2-21-15676/19 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Margit Vutt

Otsuse tegemise aeg ja koht

7. detsember 2022, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-15676

Tsiviilasi

Tallinn, Meeliku tn 23 korteriühistu hagi Loopealse

Arendus OÜ vastu kahju hüvitamiseks ja dokumentide

väljanõudmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

245 608 eurot 58 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 22. aprilli 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tallinn, Meeliku tn 23 korteriühistu apellatsioonkaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja) Tallinn, Meeliku tn 23 korteriühistu

(registrikood

80529795),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Kristjan Tamm

Vastustaja (kostja) Loopealse Arendus OÜ (registrikood

11203901), lepinguline esindaja vandeadvokaat Piret

Kergandberg

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 22. aprilli 2022. a otsus osas, millega maakohus jättis

rahuldamata Tallinn, Meeliku tn 23 korteriühistu dokumentide väljaandmise

nõude, samuti menetluskulude jaotust puudutavas osas. Saata asi selles osas Tartu

Maakohtule uueks läbivaatamiseks. Jätta Tartu Maakohtu 22. aprilli 2022. a otsus

muutmata osas, millega maakohus jättis rahuldamata Tallinn, Meeliku tn 23

korteriühistu kahju hüvitamise nõude.

2. Rahuldada Tallinn, Meeliku tn 23 korteriühistu apellatsioonkaebus osaliselt.

3. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Tallinn, Meeliku tn 23 korteriühistu (hageja) esitas 6. oktoobril 2021 Loopealse Arendus OÜ

(kostja) vastu hagi ja 30. novembril 2021 hagi täienduse, milles palus mõista kostjalt hageja

kasuks välja 225 549 euro 57 sendi suuruse kahjuhüvitise ja viivise. Samuti palus hageja

kohustada kostjat andma talle üle Tallinnas, Meeliku tn 23 asuvate kortermajade ehitusega

seotud dokumendid.

Hagiavalduse kohaselt paikneb Tallinnas, Meeliku tn 23 asuval kinnistul kaks viiekordset ja

üks kaheksakordne korterelamu, mis on ühendatud maa-aluse garaažiga (garaaž). Hoonete

vahel on sisehoov ja see on osaliselt ühtlasi ka garaaži katuslagi. Katuslagi on kaetud haljasala

ja käiguteedega. Kostja müüs ajavahemikus 2010–2013 korteriomanikele korterelamutes

asuvad korteriomandid. Korteriomanike ja kostja vahel oli sõlmitud töövõtuleping, kuna leping

hõlmas ka ehitamise kohustust. Kostja võttis endale kohustuse ehitada korterelamud koos

ehitusprojektis

ettenähtud

tehnovõrkudega

nii,

et

need

vastaksid

õigusaktidele,

kvaliteedinormidele ja heale ehitustavale.

Korteriomandite müügi ajal oli tegu uusehitistega. Meeliku tn 23-1 hoone sai kasutusloa 2011.

a jaanuaris, Meeliku tn 23-2 hoone 2012. a oktoobris ja Meeliku tn 23-3 hoone 2011. a

oktoobris. Garaaž sai kasutusloa 2011. a jaanuaris Meeliku tn 23-1 hoone osana. Ehitiste sh

garaaži kvaliteet pidi vastama vähemalt tavapärase uuselamu keskmisele kvaliteedile.

2020. a kevadel märkasid korteriomanikud, et garaaži lagi lekib. Lähemalt uurides paistis, et

see hallitab. Samal ajal märkas Meeliku tn 23-1 korteri 55 omanik, et vihmaste ilmadega lekib

vesi välispaneelide vahelt korterisse. 2020. a suvel tellis hageja ehitise auditi, mille tulemustest

selgus, et Meeliku tn 23 hooned ja garaaž on ehitatud oluliste ehituslike vigadega. Ehitustööd

ei ole tehtud müügilepingus kokkulepitud kvaliteediga ega ka vähemalt keskmise kvaliteediga.

Tegu on projekteerimisveaga ja kostja või ehitusettevõtja oleks pidanud selle projekti vastu

võttes avastama. Kostja on rikkunud oma kohustusi, andes üle elamu ja garaaži, milles on pärast

nende üleandmist ilmnenud varjatud puudused.

Hageja nõuab kostjalt mittenõuetekohastest ehitustöödest tuleneva kahju hüvitamist. Hageja ei

nõua kohustuse täitmist, kuna kohtueelne kirjavahetus kostjaga näitab, et kostja ei taha

kohustust täita. Lisaks nõuab hageja kostjalt Meeliku tn 23 kortermajade ehitusalase

dokumentatsiooni üleandmist (arhitektuurne dokumentatsioon, tuleohutuse, veevarustuse,

konstruktsioonide ja haljastuse dokumentatsioon, kõikide hoonete ehitustööde päevikud ja

tööde aktid ning igasugused muud skeemid, joonised ja deklaratsioonid).

Kuigi Meeliku 23 korterelamute ehitusest on hagi esitamise ajaks möödas juba ligi kümme

aastat, on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamist, sest tegu on varjatud puudusega. Tehingust

tulenevat aegumistähtaega hakatakse arvestama nõudeõiguse tekkimisest. Hageja sai alles

2020. a augustis teada, et lekke põhjuseks on ehitusvead. Neid puudusi ei saanud avastada palja

silmaga. Kõnealused vead olid olemas ehitiste korteriomanikele ülemineku ajal. Seega tekkis

hagejal nõue müüja vastu alles 2020. a augustis. Hageja nõue on sissenõutav ja müüja vastutab

kahju hüvitamise eest.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle nõuete aegumise tõttu rahuldamata.

Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hagejal kui korteriühistul õigust esitada korteriomanike eest

korteriomanike ja kostja vahel sõlmitud müügilepingute väidetavast rikkumisest tulenevaid

nõudeid, sest tegu ei ole korteriomandite kaasomandi osa valitsemise küsimusega. Kuigi kolme

korteri omanikud on loovutanud oma müügilepingutest tulenevad väidetavad nõuded kostja

vastu hagejale, ei ole hagejal õigust esitada kostja vastu kahju hüvitamise nõuet täies ulatuses,

sest nõuded hagejale loovutanud korteriomanikele kuulub ainult teatud mõtteline osa kinnistust.

Kostja ja korteriomanikud sõlmisid üksnes korteriomandite müügilepingud, nad ei sõlminud

lisaks müügilepingutele töövõtulepinguid müügilepingute esemete lõpuni väljaehitamiseks.

Müügilepingutest tulenevad nõuded on aegunud. Nõude aegumistähtaeg oli viis aastat. Müüdud

asja lepingutingimustele mittevastavuse tagajärjel tekkivate kahju hüvitamise nõuete

aegumistähtaeg hakkab kulgema asja ostjale üleandmisest ja see ei sõltu kahjunõude

sissenõutavaks muutumisest ega kahju tekkimisest. Kostja täitis oma lepingulised kohustused

nõuetekohaselt ja kümme aastat pärast lepingute sõlmimist ei saa ostjad väidetavatele

ehituslikele vigadele tugineda. Aegumise kohaldamine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.

Lepingupooled leppisid korteriomandite müügilepingute p-s 7.1 kokku, et kostja kohustub

andma lepingu esemed üle Meeliku tn 23 korteriomanike otsesesse valdusesse ja kasutusse

hiljemalt viie tööpäeva jooksul arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest ja ostuhinna täies ulatuses

laekumisest müüjale. Meeliku tn 23 korteriomandi 1-45 kohta leppisid pooled kokku, et ostja

võtab korteriomandi valduse kostjalt üle 30. detsembril 2010. Seega aegusid Meeliku tn 23

korteriomandi 1-45 müügilepingust tulenevad nõuded 30. detsembril 2015. Meeliku tn 23

korteriomandi 2-16 puhul leppisid pooled kokku, et ostja võtab korteriomandi valduse üle 28.

detsembril 2012. Seega aegusid Meeliku tn 23 korteriomandi 2-16 müügilepingust tulenevad

nõuded 28. detsembril 2017. Meeliku tn 23 korteriomandi 3-77 kohta leppisid pooled kokku, et

ostja võtab korteriomandi valduse üle 4. novembril 2011. Seega aegusid Meeliku tn 23

korteriomandi 3-77 müügilepingust tulenevad nõuded 4. novembril 2016. Kahjuteate esitas

hageja kostjale 2021. a ja selleks ajaks olid kõik nõuded aegunud.

Isegi kui kostja ja korteriomanikud sõlmisid lisaks ka töövõtulepingud, on ka nendest

lepingutest tulenevad nõuded samamoodi aegunud.

3. Hageja esitas taotluse teha asjas vaheotsus nõude aegumise kohta. Kostja nõustus hageja

taotlusega.

MAAKOHTU LAHEND

4. Tartu Maakohus tegi 22. aprillil 2022 lõppotsuse, millega jättis hagi aegumise tõttu

rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt põhinevad hageja nõuded kostja vastu nõuded hagejale

loovutanud korteriomanike ja kostja vahel sõlmitud lepingutel Kuna lepingu eesmärk oli

valmistatava asja müük, siis olid pooltevahelised lepingud võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 2

järgi müügilepingud. Seega nõuab hageja kostjalt müügilepingute ja VÕS § 115 lg 1 alusel

müügilepingute rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist täitmise asemel ja dokumentide

üleandmist.

Praegusel juhul on tegu müüdud ehitise puudustest tuleneva nõudega. Tehingust tuleneva nõude

aegumistähtaeg on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 järgi kolm aastat. TsÜS

§ 146 lg 2 teise lause kohaselt ei aegu ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue enne

viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Üldine aegumistähtaeg on seega kolm aastat, kuid

uusehitiste puhul pikeneb see viie aastani ehitise valmimisest. Müüdud asja lepingutingimustele

mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab VÕS § 227 järgi asja üleandmisest

ostjale. Müüdud korteriomandite puudustest tulenevate nõuete aegumistähtaeg algas seega

korteriomandite üleandmisest. Eeltoodust tulenevalt ei ole õige hageja väide, et

aegumistähtaega hakatakse arvestama puuduse avastamisest ja et hageja nõudeõigus ei saanud

tekkida varem, kui sai teatavaks, et kostja on lepingut rikkunud.

Hagiavaldusele lisatud auditi tulemustest nähtub, et ehitusregistri andmetel on Meeliku tn 23-1

saanud kasutusloa 5. jaanuaril 2011, Meeliku tn 23-2 19. oktoobril 2012 ja Meeliku tn 23-3 28.

oktoobril 2011. Hagiavalduses märgitu kohaselt sai garaaž kasutusloa 2011. a jaanuaris

Meeliku 23-1 hoone osana. Seega valmisid ostjatele müüdud lepinguesemed hiljemalt vastavalt

5. jaanuaril 2011, 28. oktoobril 2011 ja 19. oktoobril 2012, sest siis anti neile kasutusload.

Nõuded aegusid vastavalt 5. jaanuaril 2016, 28. oktoobril 2016 ja 19. oktoobril 2017. Aegumise

katkemise ega peatumise asjaolusid ei ole esile toodud. Eeltoodust tulenevalt olid nõuded hagi

esitamise ajaks aegunud. Hageja ei ole esitanud asjaolusid, mille põhjal saaks teha järelduse, et

kostja käitus tahtlikult heade kommete vastaselt. Kostja ei ole rikkunud kohustusi tahtlikult ja

seega ei kohaldu kümneaastane aegumistähtaeg.

Kokkuvõttes leidis maakohus, et hageja müügilepingust tulenev kahju hüvitamise ja

dokumentide väljaandmise nõue, nagu ka viivisenõue, on aegunud ja hagi tuleb jätta

rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse

tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta aegumine kohaldamata. Vaheotsuse tegemisega

seotud menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste leidis maakohus ekslikult, et hageja nõuded on aegunud.

Kostja aegumise vastuväitele tuginemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Riigikohus on

leidnud, et kostjal ei ole õigust hea usu põhimõttest tulenevalt aegumisele tugineda, kui tema

enda käitumine on toonud hageja jaoks kaasa hea usu põhimõttega vastuolus oleva olukorra.

Samuti on Riigikohus väljendanud seisukohta, et kui ehitise puudus on tingitud

projekteerimisveast, mida tellija ei saanud tavapärast hoolsust rakendades avastada enne ehitise

valmimist (ehitise vastuvõtmist või vastuvõetuks lugemist), võib projekteerija põhjustatud

projekteerimisveast tuleneva nõude aegumise vastuväitele tuginemine enne viie aasta

möödumist ehitise valmimisest olla hea usu põhimõttega vastuolus. Riigikohtu seisukoha järgi

ei saa kostja varjatud puuduste puhul aegumisele tugineda. Seega on aegumisele tuginemine

praegu hea usu põhimõttega vastuolus. Korteriomanikud ei saanud projekteerimisvigu avastada

enne 2020. a, sest siis hakkasid puudused avalduma. Projekteerimisest ja ehitamisest tulenevad

vead on tõendatud auditi tulemustega.

Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta jättis rahuldamata ehitusdokumentatsiooni väljaandmise

nõude. Maakohus on rikkunud otsuse põhjendamise kohustust ja maakohtu otsus tuleb vähemalt

selles osas tühistada. Ehitusdokumentatsioon on ehitise päraldis ja seda saab nõuda ka

asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel. Selle nõude aegumistähtaeg on 30 aastat ja see nõue

ei olnud hagi esitamise ajal aegunud. Ehitistega seotud dokumentide omandiõigus on läinud üle

korteriomanikele, kes loovutasid dokumentatsiooni väljaandmise nõude hagejale.

Korteriomanikul on õigus nõuda kaasomandile tekitatud kahju hüvitamist täies ulatuses, mitte

ainult talle kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele vastavas ulatuses. Korteriomanikud on

kahjunõude maksmapanekul kolmandate isikute suhtes solidaarvõlausaldajad.

6. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu palub jätta selle rahuldamata. Menetluskulud

palub kostja jätta hageja kanda.

Kostja vastuväidete kohaselt leidis maakohus õigesti, et hageja nõuded on aegunud.

Ehitusdokumentatsiooni väljaandmise nõue ei ole vindikatsiooninõue, vaid lepingust tulenev

nõue ja see aegub samamoodi nagu teised lepingulised nõuded. Aegumisele tuginemine ei ole

vastuolus hea usu põhimõttega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja dokumentide

väljaandmise nõude. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada menetluskulude jaotust puudutavas

osas. Asi tuleb selles osas saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Osas, millega maakohus

jättis rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõude, tuleb maakohtu otsus jätta muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse jõustumisel on kohtuotsus jõustunud osas, millega maakohus jättis

rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõude. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

8. Hageja on esitanud kaks nõuet: esiteks ehitatud ja korteriomanikele müüdud korteriomandite

lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva kahju hüvitamise nõude ja teiseks samade

korteriomandite ehitamise kohta käivate dokumentide väljaandmise nõude. Maakohus jättis

hagi rahuldamata põhjusel, et mõlemad nõuded on aegunud.

9. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et hageja kahju hüvitamise nõue on

aegunud. Ringkonnakohus ei korda selles osas maakohtu otsuse põhjendusi ja nõustub nendega.

10. Hageja tugineb hea usu põhimõttele ja leiab, et Riigikohtu lahendite kohaselt ei saa varjatud

puudustest tulenevad kahjunõuded aeguda samamoodi nagu ilmsetest puudustest tulenevad

nõuded. Seejuures on hageja viidanud Riigikohtu otsustele tsiviilasjades nr 2-16-14644 ja 2-

17-3860.

11. Mõlemas viidatud lahendis analüüsis Riigikohus olukorda, kus ehitise puudused olid

tingitud projekteerimisveast. Riigikohus asus seisukohale, et sellises olukorras kohaldub

aegumisele TsÜS § 146 lg-s 2 sätestatud viieaastane aegumistähtaeg (vt RKTKo 2-16-

14644/50, p 13). Seejärel selgitas Riigikohus, et aegumistähtaeg hakkab kulgema töö

valmimisest, vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest ja et projekteerimislepingu puhul

algab aegumistähtaja kulgemine ehitusprojekti (mitte ehitise) kui töö valmimisest või selle

vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest, ja seda isegi siis, kui vead avalduvad alles pärast

ehitamist ehk ehitise vigadena. Seetõttu aegub projekteerimislepingust tulenev nõue, mille

aluseks on projekteerimisviga, mis toob kaasa ehitise puuduse, viie aasta möödumisel projekti

valmimisest või kui tellija on kohustatud projekti vastu võtma, siis projekti vastuvõtmisest või

vastuvõetuks lugemisest (RKTKo 2-16-14644/50, p 14).

12. Järgmiseks selgitas Riigikohus, et kui ehitise puudus on tingitud projekteerimisveast, mida

tellija ei saanud tavapärast hoolsust rakendades avastada enne ehitise valmimist (ehitise

vastuvõtmist või vastuvõetuks lugemist), võib projekteerija põhjustatud projekteerimisveast

tuleneva nõude aegumise vastuväitele tuginemine enne viie aasta möödumist ehitise

valmimisest (ehitise vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest) olla hea usu põhimõttega

vastuolus (RKTKo 2-16-14644/50, p 16).

13. Kuigi eelviidatud kohtuasjades oli tegu töövõtulepingust tulenevate nõuete aegumisega, on

põhimõtteliselt samamoodi reguleeritud ka uusehitise müügilepingust tulenevate kahjunõuete

aegumine (TsÜS § 146 lg 2).

14. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja eelviidatud Riigikohtu seisukohti valesti mõistnud.

Riigikohus on pikendanud projekteerimisvigadest tulenevate nõuete maksmapaneku võimalust

hea usu põhimõttest tulenevalt viie aastani ehitise valmimisest, mitte viie aastani puuduste

avastamisest. Riigikohus on selgelt viidanud sellele, et aegumisele tuginemine võib hea usu

põhimõttega vastuolus olla siis, kui kostja kasutab aegumise vastuväidet enne viie aasta

möödumist ehitise valmimisest. Riigikohus on soovinud anda tellijatele, kelle ehitis osutub

projekteerimisvea tõttu lepingutingimustele mittevastavaks, oma nõuete maksmapanekuks

sama pika tähtaja, nagu on neil tellijatel, kelle ehitisel ilmnevad ehitusvead. Ehitus- ja

projekteerimislepingute rikkumisest tulenevate ehitise puudustega seotud kahjunõuete

aegumisel ei ole seega oluline, kas tegu oli varjatud või ilmse puudusega.

15. Praegusel juhul on kostja tuginenud aegumisele sellistest vigadest tulenevate nõuete puhul,

mis ilmnesid 8–9 aastat pärast ehitiste üleandmist (valmimist). Ringkonnakohtu arvates ei saa

selles olukorras aegumisele tuginemist pidada hea usu põhimõtte vastaseks.

16. Hageja on tuginenud ka sellele, et aegumise kohaldamine oleks korteriomanikele äärmiselt

ebaõiglane ja et kostja on korteriomandite müügist teeninud kasumit. Ringkonnakohtu

hinnangul ei piisa sellest, et lugeda aegumisele tuginemist praegu hea usu põhimõtte vastaseks.

Hea usu põhimõtte vastasus eeldab, et kostja on oma õigusi kuritarvitanud. Selliseid asjaolusid

hageja välja toonud ei ole. Kostja on korteriomandeid müües tegutsenud oma majandus- ja

kutsetegevuses ning kasumi teenimine on sellise tegevuse tavaline tunnus. Aegumise kui

tsiviilõigusliku instituudi eesmärk on piirata nõuete maksmapanekut ajaliselt ja saavutada

õigusrahu. Seetõttu näeb seadus ette sätted, mis annavad võlgnikule pärast teatud ajavahemiku

möödumist õiguse keelduda oma kohustuse täitmisest. Õigusrahu saavutamise eesmärgiga ei

oleks kooskõlas see, kui lepingupool vastutaks teise poole ees piiramatu aja. Saavutamaks

mõistlikku tasakaalu võlgniku ja võlausaldaja õiguste ja kohustuste vahel, on ehitiste

puudustest tulenevate nõuete viieaastane aegumistähtaeg TsÜS § 146 lg 2 järgi ühelt poolt

pikem kui tavaline kolmeaastane aegumistähtaeg, teisalt on aga aegumistähtaja algus seostatud

ehitise üleandmisega.

17. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et hageja ei ole esile toonud erandlikke asjaolusid,

millest järelduks, et kostja tuginemine aegumise vastuväitele oleks vastuolus hea usu

põhimõttega. Riigikohus on sellist võimalust jaatanud näiteks siis, kui kostja on ise

vastuoluliselt käitunud (nt lubanud pidevalt oma kohustuse täita, nii et hageja viivitab nõude

esitamisega ja nõue lõpuks aegub; vt nt RKTKo 3-2-1-169-15, p 11). Praegu selliseid asjaolusid

esile toodud ei ole.

Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus hageja kahju hüvitamise nõude õigesti rahuldamata.

18. Küll aga nõustub ringkonnakohus hagejaga selles, et maakohus ei ole oma lahendis

käsitlenud hageja teist nõuet ehk dokumentide väljaandmise nõuet. Maakohtu otsuse

põhjendustest võib järeldada, et maakohus on nii kahjunõuet kui ka dokumentide nõuet

käsitanud ühtse lepingust tuleneva nõudena. Samas ei ole maakohus dokumentide väljaandmise

nõuet kvalifitseerinud ega ka näidanud, kuidas ta jõudis järeldusele, et see nõue on samuti

aegunud. Müüdud korteriomandiga seotud dokumentide väljaandmise nõue ei ole

korteriomandi puudustest tulenev kahjunõue, mistõttu ei saa sellele kohaldada TsÜS § 146 lg-

t 2 ega VÕS § 227.

19. Kuna maakohus ei ole dokumentide nõuet kvalifitseerinud ega sisuliselt analüüsinud, tuleb

maakohtu otsus selle nõude osas tühistada ja asi tuleb selles osas saata maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

20. Ringkonnakohus selgitab, et praegusel juhul võib hagejal olla kostja vastu dokumentide

väljaandmise nõue kahel alternatiivsel õiguslikul alusel.

21. Asjas esitatud korteriomandi müügilepingust (dtl 15–31), mille on ostjatena sõlminud A.

Jevhuta ja M. Jevhuta ning müüjana kostja, nähtub, et lepingu p 7.1 (dtl 25) järgi oli kostjal

kohustus anda koos korteriomandiga üle ka selle päraldiseks olevad dokumendid. Kostja ei ole

väitnud, et teistes lepingutes oli dokumentide üleandmine lepitud kokku kuidagi teisiti.

Dokumentide üleandmise kohustuse näeb müüjale ette ka VÕS § 211 lg 1. Seega saab hageja

dokumentide nõuet pidada lepingu täitmise nõudeks VÕS § 108 lg 2 järgi. Kuna täitmisnõue ei

ole ehitise puudusest tulenev kahjunõue, siis kohaldub selle aegumisele TsÜS § 146 lg-st 1

tulenev üldine kolmeaastane aegumistähtaeg, mis hakkab TsÜS § 147 lg 1 järgi kulgema nõude

sissenõutavaks muutumisest ehk korteriomandi üleandmisest.

22. TsÜS § 58 kohaselt on kinnisasja päraldiseks mh kinnisasjale ehitamise kohta käivad

dokumendid, kaardid ja plaanid. TsÜS § 57 lg 3 järgi laienevad peaasjaga seotud õigused ja

kohustused ka päraldisele, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eeldatakse, et

asja võõrandamise või koormamise kohustus hõlmab ka asja päraldisi. See tähendab, et koos

korteriomandite üleandmisega tulnuks anda üle ka päraldiseks olevad dokumendid ja seega

võib dokumentide nõuet pidada ka asjaõiguslikuks korteriomandi päraldiste väljaandmise

nõudeks, mille aluseks on AÕS § 80 lg 1 ja mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe

vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.

23. AÕS § 80 lg-st 1 tuleneva vindikatsiooninõude aegumist reguleerib TsÜS § 155, mille lg1

kohaselt on omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude aegumistähtaeg 30 aastat nõude

sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

24. Mõlemal eelviidatud õiguslikul alusel saab hageja aga nõuda kostjalt mitte igasuguseid

dokumente, vaid üksnes päraldiseks olevaid dokumente. Täpsustatud hagiavalduse p 5.3 (dtl

135) järgi on hageja palunud kohustada kostjat andma talle üle suure hulga erinevaid

dokumente (hagi täpsustuse p 5.3.1 järgi on sellisteks dokumentideks mh näiteks Arhitektuurne

dokumentatsioon: Teostusjoonised (plaanid, vaated, lõiked jne); Avatäidete lühispetsfikatsioon

(AR osa, koos seletava osaga + paneelide ühendus, näiteks parapetisõlmed - katus;

Garaažilage puudutav projekt jne); Asendiplaan; Asendiplaani teostusjoonis; Materjalide ja

–toodete vastavustunnistused, deklaratsioonid, passid ja sertifikaadid; Paigaldatatud

seadmete ja materjalide sertifikaadid, infolehed; Paigaldatud seadmete ja materjalide kasutus-

ja hooldusjuhendid). Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul sisuliselt hinnata, kas need

dokumendid, mida hageja on nõudnud, on käsitatavad korteriomandite päraldistena.

25. Ringkonnakohus märgib, et hageja dokumentide väljaandmise nõue ei pruugi praegu olla

ka piisavalt selge, mistõttu tuleb maakohtul anda hagejale võimalus oma nõuet täpsustada ning

alles seejärel saab lahendada küsimuse, kas tegu on päraldistega, mille üleandmist hageja saab

nõuda. Hagi võimaliku rahuldamise korral peab kohtuotsuse resolutsioon olema sõnastatud nii,

et seda oleks võimalik täita. Kohtulahendi resolutsioon, millega kohustatakse kostjat andma

välja mingid dokumendid, peab seega kajastama dokumente selliselt, et need oleks võimalik

mõistlikult kindlaks määrata (vt ka RKTKm 2-16-3492, p 16.1).

26. Kuna asi saadetakse tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb

menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ning § 174

lg 6 järgi maakohtu otsustada sõltuvalt asja sisulise lahendamise tulemusest.

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

/allkirjastatud digitaalselt/

Vahur-Peeter Liin

/allkirjastatud digitaalselt/

Margit Vutt