2-17-10089/71 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Meeli Kaur ja Maris Kuurberg

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. november 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-17-10089

Kohtuasi

X hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks

Y vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 27. jaanuari 2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Y apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

7000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Nigul Saar

Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Kalev Aavik

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 24. oktoobri 2022 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 27. jaanuari 2022 otsus osas, millega maakohus

rahuldas X hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks, andes kinnisasja (registriosa

nr XXXXXXXXX) X omandisse kohustusega maksta Y-le tema osa kaotuse eest

hüvitist, ja jättis rahuldamata Y vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamise nõudes

jagada kinnisasi reaalosades korteriomanditeks moodustamise teel, kohustas Y

andma tahteavaldused kinnistusraamatusse kannete tegemiseks ja määras kindlaks

otsuse täitmise korra. Teha selles osas uus otsus, millega jätta rahuldamata X hagi

Y vastu kaasomandi lõpetamiseks X taotletud viisil, Y kohustamiseks andma

tahteavaldused kinnistusraamatusse kannete tegemiseks ning otsuse täitmise korra

kindlaksmääramiseks, ja rahuldada osaliselt Y vastuhagi X vastu, rahuldades Y

vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks Y taotletud viisil, kuid jätta

rahuldamata Y vastuhagi X vastu X kohustamiseks tahteavalduste andmiseks

kinnistusraamatusse kannete tegemiseks.

2. Harju Maakohtu 27. jaanuari 2022 otsus on jõustunud osas, millega maakohus

võttis vastu X osalise loobumise hagiavaldusest ja lõpetas menetluse X hagis Y vastu

2-17-10089

kinnisasja

kaasomandi

lõpetamiseks

kinnisasja

kolmeks

korteriomandiks

jagamisega ning jättis rahuldamata X taotluse määrata kohtuotsuse täitmise kord,

mille kohaselt eelduse esinemise tõendiks on krediidiasutuse dokument raha

ülekandmise kohta.

3. Rahuldada Y apellatsioonkaebus osaliselt.

4. Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgnev:

4.1. Võtta vastu X osaline loobumine hagiavaldusest ning lõpetada menetlus X

alternatiivses

nõudes

Y

vastu

lõpetada

kinnisasja

(registriosa

nr

XXXXXXXXX) kaasomand kinnisasja kolmeks korteromandiks jagamisega.

4.2. Jätta rahuldamata X hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks X taotletud viisil.

4.3. Rahuldada osaliselt Y vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks Y taotletud

viisil.

4.4. Lõpetada kaasomand kinnisasjale (registriosa nr XXXXXXXXX), jagades

kinnisasja Y ja X vahel reaalosades korteriomanditeks moodustamise teel.

4.5. Kohustada X tegema tahteavaldus kinnisasja kaasomandi jagamiseks järgmiste

korteriomandite moodustamiseks:

4.5.1. Korteriomand, mis moodustab 942/1452 mõttelist osa maatükist ja selle

oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteromandi

eriomandi esemeks, ning eriomandina korter nr 1 (kinnistu notariaalse

kasutuskorra plaanil elamu keldrikorrusel, I korrusel ja III korrusel

rohelise värviga piiritletud ruumid), jääb X omandisse.

4.5.2. Korteriomand, mis moodustab 510/1452 mõttelist osa maatükist ja selle

oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi

eriomandi esemeks, ning eriomandina korter nr 2 (kinnistu notariaalse

kasutuskorra plaanil elamu keldrikorrusel ja II korrusel sinise värviga

piiritletud ruumid), jääb Y omandisse.

4.6. Jätta rahuldamata Y vastuhagi X vastu tahteavalduste andmise kohustamiseks

kinnistusraamatusse kannete tegemiseks.

4.7. Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 30. juunil 2017 Harju Maakohtule Y (kostja) vastu hagi (mida on

täpsustatud 23. augustil 2019 ja 23. novembril 2021), milles palus lõpetada kinnisasja

(registriosa nr XXXXXXX) kaasomand, jättes kinnisasja hageja ainuomandisse kohustusega

2-17-10089

hüvitada kostjale kaasomandiosa väärtus 115 909 eurot ning kohustada kostjat andma

tahteavaldus kinnistusraamatus omaniku kannete muutmiseks. Menetluskulud palus hageja

jätta kostja kanda.

23. augusti 2017 hageja nõuete täpsustuses esitas hageja alternatiivse nõude kostja vastu

kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja jagamisega korteriomanditeks ja selleks

tahteavalduse kohustamiseks tahteavalduse andmiseks, millisest alternatiivsest nõudest hageja

23. novembri 2021 avalduses loobus.

2. Hagiavalduse kohaselt kuulub Tallinnas XXX asuv kinnisasi, kinnistusraamatu registriosa

nr XXXXXXXXX (kinnisasi) kaasomanikele hagejale 942/1452 mõttelises osas ja kostjale

510/1452 mõttelises osas. Kinnistusraamatusse on kantud kinnisasja kasutuskord, mille

kohaselt kinnisasjal asuva elamu esimese korruse eluruume kasutab hageja, teise korruse omi

kostja, pööningukorrust hageja ning keldri kasutuskord on määratud kummagi kaasomaniku

kasutada. Elamu trepikoda keldrist pööninguni on ühiskasutuses. Kinnisasja sissesõidutee

alates kinnisasja piirist hooneni on kaasomanike ühiskasutuses ning sellest paremale jääv osa

on hageja ainukasutuses ning vasakule jääv osa kostja ainukasutuses.

3. Hageja omand on tekkinud 14. juuli 2010 kinnistusraamatu kande alusel, mis on tehtud

28. juuni 2010 hageja ja kostja õe Z vahel sõlmitud asjaõiguslepingu alusel. Kaasomanike

vahelised isiklikud suhted ei ole head, erimeelsusi põhjustavad nii kinnisasja majandamine ja

hooldamine, kui ka hoonele vajalike kulutuste tegemine. Kostja ei kasuta kinnisasja enda

elukohana.

Kostja vastuväited

4. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

5. Kostja vastuväidete kohaselt ostis Tallinnas XXX krundi 1930. aastate lõpul Q, kes alustas

krundil ehitamist. Q oli kostja vanatädi H abikaasa. Q hukkus sõjas. Pärast sõja lõppu ehitasid

maja ühiselt lõpuni H ja kostja vanaema G. Kostja on sünnist saati elanud Tallinnas XXX

elamus. Kostja poja erivajaduse tõttu (ta liigub ratastoolis) elab kostja ise koos pojaga pojale

eraldatud sotsiaalkorteris, et võimaldada talle igapäevast abi ja Tallinnas XXX teisel korrusel

elab kostja tütar.

6. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega, aga mitte hageja taotletud viisil. Kostja leiab, et

kinnisasja kaasomand tuleb lõpetada korteromanditeks jagamisega.

Kostja vastuhagi nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

7. Kostja esitas 22. detsembril 2017 Harju Maakohtule hageja vastu vastuhagi (täpsustatud

23. augustil

2019),

milles

palus

lõpetada

kaasomand

kinnisasjale

(registriosa

nr XXXXXXXXX) korteriomanditeks jagamise teel; kohustada hagejat tegema tahteavaldus ja

asendada see kohtuotsusega kaasomandi jagamiseks järgnevateks korteriomanditeks: 1)

korteriomand, mis moodustab 942/1452 mõttelist osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva

ehitise osast, mis ei ole ühegi korteromandi eriomandi esemeks, ning eriomandina korter nr 1

(keldrikorrusel rohelisega piiritletud ala, I korruse ruumid ja III korruse ruumid), jääb hageja

omandisse, 2) korteriomand, mis moodustab 510/1452 mõttelist osa maatükist ja selle oluliseks

osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteromandi eriomandi esemeks, ning eriomandi

esemena korter nr 2 (keldrikorrusel sinisega piiritletud ala ja elamu II korruse ruumid), jääb

kostja omandisse; kohustada hagejat andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

2-17-10089

registriosa nr XXXXXXXXX sulgemiseks ning uute registriosade avamiseks ja nendesse

omanike kannete tegemiseks. Alternatiivselt palus kostja lõpetada kinnisasja kaasomand, jättes

kinnisasja kostja ainuomandisse, kohustades kostjat tasuma hagejale õiglast hüvitist omandist

ilma jäämise eest. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

8. Vastuhagi kohaselt on elamu faktiliselt jagatud selgesti eristatavateks korteriteks, mille

suhtes on korteromandite moodustamine õiguslikult võimalik ja kaasomanike huvidele kõige

enam vastav. Isiku ilmajätmine tema omandist kujutab märkimisväärset omandiõiguse riivet.

Asjaolu, et poolte vahel on vaidlusi kaasomandi valdamisega seoses, ei õigusta ühe

kaasomaniku korterist ilmajätmist olukorras, kus korteriomandite loomisele sisulised takistused

puuduvad. Alternatiivselt leiab kostja, et õigem ja õiglasem oleks kinnisasja jätmine kostjale.

Kostja side vaidlusaluse elamuga on tugevam kui hageja oma. Kostja on valmis tasuma

kinnisasja kaotuse eest hüvitist kuni 209 000 eurot.

Maakohtu otsus ja põhjendused

9. Harju Maakohus rahuldas 27. jaanuari 2022 otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata,

menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda. Maakohus võttis vastu hageja osalise

loobumise hagist ning lõpetas menetluse hageja alternatiivses nõudes kostja vastu kinnisasja

kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja kolmeks korteriomandiks jagamisega. Maakohus jättis

hageja ainuomandisse kinnisasja (registriosa nr XXXXXXXXX); kohustas kostjat andma

nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXXX teise jao omanikukande, mille kohaselt

on kaasomanikud kostja 510/1452 kaasomandist, hageja 942/1452 kaasomandist,

kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna

kinnistusraamatusse hageja; pani hagejale kohustuse maksta kostjale hüvitis 126 000 eurot;

määras kohtuotsuse täitmise korra, mille kohaselt hagejal on õigus tugineda kinnistusraamatu

kannete andmise tahteavaldustele siis, kui hageja on kostjale maksnud või hoiustanud hüvitise.

Maakohus jättis rahuldamata hageja taotluse määrata kohtuotsuse täitmise korra, mille kohaselt

eelduse esinemise tõendiks on krediidiasutuse dokument raha ülekandmise kohta. Maakohus

jättis rahuldamata kostja vastuhagi hageja vastu kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja

jagamiseks korteriomanditeks ning alternatiivses nõudes kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks

kinnisasja jätmisega kostja ainuomandisse kohustusega maksta hagejale hüvitist.

10. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt peavad korteriomandi- ja korteriühistuseaduse

(KrtS) § 4 lg 1 kohaselt korteriomandi eriomandi hulka kuuluvad ruumid olema omavahel

ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud. Ruumide ehituslik seos, milleks on ruumide asumine

samas ehitises, ei ole piisav, et hoone erinevatel korrustel asuvad ruumid lugeda omavahel

ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatuks, kui ruumide vahel pole võimalik liikuda ilma

kaasomandi eseme hulka kuuluvat trepikoda kasutamata. Kohtule esitatud hooneplaanidelt ei

nähtu, et eluruumid ja nende juurde kuuluvad hoone osad on ehituslikult ja funktsionaalselt

ühendatud. Arhitekti kinnitus sisaldab andmeid selle kohta, et hoone eluruume ja mitteeluruume

ning nende juurde kuuluvaid hoone osi on võimalik eraldi kasutada, kuid sellest ei ole võimalik

järeldada, et on võimalik moodustada korteriomandeid kostja taotletud viisil. Kostja taotletud

viisil kinnisasja korteriomanditeks jagamine eirab KrtS § 4 lg-s 1 sätestatud reegleid. Kui

kostja taotletud viisil moodustatud korteriomandite kohta tehtaks kanded kinnistusraamatusse,

oleks need ebaõiged ja tegelikult korteromandeid ei teki. Kuivõrd kostja taotletud viisil

kinnisasja korteriomanditeks jagamine ei ole võimalik ja hagi rahuldava kohtuotsuse alusel

kinnistusraamatu kannete tegemisega ei kaasne korteriomandite tekkimist, ei saa kohus

kaasomandit lõpetada kostja taotletud viisil korteriomanditeks jagamisega.

2-17-10089

11. Kohtupraktikas on peetud kinnisasja reaalosadeks jagamist ebamõistlikuks, kui

kaasomanikevahelised suhted on äärmiselt halvad. Ka pärast kinnisasja korteriomanditeks

jagamist jääb kinnisasi kaasomandisse selles osas, mis ei ole hõlmatud eriomandi esemega

(kaasomandi ese). Kaasomandis oleva kinnisasja ja korteriomandite kaasomandi eseme

valitsemine ja kulude kandmise põhimõtted ei erine omavahel oluliselt. Nii kaasomandis oleva

kinnisasja kui ka korteriomandite kaasomandi eseme valitsemine toimub omanike kokkuleppel

või häälteenamuse alusel, kulud jaotatakse vastavalt kaasomandiosa suurusele, omanikul on

võimalus teha teise omaniku nõusolekuta toiminguid ja kulutusi kaasomandi eseme

säilitamiseks. Seega on nii kaasomandis oleva kinnisasja kui ka korteriomandite kaasomandi

eseme valitsemiseks vajalik, et omanike vahel on vähemalt heanaaberlikud suhted. Samuti

takistab korteromandite kaasomandi eseme ühist majandamist see, et korteriomanike

arusaamad elamu korrashoiu vajaduste osas on erinevad. Kui kaasomandi lõpetamisel

moodustatakse väike arv korteriomandeid, on kaasomanikevahelised heanaaberlikud suhted

eriti olulised, sest korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt on kõigi otsuste

vastuvõtmiseks vajalik korteriomanike poolthäälte enamus, mida heanaaberlike suhete

puudumisel on keeruline saavutada.

12. Heanaaberlike suhete puudumine nähtub hageja ja kostja poolt menetlusdokumentides

teineteisele tehtud etteheidetes. Vastastikuste etteheidete tegemine näitab pooltevaheliste

suhete iseloomu, mida ei saa pidada heanaaberlikeks. Heanaaberlike suhete puudumist näitab

muuhulgas kostja pöördumine Harju Maakohtusse hageja vastu kaasomanike vahel sõlmitud

kaasomandi valdamise ja kasutamise korra muutmiseks, milles ka kostja ei pea

kaasomanikevahelisi suhteid heanaaberlikeks. Kostja pöördumine 31. märtsil 2017 Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) poole taotlusega teostada riiklikku järelevalvet, mida on

põhjendatud ümberehitustöödega hageja ainukasutuses olevas hoone osas näitab samuti

kaasomanikevahelisi erimeelsusi kinnisasjal asuva elamu valitsemise, sh selles ehitustööde

tegemise ulatuse ja lubatavuse osas. Heanaaberlike suhete olemasolul puuduks kaasomanikel

vajadus kaitsta oma õigusi teiste kaasomanike vastu kohtus või haldusasutuses. Kostja esitatud

suhtlusprogrammi ekraanitõmmised tõendavad, et kaasomanike suhted on äärmiselt halvad.

Sõnumivahetusest, et hageja ja kostja ainukasutuses olevate ruumide valdaja on suhelnud ja

leppinud

kokku,

mida

teha

kinnisasja

kasutamist

takistava

amortiseerunud

kanalisatsioonitrassiga eesmärgiga kõrvaldada takistus, mis ei võimalda kinnisasja

eesmärgipäraselt kasutada, ei ole võimalik järeldada heanaaberlikke suhteid, vaid äärmiselt

halbade suhete puudumist. Kuivõrd Harju Maakohtu 21. detsembri 2016 määruse alusel

tsiviilasja nr 2-16-19082 keelati hagejal veekraani sulgemine, siis ei näita pooltevaheline

suhtlus veekraani sulgemisest mitte heanaaberlikke suhteid, vaid esialgse õiguskaitse määruse

täitmist. Seega kaasomandi jagamine korteriomandite moodustamisega ei vastaks poolte

huvidele ka siis, kui kostja taotletud viisil oleks olnud võimalik korteriomandeid moodustada.

13. Kinnistusraamatusse kantud kaasomanike vaheline kasutuskorra kokkulepe annab

kummalegi kaasomanikule kinnisasja kindlaksmääratud osade ainukasutusõiguse, mis

mõttelise osa võõrandamisel läheb üle kaasomaniku eriõigusjärglasele. Kuna kaasomanike

kokkuleppe sisust nähtuvalt annab kaasomandiosa kaasomanikule kindlaksmääratud sisuga

õigused vallata ja kasutada kinnisasja, siis on selline õigus rahaliselt hinnatav. Nõmme

linnaosas majaosade ehk kaasomandiosade müügipakkumised kinnitavad nende tsiviilkäibes

olemist, mistõttu on võimalik kaasomaniku makstava hüvitise suuruse kindlaksmääramisel

lähtuda kaasomandiosa väärtusest, kui kaasomandiosa väärtuses lähtuv hüvitis osutub

suuremaks kinnisasja kui terviku väärtusest lähtuvalt hüvitisest.

14. Kostja esitatud asjatundja AL arvamuse kohaselt on kostja kaasomandiosa väärtuseks

18. novembri 2021 seisuga 126 000 eurot. Hageja esitatud asjatundja AJ arvamusest nähtuvalt

2-17-10089

on seisuga 25. november 2021 kogu kinnisasja väärtus 330 000 eurot, hageja kaasomandiosa

väärtus 209 000 eurot ja kostja kaasomandiosa väärtus 141 000 eurot. Kuna hageja esitatud

arvamuses ei ole võrreldud hinna kujunemisel majaosade hindu, vaid lähtutud on

korteriomandite ja ainuomandis olevate kinnisasjade hindadest, siis on usaldusväärsem AL

arvamus, kus kaasomandiosa hinna kujunemisel on võrreldud majaosade kohta käivaid

andmeid. Maakohtu hinnangul avaldab omandivorm mõju asja väärtusele. Hageja esitatud

arvamuse usaldusväärust vähendab ka see, et arvamusest ei nähtu kuidas asja terviku või hageja

kaasomandiosa väärtust mõjutab hüpoteek, mis koormab hageja mõttelist osa kaasomandist.

Asjatundja AL arvamusega on tõendatud, et kostja kaasomandiosa väärtus 18. novembril 2021

seisuga oli 126 000 eurot. Asjatundja AL arvamusest ei nähtu hinnang hageja kaasomandiosa

väärtuse kohta. Asjatundja AJ arvamust saab võtta arvesse kinnisasja kui terviku väärtuse

hindamisel ja kuna kinnisasja väärtus selle järgi on väiksem kui kaasomandiosade väärtus

kokku, peab kohus ka seetõttu põhjendatuks, et kaasomanikule makstava hüvitise

kindlaksmääramisel tuleb lähtuda kaasomandiosa väärtusest, mitte kinnisasja kui terviku

väärtusest. Maakohus tuvastas, et hageja on valmis asja omandama kuni 141 000 euro eest ja

kostja kuni 209 000 euro eest.

