3-21-2501/34 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

T A R T U H A L D U S K O H U S

T a r t u k o h t u m a j a

KOHTUOTSUS

E E S T I V A B A R I I G I N I M E L

Kohtuasja number

3-21-2501

Otsuse kuupäev

7. detsember 2022

Kohtunik

Karin Jõks

Kohtuasi

T kaebus Tartu Linnavalitsuse 01.02.2022.a korralduse

nr 129 ja selle alusel antud ehitusloa tühistamise

nõudes

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja T

Vastustaja Tartu linn, esindaja Kadri Valdre

Kolmandad isikud X ja G

RESOLUTSIOON

1. Lisada kohtuasja toimikusse ehitisregistrist

järgmised dokumendid:

- 01.02.2022 antud ehitusluba nr xxxxxxxxxx;

- muudatusprojekt, mille kolmandad isikud on alla

kirjutanud 11.01.2022;

- Põllumajandus- ja Toiduameti otsused 31.05.2021

nr 6.2-2/25996 ja 25.11.2021 nr 6.2-2/50171.

2. Jätta kaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud kaebaja kanda.

4. Mõista kaebajalt kolmandate isikute kasuks ühiselt

välja menetluskulud 240 eurot.

Edasikaebamise kord ja

muud selgitused

5. Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse

Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse

avalikult teatavaks tegemisest arvates, s.o hiljemalt

06.01.2023. Ringkonnakohus võib lahendada apellatsioon-

kaebuse kirjalikus menetluses, kui apellatsioonkaebuses ei

taotleta selle lahendamist istungil.

6. Andmesubjektil (välja arvatud avaliku võimu kandja)

on õigus esitada taotlus otsuse avaldamise viisi kohta (vt

otsuse punkti 35).

Asjaolud ja menetlusosaliste seisukohad

1. Tartu Linnavalitsus andis 19.01.2021.a korraldusega nr 61 välja projekteerimistingimused

elamu ehitamiseks R külas V tee 0 asuvale kinnisasjale (I kd tl 5, 19-20, edaspidi

projekteerimistingimused). Alal ei ole kehtestatud detailplaneeringut ja ei ole selle koostamise

kohustust. Projekteerimistingimuste osa 3 punkti 1 järgi tuli hooned paigutada väljapoole

eesvoolu ehituskeeluvööndit ja riigimaantee kaitsevööndit. Osa 3 punktide 5 ja 9 järgi on

elamu suurim lubatud kõrgus kuni 7 m planeeritud hoone ±0,00-st, vertikaal-planeerimine tuli

lahendada asendiplaanil ja sademevesi lahendada oma krundil.

2. Kaebaja T on R külas V tee 0 asuva kinnisasja omanik. Kaebaja kinnisasjale ei ole rajatud

loakohustuslikke hooneid. Kaebaja kinnisasjale ehitamiseks on välja antud

projekteerimistingimused, mis kehtisid kuni 27.04.2022 (I kd tl 51).

3. Vastustaja andis 05.10.2021.a korralduse nr 1087 punktis 1.1 (I kd tl 23) ehitusloa V tee 0

kinnisasjale üksikelamu püstitamiseks. Ehitusluba kanti ehitisregistrisse 05.10.2021 numbriga

mmmmmmm. Kaebajat menetlusse ei kaasatud.

4. Vastustaja andis 01.02.2022 korralduse nr 129 (I kd tl 127-130, edaspidi vaidlustatud

korraldus), millega ta tunnistas kehtetuks 05.10.2021.a korralduse nr 1087 punkti 1.1 ja selle

alusel antud ehitusloa nr mmmmmmm ning otsustas anda uue ehitusloa V tee 0 kinnisasjale

üksikelamu püstitamiseks. Haldusmenetlus viidi läbi kaebaja osavõtul ning kaebaja

vastuväiteid on vaidlustatud korralduses käsitletud.

Vastustaja leidis, et elamu on kooskõlas projekteerimistingimustega. Lõige A-A näitab, et

elamu kõrgus on 7 m arvestades ±0,00-st. ±0,00 kõrguseks on I korruse põranda kõrgus.

Elamu kõrgus maapinnast on 7,4 m, kuna sel juhul liidetakse juurde ka sokli kõrgus 0,4 m.

Elamu ±0,00 absoluutkõrgus ehitusprojekti järgi on 56,81 m (I kd tl 134), see mõõdeti

geodeedi poolt jaanuaris 2022. Võrreldes varasema ehitusloaga (projekti varasema

versiooniga) on maapinna kõrgust muudetud madalmaks (abs 56,6 m asemel 56,4 m) ja

samavõrd on muutunud elamu kõrgus maapinnast (7,2 m asemel 7,4 m). V tee 0 kinnisasjale

väljastatud projekteerimistingimustega on lubatud kuni 8,5 m kõrgune elamu. Kavandatava

hoone kõrgus on piirkonda sobilik.

Elamu ümber planeeritud maapinna absoluutkõrgus on 56,4 m. Maapinda on elamu ümber

tõstetud ca 0,9-1 m. See on lubatav. Sademevesi lahendatakse oma kinnisasjal: V tee 0

kinnisasja piirist 2 m kaugusele paigaldatakse drenaaž ja selle kohale luuakse kraav. Liigvee

tekkimisel püüab nõvakraav selle kinni ning juhib selle all oleva drenaažitoruga

magistraalkraavi. Maapinna loomulik langus on kirde suunas.

Insolatsiooni reguleeriv standard EVS 894:2008/A1:2010/A2:2015 „Loomulik valgustus elu-

ja bürooruumides“ näeb ette, et uue ehitise püstitamisel ei tohi insolatsiooni kestus väheneda

üle 50 % esialgsest kogusest vaadeldavas toas ning arvesse võetakse ajavahemikku 22. aprill

kuni 22. august. Õigusaktid kehtestavad nõuded olemasolevatele ruumidele, mitte

hoonestamata kinnisasjale. Kaebaja kinnisasja ehitusala keskpaik on rajatavast elamust 50 m

kaugusel ja lääne suunas. Elamu ei saa ülemääraselt mõjutada kaebaja kinnisasjale

kavandatava elamu valgustingimusi.

Ehitamine ei riiva ülemääraselt kaebaja õigust privaatsusele ja avanevale vaatele.

Kinnisasjadele ehitamine ja ehitusalad määrati juba kinnistu jagunemiskavaga. Kaebaja

selgituse põhjal on ta rajanud oma kinnisasjale kuuseheki ja kavatseb selle kasvatada mitme

meetri kõrguseks. See varjab niigi vaate V tee 0 suunas. Kaebaja väide tema kinnisasja

väärtuse vähenemise kohta on paljasõnaline.

5. Kaebaja esitas 03.11.2021 Tartu Halduskohtule kaebuse, mille kohus pärast vaidlustatud

korralduse andmist võttis menetlusse vaidlustatud korralduse ja selle alusel antud ehitusloa

tühistamise nõudes.

Kaebaja esitas algses kaebuses kahju hüvitamise nõude, kohus tagastas selle. Kaebaja esitas

kahju hüvitamise nõude uuesti 28.02.2022, kohus ei lubanud kaebust selle nõudega täiendada.

6. Kaebaja leidis, et tema kui naaberkinnisasja omaniku õigusi rikub see, et ehitusluba näeb

ette tõsta V tee 0 krundi kõrgust kaebaja kinnisasja suhtes. Maapinda tõstetakse 1,4 - 1,5 m

võrra ja kaebaja kinnisasja ehitusalaga võrreldes 1,8 m võrra, kuigi enne olid maapindade

kõrgused samaväärsed. Ehitusluba on vastuolus projekteerimistingimustega ja piirkonna

ehitustavaga. Teistel piirkonna kinnisasjadel ei ole maapinna kõrgust tõstetud või on seda

tõstetud vähesel määral. Õiguspärane oleks kuni 7 m kõrge madalkatusega maja ning pinnase

tõstmine mitteolulisel määral (kuni 50 cm) nagu lubas seda Tähtvere Vallavalitsus teistele

piirkonna kruntidele. Piirkonna krundid on loomuliku kaldega ja varem ei lubatud neid

horisontaalseks planeerida. Oluline on rajada veekraav või drenaaž, mis oleks vähemalt

samaväärse sügavusega kui samas kohas eelnevalt olnud amortiseerunud drenaaž. Kaebaja

väitel on elamu kõrgus 8 m ja ehitise kõrguseks tuleb (koos pinnase tõstmisega) 9,4 m.

Rajatav muldkeha on ehitis, mis ületab lubatud ehitisealuse pinna suurust.

Maapinna tõstmine toob kaasa kaebaja kinnisasja olukorra halvenemise:

- vesi valgub kaebaja kinnisasjale, tõuseb pinnasevee tase, suureneb hüdrodünaamiline

rõhk madalamale alale ja kaebaja krunt muutub soiseks,

- rajatav elamu varjab vaate ja rikub privaatsuse (kaebaja kinnisasi jääb auku),

- maapinna kõrguse tõstmine toob kaasa ehitise lubatud kõrguse ületamise, see omakorda

varjab valgust,

- kaebaja kinnisasja väärtus väheneb,

- kaebajal tekib vajadus tõsta ka oma kinnisasja kõrgust, see põhjustab kaebajale kahju.

Pinnasevee taseme tõus kaebaja kinnisasjal välistab keldriga maja ehitamise. Rajataval

drenaažil on mõju vaid mõne meetri ulatuses. Olemasoleva põlludrenaaži jäänused ei ole

töökorras. Suurelt maa-alalt pärinev pinnasevesi suunatakse kaebaja kinnisasjale. Tegemist on

tundliku maaparandussüsteemi alaga. Vana amortiseerunud drenaaži jupid suunavad vee

kaebaja kinnisasjale (I kd tl 142). 0,5 m sügavusele drenaaži rajamine ei toimi, kui olemas on

mõned 1,35 m sügavusel asuva drenaaži jupid. Töötavad ja piiriga risti asuvad vana drenaaži

jupid toovad vee ikka kaebaja kinnisasjale. Ka katuselt valguv vesi juhitakse kaebaja

kinnisasja poole. Lisaks drenaažile rajatav kraav on pigem vagu (sügavus 0,2 m) ja lisaks

täidetakse see killustikuga. Drenaaž ja kraav oleks pidanud vastama maaparandussüsteemile

kehtestatud nõuetele. Ehitamiseks on nõutav Põllumajandus- ja Toiduameti kooskõlastus.

Kaebaja kahtleb kooskõlastuste kehtivuses. Maaparandussüsteemi alale ei oleks tohtinud

rajada raudbetoonist elamut, kuna see on liiga raske.

Rajatava drenaaži eluiga on väike ja seda ei saa uuendada, kui samas kasvab kaebaja

kuusehekk. Drenaaži komponendiks olevat polüpropüleenkangast söövad putukad (I kd tl

141). Kaebaja kahtleb, kas kolmandad isikud hakkavad drenaaži korras hoidma ja remontima.

Drenaaž ei toimi paduvihma, üleujutuse või külmunud maapinna korral. Kahju tekkimist

kaebaja kinnisasjale saab ära hoida ainult kaebaja kinnisasja kõrguse olulise tõstmisega.

Kaebaja peaks oma kinnisasja ehitusalal maapinna kõrgust tõstma 2,1 m võrra.

Hajaasustuses ei saa eeldada, et naabrid peavad taluma ülemäärast päikesevalguse varjamist.

22. septembril on 9,7 m kõrguse ehitise varju pikkus 62 m, 7 m puhul oleks see 45 m. Kõrgem

ehitis varjab päikesevalguse kaebaja kinnisasjale kavandatava elamu I korrusel, 7 m kõrgune

ehitis seda ei teeks.

Kolmandate isikute kinnisasjalt on kaebaja kinnisasjale kandunud reostus (polüstüreeni tükid,

polüuretaanvahu tükid, ehituspakendid, toidukarbid). Ehitusluba saavutati pettusega, kuna

kaebaja kooskõlastus kõrvaldati ehitusloa taotluselt.

7. Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. Vaidlustatud korraldus on õiguspärane.

Projekteerimistingimused ei sätestanud maapinna kõrgust üldiselt ega sokli kõrgust

maapinnast. Elamu suurim lubatud kõrgus kuni 7 m määrati lähtudes elamu ±0,00-st. Maa-

Ameti kaardilt (I kd tl 152-153) nähtub, et looduslikult langeb maapind K teest suunaga V tee

0, 0 ja 0 suunas jne. V tee 0 krundil on maapinna kõrgused erinevad ja jäävad vahemikku abs

53,39 - 56,86 m. Krundi hoonestusala on maantee ja eesvoolu kaitsevööndite tõttu piiratud.

Esmasest ehitusprojektist nähtus ekslikult, nagu oleks kavas olnud maapinna tõstmine kuni 2

m kinnistu piiril. Vastustajale jäid ekslikud kõrgusmärgid märkamata.

Olemasolev maapinna kõrgus elamu all on abs 55,6 m (I kd tl 152). Kehtivas ehitusprojektis

on ette nähtuud maapinna kõrguseks elamu ümber ja all abs 56,4 m. Planeeritav maapind

viiakse kokku olemasoleva pinnasega, kõrgust ei muudeta 1 m enne naaberkinnistut.

Looduses ei ole kavandatav muudatus tajutav, kuivõrd maapind kogu kinnisasjal on varieeruv.

Krundipiirile rajatakse kraav, mille põhja kõrgus on 55 m. 2 m kaugusele piirist rajatakse

drenaaž, et vältida sademevee sattumist kaebaja kinnisasjale. Sügava kuivenduskraavi

rajamist ei pea vastustaja põhjendatuks. V tee 0 kinnisasjale jäävad samuti alles madalamad

kohad. Ei ole põhjust arvata, et V tee 0 krundi sademeveed satuksid kaebaja kinnisasjale.

Elamu kõrgus ei mõjuta sademevee juhtimist. Rajatud on drenaaž võimaliku sademevee

ärajuhtimiseks, mitte maaparandussüsteem.

Eristada tuleb maapinna kõrgust, hoone kõrgust maapinnast ning hoone kõrgust planeeritud

±0,00-st ehk soklist (I korruse põranda kõrgusest). Projekti järgi on elamu kõrgus ±0,00-st 7

m ehk vastab projekteerimistingimustele. Ehitusloas on elamu kõrguseks märgitud 7,4 m,

kuna seda ei arvestata ±0,00-st, vaid ehitist vahetult ümbritsevast maapinnast või katendist

ning korstnat ehitise kõrguse hulka ei arvestata. 0,4 m on sokli kõrgus. Elamu kõrgus abs on

63,8 m, planeeritud maapinna kõrgus 56,4 m. 63,8 - 56,4 = 7,4 m. See näitab, et andmed

ühilduvad omavahel. Vastustaja on selgitanud kaebajale, et projekteerija märkis algselt

ekslikult hoone kõrguseks 8 m, kuna ta arvestas ka korstna kõrgusega. Hoonete maksimaalne

kõrgus piirkonnas väljastatud projekteerimistingimustes on 8,5 m või 7 m olenevalt

katusetüübist. Kaebaja kinnisasjale oli projekteerimistingimustega lubatud 8,5 m kõrgune

hoone.

Vaidlusalune elamu ei varja päikesevalgust kaebaja kinnisasjal ülemääraselt. Kaebaja on näite

toonud ajast, mil varjud ongi väga pikad. 22. augustil kell 18 oleks kaebaja nimetatud 8,4 m

kõrguse objekti varju pikkus 23 m, 15. septembril kell 18 ehk üks nädal enne kaebaja näidet

41 m. Kaebaja kavandatava elamu asukoht on teadmata, kaebajale välja antud projekteerimis-

tingimused on aegunud. Kaebaja kinnisasjal on hoone asukoha valikuks rohkem võimalusi,

s.h arvestades olemas olevat maaparandussüsteemi. Hoone saab rajada nii, et varjutus esineb

ainult teatud osas aastast, õhtusel ajal ja lühiajaliselt ning varjutust ei teki reguleeritud

insolatsiooni arvutamise perioodil 22. aprillist kuni 22. augustini. See, kui teised isikud on

ehitanud lubatud kõrgusest madalamad hooned, ei ole siduv vastustajale või kolmandatele

isikutele.

Ehitusloa õiguspärasust tuleb hinnata selle andmise hetke seisuga. Teostatud ehitustööde

vastavust ehitusloa saanud ehitusprojektile kontrollitakse kasutusloa menetluse käigus.

8. Kolmandad isikud on V tee 0 asuva kinnisasja ühisomanikud. Kolmandad isikud palusid

jätta kaebuse rahuldamata.

V tee 0 kinnisasi on võrdlemisi suur, aga ala, kuhu on lubatud hooneid rajada, on väga väike

ja see paikneb krundi kõige madalamas osas. Maapinna kõrguse tõstmine on vajalik, kuna

maja ei saa ehitada lohku. See tooks kaasa sademevee valgumise maja alla. ±0,00 määramisel

on arvestatud K tee 0 elamu ja tee kõrgusega (kaebaja krundil ametlikult hooneid ei ole).

Mure seoses pinnase tõstmisega krundi piiril on kahetsusväärne viga, tegelikult ei olnud

kunagi plaanis rajada kruntide piirile suurt mullavalli. Kolmandad isikud korraldasid

ehitusjärgse geodeetilise alusplaani koostamise (I kd tl 195).

Muudatusprojektis on näidatud lahendus, mis takistab sademevee valgumist kaebaja

kinnisasjale. S.h on maja lähedal plaanis järsem maapinna langus, et piirile lähemale minnes

oleks langus võimalikult lauge ja vee valgumine kaebaja kinnisasja poole aeglustuks. Katuselt

valguv vihmavesi kogutakse drenaažisüsteemi ja juhitakse magistraalkraavi.

Kolmandad isikud on püüdnud kaebajaga ühist keelt leida ja probleeme lahendada, kuid

kaebajal tekivad aina uued mured. Kaebaja selgitused selle kohta, mida ta kavatseb oma

kinnisasjale ehitada, on paljasõnalised. Kaebaja ei ole ehitusõigust taotlenud. Samuti ei

tutvustanud kaebaja oma plaane ajal, mil elamud oleks saanud ühiselt kavandada. Pahatahtlik

on eeldada, et kolmandad isikud ei hoia projektis ette nähtud drenaaži korras. Kolmandate

isikute kohustus ei ole kuivendada kaebaja kinnisasja ja nad ei raja maaparandussüsteemi. Kui

kuivenduskraav üldse rajada, siis peaks see asuma kinnisasjade piiril ning see tuleks rajada ja

seda korras hoida ühiselt. Kolmandate isikute ülesanne on korraldada, et ehitamine ei too

kaasa sademe- ja lumesulamisvee valgumist kaebaja kinnisasjale. Drenaaž ja kraav on

projekti järgi valmis ehitatud ja toimib (I kd tl 190-192, 194).

Kohtu seisukoht

9. Kaebaja taotleb kolmandatele isikutele antud ehitusloa tühistamist. Ehitusloa andmisest

keeldumise alused on sätestatud ehitusseadustiku (EhS) § 44. Kaebaja väidetega on neist

ühildatavad järgmised:

- kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või

kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või

muudele avalik-õiguslikele kitsendustele (§ 44 p 1);

- ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnis-

asjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis

on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (§ 44 p 4);

- EhS § 42 lg 7 p 1 nimetatud asutus on jätnud ehitusloa eelnõu põhjendatud juhul

kooskõlastamata (§ 44 p 6).

10. Kohus märkas otsuse koostamisel, et toimikust puuduvad mitmed dokumendid, mida

menetlusosalised on oma seisukohtades käsitlenud ja millele nad on tuginenud: vaidlustatud

korralduse alusel ehitisregistrisse kantud ehitusluba nr mmmmmm, muudatusprojekt (on

osaliselt olemas vaidlustatud korralduse lisadena) ning kaebaja 17.11.2022.a seisukohas

viidatud Põllumajandus- ja Toiduameti kooskõlastused. Kohus lisab need dokumendid

toimikusse. Tegemist ei ole uute tõenditega, vaid menetlusosaliste poolt juba varem

menetlusse sisse toodud dokumentidega, mille kohus lisab toimikusse selguse huvides.

Vastavus projekteerimistingimustele

11. Projekteerimistingimused on oma olemuselt eelhaldusakt, mis määrab siduvalt kindlaks

selles ette nähtud ehitise omadused. Projekteerimistingimused ei pea ette nägema kõiki ehitise

omadusi või ehitisele esitatavaid nõudeid. Kaebajal oli võimalus projekteerimistingimused

vaidlustada. Kui projekteerimistingimusi ei ole kehtetuks tunnistatud ega tühistatud, siis on

tegemist kehtiva haldusaktiga, millest tuleb lähtuda sellisena, nagu ta on.

12. Projekteerimistingimuste punkti 3 alapunkt 9 ütleb, et vertikaalplaneerimine lahendatakse

asendiplaanil. Selle kohta, kas maapinna kõrgust võib muuta ja kui kõrge võib maapind olla,

ei ütle projekteerimistingimused midagi. Ehitusprojektis ette nähtud maapinna kõrguse

muutmine ei saa sel juhul olla vastuolus projekteerimistingimustega.

Vastuolu puudub ka elamu kõrguse osas. Projekteerimistingimused kehtestavad elamu

kõrgusele nõude suhteliselt - osa 3 alapunkt 5 näeb lubatud kõrgusena ette kuni 7 m

arvestatuna hoone ±0,00-st. Muudatusprojekti lõike A-A (I kd tl 89, II kd tl 19) järgi on elamu

kõrgus 6,99 m ±0,00-st. Määruse „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ §

30 lg 4 sätestab, et ehitisel paiknevat tehnoseadet ja -süsteemi ning selle osa, sealhulgas

korstnat, antenni ning välireklaami ja muud taolist ehitise kõrguse hulka ei arvestata.

13. Asjakohane ei ole kaebaja argument, et kui projekteerimistingimustes on elamu kõrgus

antud suhteliselt, siis võib vundamendi ehitada kuitahes kõrge. Kohus lahendab konkreetset

vaidlust selle asjaoludest lähtudes ning kolmandad isikud ei ole midagi sellist teinud. Elamu

vundamendi kõrgus on 0,4 m.

Õige ei ole kaebaja arusaam, et projekteerimistingimused lubavad tõsta maapinna kõrgust

elamu ümber kuni ±0,00-ni. Ehitamist ei reguleeri üksi projekteerimistingimused. Praegu on

põhidokumentideks ehitusluba ja ehitusprojekt ning nendes on maapinna kõrgus täpselt

määratud. Jääb ka arusaamatuks, miks peab kaebaja usutavaks vundamendi täielikku

„matmist“ maa alla. Tavapäraselt on elamu vundament osaliselt nähtav.

Niiskusrežiim, sademevee lahendus

14. Ehitusprojekt näeb ette maapinna kõrguse tõstmise. Kaebaja väitel kaasneb sellega talle

püsiv negatiivne mõju ning see seisneb eeskätt selles, et muutub kaebaja kinnisasja

niiskusrežiim.

Maapinna kõrguse tõstmine põhimõtteliselt saab mõjutada naaberkinnisasja omaniku õigusi.

Kohtule jääb arusaamatuks kaebaja korduvalt esitatud väide, et vastustaja on vastupidisel

seisukohal (on väitnud, et maapinda võib tõsta ükskõik kui palju). Vastustaja tegeleb nii

haldusmenetluses kui ka kohtumenetluses juba pikka aega ja põhjalikult kolmandate isikute

kinnisasja maapinna kõrguse küsimusega. Kohus peab tõenäoliseks, et kaebaja viitab

juhuslikule või kontekstist välja rebitud ütlemisele.

15. Alustada tuleb sellest, et kaebaja ja kolmandate isikute kinnisasjade piirkonnas langeb

maapinna kõrgus kirde suunas. Seda näitavad piirkonna kõrgusandmed (I kd tl 156-157): K

tee 0 kinnisasja läbib kõrgusjoon 57,5 m, sellest kirde suunas paikneb kaebaja ja kolmandate

isikute kinnisasja läbiv kõrgusjoon 55 m.

Eeltooduga ühilduvad vaidlustatud korralduses välja toodud andmed:

- V tee 0 lõunapoolse naabri K tee 0 maapinna kõrgused on nt 56,8 ja 57,5 m;

- K tee poolses osas on maapinna kõrgused 56,44, 56,64 ja 57,15 m;

- V tee 0 ja 0 vahel on kõrgused nt 55,08, 55,39, 55,33 ja 55,84 m;

- V tee 0 ja 0 vahelised kõrgused on 54,93 ja 54,84 m.

Kaebaja kinnisasi on alati olnud looduslikult madalam kui kolmandate isikute kinnisasi. See,

et üldises plaanis vesi valgub kolmandate isikute kinnisasjalt kaebaja kinnisasja suunas (ja

sealt edasi), ei kaasne ehitise või ehitamisega, vaid on looduslik paratamatus.

16. Otsuse punktis 15 toodud andmete põhjal ei ole õige kaebaja väide, et ehitamise

tulemusena jääb tema kinnisasi auku. Kolmandate isikute kinnisasi on küll kaebaja

kinnisasjast kõrgem, kuid kaebajast teisel pool asuv kinnisasi jälle madalam. Kaebaja

kinnisasi paikneb kallakul ning nii on see alati olnud.

17. Kohus ei nõustu kaebaja väitega, et ehitusprojektis on ette nähtud maapinna kõrguse

meelevaldne või ebamõistlik tõstmine (kaebaja sõnul näiteks „ülikõrgeks“ või „hiiglaslikult“).

Ehitusprojekti kehtiva versiooni (muudatusprojekti) järgi on maapinna kõrgus elamu ümber

abs 56,4 m (I kd tl 133 / II kd tl 18). Nagu eespool öeldud, langeb maapinna kõrgus

looduslikult kirde suunas. Elamust edela suunas on asendiplaanil ja geoalusel märgitud

kõrgused 56,31, 56,52 ja 56,67 m (I kd tl 131 / II kd tl 16, I kd 102-103). Geoaluse

mõõdistamise aeg on 05.10.2020 ehk varasem isegi projekteerimistingimuste andmisest.

Maapinna kõrgust on seega tõstetud nii, et see ühtib maapinna kõrgusega elamust edelas.

Elamust kaebaja kinnisasja suunas hakkab maapinna kõrgus langema ning 1 m kaugusel

piirist on kõrgus võrdsustatud kaebaja kinnisasja kõrgusega piiril (I kd tl 133, 134 / II kd tl 15,

18).

Loomuliku kallakuga pinnasele hoone ehitamisel on võimaluseks nii pinnase tasandamine

hoone ümber („trepiastme“ tekitamine) kui ka hoone rajamine nii, et maapinna kõrgus hoone

külgedel on erinev. Õigusaktidest ei tulene kolmandatele isikutele ega vastustajale kohustust

eelistada üht neist. Õiguslikult siduv ei ole see, kui teiste piirkonna kinnisasjade puhul

„trepiastet“ tekitatud ei ole. Piirkonnas ehitamise kavandamine algas 2006. aastal (I kd tl 21).

Detailplaneeringu koostamise kohustust piirkonnas ei ole ning varem kruntidele antud

ehitusõiguste kõik tingimused ei saa olla pika aja jooksul siduvad.

18. Kui valitud võimaluseks on pinnase tasandamine hoone ümber, siis saab kaebaja sellele

vastuväiteid esitada üksnes EhS § 44 p 4 sätestatud tingimuste täidetuse korral.

Kohtu hinnangul ei ole kaebaja tõendanud või isegi põhistanud, et ehitusprojektis ette nähtud

maapinna kõrguse tõstmine põhjustab tema kinnisasjale sellist negatiivset mõju, mida saaks

pidada üleliia koormavaks. Kohus põhjendab seda järgmiselt.

19. Kohtuasja andmetel on kaebaja ja kolmandate isikute kinnisasjade piirkonnas olemas

maaparandussüsteem, mille eesmärgiks on pinnase kuivendamine. Projekteerimistingimustes

on öeldud, et kolmandate isikute kinnisasi jääb O maaparandushoiualale.

Olemasolev maaparandussüsteem omab ehitusloa õiguspärasuse hindamisel tähtsust, kuna

maaparandusseaduse § 50 lg 1 kohaselt tuleb Põllumajandus- ja Toiduametiga kooskõlastada

ehitamine kinnisasjale, millel paikneb maaparandussüsteem. Kooskõlastuse nõue rajaneb

omakorda sellel, et ehitamine ei tohi maaparandussüsteemi või selle toimimist kahjustada.

20. Kaebaja väited maaparandussüsteemi kohta on vastuolulised. Ühelt poolt väidab kaebaja,

et 1970. aasta paiku rajatud drenaažisüsteem on praeguseks amortiseerunud ja alles on selle

jupid (I kd tl 61, 121 pöördel, 139). Kui nii, siis ei oleks kohtu hinnangul ka vajadust

rakendada maaparandussüsteemi kahjustamist vältivaid abinõusid, s.h kooskõlastada

ehitamine Põllumajandus- ja Toiduametiga.

Teiselt poolt väidab kaebaja, et elamu ehitamine rikub olemasoleva maaparandussüsteemi

ning tugineb sellele, et ehitamiseks on nõutav Põllumajandus- ja Toiduameti kooskõlastus (I

kd tl 161 pöördel). Kaebaja viitas algse ehitusloa menetluses kogutud kooskõlastusele ning

kooskõlastusele, mille kuupäev on 25.11.2021. Kaebaja kahtleb kooskõlastuste kehtivuses,

kuna esialgsel asendiplaanil ei kajastunud maapinna tõstmine, teine kooskõlastus on antud

enne lõpliku muudatusprojekti koostamist ja muudatusprojekti asendiplaanilt puudus tema

kinnisasjal kasvav hekk.

21. Ehitisregistri andmetel on kaebaja viidatud dokumentideks Põllumajandus- ja Toiduameti

otsused 31.05.2021 nr 6.2-2/25996 (II kd tl 9-10) ja 25.11.2021 nr 6.2-2/50171 (II kd tl 11).

31.05.2021.a otsuses on öeldud, et Tartu Linnavalitsus esitas kooskõlastamiseks ehitusloa

taotluse ehitamiseks V tee 0 kinnisasjale. Kinnisasi paikneb osaliselt maaparandussüsteemi

ehitise O maa-alal reguleerival võrgul, kinnisasja läbib eesvoolukraav ning

maaparandussüsteemi ehitise O ühishoidu teostab Jänese Maaparandusühistu. Kohtu

hinnangul tähendab see, et maaparandussüsteem on alles ja kasutusel.

Põllumajandus- ja Toiduamet kooskõlastas ehitamise. Dokumendis on öeldud, et

projekteeritud hoonete katuste sademevesi kogutakse vihmaveerennidega, juhitakse

vihmaveetorudega maapinnale ja hajutatakse kinnistul. Heitvesi nähakse ette juhtida

maaparandussüsteemi ehitise eesvoolukraavi. V tee 0 kinnisasjal paikneva drenaažisüsteemi

dreenitorude võimalikul vigastamisel kavandatavate ehitustööde käigus ei takistata

naaberkinnistul V tee 0 (katastritunnus zzzzz:zzz:zzzz) paikneva drenaaži toimimist, seega

puudub V tee 0 kinnistul paikneva drenaaži rekonstrueerimise vajadus.

25.11.2021.a otsuses on öeldud, et Tartu Linnavalitsus esitas kooskõlastamiseks ehitusloa

taotluse nr mmmmmmmm. Põllumajandus- ja Toiduamet kooskõlastas ehitamise. Lisaks

viidetele õigusaktidest tulenevate kohustuste kohta märkis amet, et enne tööde algust tuleb

kindlaks teha drenaažitorude täpsed asukohad ja sügavused ning kuivenduskraavi ja drenaaži

rajamisel sulgeda kinnistupiiril dreenitorude allavoolu poolne ots pinnasetihedalt, vältimaks

pinnase sattumist drenaažitorustikku.

22. Kohtu hinnangul lükkavad kooskõlastused ümber kaebaja väite, et tõstetud maapind ja

rajatav elamu kahjustavad maaparandussüsteemi või põhjustavad kaebaja kinnisasja

niiskusrežiimi olulise muutumise. Maaparandusseaduse § 50 lg 5 ütleb, et Põllumajandus- ja

Toiduamet kooskõlastab ehitamise, kui kavandatava tegevusega ei takistata

maaparandussüsteemi nõuetekohast toimimist. Vajaduse korral määrab Põllumajandus- ja

Toiduamet kooskõlastuse või loa kõrvaltingimused, mis tagavad kinnisasjal ja

naaberkinnisasjal paikneva maaparandussüsteemi toimimise, sealhulgas kohustuse

maaparandussüsteem rekonstrueerida ja rekonstrueerimise lõpetamise tähtpäeva.

Algses ehitusloa taotluses ja ehitusprojektis oli ette nähtud nii maapinna kõrguse tõstmine kui

ka elamu seinte materjal (I kd tl 34, 28 pöördel, 30) ning Põllumajandus- ja Toiduametil oli

võimalik sellega arvestada. Kooskõlastus ei sisalda sellele mingeid vastuväiteid.

Muudatusprojekt sellisena, nagu see vastustajale algselt esitati (I kd tl 86-91), ei erine

olemuslikult sellest, mille alusel anti vaidlustatud korraldus ja ehitusluba (II kd tl 12-23).

Maapinna kõrgus elamu ümber lõpptulemusena vähenes. Kraavi asukoht muutus 1 m võrra.

See ei saanud mõjutada kooskõlastuse andmist, arvestades et kooskõlastus nägi ette

olemasolevate torustike asukoha kindlakstegemise.

Kooskõlastuste põhjal on olemasolev maaparandussüsteem kaebaja kinnisasja osas nii-öelda

iseseisvalt toimiv ning kaebaja kinnisasja niiskusrežiimi ei mõjuta isegi see, kui kolmandate

isikute kinnisasjal paiknevat drenaaži vigastatakse. Kooskõlastuste olemasolu lükkab ümber

kaebaja väite, et pärast elamu rajamist ei toimi olemasolev maaparandussüsteem enam üldse,

vaid kogu liigvesi laiemast ümbruskonnast suunatakse kaebaja kinnisasjale (I kd tl 170). Sel

juhul ei oleks Põllumajandus- ja Toiduamet saanud ehitamisele kooskõlastust anda.

23. Elamu ehitamisel rajatav sademevee lahendus ei ole maaparandussüsteem ning selle

rajamisel ei ole kohaldatavad maaparandusseaduse või selle alusel kehtestatud määruse

„Maaparandussüsteemi projekteerimisnormid“ sätted. Maaparandusseaduse § 2 alusel

reguleerib see seadus tegevusi maatulundusmaa sihtotstarbega maa viljelusväärtuse

suurendamiseks ja keskkonnakaitseks. Sama seaduse § 3 lg 1-3 tuleneb, et

maaparandussüsteem on maatulundusmaa viljelusväärtuse suurendamiseks ja

keskkonnakaitseks vajalike ehitiste kogum ning selle üheks liigiks on kuivendussüsteem,

mille reguleerivast võrgust voolab liigvesi otse või maaparandussüsteemi eesvoolu kaudu

suublasse või riigi poolt korras hoitavasse ühiseesvoolu.

Vaidluse all oleva sademevee lahenduse eesmärk ei ole maatulundusmaa viljelusväärtuse

suurendamine, keskkonnakaitse ega pinnase kuivendamine, vaid elamu ehitamise tõttu

koguneva sademevee ärajuhtimine. Maaparandusseadus ei reguleeri sademevee kogumist või

ärajuhtimist elamu ehitamisel.

Kui kolmandad isikud ei raja maaparandussüsteemi, siis ei puutunud kooskõlastuse andmisel

asjasse see, millisel kaugusel peab rajatav maaparandussüsteem olema puittaimedest.

Kooskõlastuse andmist ei saanud mõjutada see, kas asendiplaanil kaebaja kuusehekk oli

kajastatud või mitte.

24. Projekteerimistingimuste järgi tuli sademevesi lahendada oma krundil. Kohtu hinnangul

on ehitusprojektis seda tehtud. Ehitusprojekti on seejuures muudetud, arvestades kaebaja

vastuväiteid - algselt oli sademevee kaebaja kinnisasjale valgumise takistamiseks piirile

kavandatud 30 cm kõrgune mullavall (I kd tl 34), hiljem kavandati praegune lahendus (I kd tl

88, 131, 133). Kohtul puudub põhjus arvata, et elamu ehitamise tõttu kogunev sademevesi

valgub kaebaja kinnisasjale.

Valgustingimused, vaade ja privaatsus

25. Vaidluse all olev ehitamine ei mõjuta kohtu hinnangul ülemääraselt valgustingimusi,

privaatsust või vaadet kaebaja kinnisasjal.

Kohus nõustub vastustaja selgitusega insolatsiooni vähendamist reguleerivate õigusnormide

kohta ning järeldusega, et praeguses asjas sellised õigusnormid puuduvad - kuivõrd kaebaja

kinnisasjal ei paikne eluruume, siis ei saa nendes ka insolatsioon üle lubatud piiri väheneda (I

kd tl 20, 129). Lähtuda saab üksnes üldisemast normist, milleks on EhS § 44 p 4.

26. Piirkonda kavandati juba kruntide moodustamisel 2006. aastal 12 elamu ehitamine,

samuti pandi paika hoonestusalad (I kd tl 21, 53). Kaebajal tuli arvestada sellega, et

naaberkinnisasjale (jagunemiskavas krunt nr 8) rajatakse hoone, lubatud hoonestusala on

väike ja paikneb tema kinnisasja piiri ääres. Kaebajal ei saanud olla mõistlikku ootust, et

naaberkinnisasjale rajatav elamu tema kinnisasjale üldse mingeid varje ei tekita.

Kaebaja ei ole muutnud usutavaks, et rajatav elamu varjab tema kinnisasjal päikesepaistet

rohkem, kui naaberkinnisasja omanik elamute ehitamiseks ette nähtud piirkonnas peab

mõistikult taluma. Rajatav elamu on kaebaja kinnisasja hoonestusalast edelas. Päikese kõrgus

ja loojangu asimuut varieerub aasta jooksul väga suures ulatuses. Üldistatult on

päikeseloojang talvisel pööripäeval vaadeldav edela suunas ja suvisel pööripäeval loode

suunas. On võimalik, et teatud päevadel langeb rajatava elamu vari mõneks ajaks kaebaja

kinnisasja hoonestusalale. See ei ole kaugeltki piisav ehitusloa tühistamiseks elamute

ehitamiseks ette nähtud piirkonnas.

27. Kaebaja esitas juba projekteerimistingimuste menetluses väite, et elamu rajamine

halvendab valgustingimusi tema kinnisasjal, ning vastustaja lükkas selle väite tagasi (I kd tl

19-20). Kaebaja projekteerimistingimusi ei vaidlustanud. Kohus leidis eespool, et vaidlustatud

korraldus ja ehitusluba on projekteerimistingimustega kooskõlas.

Olukord ei ole võrreldes projekteerimistingimuste andmise ajaga oluliselt muutnud. S.h ei saa

valgustingimusi kaebaja kinnisasjal oluliselt mõjutada see, et elamu absoluutne kõrgus

määrati ehitusloa andmisel. Rajatavale elamule kõige lähemal mõõdistatud maapinna

kõrgused jäävad vahemikku abs 55,37 - 55,73 m (I kd tl 102-103, 131). Kui lähtuda kaebaja

seisukohast, et maapinna kõrgust võis tõsta kuni 0,5 m (I kd tl 2, 123) ja elamu kõrgus

olemasolevast maapinnast pidi olema kuni 7 m, oleks elamu absoluutne kõrgus jäänud

vahemikku 55,37 + 7,5 = 62,87 kuni 55,73 + 7,5 = 63,23 m. Ehitusloa järgi on elamu

absoluutne kõrgus 63,8 m (II kd tl 25 pöördel). Erinevus on 0,57 - 0,93 m. Erinevus ei saa

põhjustada selliseid muutusi valguse langemisel kaebaja kinnisasjale, mis saaksid olla aluseks

vaidlustatud korralduse tühistamisele.

28. Otsuse punktis 16 ja 26-27 toodud põhjendustel ei pea kohus ühtlasi võimalikuks, et

rajatav elamu riivab kaebaja kinnisasjal privaatsust või varjab vaadet rohkem, kui seda tuleb

mõistlikult taluda.

Kaebaja muud väited

29. Kaebaja on menetluses korduvalt väitnud, et kolmandad isikud saavutasid ehitusloa

andmise pettusega, mis seisneb selles, et ehitusloa taotluselt kõrvaldati kaebaja kooskõlastus

(kooskõlastuse puudumine).

Õigusaktid ei sätesta ehitusloa taotleja kohustust esitada koos taotlusega naaberkinnisasja

omaniku nõusolek või kooskõlastus. EhS § 40 alusel tuleb ehitusloa saamiseks esitada

vormikohane ehitusloa taotlus ja ehitusprojekt. Ehitusloa taotluse vormil (kinnitatud

majandus- ja taristuministri määrusega „Teatiste, ehitus- ja kasutusloa ja nende taotluste

vorminõuded ning teatiste ja taotluste esitamise kord”) puudub selline osa nagu

kooskõlastused.

Vastupidi, EhS § 42 lg 7 on selgelt öeldud, et pädev asutus (praegusel juhul vastustaja) esitab

ehitusloa eelnõu vajaduse korral kooskõlastamiseks asutusele, kelle õigusaktist tulenev

pädevus on seotud ehitusloa taotluse esemega, ning arvamuse avaldamiseks asutusele või

isikule, kelle õigusi või huve võib ehitis või ehitamine puudutada. EhS § 42 lg 6 kohaselt

kaasab pädev asutus vajaduse korral menetlusse piirneva kinnisasja omaniku.

Eeltoodu ei tähenda, et ehitusloa taotlejal on piirnevate kinnisasjade omanike arvamuste

kogumine keelatud. Seda võib teha. Kuid see ei asenda ehitusloa menetluse läbiviimist ja ei

võta pädevalt asutuselt EhS § 42 lg 6 ja 7 toodud kohustusi. Kui puudutatud isikute

seisukohtade kogumine on menetleja ülesanne, siis ei saa seda kohustust haldusaktiga (näiteks

projekteerimistingimustega) siduvalt panna ehitusloa taotlejale. Kui kaebaja avaldas

kolmandatele isikutele oma arvamuse ehitamise kohta, siis selle vahendamine vastustajale ei

olnud kolmandate isikute ülesanne.

30. Vastustajal tuli kindlaks teha isikud, kelle õigusi või huve võib ehitis või ehitamine

puudutada, kaasata need isikud menetlusse ja anda neile võimalus oma seisukoha esitamiseks.

Vaidlustatud korralduse andmise menetluses oli kaebajal see võimalus.

Vastustaja algselt kaebajat ehitusloa menetlusse ei kaasanud. Vastustaja selgituse põhjal

kaalus ta kaebaja kaasamist ning ei pidanud seda põhjendatuks, kuna vastustaja arvates

lahendati kõik olulise tähtsusega küsimused projekteerimistingimuste menetluses. Seega

vastustaja täitis kohustuse hinnata, kas esineb vajadus kaasata piirneva kinnisasja omanik.

Kohtul puudub vajadus sellesse vastustaja kaalutlusotsusesse sekkuda, kuna vastustaja

uuendas menetluse, kuulas kaebaja ära ja andis välja põhjendatud haldusakti ehk vaidlustatud

korralduse. Kohtu hinnangul ei vaja see teema põhjalikumat käsitlemist.

31. Kohus ei käsitle kaebaja väiteid selle kohta, et kolmandad isikud ei järgi ehitamisel

ehitusloa tingimusi või on põhjustanud kaebajale kahju (maapinda on tõstetud või

kavatsetakse tõsta ehitusprojektis ette nähtust rohkem, drenaaž ja kraav on rajatud valesse

kohta, ehitusalalt on kandunud kaebaja kinnisasjale jäätmeid jms). Praeguse kohtuasja raames

hindab kohus vaidlustatud korralduse ja sellega antud ehitusloa õiguspärasust ehitusloa

andmise seisuga. Ehitise vastavust projektile ja ehitusloale hindab vastustaja kasutusloa

andmisel. Kui kaebaja soovib esitada nõudeid kolmandate isikute vastu, siis tuleb kaebajal

pöörduda maakohtusse.

Ehitusloa õiguspärasuse hindamisel ei puutu asjasse kolmandate isikute kinnisasjal paiknev

mullahunnik (kolmandate isikute selgituse põhjal biopuhasti ja drenaažitoru paigaldamisel

tekkinud väljakaeve), kuna ehitusluba seda ei käsitle. Kohus ei saa avaldada arvamust, kas

mullahunnik võib sinna jääda või tuleb laiali ajada või ära vedada. Käesoleva kohtuasja

raames saab öelda ainult niipalju, et kui mullahunniku laialiajamine tõstab maapinna

kõrgemaks kui ehitusprojektis on ette nähtud, siis ehitusloa alusel seda teha ei saa.

32. Kokkuvõttes leiab kohus, et vaidlustatud korraldus ja selle alusel antud ehitusluba on

õiguspärased ning kaebaja väited ei anna alust nende tühistamiseks. S.h on ehitusluba

kooskõlas projekteerimistingimustega, olemas on nõutavad kooskõlastused ning ehitis ei riiva

ülemääraselt kaebaja õigusi. Kohus selgitab, et ehitusloa andmisel ei saa olla eesmärgiks kõigi

kaebaja huvide ja ootuste täielik arvestamine. EhS § 44 p 4 alusel on piisav see, kui ehitise

püsiv negatiivne mõju ei ole üleliia koormav. Kaebaja ei ole praeguses vaidluses muutnud

usutavaks püsivat negatiivset mõju, mis ületaks tavapärast talumiskohustust elamute

ehitamiseks ette nähtud piirkonnas. Kohus jätab kaebuse rahuldamata.

Menetluskulud. Selgitused

33. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud

pool, kelle kahjuks otsus tehti. Selle sätte alusel on menetluskulude kandmine kaebaja

kohustus.

Vastustaja ei ole menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitanud ning kohus jätab

HKMS § 109 lg 1 alusel menetluskulud vastustaja kasuks välja mõistmata.

34. HKMS § 108 lg 8 alusel hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool

samade reeglite järgi nagu poolele. Kolmandad isikud osalesid menetluses vastustaja poolel.

Kolmandate isikute menetluskuluks on esindaja kulu 240 eurot (I kd tl 186-187). Kohtu

hinnangul on tegemist vajalike ja põhjendatud kuludega. Kohus mõistab need kaebajalt

kolmandate isikute kasuks välja. Kuna kolmandad isikud osalesid asjas kinnistu

ühisomanikena (I kd tl 11), siis mõistab kohus menetluskulud välja nende kasuks ühiselt.

35. HKMS § 175 lg 1 näeb ette jõustunud kohtuotsuse avaldamise arvutivõrgus, otsus

avaldatakse elektroonilises Riigi Teatajas. Andmesubjektil on õigus esitada taotlus otsuse

osaliseks avaldamiseks, eelkõige tema nime avaldamata jätmiseks (HKMS § 175 lg 3-5). Kui

isik seda soovib, siis sellekohane taotlus tuleb esitada kohtule enne otsuse jõustumist. Kõige

kindlam on esitada taotlus apellatsioonkaebuse esitamiseks ette nähtud tähtaja jooksul.

Avaliku võimu kandja andmeid kohtulahendis ei varjata.

/allkirjastatud digitaalselt/

Karin Jõks

Kohtunik