2-20-7254/33 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja

koht

22. november 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-7254

Kohtuasi

Valetta Invest OÜ hagi X vastu kasutuseeliste ja viivise

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 20. juuni 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Valetta Invest OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

26 528,20 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

ringkonnakohtus

Hageja Valetta Invest OÜ (registrikood 11225848),

lepinguline esindaja Kaili-Helina Kolts

Kostja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Ott Saame

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 8. novembri 2022. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 20. juuni 2022. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-7254 osas,

millega maakohus jättis rahuldamata Valetta Invest OÜ hagi X vastu 190 euro

saamiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus,

millega mõista X-lt Valetta Invest OÜ kasuks täiendavalt välja 190 eurot ja muuta

menetluskulude jaotust.

2. Maakohtu otsus on jõustunud osas, milles maakohus jättis Valetta Invest OÜ hagi X

vastu 8912,91 euro saamiseks rahuldamata.

3. Rahuldada Valetta Invest OÜ apellatsioonkaebus osaliselt.

4. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

4.1. Rahuldada Valetta Invest OÜ hagi osaliselt.

4.2. Mõista X-lt Valetta Invest OÜ kasuks välja 7048,89 eurot. Ülejäänud osas, s.o

35 251,11 eurot, jätta hagi rahuldamata.

4.3. Jätta maakohtus kantud menetluskuludest 83% Valetta Invest OÜ kanda ja 17%

X kanda. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta Valetta Invest OÜ kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Valetta Invest OÜ (hageja) esitas 15. mail 2020 (täiendus 28. september 2021. a) Harju

Maakohtule X (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista kasutuseelised 42 300

eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale kinnistu Viimsi vallas asukohaga XXX (kinnistu).

Kostja kasutas ilma õigusliku aluseta hageja kinnistut elukohana vähemalt alates 7. oktoobrist

2016. Hageja saatis 19. juulil 2018 kostjale nõudekirja, milles palus kostjal kinnistu vabastada

alates 28. juulist 2018 ning hüvitada kulutused. Alternatiivselt tegi hageja kostjale ettepaneku,

et kui kostja soovib kinnistut edasi kasutada, siis tuleb tal tasuda hagejale kinnistu kasutamise

eest hüvitist 900 eurot kuus. Kostja jätkas õigusliku aluseta kinnistu kasutamist kuni

31. augustini 2021. Kostja tegevus põhjustas hagejale ja teistele hageja osanikele

majanduslikku kahju kasutuseeliste kaotuse läbi ning tegemist on äriühingu poolt osanikule

antava erisoodustusega (kostja on hageja osanik).

Hageja juhatuse liikmel puuduvad andmed hageja ja kostja vahel tasuta kasutamise lepingu

sõlmimise kohta. Viimsi vallas asuvate samaväärsete kinnistute, hoonete või hoone osade

renditasud jäävad kinnisvaraportaalis www.kv.ee avaldatud kuulutuste põhjal vahemikku

1000–1590 eurot kuus, millele lisanduvad kommunaalkulud. Hageja arvestab kasutuseeliseid

900 eurot kuus ja nõuab kasutuseeliste hüvitamist perioodi 1. oktoober 2017 kuni 31. august

2021 eest 42 300 eurot.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja kasutas kinnistut hagejaga sõlmitud suulise tasuta kasutamise lepingu alusel

(võlaõigusseadus (VÕS) § 389). Perioodil 15. märts 2006 kuni 14. november 2016 oli hageja

juhatuse liige C, kes oli ühtlasi ka kostja elukaaslane. Kinnistu näol oli tegemist kostja ja hageja

juhatuse liikme C ühise koduga, kus kostja elas alates 2006. a. Lisaks elasid samas elamus C

ema ja õde. Kuivõrd hageja praegune juhatuse liige on hageja endise juhatuse liikme poeg, siis

ei ole eluliselt usutav, et ta ei teadnud, et koos tema emaga elab majas ka kostja.

Hageja on kostjale nõudekirja saatnud, kuid hageja ei ole kostjaga sõlmitud tasuta kasutamise

lepingut üles öelnud. Kuna kostja ei ole hageja valdust kuidagi rikkunud ega hageja kinnistut

õigusliku aluseta kasutanud, ei saa hagejal olla kostja vastu nõuet.

Hageja ei ole tõendanud kasutuseeliste suurust. Hageja esitatud üürikuulutuste objektid ei ole

kostja kasutuses olnud elamu osaga võrreldavad. Koos kostjaga elasid elamus ka teised isikud,

sh üürnikud. Kostja kasutas elamus ühte tuba, mille üürihinnaks saaks olla 190 eurot kuus.

Lisaks on perioodi 1. oktoober 2016 kuni 27. september 2018 kasutuseeliste nõue aegunud. Kui

kohus peab põhjendatuks hagejalt kasutuseelised välja mõista, tuleb väljamõistetavat summat

VÕS § 140 lg 1 alusel vähendada.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 20. juuni 2022. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi osaliselt ning

mõistis kostjalt hageja kasuks välja 6858,89 eurot. Menetluskulud jättis maakohus 15% ulatuses

kostja ja 85% ulatuses hageja kanda. Maakohus poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei

määranud.

Maakohus tuvastas, et C oli hageja juhatuse liige perioodil 15. märts 2006 kuni 14. november

2016. Samuti tuvastas maakohus, et C ja kostja kolisid kinnistule elama kohe pärast selle

ostmist, nad olid elukaaslased ning elasid kinnistul koos kuni C surmani, pärast mida jäi kostja

kinnistule edasi elama. Maakohus asus seisukohale, et kostjal oli kinnistul elamiseks C ja seega

ka hageja kui kinnistu omaniku (keda esindas C) nõusolek. Maakohus järeldas, et hageja

võimaldas kostjal kinnistut kasutada tasuta ning hageja ja kostja vahel oli seega sõlmitud

kinnisasja tasuta kasutamise leping VÕS § 389 mõttes.

Maakohtus leidis, et kinnistu anti kostjale kasutada tähtajatult, mistõttu võis hageja lepingu

vastavalt VÕS § 393 lg-le 3 igal ajal üles öelda. Maakohtu hinnangul on hageja 19. juuli 2018. a

kiri käsitatav lepingu ülesütlemise avaldusena ja leping öeldi üles alates 28. juulist 2018.

Kostja on omaks võtnud, et kasutas kinnistut 2006. aastast kuni 31. augustini 2021. Kostjal

tekkis kasutuseeliste hüvitamise kohustus lepingu ülesütlemisele järgnevast päevast 29. juulist

2018 kuni kinnisasja valduse üleandmiseni 31. augustini 2021. Kostja on omaks võtnud, et

kasutas elamus ühte tuba, mille üüriks võiks olla 190 eurot kuus. Seega tuleb kostjal hagejale

hüvitada perioodi 29. juuli 2018 kuni 31. august 2021 eest kasutuseelised summas 6858,89

eurot. Hüvitise vähendamise asjaolusid maakohtu hinnangul ei esinenud ja hageja nõue ei olnud

osaliselt aegunud.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti

rahuldamata hageja hagi kostja vastu 6858,89 eurot ületavas osas. Hageja palus teha asjas uus

otsus, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja täiendavalt 26 528,20 eurot, s.o kokku

33 387,09 eurot.

Maakohtu järeldus, mille kohaselt kostja kasutas elamus vaid ühte tuba, mistõttu ei ole hageja

esitatud tõendid üürihindade kohta asjakohased, on üllatuslik. Ka ei haaku see järeldus kostja

poolt menetluses avaldatuga ega esitatud tõenditega. Ei ole eluliselt usutav, et pärast C surma

või hageja poolt nõudekirja saamist, kolis kostja elama ühte tuppa ja ta ülejäänud kinnistut enam

ei kasutanud. Ka eelnevas kirjavahetuses on juttu kinnistu osa, mitte elamus asuva ühe toa

kasutamisest. Kostja väide ühe toa kasutamise kohta oli üllatuslik ning hagejal ei olnud

võimalik kostja 4. aprillil 2022 esitatud väitele ja tõenditele omapoolset seisukohta esitada.

Maakohus ei ole põhjendanud, miks kohus ei arvestanud kasutuseeliste suuruse

kindlaksmääramisel hageja esitatud võrreldavate objektide kuulutustega ning võttis

kasutuseeliste suuruse määramise võrdluseks täiesti võrreldamatud ühiselamutubade

kuulutused, mis ei asu vaidlusaluse kinnistuga samas piirkonnas. Ka on maakohus teinud

kasutuseeliste suuruse arvutamisel vea, sest hagi tulnuks rahuldada 7048,39 euro suuruses.

Hageja hinnangul on maakohus rikkunud selgitamiskohustust. Maakohus jättis hagejale

selgitamata, et kui kohtu hinnangul oli kostjal kuni 28. juulini 2018 õigus kasutada kinnisasja

tasuta, oleks hageja saanud esitada nõude selle perioodi kommunaalkulude eest. Hageja on

menetluses selgitanud, et kostja on jätnud tasumata ka elektri, vee ja küttekulude eest.

Maakohus piiras üllatuslikult enda äranägemisel hüvitamisele kuuluvat perioodi, andmata

hagejale võimalust hagi täiendamiseks ning tõendite esitamiseks. Lisaks ei nõustu hageja

maakohtu käsitlusega nagu oleks hageja ja kostja vahel sõlmitud kinnistu tasuta kasutamise

leping.

Vastustaja seisukoht

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 2 kohaselt tühistada osas, millega maakohus jättis hagi 190 euro saamiseks

rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus saab tühistatud osas teha

uue otsuse, millega mõistab kostjalt hageja kasuks täiendavalt välja 190 eurot ja muudab

menetluskulude jaotust. Hageja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

7. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mille üle pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle:

-

hagejale kuulub kinnistu XXX (kinnistu);

-

kostja kasutas hageja kinnistut elukohana alates 2016. aastast kuni 31. augustini 2021;

-

hageja saatis 19. juulil 2018 kostjale nõudekirja, milles palus kostjal kinnistu vabastada

alates 28. juulist 2018 ning hüvitada kulutused.

8. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas nende vahel oli sõlmitud

kinnistu kasutamiseks tasuta kasutamise leping VÕS § 389 mõttes, samuti on jätkuvalt vaidlus

hüvitatavate kasutuseeliste suuruse üle. Pooled ei ole esitanud väiteid maakohtu järelduste

vaidlustamiseks tasuta kasutamise lepingu ülesütlemise ja kasutuseeliste saamise perioodi

kohta.

Maakohus kvalifitseeris pooltevahelise õigussuhte ning leidis, et kostjal oli kinnistul asuvas

elamus elamiseks tasuta kasutamise leping, mis lõppes alates 28. juulist 2018 hagejapoolse

ülesütlemisega. Hageja heidab maakohtule ette, et maakohus ei arvestanud hageja 11. novembri

2021. a menetlusdokumendis esitatud väidetega. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus

asjaolude tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme ning on kohaldanud õigesti

materiaalõigust. Hageja väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Vastuseks

hageja etteheitele märgib kolleegium, et kuna kostja vaidles hageja väidetele vastu, siis tuli

hagejal oma väiteid tõendada. Nõude eeldusi peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hageja.

Seda hageja teinud ei ole.

9. Mõlemad pooled on viidanud, et maakohtu otsuse põhjendavas osas on kuude arvutamisel

tekkinud arvutusviga (üks kuu on puudu). Kolleegium ei nõustu kostja seisukohaga, et

kasutuseelise suuruse arvutamisel tehtud viga on parandatav vigade parandamise määrusega.

Riigikohus on leidnud, et kuigi TsMS § 447 lg 2 esimene lause lubab kohtul igal ajal parandada

otsuses kirja- ja arvutusvead ning ilmsed ebatäpsused, võib seda teha siiski üksnes juhul, kui

need ei mõjuta otsuse sisu (vt 13. detsembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-19042/157, p 10).

Praegusel juhul ilmnes arvutusviga otsuse põhjendavas osas erinevate kuude kasutuseeliste

liitmisel, mistõttu ei saa kohus muuta otsuse resolutsiooni, mis põhines ekslikul arvutusel.

Selliselt muudetakse otsuse sisu. Maakohus on otsuses teinud sellise vea, mida maakohus ise

TsMS § 447 lg 2 alusel parandada ei oleks saanud.

10. Hagi

rahuldamise

osas

on

maakohtu

otsus

seaduslik

ja

põhjendatud

ning

apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Ringkonnakohus järgib maakohtu

otsuse põhjendusi ja tuginedes TsMS § 654 lg-le 6 neid ei korda.

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

10.1. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et maakohus on rikkunud selgitamiskohustust ning

tuginenud otsust tehes tõendile, mida hagejal ei olnud võimalik uurida, ja asjaolule, mille kohta

ei olnud hagejal võimalik oma arvamust avaldada.

Hageja on esitanud kostja vastu alusetust rikastumisest tuleneva nõude VÕS §-de 1037–1039

alusel, mille ese on alusetult saadud kasutuseelised. Õigusrikkumise tõttu kaotatud

kasutuseeliste eest nõutava kahjuhüvitise arvutamisel on lähtekoht kasu, mida kahjuhüvitise

nõudja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema

(vt Riigikohtu 21. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13). Kinnisasjade või

nende osade puhul saab kasutuseelise kindlaksmääramisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest

üürihinnast, mida konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutamise eest

oleks võimalik nõuda, arvestades samas ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha

(vt nt Riigikohtu 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14).

10.2. Maakohus määras 9. märtsi 2022. a määrusega pooltele avalduste ja taotluste esitamise

tähtpäevaks 4. aprill 2022. a, pärast seda tähtpäeva said pooled esitada kohtule seisukoha

vastaspoole menetluskulude kohta (tl-d 80–81). Kolleegium ei nõustu hagejaga, et ta ei saanud

esitada seisukohta ega tõendeid kostja väite ja tõendite kohta, et kostja kasutas elamust ühte

tuba, mille keskmine üürihind on 190 eurot (tl-d 84–85). Samuti ei jaga ringkonnakohus hageja

arvamust, et kostja väide ühe toa kasutamise kohta oli vastuoluline ja üllatuslik. Kostja esitas

juba 19. oktoobri 2021. a menetlusdokumendis väite, et ta ei kasuta kogu kinnistut, vaid üksnes

osa sellest (tl 67 pöördel). Ka maakohus on 9. märtsi 2022. a määruses selgitanud, et

võrreldavad üüriobjektid peavad olema samaväärsed kostja kasutuses olnuga.

10.3. TsMS § 4 lg 2 järgi määravad pooled hagimenetluses vaidluse eseme, st hageja määrab

nii hagi eseme kui ka aluse ning kohtul ei ole kohustust teda selles osas abistada (vt Riigikohtu

15. mai 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-10050/23, p 11). TsMS § 5 lg 1 järgi menetletakse

hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 5 lg 2 teise lause

järgi määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega

neid asjaolusid tõendab. Seega pidi hageja nõude eeldusena esile tooma ja tõendama, et kostja

kasutab hageja õigusi rikkudes kinnistul asuvat elamut või selle konkreetset osa. Asja

materjalidest nähtuvalt oli hagejal võimalik hagi täpsustada, täiendada, esitada nõue

kommunaalkulude saamiseks ning esitada vajadusel oma väidete tõendamiseks tõendeid.

Seetõttu on hageja etteheited maakohtule menetlusõiguse normi rikkumise kohta

põhjendamatud.

10.4. Kolleegium ei nõustu hageja seisukohaga, et maakohus ei põhjendanud, miks ta

kasutuseeliste suuruse määramisel ei arvestanud hageja esitatud tõenditega. Maakohus ei ole

tõendite hindamisel menetlusõiguse norme rikkunud ning on oma seisukohti piisavas ulatuses

põhjendanud (vt maakohtu otsuse p 31). Ringkonnakohtus nõustub maakohtuga, et hageja

esitatud tõendid üürihindade kohta ei tõenda kostja kasutuses olnud elamu osa keskmist

üürihinda. Vaatamata kostja vastuväitele ja maakohtu ettepanekule ei esitanud hageja

täiendavaid tõendeid. Taaskord viitab ringkonnakohus TsMS § 5 lg-le 2, mille kohaselt sai

hageja ise määrata, milliste tõenditega ta nõude aluseks olevaid asjaolusid tõendab.

Menetluskulude jaotus

11. Kuna maakohtu otsus osaliselt tühistatakse, muudab ringkonnakohus TsMS § 173 lg-te 1

ja 3 järgi menetluskulude senist jaotust ja määrab kindlaks apellatsioonimenetluse kulude

jaotuse.

12. Maakohus on 9. märtsi 2022. a määruses märkinud nõude osas, milles menetlus lõpetati,

menetluskulude jaotuse, samuti, et menetluskulude rahaline suurus määratakse kindlaks

lõpplahendis. Nimetatud määruses ei ole maakohus määranud menetluskulude jaotuse

proportsiooni, kuid lõppotsuses on ta proportsiooni määramisel viivisenõudega arvestanud.

Selguse huvides märgib ringkonnakohus menetluskulude jaotuse praeguses lõppotsuses.

13. Tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 ja § 168 lg-st 2 jäävad maakohtus kantud menetluskulud

83% ulatuses hageja kanda ja 17% ulatuses kostja kanda. Kuigi ringkonnakohus

apellatsioonkaebuse osaliselt rahuldab, siis puudub vaidlus, et kostja on maakohtu otsuses välja

mõistetud summa ja lisaks sellele 190 eurot (arvutusviga) hagejale hüvitanud. Seetõttu puudus

hagejal vajadus maakohtu otsuse vaidlustamiseks. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud

tuleb jätta hageja kanda.

14. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)