisvaraportaali City.24 arved ajavahemiku oktoober 2019 kuni mai 2021 kohta (III kd,

tl 171–181), millest nähtub, et ta on portaalis avaldanud Mäe tn 11 asuvate ruumide

üürikuulutuse. Samuti on hageja esitanud AllePal OÜ arved kuulutuse avaldamise kohta

kinnisvaraportaalis kv.ee (III kd, tl 182–198). City24 portaalis avaldatud kuulutuse (III kd, tl

199–201) järgi oli nõutava tagatisraha suurus 3000 eurot. Kv.ee portaalis avaldatud kuulutuse

(III kd, tl 207) kohaselt oli üüri suurus 990 eurot ja ettemaks 3500 eurot. Eeltoodust nähtub, et

hageja on üritanud leida vaidlusalustesse üüriruumidesse uut üürnikku. Maakohus ei nõustunud

kostjate vastuväitega, et need üürikuulutused ei tõenda uue üürniku otsimist, kuna need ei ole

aktiivsed. Eluliselt usutav ei ole, et hageja on kuude kaupa lasknud endale esitada arveid

kuulutuste avaldamise eest, ilma et seda oleks tegelikult avaldatud. Küll aga nõustus maakohus

kostjatega selles, et kuulutuste kohaselt olid pakutavad üürilepingu tingimused potentsiaalse

üürniku jaoks mõnevõrra ebasoodsamad, kui kostjaga I sõlmitud üürilepingu tingimused. Siiski

ei tähenda see, et üürileandja oleks jätnud täitmata kahju vähendamise kohustuse, kuna on

üldteada asjaolu, et tegelikud lepingud sõlmitakse läbirääkimiste tulemusena kuulutustes

avaldatuga võrreldes pigem lepingu teisele poolele soodsamatel tingimustel. Kuna hageja

pakutud lepingutingimused ei erine ebamõistlikult kuulutustes avaldatutest, siis on hageja

mõistlikult võttes teinud kõik endast oleneva, et ruumidesse uus üürnik leida.

Praegusel juhul ei saa hageja siiski nõuda kostjalt I 18 kuu üürisummale vastavat kahjuhüvitist.

Võlgnik peab kahju ettenähtavuse reeglist tulenevalt hüvitama võlausaldajale üksnes selle

kahju, mida ta lepingu sõlmimise ajal pidi lepingurikkumise tagajärjena mõistlikult ette

nägema. Ettenähtavuse reegel väljendab lepingulises suhtes lepingupoolte riskide jagamise

põhimõtet, mis tähendab seda, et osa rikkumisega seotud riskidest peab kandma lepingu rikkuja,

kuid osa riskidest jäävad ka lepingu teise poole kanda. Kostja I jaoks pidi olema ettenähtav, et

üürileandja ei pruugi pärast lepingu ülesütlemist oktoobris 2019. a leida üüripinnale üürnikku

enne kevadet 2020. a ehk enne kuue kuu möödumist. Kõnealused ruumid olid mõeldud

toitlustusteenuse pakkumiseks. Seda liiki teenuste turg on mõnevõrra hooajaline ja seda eriti

väiksemas linnas. Paraku on üldteada, et 2020. a kevadeks oli toitlustusteenuse pakkumise turul

tekkinud koroonapandeemiast tulenev langus, mistõttu on arusaadav, et hageja ei leidnud ka

2020. a kevadel ruumidesse uut üürnikku. Seda, et niisugused probleemid 2020. a kevadel

tekivad, ei pidanud aga kostja I ette nägema. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et hageja

saab kostjalt I nõuda saamata jäänud tulu kuue kuu üürile vastavas summas, mis on 6 × 800 =

4800 eurot ja see summa tuleb kahjuhüvitisena kostjalt I hageja kasuks välja mõista.

Hageja nõuab kostjalt I kuni hagi esitamiseni sissenõutavaks muutunud viivist arvete nr 756 ja

nr 757 tasumisega viivitamise eest 136 eurot 11 senti (I kd, tl 4; IV kd, tl 4 pöördel). Arve nr

766 tasumisega viivitamise eest hageja kuni hagi esitamiseni sissenõutavaks muutunud viivist

ei nõua. Maakohus leidis, et hageja viivisearvestus on vale. Arve nr 757 järgi tuli kostjal I tasuda

1296 eurot 25 senti, arve maksetähtaeg oli 15. septembril 2019. Hageja esitas hagi 5. novembril

2019, seega oli kostja I selleks ajaks viivituses mitte 21, vaid 51 päeva. Samamoodi on ekslik

ka arvest nr 756 tuleneva viivise arvestus. Kuna kohus ei saa mõista välja suuremat viivist, kui

hageja on nõudnud, siis lähtus maakohus hageja nõudest ehk sellest, et kuni hagi esitamiseni

nõudis hageja arve nr 756 tasumisega viivitamise eest mitte rohkem kui 68 eurot 6 senti ja arve

nr 757 tasumisega viivitamise eest mitte rohkem kui 68 eurot 5 senti. Kuna kostja I

tasaarvestuseks kasutatud nõuded muutusid sissenõutavaks alates hagi esitamisest, siis ei

mõjuta tasaarvestus seda viivist, mida hageja nõuab hagi esitamisele eelneva aja eest.

Arve nr 757 tasumisega viivitamise eest tuleb kostjalt I hageja kasuks välja mõista 68 eurot 5

senti. Nõude, mis põhineb arvel nr 756, rahuldas maakohus osaliselt ehk 318 euro ulatuses,

seega tuleb arve nr 756 tasumisega viivitamise eest mõista kostjalt I hageja kasuks välja viivis

318 euro suuruselt võlalt ajavahemiku 28. august 2019 kuni 5. november 2019 eest 0,25%

päevas, s.o 55 eurot 65 senti. Kokku tuleb kostjalt I hageja kasuks välja mõista hagi esitamise

ajaks sissenõutavaks muutunud viivis arvete nr 756 ja 757 tasumisega viivitamise eest 123 eurot

70 senti (68,05 + 55,65).

Lisaks nõuab hageja viivist kõigi kolme arve järgi tasumata summadelt alates hagi esitamisest

kuni võla tasumiseni lepingujärgse viivisemääraga 0,25% tasumata summalt päevas. Hageja on

piiranud viivise suuruse põhinõude suurusega. Kuna alates hagi esitamisest on hageja nõuded

kostja I vastu osaliselt tasaarvestusega lõppenud, siis saab hageja nõuda viivist vaid sellelt

põhivõla osalt, mille kohus tasaarvestuse tulemusel kostjalt I välja mõistis, s.o 351 eurot 72

senti. Seega tuleb kostjalt I hageja kasuks välja mõista viivis 351 eurolt 72 sendilt 0,25% päevas

alates 6. novembrist 2019 kuni võla tasumiseni, kuid mitte rohkem kui 351 eurot 72 senti.

Lepingus kokku lepitud viivisemäär 0,25% päevas ei ole heade kommete vastane. VÕS § 113

lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt VÕS

§-s 162 sätestatule. Kostjad ei ole toonud kohtu ette asjaolusid, millest nähtuks, et viivis oleks

ebamõistlikult suur. Hageja on viivisenõuet piiranud põhivõla summaga ja selles ulatuses ei ole

viivis ebamõistlikult suur. Hageja nõuab viivist kahjuhüvitise tasumisega viivitamiselt alates

hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni seadusjärgses määras. Ka selle viivisenõude on hageja

piiranud põhivõla suurusega. Kohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja 4800 euro suuruse

kahjuhüvitise, seega tuleb kostjalt I hageja kasuks välja mõista ka viivis 4800 eurolt alates

5. novembrist 2019 kuni võla tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Maakohus leidis, et koostoimes viitavad kõik asjaolud sellele, et kostja I ettevõte läks üle

kostjale II ja kostja II vastutab solidaarselt koos kostjaga I VÕS § 183 lg 1 alusel hageja

kohustuste täitmise eest. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 661 järgi on ettevõte

majandusüksus, mille kaudu isik tegutseb. Ettevõttesse kuuluvad VÕS § 180 lg 2 järgi ettevõtte

majandamisega seotud ja selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, mh

ettevõttega seotud lepingud. Kostja I peetud Aasia toitude restoran vastab maakohtu arvates

tervikliku majandusüksuse tunnustele ja tegu on ettevõttega TsÜS § 661 tähenduses.

Ettevõttesse kuuluvate asjade ja õiguste üleminekuga lähevad VÕS § 182 lg 2 esimese lause

järgi omandajale üle kõik üleandja ettevõttega seotud kohustused. Ettevõtte ülemineku korral

läheb omandajale üle ettevõte kui tervik ning kuna ettevõtte ülemineku eelduseks on

ettevõttesse kuuluvate asjade ja õiguste kogumi üleandmine, tuleb omandajale üle anda

ettevõtte majandamisega seotud ja selle majandamist teenivad asjad ja õigused. Ettevõtte

üleminekuks on vajalik vara üleminek teatavas kogumis, kuid mitte tingimata korraga ja ühe

tehinguga (Riigikohtu 20. juuni 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-5282, p 9). Oluline on see, kas

üle läheb selline asjade ja õiguste kogum, millel on iseseisev majanduslik identiteet.

VÕS § 183 lg 1 esimese lause kohaselt vastutab ettevõtte üleandja võlausaldajate ees

solidaarselt omandajaga enne ettevõtte üleminekut tekkinud kohustuste eest, mis on ülemineku

ajaks muutunud sissenõutavaks või mis muutuvad sissenõutavaks viie aasta jooksul pärast

üleminekut. Nii kostja I kui ka kostja II ettevõte on Aasia toite pakkuv restoran, seega on

mõlema kostja ettevõtte tüüp sama. Sama on ka mõlema kostja ettevõtja tüüp (osaühing).

Kostja I äriregistri infosüsteemi väljatrükist (II kd, tl 65) nähtub, et 2019. a oli kostja I

majandusaasta aruandes kajastatud põhitegevusalaks märgitud restoranid ja toitlustuskohad.

Kostja I majandustegevuse registri väljavõttest (II kd, tl 54) nähtub samuti, et tema tegevusalaks

oli toitlustus. Kostja II äriregistri infosüsteemi väljatrüki (II kd, tl 53) ning majandustegevuse

registri väljavõtte (II kd, tl 55) järgi on sama tegevusala olnud ka kostjal II. Mõlema kostja

aadress on Tartu, Pikk tn 80–66, kontakttelefon on sama ja juhatuse liige ning osanik on

mõlemal äriühingul Bishnu Prasad Chalise. Kostja II on registrisse kantud 2. septembril 2019.

Kostja I 2019. a majandusaasta aruande koosseisus olevast tegevusaruandest (II kd, tl 57)

nähtub, et majandusaasta lõpus kostja I enam ei tegutsenud. Sama aastaaruande koosseisus

olevast bilansist (II kd, tl 57 pöördel) nähtub, et võrreldes 2018. majandusaastaga on 2019. a

jooksul märkimisväärselt vähenenud raha ja materiaalsed põhivarad, suurenenud aktiva poolel

nõuded ning passiva poolel laenukohustused ja muud võlad. 2019. a lõpuks on kostja I kaotanud

omakapitali. Kõik eelnev viitab sellele, et kostja I on 2019. a jooksul oma tegevuse lõpetanud.

Kostja I käibeandmete väljavõttest (II kd, tl 61–64) nähtub, et 2019. a IV kvartalis ja alates

2020. a II kvartalist ei ole kostjal I käivet olnud, 2020. a I kvartalis on olnud ligikaudu seitse

korda väiksem käive kui siis, kui kostja I tegutses (II kd, tl 62 pöördel). Töötajaid on kostjal I

alates 2019. a IV kvartalist olnud üks (II kd, tl 62 pöördel), enne seda oli neid 3–4. Eelnev

kinnitab, et 2019. a IV kvartalis ehk samal ajal, kui üürileping hagejaga lõppes, on lõppenud ka

kostja I tegevus. Kostja II käibeandmete väljavõte (II kd, tl 66–69) näitab, et kostja II tegevus

on alanud 2019. a IV kvartalis ja on olnud stabiilselt ühesugune kuni 2021. a I kvartalini ehk

kogu selle aja jooksul, mida kõnealune väljavõte kajastab (II kd, tl 67 pöördel). Seega nähtub

eelnevast, et sel ajal, kui kostja I tegevus lõppes, algas kostja II samasugune tegevus.

Mõlema kostja ettevõtte nimetus on sama – „Namaste – Aasia Restoran“. Mäe tn 11 asunud

restorani silt ja Kagukeskuses avatud restorani silt (II kd, tl 70 ja 72) on ühesugused.

Samasugust graafilist kujundust on kasutatud ka Namaste – Aasia Restoran nime kandval

Facebooki lehel (II kd, tl 71). Sellel lehel on muu hulgas avaldatud ka teated: Avame 28.

septembril Kagukeskuses ja Mäe tn 11 restoran on suletud. Kohtumiseni 28. septembril

Kagukeskuses! (II kd, tl 105–114). Samal Facebooki lehel on 23. augustil 2019 avaldatud nii

Mäe tn 11 restorani sulgemise kuulutus, kui ka uue restorani töökuulutus, millel palutakse

saata cv-d kostja II e-posti aadressile (II kd, tl 114). Hageja on esitanud ka väljavõtte ajalehe

Lõunaeestlane veebiväljaandes avaldatud artiklist (II kd, tl 115), millel on näha Mäe tn 11

avatud restorani mööbel. Samad diivanid on näha ka Kagukeskuses asuva restorani piltidel (II

kd, tl 117). Ettevõtte üleminekul ei ole määrav, kelle omandis restoranisisustus on.

A.K.i 19. augusti 2019 kiri, et kostja I on sõlminud Kagukeskuses tegutsemiseks uue

üürilepingu (I kd, tl 106) näitab seda, et kostja I esialgne plaan oligi jätkata ise sama tegevust

teistes üüriruumides. 22. juulil 2019 on OÜ Kroonikeskus üürileandjana ja kostja I üürnikuna

sõlminud äriruumi üürilepingu (III kd, tl 11–15), mille p-i 2.1 kohaselt üürib kostja I Võrus, i 6

asuva Kagukeskuse kaubanduskeskuse esimesel korrusel asuva äriruumi nr 125, pindalaga

151,7m2. Kõnealune äriruum tuli lepingu järgi anda kostja I kasutusse 1. septembrist 2019 kuni

15. detsembrini 2019. Asjas kogutud tõenditest nähtub ka see, et 6. septembril 2019 on OÜ

Kroonikeskus sõlminud äriruumide üürilepingu kostjaga II (III kd, tl 132–134). Ka selle lepingu

p-i 2.1. kohaselt oli üürilepingu esemeks äriruum nr 125, mis asus Võrus, i tn 6 asuva

Kagukeskuse kaubanduskeskuse hoone esimesel korrusel ja mille pindala oli 151,7m2.

Eeltoodust nähtub, et tegelikult võttis Kagukeskuse üüriruumid kostja I asemel kasutusse

kostja II. See, et alguses sõlmis samade ruumide üürimiseks lepingu kostja I ja hiljem kostja II,

kinnitab koostoimes teiste asjaoludega ettevõtte üleminekut.

Maksu- ja Tolliameti esitatud töötajate registri väljavõttest kostja I kohta (III kd, tl 4–7) nähtub,

et kostja I töötajad olid ajal, mil tegevus Mäe tn 11 asuvas restoranis lõppes (augustis–

septembris 2019), Bishnu Prasad Chalise (juhatuse liige), Bipin Chalise, Balaram Ghimire ja

A.K.. Kostja II kohta esitatud samasugusest väljavõttest (III kd, tl 29–32) nähtub, et

eelnimetatud isikutest alustasid kostja II juures 2019. a oktoobrist kuni 2020. a jaanuarini

töötamist Bishnu Prasad Chalise (juhatuse liige), Bipin Chalise ja A.K.. Kostja II juures ei

jätkanud töötamist kostja I juures töötanud kokk Balaram Ghimire, kes töötas viisa alusel. Tema

asemel alustas 2020. a jaanuaris kokana töötamist Narayan Chalise (viisa alusel). Kostjad on

väitnud, et lisaks Bishnu Prasad Chalisele, Bipin Chalisele ja A.K.ile oli ja on kostjal II ka teisi

töötajaid. Sellel ei ole asjas tähendust, sest ettevõtte ülemineku hindamisel tuleb hinnata seda,

kas eelmise ettevõtja töötajad jätkasid tööd uue ettevõtja juures. Mõlemad kostjad on väiksed

äriühingud ja mõlemal on vähe töötajaid. Seetõttu saab eeltoodust järeldada, et suuremas osas

võttis kostja II kostja I töötajad üle. Kostjad on väitnud ka seda, et Bipin Chalise ei saanud

töötajana üle minna, kuna ta võis töötada vaid selle ettevõtja juures, kelle juures töötamine oli

seotud tema tähtajalise elamisloaga. Kostja II töötamise registri väljavõttest (III kd, tl 30)

nähtub, et Bipin Chalise alustas kostja II juures töötamist 1. jaanuaril 2020. Seega läks ka tema

töötajana kostja II juurde tööle esimesel võimalusel ehk siis, kui ta oli saanud uue tähtajalise

elamisloa. Kõik ettevõtte osad ei peagi minema üle ühel ajal ja kohe.

Klientide üleminekut kinnitab see, et nii kostja I kui ka kostja II on mõlemad identifitseerinud

ennast sotsiaalmeedias sama restorani nime ja graafilise kujundusega. Samuti oli mõistikule

kliendile asjas esitatud ja sotsiaalmeedia postitustest üheselt selge, et seesama restoran, mis

enne asus Mäe tn 11, jätkab nüüd tegevust Kagukeskuses. Seega teadsid kliendid, kes soovisid

külastada Namaste – Aasia Restorani, et seda saab nüüd teha uues kohas.

