2-22-7036/30 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kohtujurist

Andrea Lega

Andrei Polovnjov

Määruse tegemise aeg ja koht

28.11.2022. a, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-22-7036

Tsiviilasi

A J avaldus K P vastu kaasomandis oleva kinnistu

kasutuskorra kindlaksmääramiseks ja kasutuskorra

kohta märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse

Tsiviilasja hind

7000 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad

Avaldaja: A J (isikukood: xxx xxx);

Avaldaja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kaarel

Kais (Advokaadibüroo Premium OÜ; e-post:

kaarel.kais@premiumlaw.ee);

Puudutatud isik: K P (isikukood: xxx; xxx)

Asja läbivaatamine

03.10.2022 avalikul ärakuulamisel avaldaja esindaja

vandeadvokaat Kaarel Kais, puudutatud isiku K P

osavõtul.

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada avaldus osaliselt.

2. Määrata kindlaks xxx (registriosa nr xxx) asuva kinnisasja kasutamise kord järgmistel

tingimustel:

2.1 A J ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävad kaasomandi esemeks oleva kinnisasja

need osad, sh ehitised ja ehitiste osad, mis on otsuse lisaks oleval plaanil jäetud

punase joonega ümbritsemata, umbkaudse pindalaga 459 m2;

2.2 K P ainuvaldusesse ja -kasutusse jääb kaasomandi esemeks oleva kinnisasja see

osa, sh ehitis/ehitise osa, mis on otsuse lisaks oleval plaanil punase joonega

ümbritsetud, umbkaudse pindalaga 326 m2;

2.3 kaasomanikud ja nende volitatud isikud pargivad sõidukid ainult vastava

kaasomaniku ainuvalduses ja -kasutuses olevale maa-alale;

2.4 kaasomanik on kohustatud kandma kulusid ja vastutust, mis on seotud tema

ainuvalduses ja -kasutuses oleva kaasomandi esemeks oleva kinnisasja ja selle

oluliste osade valdamise ja kasutamisega ning tal ei ole õigust nõuda teistelt

kaasomanikult eelnimetatud kulude hüvitamist ja/või vastutuse jagamist, tal on

ainuõigus viljale, mis tuleneb tema ainukasutuses olevast kaasomandi esemeks

olevast kinnisasjast.

3. Kohustada K Pa (P) andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses)

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxx kolmandasse

jakku kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks ning asendada K P (P) tahteavaldus

kohtulahendiga.

4. Lugeda käesoleva määruse lahutamatuks osaks sellele lisatud plaan.

Menetluskulud

5. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju

Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie

kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel

menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse.

ASJAOLUD JA AVALDAJA NÕUE

1. A J (edaspidi avaldaja) ja K P (edaspidi puudutatud isik) on xxx (katastritunnus xxx) asuva

hoonestatud kinnisasja (registriosa nr xxx), pindalaga 785m2 (edaspidi nimetatud Kinnisasi)

kaasomanikud.

Kinnisasja koosseisus on elamu (ehitisregistri kood xxx) suletud netopinnaga 109,7 m2 (lisa nr 2 –

ehitisregistri väljavõte), elamu (ehitisregistri kood xxx) suletud netopinnaga 40,7 m2 (lisa nr 3 –

ehitisregistri väljavõte) ja amortiseerunud seisukorras elamu majandushoonega (ehitisregistri kood

xxx) suletud netopinnaga 99 m2 (lisa nr 4 – ehitisregistri väljavõte).

Avaldajale kuulub Kinnisasja kaasomandi mõttelisest osast 8/10 ja puudutatud isikule kuulub

Kinnisasja kaasomandi mõttelisest osast 2/10.

2. Pooled on kasutanud Kinnisasjal asuvaid hooneid kokkuleppeliselt selliselt, et elamu (ehitisregistri

kood xxx, Maa-ameti väljavõttel märgistatud numbriga xxx/2), elamu (ehitisregistri kood xxx, Maa-

ameti väljavõttel märgistatud numbriga xxx/1) ja majandushoone (ehitisregistri kood xxx, Maa-ameti

väljavõttel märgistatud numbriga 8 ja halli värviga) on avaldaja ainukasutuses ja - valduses ning

amortiseerunud elamu (ehitisregistri kood xxx, Maa-ameti väljavõttel märgistatud numbriga 8 ja roosa

värviga) (avalduse lisa nr 5 – Maa-ameti väljavõte xxx kinnisasi) on puudutatud isiku ainukasutuses ja

-valduses.

3. Poolte vahel on tekkinud erimeelsused Kinnisasja õueala kasutamisel ja valdamisel. Hetkel toimub

Kinnisasja kasutamine selliselt, et puudutatud isik, kellele kuulub kaasomandina vaid 2/10

Kinnisasjast, on võtnud oma ainuvaldusesse ja -kasutusse suure osa Kinnisasjast, ladustades seal

erinevaid esemeid (autoromusid, vanu tünne, juhtmeid, plekitükke jmt). See tähendab, et hoolimata

avaldaja omandis olevast suuremast kaasomandi osast, saab avaldaja reaalselt kasutada väiksemat osa,

kui tal kaasomandi osa proportsiooni arvestades õigus oleks.

Kasutuskorra sõlmimise ja tingimuste osas pooled samuti kokkulepet ei ole saavutanud. Avaldaja

hinnangul ei ole õiguspärane ja hea usu põhimõttega kooskõlas, et puudutatud isik, kellele kuulub

väiksem osa kinnisasjast, on enda ainuvaldusesse ja -kasutusse võtnud suurema osa kaasomandis

olevast kinnisasjast, muutes sellega sisuliselt võimatuks avaldajal oma õiguste teostamise ja oma

kaasomandi osa kasutamise ja valdamise. Avaldaja hinnangul on tekkinud vaidlus võimalik lahendada

kasutuskorra kindlaksmääramisega ja selle kohta märke tegemisega kinnistusraamatusse.

4. Avaldaja soovib, et kohus määraks kindlaks menetlusosalistele mõtteliste osadena kuuluva kinnisasja

kasutuskorra avaldusele lisatud plaani (vt avalduse lisa nr 8) järgi selliselt, et avaldaja ainuvaldusesse

ja -kasutusse jääks maa-ala koos sellel asuvate hoonetega suurusega 628 m2 ja puudutatud isiku

ainuvaldusesse ja -kasutusse jääks maa-ala suurusega 157 m2 koos sellel asuva hoonega. Kasutuskorra

tingimused soovib avaldaja kanda märkusena kinnistusraamatusse, taotledes ka puudutatud isiku

vastava tahteavalduse asendamist kohtulahendiga.

Avaldaja palub kohtul kohustada K Pa andma kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra kokkuleppe

sõlmimiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks vajalikud tahteavaldused ning asendada need

tahteavaldused asjas tehtava kohtulahendiga.

5. Kuivõrd kasutuskorra kindlaksmääramisega ei muutu automaatselt kummagi kaasomaniku

omandiõigused, siis tuleb kasutuskorraga lisaks ka määrata, et kumbki kaasomanik on kohustatud

kandma kulusid ja vastutust, mis on seotud tema ainuvalduses ja -kasutuses oleva kaasomandi esemeks

oleva kinnisasja ja selle oluliste osade valdamise ja kasutamisega ning tal ei ole õigust nõuda teiselt

kaasomanikult eelnimetatud kulude hüvitamist ja/või vastutuse jagamist, samuti, et tal on ainuõigus

viljale, mis tuleneb tema ainukasutuses olevast kaasomandi esemeks olevast kinnisasjast.

6. Kasutuskorra kohta kinnistusraamatusse märke tegemine on oluline, et tagada kokkuleppe kehtivus ja

laienemine ka Kinnisasja osade võimalikele tulevastele omanikele (eriõigusjärglastele).

7. 15.11.2022 täpsustatud avalduse kohaselt palub avaldaja: 1) kohustada K Pa (P) (isikukood xxx)

andma tahteavaldus xxx (katastritunnus xxx) asuva kinnisasja (registriosa nr xxx) kasutamise korra

kokkuleppe, mille tingimused on järgmised, sõlmimiseks: a. A J ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävad

kaasomandi esemeks oleva kinnisasja need osad, sh ehitised ja ehitiste osad, mis on avalduse lisaks nr

8 oleval xxx AS mõõdistusjoonisel märgitud rohelisega ja märgistatud kui „Lit A“ ja „Lit B“,

pindalaga vastavalt Lit A 455m2 ja Lit B 173m2, kokku 628m2; b. K P ainuvaldusesse ja -kasutusse

jääb kaasomandi esemeks oleva kinnisasja see osa, sh ehitis/ehitise osa, mis on avalduse lisaks nr 8

oleval xxx mõõdistusjoonisel märgitud sinisega ja märgistatud kui „Lit C“, pindalaga 157m2; c.

kaasomanikud ja nende volitatud isikud pargivad sõidukid ainult vastava kaasomaniku ainuvalduses ja

-kasutuses olevale maa-alale; d. kaasomanik on kohustatud kandma kulusid ja vastutust, mis on seotud

tema ainuvalduses ja -kasutuses oleva kaasomandi esemeks oleva kinnisasja ja selle oluliste osade

valdamise ja kasutamisega ning tal ei ole õigust nõuda teistelt kaasomanikult eelnimetatud kulude

hüvitamist ja/või vastutuse jagamist, tal on ainuõigus viljale, mis tuleneb tema ainukasutuses olevast

kaasomandi esemeks olevast kinnisasjast; 2) asendada K P (P) tahteavaldus kinnisasja kasutamise

korra kokkuleppe sõlmimiseks kohtulahendiga; 3) kohustada K Pa (P) andma nõusolek

(kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu

registriosa nr xxx kolmandasse jakku kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks; 4) asendada K P (P)

tahteavaldus kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks kohtulahendiga; 5) lisada kohtumäärusele

avalduse lisaks nr 8 olev xxx AS mõõdistusjoonis ja määrata, et kohtumäärusele lisatud

mõõdistusjoonis on kohtumääruse lahutamatu osa.

8. Seoses puudutatud isiku arvamusega märgib avaldaja järgnevat. Avaldaja tehtud ettepaneku kohaselt

jääks puudutatud isiku ainukasutusesse -valdusesse see osa kinnistust, millel hetkel paikneb

puudutatud isiku kasutuses olev eluhoone (ehitisregistri kood xxx, Maa-ameti väljavõttel märgistatud

numbriga 8 ja roosa värviga, vt avalduse lisa nr 5 – Maa-ameti väljavõte). Kasutuskorra

kindlaksmääramine selliselt, mis ei arvesta poolte vahel väljakujunenud kinnisasja kasutamist ja

valdamist, ei oleks põhjendatud, eriti veel teadmata, kas ja kui, siis millal, oleks puudutatud isikul

üldse võimalik uut eluhoonet kinnistule püstitada. Samuti eeldaks selline lahendus avaldaja kasutuses

ja valduses oleva abihoone lammutamist, millega avaldaja ei nõustu.

Puudutatud isiku arvamuse kohaselt tuleks kasutuskord määrata kindlaks elu- ja abihoonetele mitte

maa-alale endale, sest tegemist on väikese kinnistuga. Avaldaja puudutatud isikuga ei nõustu. Avaldaja

huvisid ja õiguseid riivab puudutatud isiku poolt suurema osa õueala enda ainukasutusse ja -valdusesse

võtmine. Puudutatud isik ei ole kaasomandis olevat kinnistut hoolimata avaldaja nõudmistest

soostunud kasutama avaldajat mittekahjustaval viisil, ladustades seal erinevaid esemeid, nt

autoromusid, vanu tünne, juhtmeid, plekitükke jmt (vt avalduse lisaks nr 6 olevad fotod kinnistu

õuealast). Puudutatud isik on keelanud avaldajal kinnistul parkimise. Vaatamata avaldaja korduvatele

palvetele puudutatud isiku poolt kinnistule toodud autoromud eemaldada, ei ole puudutatud isik

kiuslikult ja pahatahtlikult seda teinud, hõivates ja risustades nii jätkuvalt suuremat osa kinnistust.

Vaatamata avaldaja korduvatele sõbralikele ning heatahtlikele palvetele kasutada kinnistust vaid

puudutatud isiku omandiosa suurusele vastavat osa, ei ole puudutatud isik seda teinud. Juhul, kui

kohus määraks kasutuskorra kindlaks ainult kinnistul paiknevate ehitiste (eluhoonete ja abihoonete)

osas, ei oleks avalduse esitamise eesmärk täidetud, sest kinnistul paiknevate olemasolevate hoonete

kasutamise osas poote vahel hetkel erimeelsused puuduvad. Samas, arvestades, et pooled ei ole juba

pikema aja vältel suutnud kinnistu kui terviku kasutamise ja valdamise osas üksmeelt leida, tuleks

kasutuskord määrata kindlaks kogu kinnistu ulatuses, st muu hulgas ka ehitiste ja õueala osas.

Puudutatud isik ei ole väitnud, et fotodel nähtavad esemed, mis paiknevad suurel osal kinnistu

õuealast, ei kuulu puudutatud isikule või ei ole sinna ladustatud tema poolt või tema

volitusel/nõusolekul.

Puudutatud isiku väited kinnistu hooldamise kohta on paljasõnalised. Avaldaja jaoks on kinnistu näol

tegemist pärandvaraga ja avaldaja lapsepõlvekoduga, käesoleval ajal kasutatavad avaldaja valduses

olevaid hooneid igapäevaseks elamiseks avaldaja pereliikmed ja lähedased (eelkõige avaldaja vend L

J). Avaldaja hooldab regulaarselt kinnistut, muu hulgas niidab muru, pügab puid ja hekke. Avaldaja

kasutuses olev õueala on korras ja hooldatud. Just õueala kasutuskorra kindlaksmääramine on avaldaja

seisukohast ülioluline, sealhulgas kinnistu hooldamise aspektist lähtudes. Avaldaja hinnangul aitaks

kasutuskorra kindlaksmääramine (sh just õueala puudutavas osas) lahendada ka õueala hooldamise

küsimuse – kumbki kaasomanik hooldab seda osa õuealast, mis on tema ainukasutuses ja -valduses.

9. Ärakuulamisel märkis avaldaja, et kinnistul elab tema vend, kes kasutab samuti kinnistul paiknevaid

kuure.

PUUDUTATUD ISIKU SEISUKOHT

10. Puudutatud isik leiab, et kasutuskorra määramine on tervitatav, kuid avalduse lisas nr 8 esitatud

mõõdistusjoonis on ebamõistlik lahendus ning selle ettepanekuga ei ole puudutatud isik nõus.

11. Puudutatud isik pakub ühe lahendusena ehitada enda eluhoone kinnistu äärde, just see on kõige

mõistlikum lahendus mõlemale poolele. Olemas ka 2017. aastal vormistatud mõõdistusjoonis. Plaanil

on märgitud kollase tooniga 157 ruutmeetrit kaasomandist, kuhu on muuhulgas planeeritud xxx uus

eluhoone. Uue eluhoone asukoha muutmisega kaasneb amortiseerunud kuuride ja garaaži

lammutamine ning varasemalt on pakutud avaldajale, et lammutamise ja ehitusjäätmete käitlusega

seotud kulud ei oleks avaldaja kanda.

12. Kinnistu on xxx asula kohta pigem väike ning kaasomandis kahe omaniku poolt, mistõttu kasutuskord

tuleks määrata eelkõige elu- ja abihoonetele, mitte maa-alale endale. Hooviala jääks ühiskasutusse.

Kui kasutuskord määratakse siiski kogu krundile, siis vältimaks tulevikus võimalikke probleeme, kus

takistatakse ligipääsu puudutatud isiku rajatud väravaosale ja sellega ligipääsu enda eluhoonele, oleks

kasutuskorras sätestatud võimalus osta juurde mõttelist osa minimaalselt värava ulatuses.

13. Avaldaja väide, et puudutatud isik kasutab suuremat osa kinnisasjast, on meelevaldne ja pahatahtlik.

Avaldaja ei ole kinnistul alaliselt elanud ega kinnistu haljasala järjepidevalt hooldanud, mistõttu on

keeruline mõista, millist kahju avaldaja kannatab ning miks häirib asjaolu, et vähemalt osagi kinnistu

maa-alast on hooldatud välimusega.

14. Ärakuulamisel märkis puudutatud isik, et hoone, kus elab tema perekond, pole elamiskõlbulik.

Puudutatud isik on soovinud maja uuesti ehitada ja liigutada selle kinnistu kagunurka, et kinnistu

kasutus oleks loogiline – puudutatu isiku perekonna elu kagunurgas (raudtee pool) ja avaldaja xxx

pool. Erinevatel põhjustel pole eeltoodu siiski õnnestunud. Puudutatud isiku rõhutas, et kinnistu õueala

ja kuur peaksid olema ühiskasutuses.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

15. Kohus, olles tutvunud esitatud avalduse ja puudutatud isiku vastustega ning kuulanud

menetlusosalised kohtuistungil ära ning seejärel viies läbi kinnisasja vaatluse, on seisukohal, et

esitatud avaldus tuleb rahuldada osaliselt.

16. TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu

avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab

korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja

kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud

korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 613 lg-st 2 tulenevalt lahendab kohus hagita

menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi

lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või

ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega.

Võttes arvesse, et avaldaja on esitanud nõude, mis puudutab kaasomandisse kuuluva kinnisasja

kasutamist, lahendab kohus käesoleva asja eelviidatud sätete alusel hagita menetluses. TsMS § 477 lg

1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse

kohta sätestatud erisusi.

17. Menetlusosaliste vahel puudub vaidlus järgmiste asja lahendamiseks oluliste asjaolude osas:

17.1.

kinnistu asukohaga xxx (registriosa nr xxx) kuulub 8/10 mõttelises osas avaldajale ning

2/10 mõttelises osas puudutatud isikule (tlk 3 – kinnistusraamatu väljavõte);

17.2.

kinnistu pindala on 785m2 ning sellel asuvad:

17.2.1.

elamu (ehitisregistri kood xxx) suletud netopinnaga 109,7 m2 (tlk 6-7 – ehitisregistri

väljavõte), mis on avaldaja ainukasutuses ja -valduses;

17.2.2.

elamu (ehitisregistri kood xxx) suletud netopinnaga 40,7 m2 (tlk 8-9 – ehitisregistri

väljavõte), mis on avaldaja ainukasutuses ja -valduses;

17.2.3.

amortiseerunud seisukorras elamu majandushoonega (ehitisregistri kood xxx)

suletud netopinnaga 99 m2 (tlk 10-11 – ehitisregistri väljavõte), mille elamuosa on

puudutatud isiku ainukasutuses ja -valduses ning mille majandushoone osa on omanike

ühiskasutuses ja -valduses.

18. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. AÕS § 72 lg 3

sätestab, et kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike

kaaskasutust. AÕS § 72 lg 5 sätestab, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et

kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele.

Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste

kaasomanike õiguste kahjustamisest. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale

kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja

kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.

Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, st lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse

põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse,

senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega. Tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 ei

ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega

nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (vt ka Riigikohtu 23. veebruari 2011. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 12; 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13; 8.

veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42; 16. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

31-03, p 14; 8. mai 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 14).

19. Pooled ei vaidle, kumma kasutusse peaks jääma kinnistul paiknevad ehitised. Kohus lähtub siinjuures

senisest kasutusest. Sisuliselt on kaasomanike vahel vaidlus õueala kasutamise osas – puudutatud isik

leiab, et lähtuda tuleb senisest kasutusest ja mitte nii väga omandiosade suurusest ning avaldaja leiab,

et lähtuda tuleb omandiosade suurusest.

Kohus leiab, et avalduses toodud viisil (tlk 24 – xxx AS plaan) kinnistu õueala jaotamine ei ole

põhjendatud. Nimetatud lahendus tagaks kasutuse jagamise küll vastavalt omandiosade suurusele, kuid

ei oleks üldises plaanis mõistlik lahendus. Puudutatud isikul, kes kasutab kinnistul paiknevat hoonet

oma perekonna koduna, oleks sisuliselt õigus kasutada üksnes oma pere eluhoonet ja talle oleks

tagatud sellele juurdepääs suhteliselt kitsa siiluna, mis ebamõistlikult poolitab kinnistu. Takistatud

oleks mõlema poole juurdepääs kinnistu kagunurgas olevatele kuuridele, mis on samuti ebamõistlik,

kuivõrd (i) puudutatud isik on seni valdavas osas amortiseerunud kuure kasutanud ning jääks sellest

võimalusest nüüdsest ilma ning (ii) avaldaja, kes kuure sisuliselt ei kasuta ja kelle ainukasutuses on

Pärnu mnt ääres asuv majandushoone, saaks kuuride ainukasutusõiguse, kuid ei saaks seda sisuliselt

teostada, kuivõrd tal puuduks neile juurdepääs (või see juurdepääs oleks tagatud üle puudutatud isiku

ainukasutuses oleva maaosa). Kohtu hinnangul oleks sellist lahendust reaalses elus keeruline täita ning

see tekitaks poolte vahel täiendavaid erimeelsusi.

20. Kohus leiab, et kinnistu hooviala kasutus tuleb lahendada avalduses toodust erinevalt. Kohus leiab, et

lähtuda tuleb senisest kasutuskorrast ning seda isegi olukorras, kus see ei vasta omandiosade suurusele.

Kohus on koostanud ise Maa-ameti geoportaali kaardirakenduses plaani, mille kohaselt määrab ära ka

kinnistu kasutamise korra kokkuleppe sisu. Plaani kohaselt jääb puudutatud isiku ainukasutusse ja -

valdusesse 326 m2 suurune hooviala, mis mh hõlmab tema perekonna kasutuses olevat elamut ning

sellega ühendatud kuure ning hooviala koos autode parkimisala, laste liivakasti ning aianurgakesega.

Kuurid on valdavas osas puudutatud isiku kasutuses ning avaldaja ülekaalukat huvi kuuride

kasutusvajaduse osas esile ei ole toonud. Seetõttu ei ole avaldaja õigusi ülemäära kahjustav olukord,

kus avaldajal edaspidiselt puudub ligipääs kinnistu kagunurgas asuvale garaažile. Avaldaja kasutuses

on kahekordne elamu ning selle kõrval paiknev majandushoone, mida on eelduslikult võimalik

kasutada asjade ladustamiseks viidatud garaaži asemel.

Selline hooviala jagamine vastab kinnistul täna valitsevale olukorrale, mille kohus vaatlusel tuvastas

(vt tlk 59 jj – vaatluse fotod) – kaasomanikud on endi valduses olevad alad eraldanud puude-põõsaste

jms taimedega ning avaldaja poolt täiendavalt kompostihunnikuga. Puudutatud isiku kasutuses olev

kinnistu osa on xxx tänava poolt ümbritsetud puitaia ja -väravaga, seevastu avaldaja kasutuses olev osa

on ümbritsetud hekiga. Tähelepanuväärne on, et ka omanikud ise mõistavad nende kasutuses olevat

hooviala jaotust just selliselt - vaatluse toimumise hetkeks oli avaldaja kasutuses olev kinnistu osa

lehtedes riisutud ning puudutatud isiku kasutuses olev osa mitte.

Mõlema kaasomaniku ainukasutuses olevale kinnistuosale on tagatud juurdepääs nii jalgsi kui

sõidukiga. Avaldaja kasutuses olevale kinnistu osale pääseb (i) jalgsi läbi xxx pool paiknevate

jalgväravate ja (ii) sõidukiga läbi elamu taga asuva xxx tänavale suubuva aiaava. Puudutatud isiku

kasutuses olevale kinnistu osale pääseb nii jalgsi kui sõidukiga xxx tänavale suubuvast väravast.

Kohtu hinnangul tagab selline kasutus mõlemale kaasomanikule võimaluse oma omandit

probleemivabalt ja mõistlikult teostada.

21. Ülejäänud punktides osas kuulub avaldus rahuldamisele esitatud kujul, kuivõrd neis toodud

tingimused-nõuded põhinevad otseselt või kaudselt seaduse tekstil ja mõttel. Samuti ei ole puudutatud

isik nende põhjendatuse osas vaielnud.

22. Lõpetuseks selgitab kohus omandiosast suurema kasutuse kompenseerimise korda. Riigikohus märgib,

et üldjuhul, kui ühe isiku ainukasutusse jääb suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi

osa, tuleb tal maksta selle eest teistele hüvitist (vt nt Riigikohtu 23. veebruari 2011. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 13). Kolleegium on varasemas praktikas leidnud, et AÕS § 71 lg-t 2

tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku

vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue.

Kasutuseeliseks on ka see, kui kostja kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat pinda (vt

Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 12). Siiski võib kohus jätta AÕS

§ 71 lg 2 kohaldamata ja eelnimetatud hüvitisnõude rahuldamata, kui hageja nõue on vastuolus hea usu

põhimõttega (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p-d 13-14; 16.

veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 13).

23. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla

sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend,

millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et antud

juhul on põhjendatud kohustada puudutatud isikut TsÜS § 68 lg 5 alusel andma tahteavaldus xxx

kinnisasja osas kasutuskorra olemasolu nähtavakstegeva märkuse sissekandmiseks

kinnistusraamatusse ning asendada vastav tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.

24. Kõigele eeltoodule tuginedes rahuldab kohus avalduse osaliselt. Kinnisasja kasutuskorra lõplikud

tingimused nähtuvad käesoleva kohtumääruse resolutsioonist. Kohtumääruse lahutamatuks osaks on

määrusele lisatud plaan.

25. Avaldaja on viidanud, et Riigikohus on lahendi nr 2-18-15391/41 p-is 11 märkinud, et

kaasomanikevaheline kasutuskord tekib lepingu sõlmimist reguleerivate sätete alusel (vt

võlaõigusseaduse (VÕS) § 9) kaasomanike kokkuleppel, kohus seda kindlaks määrata ei saa.

Kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist sooviv kaasomanik võib nõuda kokkuleppe sõlmimisega

mittenõustunud kaasomanikelt kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevaid tahteavaldusi. Selline

nõudeõigus tuleneb kaasomandis oleva asja puhul AÕS § 72 lg-st 5. Sellisel juhul saab kohus üksnes

kohustada kokkuleppe sõlmimisest alusetult keeldunud kaasomanikke andma kokkuleppe sõlmimise

eelduseks olevad tahteavaldused.

Viidatud lahendist tulenev loogika põhineb eelduslikult 01.01.2018 kehtima hakanud korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) erikasutusõiguse regulatsioonil (vt §-d 9 ja 14). Eelviidatud lahendist

lähtudes ei oleks võimalik käesolevas asjas kinnisasja kasutuskorda kindlaks määrata, kuivõrd kohus

peaks avalduse ülaltoodud põhjendustel lihtsalt rahuldamata jätma. Kohus justkui ei saakski enam

kasutuskorda kindlaks määrata, olles sealjuures erinevalt varasemast seotud avaldaja

positsiooniga/nõudega. Vastupidisel juhul peaks kohus asendama ka avaldaja nõusoleku kasutuskorra

kokkuleppe sõlmimiseks, kuid see ei omaks enam lepingulaadse suhte tunnuseid.

Samas ei ole selline lähenemine kinnistu kasutuskorda puudutavate vaidluste lahendamisele

menetlusökonoomilisest seisukohast põhjendatud, kuivõrd vaidlus pruugi saada esimese korraga

ammendavalt lahendatud ning võib esineda vajadus korduvaks kohtusse pöördumiseks. Kohtu

hinnangul võib olla tegemist ebaõnnestunud sõnastusega, mida omakorda kinnitab ka see, et

Riigikohus ei ole viidatud lahendis sõnaselgelt öelnud, et tegemist on valitseva praktika olulise

muutusega.

Kohus leiab, et saab siiski asjas kasutuskorra kindlaks määrata ka avalduses esitatust teistsugusel viisil,

kuivõrd kohtupraktikast ja õiguskirjandusest tuleneb, et kohus ei ole TsMS § 477 lg-st 5 seotud

taotletud kasutusviisidega (AÕS kommenteeritud väljaanne, lk 314-315, p 3.2.2; RKTKo 3-2-1-12-08,

p 13; RKTKm 3-2-1-172-10, p 12 ja 3-2-1-45-13, p 14; RKTKo 3-2-1-93-12, p 15). Selline

lähenemine on kooskõlas ka menetlusökonoomia põhimõttega.

26. Kõik kohtulahendis käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid avalduse läbivaatamisel

kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

27. Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1 järgi 7000 eurot.

Menetluskulud

28. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse.

Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või

osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see

menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et olukorras, kus antud

menetlus toimus menetlusosaliste endi huvides, tuleb menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Andrea Lega

Kohtunik

Osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 18.08.2024 lahendiga.