2-21-8121/38 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Margit Vutt

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. november 2022, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-8121

Tsiviilasi

Avar Capital OÜ hagi Kaja Rosina vastu

kaasomandi lõpetamiseks

Kaja Rosina vastuhagi Avar Capital OÜ vastu

kaasomandi lõpetamiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 30. juuni 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kaja Rosina apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellant (kostja/vastuhagi hageja) Kaja Rosin

(isikukood

XXXXXXXXXXXX),

esindaja

vandeadvokaat Häli Jürimäe

Vastustaja (hageja/vastuhagi kostja) Avar Capital

OÜ (registrikood 11502791), esindaja advokaat

Janar Kuus

RESOLUTSIOON

1. Muuta Tartu Maakohtu 30. juuni 2022. a otsuse resolutsiooni p 3 teist lauset ja p

4 nii, et sõna „korteriomand“ asendatakse sõnaga „kinnistu“. Tühistada Tartu

Maakohtu 30. juuni 2022. a otsus menetluskulude jaotust ja kindlaksmääramist

puudutavas osas. Teha selles osas uus otsus ja jätta menetluskulud maakohtus

poolte enda kanda ning kindlaks määramata. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus

muutmata. Rahuldada Kaja Rosina apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Täiendada Tartu Maakohtu 30. mai 2022. a otsuse reolutsiooni ja kohustada ka

Avar Capital OÜ-d andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et

kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu jääb Kaja Rosina

ainuomandisse. Samuti kohustada Avar Capital OÜ-d andma nõusolek

kinnistusraamatu registriosast nr XXXXXXX Avar Capital OÜ kohta tehtud

omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse

kinnisasja

ainuomanikuna

kinnistusraamatusse

Kaja

Rosin.

Märkida

resolutsioonis, et Avar Capital OÜ tahteavaldused asendatakse käesoleva

kohtulahendiga.

3. Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:

3.1.Rahuldada Avar Capital OÜ hagi Kaja Rosina vastu ja jätta Kaja Rosina vastuhagi

Avar Capital OÜ vastu rahuldamata.

3.2.Lõpetada Avar Capital OÜ ja Kaja Rosina kaasomand kinnistule, mis on kantud

kinnistusregistriossa nr XXXXXXX (aadress XXXXXXX maakond). Jätta kinnistu

Kaja Rosina ainuomandisse.

3.3.Mõista Kaja Rosinalt Avar Capital OÜ kasuks välja hüvitis 52 500 eurot.

3.4.Kohustada Kaja Rosinat andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et

kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu jääb Kaja Rosina

ainuomandisse. Samuti kohustada Kaja Rosinat andma nõusolek kinnistusraamatu

registriosast nr XXXXXXX Avar Capital OÜ kohta tehtud omanikukande

kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu ainuomanikuna

kinnistusraamatusse Kaja Rosin.

3.5. Kohustada Avar Capital OÜ-d andma nõusolek kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et

kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu jääb Kaja Rosina

ainuomandisse.

Samuti

kohustada

Avar

Capital

OÜ-d

andma

nõusolek

kinnistusraamatu registriosast nr XXXXXXX Avar Capital OÜ kohta tehtud

omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu

ainuomanikuna kinnistusraamatusse Kaja Rosin.

3.6.Kohtulahend asendab nii Avar Capital OÜ kui ka Kaja Rosina tahteavaldust kinnistu

Kaja Rosina ainuomandisse üle andmiseks.

3.7.Määrata, et Kaja Rosinal tuleb resolutsiooni p-s 3.3 nimetatud hüvitis tasuda Avar

Capital OÜ-le kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Pärast selle tähtaja

möödumist on Avar Capital OÜ-l õigus pöörduda kohtuotsuse täitmiseks kohtutäituri

poole.

3.8. Jätta menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus poolte endi kanda. Jätta

menetluskulud kindlaks määramata.

4. Jätta vastu võtmata Kaja Rosina apellatsioonimenetluses esitatud tõendid (Avar

Capital OÜ ja Kaja Rosina esindajate e-kirjavahetus 30. juunist 2022 ning 1. juulist

2022 ja Elva Vallavalitsuse 1. juuli 2022. a vastus Kaja Rosina esindajale).

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Avar Capital OÜ (hageja) esitas 20. mail 2021 Tartu Maakohtule Kaja Rosina (kostja), Vaike

Tomingase ja Maila Meltsase vastu hagi, milles palus lõpetada XXXXXXX asuva kinnistu

(registriosa nr XXXXXXX) kaasomandi. 28. oktoobril 2021 loobus hageja V. Tomingase ja M.

Meltsase vastu esitatud nõudest, kuna alates 10. septembrist 2021 kuulub ½ kinnistust üksnes

kostjale. Tartu Maakohus lõpetas 3. novembri 2021. a määrusega V. Tomingase ja M. Meltsase

vastu esitatud nõuete menetluse ja määras, et eelnimetatud isikute õigusjärglane on kostja.

Hageja palus kaasomandi lõpetada ühel järgmisel alternatiivsel viisil:

1) kinnistu jääb hageja ainuomandisse ning hagejalt mõistetakse kostja kasuks välja poolele

kinnistu väärtusele vastav hüvitis;

2) kohtutäitur müüb kinnistu avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud

korras;

3) kinnistu müüakse kaasomanike vahelisel elektroonilisel enampakkumisel alghinnaga 50 000

eurot;

4) kinnistu jääb kostja ainuomandisse ning kostjalt mõistetakse hageja kasuks välja poolele

kinnistu väärtusele vastav hüvitis.

Hageja palus kohustada kostjat andma nõusolek omanikukande tegemiseks ja asendada kostja

nõusolek kohtuotsusega. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hageja leidis, et kui

kinnistu jääb kostjale, võiks hüvitise maksmise tähtaeg olla üks kuu. Hageja ei soovinud

kinnistusraamatu kande tegemist siduda hüvitise tasumisega.

Hagiavalduse ja hageja põhjenduste kohaselt kuulub kinnistu kaasomandina ½ suuruses

mõttelises osas hagejale ja ½ suuruses mõttelises osas kostjale. Hageja soovib kaasomandi

lõpetada. Kostja ei ole sellega nõus. Hageja juhatuse liige soovib vaidlusalusesse elamusse

püsivalt elama asuda. Kostja on andnud teada, et ei soovi elamus suuremaid ehitustöid ette

võtta, kuid elamu on halvas seisus ning vajab kohe suuremahulisi ehitustöid. Hageja ei näe

võimalust jagada vaidlusalust kinnistut reaalosadeks, sest tegemist on tervikliku elamuga ja

selle reaalosadeks jagamine ei ole võimalik ega mõistlik.

2. Kostja palus hagile esitatud vastuses jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja vastuväidete kohaselt on kaasomanikud 3. detsembril 2005 sõlminud kinnistu

kasutuskorra kokkulepe ning kinnistusraamatusse on kantud ka vastav märge. Elamut on alates

ehitamisest kasutatud nii, et ühe pere kasutuses on olnud ülemine korrus ja teise pere kasutuses

alumine korrus. Jagatud on olnud ka keldriruumide kasutus. Ühiskasutuses on olnud koridor,

mis viib teisele korrusele. Kasutuskord võimaldab kinnistut kahel perel segamatult kasutada.

Hageja ei ole kinnistut kasutanud seal elamiseks. Hageja omandas ½ mõttelise osa kinnistust

täitemenetluses enampakkumisel. Seevastu kostjale on kinnistu kodu ja püsiv elukoht viimased

35 aastat. Kinnistu oli ka tema vanemate kodu. Kostja on kinnistut viimased kümme aastat üksi

hooldanud – teinud väiksemaid parandustöid, rajanud 2009. a ühisveevärgiga ühinemiseks

liitumispunkti ja hoidnud korras aia. Kostja kasutuses olev ülemine korrus on remonditud.

Hageja kasutuses olev alumine korrus on viimased kümme aastat seisnud remontimata ja

kasutamata. Hageja ei planeeri kinnistut kasutama hakata, talle on see äriprojekt. Kostja suhted

hageja esindajaga on halvad.

Hagejal ja kostjal on hoone remontimise küsimuses erimeelsused seetõttu, et hageja nõuab, et

kostja kannaks kulud ka nende ruumide kapitaalremondi eest, mis on hageja kasutuses. Kostja

ei ole keeldunud maja küttekollete ega kandekonstruktsioonide remondist, kuid ei pea

põhjendatuks maja katuse väljavahetamist. Kui kaasomand lõpetataks kaasomanike vahelisel

enampakkumisel, siis ei oleks kostjal piisavalt raha, et hagejalt tema osa välja osta. Kostjale

kuulub lisaks vaidlusalusele kaasomandile maamaja, rohkem vara tal ei ole.

Kohtuistungil teatas kostja, et hagi rahuldamisel soovib kostja saada kogu kinnistu omanikuks.

Kostja palus määrata hagejale hüvitise tasumise tähtajaks neli kuud.

3. Kostja esitas ka vastuhagi, milles palus kinnistu kaasomandi lõpetada ja jagada elamu

reaalosadeks nii, et moodustatakse kaks korteriomandit (nr 1 ja 2). Abihoone, hoone juurde

kuuluv maa ja ülejäänud elamu tuleks jätta kaasomandisse. Korteriomand nr 1 jääks hageja ja

korteriomand nr 2 kostja omandisse. Kostja esitas alternatiivse nõude, mille kohaselt

kaasomand lõpetatakse korteriomandite moodustamisega ning kaasomandisse jäävate ruumide

kasutuskorra kindlaks määramisega. Kostja palus kohustada hagejat andma kinnistusraamatu

kannete tegemiseks vajalikud nõusolekud ning asendada need kohtuotsusega. Menetluskulud

palus kostja jätta hageja kanda.

Vastuhagi kohaselt on ehitustehniliselt võimalik jagada elamu kaheks korteriomandiks

vastavalt ehitusregistrisse kantud eluruumidele nr 1 ja nr 2. Elamu oli juba 11. novembri 1985.

a müügilepingu järgi kahe pere kasutuses, see ei ole mõeldud ühepereelamuks. Esimese ja teise

korruse eluruumid asuvad ehitustehniliselt üksteisest eraldi, neil on eraldi sissepääsud ja

mõlema korruse eluruumidel on eraldi küte, elekter, vesi ning kanalisatsioon, sh eraldi elektri-

ja veelepingud. Samuti on võimalik rajada mõlemale korrusele eraldi tualettruumid. Ka

kinnistul paikneva abihoone osad on võimalik arvata eriomandi koosseisu, sest nad on

tehniliselt eraldiseisvad. Ühiskasutusse on vaja jätta esimesel korrusel asuv trepikoda, mille

kaudu on ainsana võimalik pääseda teisele korrusele. Detailplaneering ei takista

korteriomandite moodustamist ning selleks ei ole vaja teha suuri töid. Hageja ärihuvid ei saa

kahjustatud, kui kinnistu jaotatakse korteriomanditeks. Hageja soovib kinnistu nagunii müüa

ega planeeri hakata seda ise kasutama.

4. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Hageja vastuse kohaselt peavad korteriomandite

eriomandi esemed olema ehitustehniliselt eraldatud ja iseseisvalt eluruumidena kasutatavad.

Samuti peavad need vastama kõigile korterelamutele kehtestatud nõuetele. Neid nõudeid ei ole

vaidlusaluse elamu puhul võimalik täita. Elamu on ehitatud ühepereelamuks, teisel korrusel ei

ole vee- ega kanalisatsiooniühendust, seal ei ole WC-d ega vannituba. Ka kehtivad

tuleohutusnõuded ei võimalda ilma lisatöid tegemata korteriomandeid moodustada. Lisaks võib

korteriomandite moodustamine tähendada detailplaneeringu algatamist, kuid see ei pruugi viia

detailplaneeringu kehtestamiseni.

Kostja ei ole nõus elamus remonditöid tegema. Kasutuskord on küll olemas, aga elamu on

muutunud elamiskõlbmatuks ja kaasomanike omavahelised suhted ei ole head. Kostja lõhkus

veranda katusel käimisega katuse ja see hakkas vett läbi laskma. Kuna korteriomanditeks

jagamisel jääksid elamu katus, seinad, aknad jms kaasomandisse, siis ei lahendaks ka

korteriomanditeks jagamine hageja ja kostja erinevat arusaama remonditööde vajalikkusest.

Kostja ei ole selles elamus vähemalt viimased poolteist aastat elanud. Kui elamul oleks kostja

jaoks sentimentaalne tähendus, sooviks ta seda renoveerida. Kostja on pärimise teel saanud

elamu remondiks piisavalt vara. Kostjale kuulub lisaks vaidlusalusele kinnistule ka kinnistu X

vallas XXXXXXX ja samas ka korteriomand XXXXXXX. Kui kostjal ei ole hageja

kaasomandi osa välja ostmiseks raha, ei ole tal võimalik teha elamus ka remonti.

MAAKOHTU LAHEND

5. Tartu Maakohus otsustas 30. juuni 2022. a otsusega hageja ja kostja kaasomandi lõpetada

ning jätta kinnistu kostja ainuomandisse (resolutsiooni p 1); mõista kostjalt hageja kasuks välja

hüvitise 52 500 eurot (resolutsiooni p 2) ja kohustada kostjat andma nõusolek kaasomandi

lõpetamiseks selliselt, et kinnistu jääb kostja ainuomandisse. Samuti kohustas maakohus kostjat

andma nõusolek kinnistusraamatusse hageja kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja uue

kande tegemiseks, millega korteriomandi ainuomanikuna kantakse kinnistusraamatusse kostja

(resolutsiooni p 3). Maakohus määras, et kohtuotsus asendab kostja tahteavaldust

korteriomandi kostja ainuomandisse üle andmiseks (resolutsiooni p 4), et kostjal tuleb temalt

väljamõistetud hüvitis tasuda hagejale kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest, ja et pärast

selle tähtaja möödumist on hagejal õigus pöörduda otsuse täitmiseks kohtutäituri poole

(resolutsiooni p 5). Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda (resolutsiooni p 6), mõistis

kostjalt hageja kasuks välja 2546 euro 64 sendi suuruse menetluskulu (resolutsiooni p 7) ja

märkis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ette nähtud määras

(resolutsiooni p 8).

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb kaasomandi lõpetamise viisi valikul lähtuda

tegelikust olukorrast. Maakohus leidis, et kaasomandi lõpetamine korteriomandite

moodustamisega ei oleks praegusel juhul mõistlik. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse

(KrtS) § 7 lg 1 sätestab, millised dokumendid tuleb korteriomandi moodustamisel esitada.

Kostja on esitanud hoonejaotusplaani, kus ehitusinsenerid Viktori Koppel ja Kaspar Kirss ning

kohaliku omavalitsuse ehitusspetsialist Andres Maikov kinnitavad, et korteriomandite

moodustamine on võimalik. Hoonejaotusplaani kohaselt oleks elamu esimesel korrusel korter

1 ning ühiskasutusse jääksid trepikoda ja kuivkäimla. Elamu teisel korrusel oleks korter 2 ning

ühiskasutuses oleks trepikoda. Kõrvalhoones jääksid ühiskasutusse ruumid, kus praegu asub

pesuruum (pesuköök ja saun). Asjas esitatud ekspertiisiaktist nähtub, et tsentraalse vee- ja

kanalisatsioonivõrgu otsad on elamuni toodud, kuid elamu siseselt on torustik laiali vedamata.

Seega on korteriomandite moodustamine põhimõtteliselt võimalik.

Korteriomandite moodustamine tähendaks praegusel juhul, et korteriomanike ühisesse

kasutusse jääksid kuivkäimla, trepikoda ning pesuköök ja saun. Kinnistu varasemad

kaasomanikud on 23. detsembril 2005 kokku leppinud kasutuskorras, mis jätsid need ruumid

omanike ühiskasutusse, kuid see ei tähenda, et ühine kasutus sobiks ka praegustele

kaasomanikele. Poolte vahel on juba praegu vaidlus kinnistu kasutamise üle. Maakohus märkis,

et ei saa lähtuda kostja väitest, et ta soovib rajada teisele korrusele eraldi tualeti ja pesuruumi –

kostja ei saa elamu ümberehitamist otsustada ilma hageja nõusolekuta. Lisaks tuleks pooltel

korteriomandite loomisel leppida kokku kaasomandisse jääva maa kasutuses. Pooled ei ole juba

praegu suutnud kokkuleppeid sõlmida. Korteriomandite moodustamine tekitaks uusi konflikte

ja see oleks vastuolus kaasomandi lõpetamise eesmärgiga. Korteriomandite moodustamist ei

saa põhjendada üksnes sellega, et 11. novembril 1985 müüdi pool elamut ega sellega, et

ehitisregistri järgi on hoones kaks eluruumi. Kuivkäimla ja pesemiseks sauna jagamine ei ole

enam nii elementaarne kui 1985. a ning toob kaasa probleeme.

Lähtuvalt eelnevast jättis maakohus vastuhagi rahuldamata ja lõpetas kaasomandi ühel hageja

taotletud viisidest.

Kuna vaidlusalune kinnistu ning sellel asuv elamu on olnud pikka aega kostja kodu ja ta soovib

seal edasi elada, tuleb kinnistu jätta kostja ainuomandisse ning hagejale välja mõista hüvitis.

Kostja teatas 30. novembri 2021. a ja 7. juuni 2022. a kohtuistungitel, et hagi rahuldamisel

soovib ta saada kogu kinnistu omanikuks. Hageja on olnud nõus lõpetama kaasomandi sellisel

viisil. Seega on kinnistu kostja omandisse jätmine mõlema poole huvidega kooskõlas. Omandi

kaotusel tuleb kostjalt hagejale välja mõista õiglane hüvitis rahas. Ekspertiisiakti kohaselt oli

seisuga 8. aprill 2022 kinnisasja turuväärtus 105 000 eurot. Kuna mõlemale kaasomanikule

kuulub ½ suurune mõtteline osa kinnisasjast, tuleb kostjal hagejale tasuda hüvitisena 52 500

eurot. Kuna laenu saamiseks võib (eriti suvekuudel) minna kauem kui üks kuu, määras

maakohus kostjale hüvitise maksmise tähtajaks kaks kuud alates lahendi jõustumisest.

Hageja kinnitas 7. juuni 2022. a kohtuistungil, et ei soovi kinnistusraamatu kande tegemist

siduda hüvitise tasumisega. Kostja nõusoleku tema omanikuna sisse kandmiseks saab

kohtuotsusega asendada otsuse jõustumisel.

Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda, põhjendades seda sellega, et maakohus rahuldas

hageja ühe alternatiivse nõude ning jättis vastuhagi rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse

tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldada kostja vastuhagi ehk lõpetada kaasomand

korteriomandite moodustamisega. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei lõpetanud maakohus kaasomandit kinnistu

jagamisega korteriomanditeks, kuid sellele vaatamata on kohtuotsuse resolutsiooni p-des 3 ja 4

viidatud korteriomanditele. Kohtuotsuse resolutiivosa ei ole selge ja selle järgi ei saa muuta

omanikukannet kinnistusraamatus.

Maakohus oleks pidanud lõpetama kaasomandi korteriomandite moodustamisega. Hageja

ärihuvid ei saa kahjustatud, kui kinnistu jaotatakse korteriomanditeks. Vaidlus taandub

põhimõttelisele küsimusele, kas kõrgemal peaksid seisma ärihuvid või eraisiku õigus säilitada

oma kodu ning jätkata seal elamist ilma kohustuseta osta ära hageja kaasomandi osa.

Kaasomandi lõpetamine kinnistu korteriomanditeks jagamisega võimaldab säilitada kostjale

oma kodu, kus ta on üle 35 aasta elanud ja anda hagejale võimalus teostada oma ärihuve.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 järgset kaasomandi lõpetamise nõuet piirab hea usu

põhimõte. Riigikohus on leidnud, et ebaõiglane on lõpetada kaasomandit kaasomaniku suhtes,

kes on kaasomandis olevas elamus pikka aega elanud. AÕS § 76 lg 1 eesmärgiks ja rakendamise

tagajärjeks ei saa olla olukord, kus kostja peab kinni maksma hageja kinnisvarainvesteeringu.

Kostja on korduvalt pakkunud, et pooled paneksid eluruumi nr 1 ühiselt müüki ja teeksid

koostööd ostja leidmiseks, aga hageja ei ole sellega nõustunud.

Maakohus ei ole piisavalt põhjendanud, kuidas vastab kaasomanike huvidele kõige paremini

variant, mille järgi peab kostja oma kodu säilitamiseks ostma 52 500 euro eest välja hageja

kaasomandi osa ehk eraldiseisva korteri, mida tal ei ole vaja. Kokkuvõttes võib kostja oma

kodust ilma jääda, kui ta ei leia 52 500 eurot selleks, et osta majaosa, mida tal ei ole vaja.

Elamu jagamine reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel on võimalik ja tõenditega

põhjendatud. Tegemist on kahe üksteisest eraldatud eluruumiga. Maakohtu seisukoht, et

korteriomandeid ei saa moodustada põhjusel, et eluruumides ei ole eraldiseisvat pesemis- ja

tualettruumi, ei ole kooskõlas seaduse ega mõistlikkuse põhimõttega. Vee- ja

kanalisatsioonitrass on olemas ja nii kostja kui ka hageja saavad endale pesemis- ja tualettruumi

rajada. Kinnistul elab ainult kostja, kelle kasutuses on ülemine korrus. Elamusse on veetud vee-

ja kanalisatsioonitrass, kinnistul asub kaev ja elamus on praegu kuivkäimla. Kostja soovib teise

korruse eluruumi rajada vannitoa ja tualettruumi, see on ehitustehniliselt võimalik ja sama

võimalus on olemas ka hagejal. Ühiskasutusse jääksid elamus ainult trepikoda ja osaliselt ka

kelder, kuid see ei erineks tavalise kortermaja lahendustest. Ekslik on kohtu väide, et poolte

vahel on vaidlus kinnistu kasutamise üle. Vaidlust ei ole, sest kehtib 2005. a sõlmitud

kasutuskord. Poolte vahel ei ole vaidlust, et ühisosade renoveerimise kulu jaotatakse kaheks.

Asjas pole esile toodud ega tõendatud, et kinnistu ühise osa haldamisega oleks probleeme.

Kostja vaidlustas ka menetluskulude jaotuse, märkides, et maakohus ei ole menetluskulude

jaotust põhjendanud. Menetluskulud tulnuks jätta poolte enda kanda. Kui vastuhagi

rahuldatakse, siis tuleks menetluskulud jätta hageja kanda.

7. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude

kostja kanda jätmist.

Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu

diskretsiooniotsus. Apellatsioonkaebusest ei nähtu, millest tulenevalt leiab kostja, et maakohus

on ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusnorme.

Elamu on algselt ehitatud ühepereelamuks, mitte korterelamuks. Ilmselgelt ei ole vaidlusaluse

elamu puhul võimalik täita kõiki KrtS § 4 lg-s 1 eriomandi esemele sätestatud nõudeid, sh ei

ole teisele korrusele eraldi sissepääsu. Korter, evakuatsioonitee, evakuatsioonitrepikoda ja

pööning tuleb eraldada tuletõkkesektsioonideks ja paigaldada tuletõkkeuksed. Lisaks tuleb

moodustada korteriühistu. Kuna korteriomanditeks jagamise puhul jääksid elamu katus, seinad,

aknad, jms kaasomandisse, siis ei lahendaks ka korteriomanditeks jagamine poolte erimeelsusi

seoses remondivajadusega. Kostja on alles kohtumenetluse kestel hakanud üllatuslikult väitma,

et ta on nõus tegema ühisosas parandus- ja remonditöid. Varem ta seda väitnud ei ole. Kostja

ei ela sellel kinnistul. Kui elamul oleks kostja jaoks oluline tähendus, siis ta saaks oma muu

vara võõrandada.

Maakohus valiski eelkõige kostja huve kõige enam arvestava kaasomandi lõpetamise viisi.

Kostja ei saa nõuda, et tema huve eelistataks hageja huvile.

Maakohus on põhjendatult jätnud menetluskulud kostja kanda.

Kohtuotsuse resolutsiooni p-d 3 ja 4 viitavad küll korteriomandile, kuid see ei takista

kinnistusraamatusse kannete tegemist.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsiooni p 3 teist lauset ja p 4 tuleb muuta

nii, et sõna „korteriomand“ asendatakse sõnaga „kinnistu“. Samuti tuleb maakohtu otsuse

resolutsiooni lisada otsustus hagi rahuldamise ja vastuhagi rahuldamata jätmise kohta. Lisaks

tuleb maakohtu otsus TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada menetluskulude jaotust ja

kindlaksmääramist puudutavas osas. Ringkonnakohus teeb selles osas uue otsuse ning jätab

menetluskulud maakohtus poolte enda kanda ja kindlaks määramata. Lisaks täiendab

ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni selliselt, et kohustab ka hagejat andma

tahteavaldused kaasomandi lõpetamiseks vajalike kinnistusraamatu kannete tegemiseks ja

asendab need tahteavaldused käesoleva kohtuotsusega. Ülejäänud osas tuleb maakohtu otsus

TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

9. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikust ja põhjendatust vaidlustatud

ulatuses (TsMS § 651 lg 1).

10. Apellatsioonimenetluses on poolte vahel vaidlus selle üle, kas maakohus on valinud õige

kaasomandi lõpetamise viisi, kas maakohtu otsuse resolutsioon on selge ja täidetav ning kas

maakohus on eksinud menetluskulude jaotamisel.

11. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, siis

otsustab kohus tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2 hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel

reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele

kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel

enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

12. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud

hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest

tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei oleks

õiglane (Riigikohtu 18. detsembri 2019. a otsus nr 2-18-13306, p 10; 10. aprilli 2019. a otsus

nr 2-17-9749/34, p 11). Seega ei ole üldjuhul lubatud jätta kaasomandit lõpetamata.

13. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumise teel,

lähtudes õiglusest. Riigikohus on selgitanud, et maakohtu valik kaasomandis oleva asja

jagamiseks on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul sekkuma.

Diskretsiooniõiguse kasutamisel tuleb silmas pidada, et see ei või viia ebamõistlike tagajärgede

ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole piiramatu ning kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis

koormab kaasomanikke kõige vähem (vt Riigikohtu 10. aprilli 2019. a otsus nr 2-17-11516, p

29; 26. aprilli 2017. a otsus nr 3-2-1- 14-17, p 22). Ringkonnakohtu võimalused otsustada

kaasomandi lõpetamine teisiti kui maakohus, on eeltoodust tulenevalt piiratud.

14. Arvestades Riigikohtu seisukohti, tuleb ringkonnakohtul kostja apellatsioonkaebuse

lahendamisel seega esmalt kontrollida, kas maakohus on kaasomandi jagamise viisi valikul

ületanud diskretsiooni piire ehk otsustanud sellise jagamise viisi kasuks, mis on kostjale või

mõlemale kaasomanikule ebamõistlikult koormav või muudel põhjustel ebaõiglane.

15. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus asja lahendamisel õigesti kaalunud kaasomanike

huve ja diskretsiooniõiguse teostamisel jõudnud põhjendatud järeldusele, et hagi rahuldamine

hageja soovitud kaasomandi jagamise viisil oli poolte huvidega kõige enam kooskõlas.

Maakohus ei ole kaasomandi lõpetamise viisi valikul diskretsiooni piire ületanud.

16. Hageja on maakohtu 7. juuni 2022. a istungil selgitanud, et soovib ekspertiisiaktile

tuginedes omandiõiguse kaotamise eest hüvitist 52 500 eurot. Hageja on ka märkinud, et temale

sobivad kõik kaasomandi lõpetamise viisid peale korteriomandite moodustamise. Kostja aga

soovis kaasomandi lõpetada kinnistu reaalosadeks (korteriomanditeks) jagamisega. Järelikult

on menetlusosalised esitanud kõik AÕS § 77 lg 2 järgi võimalikud kaasomandi lõpetamise

viisid ja kohus ei saanud jätta kaasomandit lõpetamata, vaid pidi valima viisi, mis vastab kõige

paremini kaasomanike huvidele.

17. Riigikohus on leidnud, et vähemalt üldjuhul ei ole põhjendatud ega mõistlik jätta

kaasomandis olevat eset ühele kaasomanikule vastu tema tahtmist, eriti hüvitise maksmise

kohustusega. See oleks vastuolus kaasomandi lõpetamise põhimõtetega, tekitades

sundomandamise raha eest eseme suhtes, mida isik endale ei soovi. Lisaks võib selline

sundomandamine põhjustada isikule raskeid tagajärgi. Kui asja või õigust soovib üks

kaasomanik, peab kohus enne eseme temale jätmise otsustamist selgeks tegema ka hüvitise

määra, mida kaasomanik on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule maksma (Riigikohtu

26. aprilli 2017. a otsus nr 3-2-1-14-17, p 23, 25).

18. Hageja on maakohtu 7. juuni 2022. a kohtuistungil kinnitanud, et kui kostja kinnistut ei

soovi, on ka hageja nõus omandama kostja osa ja maksma kostjale õiglase hüvitise. Kostja on

samal istungil esmalt selgitanud, et ta ei soovi oma osast ilma jääda ja leidnud, et hageja peab

kas oma osa müüma kellelegi teisele või hakkama majas koos temaga elama. Kostja on aga

lisanud, et hageja taotletud kaasomandi lõpetamise viisidest eelistab ta seda lõpetamise viisi,

mille järgi jääb terve kinnistu kostja ainuomandisse ja kostja maksab hagejale õiglase hüvitise.

Ringkonnakohus leiab, et kuna 7. juuni 2022. a istungiks oli olemas kinnistu turuväärtust

kajastav eksperdiarvamus (I kd, tl 140–171; ekspert edastas selle kohtule 14. aprillil 2022), siis

teadis kostja sellel istungil, et hüvitis, mida ta peaks hagejale maksma, kui kohus määrab

jagamise nii, et kostja omandab hageja osa, on 52 500 eurot. Kostja avaldas eelviidatud istungil,

et kui kohus leiab, et korteriomandite moodustamine ei ole võimalik, siis tuleks eelistada

varianti, et kostjale jääb võimalus kinnistu välja osta ja et kostja eelistab varianti, mis tagab

talle võimaluse, et maja jääb tema omandisse. Samuti arutas kohus sellel istungil pooltega

otsuse täitmise korda ehk seda, kui pika aja peaks kostjale hüvitise maksmiseks määrama,

arvestades seda, et võib-olla on vaja võtta laenu (vt kohtuistungi protokoll, I kd, tl 178, pöördel).

Eeltoodust tulenevalt ei pidanud maakohus täiendavalt kontrollima kostja maksevõimet ja

maakohtule piisas kostja kinnitusest.

19. Kokkuvõttes on maakohus otsuse tegemisel lähtunud poolte huvidest – kostja huviks oli

omand säilitada, hageja huviks saada omandi kaotuse eest õiglane hüvitis. Maakohus on seega

põhjendatult leidnud, et kinnistu tuleb jätta kostja ainuomandisse. Maakohus on sealjuures

viidanud ka 30. novembri 2021. a ja 7. juuni 2022. a kohtuistungitele, kus kostja on hageja hagi

rahuldamisel soovinud saada kogu kinnistu omanikuks.

20. Ringkonnakohtu arvates ei ole asjas tähtsust kostja väitel, et hageja teenib

kinnisvarainvesteeringust kohtulahendi tulemusel ca 40 000 eurot kasu ja teostab üksnes oma

ärihuve. Kaasomanike huvid võivadki erinevad olla.

Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik

rahaline hüvitis omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva

asja väärtust tervikuna ja arvutada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa

suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa

harilikust väärtusest (vt Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus 3-2-1-39-17, p 13;

Riigikohtu 17. oktoobri 2015. a otsus nr 3-2-1-102-05, p 16).

21. Ringkonnakohus selgitab, et kaasomandi lõpetamisel ei ole tähtsust, kuidas kaasomanik

endale kuuluva omandiosa on saanud ja kui palju ta on selle eest algselt raha maksnud. Asjaolu,

et kostja kui äriühing ostis vaidlusaluse kaasomandi osa 2012. a väidetavalt 12 000 euro eest

ning 14. aprilli 2022. a eksperdiarvamuse järgi on hoonestatud kinnisasja turuväärtus 105 000

eurot, näitab mh seda, et kinnisasja väärtus on aastatega tõusnud. Kaasomandis olevale asjale

tehtud kulutuste hüvitamist reguleerib asjaõigusseadus. Kulutuste hüvitamise nõuet

menetlusosalised esitatud ei ole.

22. Kostja väitel kasutab ta oma kaasomandiosa elamiseks ja nii on see olnud juba 35 aastat.

Hageja ostis oma kaasomandiosa 2012. aastal. Kostja on menetluse käigus korduvalt rõhutanud,

et hagejal on vaidlusaluse kinnistu suhtes ainult ärihuvid.

Maakohus on selgitanud, millest lähtuvalt ei olnud kostja vastuhagi rahuldamine põhjendatud.

Maakohus arvestas seda, et kostjale on vaidlusalune elamu olnud pikka aega kodu ja ta soovib

seal edasi elada. Seepärast jättiski maakohus kinnistu kostja ainuomandisse. Maakohus on

selgitanud, et korteriomandite moodustamiseks peavad hageja ja kostja tulevikus kokku

leppima vajalikes ehitustöödes, ümberehitamise rahastamises jmt küsimustes. Poolte

seisukohtadest menetluses nähtub ringkonnakohtu arvates selgelt, et neil on erinevad

seisukohad nii selle kohta, mida oleks vaja teha elamu renoveerimiseks kui ka selle kohta,

milliseid toiminguid on vaja teha seoses korteriomandite moodustamisega. Näiteks väidab

hageja, et korteriomandite moodustamisel on vaja rajada evakuatsiooniteed ja paigaldada

tuletõkkeuksed. Kostja seevastu leiab, et mingeid selliseid toiminguid ei ole vaja teha. Kostja

on menetluses korduvalt kinnitanud, et hageja ja kostja esindaja vahelised suhted on keerulised

(viimati väitis ta seda nt ringkonnakohtule esitatud 27. oktoobri 2022. a menetlusdokumendis).

Riigikohtu seisukoha järgi on üheks asjaoluks, mida kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul

arvestab ka poolte suhted ja senine läbisaamine (Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus nr 3-2-1-61-

12, p 12). Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et pole alust arvata, et pooled suudaksid

edaspidi kokkuleppeid sõlmida. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et korteriomandite

moodustamine ei lahendaks olemasolevaid konflikte, vaid tekitaks järjest uusi.

23. Kostja on märkinud, et hageja oleks võinud oma kaasomandiosa müüa või teha kostjaga

koostööd korteriomandite moodustamiseks, kuid hageja ei tee midagi. Ringkonnakohus

selgitab, et kostja ei saa nõuda, et hageja oma kaasomandiosa müüks. Isegi kui kostja oleks

sellise nõude kohtule esitanud, ei oleks selle rahuldamine seadusest tulenevalt võimalik. Kohus

saab lähtuda seaduses sätestatud kaasomandi lõpetamise viisidest ning tegelikest asjaoludest.

24. Kostja märgib, et AÕS § 76 lg 1 järgset kaasomandi lõpetamise nõuet piirab hea usu

põhimõte ja et kaasomandi lõpetamise tulemuseks ei saa olla olukord, kus kostja peab täitma

hageja ärilise eesmärgi või loobuma oma kodust. Kostja selgitab, et tal ei ole hageja kaasomandi

osa vaja.

25. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas ei esine selliseid erandlikke asjaolusid, mis

annaksid aluse jätta kaasomand hagis taotletud viisil hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata

või rahuldada kostja vastuhagi. Olukorras, kus hageja ei pea võimalikuks jätkata kaasomandit

kostjaga ja kostja ei soovi oma kodust loobuda, on maakohus teinud mõlema poole huvisid

arvestava otsuse. Kui kaasomanike vahelised suhted on halvad, ei ole mõistlik lõpetada

kinnisasja kaasomandit korteriomanditeks jagamisega, sest see ei lahendada pooltevahelisi

probleeme ning kinnisasja ühine majandamine ka erinevates korterites elades võib osutuda

keeruliseks.

26. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohtu otsuse resolutsioon ei ole selge, kuna

resolutsiooni p-s 1 lõpetatakse kinnistu kaasomand, kuid p-des 3 ja 4 on maakohus viidanud

korteriomandile. Lisaks ei nähtu maakohtu otsuse resolutsioonist, kelle hagi rahuldati ja kelle

(vastu)hagi jäeti rahuldamata. TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioon

olema selgelt arusaadav ja täidetav. Ringkonnakohus saab selle vea parandada ja muuta

maakohtu otsuse resolutsiooni selliselt, et asendada resolutsiooni p 3 teises lauses ja p-s 4 sõna

„korteriomand“ sõnaga „kinnistu“. Samuti lisab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni

otsustuse selle kohta, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata.

27. Lisaks eelnevale peab ringkonnakohus vajalikuks täiendada maakohtu otsuse resolutsiooni

selliselt, et kohustada ka hagejat andma nõusolek kinnistusraamatusse tema kohta tehtud

omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja

ainuomanikuna kinnistusraamatusse kostja. Samuti tuleb hageja tahteavaldus asendada

kohtuotsusega. Ringkonnakohus selgitab, et kaasomandi lõpetamise nõude lahutamatuks osaks

on kaasomandi jagamisega seotud kinnistusraamatu kannete tegemiseks vajalike tahteavalduste

andmiseks kohustamine ja selliste tahteavalduste asendamine kohtuotsusega. Kui

kohtuotsusega asendataks praegu vaid kostja tahteavaldused, siis ei oleks kaasomandi jagamise

kohta tehtud lahendi täitmine võimalik, kui hageja keelduks vajalikeks kanneteks nõusolekut

andmast. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 kohaselt on kinnistusraamatu kande muutmiseks

nõutav selle isiku nõusolek, kelle õigust kanne kahjustaks. Sama paragrahvi teise lõike p 2

kohaselt on asjaõiguse kustutamisel või selle sisu muutmisel selliseks isikuks kustutatava või

muudetava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või muudetavale

asjaõigusele. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praegusel juhul tähendust sellel, et pooled ei ole

menetluses otseselt nõudnud hageja tahteavalduse asendamist kohtu kohaldatud jagamisviisi

korral. Hageja tahteavalduse asendamine tagab lahendi täidetavuse.

28. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et kostja on palunud menetluskulude jaotamisel jätta

poolte menetluskulud nende enda kanda (TsMS § 162 lg 4 alusel), kuid maakohus ei ole sellist

menetluskulude jaotust kaalunud.

Kuigi üldjuhul kannab hagimenetluses menetluskulud see pool, kelle kahjuks otsus tehti,

võimaldab TsMS § 162 lg 4 erandlikel asjaoludel jätta menetluskulud täielikult või osaliselt

poolte enda kanda (Riigikohtu 26. jaanuari 2011. a määrus nr 3-2-1-142-10, p 10).

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus praeguses asjas menetluskulude jaotamisel

juhindunud ebaõigesti TsMS § 162 lg-st 1 ja jätnud menetluskulud kostja kanda. Kaasomandi

lõpetamine on eelduslikult mõlema poole huvides ning sellises olukorras on põhjendatud ja

õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte enda kanda (vt ka Riigikohtu 27.

septembri 2010. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-70-10, p 14). Seega kuigi maakohus valis kaasomandi

lõpetamiseks hageja taotletud viisi, soovisid nii hageja kui ka kostja kaasomandi lõpetada ja

kaasomandi lõpetamine oli mõlema poole huvides. Ringkonnakohtu arvates ei muuda seda ka

asjaolu, et kostja vaidles vastu sellele hageja taotletud kaasomandi lõpetamise viisile, mida

maakohus kohaldas. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta maakohtus kantud menetluskulud

TsMS § 163 lg 1 alusel poolte enda kanda.

29. Kuna ringkonnakohus rahuldab kostja apellatsioonkaebuse osaliselt, siis tuleb

apellatsiooniastme menetluskulud jätta samuti poolte enda kanda.

30. Kuna mõlema kohtuastme menetluskulud jäävad poolte enda kanda, ei määra kohus

kindlaks ka menetluskulude rahalist suurust.

31. Kostja on pärast apellatsioonitähtaega esitanud uued tõendid – poolte esindajate e-

kirjavahetuse 30. juunist 2022 ja 1. juulist 2022 ning Elva Vallavalitsuse 1. juuli 2022. a vastuse

kostja esindajale. Kostja ei ole nende tõendite esitamise vajadust põhjendatud, samuti ei ole

need esitatud seaduses sätestatud tähtaja jooksul. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus

need tähelepanuta (TsMS § 652 lg-d 1, 3 ja 4). Kuna tõendid on esitatud elektrooniliselt, siis ei

ole vaja neid kostjale tagastada.

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

/allkirjastatud digitaalselt/

Vahur-Peeter Liin

/allkirjastatud digitaalselt/

Margit Vutt