Asjaolu, et kostjad on kaupu ostnud ja teenuseid tellinud samadelt Võrus asuvatelt

äriühingutelt, ei kinnita eraldi võttes ettevõtte üleminekut, kuna on äärmiselt tõenäoline, et

samadelt äriühingutelt ostavad kaupu ja tellivad teenuseid ka teised Võrus asuvad ja

toitlustusega tegelevad ettevõtjad. Samuti ei kinnita sama terminaliteenuse või raamatupidaja

kasutamine otseselt ettevõtte üleminekut. Kostjad on hankijate jm lepingupartnerite

üleminekule vastu vaieldes esitatud esitanud suure hulga kostja I ja kostja II lepinguid (III kd,

tl 43–139). Kohtu arvates ei ole neid vaja eraldi hinnata, kuna selliste lepingute olemasoluga ei

saaks praegusel juhul lükata ümber ettevõtte üleminekut.

Kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja

nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt

neist (VÕS § 65 lg 1). Hageja on nõudnud kohustuste täitmist kostjatelt solidaarselt. Eeltoodust

tulenevalt tuleb samad summad, mis kohus mõistis välja kostjalt I, mõista solidaarselt kostjaga

I välja ka kostjalt II.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

7. Mõlemad kostjad esitasid iseseisvalt apellatsioonkaebused, kaebuste sisu on identne. Kumbki

kostja vaidlustab maakohtu otsust hagi enda suhtes rahuldamise osas. Kostjad paluvad

apellatsioonkaebustes maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi täies

ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Apellatsioonkaebuste kohaselt on maakohus jätnud põhjendamatult andmata hinnangu kostja I

üürilepingu ülesütlemise kehtivuse kohta alates 4. septembrist 2019 ning tunnistaja A.K. ütluste

kasutamise lubatavuse osas. Tartu Ringkonnakohtu 26. veebruari 2021. a otsusest tuleneb juhis

asja uuele läbivaatavale maakohtule, et asja lahendamisel tuleb anda veelkord hinnang

tunnistaja A.K. ütluste lubatavusele ning lähtuvalt sellest anda hinnang ka kostja I poolt

üürilepingu ülesütlemise kehtivusele. Maakohus on juhist eiranud, rikkudes sellega

menetlusõigusnorme. Tunnistaja A. K. ütlused seonduvad kostja I üürilepingu ülesütlemise

aluseks olevate asjaolude ja kostja I üürilepingu ülesütlemise kehtivusele hinnangu andmisega.

Ringkonnakohus on tühistanud alama astme kohtu otsuse tervikuna ning saatnud asja uuesti

läbivaatamiseks tervikuna, sh kostja I ülesütlemise kehtivusele hinnangu andmise osas, andes

ühtlasi pooltele võimaluse esitada täiendavaid tõendeid oma väidete ja vastuväidete kohta.

Maakohus on ebaõigesti leidnud, et üürileping on lõppenud hageja ülesütlemisega

18. oktoobrist 2019 seoses üürilepingust tuleneva võlgnevusega. Maakohus on ekslikult

tuvastanud, et hagejal on üüri- ja kõrvalkulude nõue.

Maakohus on ebaõigesti rahuldanud osaliselt hageja nõude arve nr 756 alusel. Vaidlust ei ole,

et hageja esitas arvel nr 756 kajastatud nõuded kostja I vastu alles peale seda, kui kostja I oli

esitanud 4. juulil 2019 avalduse üürilepingu ülesütlemiseks. Arvel on kajastatud kulud

perioodist mai – august 2018. a ning märts 2019. Hageja nõue on esitatud VÕS §-s 7 sätestatud

mõistlikkuse põhimõtet rikkudes. Maakohtu põhjendus, et arved on seostatavad kostjaga I

põhjusel, et arvetel on viide aadressile Mäe tn 11, Võru, ei ole asjakohane, sest kostja I oli ainult

üks üürnik teenindushoones ning Mäe tn 11 viitega olev arve võib olla seotud kolmanda isikuga,

mitte kostjaga I. OÜ Elis Elektritehnika 31. märtsi 2019 evakuatsioonivalgustite remondiarvelt

(III kd, tl 168) ega OÜ Vabaduse Hoone 9. augusti 2018. a arvelt ummistuste kõrvaldamise eest

Mäe tn 11 ajavahemikus maist kuni juulini 2018. a (III kd, tl 170) ei nähtu seost kostja I

kasutuses olnud ruumidega. Kuigi arvetel on küll viide Mäe tn 11 hoonele kui tervikule, on

tegemist teenindushoonega, mille üldpind on 758,8m2.

Maakohus tuvastas ekslikult, et õhksoojuspumba Nordcel väärtus on 530 eurot. Hageja esitatud

tõendil kajastatud õhksoojuspump ja kostja I poolt esitatud tõendil kajastatud õhsoojuspump on

erinevad (erinev mark).

Maakohus tuvastas ekslikult, et kahju hüvitamise eeldused on täidetud. Lisaks on maakohus

jätnud arvestamata kostjate poolt välja toodud kahju vähendamise asjaoludega. Kahju

hüvitamise nõue on alusetu põhjusel, et üürileping lõppes erakorraliselt üürniku avalduse alusel

üürileandjast tuleneval põhjusel ning seetõttu ei ole kostja I tekitanud hagejale kahju. Ka juhul,

kui kohus loeb tuvastatuks, et pooltevaheline üürileping lõppes hagejapoolse üürilepingu

ülesütlemisega, eksisteerib alus kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmiseks terves ulatuses,

sest hagejale ei ole tekkinud kahju, mille eest oleks vastutav kostja I. Nii VÕS § 127 lg 5 kui

ka § 128 lg 4 järgi tuleb hüvitise määramisel arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul

viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel

tingimustel üürile. Vähemalt üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse

peatselt üürile sarnastel tingimustel. Hageja poolt esitatud arved ei ole seostatavad Võrus Mäe

tn 11 asuva teeninduspinna kuulutuse avaldamisega. Põhjendatud ei ole lähtuda hageja poolt

esitatud kuulutustest, kuivõrd tegemist ei ole aktiivse kuulutusega.

Hageja on pakkunud kostja I kasutuses olnud ruume üürile oluliselt ebasoodsamatel

tingimustel, kui olid kostja I puhul. Seega on hageja teadlikult tekitanud olukorra, kus huvilisi

äripinna osas ei ole, kuna tingimused ei ole vastuvõetavad.

