2-19-101468/70 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 12. detsember 2022

Tsiviilasja number

2-19-101468

Tsiviilasi

Aktsiaseltsi MEKE SILLAMÄE avaldus

Artjom

Sokolovi vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 2. juuni 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Artjom Sokolovi määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja: Artjom Sokolov (isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Oleg Nišaev

Vastustaja (avaldaja): Aktsiaselts MEKE SILLAMÄE

(registrikood 10337120), lepinguline esindaja Igor Sumarok

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Artjom Sokolovi määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada Viru Maakohtu 2. juuni 2022. a määrus

osas, millega maakohus mõistis Artjom Sokolovilt

Aktsiaseltsi

MEKE

SILLAMÄE

kasuks

välja

põhivõlgnevuse suuremas ulatuses kui 803 eurot 47 senti

(hooldustasu ja prügivedu), maakohtu määruse tegemise

seisuga sissenõutavaks muutunud viivise suuremas

summas kui 204 eurot 98 senti, edasiulatuva viivise

alates 3. juunist 2022 arvestatuna põhinõudelt, mis

ületab 803 eurot 47 senti.

3. Saata tsiviilasi tühistatud osas (küttekulude nõue)

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab

kindlaks maakohus asja uuel lahendamisel.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel

on

õigus

esitada

määruskaebus

Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise

või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

määruskaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Aktsiaselts MEKE SILLAMÄE (avaldaja) esitas 17. jaanuaril 2019 Pärnu Maakohtule

maksekäsu kiirmenetluse avalduse Artjom Sokolovilt (puudutatud isik) 2139 euro 96 sendi

väljamõistmiseks. Maakohus lõpetas maksekäsu kiirmenetluse ja andis avalduse üle Viru

Maakohtule menetluse jätkamiseks.

Avaldaja palus 2. aprilli 2019 avalduses (dtl 30–33) mõista puudutatud isikult välja

korteriomandi majandamiskulude (ülalpidamis- ja keskkütekulude) tasumata jätmisest

tekkinud võlgnevuse jaanuari 2015 – 31. augusti 2018 eest ja viivise, kokku 2538 eurot 81 senti

(sh põhivõlg 2139 eurot 95 senti ja sissenõutavaks muutunud viivis 398 eurot 86 senti).

26. juuni 2020 avalduse tervikteksti (dtl 186–195) kohaselt palus avaldaja mõista puudutatud

isikult avaldaja kasuks välja majandamiskulude võlgnevuse 2139 eurot 95 senti, 26. juuni 2020

seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 565 eurot 76 senti ja jooksva viivise võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata jäetud majandamiskulude

võlgnevuselt alates 27. juunist 2020 kuni võlgnevuse tasumiseni.

Avaldaja on asutatud Sillamäe Linnavalitsuse varade baasil ja Sillamäe linnaosa territooriumil

füüsilistele ja juriidilistele isikutele elamumajanduslike teenuste osutamiseks. Enne 1. jaanuari

2018 XXXXXX elamus korteriühistut asutatud ei olnud, korteriomanikud valitsesid

kaasomandit korteriomanike ühisusena enne 1. jaanuari 2018 kehtinud korteriomandiseaduse

(KOS) alusel. Elamu haldamiseks, majapidamiseks ja korteriomanike ühiste huvide

esindamiseks nimetati korteriomanike üldkoosoleku otsusega valitsejaks avaldaja, kes esitas

korteriomanikele, sh korteri nr 35 omanikule, igakuiselt arved majandus- ja kommunaalkulude

eest, maksetähtpäevaks oli järgneva kuu viimane päev. Arvete koostamise aluseks oli tegelikult

tarbitud kommunaalteenused. Kõik arved esitati korteriomanikele postkasti. Avaldaja jätkas

tegevust korteriühistu valitsejana korteriühistu moodustamise järel korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 66 lg 3 alusel, kuna korteriomanikud pikendasid valitseja

ametiaega korteriomanike 5. aprilli 2017 üldkoosoleku otsusega viieks aastaks.

Avaldaja jätkas korteriühistu valitsejana korteriomanikele arvete esitamist majandamiskulude

eest samadel tingimustel ja maksetähtaegadega. Korteriühistu iseseisvale majandustegevusele

ülemineku ajal esitas avaldaja arved oma nimel, kuna korteriühistul ei olnud ei pangakontot ega

kehtivaid lepinguid kommunaalteenuste osutavate äriühingutega, kõik sellega seotud kulud

kandis avaldaja. Korteriühistu iseseisev majandustegevus algas 1. septembrist 2018 pärast uue

juhatuse valimist. 1. septembri 2018 seisuga moodustas puudutatud isiku võlgnevus 2139 eurot

95 senti, millest 1698 eurot 37 senti on majandamisekulude võlg, mis tekkis enne 31. detsembrit

2017 ja 441 eurot 58 senti on võlg, mis tekkis pärast 1. jaanuari 2018. Nendest summadest 846

eurot 63 senti on avaldaja teenuste tasu (hoone hooldamine) ja 1293 eurot 32 senti on tarbitud

soojusenergia kulud.

Puudutatud isik oli alates 6. augustist 2014 kuni 16. jaanuarini 2019 korteriomandi asukohaga

XXXXXX–X, Sillamäe linn (registriosa nr XXXXXXX) omanik, tasudes arveid alates

jaanuarist 2015 ebaregulaarselt, mistõttu tekkis võlgnevus. Avaldajale laekunud raha oli

arvestatud eelmiste perioodide eest võlgnevuse katteks, lähtudes VÕS § 88 lg-s 2 ja lg 6 p-s 1

sätestatud põhimõtetest, s.o kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse

täitmiseks raha arvestatakse, loetakse täidetuks esimeses järjekorras esimesena sissenõutavaks

muutunud kohustus. Tasutud rahast piisas vaid võlgnevuse osaliseks kustutamiseks.

Leping oli sõlmitud korteriomandi endise omaniku Ivan Žukiga, puudutatud isikuga lepingut

sõlmitud polnud. Puudutatud isik oli korteriomandi omanik KOS § 13 lg 1 järgi. Arved esitati

I. Žuki nimele, kuna avaldaja ei teadnud, et korteril on uus omanik. Arved pandi postkasti.

Avaldaja arvestas viivised esmakordselt maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel.

Puudutatud isiku esitatud korteriomandi ostu-müügilepingust nähtub, et I. Žuki ja G. Žuki

kasuks seati isiklik kasutusõigus. Seega korteris elati ja kasutati teenuseid.

Avaldaja saatis 2016. aastal postiga korteriomanikele meeldetuletused võlgnevuse kohta, mille

tagajärjel võttis avaldajaga ühendust Tatjana Sokolova, kes tutvustas end korteriomanike

I. Žuki ja G. Žuki tütrena. Ta selgitas, et I. Žuk suri ning G. Žuk viibib hooldusasutuses.

T. Sokolova palus tähtaega, et ta saaks vormistada ema suhtes eestkoste, korter müüa ja müügist

saadud rahast võlgnevus kustutada. T. Sokolova on eeldatavasti puudutatud isiku ema. Ta ei

teavitanud avaldajat, et tegelikult korteriomand kuulub juba 2014. aastast puudutatud isikule.

Kui korteriomanikud tarbivad kommunaalteenuseid lepinguta, siis on tegemist käsundita

asjaajamisega, mis vastab korteriomanike kui soodustatud isikute huvile ja tegelikule tahtele

VÕS § 1018 lg 1 p 2 järgi. Ehitise ja maatükki korrashoid ning elumaja kõikide vajalike

kommunaalteenustega varustamise tagamine (vesi, soojus, elekter, kanalisatsioon, prügivedu

jne) on kõikide korteriomanike, sh kostja, huvides. Lisaks sellele on avaldaja volitused

valitsejana kinnitatud (pikendatud) korteriomanike 5. aprilli 2017. a üldkoosoleku otsusega,

millega on tema eelnev tegevus sisuliselt heaks kiidetud VÕS § 1018 lg 1 p 1 tähenduses.

Kulutused hüvitatakse võrdeliselt kaasomandiosade suurusega (KOS § 13 lg-d 1 ja 2)

(Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 29).

Avaldaja nõuded ei ole aegunud. Käsundita asjaajamisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 149 esimese lause järgi kümme aastat nõude

sissenõutavaks muutumisest.

Hoone hooldamiskulu on elamu majapidamisega seotud kulu (korrashoid, raamatupidamine,

avariiteenistus jne). Tariifid kehtestatakse avaldaja nõukogu poolt, nad kehtivad kõikide

klientide suhtes Sillamäe linnas, need tehakse teatavaks igale korteriomanikule ning

avaldatakse avaldaja veebilehel. Prügivedu on kulu, mis on seotud prügi äraveoga, mida

korraldab OÜ Ekovir ja mille hinda kooskõlastatakse Sillamäe linnavalitsusega. Hind

määratakse ühe inimese kohta kuus. Maja elanike arvu alusel esitas OÜ Ekovir igakuiselt

avaldajale arved, mida viimane tasus oma vahenditest vaatamata sellele, kas korteriomanikud

on prügiveo eest avaldajale tasunud või mitte. Soojusenergia hinnad kehtestatakse Silpower

AS-i (end. AS Sillamäe SEJ) poolt, kes on soojusettevõtja Sillamäe linnas. Avaldaja sõlmis

1. juulil 2003 soojusettevõtjaga lepingu elamu XXXXXX soojusenergiaga varustamiseks.

Soojusettevõtja esitas maja soojusarvesti näitude alusel avaldajale igakuiselt arved, mida

viimane tasus omavahenditest. Korteriomaniku poolt tarbitud soojusenergia arvestatakse

Sillamäe Linnavalitsuse 29. septembri 2000. a määruse nr 642-m ja 4. aprilli 2001. a määruse

nr 238-m alusel, millega kinnitati kütteperioodil tarbitud soojusenergia kulude arvestamise ja

jaotamise metoodika.

Avaldaja viivisenõue põhineb seadusel. Asjaolu, et avaldaja ei nõudnud puudutatud isikult

viivist enne kohtusse pöördumist näitab avaldaja lojaalset käitumist ega tähenda, et tegemist

oleks hea usu põhimõtte rikkumisega.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata.

Avaldaja poolt esitatud võla arvestus on ebaõige. Puudutatud isik uuris seoses korteriomandi

müügiga korteriühistult korteriomandi võlgnevusi. Korteriühistu 8. jaanuari 2019. a tõendist

nähtub, et kommunaalteenuste võlg on 264 eurot 18 senti. Võlg on tasutud. Korteriühistu

12. juuni 2020. a nõudeõiguse kinnitamise avaldus ei ole usaldusväärne tõend. Korteriühistu on

avaldaja ja puudutatud isiku vahelises vaidluses kolmas isik, keda ei olnud veel väidetava

võlgnevuse tekkimise ajal olemas.

Avaldaja nõue on aegunud ning tõendamata. Avaldaja ei ole esitanud nõude suurust ja arvestuse

alust tõendavaid dokumente. Arved ei tõenda kohustuse olemasolu, puudutatud isik ei ole

saanud neil märgitud teenuseid. Avaldaja esitas elumaja haldaja ja I. Žuki vahel 26. oktoobril

2000 sõlmitud lepingu, mille p-i 1.5.1 kohaselt peab arve osutatud teenuste eest tasuma mitte

hiljem kui arvestuslikule kuule järgneva kuu 25. kuupäevaks. Juhul kui arve on tähtajaks

tasumata, on omanik kohustatud tasuma viivist 0,1% päevas iga viivitatud kalendripäeva eest

alates esimesest kuupäevast. Jääb arusaamatuks, millises summas avaldaja viiviseid nõuab.

Avaldaja ei ole tõendanud õigusjärgluse tekkimist. Puudutatud isikule ei ole teada, millal

hakkas korteriühistu ise majandama. Registrist nähtub, et korteriühistu loodi 12. jaanuaril 2018.

Avaldaja väide, et korteriühistu 1. septembri 2018. a üldkoosolekul valiti juhatus ning

korteriühistu läks üle isemajandamisele, on tõendamata. Avaldaja oleks pidanud üle andma

korteriühistule ka kõik õigused, kohustused ja vara.

Puudutatud isik ei ole kellegagi suhelnud väidetava võlgnevuse osas. Puudutatud isikule on

teadmata, kelle nimel suhtles T. Sokolova. Avaldaja väide, et puudutatud isikule on saadetud

meeldetuletused arvete mittetasumise kohta posti teel, ei vasta tõele. Avaldaja võtab omaks

selle, et puudutatud isikuga ei ole enne avalduse esitamist suheldud, avaldaja avastas andmed

kinnistusraamatust maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel.

Avaldaja väitel tehakse tariifid teatavaks igale korteriomanikule, kuid avaldaja ei ole

tõendanud, et need tehti puudutatud isikule teatavaks, tariife ei ole avaldaja interneti kodulehel.

Avalduses toodud tariifid ei ühti arvetel märgitud tariifidega. Avaldaja ei esitanud ühtegi

tõendit selle kohta, kuidas jagunes tarnija esitatud soojusenergia arve korteriomanike vahel.

Tõendatud ei ole, et elamus kütteperioodil tarbitud soojusenergia kulude arvestamine ja

jaotamine korteriomanike vahel toimus Sillamäe Linnavalitsuse 29. septembri 2000. a määruse

nr 642-m kohaselt. Sellist otsust ei ole vastu võetud. Avaldaja ei ole tõendanud, et nimetatud

määrus kehtis vaidlusalusel perioodil.

Küttekulude summa tuvastamiseks ei piisa ainuüksi soojusettevõtja arvetest, kuna need on

väljastatud avaldaja kõigi valitsetavate objektide kohta. Avaldaja ei esitanud selgitust, milline

osa soojusettevõtja arvetest on esitatud XXXXXX elamu kohta. Avalduse kohaselt hooldatakse

XXXXXX, Sillamäe elamu gaasiga, kuid gaasi arved on esitamata. Sellest tulenevalt puudub

võimalus kontrollida avaldaja andmeid hooldustasude suuruste osas. OÜ Ekovir arved

avaldajale ei tõenda prügiveo teenuse osutamist puudutatud isikule.

5. aprilli 2017. a korteriomanike korduskoosoleku protokollilised otsused on tühised, kuna pole

esitatud esmase koosoleku dokumente.

Puudutatud isikult ei ole kordagi enne kohtusse pöördumist viiviseid nõutud. Mõistlik aeg

viivise nõude esitamiseks on möödunud. Avaldaja käitumine viivise nõudmisel on vastuoluline.

Avaldaja esitatud arvetel on lahtris „viivis“ märgitud 0.00. Seega ei plaaninud avaldaja esitada

viivise nõuet ja selle nõude esitamine tagasiulatuvalt on vastuolus hea usu põhimõttega.

Avaldaja tegelik tahe ei olnud suunatud tegutsemisele puudutatud isiku kasuks, vaid kasumi

teenimisele majandamiskulude vahendamisega. Lepingute sõlmimine XXXXXX, Sillamäe

elamule kommunaalteenuste osutajatega avaldaja poolt ei võimaldanud puudutatud isikul

sõlmida teenuste osutajatega otselepingut.

MAAKOHTU SEISUKOHT

3. Viru Maakohus rahuldas 2. juuni 2022. a määrusega avalduse osaliselt, mõistis puudutatud

isikult avaldaja kasuks välja võlgnevuse 2068 eurot 21 senti, sissenõutavaks muutunud viivise

kohtuotsuse tegemise seisuga 528 eurot 10 senti ning edasiulatuva viivise põhinõudelt 2068

eurolt 21 sendilt alates 3. juunist 2022 kuni põhinõude kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras. Maakohus jättis muus osas avalduse rahuldamata ja 96% avaldaja

menetluskuludest puudutatud isiku kanda ning 4% puudutatud isiku menetluskuludest avaldaja

kanda, jättes menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata.

Avaldaja lõplikuks nõudeks jäi majandamiskulude võlgnevus 2139 eurot 95 senti perioodi

jaanuar 2015 – 31. august 2018 eest, 26. juuni 2020. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis

565 eurot 76 senti ja jooksev viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata

jäetud majandamiskulude võlgnevusest alates 27. juunist 2020 kuni võlgnevuse tasumiseni.

Puudutatud isiku omandis oli ajavahemikul 6. augustist 2014 – 16. jaanuarini 2019 (dtl 67, 196–

197) korteri(eri)omand asukohaga XXXXXX–X, Sillamäe üldpinnaga 40,7m2, kinnistu

407/25115 mõttelisest osast. Enne 1. jaanuari 2018 tekkinud asjaolude osas on vaidluse

lahendamisel kohaldatavaks õiguseks kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KOS ja KÜS ning

alates 1. jaanuarist 2018 tekkinud asjaolude osas KrtS.

Avaldajal on õigus esitada nõue puudutatud isiku vastu enda nimelt ning nõuda kulude tasumist

endale. Enne 1. jaanuari 2018. a ei olnud XXXXXX, Sillamäe asuvas elamus korteriühistut

asutatud ja korteriomanikud valitsesid kaasomandi eset korteriomanike ühisusena enne

1. jaanuari 2018. a kehtinud KOS alusel. 12. jaanuaril 2018 sundmoodustati XXXXXX,

Sillamäe asuvas elamus korteriühistu.

Korteriomanikud kinnitasid 2. aprilli 2009. a üldkoosoleku otsusega (dtl 34–40, 203–209; tõlge

dtl 41–44, 199–202) avaldaja, kui XXXXXX elumaja haldaja volituste pikendamise viieks

aastaks. Korteriomanikud kinnitasid 5. aprilli 2017. a üldkoosoleku otsusega (dtl 210–214)

avaldaja volituste pikendamise viieks aastaks. KrtS § 66 lg 3 järgi, kui korteriomanikud on

nimetanud valitseja kuni KrtS jõustumiseni kehtinud korteriomandiseaduse tähenduses,

loetakse juriidilisest isikust valitseja valitsejaks KrtS tähenduses.

12. juuni 2020. a nõudeõiguse kinnitamise (dtl 439) kohaselt kinnitasid Sillamäe linn,

XXXXXX korteriühistu ühelt poolt ja avaldaja („valitseja“) teiselt poolt, et avaldaja oli

kaasomandi eseme (maatüki ja maja) aadressil XXXXXX, Sillamäe valitsejaks KOS mõistes

alates kaasomandi eseme tekkimisest kuni 31. detsembrini 2017 ning valitsejaks KrtS mõistes

ajavahemikul 1. jaanuarist 2018 kuni 22. juunini 2018. Valitseja osutas ühistu valitsemise ja

korteriomandite ja kaasomandi teenindamise teenuseid ja kandis ise kulusid, mis on seotud

korteriomandite ja korteriühistu kommunaalteenustega kindlustamisega (majandamiskulud)

kuni 31. augustini 2018. Korteriühistu alustas iseseisvat korteriomandite ja kaasomandi

teenindamisega seotud tegevust alates 1. septembrist 2018 ja ei kandnud selle ajani

majandamiskulusid seoses valitsemise ja kommunaalteenustega. Korteriühistu kinnitas, et

mistahes nõuded, mis tekkisid korteriomanike kohustustest seoses korteriühistu ja

korteriomandite teenindamisega valitseja poolt ning seoses tarbitud kommunaalteenustega, mis

olid osutatud valitseja arvel või tema vahendusel kuni 31. detsembrini 2017 (k. a), kui ka kuni

31. augustini 2018 (k. a), kuuluvad valitsejale ja peavad olema täidetud talle.

Maakohus leidis, et eluliselt ei ole usutav, et kõigile korteriomanikele jäetakse arved postkasti,

kuid puudutatud isikule mitte. Arveid ei pea kätte toimetama allkirja vastu. Avaldaja poolt

tõenditena esitatud arved ajavahemikul 31. jaanuar 2015 – 31. august 2018 (dtl 215–302) on

väljastatud puudutatud isiku nimele, kuigi avaldaja ise väitis, et sai teada, et puudutatud isik on

vaidlusaluse korteriomandi omanik alles maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel.

Maksekäsu kiirmenetluse avaldus esitati 17. jaanuaril 2019. Järelikult ei saanud 31. jaanuarist

2015 – 31. augustini 2018 väljastatud arved olla puudutatud isiku nimele, mistõttu on ilmne, et

kohtule tõenditena esitatud arved on koostatud tagantjärgi. Sellele vaatamata leidis maakohus,

et see ei lükka ümber, et avaldaja esitas arveid puudutatud isikule kuuluva korteriomandi eest.

Arvete saamist tõendab kaudselt asjaolu, et enne jaanuari 2015. a tasuti arved korrapäraselt (dtl

50–53). Alates jaanuarist 2015 tasus puudutatud isik arveid korrapäratult ja osade kaupa (dtl

50–53). Kui avaldaja ei oleks esitanud arveid, siis ei oleks olnud teada, kui palju tuleb tasuda.

Puudutatud isiku väide, et keegi korteris ei elanud, ei vabasta puudutatud isikut kui omanikku

kohustuste täitmisest. Heas usus tegutsev korteriomanik peab juhul, kui arvet ei tule, võtma

ühendust võimaliku arve esitajaga ja teavitama arve saamata jäämisest. KrtS § 31 lg 5 kohaselt

on korteriomanik kohustatud korraldama oma korteriomandi valitsemise ka ajal, kui ta ise

viibib sellest eemal. KrtS § 46 lg 2 ja lg 3 järgi kui korteriomaniku elu- või asukoht erineb

korteriomandi asukohast, on korteriomanik kohustatud korteriühistule teatama ka oma elu- või

asukoha postiaadressi. Kui korteriomanik ei ole korteriühistule teatanud oma elu- või asukoha

postiaadressi, on korteriühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht.

Avaldaja valitseja volitusi ei olnud pärast korteriomanike 10. märtsi 2009. a üldkoosolekuga

antud viieaastast ametiaega pikendatud. Vaatamata sellele, et korteriomanike vastav otsus

puudub, täitis avaldaja kõiki valitseja funktsioone, mis tulenevad KOS §-dest 15, 18, 21, 22,

s.o korteriomandi esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja

korteriomanike ühiste huvide esindamine, ning kandis kõik sellega seotud kulusid oma arvel.

Korteriomanikud on 10. märtsi 2009. a (maakohtu määruses ekslikult märgitud 2. aprilli 2009)

üldkoosoleku (dtl 34–40, 203–209; tõlge dtl 41–44, 199–202) ja 5. aprilli 2017. a üldkoosoleku

(dtl 210–214) otsustega kinnitanud avaldaja kui XXXXXX elumaja haldaja volituste

pikendamise viieks aastaks. Seetõttu tulenevad avaldaja nõuded kulude tasumiseks tehingust

(korteriomanike otsustest). Ajavahemikul 2. aprillist 2014 – 5. aprillini 2017, mille hulka

kuulub ka vaidlusaluste arvete ajavahemik (31. jaanuar 2015 – 30. november 2015), puuduvad

korteriomanike otsused avaldaja valitsejana volituste pikendamise kohta.

VÕS § 1018 lg-te 1–2 järgi, kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu)

kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema,

on käsundita asjaajajal VÕS §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused, kui:

1) soodustatu kiidab asjaajamise heaks; 2) asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja

tegelikule või eeldatavale tahtele; 3) asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigeaegselt

täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või on

asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline. Käsundita asjaajamisega ei ole

tegemist, kui isikul puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks.

Avaldaja on loodud Sillamäe linnaosa territooriumil füüsilistele ja juriidilistele isikutele

elamumajanduslike teenuste osutamiseks. Avaldaja korraldas mh vaidlusaluse elamu ehitiste ja

maatüki mõtteliste osade ühist majandamist ning kandis kõik sellega seotud kulud oma arvel,

mis on tõendatud korteriühistu 12. juuni 2020. a kinnitusega (dtl 439). Kommunaalteenuse

osutajad esitasid arveid avaldajale (dtl 320–359, 392–433). Kohtule pole esitatud ei tõendeid

ega väiteid, et teenuste osutajate esitatud arved oleks avaldaja jätnud tasumata.

Korteriomanikud tarbisid kommunaalteenuseid (vesi, soojus, elekter, kanalisatsioon, prügivedu

jne), s.t kiitsid avaldaja asjaajamise heaks. Ehitise ja maatükki korrashoid ning elumaja kõikide

vajalike kommunaalteenustega (vesi, soojus, elekter, kanalisatsioon, prügivedu jne)

varustamise tagamine on kõikide korteriomanike, sh puudutatud isiku, huvides ning vastab

nende eelduslikule tahtele. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et avaldaja oleks loobunud

asjaajamast. Käsundita asjaajamise eeldused on seega täidetud.

VÕS § 1023 lg 1 sätestab, et käsundita asjaajaja võib nõuda, et soodustatu hüvitaks talle

asjaajamisel tehtud kulutused ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Kulutuste

hüvitamist ja asjaajamisel võetud kohustustest vabastamist võib käsundita asjaajaja nõuda

ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada

mõistlikult vajalikuks. Sama paragrahvi lg 2 järgi oma majandus- või kutsetegevuses

tegutsenud käsundita asjaajaja võib nõuda soodustatult asjaajamise eest mõistlikku tasu.

Käsundita asjaajaja ei või soodustatult tasu nõuda, kui käsundita asjaajajal on kolmanda isikuga

sõlmitud lepingust tulenevalt õigus nõuda tasu kolmandalt isikult. VÕS § 1023 lg 3 kohaselt

saaksid sama paragrahvi lg-s 1 ja 2 ettenähtud nõuded olla välistatud üksnes juhul, kui vastavalt

asjaoludele on ilmne, et kulutuste tegemisele asumisel ei olnud avaldajal kui asjaajajal kavatsust

nõuda puudutatud isikult kui soodustatult kulutuste hüvitamist või tasu maksmist.

Avaldaja poolt puudutatud isikule esitatud arved (dtl 215–225 ja 259–269) tõendavad, et

avaldajal oli kavatsus nõuda puudutatud isikult välja kulutuste hüvitamist ja tasu maksmist.

Puudutatud isik sai korteriomandi omanikuks 6. augustil 2014, s.o ajal, mil korteriomanike

otsustus avaldaja volituste pikendamise kohta puudus. Enne 2015. a jaanuari maksti avaldaja

esitatud kaasomandi ülalpidamis- ja keskkütekulude arveid korrapäraselt (dtl 50–53). Avaldajal

oli kavatsus kantud kulud puudutatud isikult välja nõuda ja puudutatud isikul ei olnud alust

selles kahelda. Seega on tõendatud, et vaidlusaluste arvete esitamise ajal tegutses avaldaja kui

käsundita asjaajaja puudutatud isiku kasuks.

Käsundita asjaajamisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 149 esimese lause järgi

kümme aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Käsundita asjaajamise korras avaldajapoolne

puudutatud isikule teenuse osutamine toimus 1. jaanuarist 2015 – 30. novembrini 2015,

maksekäsu kiirmenetluse avaldus esitati 17. jaanuaril 2019, seega ei ole nõuded aegunud.

Asjas puuduvad tõendid, et T. Sokolova suhtles avaldajaga korteriomandi omaniku esindajana

ja et tal oleksid volitused võlgnevuse tunnustamise ja selle tasumise ajatamise kohta.

26. oktoobri 2000. a eluruumi ülalpidamislepingu kohaselt sai leping sõlmitud haldajaks oleva

avaldaja ja eluruumi tolleaegse omaniku I. Žuki vahel. Lepingu p-st 3.1 tulenevalt kehtib leping

kuni elumaja üleandmiseni korteriühistule või üleviimisel mitteeluruumiks või omaniku

muutumisel korteri müügi puhul. Kuivõrd puudutatud isik kanti kinnistusraamatusse

korteriomanikuna 6. augustil 2014, siis kehtis viidatud leping kuni 6. augustini 2014.

Avaldaja valitsejana esitas puudutatud isikule kui korteriomanikule igakuised arved

majandamiskulude (hoone hoolduse (valitseja teenustasu), prügiveo, soojusenergia (kütte))

tasumiseks, mille tasumise tähtpäevaks oli järgneva kuu viimane päev. Avaldajale laekunud

raha arvestati varasemate perioodide eest võlgnevuse katteks, lähtudes VÕS § 88 lg 2 ja lg 6

p-s 1 sätestatud põhimõtetest. Puudub vaidlus, et puudutatud isik ega keegi kolmas isik pole

alates jaanuarist 2015. a arveid korrapäraselt tasunud (dtl 50–53).

Avaldaja nõuab võlgnevuse 2139 euro 95 sendi tasumist ajavahemiku 1. jaanuar 2015 –

31. august 2018 eest, millest 1698 eurot 37 senti on majandamisekulude võlg, mis tekkis enne

31. detsembrit 2017 ja 441 eurot 58 senti on võlg, mis tekkis pärast 1. jaanuari 2018. a. Sellest

on valitseja teenused (hoone hooldamine) 846 eurot 63 senti ja tarbitud soojusenergia kulud

1293 eurot 32 senti. Avaldaja palub mõista välja 26. juuni 2020 seisuga sissenõutavaks

muutunud viivise 565 eurot 76 senti ja jooksva viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates 27. juunist 2020 kuni võlgnevuse tasumiseni. Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud

KOS § 13 lg-te 1 ja 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma omandil lasuvad maksud,

kulutused kaasomandi majandamisest, eseme korrashoiu ja valitsemiskulud. Alates 1.

jaanuarist 2018 kehtiva KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel

perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.

Puudutatud isiku poolt esitatud korteriühistu 8. jaanuari 2019 tõend (dtl 92), et korteriomandi

üüri ja kommunaalteenuste võlg 8. jaanuari 2019 seisuga on 264 eurot 18 senti, on asjakohatu.

Käesolevas asjas on avaldajaks Aktsiaselts MEKE SILLAMÄE, kes valitses Sillamäe linnas

XXXXXX asuvat elamut kuni 31. augustini 2018. Korteriühistu kinnitas 12. juuni 2020

dokumendis (dtl 439), et mistahes nõuded, mis tekkisid korteriomanike kohustustest seoses

korteriühistu ja korteriomandite teenindamisega avaldaja poolt ning seoses tarbitud

kommunaalteenustega, mis olid osutatud avaldaja arvel või tema vahendusel, kuuluvad

avaldajale ja peavad olema täidetud avaldajale.

Elamu majapidamisega seotud tariifid kehtestatakse avaldaja nõukogu poolt ja need kehtivad

kõikide klientide suhtes Sillamäe linna administratiivterritooriumil. Tariifid tehakse teatavaks

igale korteriomanikule ning avaldatakse avaldaja veebilehel. Alates 1. juunist 2015 kehtisid

järgmised avaldaja teenuste tariifid (dtl 319): hoone hooldamine – 0,3801 eurot ilma

käibemaksuta korteriomandi reaalosa ruutmeetri eest; hoone hooldamine (gaasiga) – 0,4131

eurot ilma käibemaksuta korteriomandi reaalosa ruutmeetri eest. XXXXXX majas tarbitakse

maagaasi ja seega rakendati tariif 0,4131 eurot ilma käibemaksuta. Puudutatud isiku

korteri(eri)omandi pindala on 40,7m2. Alates 1. juunist 2015 on avaldaja teenuste tasu

puudutatud isiku puhul 20 eurot 17 senti kuus (40,7 * 0,4131, millele lisandub käibemaks).

Kohtule ei esitatud andmeid valitseja teenuste tasu suuruse kohta enne 1. juunit 2015, mistõttu

tuleb avaldus selles osas jätta rahuldamata. Seega on avaldaja nõue puudutatud isiku vastu

ajavahemiku 1. juunist 2015 – 31. augustini 2018 kokku 786 eurot 63 senti (20,17 eurot *

39 kuud). Sellest on 9. juulil 2015 tasutud 38 eurot 52 senti ja 22. septembril 2015 50 eurot.

Avaldaja nõue on põhjendatud 698 euro 11 sendi (786,63 – 38,52 – 50) ulatuses.

Prügivedu korraldab OÜ Ekovir ja selle hinda kooskõlastatakse Sillamäe linnavalitsusega. Hind

määratakse ühe inimese kohta kuus (dtl 319, 360). OÜ Ekovir esitas maja elanike arvu alusel

igakuiselt avaldajale arved (dtl 320–359), mida viimane tasus oma vahenditest. Prügiveo hind

alates 1. juunist 2014 oli 2 eurot 10 senti koos käibemaksuga ühe inimese kohta (dtl 360) ja

alates 1. märtsist 2017 2 eurot 82 senti koos käibemaksuga (dtl 361). Arvetest nähtub, et tasu

prügiveo eest arvutati lähtudes ühikust „inimene“ ja kogusest „1“. Puudutatud isiku väited, et

korteris keegi, s.h tema, ei elanud, ei ole tõendatud. Seega on põhjendatud avaldaja nõue

prügiveo eest kokku summas 105 eurot 36 senti, millest 54 eurot 60 senti on ajavahemiku

1. jaanuarist 2015 – 28. veebruarini 2017 eest, arvestades 2 eurot 10 senti (käibemaksuga) kuus

ühe inimese kohta ja 50 eurot 76 senti on ajavahemiku 1. märtsist 2017 – 31. augustini 2018

eest, arvestades 2 eurot 82 senti (käibemaksuga) ühe inimese kohta.

Soojusenergia hinnad kehtestatakse Sillamäe linna soojusettevõtja Silpower AS-i (end.

AS Sillamäe SEJ) poolt. Avaldaja sõlmis 1. juulil 2003 elamu XXXXXX soojusenergiaga

varustamiseks soojusettevõtjaga vastava lepingu (dtl 367–371, tõlge dtl 362–366).

Soojusettevõtja esitas maja soojusarvesti näitude alusel avaldajale igakuiselt arved (dtl 392–

433), mida viimane tasus oma vahenditest vaatamata sellele, kas korteriomanikud on

soojusenergia eest talle tasunud või mitte. Korteriomaniku poolt tarbitud soojusenergia

arvestatakse Sillamäe Linnavalitsuse 29. septembri 2000. a määruse nr 642-m alusel (dtl 374),

millega kinnitati kütteperioodil tarbitud soojusenergia kulude arvestamise ja jaotamise

metoodika (dtl 375–384) ning Sillamäe Linnavalitsuse 4. aprilli 2001. a määruse nr 238-m

alusel, millega kinnitati kütteperioodi vaheajal tarbitud soojusenergia kulude arvestamise ja

jaotamise metoodika. Maakohus, lähtudes avaldaja poolt esitatud dokumentidest, leidis, et

põhjendatud nõude suurus soojusenergia eest ajavahemiku jaanuar 2015 – august 2018 eest on

1264 eurot 74 senti.

Eeltoodust tulenevalt on avaldaja põhjendatud nõude suuruseks kokku 2068 eurot 21 senti,

millest 698 eurot 11 senti on teenuste tasu, 105 eurot 36 senti tasu prügiveo eest ja 1264 eurot

74 senti tasu soojusenergia eest.

Avaldaja ei esitanud tõendeid selle kohta, et ta nõudis puudutatud isikult viivise tasumist enne

kohtusse pöördumist. Kõikidel kohtule esitatud arvetel on viivised suurusega 0. Ka maksekäsu

kiirmenetluse avalduses ei märkinud avaldaja kõrvalnõudeid ja avalduses on märgitud 0 (dtl 9–

11). Seega on põhjendatud viivise arvestamine alates 25. märtsist 2019, kui avaldaja esitas

esimest korda viivisenõude.

MÄÄRUSKAEBUS

3. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada

maakohtu määrus ning teha asjas uus määrus, millega kohaldada aegumist arvetes nr

078040/1381, 078040/1382, 078040/1383, 078040/1384, 078040/1385, 078040/1386,

078040/1387, 078040/1388, 078040/1389, 078040/1390, 078040/1391, SEJ078040/1381,

SEJ078040/1382, SEJ078040/1383, SEJ078040/1384, SEJ078040/1385, SEJ078040/1386,

SEJ078040/1387, SEJ078040/1388, SEJ078040/1389, SEJ078040/1390, SEJ078040/1391

sisalduvate nõuete osas, jätta avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.

Määruskaebuse kohaselt menetles maakohus avaldaja nõuet hagimenetluses, kuid lahendas asja

määrusega hagita menetluses. On ebaselge, kuidas toimus üleminek hagita menetlusele.

Maakohus tugines 12. juuni 2020. a dokumendile (dtl 439), millega korteriühistu juhatus

kinnitas, et avaldaja oli kaasomandi eseme (maatüki ja maja) valitsejaks alates kaasomandi

eseme tekkimisest kuni 22. juunini 2018. Vastava kinnituse andmine kuulub aga korteriühistu

liikmete, mitte juhatuse, pädevusse. Nõudeõiguse kinnitamise kohaselt on avaldaja nõude

aluseks kahepoolne kokkulepe (tehing) korteriühistuga. Seega tuleneb avaldaja nõue tehingust,

mitte seadusest ja seadusest tulenev aegumistähtaeg TsÜS § 149 järgi ei kohaldu. TsÜS § 146

lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Avaldaja ei ole

tõendanud arvete esitamist avalduses toodud perioodil, ning koostas ja esitas arved puudutatud

isikule alles kohtumenetluse käigus. Avaldaja ei esitanud arveid mõistliku aja jooksul.

Puudutatud isik vaidles kõikidele avaldaja väidetele vastu. Seega on ekslik maakohtu järeldus,

et pole esitatud väiteid selle kohta, et avaldaja oleks jätnud teenuste osutajatele arved maksmata.

Kulude tegelikku kandmist peab tõendama avaldaja. Avaldaja peaks tõendama teenuste

osutamist puudutatud isikule.

Puudutatud isik ei nõustu maakohtu seisukohaga, et korteriühistu 8. jaanuari 2019. a kinnitus

(dtl 92), et korteriomandi üüri ja kommunaalteenuste võlg 8. jaanuari 2019. a seisuga on 264

eurot 18 senti, on asjakohatu. Nimetatud tõend kirjeldab puudutatud isiku kommunaalmaksete

tegelikku seisu ning lükkab ümber avaldaja väiteid.

Maakohus tugines hooldamiskulude tõendamisel avaldaja nõukogu tariifide kinnitamisele,

kuigi avaldaja oleks pidanud esitama kõik oma hoone hooldamisega seotud kulud ning

selgitama detailselt iga kulu hinnamõju korteriomanikele esitatavates arvetes. Avaldaja

nõukogu ei ole korteriomanike koosolek ning sellest tulenevalt ei oma avaldaja nõukogu otsus

samasugust tähendust teenuste hindade kujundamisel.

Väidetava võlgnevuse aluseks saavad olla avaldajale esitatud majandamiskulude

alusdokumendid, s.o arved, lepingud jms. Avalduse tervikteksti lisas 18 (küttekulude arvestus)

kasutatavad numbrid on kas tundmatu päritoluga või on otseses vastuolus objektiivselt

kontrollitavate andmetega. Küttekulu tuvastamiseks ei piisa soojusettevõtja arvetest, kuna need

on väljastatud avaldaja kõikide valitsetavate objektide kohta. Avaldaja ei selgitanud, milline

osa soojusettevõtja arvetest käib XXXXXX, Sillamäe maja kohta ega lisanud vastavaid

tõendeid, nt soojusenergia arvesti-mõõturi näidud. OÜ Ekovir arved avaldajale ei tõenda

prügiveo teenuse osutamist puudutatud isikule.

Avaldajal puudus korteriomanike poolt antud volitus alates 10. märtsist 2014. Puudutatud isik

ei nõustu maakohtu ja avaldaja käsitlusega käsundita asjaajamise kohta. Sõlmides lepingud otse

kommunaalteenuste osutajatega, hoiaks puudutatud isik raha kokku. Kuna käesoleval juhul

VÕS § 1018 lg 1 p-des 1–3 nimetatud eeldused puuduvad, peaks avaldaja põhjendama ja

tõendama tahte olemasolu tegutseda puudutatud isiku kasuks vastavalt VÕS § 1024 lg-le 4 ja §-

le 1042. Avaldaja tegelik tahe ei olnud suunatud tegutsemisele puudutatud isiku kasuks, vaid

kasumi teenimisele majandamiskulude vahendamise pealt.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

4. Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata ning menetluskulud puudutatud isiku

kanda.

Maakohtu määrust ei saa tühistada ainuüksi põhjusel, et asi, mis tuli lahendada hagimenetluses,

lahendati hagita menetluses ja vastupidi.

Kõik arved pandi korteri postkasti tähtaegselt. Maakohus on eksinud, et arved koostati ja esitati

alles menetluse käigus. Kohtule esitatud arvetel on muutunud vaid korteriomaniku nimi, kuna

pärast omaniku vahetuse teadasaamist muutis avaldaja nime ka raamatupidamise programmis.

Enne seda vormistati arved endise omaniku nimele.

Puudutatud isiku vastuväited seoses väidetavalt esitamata jäetud gaasi arvetega on asjakohatud.

Avaldaja gaasiteenuseid määruskaebuse esitajale ei osutanud ega ole selle eest tasu nõudnud.

Kuigi avaldaja on juba selgitanud soojusenergia kulude arvestuse aluseid, esitas avaldaja koos

vastusega määruskaebusele täiendavad selgitused ja arvutused soojusenergia kulude osas iga

kuu kohta, sh tabelid, kus on fikseeritud kõikide avaldaja poolt hallatavate majade soojusarvesti

näidud, sh XXXXXX, Sillamäe maja. Samuti esitas avaldaja soojusenergia maksumuse

arvutused vaidlusaluse korteri kohta kuu kaupa. Puudutatud isik ei ole esitatud sisulisi

vastuväiteid avaldaja arvutuste suhtes. Avaldaja esitas ka nõukogu 26. märtsi 2015. a koosoleku

protokolli, millega tõendatakse täiendavalt elamu majapidamisega seotud tariife. Prügiveo

hinna täiendavaks tõendamiseks esitas avaldaja Sillamäe Linnavalitsuse 26. jaanuari 2017. a

korralduse nr 26, millega kehtestati alates 1. märtsist 2017 Sillamäe elanikele tariifi 2 eurot 82

senti ühe inimese kohta.

Käsundita asjaajamise ja aegumise osas jäi avaldaja oma varasemate seisukohtade juurde.

Maakohus on väljunud esitatu piiridest, jättes nõutud viivise sissenõudmata. Puudutatud isik ei

ole esitanud kohtule selget taotlust viivise vähendamiseks VÕS § 113 lg 8 alusel ega esitanud

viivisenõudele vastuväite tulenevalt selle vastuolust hea usu põhimõttega.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus tühistab

maakohtu määruse osas, millega maakohus rahuldas avaldaja nõude põhivõlgnevust 803 eurot

47 senti (hooldamistasu ja prügivedu) ületavas osas, maakohtu määruse tegemise seisuga

sissenõutavaks muutunud viivist 204 eurot 98 senti ületavas osas ja edasiulatuva viivise alates

3. juunist 2022 arvestatuna põhinõudelt, mis ületab 803 eurot 47 senti. Ringkonnakohus saadab

tsiviilasja tühistatud osas (küttekulude nõue) maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus ei

ole lahendi tegemiseks vajalikke asjaolusid välja selgitanud ega kohtulahendit piisavalt

põhjendanud ning ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada (TsMS § 656 lg 1 p 5,

§ 657 lg 1 p 3). Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus

lõpplahendis.

6. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

TsMS § 659 kohaselt kohaldatakse ringkonnakohtusse määruskaebuse esitamisele ja seal

menetlemisele apellatsioonimenetluse kohta sätestatut. Seega kontrollib ringkonnakohus

maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Määruskaebuses ei vaidlustata maakohtu määrust osas, millega maakohus jättis avaldaja nõude

osaliselt rahuldamata. Kuigi avaldaja hinnangul jättis maakohus ebaõigesti osaliselt avaldaja

viivisenõude rahuldamata, ei ole avaldaja ise määruskaebust esitanud. Seega on maakohtu

määrus nõude osalise rahuldamata jätmise osas jõustunud ning ringkonnakohus maakohtu

määrust ei kontrolli (TsMS § 478 lg 3, § 466 lg 3 teine lause).

Maakohus on õigesti leidnud, et kuni 31. detsembrini 2017 tekkinud nõuete osas kohaldub KOS

ja alates 1. jaanuarist 2018 tekkinud nõuete osas KrtS.

7. Määruskaebuse kohaselt menetles maakohus asja hagimenetluses, kuid tegi lõpplahendi

hagita menetluses.

Korteriomandi ja kaasomandi asjad lahendatakse vastavalt TsMS § 475 lg 1 p-le 13 hagita

menetluses. TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või

korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme

valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning

korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis

KrtS § 33 järgi on esitatud korteriomandit võõrandama kohustamiseks.

Praegusel juhul on avaldaja nõueteks olnud hoone hooldamise, ehk elamu majandamisega

seotud kulu (korrashoid, raamatupidamine, avariiteenistus, prügivedu jne) ning küttekulu

väljamõistmine. Seega on asja sisuks on korteriomandist tulenev vaidlus, mis lahendatakse

TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi hagita menetluses. Maakohus on asja menetlusliigi valiku osas

andnud menetlusosalistele vastuolulisi selgitusi. Maakohus andis 25. märtsi 2019. a määrusega

avaldajale tähtaja avalduse hagita menetluses esitamiseks (dtl 27–28). Avaldaja esitas 2. aprillil

2019 hagiavaldusena pealkirjastatud avalduse (dtl 30–33). Maakohus võttis 17. aprilli 2019. a

määrusega hagiavalduse menetlusse (dtl 75–77). 1. oktoobri 2019. a istungil arutas maakohus

menetlusosalistega menetlusliiki ning teatas, et kuni ei ole selge, mis liiki asi on, jätkab kohus

asja arutamist hagimenetluses (dtl 135). 20. mai 2020. a määruse (dtl 155–163) ja 31. märtsi

2022. a istungi protokolli (dtl 525) kohaselt on tegemist hagita menetlusega.

Hagita menetluses on menetlusosalisteks avaldaja ja muud asjast puudutatud isikud

(TsMS § 198 lg 1 p 2). Seega on maakohtu määruses küll ebaõigesti kasutatud mõisteid hageja

ja kostja, kuid see ei anna alust asuda seisukohale, et maakohus oleks asja lahendanud

hagimenetluses. Ringkonnakohus selgitab, et üldjuhul ei tohi asja lahendus oleneda

menetlusliigist ja see, et kohus lahendas hagiasja hagita menetluses või vastupidi, ei saa olla

lahendi tühistamise aluseks, kui sellega ei kaasne menetlusosaliste õiguste rikkumine

(Riigikohtu 17. mai 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p-d 18–20; 19. märtsi 2021. a

otsus tsiviilasjas nr 2-18-13649, p 23).

8. Määruskaebuse kohaselt ei nõustu puudutatud isik maakohtu käsitlusega käsundita

asjaajamise kohta.

Korteriomaniku kohustus tasuda korteriomandi majandamise kulusid tuleneb nii kuni

31. detsembrini 2017 kehtinud KOS § 13 lg-st 1, kui ka alates 1. jaanuarist 2018 kehtima

hakanud KrtS § 40 lg-st 1. Avaldus on esitatud korteriomandi omanikult elamu haldus- ja

kommunaalkulude väljamõistmiseks. Määruskaebemenetluses on vaidluse all nõue perioodi

1. juuni 2015 – 31. august 2018 kohta.

Kaasomandiga seotud õigussuhteid võisid korteriomanikud kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud

KOS § 8 lg 1 järgi korraldada kokkuleppe alusel või kui korteriomanikud on loonud

korteriühistu, siis korteriühistu tegevuse kaudu. Praeguses asjas ei ole korteriomanikud

korteriühistut asutanud. Korteriühistu on moodustatud KrtS jõustumisel KrtS § 66 lg 1 alusel

12. jaanuaril 2018. Korteriomanike 10. märtsi 2009. a otsusega on pikendatud avaldaja kui

valitseja ametiaega 5 aastaks (dtl 41). Puudub vaidlus, et 5 aasta möödumisel ei ole avaldaja

ametiaega valitsejana pikendatud (dtl 189). Avaldaja ametiaega valitsejana pikendati taas alles

5. aprilli 2017. a üldkoosolekul (dtl 210).

Puudutatud isik kui elamu korteriomanik (ja kaasomanik) tasub KOS § 13 lg 1 esimese lause

järgi kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi

majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva

kaasomandiosa suurusega. Puudutatud isik ei ole menetluses kordagi väitnud, et ta oleks

avaldajale või kolmandale isikule korteriomandi majandamiskulusid maksnud.

Maakohus leidis, et avaldaja nõudeõigus pärast 10. märtsi 2009. a otsusega pikendatud volituste

5-aastase tähtaja möödumist tuleneb käsundita asjaajamisest. Ringkonnakohtu hinnangul leidis

maakohus põhjendatult, et avaldaja õigus nõuda puudutatud isikult enda kantud kulutuste

hüvitamist tuleneb käsundita asjaajamise sätetest (VÕS § 1018 jj), seda mh juhul, kui kantud

kulutused ei ole kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise vajalikud kulutused KOS § 13

mõttes või vajalikud kulutused KOS § 15 lg 2 mõttes (Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 29).

VÕS § 1018 lg 1 p-d 1–3 sätestavad, et kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku

(soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda

tegu tegema, on käsundita asjaajajal VÕS §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused,

kui: soodustatu kiidab asjaajamise heaks; asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja

tegelikule või eeldatavale tahtele; asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigeaegselt

täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või on

asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline.

Puudutatud isik ei ole menetluses vaidlustanud, et avaldaja korraldas XXXXXX elamu

majandamist ning vajalike teenustega varustamist. Maakohus leidis põhjendatult, et

korteriomanikud tarbisid kommunaalteenuseid (vesi, soojus, elekter, kanalisatsioon, prügivedu

jne), s.t kiitsid avaldaja asjaajamise heaks. Ehitise ja maatükki korrashoid ning elumaja kõikide

vajalike kommunaalteenustega (vesi, soojus, elekter, kanalisatsioon, prügivedu jne)

varustamise tagamine on kõikide korteriomanike, sh puudutatud isiku, huvides ning vastab

nende eelduslikule tahtele. Puudutatud isiku väide, et teenuse pakkujatega otselepingute

sõlmimine oleks tema jaoks olnud soodsam, on tõendamata. Asjaolu, et puudutatud isik

väidetavalt ei elanud korteris vaidlusalusel perioodil ei anna talle õigust korteriomandiga seotud

kulude tasumata jätmiseks.

5. aprilli 2017. a üldkoosolekul (dtl 210) pikendati avaldaja ametiaega. Puudutatud isik vaidles

otsuse kehtivusele vastu tuginedes asjaolule, et protokolli kohaselt oli tegemist

korduskoosolekuga, aga tegelikult esimest koosolekut ei toimunud. Avaldaja ei ole tõendanud,

et nimetatud otsus oleks kehtiv. Seega on avaldaja tegutsenud ka pärast 5. aprilli 2017. a

käsundita asjaajajana.

9. Maakohus, tuginedes asjaolule, et avaldaja nõuded tulenevad mh ka käsundita asjaajamisest,

leidis põhjendatult, et avaldaja nõue ei ole aegunud.

Ekslik on määruskaebuse esitaja väide, et avaldaja nõude aluseks puudutatud isiku vastu on

avaldaja 12. juuni 2020. a kokkulepe (tehing) korteriühistuga (dtl 439) ning sellest tulenevalt

tuleb kohaldada tehingust tulenevat aegumise tähtaega. Samuti on ekslik määruskaebuse väide,

et vastava kinnituse andmine on korteriühistu liikmete, mitte juhatuse, pädevuses. Puudutatud

isiku viide Riigikohtu 22. märtsi 2017. a otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-6-17 on asjakohatu,

kuivõrd see puudutab korteriomaniku ja korteriühistu omavahelist suhet, kuid praegusel juhul

ei ole avaldajaks korteriühistu.

12. juuni 2020. a kokkulepe (dtl 439) kohaselt kinnitas korteriühistu, et kuni 31. augustini 2018

tekkinud korteriomanike kohustused seoses elamu ja korteriomandite teenindamisega tuleb

täita avaldajale. Tegemist ei ole avaldaja ja korteriühistu vahelise tehinguga. Korteriühistu

moodustati 2018. aastal, seega ei olnud ega saanud korteriühistul olla nõudeid korteriomanike

vastu enne ühistu moodustamist. Korteriühistu moodustamisega ei olnud avaldajal kohustust

anda korteriühistule üle oma nõuded korteriomanike vastu, seega tuli kohustus täita avaldajale.

Korteriühistu 8. jaanuari 2019. a kinnitus (dtl 92) puudutatud isiku korteriomandil lasuva

võlgnevuse suuruse kohta peab silmas korteriühistu enda nõuet, mis tekkis korteriühistul

iseseisvale majandamisele ülemineku järel ning avaldaja õiguste ja kohustuste elamu

haldamisel lõppemisel pärast 31. augustit 2018. Avaldaja nõue puudutab varasemat perioodi.

10. Puudutatud isiku väitel ei ole avaldaja tõendanud arvete esitamist avalduses toodud

perioodil. Avaldaja selgituste kohaselt pandi arved korteriomanike, s.h puudutatud isiku

postkasti.

Arvete esitamine ei ole puudutatud isikul kohustuse tekkimise eelduseks. Arvete esitamine või

esitamata jätmine võiks omada tähtsust eelkõige nt viivise arvestamisel, kuid praegusel juhul

jättis maakohus viivisenõude avalduse esitamisele eelneva aja eest rahuldamata.

Ringkonnakohtu hinnangul on korteriomanikul endal ka kohustus hoolitseda selle eest, et

temani jõuaks kogu vajalik info, sh korteriomandiga seotud arved. Selline kohustus on ka alates

1. jaanuarist 2018 kehtima hakanud KrtS §-s 46 selgesõnaliselt välja toodud. Seega juhul, kui

puudutatud isik vaidlusalust korteriomandit oma elukohana ei kasutanud, lasus ka temal endal

kohustus hoolitseda selle eest, et ta saaks korteriomandiga seotud olulise info õigeaegselt kätte.

Õige on maakohtu järeldus, et arvete kättesaamist saab kaudselt tuletada ka asjaolust, et

vaidlusaluse korteriomandi arveid on osaliselt tasutud, sh ka ajal, mil korteriomandi omanikuks

oli puudutatud isik (dtl 303).

11. Avaldaja väitel on ta kandnud seoses elamu valitsemise ja korrashoiuga kulutusi. Avaldaja

on tasunud teenuse osutajatele elamu suhtes osutatud teenuseid ning seejärel esitas arveid

korteriomanikele. Avaldaja tasus teenuse osutajatele vaatamata sellele, kas korteriomanikud on

avaldaja arveid tasunud või mitte. Alles määruskaebuses väitis puudutatud isik esmakordselt,

et avaldaja poolt teenuste osutajatele arvete tasumine pole tõendatud.

Avaldaja peab tõendama, kui suured olid tervikuna elamu majandamiskulud mingis

ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte)

puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli avaldaja kohustatud

teenuseosutajale tasuma. Samuti peab avaldaja tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on

vajalik selleks, et jagada kulud liikmete vahel, nt kui suur on kokku kõigi eluruumide ja

mitteeluruumide pindala ja selle korteriomaniku eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt

majandamiskulude tasumist nõutakse (Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

53-10, p 14). Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude

tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega

tõendada seda, kui palju pidi korteriomanik majandamiskulude eest tasuma.

Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja tõendanud oma nõudeid hoone hooldamise ja prügiveo

tasu osas. Avaldaja on esitanud prügiveo teenuse osutanud ettevõtte OÜ Ekovir arveid

avaldajale (dtl 320–359), OÜ Ekovir teavituse olmejäätmete hinna kohta alates 1. juunist 2014

(dtl 360) ja teatise hinnakirja muutumisest alates 1. märtsist 2017 (dtl 361). OÜ Ekovir esitas

arveid kindlas summas ühe inimese kohta. Avaldaja poolt esitatud arved puudutatud isikule (dtl

215–258) on OÜ Ekovir poolt kehtestatud tasu suurusega kooskõlas. Puudutatud isik pole

väitnud, et olmejäätme veoteenust pole elamule osutatud. Seega rahuldas maakohus

põhjendatult avaldaja prügiveo teenuse tasu nõude 105 eurot 36 senti perioodi 1. jaanuar 2015

– 31. august 2018 eest.

Avaldaja elamu majandamisega seotud kulud on arvestatud avaldaja poolt kehtestatud tariifide

järgi. Perioodi 1. jaanuar 2015 – 1. juuni 2015 kehtinud tariifide kohta ei ole kohtule tõendeid

esitatud ning seetõttu tuleb avaldaja nõue selle perioodi kohta jätta rahuldamata. Avaldaja ei

ole maakohtu määrust vaidlustanud. Alates 1. juunist 2015 on avaldaja kehtestanud hoone

hooldamise (gaasiga) tariifi 0,4131 eurot ruutmeetri kohta (dtl 319). Vaidlust ei ole, et

puudutatud isikule kuulunud korteri pind oli 40,7m2. Avaldaja on hooldamise tasu arvestanud

vastavalt puudutatud isiku korteriomandi pinna suurusele ning kehtestatud tariifile (dtl 220–

258). Avaldaja tegevusalaks on teenuste osutamine Sillamäe linna territooriumil. Ebaõige on

määruskaebuse seisukoht, et avaldaja nõukogu ei ole õigustatud kehtestama avaldaja teenustele

tasu tariife ning seda saanuks teha korteriomanike koosolek. Avaldaja on iseseisev juriidiline

isik, kelle pädevusse kuulub oma teenustasude kehtestamine. Käsundita asjaajamise puhul saab

VÕS § 1023 lg 2 järgseks mõistlikuks tasuks lugeda teenuse osutaja tavapärase hinnakirja

järgse tasumäära. Puudutatud isik ei ole väitnud, et avaldaja tariif oleks ebamõistlik või

keskmisest sarnase teenuse osutamise tariifist oluliselt kõrgem. Ringkonnakohtu hinnangul on

tegemist mõistliku tafiiriga, mis vastab tavalise tasu suurusele samasuguste teenuste osutamise

eest.

Asjakohatu on puudutatud isiku väide gaasiarvete esitamata jätmise kohta. Avaldaja tasunõue

tuleneb kehtestatud tariifist, mille suuruse kohta on avaldaja tõendi esitanud (dtl 319). Vaidlust

ei ole, et elamule teenust osutati. Seega puudub vajadus gaasiarvete esitamiseks. Seega on

maakohus põhjendatult rahuldanud avaldaja majapidamiskulude nõude perioodi 1. juuni 2015

– 31. august 2018 eest summas 786 eurot 63 senti ning arvestas sellest maha puudutatud isiku

poolt tasutud 88 eurot 52 senti. Avaldaja nõue on põhjendatud summas 698 eurot 11 senti.

11. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja ei ole tõendanud küttekuludega seotud nõude suurust.

TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Et kohtuostus

nimetatud nõuetele vastaks, tuleb kohtul enne asjas otsuse langetamist TsMS § 392 lg 1 p-de 1,

3 ja 4 kohaselt selgitada eelmenetluses välja hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad

nende nõuete suhtes, poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ning

tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Kohtuotsuse

saab kohus langetada TsMS § 435 lg 1 järgi pärast seda, kuid asja on arutatud ammendavalt ja

asi on lahendi tegemiseks valmis. Asi on otsuse tegemiseks valmis siis, kui kohus saab

TsMS § 438 lg 1 kohaselt hinnata asjas kogutud tõendeid ning otsustada, mis asjaolud on

tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.

Puudutatud isik on kogu menetluse kestel vaielnud vastu avaldaja küttekulude nõudele,

tuginedes eelkõige sellele, et avaldaja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, kuidas jagunes

elumaja soojusenergia tarnija esitatud arve alusel tasumine kõikide korteriomanike vahel.

Avaldaja esitas maakohtu menetluses tabeli (dtl 372, 384–390) ning soojusettevõtja poolt

avaldajale esitatud arved (dtl 392–433). Määruskaebuse vastusele on avaldaja lisanud

täiendavad tabelid soojusenergia arvestuste kohta (dtl 628–898). Ringkonnakohtu hinnangul ei

ole avaldaja poolt esitatud dokumentidest võimalik tuvastada puudutatud isikule arvete

esitamise aluseks olevat arvutuskäiku ega metoodikat. Avaldaja ei ole selgitanud, kuidas

puudutatud isikule esitatud arvete summad on kujunenud. Piisavaks selgituseks ei saa pidada

avaldaja väidet, et soojusenergia kulude aluseks on maja soojusarvesti näidud, mis esitati igal

kuul soojusettevõttele, kes tegi selle alusel arve avaldajale. Ka ei nähtu puudutatud isikule

väljastatud arvete summa kujunemist määruskaebuse vastusele lisatud tabelitest (dtl 628 jj).

Jääb ebaselgeks, mida tähendavad alternatiivse kütte ja autonoomse kütte andmed avaldaja

tabelites, mis andmed on tabeli „V“ lahtris, kust on võetud tabelites kajastatud koefitsient jms

(dtl 384jj). Tabelid kajastavad tarbimist avaldaja klientide seas, mitte aga seda, kuidas jaotati

kulud XXXXXX elumaja korteriomanike vahel. Ringkonnakohus leiab, et üksnes viitest

tabelile ja arvestamise metoodikale (dtl 374–383) ei piisa selleks, et puudutatud isik ja kohus

saaks kontrollida avaldaja poolt väljastatud arvete õigsust. Avaldaja ei ole esitanud konkreetset

tehet, kuidas esitatud algandmetest on puudutatud isikult nõutavad summad kujunenud. Kohus

ega puudutatud isik ei pea ise tuletama tehet ning sobitama algandmed puudutatud isikule

väljastatud arvetega. Seega ei ole maakohus kontrollinud avaldaja nõuet ega hinnanud

puudutatud isiku vastuväiteid. Tegemist on olulise menetlusõiguse normi rikkumisega ning

ringkonnakohus ei saa ise puudust kõrvaldada.

Asja uuel läbivaatamisel peab avaldaja selgitama, kuidas on puudutatud isikule väljastatud

kütte arvete summad kujunenud. Seejärel saab puudutatud isik esitada oma vastuväiteid ning

neid põhjendada. Kohtul tuleb hinnata arvutuste õigsust ning vajadusel nõuda täiendavate

andmete ja selgituste esitamist. Vajadusel tuleb menetlusosalistele anda võimalus esitada nõude

olemasolu või selle puudumise kohta täiendavaid tõendeid (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

9. märtsi 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-169-10, p 11). Asja uuel läbivaatamisel tuleb

maakohtul võlgnevuse kujunemise aluseks olevaid avaldaja esitatud tõendeid ning kõiki

puudutatud isiku esitatud vastuväiteid sisuliselt hinnata.

12. Kuivõrd ringkonnakohus jätab maakohtu määruse muutmata üksnes hooldustasu ja

prügiveo kulude väljamõistmise osas ning tühistab maakohtu määruse küttekulu väljamõistmise

osas, tuleb tühistada maakohtu määrus ka küttekuludelt väljamõistetud viivise osas. Maakohus

mõistis välja sissenõutavaks muutunud viivise alates hagi esitamisest kuni maakohtu otsuse

tegemiseni ning edaspidi viivise seadusjärgses määras. Sissenõutavaks muutunud viivis

hooldustasu ja prügiveo nõuetelt perioodil 25. märts 2019 – 1. juuni 2022 on 204 eurot 98 senti.

Maakohtu määrus tuleb tühistada sissenõutavaks muutunud viivise osas, mis ületab 204 eurot

98 senti ning jooksva viivise osas, mis on arvestatud põhinõuet 803 eurot 47 senti ületavalt

summalt.

13. Ringkonnakohus jätab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel menetluskulude jaotuse ja rahalise

suuruse maakohtu otsustada (Riigikohtu 1. novembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-11930,

p 20).

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke