2-21-116133/25 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Kaija Kaijanen ja Ulvi Loonurm

Otsuse kuupäev

25. november 2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-116133

Tsiviilasi

Realty Agent Estonia OÜ hagi X vastu maakleritasu

nõudes

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 20. mai 2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): Realty Agent Estonia OÜ (registrikood

12385212), lepinguline esindaja Aleksandra Dobbs

Kostja (apellant): X (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Viktor Särgava

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata hageja 24. augusti 2022 taotlused ja mitte võtta toimikusse sel

päeval esitatud kinnistusraamatu ja ehitisregistri väljavõtteid, vaid tagastada need

hagejale.

2. Harju Maakohtu 20. mai 2022 otsus tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi

rahuldamata.

3. Apellatsioonkaebus rahuldada.

4. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

2 (8)

Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Realty Agent Estonia OÜ (hageja) esitas 31. mail 2021 Pärnu Maakohtule maksekäsu

kiirmenetluse avalduse X (kostja) vastu 3223,32 euro saamiseks. Kohus tegi 2. juunil 2021

kostjale makseettepaneku, millele kostja esitas 14. juunil 2021 vastuväite. Maksekäsuosakond

lõpetas 15. juuni 2021 määrusega maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude üle Harju

Maakohtule (edaspidi: maakohus) menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2. Hageja esitas 1. juulil 2021 maakohtule hagi kostja vastu 3196 euro, sissenõutava viivise

48,50 eurot ja edasiulatuva viivise nõudes. Hageja peamised väited on järgmised:

-

hageja pani maakleriteenuste reklaami Tallinnas aadressil Pelguranna 51 asuva korter-

maja trepikodadesse. Y (edaspidi: kostja ema) helistas 29. märtsil 2021 hagejale ja

soovis kostja nimel kasutada maakleriteenust;

-

kostja ema ja hageja töötaja kohtusid 30. märtsil 2021 kostjale kuuluvas korteris

aadressil Pelguranna 51-30 (edaspidi: kostja korter), et vaadata korter üle, teha pilte ja

arutada müügiprotsessi. Kohtumise käigus jõudsid hageja ja kostja kokkuleppele, et

hageja hakkab osutama kostjale maakleriteenust. Telefonisõnumitega kinnitas kostja,

et läbiräägitud tingimused talle sobivad, korteri alghind on 79 900 eurot ja maakleritasu

on 4% kostja korteri müügihinnast, st 3196 eurot. Kostja palus saata maaklerilepingu

ja mitte avalikustada korteri müügikuulutust enne, kui ta on tutvunud lepingu muude

tingimustega. Hageja saatis lepinguprojekti samal päeval e-kirjaga. Kostja kinnitas

telefonitsi, et tingimused sobivad, ja palus alustada müügiprotsessi. Hageja avalikustas

1. aprillil 2021 müügikuulutused erinevates kinnisvaraportaalides enda kulul;

-

hageja korraldas 5. aprillil 2021 kostja korteris kliendipäeva. Kohtumised olid kokku

lepitud 13 ostuhuvilisega, kes pidid tulema korterit vaatama. Esimesele huvilisele

korter sobis ja selle tulemusel sõlmis kostja temaga lepingueelsete kavatsuste protokolli

korteri müügilepingu sõlmimiseks. Osapooled leppisid kokku hinna 79 900 eurot.

Hageja tühistas kõik ülejäänud klientide kohtumised, pani müügikuulutustesse märke

„broneeritud“ ning alustas suhtlust notari ja pangaga, kes pidi ostu rahastama.

Järgmisel päeval tellis hageja huvitatud ostja palvel korteri hindamise, mis oli vajalik

ostjale laenu saamiseks;

-

hageja pakkus kostjale ja huvitatud ostjale kolm erinevat notariaega, kuid kostja ei

nõustunud neist ühegagi;

-

kostja teatas 16. aprillil 2021 hagejale, et temaga võttis ühendust isik, kes nägi hageja

avaldatud müügikuulutust ja soovib ka korterit osta. Sellega seoses palus kostja

tühistada kõik varasemad kokkulepped eelneva ostuhuvilisega. Hageja palus sel juhul

maksta talle maakleritasu. Hageja võttis samal päeval maha kõik müügikuulutused;

-

kostja saatis 18. aprillil 2021 hagejale kirja, milles teatas, et keeldub hageja

vahendusteenusest seoses korteri müügiga. Samuti mainis kostja, et pooled ei sõlminud

kirjalikku maaklerilepingut. Maakler sai kostja kirja samal päeval kätte ja pidas seda

kostjapoolseks lepingu ülesütlemiseks. Selleks ajaks olid kõik hageja kui maakleri

kohustused juba täidetud: ta oli leidnud kostja korterile ostja, aga tehing jäi sõlmimata

kostja tõttu. Kostja ei esitanud pretensioone hageja teenustele;

-

lepingu p 5.5 nägi ette, kui kostja ütleb lepingu ennetähtaegselt üles ja müügileping

jääb sõlmimata, kohustub ta tasuma hagejale maakleritasu summa 3196 eurot kolme

pangapäeva jooksul pärast vastava arve saatmist. Hageja esitas kostja palvel

19. aprillil 2021 arve nr 4112001 summas 3116 eurot. Kuivõrd kostja soodsamas

summas arvet ei tasunud, nõuab hageja nüüd kogu tasu 3196 eurot;

3 (8)

-

hageja arvutas välja viivise alates 23. aprillist 2021 kuni hagi esitamise päevani

seaduses sätestatud ulatuses summas 49,03 eurot. Ta vähendas nõuet 48,50 euroni ja

palus lisaks välja mõista viivise alates hagi esitamisele järgnevast päevast;

-

kui kohus leiab, et pooled ei sõlminud maaklerilepingut, siis palus hageja nõude

rahuldada käsundita asjaajamise sätete järgi.

3. Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

hagi kohaselt hõlmas poolte kokkulepe vaid korteri müüki, kuid kostja soovis, et

kokkulepe hõlmaks üheaegselt nii kostja korteri müüki kui ka Pelguranna piirkonda

3-toalise korteri ostu. Lepinguprojektis oli maakleriteenusena märgitud vaid kostja

korteri müük, millega kostja ei nõustunud ja seetõttu lepingut ka ei allkirjastanud.

Kostja ema tegutses kosta esindajana ja selgitas hagejale, et kui hageja müüb kostja

korteri ja leiab sobiva uue korteri, siis on kostja nõus maksma kokkulepitud

maakleritasu kirjaliku lepinguta. Muudetud maaklerilepingut hageja ei saatnud;

-

kostja nõustus, et 5. aprillil 2021 vaatas esimene huviline korteri üle ja oli kohe valmis

korteri 79 900 euro eest ostma. Kostja oli nõus müügitehingu tegema hiljemalt ühe kuu

pärast, sest soovis enne korteri müüki leida endale sobiliku 3-toalise korteri. Kohapeal

vormistati lepingueelsete kavatsuste protokoll, milles lepiti kokku, et müügitehing

sõlmitakse 5. mail 2021. Seejärel hakkas hageja kostja emale korduvalt helistama, et

kiirelt notaritehing ära teha. Kostja ema vastas, et müügitehingut ei tehta enne sobiva

3-toalise korteri leidmist;

-

kostja ema leidis ise sobiva 3-toalise korteri, mida pakuti müüa 110 000 euro eest.

Kostja ema soovis hinda alla kaubelda, kuid hageja selgitas, et see pole reaalne, sest

Pelguranna piirkond on kallis. Kostja emal tekkis kahtlus, et hageja võis tahtlikult

määrata kostja korterile turuhinnast madalama müügihinna, et see kiirelt müüa ja saada

maakleritasu. AnnaBella kinnisvara OÜ maakler hindas kostja korteri turuväärtuseks

vähemalt 85 000 eurot. Järelikult osutas hageja omakasu huvides teadlikult korteri

müügil ebakvaliteetset maakleriteenust, nõustades kostjat müüma korteri märgatavalt

alla turuhinna. Ühtlasi keeldus hageja kostjale 3-toalise korteri otsimisest, kuigi see oli

kostja tingimus lepingu sõlmimisel;

-

kostja ema teatas 16. aprillil 2021 hagejale, et kostja loobub tema teenustest, sest

müügitehingu teostamise korral saanuks kostja hageja ebakvaliteetse maakleriteenuse

tõttu 5100 eurot kahju ja hageja keeldus kostjale 3-toaliste korteri otsimisest. Kostja

teatas 18. aprillil 2021 hagejale, et hageja ei saa maaklertasu nõuda, sest poolte vahel

ei ole maaklerilepingut sõlmitud;

-

kostjal puudus huvi üksnes osalise maakleriteenuse vastu, st ainult kostja korteri

müügiks. Seda kinnitab tõsiasi, et kostja korter on siiani müümata. Hageja jättis

maakleriteenuse osutamise pooleli, seega on kostjal õigus maakleritasu maksmisest

keelduda. Tavapäraselt on kinnisvara puhul maakleritasu suurus 2–5%. Pooled leppisid

kokku maakleritasu 4%, mis on üle keskmise. Seda enam pidanuks hageja osutama

maakleriteenust kõrgendatud hoolsusega. Kostjal on õigus maakleritasu maksmisest

keelduda ka põhjusel, et hageja osutas kostjale maakleriteenust olulises ulatuses

ebakvaliteetselt. Kostja huvi maakleriteenuse tellimisel oli korteri müügil saada

maksimaalne müügihind. Samas hageja soovitusel määrati korteri müügihinnaks

79 900 eurot, kuigi korteri turuväärtus oli 85 000 eurot;

-

alusetu on hageja tuginemine käsundita asjaajamise sätetele. Kostja huvi ei olnud müüa

oma korterit alla turuhinna ja saada seeläbi kahju 5100 eurot. Lisaks oli kostja huvi

müüa korter vaid tingimusel, et ta saab samaaegselt soetada Pelguranna piirkonda

3-toalise korteri, mis võimaldaks tal ühest korterist teise kolida. Hageja tegevus ei

vastanud kostja huvile ega tahtele.

4 (8)

MAAKOHTU OTSUS

4. Maakohus rahuldas hagi 20. mai 2022 otsusega (vaidlustatud otsus). Menetluskulud jättis

maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja kanda ja otsustas

määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.

4.1. Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud:

-

pooled kohtusid 30. märtsil 2021 kostja korteris eesmärgiga leppida kokku võimaliku

maaklerilepingu tingimustes;

-

hageja saatis samal päeval maaklerilepingu projekti. Kostja ema palus, et hageja ei

paneks korterit enne müüki, kui kostja ise loeb lepingu projekti läbi;

-

kostja ema avaldas, et kui maakleritasu on 4%, siis tuleb panna müügihinnaks

79 900 eurot;

-

kirjalikku esinduslepingut (maaklerilepingut) pooled ei sõlminud;

-

hageja avaldas 1. aprillil 2021 korteri müügikuulutused kinnisvaraportaalides;

-

hageja korraldas 5. aprillil 2021 korteris kliendipäeva. Kostja ema osales kliendipäeval

ja sõlmis kostja esindajana esimese ostuhuvilisega lepingueelsete kavatsuste protokolli

korteri müügilepingu sõlmimiseks. Müügilepingut selle ostuhuvilisega ei sõlmitud;

-

kostja teatas 18. aprillil 2021 e-kirjaga, et keeldub hageja vahendusteenustest seoses

korteri müügiga.

4.2. Maakohus kohaldas võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1, § 11 lg 1, § 8 lg 1, § 9 lg 1 ja

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 1, § 68 lg-d 1–3 ning leidis, et pooled sõlmisid

suuliselt maaklerilepingu neil tingimustel, mida kajastas hagejalt kostjale saadetud lepingu-

dokumendi projekt.

4.2.1. Maakleritasu kokkulepe on maaklerilepingu oluline tingimus, milles kokkuleppe

sõlmimisest saab järeldada kogu lepingu sõlmimist. Samuti on oluline hinnata, kas maakler

käsundisaajana võttis endale konkreetsed ülesanded lepingu sõlmimise vahendamiseks või selle

sõlmimise võimalusele osutamiseks. Hageja saatis kostjale lepinguprojekti, mida kostja ei

allkirjastanud. Kostja nõustus küll maakleritasu suurusega 4% ja hageja pakutud müügihinnaga,

kuid ei avaldanud selget nõusolekut projektis märgitud muude tingimustega.

4.2.2. Veenev on kostja väide, et ta oli huvitatud vaid tervikteenuse saamisest – uue korteri

ostust ja senise müügist. Sellise lepingu sõlmimise soovi kinnitas istungil kostja ema, kes leppis

hagejaga kokku, et kostjale otsitakse 3-toalist korterit, paralleelselt müüakse tema korter ning

võib-olla õnnestub seda teha nii, et ost ja müük toimuvad samal päeval. Kostja ema kinnitas, et

kostja ei allkirjastanud hageja saadetud projekti, sest seal oli kirjas ainult korteri müük.

4.2.3. Hageja käitumine kinnitab ka, et kostja huvi võis olla suunatud uue korteri otsimisele.

Nii on hageja kostjale otsinud ja pakkunud võimalikke kortereid. Lisaks kajastub hageja

esitatud arvel mh rida uue objekti otsimise kohta. Kostja väidet, et ta ei olnud huvitatud ainult

korteri müügist, kinnitab asjaolu, et ta ei ole oma korterit senini müünud, sest tal ei ole kuskil

elada.

4.2.4. Asjaoludest nähtuvalt arutasid pooled suuliselt kostja korteri ülevaatusel lepingu-

tingimusi ja hageja tegi korterist pilte. Hageja edastas lepinguprojekti kostjale tutvumiseks ja

allkirjastamiseks, kostja teatas sama päeva õhtul, et kui maakleri vahendustasu on 4%, siis tuleb

müügihinnaks panna 79 900 eurot. Nii väljendas kostja heakskiitu ja nõusolekut hageja

saadetud lepinguprojektile, kuigi ta seda ei allkirjastanud. Kostja ei ole SMS-is või mõnes muus

taasesitatavas vormis märkinud, et heakskiit on vaid osaline ja tingimuslikult seotud lepingu

väidetava teise osaga. Sellega andis kostja heakskiidu hageja saadetud kogu lepingule. Pooled

saavutasid maakleritasu osas kokkuleppe ja hageja asus tegutsema kostja maaklerina.

5 (8)

4.2.5. Kokkuleppe tulemusel avaldas hageja kostja korteri müügikuulutused ja korraldas

kliendipäeva, millel osales kostja esindajana tema ema, kes sõlmis esimese huvilisega heade

kavatsuste protokolli. Ka siis ei avaldanud kostja, et hageja mõni kohustus on täitmata. Asja

materjalidest ei nähtu, et pooled leppinuks kokku korteri ostu vahendamise tasu, tähtaja vm

tingimused. Õige on hageja väide, et kostja keeldus korteri müügiteenuse kasutamisest, mitte

ostu vahendamisest. Seega oli poolte vahel vaid leping korteri müügi vahendamiseks.

4.3. Maakohus ei nõustunud kostja etteheidetega, et hageja määras valesti kostja korteri hinna

ja rikkus nii oma kohustusi maaklerina.

4.3.1. Hageja väidetav rikkumine või eksimus müügihinnas ei ole tõendatud. Usaldusväärne

ei ole kostja esitatud hindamisakti, mille kohaselt on kostja korteri turuhind 85 000 eurot. Aktist

ei nähtu, kuidas asjatundja jõudis aktis märgitud järeldusele, kuidas kujunes tema arvamus ja

millised on võrdluskorterid. Tegemist ei ole ka kutselise hindajaga, seega ole hindamisakt

kohtule veenev. Samas esitas hageja OBER-HAUS HINDAMISTEENUSTE OSAÜHINGU

hindamisakti, mille kohaselt on korteri turuhind 80 000 eurot, mis kattub hageja hinnanguga.

Selle arvamuse andsid kutselised hindajad, tuues selgelt esile võrdluse korteriturul toimuvaga.

Järelikult ei eksinud hageja kostja korteri müügihinda määrates.

4.3.2. Kostjal müüjana ei olnud kohustust müüa korter maaklerilepingus ette nähtud hinnaga.

Ta ei pidanud sõlmima heade kavatsuste kokkulepet juba esimese ostjaga olukorras, kus

kliendipäevale registreerus 13 huvilist. Turuhind kujuneb pakkumise käigus ja huviliste suur

arv viitas, et turuhind võib olla kostja soovitust ja maakleri pakutust suurem. Pole ebatavaline,

et suure ostuhuviliste arvu tõttu korteri hind müügiprotsessis tõuseb ja selleks ei pea korraldama

oksjonit. Kostja ei toonud esile, et hageja kallutas teda esimese ostuhuvilisega kavatsuste

protokolli sõlmima, sellise otsuse sai teha kostja ise.

4.4. Põhjendatud pole ka etteheited, et hageja ei leidnud kostjale tema tingimustele vastavat

korterit. Pooled sõlmisid lepingu 30. märtsil 2021 ja kostja ütles selle üles 18. aprillil 2021, st

kolme nädala möödudes. Samas ei toonud kostja esile, millise tähtaja jooksul pidi hageja uue

korteri leidma. Uue elamispinna leidmise vajadus sõltus kostja ja võimaliku ostja kokkuleppest.

Hageja ei saanud tagada, et kostjale vajalikul ajavahemikul tuleb müüki kostjale sobiv korter.

Samas ei andnud kostja hagejale ka täiendavat tähtaega lepingu täitmiseks.

4.5. Pooled sõlmisid maaklerilepingu hageja saadetud projektis märgitud tingimustel. Seega

on pooled VÕS § 664 lg 2 tähenduses kokku leppinud maakleritasu tasumises ka juhul, kui

lepingu lõpetab käsundiandja temast tuleneval põhjusel. Hageja osutas kohaselt kostjale

maakleriteenust, leidis ostja, kuid kostja ütles lepingu ennetähtaegselt üles. VÕS § 108 lg 1 ja

lepingu p 5.5 alusel on kostjal kohustus tasuda hagejale kokkulepitud 3196 eurot. Viivise

nõudmiseks annab aluse VÕS § 113 lg 1 esimene lause, määr tuleneb sama sätte teisest lausest.

POOLTE SEISUKOHAD

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega

jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Kaebuse väited on

kokkuvõtvalt järgmised.

5.1. Esiteks leidis maakohus ekslikult, et pooled sõlmisid lepingu hageja saadetud projektist

nähtuvatel tingimustel. Kohtu seisukohad on vastuolulised. Kohus tuvastas, et kostja lepingut

ei allkirjastanud ega avaldanud lepingudokumendis märgitud tingimuste suhtes selget

nõusolekut. Lisaks pidas kohus veenvaks kostja väidet, et ta oli huvitatud vaid tervikteenuse

saamisest – uue korteri ostust ja senise müügist. Sellise lepingu sõlmimise soovi kinnitas ka

istungil tunnistajana üle kuulatud kostja ema. Kostja ei allkirjastanud hageja saadetud projekti,

sest seal käsitleti ainult korteri müüki, mistõttu polnud projekt kostjale vastuvõetav. Lepingu

allkirjastamata jätmine kinnitab, et kostja ei nõustunud selle tingimustega. Kohus pidanuks

tuvastama, et pooled ei saavutanud kokkulepet lepingu sõlmimiseks olulistes tingimustes.

6 (8)

5.2. Teiseks on kostja korter müümata ja uus korter leidmata, seega ei ole hageja kokkulepitud

maakleriteenust osutanud ja tal ei ole ka tasunõuet. Kostjal oli huvi vaid tervikteenuse suhtes,

aga seda ei osutatud, sest hageja keeldus uue korteri otsimisest. Pooled ei leppinud kokku

kulude hüvitamises. Hageja nõue on VÕS § 627 lg 1 ja § 667 lg 2 järgi alusetu.

5.3. Kolmandaks pidanuks maakohus järeldama, et maaklerileping sõlmiti pakett-teenusena,

mis sisaldab üheaegselt nii kostja korteri müüki kui ka uue korteri leidmist. Seda kinnitab lisaks

kostja ema ütlustele hageja arvel maakleriteenuse hulka kuuluva teenuse komponendina

märgitud uue korteri otsimine. Kostja ema tunnistajaütluste kohaselt tegeles hageja uue korteri

otsimisega, kuid tema pakutud korter ei vastanud soovitud tingimustele. Hageja ei tõendanud,

et ta pakkus kostjale sobivat uut korterit. Seega oli kostjal õigus leping lõpetada.

5.4. Neljandaks tegi maakohus tõenditest valed järeldused. Maakohus hindas ekslikult kostja

18. aprilli 2021 e-kirja. Selles ei kirjuta kostja lepingu ülesütlemisest, vaid märgib, et

maaklerilepingut ei eksisteeri. Seega ei saa e-kirja käsitleda ülesütlemisavaldusena. Samuti

leidis maakohus põhjendamatult, et kostja esitatud hindamisakti on ebausaldusväärne, sest seda

ei koostanud kutseline hindaja. TsMS ei sätesta, et vaid kutselise hindaja koostatud hindamisakt

on usaldusväärne. Hindamisaktis on selgelt välja toodud hindamisalused ja neil põhinev

järeldus kostja korteri turuhinna kohta.

5.5. Viiendaks on alusetu hageja viivisnõue, sest põhinõue on alusetu.

6. Hageja vaidleb kaebusele vastu. Koos vastusega esitas hageja kinnistusraamatu ja ehitis-

registri väljavõtted kostja ema ostetud korteri kohta.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja jätab uue otsusega hagi rahuldamata (TsMS

§ 657 lg 1 p 2). Apellatsioonkaebus on edukas ja hageja kannab kõik menetluskulud.

8. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel

lähtuda maakohtu tuvastatud ja eespool p-s 4.1 refereeritud vaidlustamata asjaoludest. Ühtlasi

nõustub ringkonnakohus maakohtu õigusliku kvalifikatsiooniga, et poolte õigussuhe vastab

maaklerilepingu tunnustele (VÕS § 658 lg 1). Samas ei nõustu ringkonnakohus maakohtuga

osas, milles maakohus tuvastas maaklerilepingu tingimused ja otsustas, et hageja nõude

rahuldamise eeldused on täidetud.

9. Hageja põhinõude esmane õiguslik alus on VÕS § 664 lg 1, mille järgi on tal õigus nõuda

maakleritasu alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest (vt nt

Riigikohtu 30. oktoobri 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-18-1521, p 13 esimene lõik). Hageja väitel

leppisid pooled siiski kokku tingimuse, et tasu tuleb maksta ka juhul, kui vahendatud tehing

jääb sõlmimata kostja tõttu (lepinguprojekti p 5.5).

10. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et pooled sõlmisid lepingu neil

tingimustel, mis on märgitud hageja saadetud projektis (dtl 44–47). Kumbki pool ei ole

lepingudokumenti allkirjastanud. Pooled leppisid suuliselt kokku maakleriteenuse osutamise,

hinna ja kostja korteri müügiks pakkumisel avaldatava hinna, aga ei sõlminud kokkulepet, et

maakleritasu makstakse ka juhul, kui vahendatud tehingut ei sõlmita. Ühtlasi on õige kostja

väide, et maakleriteenusena lepiti kokku kostja korteri müügi ja uue korteri ostu vahendamine,

aga selles mahus teenust hageja ei osutanud. Põhjendused on järgmised.

10.1. Leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul

viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on

saavutanud kokkuleppe (VÕS § 9 lg 1). Pakkumusele nõustumuse andmisega on leping

sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja nõustumuse kätte sai. Kui nõustumus väljendub teos, mis

ei ole otsene tahteavaldus, on leping sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja teost teada sai, v.a

juhul, kui pakkumusest, lepingupoolte vahelisest praktikast või tavast tulenevalt loetakse leping

7 (8)

sõlmituks teo tegemisest (VÕS § 9 lg 2). Kui vastavalt lepingupoolte kokkuleppele või ühe

poole taotlusele tuleb saavutada kokkulepe teatud tingimustes, siis ei loeta lepingut sõlmituks

enne, kui nendes tingimustes on kokkulepe saavutatud, kui seadusest ei tulene teisiti (VÕS § 9

lg 3). Ringkonnakohtu hinnangul saab hageja 30. märtsi 2021 e-kirja (dtl 43) käsitleda

pakkumuse esitamisena sõlmida maaklerileping kirjale lisatud projektis märgitud tingimustel.

10.2. Lepingu võib sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole

sätestatud lepingu kohustuslikku vormi (VÕS § 11 lg 1). Seadusest ei tulene maaklerilepingu

kirjalikult sõlmimise kohustust. Nii võis hageja saata pakkumuse e-kirjaga ilma allkirjastamata

ja kostja võis avaldada nõustumuse muul viisil kui lepingudokumendile allkirja andes. Kostja

sai oma tahet avaldada mis tahes viisil, sh otseselt või kaudselt (TsÜS § 68 lg-d 1–3). Vaikimist

ei saa käesoleval juhul lugeda nõustumuseks, sest see ei tulene seadusest, poolte kokkuleppest

ega nendevahelisest praktikast (TsÜS § 68 lg 4). Järelikult tuleb järgmiseks kontrollida, kas

kostja avaldas otseselt või kaudselt nõustumuse hageja pakutud tingimustega.

10.3. Kostja nõustumust ei nähtu 30. märtsi 2021 SMS-ide vahetusest (dtl 39–42) ega hageja

kõneeristustest (dtl 70–77), samuti ei saa seda järeldada 5. aprilli 2021 protokollist (dtl 58–59).

Kostjale kui tarbijale saadetud lepingule kirjalikult (või kirjalikku taasesitamist võimaldavas

vormis) vastamata jätmist ei saa tõlgendada nõustumusena (VÕS § 99 lg 1 teine lause). Kostja

ema tunnistajaütlustest (dtl 220–224) nähtub, et ema teatas hageja töötajale lepinguga sellisel

kujul mittenõustumisest. Kostja nõustumust lepinguprojekti tingimustega ei saa järeldada

sellestki, et ta talus hageja tegevust kostja korteri müügikuulutuste avaldamisel ja kliendipäeva

korraldamisel. Nimelt vastas hageja tegevus neile tingimustele, millel ringkonnakohus

järgnevalt tuvastab poolte vahel lepingu sõlmimise. Seega ei ole hageja tõendanud oma väidet,

et kostja nõustus hageja saadetud lepinguprojektis märgitud tingimustel lepingut sõlmima.

10.4. Kostja ema tunnistajaütluste põhjal tuvastab ringkonnakohus, et ema kostja esindajana ja

hageja leppisid suuliselt kokku kostja korteri müügi ja uue korteri ostu vahendamise teenuse

osutamises. Uus korter pidi olema kolmetoaline, asuma samas rajoonis ja kokku lepiti ka see,

mis korrusel ja millise hinnaga. Pooled pidasid võimalikuks mõlema tehingu toimumist samal

päeval. Nii kirjeldas tunnistaja kokku lepitud teenuse sisu ja tingimusi piisavalt täpselt.

Põhjendatud ei ole hageja vastuväide, et korteri ostu vahendamine on tasuline teenus, sest kahe

eraldi tasu kokku leppimist hageja esile ei toonud ega tõendanud. Samuti ei välista eeltoodud

tingimustel kokkuleppe tuvastamist hageja poolt mitme notariaja pakkumine, sest kostja ei

nõustunud neil aegadel oma korterit võõrandama. Nii käitus kostja kooskõlas oma arusaamaga

lepingust, st ootas hagejalt uue korteri ostu vahendamist. Hageja arusaama maakleriteenuse

sisust kirjeldab 19. aprilli 2021 arve (dtl 62), millel on mh märgitud „uue objekti (korteri)

otsimine“ ja „nõustamine hüpoteegi saamisega seotud küsimustes“. Need toimingud poleks

vajalikud, kui pooled leppinuks maakleriteenusena kokku ainult kostja korteri müügi

vahendamise. Kuivõrd tunnistaja ütlused ja hageja enda koostatud arve on hinnatavas osas

kattuvad, siis ei ole alust pidada ütlusi ebausaldusväärseks. Järelikult leppisid pooled kokku, et

hageja vahendab kostjale tema korteri müüki ja uue korteri ostu.

11. Vaidlustamata asjaoludel pole kostja sõlminud oma korteri müügilepingut ega ka soovitud

uue korteri ostulepingut hageja kui maakleri vahendusel või muul viisil. Nii ei ole VÕS § 664

lg-s 1 nimetatud tasunõude tekkimise eeldus täidetud. Ringkonnakohus tuvastas otsuse

eelmises punktis, et maakleriteenuse sisu oli vahendada kostja korteri müüki ja uue korteri ostu.

Selles mahus tervikuna teenuse osutamist hageja ei väida. Järelikult pole hageja täitnud endale

lepinguga võetud kohustust. Hageja tasunõuet ei saa rahuldada käsundita asjaajamise sätete

(VÕS § 1018 jj) alusel, sest ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludel oli poolte vahel sõlmitud

suuline maaklerileping, st kostja korteri müügi vahendamiseks oli tehingust tulenev alus.

Põhinõude rahuldamise eelduse puudumise tõttu ei saa VÕS § 113 lg 1 alusel rahuldada viivise

nõuet. Neil kaalutlustel tuleb maakohtu otsus tühistada ja jätta hagi tervikuna rahuldamata.

Poolte ülejäänud väiteid ega tõendeid pole vaja käsitleda. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.

8 (8)

12. Eelnevate põhjenduste kohaselt ei oma asja lahendamisel tähtsust, kas kostja ema ostis

endale hiljem korteri ja kus see asub. Kostja ema õigussuhted ei mõjuta hageja ja kostja vahelisi

õigusi ja kohustusi. Lisaks ei ole hageja väitnud, et ema korter osteti hageja vahendustegevuse

tulemusena. Seetõttu jäävad TsMS § 238 lg 1 esimese lause alusel rahuldamata hageja taotlused

vastusele lisatud kahe dokumentaalse tõendi vastuvõtmiseks. Hageja esitas tõendid elektrooni-

liselt ja kohus tagastab need samal viisil.

13. Kõik menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS § 177 lg 2 järgi

määrab kulud rahaliselt kindlaks maakohus.

(allkirjastatud digitaalselt)