Maakohus luges ebaõigesti tõendatuks, et kostja I tegevus on üle läinud kostjale II. Maakohus

jättis arvestamata, et kostja I pakuks tõenäoliselt tänaseni toitlustusteenust aadressil Mäe tn 11,

Võru, kuid kostja I tegevus nimetatud äripinnal ei ole võimalik, üürileping sellel aadressil on

lõppenud. Asjaolu, et kostja I on sõlminud 22. juulil 2019 OÜ-ga Kroonikeskus äriruumide

üürilepingu ei tõenda kostja I ettevõtte üleminekut kostjale II. Kostjale I ei ole lepingus

kokkulepitud tähtajal üle antud üürilepingu objektiks olevaid äriruume. Kostja II sõlmis

7. septembril 2019 lepingu äriruumide kasutamiseks OÜ-ga Kroonikeskus ning asus iseseisvalt

tegutsema üüritud ruumides, mitte ei võtnud üle kostjaga I sõlmitud lepingut ega jätkanud

kostja I tegevust. Maakohus ei ole tuvastanud, et kostja I vara oleks üle läinud kostjale II.

Maakohus on jätnud ebaõigesti arvestamata kostjate poolt esitatud tõenditega (III, tl 4–139).

Just kostjate poolt esitatud lepingud tõendavad, et kostja I ei ole oma tegevust lõpetanud ning

kostja II ei ole jätkanud kostja I ja hankijate vahel sõlmitud lepingute täitmist. Kostja I on

jätkuvalt tegutsev ja registris olev äriühing.

Kuivõrd maakohus rahuldas ebaõigesti hageja nõude, mõistis maakohus seetõttu ebaõigesti

välja ka viivise. Maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata kostjate taotluse vähendada

viivist. VÕS § 162 eesmärk on kaitsta võlgnikku ebamõistlikult kõrgete või

ebaproportsionaalsete viiviste eest lepingulises suhtes ja võimaldab viivise vähendamist ka

juhul, kui viivis on liialt suur selle nõudmise perioodi ebamõistliku pikkuse tõttu, mis ei ole

seotud viivise maksmiseks kohustatud isiku tegevusega. Hageja poolt nõutav viivis alates

põhinõude sissenõutavaks muutumisest kuni selle täies ulatuse täitmiseni ei ole põhjendatud,

kui arvestada kohtumenetluse pikkust, mis ei ole tingitud kostjatest. Maakohus jättis viivise

vähendamisel arvestamata, et kostja I ei rikkunud oma lepingulisi kohustusi tahtlikult.

Kostjatelt nõutav viivis on ebaproportsionaalne, võrreldes hageja väidetava kahjuga.

Kahjuhüvitise nõude puhul ei ole viivisenõue üldse põhjendatud, sest kahjuhüvitis iseenesest

peaks juba katma võimaliku hagejale tekkiva kahju. Maakohus ei ole seda hinnanud.

8. Hageja vaidles kostjate apellatsioonkaebustele vastu, palus jätta need rahuldamata ja

menetluskulud kostjate kanda.

Maakohus ei ole jätnud andmata hinnangut kostja I üürilepingu ülesütlemise kehtivuse kohta.

Maakohus on kostja I üürilepingu ülesütlemist käsitlenud. Maakohus ei ole ekslikult tuvastanud

hageja nõude olemasolu kostja I vastu, vaid on hageja üürilepingu ja kõrvalkulude nõuete

asjaolusid detailselt otsuses käsitlenud.

Maakohus tuvastas õigesti kahju hüvitamise eeldused. Kohus mõistis hageja kasuks välja

kahjuhüvitise õiguspärastel alustel, kuid vähendas kahjuhüvitist alusetult summale 4800 eurot.

Hageja on teinud kõikvõimaliku uue üürniku leidmiseks. Maakohus ei jätnud arvestamata

kostjate poolt välja toodud kahju vähendamise asjaoludega.

Maakohus tuvastas õigesti, et kostja I toitlustusteenust pakkunud ettevõte Aasia restoran

Namaste on üle läinud kostjale II.

Hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamist, sest kostja I on kohustust (tähtajalist üürilepingut)

rikkunud (VÕS § 115 lg 1), on lahkunud üürilepingu esemelt eesmärgiga leping lõpetada ja on

jätnud üürniku kohustused täitmata enne üürilepingu tähtaega (VÕS § 309 lg 1); kostja I

vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 309 lg 1, § 115 lg 1); hagejale on tekkinud kahju

(VÕS § 127 lg 1, § 128 lg 1, lg 4), sest hagejal oli lepingust tulenevalt õigus saada üüritulu

lepingu lõppemiseni; kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2,

§ 128 lg 4); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 309 lg 1, § 127 lg 4). Kostja I

rikkus lepingulist kohustust tahtlikult, kusjuures kahju tekkimine hagejale oli kostja I poolt

ettenähtav, mistõttu ei kuulu kahju vähendamisele ka VÕS § 140 alusel, sest kahju hüvitamise

nõudmine kostjatelt ei ole ebaõiglane ega mõistlikult vastuvõetamatu.

9. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse ulatuses,

millega maakohus jättis rahuldamata hageja kahjunõude 12 kalendrikuu üüri suuruses 9600

eurot ja sellelt väljamõistetava viivise osas alates hagi esitamisest kuni kahjunõude täitmiseni,

kuid mitte rohkem kui kahjunõude põhiosa, samuti poolte menetluskulude jaotuse osas. Hageja

palub teha asjas uus otsus, millega rahuldada hageja kahjunõue ja sellelt väljamõistetava viivise

nõue täies ulatuses ning jätta kõik menetluskulud solidaarselt kostjate kanda, kohustades

kostjaid tasuma menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.

Maakohus ei ole kahjuhüvitise suurust hinnates arvestanud kõigi vaidluse asjaoludega.

Maakohus on jätnud pooltega arutamata kahju ettenähtavusest lähtuva riskide jaotuse. Kahju

hüvitamise eesmärgiks on asetada kahjustatud isik olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks

esinenud (VÕS § 127 lg 1). Kahju hüvitamise ulatuse puhul tuleb aga lähtuda põhimõttest, et

lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise

võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui

kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3). Kahju tekitaja peab hüvitama

kogu lepingu sõlmimisel ettenähtava kahju. Maakohus on riskide jagamisel ebaõigesti

kohaldanud koroonapandeemia mõju hageja võimalusele sõlmida uue üürnikuga üürileping ja

on koroona riski alusetult kohaldanud täies ulatuses hageja kahjuks. Lähtudes VÕS § 127 lg-s

3 sätestatud kahju hüvitamise ulatuse põhimõttest ei oma koroonapandeemia kahjuhüvitise

suuruse määramisel tähtsust, sest see ei ole kostjate vastutust vähendav asjaolu. Kostjale I pidi

olema lepingu rikkumisega kaasnev tagajärg ettenähtav. Vaidlust ei ole selles, et kostja I rikkus

üürilepingut tahtlikult. Kostja I ei rikkunud lepingut koroonapandeemiast tulenevate asjaolude

tõttu, sest lepingu rikkumise ajal pandeemiat veel ei esinenud.

Maakohus ei ole välja mõistetava kahju suuruse hindamisel arvestanuda, et hageja on juba

hagenud kahju vähendatud ulatuses ja alus täiendavaks kahjuhüvitise vähendamiseks kohtu

poolt puudub. Hageja esitas üürilepingu ülesütlemise teates kostjale I kahjunõude 32 800 eurot.

Kahju arvutus lähtus asjaolust, et üürilepingu tähtaeg oli 1. aprill 2023. a. Perioodil november

2019 – märts 2023 on 41 kuud, seega on kostja I kohustatud hüvitama üürileandjale kahjuna

selle tähtajani saamata jääva igakuise üüri 800 eurot, kokku 32 800 eurot. Hagiavalduse

esitamisel on hageja ise hagetavat kahju juba vähendanud suuruseni 18 kalendrikuud, sest

hageja eeldas hagi esitamisel, et leiab uue üürniku 18 kuu jooksul. Samuti ei ole maakohus

arvestanud, et hageja on teinud kõikvõimaliku uue üürniku leidmiseks ja on kandnud kuulutuste

avaldamisega seoses kulutusi vähemalt 3500 eurot, mis on samuti käsitletav hageja kahjuna

(kulu kahju vähendamiseks VÕS § 128 lg 3).

Hageja vaidleb vastu ka viivise vähendamisele maakohtu poolt. Maakohus on ekslikult

vähendanud viivist seetõttu, et on rahuldanud kahjuhüvitise üksnes osaliselt ja oluliselt

väiksemas määras. Maakohus on viivist vähendanud välja mõistetud kahjuhüvitise suuruseni.

Hagejal on õigus nõuda kostjatelt viivist hagetud kahjunõude suuruses, kokku 14 400 eurot.

Vähendades alusetult kahju ja viivist, on maakohus lähtunud menetluskulude väljamõistmisel

ebaõigest proportsioonist. Kõik menetluskulud tuleb jätta solidaarselt kostjate kanda.

10. Kostjad vaidlesid vastuapellatsioonkaebusele vastu. Kahju hüvitise väljamõistmisel peab

mh arvestama sellega, kas võlausaldaja on teinud mõistlikke pingutusi asendustehingu

tegemiseks (asendusüürniku leidmiseks). Hageja poolt esitatud arved ei ole seostatavad Võrus

Mäe tn 11 asuva teeninduspinna kuulutuse avaldamisega. Seega ei ole võimalik lugeda

tõendatuks, et hageja on teinud mõistlikke pingutusi asendusüürniku leidmiseks. Kuulutustes

toodud tingimused on oluliselt ebasoodsamad, kui kostja I lepingus.

Maakohus ei ole kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust, kui on põhjendanud kahjuhüvitise

osalist välja mõistmata jätmist koroonapandeemiaga. Kahju vähendamisel saab arvestada

asjaoluga, et 2020. a kevadel tekkivast koroonapandeemiast tulenev üürihuvi langus ei olnud

kostjale I ette nähtav. Samas on kostjad jätkuvalt seisukohal, et maakohus jätnud tuvastamata

ja arvestamata täiendavate asjaoludega, mis annab aluse kahju hüvitise vähendamiseks alla

kuue kuu ning kuni null euroni.

Hageja leidis, et kahju oli kostjale I ettenähtav juba üürilepingu sõlmimisel. Selline hageja

käsitlus ei ole korrektne, sest hagejal puudus kostja I vastu kahju hüvitamise nõue üürilepingu

sõlmimisel. Nimetatud nõue on tekkinud alles üürilepingu erakorralise ülesütlemise järgselt

ning kostja I ettenähtavust võimalikust kahjust saab hinnata sellest lähtuvalt.

Kostjate tahtlus ei ole tuvastatud, sest kostja I on läbivalt olnud seisukohal, et tema lähtus oma

tegevuses eeldusest, et kehtiv oli tema poolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine. Seega

puudus kostjal I tahtlus peale temapoolse avalduse esitamist üüri tasumata jätmise osas.

Maakohtu otsuse tühistamiseks ei anna alust asjaolu, et hageja on esitanud kostjate vastu niigi

väiksema nõude, kui hagejal oleks seaduse järgi olnud õigus esitada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta

rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus muudab osaliselt maakohtu otsuse

põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21). Menetluskulud jäävad poolte endi kanda.

12. Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid 2. aprillil 2018 äriruumide üürilepingu tähtajaga

kuni 1. aprill 2023 (I kd, tl 7–10). Hageja üürileandjana nõuab kostjalt I kui üürnikult ning

kostjalt II kui kostja I omandajalt ja seega solidaarvõlgnikult lepingujärgse üüri tasumist, kahju

hüvitamist ja viiviste tasumist.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult hageja nõude rahuldanud osaliselt.

Ringkonnakohus on asja maakohtule uueks menetlemiseks saatmisel 26. veebruari 2021 otsuse

p-s 8 asunud seisukohale, et maakohus on ekslikult leidnud, et pooltevaheline üürileping lõppes

VÕS § 313 lg 1 alusel erakorraliselt kostja I poolse ülesütlemisega alates 4. septembrist 2019.

Kuigi ringkonnakohus leidis, et kostja I poolt üürilepingu ülesütlemisavalduses märgitud muud

põhjused (teiste üürnike poolt hageja prügikonteineri kasutamine, üüritud ruumides puudulik

elektrisüsteem, teise korruse vaheukse vahetamise mittevõimaldamine) iseenesest võivad

õigustada lepingu erakorralist ülesütlemist, hindas ringkonnakohus ise nimetatud asjaolusid

ning leidis otsuse p-des 9 ja 10, et kostja I poolsed ülesütlemisel materiaalsed eeldused

puudusid.

Maakohus on õigesti asja uuel menetlemisel lähtunud TsMS § 658 lg-st 2, mille kohaselt on

ringkonnakohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel

maakohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud ning asunud seisukohale, et asja uuel

läbivaatamisel tuleb võtta eelduseks, et üürileping ei lõppenud kostja I poolse ülesütlemisega.

Seega tuli asja uuel menetlemisel maakohtul hageja nõude rahuldamise üle otsustamisel

hinnata, kas pooltevaheline üürileping võis lõppeda hagejapoolse ülesütlemisega. Maakohus ei

pidanud võtma seisukohta selle kohta, kas tunnistaja A. K. ütlused on kostja I ülesütlemise

õiguspärasuse hindamisel lubatavad ning seejärel tunnistaja ütlusi hindama. Maakohus on

põhjendatult leidnud, et ütlused ei tõenda asjaolusid, mis on tulenevalt ringkonnakohtu juhisest

vaidluse all asja uuel läbivaatamisel maakohtus.

13. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürileping lõppes

hageja ülesütlemisega 18. oktoobril 2019. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu

põhjendustega (maakohtu otsuse p-d 19-26) ega korda neid TsMS § 654 lg 6 järgi.

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele leiab ringkonnakohus, et maakohus on põhjendatult

rahuldanud hageja nõude 24. augustil 2019 esitatud arve nr 756 alusel osaliselt summas 318

eurot (168 eurot evakuatsioonivalgustite remondiarve ja 150 eurot ummistuste kõrvaldamise

arve eest). See, et hageja esitas nõude arvetel kajastatud summa kohta pärast üürilepingu

ülesütlemisavalduse tegemist, ei mõjuta nõuete põhjendatust. Apellatsioonkaebuse väide, et

äriühingute vahelises suhtes peetakse mõistlikuks seda, kui tekkinud kulude osas esitatakse

nõue kulu tekkimise kuul, on paljasõnaline.

Maakohus on hinnanud kostjate vastuväiteid mis on seotud sellega, et arved ei ole esitatud just

vaidlusaluste üüriruumide suhtes. Kostjad väitsid apellatsioonkaebustes, et arvetel märgitud

aadress on liiga üldine, et seda seostada kostjaga I ning Võrus Mäe tn 11 asub teenindushoone,

mille üldpind on 758,8 m² ja kostja I kasutuses oli sellest üksnes osa 227 m² + 34 m².

Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus hageja on esitanud arve, millel on märgitud kostja I

tegevuskoht hoone (majanumbri) täpsusega, pooltevahelise lepingu järgi tuli arvetel nimetatud

tööd teha kostjal I ning kostja I ei tugine otsesõnu sellele, et tegemist ei olnud vajalike töödega

või et märgitud töid ei ole üldse tehtud, on maakohus õigesti hageja nõude osaliselt rahuldanud.

Maakohus ei ole rikkunud menetlusõigust tuvastades, et õhksoojuspumba Nordcel väärtus on

530 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega (maakohtu otsuse p-d 54 ja 55).

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud hageja kahju hüvitamise nõude

eeldused. Ringkonnakohus võtab seisukoha hageja kahjuhüvitamise nõude ettenähtavuse kohta

(VÕS § 127 lg 3) otsuse p-s 16, samas punktis muudab ringkonnakohus ka osaliselt maakohtu

põhjendusi üürileandja võimaluse kohta üüripind muul viisil kasutada.

14. Maakohus on õigesti lugenud tõendatuks, et kostja I tegevus on üle läinud kostjale II.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega (otsuse p-d 86-108).

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus, et maakohus ei ole olnud

oma seisukohtades vastuoluline. Maakohus nõustus kostjate väitega, et ühel isikul võibki olla

mitu samas valdkonnas tegutsevat äriühingut, maakohus leidis aga järgnevalt, et see vastuväide

on ettevõtte ülemineku kui vaidlusaluse asjaolu seisukohast ainetu. Mitme äriühingu olemasolu

ongi aluseks hindamisel, kas ühe äriühingu ettevõte on läinud üle teisele äriühingule.

Kostjate apellatsioonkaebuste väide, mille kohaselt on maakohus jätnud arvestamata kostjate

poolt välja toodu, et kostja I pakuks tõenäoliselt tänaseni toitlustusteenust aadressil Mäe tn 11,

Võru linn, kuid kostja I tegevus antud äripinnal ei ole võimalik, kuivõrd üürileping antud

aadressil on lõppenud (üles öeldud), ei ole kostja I käitumisega kooskõlas. Kostja I on nii

kohtumenetluses kui ka eelnevalt tuginenud just nimetatud ruumide sobimatusele oma

tegevuseks. Maakohus on õigesti leidnud, et see, et alguses sõlmis uute ruumide üürimiseks

lepingu kostja I ja hiljem kostja II, kinnitab koostoimes teiste asjaoludega ettevõtte üleminekut.

Maakohus on õigesti leidnud, et kostjate poolt esitatud tõendid kostjate erinevate lepingute

kohta (III kd, tl 43jj) hankijate jm lepingupartnerite üleminekule vastu vaidlemiseks ei lükka

ümber ettevõtte üleminekut.

15. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti asunud seisukohale, et lepingus kokku

lepitud viivisemäär 0,25% päevas ei ole heade kommete vastane. Maakohus on ka õigesti jätnud

viivise VÕS § 162 alusel vähendamata. Kostja I on äriühing, kostja I leidis ka ise

apellatsioonkaebuses, et ta on võimeline toitlustusteenuse pakkumisega igal ajahetkel alustama.

Kostjad ei ole toonud esile asjaolusid, millest nähtuks, et viivis oleks ebamõistlikult suur.

Hageja on viivisenõuet piiranud põhivõla summaga.

Kohtumenetluse kestus on tingitud nii hageja kui kostjate poolt esitatud kaebustest, seega ei ole

viivisenõue alates põhinõude sissenõutavaks muutumisest kuni selle täies ulatuse täitmiseni

kostjate suhtes ebaõiglane. Kostjate süü (tahtlus) ei ole lepingulise kohustuse rikkumise puhul

reeglina vastutust mõjutav asjaolu. Maakohus on hageja nõuet vähendanud just hageja enda

käitumisest lähtudes.

16. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult rahuldanud osaliselt hageja kahju

hüvitamise nõude, mis seisneb saamata jäänud üüris ning vastuapellatsioonkaebuse väited ei

anna alust maakohtu otsust muuta. Ringkonnakohus muudab osaliselt maakohtu otsuse

õiguslikke põhjendusi.

Hageja on õigesti tuginenud üürisuhte ülesütlemise järel saamata jäänud üüritasu nõude puhul

VÕS §-le 115, kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise eesmärk ja ulatus on

reguleeritud VÕS §-s 127. Hageja leiab vastuapellatsioonkaebuses, et tähtajalise üürilepingu

rikkumise puhul, mis tõi kaasa üürilepingu ülesütlemise, oli kostjale I ettenähtav, et tal tuleb

hüvitada kogu lepingujärgne üür. Ringkonnakohus nõustub hageja seisukohaga, et üldjuhul on

kokkulepitud kestvusega lepingute puhul lepingulist põhikohustust (tasu maksmist) rikkunud

poolele ettenähtav teise poole lepingu kestvuse ajal saamata jäänud tulu. Nõudes lepingu

ülesütlemise järel kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel VÕS § 115 mõttes, on nõude

sisuks VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 4 alusel üürilepingust saamata jäänud üüri kui saamata jäänud

tulu hüvitamine. Üüri maksmise kohustuse rikkumine on tekkinud kahjuga VÕS § 127 lg 4

mõttes põhjuslikus seoses, kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127

lg 2 mõttes ning VÕS § 127 lg 3 tähenduses ettenähtav (Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 35). Ka maakohus on otsuse põhjendustes leidnud, et lepingu

ülesütlemisest tekitatud kahju on ülesütlemise põhjustanud üürnikule vähemalt mingisuguses

ulatuse ettenähtav ning üürnik peab ette nägema, et kui ta lahkub üüritud ruumidest ilma

põhjuseta enne lepinguga kokkulepitud tähtaja möödumist, siis peab ta üürileandjale mingis

ulatuses hüvitama üüri, mis jääb üürileandjal seetõttu saamata.

Ringkonnakohus leiab aga, et asjas esitatud tõendite alusel saab asuda seisukohale, et hagejale

on tekkinud kahju vähemalt osaliselt tema enda tegevuse tulemusena, mis annab aluse hageja

kahju hüvitamise nõude vähendamisele VÕS § 139 lg 1 alusel. Maakohus tuvastas, et hageja

on üritanud leida vaidlusalustesse üüriruumidesse uut üürnikku kinnisvaraportaalis. Samas

leidis maakohus, et asjas on tõendatud, et kuulutuste kohaselt olid pakutavad üürilepingu

tingimused potentsiaalse üürniku jaoks mõnevõrra ebasoodsamad kui kostjaga I sõlmitud

üürilepingu tingimused. Erinevalt maakohtust leiab ringkonnakohus, et tegemist ei ole

mitteolulise asjaoluga. Kuigi õige on maakohtu väide, et lepingud sõlmitakse läbirääkimiste

tulemusena, on just kuulutuses märgitud tasu lepingueseme kasutamise eest see, mille põhjal

tehakse tavapäraselt esmane otsus selle kohta, kas pakkujaga üldse ühendust võtta. Leping

võidakse sõlmida küll kuulutuses nimetatust erinevatel tingimustel, kuid sellest ei saa siiski

lähtuda. Hageja poolt esitatud tõendites oli kuulutustes märgitud üüriks 990 eurot (III kd, tl

202), mis oli oluliselt kõrgem kostja lepingujärgsest tasust, samuti oli suurem hageja nõutud

tagatisraha, ühes kuulutuses oli märgitud eseme kasutamise ajaline piirang klientide

teenindamiseks. Olukorras, kus toitlustusteenuse pakkumiseks mõeldud ruumide kasutusele

võtjaid ei pruugi olla palju, ei ole hageja käitumine kõrgemat üüri ja tagatist soovides olnud

mõistlik. Hageja on äriühing, asja materjalide põhjal asub samas hoones ka teisi üürile antavaid

ruume ning puudub igasugune selgitus sellele, miks ei pakkunud hageja, nähes, et kuulutuses

märgitud tasu eest ja tingimustel ei ole võimalik kedagi leida, ruume soodsamatel tingimustel.

Lisaks leiab hageja, et asjas puudub vaidlus selle üle, et kostja I rikkus oma kohustust tahtlikult.

Ringkonnakohus märgib, et kohustuse tahtlik rikkumine VÕS § 104 lg 5 järgi on õigusvastase

tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Tahtlust kohustuse

rikkumise puhul ei eeldata, seda peab tõendama praegusel juhul hageja (vt Riigikohtu

20. detsembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 23), hageja ei ole menetluses selliseid

asjaolusid esile toonud, mis viitaksid kostja I soovile hagejat kahjustada. Üldjuhul ei ole

ainuüksi lepingulise kohustuse rikkumise (praegusel juhul üüri maksmata jätmise) puhul

tegemist tahtlusega.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et hageja saab kostjalt I nõuda saamata

jäänud tulu kuue kuu üürile vastavas summas, mis on 6 × 800 = 4800 eurot.

17. Kuivõrd ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse

rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata, puudub vajadus muuta maakohtu määratud

menetluskulude jaotust.

Apellatsioonkaebuse

ja

vastuapellatsioonkaebuse

rahuldamata

jätmise

tõttu

tuleb

menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda (TsMS § 171 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke