2-20-15634/39 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

08.12.2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-15634

Kohtuasi

Y hagi X vastu kahju hüvitamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 16.08.2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

5683,20 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja) Y (isikukood XXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Karlis Kolk

Kostja (apellant) X (isikukood XXXXXXXX),

lepinguline esindaja Kunnar Korsten

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Pärnu Maakohtu 16.08.2022 otsus osas, milles mõisteti kostjalt X-lt Y

kasuks välja 5560,20 eurot ületav summa 123 eurot. 5560,20 eurot ületavas osas

jääb hagi rahuldamata.

3. Muuta Pärnu Maakohtu 16.08.2022 otsusega määratud kohtukulude jaotust

vastavalt muutunud hagi rahuldamise proportsioonile ja määrata menetluskulude

suurus

kindlaks

vastavalt

käesoleva

otsuse

resolutsiooni

p-s 6

toodud

tervikresolutsioonile.

4. Tasaarvestada

poolte

vastastikused

menetluskulude

nõuded

vastavalt

tervikresolutsioonile.

5. Pärnu Maakohtu otsus on jõustunud osas, milles maakohus ei rahuldanud Y hagi

5683,20 eurot ületavas osas.

6. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt.

6.1. Rahuldada osaliselt Y hagi X vastu kahju hüvitamise nõudes.

6.2. Välja mõista kostjalt X-lt hageja Y kasuks 5560,20 eurot.

6.3. Jätta rahuldamata Y hagi X vastu 603 (480+123) euro suuruses summas.

2-20-15634

2 (18)

6.4. Jätta maakohtus kantud menetluskulud 9,80% ulatuses hageja kanda ja 90,20%

ulatuses kostja kanda.

6.5. Määrata hageja menetluskulude suuruseks 1651,60 eurot, millest 450 eurot on

riigilõiv ja 1201,60 eurot lepingulise esindaja kulud.

6.6. Määrata kostja menetluskulude suuruseks 1105,95 eurot, millest sõidukulud on

126 eurot ja lepingulise esindaja kulud 979,95 eurot.

6.7. Jätta hageja kanda kostja menetluskulud summas 108,38 eurot.

6.8. Jätta kostja kanda hageja menetluskulud summas 1489,74 eurot.

6.9. Tasaarvestada poolte vastastikused menetluskulude nõuded (p-d 6.7 ja 6.8) ning

mõista kostja X-lt hageja Y kasuks välja menetluskulud 1381,36 eurot.

6.10.

Jätta ringkonnakohtu menetluskulud 2,15% ulatuses hageja Y kanda ja

97,85% ulatuses kostja X kanda.

6.11.

Määrata hageja menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus 616 eurot.

6.12.

Määrata kostja menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus 1403,30 eurot.

6.13.

Jätta hageja kanda kostja menetluskulud ringkonnakohtus summas 30,17

eurot.

6.14.

Jätta kostja kanda hageja menetluskulud ringkonnakohtus summas 602,75

eurot.

6.15.

Tasaarvestada resolutsiooni p-des 6.13 ja 6.14 nimetatud poolte

vastastikused menetluskulude nõuded ning mõista kostja X-lt hageja Y kasuks

välja menetluskulud ringkonnakohtus 572,58 eurot.

6.16.

Kostja X on kohustatud hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni

täitmiseni tasuma viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. 26.10.2020 esitas Y (hageja, ostja) Pärnu Maakohtule hagi X (kostja, müüja) vastu 6163 euro

kahju hüvitamise nõudes. Hagi kohaselt tekkis hagejale kahju müüdud asja mittevastavusest

lepingutingimustele.

2. Hagi kohaselt sõlmisid pooled 30.09.2019 Uuemõisa alevikus Ploomi 31 asuva kinnistu

müügilepingu (müügileping). Kinnistul asub ridaelamuboks (elamu). Müügilepingus kinnitas

müüja (kostja), et kinnistul ei ole teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale

(hageja) teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamise käigus.

2-20-15634

3 (18)

Müügikuulutuse kohaselt olid kinnistul asuva elamu ruumid renoveeritud täielikult

2007. aastal. Samuti oli müügikuulutuse järgi elamule paigaldatud kestvatest kärgkatte

plaatidest uus katus. Hageja leiab, et katus peab seega olema uuem kui 2007. aastast.

3. Hageja kolis elamusse sisse 01.06.2020. Enne seda käis ta kinnistul vaid (vahel)

nädalavahetustel. 30.07.2020 suure vihmaga lasi katus läbi ja vannitoa värske remont sai

rikutud. Pärast vihmasadu lekkis vett panipaiga katuslae ja välisseina vahelt ning panipaiga

põrandal olid pärast läbijooksu kuivanud vee jäljed. Hageja leiab, et müüdud kinnistul on

katusega seotud varjatud puudused. Hageja teavitas kostjat puudustest 31.07.2020 ning küsis

ettepanekuid puuduse likvideerimiseks.

4. 27.08.2020 paikvaatluse alusel 07.09.2020 koostatud GECC Projekt OÜ auditiga on

tuvastatud, et elamu panipaiga katuslaes puudub aurutõke ning puudu on katuse aluskate.

Katuse ülespöörde katusepleki ja vintskapi nurgas on tühimik, kuhu sademed sisse pääsevad.

Auditis on välja toodud veel mitmed katusega seotud puudused. Auditi kohaselt on katuse

lekkimine seotud katusekatte probleemidega. Auditis on järeldatud, et vee lekkimine on

kergemal kujul olnud juba pikka aega. Hageja leiab, et need puudused olid olemas enne valduse

üleandmist ning et need olid varjatud puudused, mida eriteadmisteta hageja ei saanud varem

näha. Auditi kohaselt toimub lekkimine vaid teatud ilmastikuolude korral, mitte iga sajuga.

Seetõttu kuivas vesi kiiresti ära ja hiljem ei pruukinud tähele panna. Kinnistu ülevaatamise ajal

oli vannituba nii must, et hageja ei saanud aru, et on veekahju. 30.07.2020 elas hageja sees ja

nägi kohe ka vee läbijooksu tagajärgi.

5. Hageja nõudis kostjalt puuduste kõrvaldamist, kuid kostja keeldus. Seetõttu nõuab hageja, et

kostja hüvitaks puuduste kõrvaldamisega seotud kulud ja kahju. Auditis on nimetatud

parandusmeetmed kahjueelse olukorra taastamiseks. Taastamistööde maksumus on auditi lisa 2

kohaselt 4231 eurot. Hageja nõuab ka auditi maksumust 1680 eurot, kuna selle koostamine oli

vajalik, et teha selgeks puuduste ulatus ja kõrvaldamise maksumus. Kohtueelselt kantud

õigusabikulu nõuab hageja 252 eurot. Kokku palub hageja kostjalt välja mõista kahju hüvitisena

6163 eurot. Lisaks palub hageja kostjalt välja mõista menetluskulud koos viivisega.

Kostja vastuväited

6. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja ei ole rikkunud poolte vahel sõlmitud müügilepingut. Talle ei olnud teada varjatud

puudusi, millest oleks pidanud hagejat teavitama. Kostja on avaldanud, et elamu on

renoveeritud 2007. aastal ja hageja pidi arvestama pärast seda toimunud elamu, sh katuse

kulumise ja amortisatsiooniga. Kostja ise ostis kinnistu 2009. aastal ning tal ei olnud kinnistu

kasutamise ajal katuse läbijooksuga probleeme.

7. Kostja ei nõustu, et tegemist oli varjatud puudustega. Hagejal oli võimalus puudusi juba

eelnevalt visuaalselt vaadata. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on müünud varjatud puudustega

kinnistu. Kinnistu üleandmise akt vormistati 25.10.2019, aga hageja pöördus kostja poole alles

31.07.2020. On väheusutav, et hageja ei teadnud ligi 10 kuu jooksul, et katus laseb vett läbi ja

rikub seinu. Katuse läbijooks ei ole märkamatuks jääv pisipuudus. Katuse kahjustused võisid

tekkida hageja poolt elamu korrashoiu kohustuse täitmata jätmise tõttu, kui hageja jättis sügis-

talvel elamu järelevalveta ja kütmata ning talvel lume katuselt lükkamata. Kui katuse vee

läbilaskmise probleemid oleksid olnud olemas müügihetkel, siis pidanuks need selguma juba

sügis-talvisel perioodil, mitte aga suvel 10 kuud hiljem. Kostja viitas ilmateenistuse andmetele,

mille kohaselt oli periood alates 2019. aasta oktoobrist oluliselt sademeterikkam kui 10 aasta

keskmine. Lisaks oli Läänemaal 27.10.2019 suur torm, millega kaasnes tugev tuul 30 m/sek.

2-20-15634

4 (18)

See võis põhjustada pleki lahtimurdumise ja pleki ülespöörde katusepinnalt, mis tuvastati alles

27.08.2020 auditi käigus.

8. Ka auditis ei ole tuvastatud, millal ja mis põhjuste tagajärjena katuses paiknevad augud või

vigastused võisid tekkida ega ka asjaolu, et elamul olid puudused selle müümise ajal. Ka

tugineb ekspertiisiakt (audit) alates 2015. aastast kehtivatele standarditele, mida ei rakendatud

renoveerimise ajal 2007. aastal.

9. Kostja ei nõustunud auditis esitatud parandustööde kalkulatsiooniga, leides, et see on

orienteeruv, ebatäpne ning lisaks ei ole hageja neid kulutusi kandnud. Kostja vaidles vastu

kasutusloa saamise vajadusele, kuna katuse parandamiseks sama materjaliga kasutusluba vaja

ei ole. Lisaks pööras kostja tähelepanu asjaolule, et hageja on pöördunud kindlustuse poole.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused

10. Maakohus rahuldas hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahju hüvitise

5683,20 eurot. 480 euro osas jättis maakohus hagi rahuldamata. Menetluskuludest jättis

maakohus 7,79 % hageja kanda ja 92,21 % kostja kanda.

11. Maakohus tuvastas, et hageja ostis kostjalt 30.09.2019 notariaalselt tõestatud

müügilepinguga kinnistu müügihinnaga 95 000 eurot ja kinnistu anti üle 25.10.2019

üleandmise aktiga; müügilepingu p-s 2.12 kinnitas müüja, et elamu on renoveeritud

2007. aastal; müügilepingu p 2.13 kohaselt ei ole kinnistul mingeid müüjale teadaolevaid

varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata

ülevaatuse teostamisel; tegemist on müügilepinguga ning kohaldamisele kuuluvad

võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 ja § 218 sätted, juhul kui kohus tuvastab, et müüdud asi ei vasta

lepingutingimustele.

12. Hageja tugineb oma nõudes asjaolule, et kinnistul oleva elamu katus pidi müügikuulutuse

järgi olema uus. Hageja hinnangul kinnitavad eksperdi tuvastatud katuse puudused, et asi ei

vasta lepingutingimustele. Maakohus ei nõustu kostjaga, et asjaomast GECC Projekt OÜ auditit

(I kd tl 25-55) ei saa tõendina arvestada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 2

kohaselt pool määrab ise, milliste tõenditega ta tõendab oma nõude aluseks olevaid asjaolusid.

Hageja esitatud audit vastab dokumentaalse tõendi tunnustele TsMS § 272 lg 1 tähenduses ning

tegemist on ka asjakohase tõendiga (TsMS § 238 lg 1).

13. Auditi lõppjärelduse kohaselt on katuse lekkimine seotud katusekatte probleemidega.

Pööningul on näha niiskuskahjustusega puitkonstruktsioone vintskapi katuse räästa poolses

küljes. Vintskapi kohal paiknevate sarikate otsad ja aluslaudis on tõmbunud mustaks.

Visuaalselt hinnates ei ole puit veel pehkinud, mistõttu saab järeldada, et lekkimine katusest

toimub teatud ilmastikuolude ja tuulte korral, mitte iga sajuga. Puit ei ole veel kahjustunud

sellisel määral, et vajalik oleks selle asendamine (I kd tl 36-37). Kohus loeb auditiga tõendatuks,

et elamu katusekatte paigalduses on puudusi, millest omakorda on põhjustatud veekahjustused

elamus.

14. Järgnevalt hindab kohus, kas auditiga tuvastatud puuduste tõttu ei vasta müüdud kinnistu

lepingutingimustele. Müügikulutuse kohaselt on kõik ruumid täielikult renoveeritud

2007. aastal, sh on soojustatud seinad seestpoolt ja teise korruse laed. Ridaelamu välisviimistlus

on uuendatud, sellel on kestvatest kärgkatte plaatidest uus katus ja uus kestvuspuidust terrass

(I kd tl 100). Kohus ei nõustu hageja tõlgendusega, et uus katus ei ole seotud 2007. aasta

renoveerimistöödega, vaid et uus katus tähendab katuse ehitust 2018. aastal. Selline väide ei

ole tõendatud. Müügikuulutuses on ehitusaastaks märgitud 1989 (I kd tl 101) ning

renoveerimise aastaks 2007. Kuulutusest on üheselt arusaadav, et tööd, mis on loetletud

2-20-15634

5 (18)

renoveerimise käigus tehtud töödena, on tehtud 2007. aastal. Ka müügilepingu p 2.12. kohaselt

oli elamu renoveeritud 2007. aastal.

Eeltoodu alusel ei loe kohus tõendatuks hageja väiteid, et asi ei vastanud lepingutingimustele

VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 1 tähenduses seetõttu, et katus ei ole ehitatud pärast 2007. aastat.

Kostja on müünud elamu, millele olid tehtud renoveerimistööd, sh katuse renoveerimistööd

2007. aastal.

15. Järgnevalt hindab kohus, kas katusekatte puudused, millele hageja tugineb oma nõudes,

võivad olla puudusteks, mille eest kostja vastutab VÕS § 218 sätetel. VÕS § 218 lg 3, mis kehtis

kuni 01.01.2022, sätestab, et müüja vastutab ka asja lepingutingimustele mittevastavuse eest,

mis tekib pärast juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut ostjale, kui asja

lepingutingimustele mittevastavus tekkis müüja kohustuste rikkumisest tulenevalt.

16. Müügilepingu p-de 6.9. ja 6.10 järgi asja juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko läheb

ostjale üle asja üleandmisega (I kd tl 11). Hageja ei ole vaidlustanud kostja väidet, et kinnistu

üleandmise akt vormistati 25.10.2019 (I kd tl 125). Müügilepingu p-des 3.2 ja 3.3 hageja

ostjana kinnitas, et ta on teadlik ehitise olemusest ja seisukorrast. Ostja teostas ülevaatused ilma

vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostis kinnistu tuginedes isiklikult

teostatud ülevaatusele ja müüja poolt müügilepingus anud kinnitustele.

17. VÕS § 218 lg 4 kuni 01.01.2022 kehtinud redaktsioonis sätestas, et müüja ei vastuta asja

lepingutingimustele

mittevastavuse

eest,

kui

ostja

müügilepingu

sõlmimisel

asja

lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus on seisukohal, et isik, kes

ostab elamu, saab mõistliku soovi korral ka tegelikult elamu ja selle erinevad osad üle vaadata.

Hageja on kinnitanud, et ta vaatas, et hallitust ei ole ja jäi põhimõtteliselt rahule. Katust ta

põhjalikult ei uurinud. Samuti eeldas hageja katuse puhul, et ta ei pea hakkama tegelema katuse

vahetusega (II kd tl 5). Isegi majandustegevuses tegutsev ostja ei pea eeldama, et talle antakse

üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul rakendama erakorralisi meetmeid asja

lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks, mh palkama selleks asjatundjat (Riigikohtu

30.09.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 34).

18. Kohus leiab, et kui hageja ostab 2019. aastal elamu, mis on renoveeritud 2007. aastal, võib

hageja eeldada, et elamu katus on vettpidav. Kui siiski ilmneb, et elamu katus ei ole vettpidav,

siis vastutab puuduste eest müüja (VÕS § 218 lg 3). Seega, kui aeg-ajalt esines katusest

läbisadamisi, siis vastutab selle eest kostja. Kuna poolte vahel sõlmitud müügilepingus ei ole

märkust, et kostja on hagejat teavitanud aeg-ajalt toimuvatest katusest läbisadamisest, ning

kostja ei ole ka tõendanud, et ta on hagejat muul viisil teavitanud müügilepingu esemel olevatest

puudustest, siis vastutab kostja (Riigikohtu 18.11.2020 otsus tsiviilasjas nr 2-17-7157).

19. Kostja on seisukohal, et hageja ei ole puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul. Kinnistu

valdus anti üle 25.10.2019, hageja teavitas puudustest 31.07.2020, st üheksa kuud hiljem.

Hageja teavitas kostjat 31.07.2020, et 30.07.2020 suure vihmaga lasi katus läbi. Vesi oli

põrandal vannitoa panipaigas ja panipaiga kõrval asuval lae osal (akna all) tuli vesi läbi ja jäi

pidama kipsplaadi taga. Hageja soovib teada, kas kostja oli enne müüki teadlik, et katus suure

vihmaga vett ei pea. Samuti ootab hageja kostja ettepanekuid puuduste kõrvaldamiseks (I kd tl

21).

20. Hageja on kohtule esitanud kinnituskirja, mille kohaselt naabrid kinnitavad, et hageja asus

kinnistule elama 2020. aasta juunis (I kd tl 61). Arvestades, et hageja igapäevaselt kinnistul ei

elanud ning auditiga on tõendatud, et läbisadamine võib toimuda eelkõige ebasoodsate tuulte

korral, siis on kohtu hinnangul hageja teatanud puudustest mõistliku aja jooksul VÕS § 220

lg 1 tähenduses, kui sai teada asja mittevastavusest lepingutingimustele.

2-20-15634

6 (18)

21. Kostja teatas 07.08.2020 kirjas hagejale, et katusega seoses mingeid probleeme ei olnud

ning seetõttu ei tee kostja ka mingeid ettepanekuid puuduste likvideerimiseks (I kd tl 22-24).

Kostja vastusest nähtub, et kostja ei kavatsenudki ilmnenud puudustega tegeleda. Seetõttu on

hageja põhjendatult esitanud kulutuste hüvitamise nõude VÕS § 222 lg 5 alusel. Kostja väited,

et tegemist on katuse tavapärase amortisatsiooniga või hoolduse puudumisega omaniku poolt

on kohtu hinnangul auditiga ümber lükatud. Auditi p 4.2.1. kohaselt on katuslaest puudu

aurutõke, mille ülesanne on takistada ruumist välja liikuva õhuniiskuse liikumine katuslae

konstruktsioonidesse. Aurutõke kas on või ei ole, selle olemasolu ei sõltu hooldusest ja

amortisatsioonist. Auditi p 4.2.3 järgi on aluslaudis tõmbunud mustjaks ja laudadest läbi löödud

naelaotsad on korrodeerunud. Seega ka nimetatud puudus ei saanud tekkida ostja poolt

hoolduse käigus, kuna tegemist on pikemaajalise probleemiga, millele viitab ka auditi teostaja.

Puudub katuse aluskate. Kõik puudused viitavad selle, et need olid olemas enne valduse

üleandmist ostjale ja enne müügilepingu sõlmimist.

22. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et kostja vastutab kinnistul paikneva elamu

mittevastavuse eest lepingutingimustele. Müüja on oluliselt müügilepingut rikkunud. Hageja

on õigustatud nõudma kahju hüvitamist VÕS § 115 sätetel. VÕS § 127 lg 1 järgi kahju

hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks

esinenud.

23. Kohus nõustub kostjaga, et hageja esitatud kogu kahju hüvitamise nõue ei ole tõendatud.

Kohtu hinnangul tuleb hüvitatava kahju suuruse kindlaksmääramisel aluseks võtta auditi p 4.4

märgitud parandusmeetmed. Hageja on kohtule selgitanud, et remonttööde maksumus on kirjas

auditi lisas 2. Kohus on hageja tähelepanu juhtinud asjaolule, et kahjunõuest 4 231 eurot peab

olema arusaadav, millisele tööle ja kui palju kulutada tuleb (I kd tl 139-140). Arvestades auditis

märgitud vajalikke parandustöid ning lisa 2 ja auditi lõppjäreldust, mille kohaselt ei ole vaja

asendada puitpindasid, nõustub kohus kostjaga, et vajalikud ei ole ehitusloaga seotud kulud

summas 400 eurot. Haapsalu Linnavalitsuse ehitusnõuniku vastuse kohaselt ei ole vajalik

ehitusluba, kui parandustöid tehakse sama materjaliga ja katuse kandekonstruktsioone ei

asendata (I kd tl 162). Auditi p 4.4. parandusmeetmetes ei nähtu töid, milleks on vajalik

ehitusluba. Seega põhjendatud ei ole hüvitise nõue summas 480 eurot (koos käibemaksuga).

Kostja vaidlustas ehitusloa taotlemisega seotud kulu, kuid muudele renoveerimistööde

maksumuse kuluridadele kostja eraldi vastu ei vaielnud. Kuna kostja ei ole vaidlustanud ega ei

ole omalt poolt esitanud tõendeid, mis tõendaksid tulenevalt TsMS § 5 lg 2 remonttööde

teistsugust maksumust, siis arvestab kohus remonttööde rahalisel kindlaksmääramisel auditi

lisas 2 nimetatud maksumuse ja tööde mahuga. Kokku on remonttööde maksumuseks 3126

(3526-400) eurot, millele lisandub käibemaks 625,20 eurot, kokku 3 751,20 eurot. Nimetatud

summas tuleb hüvitis kostjalt hageja kasuks välja mõista.

24. Hageja on tõendanud, et auditi maksumus oli 1 680 eurot (I kd tl 56). Tegemist on hageja

otsese varalise kahjuga, mis on seotud kahju kindlakstegemisega VÕS § 128 lg 3 tähenduses.

Ka õigusabi kulud 252 eurot on kulu VÕS § 128 lg 3 järgi (I kd tl 58). Riigikohus on pidanud

mõistlikuks õigusabikulu, mis on seotud kahju hüvitamise nõudega ja on vajalik (Riigikohtu

24.11.2021 otsus tsiviilasjas nr 2-18-13432, p 24, 14.10.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-14).

Käesoleval juhul on 252 eurot mõistliku suurusega ja vajalik kulu, sest hageja püüdis asja

lahendada kohtuväliselt. Nõudekiri, mis edastati kostjale 24.09.2020, sisaldas endas auditi eest

tasutud summat. Seega olid kostjale esitatud tõendid, millele hageja tugines kohtueelses

menetluses ja kohtus (I kd tl 63-67).

2-20-15634

7 (18)

25. Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus hageja nõude osaliselt. Kohus mõistab kostjalt

hageja kasuks välja kahju hüvitise 5 683,20 (3 751,20+1 680+252) eurot. Kohus jätab

rahuldamata hagi summas 480 eurot.

26. TsMS § 173 lg 1 ja 2 järgi jaotab kohus menetluskulud kohtuotsusega. TsMS § 163 lg 1

järgi tuleb kulud jätta poolte kanda võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kohus rahuldas

hagist 92,21%. Hageja kanda jääb menetluskuludest 7,79% ja kostja kanda 92,21%. Kohus

määras otsuses kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse.

Apellatsioonkaebus

27. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus

tühistada hagi nõudeid rahuldavas osas, samuti teha uus otsus menetluskulude kohta.

28. Kostja on seisukohal, et maakohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust (VÕS § 218,

§ 115) ja menetlusõiguse norme (eelkõige TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1, § 436 lg-d 1 ja

4, § 442 lg 8) ning hinnanud ebaõigesti tõendeid.

29. Kostja heidab maakohtule ette tõendite ebapiisavat analüüsi. Hageja ei olnud tõendanud

kahjustuse tekkimise aega ega kahjustuste olemasolu müügitehingu hetkel, kuid kohus jättis

kostja vastuväite tähelepanuta. Kostja väitis maakohtus, et veekahjustused võisid tekkida

vastustaja enda teostatud remondi käigus või ostetud elamu hooletusse jätmise tõttu.

30. Kostja vaidlustas ka hageja esitatud ekspertiisiakti asjakohasuse ja selle teinud eksperdi

pädevuse, kuid kohus jättis kostja vastuväited ja ekspertiisiakti ning kulude tõendamatuse väite

analüüsimata ja põhjendamata.

31. Kostja seisukohtade ja vastuväidetega mittearvestamise ning nende põhjendamata jätmise

tõttu kohtumenetluses on rikutud oluliselt kostja õigust oma õigusi kaitsta ja tõendada enda

mitteseotust nõude aluseks olevate hageja väidetavate kahjudega ning nende olemasoluga

müügilepingu esemel müügitehingu hetkel. Rikutud on TsMS § 438 nõudeid.

32. Ridaelamu müügikuulutuse piltidel ei ole mingeid veekahjustusi näha. Hageja esitatud

ekspertiisi piltidelt on näha veekahjustus juba hageja remonditud vannitoas. Ühtegi neist

kahjustustest ei olnud olemas, kui ostja müügilepingu eset vaatamas käis, muidu oleks need

puudused nähtavad olnud kuulutuse piltidel. Kostja ei saa olla vastutav selle eest, kui

kahjustused olid tekkinud aastakümneid tagasi ning olid seina (sees) taga. Kui veekahjustus

oleks olnud juba müügitehingu hetkel, siis hageja viidatud ulatuslikud veekahjustuse jäljed

siseruumides ei oleks vahepeal nähtamatuks muutunud. Mingi kuivanud veesõõr või jälg jääb

värvitud seinale. Seega tundub ebausutav, et ühtegi veekahjustuse jälge ei märgatud ega

tuvastatud müügilepingu eseme ülevaatamisel enne müüki ega ka üleandmisel peale müüki.

33. Kostja rõhutab, et hageja ei tõendanud, mis ulatuses on kahju kindlustuse poolt talle

hüvitatud, ning maakohus jättis selle kontrollimata. Tegemist on alusetu rikastumisega, kui

hageja saab hüvitise sama asja eest nii kindlustusfirmalt kui ka kostjalt.

34. Hageja ei ole esitanud tegelike kulude kandmise kohta tõendeid, vaid on esitanud üksnes

hüpoteetilise näidiskalkulatsiooni võimalikest kuludest, mis oleks vaja elamu remondiks ja

kahjustatud osade väljavahetamiseks. Kohtuistungil kinnitas hageja, et katuse väidetavat

parandamist ei ole käesoleva ajani toimunud. Seega on kummastav, et hageja on valmis taluma

väidetavat kahju jätkumist ning ei tee mitte midagi veekahjude edaspidiseks ärahoidmiseks.

Hageja tegevusetus viitab pigem veekahju tegelikule puudumisele. Kohus on jätnud kostja

sellekohased vastuväited sisulise tähelepanuta.

2-20-15634

8 (18)

35. Kostja vaidleb vastu maakohtu järeldustele, mille kohaselt vastutab kostja elamu

mittevastavuse eest lepingutingimustele. Kostja leiab, et aurutõkke olematus ei tekitanud

vaidlusalust vihmavee väidetavat tuppa tungimist. Aurutõke takistab maja seest tulevat niiskuse

minemist soojustuse sisse. Hageja väidab, et vesi tungis väljast tuppa aga mitte toast välja.

Kostja ei saa aru, kuidas seostub hageja väidetava kahjuga katuse aluskatte puudumine, kui

selle kärgkatuse materjali all peab olema sile kate (kas tihe laudis või siis OSB plaat, millele

liimitakse või kinnitatakse naeltega kärgkatus). Sellisel katusel ei ole roovitust nagu plekk- ja

kivikatuse puhul, mille alla käib katuse aluskate. Aluskatte puudumine ei ole põhjuseks

veekahjude tekkimisele, mistõttu on kohtu poolt sellisele järeldusele jõudmine otsuses

põhjendamatult hagi eset ja ulatust ületav.

36. Kohus on jätnud analüüsimata ka võimaliku hageja enda süü vihmavee jälgede tekkimises

(hageja jättis ise katuseakna lahti ning sealt tungis vihmavesi tuppa). Igal juhul ei ole hageja

esitatud tõendite kohaselt üheselt kindlaks tehtav, millal ja millise perioodi jooksul ning mis

põhjusel tekkisid veekahjustused ning samuti ei ole kinnitust leidnud, et müügilepingu esemeks

oleva elamu katus lasi sademeid läbi müügilepingu sõlmimise hetkel.

37. Kohus jõudis ebaõigele järeldusele ka selles osas, et hageja teavitas puudustest õigeaegselt

ehk mõistliku aja jooksul.

38. Kostjalt välja mõistetud menetluskulud on põhjendamatult suured. Samuti on arusaamatu

kohtu otsustus menetluskulude arvestamisel mitte arvestada kostja esitatud menetlusdokumendi

koostamisele kulunud ajaga ning põhjendada seda, et kohus ei ole palunud kostjalt vastust

hageja esitatud menetlusdokumendile.

Vastustajate seisukoht

39. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja maakohtu

otsus muutmata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

40. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt

tühistada. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas hagi

5560,20 eurot ületavas osas. Eelnimetatud summat (5560,20 eurot) ületavas osas jääb hagi

rahuldamata. Hagi rahuldamise ulatuse muutmisega seoses tuleb muuta ka maakohtu määratud

menetluskulude jaotust ja kindlaksmääramise suurust. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas

uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

Ringkonnakohus määrab kindlaks ka apellatsiooniastme menetluskulude jaotuse ning hageja ja

kostja kanda jäävad menetluskulud.

41. Kõigepealt käsitleb kolleegium maakohtu otsuse kontrollimise ulatust. Vastavalt TsMS

§ 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohus rahuldas

hagi 5683,20 euro ulatuses ja jättis rahuldamata 480 euro osas, mis puudutas ehitusloa

saamisega seotud kulu. Kostja on vaidlustanud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse osas,

millega hagi rahuldati, samuti menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise. Hageja maakohtu

otsust ei vaidlustanud. Seega kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust osas, millega

maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 5683,20 eurot, samuti kontrollib

ringkonnakohus menetluskulude jaotamist ja kindlaksmääramist. Pärnu Maakohtu otsus on

TsMS § 456 lg 1, lg 2 p 1 ja lg 4 teise lause alusel jõustunud osas, milles maakohus ei

rahuldanud hagi 5683,20 eurot ületavas osas.

2-20-15634

9 (18)

42. Maakohus rahuldas osaliselt hageja kahju hüvitamise nõuded põhjusel, et kostja oli müünud

hagejale kinnistu, mis ei vastanud lepingutingimustele. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud,

mida apellatsioonimenetluses vaidlustatud ei ole.

-

Kostja müüs 30.09.2019 hagejale Uuemõisa alevikus Ploomi 31 asuva kinnistu, millel

asub ridaelamuboks (elamu).

-

Kostja kinnitas müügilepingus, et kinnistul ei ole teadaolevaid varjatud puudusi, millest

müüja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamise

käigus.

-

Kostja kinnitas müügilepingus, et elamu on renoveeritud 2007. aastal.

-

Kostja andis kinnistu valduse hagejale üle 25.10.2019.

-

Hageja asus kinnistule elama 01.06.2020.

-

Hageja teatas kostjale 30.07.2020 toimunud katuse läbijooksust 31.07.2020.

-

Kostja keeldus kohtueelselt puuduste kõrvaldamisest ja kahju hüvitamisest.

43. Pooled vaidlevad ringkonnakohtus selle üle, kas katuse läbijooksu põhjustanud puudused

olid olemas kinnistu valduse üleandmise ajal või tekkisid siis, kui kinnistu oli juba hageja

valduses; kas tegemist oli varjatud puudustega; kas hageja oleks pidanud kinnistul asuva elamu

katuse läbijooksust teada saama varem; kas hageja teavitas kostjat puudustest mõistliku aja

jooksul. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus kostjalt kahju hüvitamist nõuda, samuti

vaieldakse kahju tõendatuse ja suuruse üle.

Kolleegium käsitleb esmalt kostja apellatsioonkaebuse väidetest tulenevalt hageja nõude

õiguslikku alust ja sisulist põhjendatust (I) ning seejärel menetluskulude jaotust ja

kindlaksmääramist maakohtus (II). Viimasena lahendab kolleegium apellatsioonimenetluse

kulude jaotuse ja kindlaksmääramise küsimused (III).

I

44. Ringkonnakohus viitab esmalt asjas kohaldamisele kuuluvatele õigusnormidele.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus hagi õigesti lahendanud tuginedes VÕS-i

müügilepingut, lepingust tuleneva kohustuse rikkumist ja kahju hüvitamist käsitlevatele

sätetele. Käesolevas asjas on tuvastatud, et poolte vahel oli sõlmitud kinnistu müügileping ning

seega kuuluvad kohaldamisele VÕS § 217 lg 1 (üleantav asi peab vastama lepingutingimustele)

ja VÕS § 218 lg 1 (müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi

kui mittevastavus ilmneb hiljem). Kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt

asja parandamist (VÕS § 222 lg 1) ning kui müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja

asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste

hüvitamist (VÕS § 222 lg 5). Kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse

täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist,

välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu

seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele (VÕS § 115 lg 1). Kahju hüvitamist

reguleerivad täpsemalt VÕS §-d 127 ja 128.

45. VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral

nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt Riigikohtu

08.01.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15; 30.09.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-

15, p 20; 14.03.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937, p 15):

-

võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

-

võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);

-

võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

2-20-15634

10 (18)

-

kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

-

kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav,

v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);

-

rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

46. Müügilepingu puhul hinnatakse müüja vastutust mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt

vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised eeldused

(vt ka Riigikohtu 08.02.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19; 30.09.2015 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21; 14.03.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937, p 16):

-

puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

-

puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

-

ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218

lg 4);

-

sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2);

-

ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest

teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav

(VÕS § 220 lg-d 1 ja 3);

-

puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui

müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1

p 2).

47. Käesolevas asjas on relevantsed ka poolte tõendamiskoormist reguleerivad TsMS sätted,

kuna kostja on apellatsioonkaebuses vaidlustanud tõendite hindamise maakohtus. Riigikohus

on korduvalt selgitanud (vt nt Riigikohtu 26.10.2021 otsus tsiviilasjas nr 2-19-7379, p 20), et

TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest tulenevalt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti

(Riigikohtu 25.02.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08, p 18; 13.11.2017 otsus tsiviilasjas

nr 2-16-5564/52, p 17). Tulenevalt TsMS § 230 lg-st 1 lasub esmalt hagejal tõendamiskoormis

nõude olemasolu tõendamiseks. Seetõttu ei saa kostjale ette heita ainult vastuväidete esitamist

seni, kuni hageja ei ole esitanud tõendeid oma nõude aluseks olevate asjaolude tõendamiseks.

Kui hageja esitab tõendid enda väidetud asjaolu tõendamiseks, siis on ka kostjal TsMS § 230

lg 1 alusel kohustus oma vastuväidet omakorda tõendada (vt Riigikohtu 06.02.2008 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-137-07, p 13). Samas ei ole hagi rahuldamata jätmine põhjendatud

olukorras, kus hageja esitab oma nõuet kinnitavad tõendid, kuid kostja tugineb vaid üldisele

vastuväitele ning ei vaidlusta sõnaselgelt hageja esile toodud asjaolusid ega esita oma

vastuväiteid kinnitavaid tõendeid (vt Riigikohtu 21.06.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11,

p 13, ja 13.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-5564/52, p 17).

48. Kuna kostja heidab maakohtule ette, et kohus arvestas hagi rahuldamisel hageja tõendamata

väited ega võtnud arvesse kostja vastuväiteid, kohaldades nii vääralt materiaalõiguse norme ja

rikkudes menetlusnorme, siis käsitleb ringkonnakohus järgnevalt müügilepingu rikkumise

tuvastamise ja kahju hüvitamise eeldusi ning nende tõendatust käesolevas asjas.

49. Esiteks selleks, et tuvastada, kas kostja rikkus kinnistu müügilepingu tingimusi, tuleb

tuvastada, millise kvaliteediga elamu üleandmises olid pooled müügilepingus kokku leppinud.

VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas

kvaliteedi osas. Teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemalt

keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei

teadnud (VÕS § 77 lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221, Riigikohtu 30.09.2015

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35). Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal

2-20-15634

11 (18)

arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele. Kui

müügiese eeltoodule ei vasta, on eelduslikult tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud

lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta

on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt Riigikohtu 17.06.2019 otsus

tsiviilasjas nr 2-18-9099, p 10; vt ka 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26).

50. Hageja ostis kostjalt kinnistu, millel asus 1989. aastal ehitatud ridaelamu. Kinnistul asuv

elamu oli müügilepingu p 2.12 järgi renoveeritud 2007. aastal (I kd, tl 8). Maakohtu menetluses

väitis hageja, et müügikuulutuse kohaselt pidi katus olema uus ja leidis, et see tähendab

2018. aastat. Maakohus nõustus kostjaga, et „uus“ tähendas antud juhul 2007. aastal

renoveeritud katust. Müügikuulutusest (I kd, tl 100–102) oli üheselt aru saada, et loetletud tööd,

mis olid renoveerimise käigus tehtud, tehti 2007. aastal. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

tõlgendusega, et müügilepingu kohaselt oli tegemist 2007. aastal renoveeritud katusega.

Ringkonnakohus ei nõustu aga kostja ringkonnakohtus esitatud väitega, et kuna katus ei

pidanudki olema müügihetkel uus, siis ei ole hageja väited asja lepingutingimustele

mittevastavuse osas kinnitust leidnud ning maakohus kohaldas vääralt VÕS § 218. Kuna

müügilepingus ei ole katuse osas mingites eritingimustes kokku lepitud ning kostja ei ole

hagejat ka teavitanud, et katus teatud kohtadest läbi jookseb, ei tohiks lepingutingimuste

kohaselt katus läbi joosta. Ringkonnakonnakohtu hinnangul võis hageja eeldada, et 12 aastat

tagasi renoveeritud katus ei jookse läbi, sest kui vastupidises ei ole kokku lepitud, peaks

elementaarsete elamistingimuste hulka kuuluma ka vett mitteläbilaskev katus (vrdl nt

Riigikohtu 14.03.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937, p 20).

51. 30.07.2020 jooksis elamu katus läbi ning 31.07.2020 teatas hageja sellest kostjale. Hageja

teatas, et „Vannitoa panipaigas oli põrandal vesi ja panipaiga kõrval asuval lae osal (akna all)

tuli ka vesi läbi, jäi pidama Gyproc plaadi taga, kuid värske remont on sellel osal rikutud“ (I

kd, tl 21). Hageja tellis pärast katuse läbijooksust kostjale teatamist ja kostja eitava vastuse

saamist (I kd, tl 22-23) katuse auditi. GECC projekt OÜ 07.09.2020 auditiga (audit; I kd, tl 25–

55) tuvastati mh 27.08.2020 paikvaatlusele tuginedes katuse lekkimine vaidlusaluse elamu II

korruse panipaiga katuslaest, vannitoa katuslaest ja pööningult ning järeldati, et katuse

lekkimine on seotud katusekatte probleemidega. Auditiga on tuvastatud katuse lekkimine ja

vee läbijooks katuselt elamu II korruse vannituppa ja vannitoa panipaika, st see, et vaidlusaluse

elamu katuses on puudused.

52. Ringkonnakohus ei nõustu kostja apellatsioonkaebuse väitega, nagu ei tohiks auditit

tõendina arvestada. Maakohus on selgitanud, et TsMS § 5 lg 2 kohaselt määrab pool ise, milliste

tõenditega ta oma nõude aluseks olevaid asjaolusid tõendab. Hageja esitatud audit vastab

dokumentaalse tõendi tunnustele TsMS § 272 lg 1 tähenduses. Samuti on tegemist asjakohase

tõendiga (TsMS § 238 lg 1). Kolleegium nõustub selles osas maakohtuga täielikult. TsMS § 272

lg 2 kohaselt on dokumendid ka menetlusosalise poolt kohtule esitatud eriteadmistega isikute

arvamused (vt nt Riigikohtu 06.11.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-119-13, p 16; 09.03.2011

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-169-10, p 17). Eeltoodust tulenevalt tugineb ka ringkonnakohus

hageja esitatud auditile kui lubatud ja asjakohasele tõendile.

53. Kostja vastutab katusega seotud puuduste eest siiski vaid siis, kui need olid olemas kinnistu

valduse üleandmise ajal 25.10.2019 ning hageja ei teadnud ega pidanudki müügilepingu

sõlmimise ajal puudustest teadma (VÕS §-d 218 lg 1 ja lg 4). Ringkonnakohus ei nõustu kostja

apellatsioonkaebuse väidetega, et hageja ei ole tõendanud oma nõude aluseks olevaid asjaolusid

ehk seda, et puudused olid olemas kinnistu valduse üleandmise ajal ega tulenenud hagejast ning

et hageja ei teadnud ega pidanud neist teadma. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja täitnud

2-20-15634

12 (18)

omapoolset tõendamiskoormist hageja esitatu ümberlükkamiseks (TsMS § 230, vt ülal p-s 47

viidatud kohtupraktika).

54. Hageja esitatud auditis on piisava põhjalikkusega käsitletud puudusi panipaiga katuslaes,

vannitoa katuslaes ja pööningul. Kõnealused puudused on tuvastatud diplomeeritud

ehitusinseneride poolt mh paikvaatluse käigus. Panipaiga katuslage on hinnatud pärast

kipsplaadi eemaldamist. Ekspert tuvastas mh täpse lekkekoha. „Vintskapi akende alune

katteplekk, mis on keeratud katusepinnalt vintskapi akende alla vertikaalseinale, on katuse

küljest lahti koos naeltega ning naelaaugud on isoleerimata, fotod 11‐12. Ülespöördega

katteplekk ulatub vintskapi nurgast kaugemale, takistades mööda katust alla voolavaid

sademeid, juhtides need omakoda kattepleki taga vintskapi nurgas olevasse tühimikku, fotod

12‐13. Tühimiku kaudu pääsevad sademed katusekonstruktsioonidesse ja sealt edasi

siseruumidesse. Siinkohal on ekspert veendunud, et see on ka põhjuseks panipaiga katuse

lekkimisele“ (I kd, tl 32). Ekspert tuvastas samas, et kõnealusest katuslaest puudus aurutõke,

mis peab paiknema viimistlusplaadi taga ruumipoolsel küljel ja mille ülesanne on takistada

ruumist välja liikuva õhuniiskuse liikumine katuslae konstruktsioonidesse (I kd, tl 32).

54.1. Vannitoa katuslae kohta leidis ekspert, et katuseakna ümbruses on bituumensindel

mitmest kohast lahti ega ole aluspinnaga tihedalt ühendatud. Katuseakna alumisse serva

kleebitud sindel on lahti ning selle all on näha vett. Lahtise tüki üleskergitamisel tuleb nähtavale

alumiste paanide jätkusõlm, mis on samuti lahti ja kust paistab katusekonstruktsiooni

aluslaudis, kuigi katusesindli all peaks olema täiendav bituumenrullmaterjal veetõkke

eesmärgil. Kõnealuses osas seda ei ole. (I kd, tl 33). Edasi selgitas ekspert, et kuna sindlitel on

omavaheline ülekate tagatud, siis pääsevad sademed sindlite alt katuselao konstruktsioonidesse

vaid eelkõige „ebasoodsate tuulte korral“ ning „kõnealune sõlm ei märgu iga vihma korral,

vaid ainult siis, kui väljas esineb kõvem tuul“. „Eksperdi hinnangul on vannitoa välisseina

niiskuskahjud põhjustatud katuseakna ümber esinevatest katusekatte puudustest, mille kaudu

pääsevad sademed ebasoodsate tuulte korral siseruumidesse“ (I kd, tl 33).

54.2. Lisaks on ekspert hinnanud katuse konstruktsioone pööningult, kust nähtub hästi vannitoa

katuslae puitkonstruktsioon. Ekspert tuvastas sarikatel ja katuse aluslaudisel niiskumisjäljed.

Ekspert järeldas, et „arvestades olukorda, kus aluslaudis on tõmbunud juba mustjaks, võib

järeldada, et vee lekkimine on olnud kergemal kujul juba pikka aega. Seda kinnitavad ka

laudadest läbi löödud naelaotsad, mis on korrodeerunud. Visuaalselt hinnates on aluslaudis

ja sarikaotsad veel tugevad ja otseseid pehkimisjälgi ei tuvastanud“ (I kd, tl 33). Ekspert

tuvastas, et katuslae soojustamisel mineraalvillaga on tekkinud olukord, kus avad laudise vahel

on suletud. Ekspert selgitab, et villa tasapind peab olema kaetud tuuletõkkeplaatidega ja

sademete sissepääs laudade vahelt peab olema takistatud (I kd, tl 33-35). Ekspert tuvastas lisaks,

et katuse konstruktsioonis puudub katuse aluskate, mille ülesanne on tagada katuse veekindlus,

kui sademed on katusekattest mingil põhjusel läbi pääsenud (EVS 83833:2003) (I kd, tl 35).

54.3. Kokkuvõtlikult leidis ekspert, et katusekatte lekkimine on seotud katusekatte

probleemidega (I kd, tl 36-37, 39).

55. Kostja peamine väide maakohtus ja apellatsioonkaebuses on see, et kahjustuse tekkimise

aeg ei ole selge. Kostja on väitnud, et kahjustused võisid tekkida hageja enda teostatud remondi

käigus või ostetud vara sügis-talveks hooletusse jätmise tõttu, eriti arvestades, et Riigi

Ilmateenistuse andmetel olid 2019. aasta oktoober, detsember ja 2020. aasta veebruar, märts,

aprill ja juuni keskmisest palju vihmasemad. Samuti laastas 27.10.2019 Läänemaad torm (üle

30 m/s), millega kaasnes tugev sadu ja tuul, mis võisid põhjustada katusematerjali nihkumise,

pleki lahtimurdumise naeltest ja pleki ülespöörde (mh I kd, tl 125, 156-157; II kd, tl 39).

Apellatsioonkaebuses on kostja viidanud ka võimalusele, et vee sissejooks tulenes sellest, et

hageja jättis akna lahti.

2-20-15634

13 (18)

55.1. Ringkonnakohus leiab, et kuigi osa auditis loetletud puuduste puhul ei pruugi olla üheselt

selge, millal need on tekkinud, on osa neist ehitusvead ja pidid seetõttu olemas olema enne

valduse hagejale üleandmist. Ringkonnakohus ei nõustu kostja apellatsioonkaebuses esitatud

väitega, et maakohus on laiendanud hageja hagiavalduse sisu ja ulatust, kui on ise välja toonud,

et aurutõkke ja aluskatte puudumine olid valduse üleandmise ajal olemas olnud ehitusvead (II

kd, tl 40 ja pöördel). Hageja on maakohtu menetluses 05.01.2022 esitatud vastuväidetes selgelt

välja toonud, et ehitusvigadeks tuleb lugeda auditis nimetatud aurutõkke puudumine; tühimik

ülespöörde kattepleki ja vintskapi nurgas; katuse aluskatte kohatine puudumine; alumise

bituumenrullmaterjali (esimene kiht) puudumine (hageja vastus kostja vastusele, I kd, tl 167).

Hageja rõhutas, et kuna ta ei ole katust ümber ehitanud, pidid need puudused olemas olema

valduse üleandmise ajal. Hageja leidis lisaks, et ka need puudused, mis ei ole üheselt

määratletavalt ehitusvead (katuse ja vintskapi ülespöörde katteplekk on katuse küljest lahti ja

naelaaugud katuse sees avatud; katusel katuseakna allservas bituumensindel aluspinnast lahti;

katusesindel pole tihedalt aluspinna vastas vintskapi ja katuseakna vahelisel alal ja katuseakna

nurkades; katusel katuseakna alumise bituumensindli all on sindlite jätkuvuuk, mis on lahti)

tekkisid suurema tõenäosusega ajal, kui kostja müügilepingu eset valdas. Seda põhjusel, et

kostja valdas kinnistut 12 aastat ning hageja üksnes 10 kuud seisuga, kui puudused tuvastati

(I kd, tl 167). Samuti on hageja viidanud auditi järeldusele, et arvestades olukorda, kus

aluslaudis on tõmbunud juba mustjaks, võib järeldada, et vee lekkimine on kergemalt kujul

olnud juba pikka aega (I kd, tl-d 33 ja 167). Auditis on samuti märgitud, et lekkimine katusest

toimub vaid teatud ilmastikuolude või tuulte, mitte iga saju korral (I kd, tl-d 37, 96, 168). Niisiis

on hageja esitanud piisavad tõendid selle kohta, et puudused katuses olid olemas kinnistu

valduse üleandmise ajal.

56. Kuna hageja esitas tõendid enda väidetud asjaolude tõendamiseks, siis oli kostjal

TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus omakorda oma vastuväiteid tõendada (vt Riigikohtu

06.02.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-07, p 13). Kostja ei esitanud ühtegi tõendit

lükkamaks ümber hageja väiteid puuduste olemasolu kohta kinnistu valduse ülemineku ajal.

Apellatsioonkaebuses on kostja esmakordselt (II kd tl 40 pöördel, samuti 14.11.2022

seisukohas, II kd tl 59 ja pöördel) esitanud väiteid selle kohta, miks aurutõkke või katuse

aluskatte puudumine ei saanud olla põhjuseks veekahju tekkimisele. Kostja ei ole põhjendanud,

miks ta esitab uued asjaolud alles apellatsiooniastmes ja miks peaks see lubatav olema (TsMS

§ 652 lg 4). Ringkonnakohus leiab, et uute asjaolude esitamine apellatsiooniastmes ei ole

põhjendatud ning jätab need tähelepanuta. Hageja esitas auditi koos hagiga ning kostjal oli kogu

maakohtu menetluse vältel võimalik esitada omapoolseid tõendeid hageja väidete ja ka auditi

järelduste ümberlükkamiseks. Pelgalt paljasõnaline vastuvaidlemine ei anna alust

ehitusinseneride koostatud auditis kahelda (vt Riigikohtu 21.06.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-55-11, p 13, ja 13.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-5564/52, p 17). Riigikohus ei ole

aktsepteerinud, kui kohus ei arvesta ühe menetlusosalise esitatud asjatundja arvamusega (katuse

aluskatte väära paigaldamise kohta), kuigi teine menetlusosaline ei esita vastupidist kinnitavaid

tõendeid (Riigikohtu 30.09.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 40). Ka käesoleval juhul

puudub ringkonnakohtul alus asjatundja arvamuse arvestamata jätmiseks. Auditis on mh

viidatud ka pärast 2007. aastat jõustunud ehitusstandarditele, kuid need ei oma käesoleval juhul

tähtsust, kuna ka 2007. aastal pidi katus nõuetele vastamiseks olema ehitatud nii, et sellest vett

sisse ei jookse. Mis puudutab apellatsioonkaebuses esitatud väidet, et vesi jooksis sisse lahtise

akna kaudu, siis on selline väide tõendamata ega lükka ümber auditis tuvastatud katuse

ehitusvigu, millel on otsene seos vee sissejooksuga.

57. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et puudused katuses olid varjatud puudused, mida

eriteadmisteta isik ei pidanud suutma asja ülevaatamisel tuvastada (VÕS § 218 lg 4 kuni

01.01.2022 kehtinud redaktsioon). Hageja teostas kinnistu ülevaatuse ilma eriteadmisi omava

2-20-15634

14 (18)

isiku abi kasutamata ning katust eraldi ei uurinud. Hageja ei pidanud suutma tuvastada puudusi

katuses, mille tuvastasid ehitusinsenerid alles auditit tehes katusekonstruktsioone uurides. Mis

puudutab sisemisi veekahjustusi vannitoas ja panipaigas, siis väitis hageja 12.05.2022 istungil

(01:02:37), et tema vaatas peamiselt, et ega hallitust ei ole. Hageja väitel „vannituba oli nii must

ja raske oli anda hinnangut, kas see võis olla hiljutine veekahju, mis on koristamata“ (II kd tl

5). Hageja märkis samas, et tegemist ei olnud vihmase ilmaga, aga „seinad olid kõik plekke

täis, …, neid plekke oli seal palju ja erinevaid“. Samuti selgitas hageja samal istungil

(01:09:12), et panipaigas ta ei käinud, kuna sisse peaks ronima väikesest uksest. „Puhtuse

seisukorda arvestades mina sinna käpuli sisse ei roninud“ (II kd, tl 5). Ringkonnakohus ei

nõustu kostja väitega, et hageja oleks pidanud katuse avaust märkama. Kuna auditiga on

tuvastatud katuse ehitusvead, siis eriteadmisteta hagejalt ei saa nõuda, et ta oleks pidanud need

kinnistu ülevaatamisel tuvastama. Riigikohus on leidnud, et isegi majandustegevuses tegutsev

ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul

rakendama erakorralisi meetmeid asja lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks, mh

palkama selleks nt asjatundja (vt Riigikohtu 30.09.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 34

koos edasiste viidetega). Kostja ei ole väitnud, et tema ise oleks hagejat neist puudustest

teavitanud. Vastupidi, kostja väidab, et ka tema ei teadnud katuse läbijooksudest. Müüja

teadmatus puudustest vabastab teda vastutusest üksnes juhul, kui ostja sellest teadis (Riigikohtu

30.09.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35). Müüja vastutab VÕS § 218 lg 1 ja 4

kohaselt müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist ei teadnud ega pidanudki teadma, kui

mittevastavus oli olemas juhusliku hävimine riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui

mittevastavus ilmneb hiljem (Riigikohtu 17.06.2020 otsus tsiviilasjas nr 2-18-9099, p 13).

Kuna kostja ei ole tõendanud, et hageja teadis puudustest kinnistu valduse ülemineku ajal

25.10.2019, samuti ei ole poolte vahel sõlmitud kostja vastutust piiravat kokkulepet, siis

vastustab katuse puuduste eest kostja.

58. Edasi tuleb hinnata, kas hageja teatas kostjale puudustest mõistliku aja jooksul pärast seda,

kui ta kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220

lg 1). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et hageja teatas kostjale puudustest

mõistliku aja jooksul. Kuigi hageja sai kinnistu valduse 25.10.2019 ning teavitas kostjat katuse

läbijooksust alles 31.07.2020, siis ei ole kostja ümber lükanud hageja väidet, et hageja asus

elamusse alaliselt elama 2020. aasta juunis. Arvestades auditis tuvastatud asjaolu, et katuse

lekkimine ei toimu iga vihmasaju korral, vaid ebasoodsate tuulte puhul (I kd, tl 37); samuti et

30.07.2020 vihmaga tekkinud kahjustustest teavitas hageja kostjat kohe järgmisel päeval

(31.07.2020, I kd, tl 21), siis tuleb nõustuda, et teatamine toimus mõistliku aja jooksul. Ka

Riigikohus on märkinud, et mõistlik aeg puuduse avastamise ja müüjale teatamise vahel sõltub

puuduse iseloomust. Ilmsest puudusest peab ostja müüjale üldjuhul teatama kohe pärast asja

enda valdusse saamist, kuid sellisest puudusest, mille avastamine eeldab asja kasutamist

(varjatud puudus), peab ostja teavitama müüjat siis, kui tal oli mõistlik võimalus puudus

avastada (vt ka Riigikohtu 12.06.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 19; 10.10.2018 otsus

tsiviilasjas nr 2-14-37663/54, p-d 13-14; 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 27).

Käesoleval juhul oli tegemist varjatud puudusega ja hageja teavitas sellest asjaolusid arvestades

mõistliku aja jooksul.

59. Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et kostja rikkus müügilepingut ja vastutab selle eest.

Edasi kuulub tuvastamisele, kas hagejale tekkis kahju ning kas kahju ja rikkumise vahel on

põhjuslik seos. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja on tõendanud talle tekkinud

kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128 lg 1 ja lg 3). Kahju oli hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse

kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), kahju oli müügilepingu sõlmimisel ettenähtav (VÕS § 127

lg 3) ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

2-20-15634

15 (18)

60. Ringkonnakohus märgib esmalt, et kostja maakohtus ja uuesti apellatsioonkaebuses esitatud

väide selle kohta, et hageja ei ole tegelikult kulusid kandnud, ei oma sisulist tähendust. Hageja

on väitnud, et ta alustas asja parandamisega (vannitoa remont, VÕS § 222 lg 5), kuid ei olegi

väitnud, et ta oleks katust parandanud. Hageja esitatud auditi p-s 4.4 on loetletud võimalikud

parandusmeetmed kahjueelse olukorra taastamiseks (I kd, tl 37) ning auditi lisas 2 on esitanud

katuses olevate puuduste ja sisemiste remonditööde maksumus, millele hageja kahjunõudes

tugineb (I kd, tl. 53). Lisaks nõudis hageja kahjuna auditi koostamise eest tasutud 1680 eurot (I

kd, tl 56) ja kohtueelse õigusabi eest makstud 252 eurot (I kd tl 58). Hageja tugines hagis ja

maakohus hagi rahuldamisel VÕS §-le 115, § 127 lg-le 1 ja VÕS § 128 lg-le 3. Ringkonnakohtu

hinnangul oli kahjunõue õigesti kvalifitseeritud ning menetlusõiguse norme rikutud ei ole.

Samuti esitas hageja oma nõude tõendamiseks tõendid, kuid kostja vaidles kahju tekkimisele ja

auditi lisas 2 toodud nõudesummale vastu ainult üldsõnaliselt.

60.1. Maakohtu 11.10.2021 istungi protokollist nähtub, et maakohus on kostjale selgitanud, et

kohus saab hageja nõudest põhimõtteliselt aru, et hageja võtab kahju paketina ja on selle kohta

esitanud tõendi. Kui kostja sellega rahul ei ole, saab ta esitada oma tõendid (01:05:15). Kostja

on seejärel (01:09:39) avaldanud soovi esitada omapoolsed tõendid võimaliku töö maksumuse

kohta (I kd, tl 142). Kohus andis kostjale selleks tähtaja 01.12.2021 (I kd, tl 143). Kostja esitas

nimetatud tähtajaks oma seisukoha (I kd, tl 151-161), millele oli lisatud vaid Haapsalu

Linnavalitsuse ametniku e-kiri, milles kinnitati, et ehitusluba ei ole vaja, kui katusekatte

parandustöid tehakse sama materjaliga kui olemasolev katusekate (tl 162). Maakohus on seda

tõendit ka arvestanud ning jätnud hagi 480 euro (koos käibemaksuga) ulatuses rahuldamata,

nõustudes kostjaga, et ehitusloaga seotud kulud ei ole vajalikud. Ringkonnakohus leiab, et

maakohus ei ole rikkunud menetlusõiguse norme. Maakohus andis pooltele võrdse võimaluse

oma väidete ja seisukohtade tõendamiseks, kuid kostja jättis omapoolse tõendamiskoormise

täitmata.

60.2. Ringkonnakohus nõustub aga apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus on jätnud

tähelepanuta kostja väite, et hageja sai veekahjustuse eest hüvitise ka kindlustusandjalt (TsMS

§ 652 lg 3 p 1). Kuigi maakohus ei ole otsuses seda küsimust käsitlenud, saab ringkonnakohus

selles osas ise teha uue otsuse asja maakohtule tagasi saatmata (TsMS § 657 lg 1 p 2).

Maakohtu 11.10.2021 istungi protokollist (00:59:33, I kd tl 141) ja hageja 05.01.2022

vastuväidetest (I kd, tl 170 ) nähtub, et hageja on tunnistanud, et ta sai kindlustuselt vannitoas

tekkinud kahju eest hüvitist 313 eurot, millest 190 eurot oli omavastutus. Hageja on kinnitanud,

et ta sai kindlustuselt 123 eurot (I kd, tl 170). Samas on hageja kinnitanud, et kindlustusandja

katuseparandustöid ei hüvita. Auditi lisast 2 nähtub, et remonditööde maksumuse all on

kajastatud ka siseviimistlustööd (real 5311 on kajastatud seinte värv „vannitoa radiaatori tagune

kipssein + panipaiga kivisein“ 56 eurot; real 541 kipsplaatlagede värvimine (vannitoa

katuseaknaga kaldlae värvimine) 70 eurot). Kuna hageja möönis, et kindlustus hüvitas talle

sisetööde eest 123 eurot, siis nõustub ringkonnakohus kostjaga, et 123 euro ulatuses ei saa hagi

kostja vastu rahuldada (VÕS § 127 lg 5). Ringkonnakohus ei nõustu hageja maakohtus ja

vastuses apellatsioonkaebusele esitatud väitega, et kindlustuse eest maksmine on iseenesest

kahju ja seetõttu ei või talle välja mõistetavat kahjuhüvitist vähendada. Omaniku poolt oma

vara kindlustamine ja sellest tulenevate regulaarsete kindlustusmaksete maksmine ei ole

käsitatav kahjuna, mida saaks nõuda kostjalt.

60.3. Kuigi kostja on vaidlustanud maakohtu otsuse täies ulatuses, milles hagi rahuldati, ei ole

ta esitanud konkreetseid vastuväiteid auditi eest makstud 1680 euro ja kohtueelse õigusabi eest

makstud 252 euro kohta. Kuna ringkonnakohus leiab, et maakohus on oma otsuse p-s 17

piisavalt põhjendanud asjaomaste kulude põhjendatust ja vajalikkust (VÕS § 128 lg 3) ning

2-20-15634

16 (18)

kostja ei ole midagi täiendavat nende kohta väitnud, siis ei korda ringkonnakohus selles osas

maakohtu otsuse põhjendusi (TsMS § 654 lg 6).

61. Ringkonnakohtu hinnangul on tõendatud põhjuslik seos lepingurikkumise ja kahju vahel

(VÕS § 127 lg 4). Hageja on tõendanud, et kostja lepingurikkumise tõttu – kostja müüs

puudustega kinnistu, mille katus jooksis läbi – on hagejale tekkinud eelkäsitletud kahju. Kostjalt

nõutav rahaline hüvitis on otseselt seotud katuse läbijooksust tuleneva kahjuga, sh selle

kindlakstegemise kuludega.

62. Ringkonnakohus leiab, maakohus ei rikkunud otsust tehes menetlusõiguse norme ega ole

kohaldanud vääralt materiaalõiguse norme. Menetlusõiguse normi rikkumiseks ei ole see, kui

kohus ei nõustu poole väidetega või tõlgendusega tõenditele. Ringkonnakohus tuvastas ülal, et

hagi ei saa siiski rahuldada ulatuses, milles hageja on saanud hüvitise kindlustusandjalt. Seega

tuleb kindlustusandjalt saadud kindlustushüvitise – 123 eurot – võrra vähendada hageja nõutud

kahjuhüvitist. Eeltoodust tulenevalt rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse osaliselt ja

jätab hagi rahuldamata 123 euro suuruses summas. Ringkonnakohus tühistab Pärnu Maakohtu

otsuse osas, milles mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 5560,20 eurot ületav summa (5683,20-

123=5560,20).

II

63. Maakohus jaotas menetluskulud nii, et kummagi poole kanda jäid kulud võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega (TsMS § 163 lg 1). Maakohus rahuldas hagist 92,21% ja jättis hageja

kanda menetluskuludest 7,79% ja kostja kanda 92,21%. Kuna ringkonnakohus muutis

maakohtu otsust ja hagi rahuldamise määra, tehes ise tühistatud osas uue otsuse, siis tuleb muuta

ka menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3).

64. Ringkonnakohus nõustub põhimõtteliselt maakohtu lähtekohaga, et menetluskulud tuleb

jätta poolte kanda võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega (TsMS § 163 lg 1). Ringkonnakohtu

otsuse järgselt on hagi rahuldatud 90,20 % ulatuses. Seega jääb hageja kanda maakohtu

menetluskuludest 9,80 % ja kostja kanda 90,20 %.

65. Kuna maakohus määras oma otsuses kulud kindlaks, siis peab ringkonnakohus vastavalt

muutma ka maakohtu kindlaksmääratud menetluskulude rahalist suurust (TsMS § 174 lg 5).

Kostja on apellatsioonkaebuses vaidlustanud hageja menetluskulude suuruse, samuti selle, et

kohus ei võtnud arvesse kõiki kostja kantud kulusid. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga ja

leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud mõistlikud ja vajalikud menetluskulud.

65.1. Maakohus pidas hageja põhjendatud menetluskuluks riigilõivu 450 eurot (TsMS § 138

lg 2). Hageja lepingulise esindaja kuludest (TsMS § 138 lg 1, § 144 p 1) pidas kohus

põhjendatuks hagi koostamisega seotud kulu 3 tundi ja 20 minutit. Vajalikuks ja põhjendatuks

ei pidanud kohus hageja kulusid, mis olid seotud hagis puuduste kõrvaldamisega, sest kostja ei

pea hüvitama kulusid, mis olnuks seaduse nõuetele vastava hagi esitamisega ärahoitavad.

Põhjendatuks pidas maakohus veel kulu, mis on seotud kostja vastusega tutvumisega 30 minuti

ulatuses ning ettevalmistust kohtuistungiks, kohtuistungil esindamist ja protokolliga tutvumist,

kokku 4 tundi ja 50 minutit. Põhjendatuks peeti ka kostja 01.12.2021 vastusega tutvumist ja

sellel vastuse koostamise aega ning teiseks kohtuistungiks ettevalmistamise aega kokku 6 tundi

ja esindust kohtuistungil 2 tunni ulatuses ning menetluskulude nimekirja koostamise aega

30 minuti ulatuses. Kokku pidas maakohus hageja esindaja põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks

17 tundi ja 10 minutit. Hageja esindaja tunnitasu 70 eurot (sisaldab käibemaksu; ei ole

käibemaksukohustuslane) pidas maakohus mõistlikuks ja kehtiva kohtupraktikaga kooskõlas

olevaks. Kokku pidas maakohus hageja vajalikeks ja põhjendatud menetluskuludeks 1651,60

eurot (riigilõiv 450 eurot ja esindaja tasu 1 201,60 eurot). Ringkonnakohus ei näe alust

maakohtu otsust muuta.

2-20-15634

17 (18)

65.2. Vastavalt menetluskulude jaotusele pidi kostja maakohtu otsuse järgi hüvitama hagejale

menetluskuludena 1522,94 eurot. Kuna ringkonnakohus muutis kohtukulude jaotist, siis tuleb

muuta ka kostjalt hagejale hüvitatavate menetluskulude summat. Vastavalt ringkonnakohtu

muudetud menetluskulude jaotusele peab kostja hüvitama hagejale menetluskulud summas

1489,74 eurot (405,90 eurot riigilõiv, 1083,84 eurot lepingulise esindaja tasu).

65.3. Kostja

esindaja tunnitasu suurust

80 eurot

(sisaldab käibemaksu;

ei

ole

käibemaksukohustuslane) pidas maakohus samuti põhjendatuks ja mõistlikuks ning kehtiva

kohtupraktikaga kooskõlas olevaks. Menetluskulude nimekirja kohaselt olid kostja

menetluskulud maakohtus 1705,98 eurot. Maakohus pidas põhjendatuks kahe kohtuistungiga

seotud esindaja sõidukulu 126 eurot. Vajalik oli esindus kohtuistungil kokku 3 tunni ja 45

minuti ulatuses. Kostja vastuse ja kohtu poolt täiendavalt nõutud kostja seisukohtade

esitamisega ning menetluskulude nimekirja koostamisega seotud ajakulu on kokku põhjendatud

8 tunni ja 30 minuti ulatuses. Maakohus ei küsinud aga kostjalt seisukohta hageja 05.01.2022

seisukohale, mistõttu nimetatud kulu hüvitamisele ei kuulu. Ringkonnakohus nõustub selles

osas maakohtuga, kuna 11.10.2021 kohtuistungil andis kohus kostjale vastamise ja tõendite

esitamise tähtajaks 01.12.2021 ning hagejale seejärel reageerimiseks tähtaja 19.01.2022. Kohus

ei andnud kostjale tähtaega veelkord hageja 19.01.2022 vastusele vastamiseks, seda ka

põhjusel, et järgmine istung oli määratud 26.01.2022. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja

19.01.2022 dokumendis ka midagi uut. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kokku oli

kostja esindaja põhjendatud ajakulu maakohtus 12 tundi ja 15 minutit. Kostja vajalikud

menetluskulud olid esindusele 979,95 eurot ja esindaja sõidukulud 126 eurot, st kokku 1105,95

eurot.

65.4. Maakohtus jäi kostja kuludest hageja kanda vastavalt menetluskulude jaotusele 86,15

eurot. Kuna ringkonnakohus muutis kohtukulude jaotist, siis tuleb muuta ka hagejalt kostjale

hüvitatavate menetluskulude summat. Vastavalt ringkonnakohtu muudetud menetluskulude

jaotusele peab hageja hüvitama kostjale 108,38 eurot.

65.5. TsMS § 445 lg 1 alusel tasaarvestab ringkonnakohus poolte maakohtus kantud

menetluskulude nõuded ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud summas 1381,36

eurot.

65.6. Hageja taotlusel mõistis maakohus TsMS § 177 lg 4 alusel kostjalt hageja kasuks välja

viivise hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva

lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Menetluskulude jaotus ringkonnakohtus

66. TsMS § 173 lg 1 järgi tuleb jaotada ka ringkonnakohtu menetluskulud.

67. Kuna apellatsioonkaebuse esitas vaid kostja, siis tuleb lähtuda sellest, et maakohus mõistis

hageja kasuks välja 5683,20 eurot. Ringkonnakohus rahuldas kostja apellatsioonkaebuse

osaliselt, jättes hagi (täiendava) 123 euro suuruses summas rahuldamata. Ringkonnakohus

rahuldas apellatsioonkaebuse 2,15 % ulatuses. Seega jääb apellatsiooniastmes kantud kuludest

97,85 % kostja kanda ja 2,15 % hageja kanda (TsMS § 163 lg 1).

68. Kuna maakohus määras vaidlustatud otsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse,

teeb ringkonnakohus seda ka apellatsiooniastmes kantud kulude osas (TsMS § 174 lg 3).

69. Kostja palub 14.11.2022 taotluses (II kd, tl 52-55) mõista hagejalt välja ringkonnakohtus

makstud riigilõiv 630 eurot ja õigusabikulu 866,66 eurot, kokku 1496,66 eurot. Kostja

õigusabikulu koosneb kahe esitatud arve kohaselt:

2-20-15634

18 (18)

(i)

kohtuotsuse analüüs, edasise planeerimine ja apellatsioonkaebuse koostamine – kokku

6 tundi, tunnihinnaga 80 eurot (ilma käibemaksuta), kokku 480 eurot;

(ii)

vastustaja vastusega tutvumine ja analüüs (1 tundi 10 minutit), seisukohad ja

vastuväited vastustaja vastusele (3 tundi 10 minutit) ja menetluskulude taotluse

koostamine (30 minutit) - kokku 4 tundi 50 minutut, tunnihinnaga 80 eurot, kokku

386,66 eurot. Kostja ei saa eraisikuna käibemaksu tagasi.

70. Ringkonnakohus leiab, et kostja esindaja tunnitasu 80 eurot on põhjendatud ja mõistlik ning

kooskõlas kehtiva kohtupraktikaga. Ringkonnakohus peab siiski ülemääraseks kostja

seisukohtade ja vastuväidete esitamiseks vastustaja vastusele märgitud aega 3 tundi ja

10 minutit, kuna selles menetlusdokumendis korratakse vaid varem esitatud seisukohti. Kohus

peab asjaomase dokumendi koostamiseks mõistlikuks ja vajalikuks ajakuluks 2 h. Kokku peab

ringkonnakohus mõistlikuks ringkonnakohtus esindamisele kulunud aega 9 tundi 40 minutit,

summas 773,30 eurot. Vajalikuks kuluks oli ka riigilõiv 630 eurot. Kokku on kostja

põhjendatud menetluskuluks ringkonnakohtus 1403,30 eurot.

71. Kuna apellatsioonkaebus rahuldati 2,15 % ulatuses, siis kuulub hagejalt kostja kasuks

väljamõistmisele 30,17 eurot (2,15 % 1403,30 eurost).

72. Hageja on oma 18.11.2022 taotluses (II kd, tl 64 ja pöördel) toonud välja ringkonnakohtu

menetlusega seoses kantud järgmise õigusabikulu:

(i)

19.10.2022 apellatsioonikaebusele vastuse koostamine (sh kliendikonsultatsioon ja

apellatsiooni analüüs) – 6 tundi;

(ii)

18.11.2022 apellandi 14.11.22 seisukohaga tutvumine – 1 tund;

(iii)

18.11.2022 menetluskulude nimekirja koostamine ja kohtule esitamine – 20 minutit.

Hageja esindaja tunnitasu suuruseks on 70 eurot tunnis (lisandub käibemaks). Kokku on hageja

menetluskuluks ringkonnakohtus 7 tunni ja 20 minuti eest 513,33 eurot, millele lisandub

käibemaks

20%.

Seega

koos

käibemaksuga

kokku

616 eurot

(hageja

ei

ole

käibemaksukohustuslane).

73. Ringkonnakohus leiab, et hageja nimetatud menetluskulud on põhjendatud ja vajalikud ning

hageja esindaja tunnitasu 70 eurot (lisandub käibemaks) on kooskõlas kehtiva kohtupraktikaga.

74. Kuna apellatsioonkaebus jäeti rahuldamata 97,85 % ulatuses, siis kuulub kostjalt hageja

kasuks väljamõistmisele 602,75 eurot (97,88 % 616 eurost).

75. TsMS § 445 lg 1 alusel tasaarvestab ringkonnakohus poolte apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulude nõuded ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja 572,58 eurot.

76. Hageja taotlusel mõistab ringkonnakohus TsMS § 177 lg 4 alusel kostjalt hageja kasuks

välja viivise hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks

tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Maris Kuurberg

Indrek Soots

Neve Uudelt