3-21-2644/16 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Janar Jäätma ja Kaire

Pikamäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

23.11.2022, Tallinn

Haldusasja number

3-21-2644

Haldusasi

Ameerika Autoteeninduse OÜ kaebus projekteerimis-

tingimuste andmise taotluse läbi vaatamata jätmise peale

Menetlusosalised

Kaebaja Ameerika Autoteeninduse OÜ (rg-kood

10704972), esindaja v.adv Raul Keba

Vastustaja Tallinna linn, esindaja EV

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 10.05.2022 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Tallinna linna apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde apellatsioonimenetluses esitatud tõendid.

2. Rahuldada Tallinna linna apellatsioonkaebus.

3. Tühistada Tallinna Halduskohtu 10.05.2022 otsus ning teha asjas uus otsus, millega

jätta kaebus rahuldamata.

4. Mõista Ameerika Autoteeninduse OÜ-lt välja Tallinna linna kasuks 20 eurot

menetluskulu katteks.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 23.12.2022 (halduskohtumenetluse seadustiku

(HKMS) § 212 lg 1).

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215

lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks

esitada taotlus Riigikohtule. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

3-21-2644

2(9)

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Ameerika Autoteeninduse OÜ-le kuulub Tallinn Sõpruse pst 27 asuv kinnistu, millele on

Tallinna Linnavolikogu 20.12.2004 otsusega nr 294 kehtestatud Sõpruse pst 25, 27 ja Lehe tn

vahelise ala detailplaneering (DP). DP alusel võib kinnistule püstitada ärihoone ehitisealuse

pinnaga 1200 m2. DP alusel moodustati mh ärimaa otstarbega krunt (Sõpruse pst 27) ja

transpordimaa otstarbega krunt (Sõpruse pst 27b). Ameerika Autoteeninduse OÜ on Sõpruse

pst 27 kinnistule ehitanud ärihoone ehitisealuse pinnaga 991,1 m2.

2. Ameerika Autoteeninduse OÜ esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA)

projekteerimistingimuste (PT) taotluse, millega soovis nihutada DP-s sätestatud hoonestusala

hoone läänepoolsel küljel Sõpruse pst suunas 22,4 m pikkusel alal 4,9 m laiuselt, mis on 9,2%

DP järgsest hoonestusalast. Hoonestusala nihutamise tulemusel ületaks ehitis DP-s määratud

ehitusjoone.

3. Tallinna Linnaplaneerimise Amet jättis 01.07.2021 otsusega Ameerika Autoteeninduse

OÜ PT taotluse läbi vaatamata. Sõpruse pst 25, 27 ja Lehe tn vahelise ala DP-s on määratud

ehitusjoon ehk joon, milleni peab ulatuma hoone või hoone osa. Ehitusseadustiku (EhS) § 27

lg 2 p 3 kohaselt peab PT andmisel arvestama üldplaneeringus (ÜP) määratud tingimusi.

Tallinna Linnavolikogu 03.11.2016 otsusega nr 172 kehtestatud Kristiine linnaosa ÜP

(Kristiine ÜP) kohaselt jääb Sõpruse pst 27 segahoonestusala ja magistraaltänava äärse

ärivööndi juhtotstarbega alale. ÜP-st tulenevalt kavandatakse hooned tänaval väljakujunenud

ehitusjoonele. Et ka hiljem kehtestatud Sõpruse pst äärsete kinnistute DP-des on ehitusjoone

määramisel lähtutud Sõpruse pst 25, 27 ja Lehe tn vahelise ala DP-s määratud ehitusjoonest,

siis ongi see tänaval väljakujunenud ehitusjoon. DP-s määratud ehitusjoon ei ole seotud

liikluskorraldusliku nõude täpsustamisega.

4. Ameerika Autoteeninduse OÜ esitas TLPA 01.07.2021 otsuse peale vaide, mille Tallinna

Linnavalitsus jättis 13.10.2021 korraldusega nr 1100 (vaideotsus) rahuldamata. Vaideotsuse

kohaselt lubab EhS § 27 DP-s määratletud tingimuste muutmist vaid põhjendatud juhul. DP kui

avaliku kokkuleppe muutmisesse tuleb suhtuda ettevaatlikkusega. Kaebaja ei ole toonud välja

ülekaalukaid argumente, mis annaks aluse kaaluda DP-s määratud ehitusjoone asukoha

muutmist.

5. Ameerika Autoteeninduse OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 01.07.2021

otsuse ja Tallinna Linnavalitsuse 13.10.2021 vaideotsuse tühistamiseks ning vastustaja

kohustamiseks teha PT andmise kohta uus otsus.

1)

Hoonestusala nihutamine Sõpruse pst poole on vajalik, et kaebaja saaks täita temale kui

sõidukite edasimüüjale kehtestatud müügisaali nõuded. Kaebaja soovib ehitada hoone Sõpruse

pst poolsele peafassaadile klaasist juurdeehituse, et suurendada müügisalongi ala 156 m2 võrra.

See võimaldab täiendavalt eksponeerida 3–4 sõidukit ning kavandada klientide ooteala salongi

peale teisele korrusele. See on vajalik, et täita autotootja Stellantis N.V. nõudmised.

Autokeskuse hoonet ei laiendataks Sõpruse pst 25 piirini. Hoonestusala nihutamine Sõpruse pst

poole võimaldab säilitada naaberkruntide õueala privaatsuse. Kristiine ÜP kohaselt tuleb seda

planeerimiskriteeriumi arvestada. Vastustaja ettepanek laiendada müügisaal hoone sisemusse

ei ole täidetav tuletõkketsooni tõttu, nagu kaebaja selgitas 28.09.2021 e-kirjas. Vastustaja ei ole

vaideotsuses kaebaja selgitusi hinnanud.

3-21-2644

3(9)

2)

EhS § 27 ei välista DP-s määratud ehitusjoone asukoha muutmist PT-ga. PT andmise

otsus sõltub sellest, kas hoonestusala muutmine on põhjendatud, kas see on vastuolus avaliku

huviga või rikub kellegi subjektiivseid õigusi. Vastustaja ei ole välja toonud avaliku huvi

kahjustamist ega kolmandate isikute õiguste rikkumist. PT-ga on võimalik täpsustada DP-s

kehtestatud hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala nihutamist, kuid mitte rohkem kui

10% ulatuses esialgsest lahendusest (EhS § 27 lg 4). Ehitusjoon on arhitektuur-ehituslik

tingimus, mida EhS § 27 lg 4 p 4 lubab täpsustada. DP-s on ehitusjoon seatud liiklusohutuse

tagamiseks, eriti kui vaadata ehitusjoont Sõpruse pst 25 hoone puhul, kus see on DP kohaselt

võimalikult magistraali lähedal. Seega on DP eesmärk tagada Sõpruse pst 27 esisel alal ohutuks

liiklemiseks piisava laiusega sõidutee olemasolu. See eesmärk on ka hoonestusala nihutamise

ja juurdeehituse puhul tagatud. Seega võib ehitusjoone kui liikluskorraldusliku nõude

täpsustamine toimuda ka EhS § 27 lg 4 p 7 alusel – lubatud on täpsustada haljastuse, heakorra

või liikluskorralduse põhimõtteid.

3)

PT taotluses selgitatakse, et hoone laiendamise järgselt on selle esisel alal (Sõpruse pst

27b kinnistul) liiklemiseks tagatud 7 m laiune sõidutee, mis vastab majandus- ja taristuministri

05.08.2015 määruse nr 106 „Tee projekteerimise normid“ lisas toodud V klassi (liiklussagedus

100–1000 autot ööpäevas) nõuetele. Liikluskorraldus ei muutu. Parkimiskorraldust ei muudeta.

Peafassaadi laienduse alal eksponeeritakse hetkel müügis olevaid sõidukeid; seda ala ei ole

arvestatud normatiivse parkimise arvutamisel.

4)

Ehitusjoon võib kaasa aidata ühtse tervikliku hoonestuse kavandamisele. Praegusel juhul

ehitusjoon seda eesmärki ei täida, sest olemasolev hoonestus ei ole ühtne tervik: autokeskuse

hoone asub Sõpruse pst T2 kinnistust 20–23,5 m kaugusel, Sõpruse pst 25 kinnistust 5 m

kaugusel ning Sõpruse pst 29, 31 ja 33 kinnistutest 17 m kaugusel. Hoonestuse kõrgus ja

korruselisus on erinevad: autokeskuse hoone on 2-korruseline, Sõpruse pst 25 ja 29 on 5-

korruselised. Sõpruse pst 27 hoone ei paikne ehitusjoonel, vaid ligi 2 m tagasiastega

ehitusjoonest. Kaebaja soov on laiendada hoonestusala Sõpruse pst poole 4,9 m ulatuses.

Arvestades kaebaja hoone tagasiastet ja seda, et naaberhoonetel on lubatud 2 m laiused

konsoolid, ületatakse ehitusjoont vaid vähesel määral. Laiendatav hooneosa on kavandatud

vähem kui poole hoone ulatuses ning see on klaasist. Kesklinna poolt ei ole Sõpruse pst 27, 29

jne ehitusjoon vaadeldav, kuivõrd Sõpruse pst 25 hoone paikneb Sõpruse puiesteele oluliselt

lähemal ning varjab vaate. Sellisel laiendusel puuduks seega linnaehituslik mõju ning sellega

ei kaasneks DP-s ehitusjoone määramise aluseks olnud eesmärkide ja tingimuste rikkumist.

5)

Hoonestusala ja ehitusjoon on praegusel juhul seatud liikluskorralduse kaitseks ning

puudub vaidlus, et hoonestusala nihutamisega liikluskorraldust ega -ohutust ei kahjustata.

Seega ei ole hoonestusala nihutamise näol tegemist DP lahenduse olemusliku muutmisega.

6. Tallinna linn vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata.

1) PT andmisel tuleb arvestada ÜP-s määratud tingimusi. See nõue ei ole praegusel juhul

täidetud, sest taotletud PT väljastamise korral ei järgitaks väljakujunenud ehitusjoont. DP-s on

kindlaks määratud ehitusjoon (joon, milleni peab ulatuma hoone või hoone osa). DP-s määratud

ehitusjoon ei ole seotud liikluskorraldusliku nõude täpsustamisega. DP-d on võimalik PT-ga

täpsustada üksnes juhul, kui sellega ei muudeta planeeringulahendust olemuslikult (EhS § 27 lg

3). Ehitusjoon on alati eeskätt linnaruumi kujundamise oluline element. Üle ehitusjoone

ehitamine ei ole vähetähtis muudatus. DP-s on põhjendatud, mis tingib sellise ehitusjoone kuju:

„Esiteks Sõpruse pst 25 krundi juurdepääsu puudumine, Sõpruse pst 27 ette on planeeringuga

kavandatud teemaa krunt laiusega 12 m, mistõttu Sõpruse pst 27 planeeritud hoone astub

sellevõrra tagasi. Teiseks Sõpruse pst 25 planeeritud korterelamu/ärihoone on asetatud

magistraalile lähemale, mis jätab rohkem õhku olemasolevatele elamukruntidele Lehe tänaval

3-21-2644

4(9)

ja jätab hoovi poole ruumi laste mänguväljaku tarvis.“ Seega oleks taotletud PT puhul tegemist

DP olemusliku muutmisega.

2) DP-ga kehtestatud Sõpruse pst 27 ehitusjoon võeti aluseks järgnevate Sõpruse pst DP-de

(Sõpruse pst 33 DP, Tedre tn 55 DP ning Sõpruse pst 29, 31 ja Lehe tn 30, 34, 36 DP)

kehtestamisel. Selliselt moodustus tänaval väljakujunenud ehitusjoon. DP kujutab endast sisult

ühiskondlikku kokkulepet ja on vastavalt planeerimisseaduse (PlanS) 124 lg-le 2 lähiaastate

ehitustegevuse alus. Seega on DP täpsustamine PT-ga erandlik. Kui DP kehtestamisest on

möödas aastaid ning planeeringulahendust soovitakse oluliselt muuta, siis võidakse kahjustada

nii avalikku huvi kui ka isikute subjektiivseid õigusi.

3) Tartu Ringkonnakohus selgitas 19.06.2015 otsuses asjas nr 3-13-1227, et tänavaäärne

ehitusjoon on tunnus, mis võib sõltuvalt ümbruskonnast olla osa hoonestuslaadist, kuna see

märgib ehitiste paiknemist kinnistutel. Kui tänavaäärsed ehitised asuvad kõik või vähemalt

suurem osa tänavast samal kaugusel, siis moodustub üks linnaehituslik tervik. Sellisest tervikust

kõrvalekaldumine ei pruugi olla keelatud, kuid see ei pruugi olla võimalik ilma DP-d

koostamata, mille käigus on võimalik läbi arutada ning esitada põhjendused senisest

hoonestuslaadist kõrvalekaldumiseks.

7. Tallinna Halduskohus rahuldas 10.05.2022 otsusega kaebuse, tühistas vaidlustatud

haldusaktid ja kohustas vastustajat uuesti otsustama kaebaja taotletud PT-de andmine. Kohus

mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud 1512 eurot.

1)

DP muutmine PT-ga on erandlik (PlanS § 140 lg 7, Tallinna Ringkonnakohtu 10.06.2021

otsus asjas nr 3-20-1344, p 14). Selline menetlus ei ole välistatud, kui planeeringulahendust

olemuslikult ei muudeta (EhS § 27 lg 3). Selline menetlus saab toimuda põhjendatud juhul (EhS

§ 27 lg 1), milleks on muu hulgas asjaolude oluline muutumine (EhS § 27 lg 1 p 2).

2)

Kehtiva DP-ga on antud ehitusõigus Sõpruse pst 27 kinnistule autokaupluse-töökoja

ehitamiseks. Kinnistu omanikul on õigus kinnistut kasutada majanduslikult parimal viisil.

Kaebaja selgitas 25.06.2021 vastustajale esitatud eskiisi seletuskirjas, et hoone laienduse

tingivad autotootja nõudmised eksponeeritavate sõidukite arvule ning vajadus tagada

klientidele mugav ja tänapäevane teenindus (sh ooteala). Müügis olevate sõidukite suurust

arvestades mahub salongi mõistliku paigutamise juures vaid 3–4 sõidukit. Juurdeehituse

eesmärk on suurendada müügisalongi ala, laiendades hoone Sõpruse pst poolset peafassaadi,

millega müügisalong saaks juurde ca 156 m² põrandapinda ning eksponeerimisvõimaluse veel

3–4 sõidukile. Samuti on laiendusega kavandatud klientide ooteala salongi peale teisele

korrusele. Juurdeehituse kandvateks osadeks on projekti järgi metalsed talad ja turvikud.

Enamik seinapinnast kavandatakse klaasist. Kaebaja soov on nihutada hoonestusala Sõpruse

pst suunas 22,4 m pikkusel alal 4,9 m laiuselt (ca 110 m²), mis on 9,2% DP-järgsest

hoonestusalast.

3)

Vastustaja ei võtnud 01.07.2021 haldusaktis seisukohta selle kohta, kas esineb asjaolude

oluline muutumine EhS § 27 lg 1 mõttes. On põhjust arvata, et hoonet ehitades ei osanud

kaebaja ette näha, milliseks kujuneb müügisalongi ja klientide ooteala vajadus rohkem kui 15

aastat pärast DP kehtestamist ja hoone ehitamist. Seetõttu on tegemist asjaolude olulise

muutumisega EhS § 27 lg 1 p 2 mõttes. Eskiisi seletuskirjast on arusaadav, et müügisalongi

laiendus on ehituslikult ja hoone senist kasutust arvestades mõeldav Sõpruse pst 27a

(sihtotstarve liiklusmaa) arvelt. Vaidemenetluses selgitas kaebaja, et tuletõkketsoon takistab

salongi laiendamist hoone sisemusse. Vastustaja ei ole seda vastuväidet kummutanud ega

selgitanud, kuidas on hoone laiendamine kuni ehitusjooneni kooskõlas kaebaja müügisalongi

laiendamise vajadusega.

3-21-2644

5(9)

4)

Kohus ei sea kahtluse alla vastustaja selgitust, et Sõpruse pst 33 DP, Tedre tn 55 kinnistu

DP ja Sõpruse pst 29, 31 ja Lehe tn 30, 34, 36 DP kehtestamisel lähtus vastustaja Sõpruse pst

27 ehitusjoonest. ÜP seletuskirja p 4.1 näeb ette, et uued hooned tuleb planeerida tänaval

väljakujunenud

ehitusjoonele,

säilitades

tagumise

krundiosa

õuealana.

Üldistest

ehitustingimustest tuleb lähtuda DP-de või PT-de koostamisel. Ehitusjoone eesmärk, lähtudes

ÜP seletuskirja p-st 4.1 ja PlanS § 75 lg 1 p-st 18 on määrata hoone paiknemine krundil

tänavajoone suhtes selliselt, et need moodustaksid ühtse terviku ehk ansambli. Vastustajal kui

linnaruumi kujundajal on õigus selliseid üldisi ehitustingimusi seada. Vastustaja ei ole aga vastu

vaielnud kaebaja väitele, et vaatamata ehitusjoonest lähtumisele asub hoone teest (Sõpruse pst

T2 kinnistust) 20–23,5 meetri kaugusel, samas kui Sõpruse pst 29, 31 ja 33 hoonete kaugus

teest on 17 m. Samuti ei ole vastustaja kahtluse alla seadnud, et sümmeetria hindamisel omab

tähendust hoonete maht ja kõrgus: kaebaja ärihoone on 2-korruseline ning seda ümbritsevad 5-

korruselised kortermajad. Sõpruse pst 25 kortermaja suhtes on Sõpruse pst 27 ärihoone

tagasiastega. Seega ei ole sümmeetria Kristiine poolt Mustamäele liikudes ja neid maju

silmitsedes tunnetatav. Arvestades lisaks, et hoone laiendus on valdavalt klaasist, ei ole põhjust

arvata, et see muudab olustikku märkimisväärselt. Vastustaja järeldus, et esineb vastuolu ÜP-

ga, ei võta piisavalt arvesse konkreetse olukorra eripära, arvestades ÜP eesmärki.

5)

Tartu Ringkonnakohtu 19.06.2015 otsuse asjas nr 3-13-1227 aluseks olevad asjaolud

erinevad praegusest vaidlusest oluliselt. Erinevalt viidatud asjast ei ole vastustaja välja

selgitanud võimalikku naaberkinnistu omanike subjektiivsete õiguste riivet. Seega kõnealuses

otsuses väljendatud seisukoht, et põhjus ehitusjoonest kõrvalekaldumiseks tuleb vajadusel välja

selgitada DP koostamise menetluses, ei ole praeguses asjas kohaldatav. Määravaks on, kas

ehitusjoone asukoha muutmine tähendab planeeringulahenduse olemuslikku muutmist.

6)

Kohtupraktika järgi esineb EhS § 27 lg-s 3 sätestatud PT andmist välistav tingimus

ehituskeeluvööndi nihutamisel, mille tulemusel ehituskeeluvöönd väheneb (Tallinna

Ringkonnakohtu 21.11.2017 otsus asjas nr 3-16-2496, p 11) ning kinnistu juurdepääsuteede

asukoha muutmisel, kui see mõjutab servituudilepinguid (Tallinna Ringkonnakohtu 22.08.2017

otsus asjas nr 3-16-141, p 14). Praegusel juhul ei ole ehitusjoone asukoha muutmisel

võrreldavat mõju. Näiteks ei ole peetud ainuüksi juurdepääsutee asukoha muutmist

planeeringulaheduse oluliseks muutmiseks (Tallinna Ringkonnakohtu 29.06.2017 otsus asjas

nr 3-15-1873, p 8). Ärihoone laiendus ei mõjuta liiklus- ega parkimiskorraldust. Sellises

olukorras ei ole äratuntav, et PT andmisel muutub planeeringulahendus olemuslikult.

Ehitusjoone asukoha muutmine on DP-s määratud hoonestusala tingimuste täpsustamine,

täpsemalt hoonestusala nihutamine, mida võib teha kuni 10% ulatuses esialgsest lahendusest.

Seetõttu on kaebaja taotletav DP täpsustamine PT-ga lubatav (EhS § 27 lg 4 p 2). PT

väljastamise menetlus on avatud menetlus, kuhu kaasatakse kinnisasjaga piirnevate

kinnisasjade omanikud (EhS § 31 lg-d 1 ja 3).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. Tallinna linn palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja jätta uue otsusega

kaebus rahuldamata.

1)

Halduskohus leidis ekslikult, et ÜP-d saab muuta PT-ga ning PT andmise taotluses

soovitu vastavuse kontrollimisel ÜP-le peab haldusorgan kaaluma, milline on ÜP ühe või teise

tingimuse väärtus ning kas seda konkreetsel juhul tuleb rakendada. Erandlikel juhtudel on

võimalik muuta ÜP-d DP-ga, kuid ÜP muutmise võimalust PT-ga ei näe seadus ette. EhS § 27

lg 2 p 3 kohaselt tuleb PT andmisel DP täpsustamiseks arvestada ÜP-s määratud tingimusi.

Kaebaja taotletud PT andmine on ilmselgelt võimatu, kuna taotluses soovitu on ilmses

vastuolus ÜP-ga.

3-21-2644

6(9)

2)

Kristiine ÜP põhijoonise kohaselt asub vaidlusalune kinnistu segahoonestusalal, ühtlasi

on alal ärifunktsioon ning see asub magistraaltänava äärses ärivööndis. ÜP seletuskirja p 4.1

(„Üldised maakasutus- ja ehitustingimused“) järgi tuleb segahoonestusalal uued hooned

planeerida tänaval väljakujunenud ehitusjoonele üldjuhul piki tänavat, seejuures on

ärifunktsioonilisel alal ja magistraaltänava äärses ärivööndis ette nähtud, et hoonestus peab

paiknema kas tänaval väljakujunenud ehitusjoonel või sellest tagapool. Mõlemal juhul on

asjaomane tingimus antud linnaehituslike lisasuunistena DP või PT koostamiseks.

3)

Sõpruse pst 27 kinnistul kehtiv DP on kujundanud piirkonna ehitusjoone – Sõpruse pst

27 hoone ehitusjoon on olnud aluseks sellest edelasse jäävate kinnistute ehitusjoonele (Sõpruse

pst 29, Sõpruse pst 31, Sõpruse pst 33, Tedre tn 55). Seega peab piirkonnas väljakujunenud

ehitusjoonest ÜP kohaselt kinni pidama ka Sõpruse pst 27 kinnistul. Kaebaja soovib

väljakujunenud ehitusjoont ületada 2,9 m võrra.

4)

Kui PT andmine on ilmselgelt võimatu, on tarbetu asuda hindama EhS § 27 lg-s 1

sätestatud PT andmise eeldusi. Sellises olukorras puudub vajadus asuda hindama, kas PT

väljastamine riivaks naaberkinnistute omanike subjektiivseid õigusi. Vajadust laiendada

müügisalongi ei saa pidada uueks ootamatuks asjaoluks, mis õigustaks DP muutmist PT-ga.

Kaebajal on võimalik müügisalongi laiendada näiteks selliselt, et kahekorruselisele hoonele

ehitatakse peale üks täiendav korrus, arvestades, et kehtiv DP võimaldab kinnistule ehitada kuni

kolmekorruselise hoone.

5)

Eksitav on kaebaja väide, et Sõpruse pst hoone asub teest (Sõpruse pst T2 kinnistust) 20–

23,5 m kaugusel ning Sõpruse pst 29, 31 ja 33 kinnistutel asuvate hoonete puhul on see 17 m.

Kristiine ÜP kohaselt tuleb ehitusjoone puhul lähtuda tänavaäärsest krundipiirist, mitte teest,

nagu on teinud kaebaja. Maa-ameti geoportaali kaardilt nähtub selgelt, et Sõpruse pst 27

hoonest edelasse jäävad hooned järgivad Sõpruse pst 27 hoone ehitusjoont (osas, mis ei ole

tagasiastega) ning välja on kujunenud ühtne ehitusjoon. Üle väljakujunenud ehitusjoone

ehitamist ei saa õigustada sellega, et vaidlusalusest kinnistust edelasse jäävate kinnistute DP-

des on lubatud Sõpruse pst poolsele fassaadile ehitada ehitusjoonest kuni 2 m eenduv konsoolne

varikatus esimese korruse kohale. Sellist varikatust tuleb käsitada arhitektuurse elemendina,

nagu seda on tehtud ka Sõpruse pst 27 kinnistust edelasse jäävate kinnistute DP-des.

Planeeringutes käsitatakse ehitusjoonena hoonete maapinnaga ühenduses olevat osa

(vundamenti), mitte varikatuseid.

6)

Olukorras, kus PT-ga taotletav lahendus on vastuolus ÜP-ga, ei ole vajadust asuda

hindama seda, kas väljakujunenud ehitusjoonest kõrvale kaldumine muudab olemuslikult DP

lahendust. ÜP kujutab endast ühiskondlikku kokkulepet. Haldusorganile ei ole EhS-ga ega

PlanS-ga antud õigust kaaluda, millist ÜP nõuet järgida ja millist mitte. Seejuures ei oma

tähtsust, millistel põhjustel on Sõpruse pst äärne ehitusjoon välja kujunenud. Hoone püstitamise

lubamine PT alusel on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus. Õiguskantsleri seisukoha järgi ei

ole kohalikul omavalitsusel kohustust lubada hoonet püstitada PT alusel ka juhul, kui kõik

PlanS § 125 lg 5 p-des 1 ja 2 sätestatud tingimused on täidetud. Ehkki praeguses asjas

vaieldakse PT andmise üle EhS § 27 alusel, mitte PlanS § 125 lg 5 alusel, on õiguskantsleri

seisukoht asjakohane ka praeguses asjas. PlanS § 140 lg 7 kohaselt tuleb DP muutmiseks

koostada uus sama planeeringuala hõlmav DP, lähtudes DP koostamisele ettenähtud nõuetest.

Tallinna linnas juhindutakse DP-de kehtestamisel ja PT andmisel ÜP-s antud suunistest.

Üksikutest juhtudest, kus on ÜP-st kõrvale kaldutud, ei saa järeldada, et tegemist on valdava

praktikaga.

9. Ameerika Autoteeninduse OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see

rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

3-21-2644

7(9)

1)

Tallinna Linnavalitsus on 13.05.2019 korralduses nr 664-k hinnanud Kristiine ÜP-s

toodud nõudeid ja kitsendusi ning asunud seisukohale, et kuna ÜP on väga suure

üldistusastmega dokument, ei saa selles esitatud suuniseid käsitada rangete nõuetena;

konkreetse piirkonna ja krundi iseärasustest lähtuvalt on võimalikud ka sellest erinevad

lahendused. Õiguspäraseks ei saa pidada olukorda, kus vastustaja peab ühes menetluses

võimalikuks ÜP-st kõrvale kaldumist, teises aga välistab ÜP-st tulenevatele suunistele viidates

PT menetluse. Kuivõrd vastustaja on oma praktikas pidanud võimalikuks ÜP-s toodust

erinevaid lahendusi ning praegusel juhul ei täida ehitusjoon tervikliku hoonestuse kavandamise

eesmärki, on vastustaja PT menetlemisest põhjendamatult keeldunud. Riigikohus on

30.03.2021 otsuses asjas nr 3-18-1901 leidnud, et kuigi ÜP-l on põhimõtteliselt kohustuslik

iseloom, peab linn taotluse üle otsustama, arvestades kaalutlusreegeid, sh volituse piire,

kaalutlusõiguse eesmärki, õiguse üldpõhimõtteid, olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve

(haldusmenetluse seaduse § 4 lg 2; HKMS § 158 lg 3). Lisaks ÜP-le peab linn arvestama

kaebaja huvide ja omandipõhiõigusega ning leidma tasakaalu (PlanS § 10 lg 1), järgides

proportsionaalsuse põhimõtet (põhiseaduse § 10) ja ehitise sobivust ümbrusesse (PlanS § 125

lg 5 p 1; EhS § 13 lg 1).

2)

Kuigi vastustaja väidab, et Sõpruse puiesteel on ehitusjooneks määratud Sõpruse pst 25,

27 ja Lehe tn vahelise ala DP-s määratud ehitusjoon, siis 2009. aastal kehtestatud Rästa tn 17

ja 19 kinnistute DP-s on hoonestus kavandatud Sõpruse puiesteele ca 10 m võrra lähemale.

Sõpruse pst 27 hoone asub Sõpruse puiesteest (Sõpruse pst T2 kinnistust) 20–23,5 m kaugusel,

Sõpruse pst 29, 31 ja 33 puhul on kaugus 17 m. Sümmeetria hindamisel omab tähendust hoonete

maht ja kõrgus. Arvestades, et kaebaja ärihoone on 2-korruseline ning seda ümbritsevad 5-

korruselised kortermajad, seejuures on Sõpruse pst 25 kortermaja suhtes Sõpruse pst 27

ärihoone olulise tagasiastega, puudub Sõpruse pst 25, 27 ja 29 kinnistute hoonestuses juba

praegu sümmeetria ning soovitud hoonestusala laiendamisega olukord märkimisväärselt ei

muutu. Alal kehtiva DP-ga pandi praegune ehitusjoon paika tulenevalt teemaa kavandamise

vajadusest. Kui DP-s ehitusjoone määramise aluseks olnud eesmärke ja tingimusi (eelkõige

liikluskorraldust) ei rikuta, peab ehitusjoone täpsustamine olema võimalik. Hoonestusala

nihutamine ei riivaks ka kolmandate isikute õigusi. Uue DP koostamine ei oleks neil asjaoludel

ehitusjoone täpsustamiseks proportsionaalne vahend. PT menetlus toimub avatud menetlusena,

mis võimaldab võtta arvesse mh naabrite õigusi.

3)

Halduskohus on õigesti tuvastanud, et asjaolud on oluliselt muutunud EhS § 27 lg 1 p 2

mõttes. Ehitusjoone asukoha muutmine on DP-s määratud hoonestusala tingimuste

täpsustamine, täpsemalt hoonestusala nihutamine, mida võib teha kuni 10% ulatuses esialgsest

lahendusest. Tegemist ei ole DP lahenduse olemusliku muutmisega. Seega on praegusel juhul

DP täpsustamine PT-ga lubatud (EhS § 27 lg 4 p 2).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus võtab toimikusse apellatsioonimenetluses esitatud täiendavad tõendid –

apellatsioonkaebuse lisa (geoportaali ekraanitõmmis) ja kaebaja vastuse lisa (Tallinna

Linnavalitsuse 13.05.2019 korraldus nr 664-k).

11. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

12. Vastustaja on jätnud kaebaja taotluse PT andmiseks läbi vaatamata EhS § 30 alusel. Selle

sätte kohaselt tagastatakse PT taotlus läbi vaatamata eelkõige juhul, kui ei esine EhS § 26 lg-s

1 (DP koostamise kohustuse puudumisel) või § 27 lg-s 1 (DP olemasolul) sätestatud alust.

3-21-2644

8(9)

EhS § 27 lg 1 järgi võib pädev asutus DP olemasolu korral põhjendatud juhul anda

ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks PT, kui DP

kehtestamisest on möödas üle viie aasta; DP kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi

asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam

võimalik DP-d täielikult ellu viia, või DP kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või

kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt DP elluviimist. PT andmisel arvestatakse

muu hulgas hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda, sh hoonestuslaadi,

et PT andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga, ning ÜP-s

määratud tingimusi (EhS § 27 lg 2). EhS seletuskirja järgi on ÜP-st tulenevate tingimuste all

silmas peetud ÜP-s kehtestatud maakasutus- või ehitustingimusi (lk 51). PT-d peavad lähtuma

olemasolevast ÜP-st. PT-ga ei saa teha erandeid ÜP-s määratletud tingimustest, neid muuta või

määratleda tingimusi, mis ei tulene ÜP-st. EhS § 27 lg 1 alusel ei saa anda PT-d DP-s

kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks (EhS § 27 lg 3). EhS § 27 lg 4 järgi

võib PT-ga asjakohasel juhul täpsustada hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala

suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi

ulatuses esialgsest lahendusest ning planeeringuala hoonestuslaadi, sealhulgas krundijaotust,

kui see on seotud ehitusliku kompleksi ehitamisega, tingimusel et ei muutu planeeringualale

esialgselt antud ehitusõigus.

Eelnevast tuleneb, et PT andmine DP olemasolul on võimalik vaid põhjendatud juhul ehk pädev

asutus peab esmalt hindama kehtestatud DP elluviimise võimalust ning kui see pole võimalik,

siis kaaluma, kas tunnistada DP kehtetuks või anda PT selle täpsustamiseks.

13. Sõpruse pst 27 kinnistul PT andmise otsustamisel tuleb arvestada Tallinna Linnavolikogu

03.11.2016 otsusega nr 172 kehtestatud Kristiine ÜP-ga1, mille kohaselt asub nimetatud

kinnistu segahoonestusalal, ühtlasi on alal ärifunktsioon ning see asub magistraaltänava äärses

ärivööndis. ÜP seletuskirja järgi tuleb uued hooned planeerida tänaval väljakujunenud

ehitusjoonele (hoone kaugus tänavapoolsest krundipiirist) üldjuhul piki tänavat (lk 38);

ärifunktsioonilisel alal ja magistraaltänava äärses ärivööndis peab hoonestus paiknema tänaval

väljakujunenud ehitusjoonel või sellest tagapool (lk 41).

14. Sõpruse pst 25, 27 ja Lehe tn vahelise ala DP seletuskirjast (dtl 68–82; lk 3–4) nähtub, et

ehitusjoone praegune asukoht on tingitud vajadusest tagada juurdepääs Sõpruse pst 25 krundile,

mis ehitati magistraalile võimalikult lähedale, et jätta rohkem ruumi kvartalisisesele elamualale.

Seetõttu nähti planeeringuga Sõpruse pst 27 ja magistraali vahele 12 m laiune teemaa krunt, mis

teenindaks magistraali äärseid krunte. Samast ehitusjoonest on lähtutud ka hiljem kehtestatud

DP-des, nagu Sõpruse pst 29, 31 ja Lehe tn 30, 34, 36 kruntide DP2, Sõpruse pst 33 DP3 ja Tedre

tn 554. Seega on Sõpruse pst 27 kinnistul ja sellest edelasse jäävatel kinnistutel kujunenud välja

ühtne ehitusjoon. PT andmine, millega võimaldatakse ehitada üle ehitusjoone, ei oleks

kooskõlas Kristiine ÜP-s sätestatud tingimustega. Kõnealusel alal väljakujunenud ehitusjoont

saab pidada ka osaks piirkonna hoonestuslaadist (PlanS § 6 p 4), arvestades et see tähistab

ehitiste paiknemist krundil ja üksteise suhtes. Neid järeldusi ei mõjuta asjaolu, et kaebajale

kuuluv hoone asub ehitusjoonest tagapool ning on kõrvalasuvatest hoonetest madalam. ÜP järgi

on lubatav ehitada ehitusjoonest tahapoole, kuid mitte üle väljakujunenud ehitusjoone. Seega ei

saa lähtuda pelgalt tajutavast sümmeetriast.

1 https://www.tallinn.ee/et/ruumiloome/kristiine-linnaosa-uldplaneering-kehtestatud.

2 https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP011240#tab31.

3 https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP026060.

4 https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP026010.

3-21-2644

9(9)

15. Tallinna Linnavalitsuse 13.05.2019 korraldus nr 664-k puudutab ehitusloa andmist praeguse

vaidlusega võrreldes oluliselt erinevatel asjaoludel. Selles märgitu põhjal ei saa teha järeldust,

et praegusel juhul on ÜP tingimustest erandi tegemine lubatav ja õigustatud.

16. Kuna vastustaja on PT läbi vaatamata jätmisel tuginenud põhjendatult vastuolule ÜP-ga,

puudus iseenesest vajadus hinnata, kas praegusel juhul esineb mõni EhS § 27 lg-s 1 sätestatud

alustest. Vastuolu ÜP-ga on ühtlasi üks PT andmisest keeldumise alustest (EhS § 32 p 2). PT

taotluse läbi vaatamata jätmine iseenesest ei välista hoone laiendamist kaebaja soovitud viisil,

kuid selle üle saab otsustada DP menetluses.

17. Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks märkida, et praegusel juhul ei esine EhS § 27 lg 1

p-s 2 nimetatud olukorda. EhS seletuskirja (lk 51) järgi võib olulise uue asjaoluna käsitada

näiteks suurt muudatust tehnoloogilises lahenduses või energiatõhususe nõuete muutumist,

millest tulenevalt on mõistlik DP lahendust täiendada, kuid mis ei nõua otseselt DP kehtetuks

tunnistamist. Seega on oluline uus asjaolu seotud eeskätt DP-s kehtestatud ehituslike

tingimustega (vt Tallinna Ringkonnakohtu 19.02.2021 otsus asjas nr 3-19-1749, p 34).

Äripartneri nõudmistest tingitud vajadust laiendada müügisaali seal suurema arvu sõidukite

eksponeerimiseks ei saa pidada oluliseks uueks asjaoluks EhS § 27 lg 1 p 2 mõttes. Lepinguliselt

võetud kohustus ei ole piisav alus, et eirata planeerimismenetluses saavutatud kogukonna

kokkulepet konkreetse ala lähiaastate ehitustegevuse kohta (PlanS § 124 lg 2). Kehtiva DP

elluviimiseks puuduvad praegusel juhul takistused. Hoone laiendamine üle ehitusjoone ei ole

ainuvõimalik viis müügipinna suurendamiseks. Vastustaja on viidanud nii võimalusele

laiendada hoonet DP kohase hoonestusala piires krundi hoovipoolsel küljel kui ka võimalusele

ehitada hoonele kolmas korrus, mis on kehtiva DP järgi lubatav. Samuti ei nõustu

ringkonnakohus halduskohtu seisukohaga, et ehitusjoone asukoha muutmine ei ole praegusel

juhul planeeringulahenduse olemuslik muutmine. Olukorras, kus kehtiva DP-ga on paika

pandud ehitusjoon, mida on järgitud ka teistes samal tänavalõigul kehtestatud DP-des, ei ole

ehitusjoone muutmise puhul tegemist pelgalt DP-s määratud hoonestusala tingimuste

vähetähtsa täpsustamisega. Seega puudus vajadus hinnata, kas PT väljastamise tulemusel

muutuks liikluskorraldus ning kas PT väljastamine võib riivata kolmandate isikute õigusi.

18. Eelneva põhjal tühistab ringkonnakohus halduskohtu otsuse ning jätab uue otsusega

kaebuse rahuldamata.

19. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kui

kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks

arutamiseks saatmata, muudab ta menetluskulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). Kuna Tallinna

linna apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ning kaebus jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud

kaebaja kanda. Tallinna linna menetluskulu on apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv 20 eurot,

mis tuleb kaebajalt välja mõista.

(allkirjastatud digitaalselt)