15. Kostja on kinnitanud, et tema ei ela pikemat aega vaidlusalusel kinnisasjal. Hageja ei ole

vastu vaielnud kostja väitele, et hageja ei ela kinnisasjal, vaid sellel elab hageja poeg. Kuna

kumbki kaasomanikest ei kasuta kinnisasja oma elukohana, siis ei kaasne asja jätmisega ühele

poolele vastaspoole elukoha kaotust. Kostja väidetavalt tugevamat emotsionaalset sidet

kinnisajaga, mis on kostja lapsepõlvekoduks, olukorras, kus kaasomanik on elanud oma

lapsepõlvekodust eemal üle kümne aasta, ei saa pidada sedavõrd tugevaks, et välistada asja

andmine hageja ainuomandisse.

16. Pooled ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuvalt oleks ühe või teise poole ilmajätmine

asjast vastuolus hea usu põhimõttega.

17. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt koormab hageja kaasomandiosa hüpoteek

Swedbank AS-i kasuks. Kinnisasja jätmisega ühe kaasomaniku ainuomandisse toimub

kinnisasjade ühendamine, mille tulemusel hakkab hüpoteek koormama kogu kinnisasja. Kui

kohus jätab asja kostjale, hakkab hüpoteek koormama kogu kinnisasja, sh kostjale kuulunud

kaasomandiosa. Kostja asja tagatiseks andmine rikub kohtu hinnangul õigusi, mida saab vältida

asja andmisega hageja ainuomandisse.

18. Poolte esitatud tõenditega pole tõendatud hageja kaasomandiosa väärtus ning seetõttu pole

võimalik määrata kindlaks hüvitise suurust, mille kostja peaks hagejale maksma ja kinnisasja

ei ole võimalik jätta hüvitise vastu kostjale. Maakohus jättis kinnisasja hageja ainuomandisse

ning kohustas hagejat tasuma kostjale hüvitist 126 000 eurot. Kohus kohustas kostjat andma

nõusoleku kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹ lg 1 mõistes kinnistusraamatusse tehtud

kande kustutamiseks ja hageja ainuomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks.

19. Kohus määras poolte taotlusel otsuse täitmise korra, mille järgi on hagejal õigus tugineda

kostja antud tahteavaldusele siis, kui hüvitis on kostjale välja makstud või hoiustatud, et tagada

kinnistusraamatusse senise kaasomaniku kande kustutamine ja uue omanikukande tegemine

seni, kuni hüvitis on tasutud.

Apellatsioonkaebus

20. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 27. jaanuari 2022

otsus selle resolutsiooni p-de 2, 3, 4, 5, 6, 8 ja 9 osas. Kostja ei vaidlusta maakohtu otsust

2-17-10089

menetluskulude kandmise (resolutsiooni p-d 10 ja 11), hageja hagist loobumise vastuvõtmise

(resolutsiooni p 1) ning hageja poolt kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramise taotluse

rahuldamata jätmise (resolutsiooni p 7) osas. Kostja palub teha uus otsus, millega jätta hagi

rahuldamata ja rahuldada kostja vastuhagi, alternatiivina saata asi esimese astme kohtule uueks

läbivaatamiseks. Hagi rahuldamise jõusse jätmisel palub kostja suurendada hüvitist, mille

hageja on kohustatud kostjale tasuma.

21. Maakohus on KrtS § 4 lg-t 1 ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud. KrtS § 4 lg-st 1 ei

tulene ruumide ehitusliku ja funktsionaalse ühendatuse nõuet sellisena, nagu maakohus seda

mõistis (võimalus ruumide vahel liikuda ilma kaasomandi eseme hulka kuuluvat trepikoda

kasutamata) ning maakohtu teistsugune tõlgendus on vastuolus nii KrtS § 4 lg 1 teksti, selle

sätte seletuskirja kui ka asjaomase kohtupraktikaga. Maakohtu seisukoht, mille järgi

korteriomandite moodustamine kostja taotletaval viisil ei ole õiguslikult võimalik, ei ole

kooskõlas KrtS § 4 lg-ga 1. Juhul, kui ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et kinnisasja

korteriomanditeks jagamine ei ole kostja taotletud viisil võimalik, palub kostja maakohtu otsuse

tühistada olulise ja apellatsioonimenetluses mittekõrvaldatava selgituskohtuse rikkumise tõttu

ning saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.

22. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kaasomandi lõpetamine viisil, kus vähemalt üks

kaasomanik jääb talle kuulunud omandist ilma, kujutab endast sisuliselt sundvõõrandamist ning

riivab äärmiselt intensiivselt isiku omandipõhiõigust. Kui kaasomandi jagamine reaalosadeks

või korteriomanditeks on võimalik ja vähemalt üks kaasomanikest on seda ka taotlenud, peab

teise kaasomandi lõpetamise viiside eelistamiseks olema kaalukas põhjus. Kohtupraktikas on

kaalukaks põhjuseks peetud kaasomanike vahelisi äärmiselt halbu suhteid seetõttu, et äärmiselt

halvad suhted võivad seada ohtu kaasomaniku muud põhiõigused. Käesolevas asjas puuduvad

erandlikud asjaolud, mis sunniksid kohut senisest kohtupraktikast kõrvale kalduma.

Heanaaberlike suhete puudumisega ei saa põhjendada isikult tema omandi sundvõõrandamist.

Olukorras, kus mõlemad pooled on soovinud oma senise korteri säilitamist, arvestab

korteriomanditeks jagamine ilmselgelt kõige suuremas ulatuses kõigi kaasomanike huvidega.

Asjaolu, et poolte vahel on vaidlusi kaasomandi valdamisega seoses, ei õigusta kaasomaniku

korterist ilmajätmist olukorras, kus korteriomandite loomisele sisulised takistused puuduvad.

Hageja enda puudulik koostöövalmidus kaasomandi valdamisel ei loo lisaargumenti selleks, et

kostjat tema omandist ilma jätta. Kaasomandi jagamine korteriomanditeks võimaldab viia

vaidlusaluse hoone omandirežiimi kooskõlla kasutusrežiimiga (kortermaja), mis sel on

tegelikult algusest peale olnud. Hageja pidas veel 2015. aastal korteriomandite moodustamist

„heaks mõtteks“. Olukorras, kus mitte kumbki kaasomanik tegelikult ei ela kinnisasjal asuvas

hoones, on pooltevahelised suhted maakohtu poolt üle tähtsustatud. Hoone tegelike kasutajate

omavahelised suhted on head. Ka kaasomanike vahelised viimased olulisemad konfliktid

pärinevad aastatest 2015–2017. Seejuures ei olnud ka siis olemuslikult tegemist kaasomanike

endi vahelise konflikti, vaid eelkõige kostja kaasomandiosal elava kostja tütre perekonna

arusaamatutel põhjustel toimunud kiusamisega hageja abikaasa poolt. Kuna selle kiusu

tõrjumiseks oldi sunnitud kasutama kohtu abi, siis muutusid kostja ja hageja formaalselt

konflikti osapoolteks. Pärast seda, kui hageja koos abikaasaga kinnisasjal asuvast elamust välja

kolis, lakkasid koheselt ka konfliktid. See, et heanaaberlike suhete puudumine takistab

kaasomandi eseme ühist majandamist, on ümber lükatud kostja kinnitusega 26. novembrist

2021, et pooltel ei ole enam raskusi kaasomandisse puudutavate asjade lahendamisel. Maakohtu

seisukoht, et kui kohtumaterjalidest nähtub, et pooltel on teineteisele etteheiteid, siis ei ole

järelikult ka suhted heanaaberlikud, mistõttu tuleb üks kaasomanikest tema omandist ilma jätta,

väljub kohtu diskretsiooni piirides.

2-17-10089

23. Kostja leiab, et kinnisasja korteriomanditeks jagamisest keeldumisel kaasomanike vaheliste

suhete tõttu tuleb analoogia korras lähtuda KrtS § 32 lg-test 1 ja 2 ning lugeda kaasomanike

vahelised suhted sellise jagamise jaoks liiga halvaks üksnes juhul, kui on tõendatud nimetatud

sättes mainitud asjaolude esinemine. Lisaks peaks sellisel juhul olema reegliks see, et olukorras,

kus kinnisasja jätmist enda kaasomisse on taotlenud mõlemad kaasomanikud, ei jäeta kinnisasja

selle kaasomaniku ainuomandisse, kelle KrtS § 32 kohane käitumine välistab kinnisasja

korteromanditeks jagamise. Vastasel juhul saaks pahatahtlik kaasomanik pelgalt teiste

kaasomanike vastu alusetuid pretensioone esitades ja kaasomanike vahelisi suhteid kunstlikult

rikkudes kinnisasja korteriomanditeks jagamise välistada ja taotleda kinnisasja enda

ainuomandisse saamist. Selline lahendus ei ole õige, õiglane ega kooskõlas tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttega.

24. Maakohus on väljunud diskretsiooni piiridest kaasomanike emotsionaalse sideme

hindamisel. Kohus ei ole üldse maininud ning seega pole ka arvestanud paljude muude

asjaoludega peale selle, et kinnisasjal on kostja lapsepõlvekodu. Tegemist ei ole mitte üksnes

kostja lapsepõlvekoduga, vaid majaga, mis on ehitatud kostja esivanemate poolt, milles ligi

sajandi jooksul on elanud kostja või tema sugulased, milles kostja on elanud sünnist saati ja

enamiku oma elust ning milles senini elab kostja tütar ja tütretütar. Kostjal on säilinud väga

tugev emotsionaalne side oma endise elukohaga. Kostja ei ole kinnisasjal asuvast majast välja

kolinud omal soovil, vaid seoses vajadusega hooldada oma erivajadusega ratastoolis liikuvat

poega, kellele 2008 eraldati sotsiaalkorter. Poja seisundi paranemisel ei pruugi ta enam

igapäevast hoolt vajada ja kostja tagasi pöördumine pole välistatud.

25. Põhjendamatu on kinnisasja kostja ainuomandisse andmata jätmine seetõttu, et sellega

rikutaks kostja enda õigusi. Kostja seisukohta tema õiguste rikkumise kohta ei küsitud.

Olukorras, kus kohus leidis, et hageja kaasomandiosa koormav hüpoteek mõjutab kinnisasja

väärtust, ent kohtu hinnangul puudusid piisavad tõendid selle kohta, milline on selle mõju

ulatus, oleks kohus pidanud tegema pooltele ettepaneku nimetatud asjaolude kohta tõendite

esitamiseks.

26. Juhul, kui ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldata kostja vastuhagi puudutavas

osas, jättes jõusse hageja hagi rahuldamise ehk vaidlusaluse kinnisasjas kaasomandi lõpetamise

selliselt, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse ja hageja kohustub tasuma kostjale omandist

ilma jäämise eest hüvitise, palub kostja suurendada kostjale väljamõistetava hüvitise suurust.

Vastustaja seisukoht

27. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

28. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaal- ja menetlusõiguse normi väära kohaldamise

ja diskretsiooni piiride ületamise tõttu osas, millega maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi

rahuldamata, lõpetades kaasomandi kinnisasja andmisega hageja ainuomandisse kostjale

hüvitise väljamõistmise eest. Ringkonnakohus teeb selles osas uue otsuse, millega jätab hagi

rahuldamata ja rahuldab vastuhagi, lõpetades kinnisasja kaasomandi kinnisasja reaalosadeks

jagamisega korteriomanditeks moodustamise teel. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

2-17-10089

29. TsMS § 654 lg 2² kohaselt esitab ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kehtiva

resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

30. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja

vaidlustab maakohtu otsust osas, millega hageja hagi rahuldati kostja vastu ja kostja vastuhagi

hageja vastu jäeti rahuldamata. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega hageja hagis

kostja vastu hageja alternatiivses nõudes kinnisasjas kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja

kolmeks korteriomandiks jagamisega menetlus lõpetati. Selles osas on maakohtu otsus

TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.

31. Kostja on vaidlustanud maakohtu otsuse kaasomandi lõpetamise viisi

osas.

Apellatsioonkaebuses ei vaidlusta kostja seda, et maakohus otsustas poolte kaasomandi

lõpetada.

32. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS)§ 76 lg-st 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda

kaasomandi lõpetamist. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes, otsustab kohus AÕS § 77 lg 2 järgi hageja nõudel, kas jagada asi

kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile

kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või

kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt

nende osa suurusele. See tähendab, et kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab

kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või

vastuhagis. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide

kaalumisega. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes

kohustatud järgima TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet (vt Riigikohtu 19. aprilli 2019

otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 11).

33. Ringkonnakohus tuvastab (ja pooled ei vaidle selle üle), et kinnisasi (registriosa

nr XXXXXXXXX) on poolte kaasomandis, millest 942/1452 on hageja kaasomandis ja

510/1452 kostja kaasomandis (I kd tl 5). Hagiavalduses palus hageja kaasomandi jagamist

selliselt, et kinnisasi antakse hageja ainuomandisse kostjale hüvitise väljamõistmise eest. Kostja

palus vastuhagis jagada kaasomand esimese eelistusena reaalosadeks korteriomandite seadmise

teel, alternatiivselt anda kinnisasi kostja ainuomandisse hagejale hüvitise väljamõistmise eest.

Eelnevast tulenevalt oli maakohtul sisuliselt võimalik valida kolme kaasomandi jagamise viisi

vahel.

34. Kostja loobus ringkonnakohtule 17. oktoobril 2022 esitatud menetlusdokumendis

maakohtus esitatud alternatiivsest variandist jagada kaasomand kinnisasja andmisega kostja

ainuomandisse hagejale hüvitise väljamõistmise eest. Hagejal vastuväiteid kostja alternatiivsest

kaasomandi jagamise viisist loobumisele ei esitanud. Riigikohus on varem leidnud, et

haginõude täiendamine kohtumenetluse kestel kaasomandi lõpetamise viisidega AÕS § 77 lg 2

mõttes ei ole hagi muutmine TsMS § 376 lg 1 tähenduses, kui pool on varem juba haginõude

või vastuhaginõude kaasomandi lõpetamiseks esitanud ja seda menetletakse. Seda saab pidada

nõude laiendamiseks TsMS § 376 lg 4 p 2 mõttes ning sellise täienduse võib teha ka suuliselt

kohtuistungil (vt Riigikohtu 10. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-11516, p 27). Eelnevast

tulenevalt on kolleegiumi hinnangul võimalik ka nõude kitsendamine selliselt, et pool loobub

ühest kaasomandi jagamise viisist, mille ta oli ise menetluses esitanud.

2-17-10089

35. Seega vaidlevad pooled ringkonnakohtus kahe kaasomandi jagamise viisi üle, kas anda

kinnisasi hageja ainuomandisse kostjale hüvitise väljamõistmise eest (hageja eelistus) või

jagada kinnisasi reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel (kostja eelistus).

36. Riigikohus on selgitanud, et maakohtu valik kaasomandis oleva asja jagamiseks ühise

omandi lõpetamisel on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul

sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga viia ebamõistlike tagajärgede ja

ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole siin piiramatu ning kaasomand tuleb lõpetada viisil,

mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt Riigikohtu 10. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-

17-11516, p 29; vt ka 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 22). Seega tuleb

ringkonnakohtul kostja apellatsioonkaebuse lahendamisel ka kontrollida, kas maakohus on

ületanud kaasomandi jagamise viisi valikul diskretsiooniõiguse piire, otsustades sellise viisi

kasuks, mis on kostjale või mõlemale kaasomanikule ebamõistlikult koormav või muudel

põhjustel ebaõiglane.

37. Maakohus ei pidanud kinnisasja reaalosadeks jagamist korteriomandite moodustamise teel

sobivaks kaasomandi jagamise viisiks peamiselt kahel põhjusel. Esiteks leidis maakohus, et

kinnisasja korteriomanditeks jagamine ei ole KrtS § 4 lg-st 1 tulenevalt võimalik, kuna

eriomandi hulka kuuluvad ruumid poleks olnud omavahel ehituslikult ja funktsionaalselt

ühendatud. Teiseks leidis maakohus, et kaasomandi sel viisil jagamine ei oleks ka mõistlik,

kuna poolte heanaaberlike suhete puudumise tõttu võib olla takistatud korteriomanike

kaasomandisse jääva osa ühine majandamine ning korteriomandi- ja korteriühistuseaduse

kohaselt otsuste vastuvõtmiseks poolthäälte enamuse saavutamine.

38. Kolleegiumi arvates leidis maakohus ebaõigesti, et praeguses asjas ei ole kinnisasja

jagamine reaalosadeks korteriomanditeks moodustamisega võimalik.

39. Ringkonnakohus tuvastab (ja pooled ei vaidle selle üle), et kinnistusraamatusse on kantud

märkus kaasomanike vahelise kasutuskorra kokkuleppe kohta vastavalt 6. mai 2004 lepingu p-

le 3 (I kd tl 30–35), mille kohaselt kasutab kinnisasjal asuvas elamus hageja esimese korruse

eluruume ja kostja teise korruse eluruume, pööninguruume kasutab vaid hageja ja keldris on

eraldi ruum hageja kasutuses ning eraldi ruum kostja kasutuses.

40. KrtS § 4 lg 1 sätestab, et eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum

ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta,

kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone

välist kuju muutmata. Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et sellest sättest tulenevalt peab

ruumiliselt piiritletud eluruum ning selle juurde kuuluvad eraldi kasutatavad hoone osad olema

omavahel ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud sellisel viisil, et nende vahel on võimalik

liikuda ilma kaasomandiosa läbimata. Maakohtu seisukoht, et KrtS § 4 lg 2, mille kohaselt

eriomandi eseme hulka võib eluruumi või mitteeluruumi koosseisus kuuluda ka püsiva

markeeringuga tähistatud garaažiosa, puuduks vajadus juhul, kui KrtS § 4 lg-st 1 ei tuleneks

eriomandi eseme osade ehitusliku ja funktsionaalse ühendatuse nõuet, on ebaõige.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu (462 SE) seletuskirjas on asjaomase sätte kohta

märgitud, et iga korteriomand peab olema sisuline tervik, omaette elu- või äriruum, kuid

ehituslikult võib olla tegemist mitme ruumiga, mis võivad olla ka ruumiliselt eraldatud (näiteks

võivad põhiosas üheksandal korrusel paikneva eluruumi osaks olla ka esimesel korrusel

paiknev hoiuruum ja keldrikorrusel paiknev garaažiosa, kus oluline on rõhutada, et eluruumi

kuuluvate ruumidega moodustatakse sisuline tervik – eluruum). Kolleegium nõustub kostja

seisukohaga, et ka Riigikohtu praktika analoogse sätte kohaldamisel korteriomandiseaduse

§ 2 lg 2 kohta, mis asendati 1. jaanuaril 2018 KrtS § 4 lg-ga 1 , mõistis korteriomandi eseme

2-17-10089

reaalosa (uues seaduses asendatud mõistega „eriomand“) piiritletud eluruumina või

mitteeluruumina ning nende juurde kuuluvaid hooneosi, mida on võimalik eraldi kasutada ning

mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi

kahjustamata või hoone välist kuju muutmata, kus korteriomandi eseme reaalosa hulka võib

kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 30).

41. Käesoleval juhul on tuvastatud ja ei ole vaidlust selle üle, et kostja ainukasutuses on

eluruumid maja teisel korrusel ja ruum keldrikorrusel ning hageja ainukasutuses on eluruum

maja esimesel korrusel ja pööninguruum ning keldrikorrusel asuv ruum (I kd tl 30–35). Kohtule

esitatud hoonejaotusplaanid ja erinevatele eksperthinnangutele lisatud plaanid kinnitavad

samuti, et poolte kasutuses on samad kasutuskorra kokkuleppe joonistel märgitud ruumid (I kd

tl 5 pöördel – tl 6, tl 106–112, tl 142–166, tl 169–190; II kd tl 19–41). Kostja esitatud arhitekti

kinnituse kohaselt on kinnisasjal asuvas elamus piiritletud eluruumid ja mitteeluruumid ning

nende juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kaasomanikul kasutada ning neid

ka kasutatakse eraldi vastavalt notariaalsele kastutuskorrale ning kummagi kaasomaniku

ainukasutuses olevate eluruumide ja mitteeluruumide ning nende juurde kuuluvate hooneosade

muutmine, kõrvaldamine või lisamine on võimalik ilma kaasomandit või teise korteromaniku

õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata (II kd tl 42–43). Hageja kasutada olevaid

ruume ja kostja kasutada olevaid ruume kasutavad kaasomanikud teise kaasomaniku kasutuses

olevatest ruumidest eraldi. Järelikult on nende ruumide kasutamine võimalik teise omaniku

kaasomandit ja teise kaasomaniku õigusi kahjustamata ning on põhjendatud järeldada, et

praegusel juhul on KrtS § 4 lg 1 alusel võimalik piiritleda kaks eriomandi eset ruumiliselt

sellisel viisil, nagu kaasomanikud neid ka tegelikkuses kasutavad. Seega ei ole kolleegiumi

arvates välistatud kinnisasja jagamine reaalosadeks korteriomanditeks moodustamise teel.

42. Kolleegium peab aga vajalikuks märkida, et asjaolust, et kinnisasja on võimalik jagada

reaalosadeks korteriomanditeks moodustamise teel, ei piisa iseenesest, et kohtuotsuse alusel

oleks võimalik moodustada korteriomandid. Riigikohus on kaasomandis oleva kinnisasja

jagamise kohta selgitanud, et selle kohta tehtav kohtuotsus saab asendada vaid teise

kaasomaniku nõusolekut KRS § 341 lg 7 järgi. Kui kohus on otsuse kaasomandi jagamise ja

selle viisi kohta teinud, peavad pooled läbima vastava menetluse kinnisasja jagamiseks, esitades

kinnistamiseks pädevale asutusele kinnistamisavalduse ja muud kinnistamiseks nõutavad

dokumendid. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik, kas on

esitatud nõutavad dokumendid ja kas kinnistamine on võimalik (vt Riigikohtu 25. oktoobri

2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05, p 7). Kolleegium leiab, et eelnev kehtib ka juhul, kui

kinnisasja kaasomand lõpetatakse kohtuotsusega korteriomandite moodustamise teel. Ka sel

juhul saab tehtav kohtuotsus üksnes asendada kinnisasja jagamisele vastu vaielnud

kaasomaniku tahteavaldust kinnisasjal korteriomandite moodustamiseks ja moodustatavate

korteriomandite kindlal viisil jagamiseks kaasomanike vahel. Kohtuotsus üksi ei saa olla aga

korteriomandite moodustamise aluseks. Kaasomaniku nõusoleku kohta kinnisasja jagamiseks

tehtud kohtuotsuse järgselt peavad pooled veel läbima vastava haldusmenetluse

korteriomandite kinnistamiseks (KrtS § 7). KrtS § 7 lg 1 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele

lisaks KRS § 35 lg-s 1 sätestatule lisada järgmised dokumendid: 1) ehitusloa andmiseks pädeva

ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitusregistrisse

kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil

tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (hoonejaotusplaan); projekteerimiseks või

ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine

hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele. Kui kohus on teinud

otsuse kaasomandi jagamise ja selle viisi kohta, siis peale seda saavad pooled esitada

kinnistamiseks pädevale asutusele kinnistamisavalduse ja muud kinnistamiseks vajalikud

2-17-10089

dokumendid. Seega ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust, kas menetluses esitatud

hoonejaotusplaan vastab KrtS § 7 lg 1 nõuetele, sest selle selgitab välja kinnistamisavalduse

läbivaatamisel kinnistamiseks pädev isik.

43. Kolleegiumi arvates on maakohus põhjendamatult järeldanud, et kinnisasja kaasomandi

jagamine reaalosadeks läbi korteriomandite moodustamise ei ole mõistlikuks kaasomandi

jagamise viisiks pooltevaheliste heanaaberlike suhete puudumise tõttu. Samas ei pea

kolleegium erinevalt kostjast mõistlikuks kaasomanike vahelisi suhteid hinnata lähtudes

analoogia korras KrtS § 32 lg-test 1 ja 2, mis reguleerib korteriomanike vahelisi suhteid

korteriomandi võõrandamise nõude esitamiseks. Käesolevas asjas on esitatud nõue kaasomandi

lõpetamiseks, kus kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide

kaalumisega, mitte otsustama võõrandamisnõude esitamise eelduste olemasolu üle.

44. Kohtupraktikas

peetakse

kinnisasja

reaalosadeks

jagamist

ebamõistlikuks

kaasomanikevaheliste äärmiselt halbade suhte tõttu, Asjaolud, mis maakohtu hinnangul viitasid

heanaaberlike suhete puudumisele (I kd tl 1–3, tl 7 pöördel – tl 14, tl 25–27), ei ole kolleegiumi

arvates sellised, mis annavad aluse jätta kinnisasi reaaosadeks jagamata.

45. Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et kui kostja on oma õiguste kaitseks pöördunud

kohtusse või TLPA poole, siis saab kaasomanikevahelisi suhteid pidada selliseks, mis

välistavad kaasomandi jagamise viisil, et mingi osa asjast jääb ka pärast kaasomandi jagamist

kaasomandisse (I kd tl 36–59, tl 101–105, II kd tl 47 pöördel). Olukorras, kus kostja pöördus

avaldusega kohtusse (tsiviilasi nr 2-16-19082) elamu keldrikorrusel hageja poolt veekraani

sulgemise tõttu ja kostjal polnud vett, siis oli vaidlus veekraanile juurdepääsu ja selle asukoha

üle mõlema kaasomaniku huvides (I kd tl 14 pöördel – tl 16). Tsiviilasjas nr 2-16-19082 on

esialgse õiguskaitse korras reguleeritud, et hageja ei tohi veekraani sulgeda. Kostja pöördumise

tõttu on TLPA teinud ettekirjutuse mõlemale kaasomanikule. Olukorras, kus ehitustööde kohta

puuduvadki load ja kooskõlastused, oli TLPA tehtud ettekirjutus asjakohane, hoolimata

põhjusest, kes TLPA poole pöördus ja miks see ettekirjutus tehti. Kolleegiumi arvates ei ole

kaasomanike vahelised etteheited üksteisele sellist laadi, mis tõsikindlalt näitavad, et

kaasomanikud ei ole võimelised koostööks ühiselt kaasomandi osa valdamiseks ja

kasutamiseks. Ühtlasi ei saa nõustuda maakohtuga, et kui hageja ja kostja ainukasutuses olevaid

ruume kasutavad isikud omavahel suhtlevad, et leppida kokku, mida teha kinnisasja kasutamist

takistava amortiseerunud kanalisatsioonitrassiga, siis see ei näita heanaaberlikke suhteid, (II kd

tl 45–52). Kostja on tõendanud, et viimased konfliktid olid kaasomanike vahel 2015–2017 ja

ühiselt on lahendatud nii kanalisatsiooni- kui elektriprobleemid, on veenvad (II kd tl 45–52).

46. Hageja on 2015. aastal pidanud korteriomandite moodustamist heaks mõtteks (I kd tl 60).

Hageja on ka ise hagiavaldust esitades pidanud võimalikuks kinnisasja jagamist reaalosadeks

korteromandite moodustamise teel üheks sobivaks viisiks kaasomandi lõpetamiseks. Asjaolu,

et pooltel on varasemalt olnud erimeelsusi kaasomandi valitsemisel ja veekraani kasutamisel,

ei ole sellised asjaolud, et kaasomanikud ei saakski omavahel suheldud ja hea usu põhimõttest

tulenevalt leida lahendusi, mis vastavad mõlema kaasomaniku huvidele. Kolleegiumi arvates

ei ole asjas esile toodud asjaoludest võimalik järeldada kaasomanike vahel sellist halba

läbisaamist, mis takistaks ühiselt korteriomandite moodustamisega kaasnevat kaasomandi eset

valitsemast ja kasutamast.

47. Lähtudes eeltoodust ei ole kolleegiumi arvates välistatud poolte suhteid ja ka senist

läbisaamist arvestades kaasomandi jagamine reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel.

2-17-10089

48. Kolleegium nõustub kostjaga, et olukorras, kus kaasomandi jagamine reaalosadeks

korteriomanditeks moodustamise teel on võimalik, tuleb sellist jagamist eelistada muudele

kaasomandi lõpetamise viisidele. Kuna praeguses asjas kasutavad kaasomanikud kinnisasja

kaasomanikevahelise kokkuleppe alusel, siis ei saa kolleegiumi arvates pidada ebamõistlikuks

ja kaasomanike huvidega vastuolus olevaks, kui kaasomanikud jätkaksid kinnisasja kasutamist

samas ulatuses (kui kaasomanike kasutuses olevatest samades ruumidest moodustataks

korteriomandi eriomandi ese), nagu nad on seda seni teinud. Kinnisasja jagamisel asja

andmisega hagejale kaotaks kostja omandi kinnisasjale, mille eest saaks kostja küll õiglase

hüvitise, kuid kolleegiumi arvates tuleb eelistada omandi säilimist hüvitise saamisele.

Kinnisasja jagamisel reaalosades säiliks nii kostjale kui hagejale omand kinnisasja suhtes.

Seega vastab selline kinnisasja kaasomandi jagamine kõige enam mõlema kaasomaniku

huvidele.

49. Lähtudes eeltoodust tuleb jätta hageja hagi kaasomandi lõpetamiseks hageja taotletud viisil

rahuldamata ja rahuldada vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks kostja taotletud viisil. Kuna

hageja hagi kaasomandi lõpetamiseks hageja taotletud viisil jääb rahuldamata, siis tuleb jätta

rahuldamata ka muud hageja kaasomandi lõpetamisega seotud nõuded, s.o kostja kohustamine

tahteavalduste andmiseks kaasomandi lõpetamiseks ning kinnistusraamatusse kannete

tegemiseks ja kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks.

50. Hageja on seega kohustatud tegema tahteavalduse kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks

kinnisasja kaasomandi jagamisega reaalosadeks korteromanditeks moodustamise teel

TsÜS § 68 lg 5 alusel. Kolleegium selgitab, et jõustunud kohtuotsuse resolutsioon asendabki

hageja tahtevalduse kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks reaalosades korteriomandite

moodustamise

nõusoleku

andmiseks

(TsÜS § 68 lg 5).

Täitemenetluse

seadustiku

(TMS) § 184 lg 1 mõttes on täidetav kohtulahendi resolutsioon, millega on hageja kohustatud

andma nõusoleku kinnisasja jagamiseks reaalosades korteriomanditeks moodustamise teel.

Seega ei pea kohus eraldi TMS § 184 lg 1 kohaldamise jaoks oma lahendis tegema otsust,

millega ta asendab nõutud tahteavalduse kohtulahendiga (vt Riigikohtu 16. juuni 2021 otsus

tsiviilasjas nr 2-17-9822, p 16).

51. Kuna korteriomandeid ei moodustata käesolevas asjas tehtava kohtuotsuse alusel, siis ei ole

hagejal kohustust anda nõusolekut kinnistusraamatusse kannete tegemiseks. Selles osas tuleb

kostja vastuhagi jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

52. Kuigi ringkonnakohus maakohtu otsuse tühistab ja teeb uue otsuse, ei anna see alust

menetluskulude

jaotuse

muutmiseks.

Ringkonnakohus

määrab

kindlaks

ka

apellatsioonimenetluse kulud (TsMS § 173 lg-d 1 ja 3).

53. Kohtupraktikas on leitud, et kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides,

mistõttu on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte kanda

(vt Riigikohtu 27. septembri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70,10, p 14). Ka praegusel juhul

on käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades õiglane jätta ringkonnakohtus kantud

menetluskulud poolte endi kanda. Kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides, sest

mõlemad pooled soovisid kaasomandi lõpetamist. Pooled vaidlesid vaid kaasomandi

lõpetamise viisi üle.

54. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

2-17-10089

(allkirjastatud digitaalselt)