2-20-9433/78 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Margo Klaar ja Meeli Kaur

Otsuse tegemise aeg ja koht

7. november 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-9433

Kohtuasi

X hagi Osaühingu Reval Ekspert ja OÜ East Invest

vastu leppetrahvi, kahjuhüvitise ja viivise tasumise

nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 4. veebruari 2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühingu Reval Ekspert apellatsioonkaebus

OÜ East Invest apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Osaühingu Reval Ekspert apellatsioonkaebuse hind

6464,01 eurot

OÜ East Invest apellatsioonkaebuse hind 6464,01 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Gretta Oltjer-Timberg

Kostja I Osaühing Reval Ekspert (registrikood 10782943),

lepinguline esindaja Merilin Ojasaar

Kostja II OÜ

East

Invest

(registrikood 11013885),

seaduslik esindaja Jarno Sild

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 4. veebruari 2022 otsus muutmata.

2. Harju Maakohtu 4. veebruari 2022 otsus on jõustunud osas, millega jäeti

rahuldamata X hagi Osaühingu Reval Ekspert ja OÜ East Invest vastu

kahjuhüvitise 2560 euro ja viivise 48,74 euro nõudes.

3. Jätta Osaühingu Reval Ekspert apellatsioonkaebus rahuldamata.

4. Jätta OÜ East Invest apellatsioonkaebus rahuldamata.

5. X menetluskulud ringkonnakohtus, mis on tekkinud seoses Osaühingu Reval

Ekspert apellatsioonkaebusega, jätta Osaühingu Reval Ekspert kanda.

2-20-9433

6. X menetluskulud ringkonnakohtus, mis on tekkinud seoses OÜ East Invest

apellatsioonkaebusega, jätta OÜ East Invest kanda.

7. Osaühingu Reval Ekspert ja OÜ East Invest menetluskulud ringkonnakohtus jätta

nende endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 30. juunil 2020 Harju Maakohtule Osaühingu Reval Ekspert (kostja I) ja

OÜ East Invest (kostja II) vastu hagi, milles palus mõista kostjatelt solidaarselt välja hageja

kasuks 14. septembri 2018 korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel leppetrahv

5850 eurot, kahjuhüvitis 2560 eurot, viivis 194,75 eurot ja viivis alates 30. juunist 2020 kuni

põhinõude 8410 euro täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda.

2. Hagiavalduse kohaselt müüsid kostjad 14. septembril 2018 hagejale korteriomandi aadressil

Luise tn 18/1-4, Tallinn. Vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingule olid müüjad kohustatud

saavutama hiljemalt 14. septembril 2019, s.o ühe aasta jooksul alates müügilepingu

sõlmimisest, kasutusteatise väljastamise ning vastavate muudatuste ehitusregistrisse kandmise.

Vaatamata hageja pidevatele järelepärimiste kasutusteatise esitamise ning menetlusseisu kohta,

viibis kasutusteatise esitamine kostjatest tulenevatel põhjustel. Samuti tagastas Tallinna

Linnaplaneerimise Amet (TLPA) kostjate esitatud kasutusteatised mitmel korral seoses

erinevate puudustega. Kastutusteatis väljastati alles 6. mail 2020, s.o 235 päeva peale

pooltevahelises müügilepingus kokkulepitud tähtaega. Seoses kasutusteatise väljastamata

jätmisega ei õnnestunud hagejal korteriomandit müüa kuni 12. juunini 2020, kuigi hagejal oli

juba 2019. aasta juunis soov korteriomand müüa kolmandale isikule. Pooltevahelise

müügilepingu kohaselt kohustusid kostjad tasuma hagejale leppetrahvi 25 eurot päevas alates

15. septembrist 2019 iga viivitatud kalendripäeva eest, mil kasutusteatist ei ole väljastatud.

Kostjad on lepingust tuleneva kohustuse täitmisega viivitamise tõttu 14. septembrist 2019 kuni

5. maini 2020 kohustatud tasuma leppetrahvi 5850 eurot. Hageja esitas kostjatele korduvalt

nõudeid leppetrahvi tasumiseks, kuid kostjad seda tasunud ei ole. Kohtueelsete nõuete

esitamisega seoses on hagejale osutatud õigusteenust 2560 euro ulatuses, mis on hagejal

tekkinud kahju. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt viivist mõistliku aja jooksul, s.o seitsme

päeva jooksul, alates kostjatele nõuete esitamisest.

2-20-9433

Kostja I vastuväited

3. Kostja I palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

4. Lepingu kohaselt on pooled ette näinud leppetrahvi juhuks, kui müüja rikub kasutusloa

saamise kohustust. Ehitisregistris oli ehitise seisundiks märgitud „kasutusel“, mis tähendab, et

puudus vajadus täiendava kasutusloa taotlemise järele. Kuna kasutusluba ei olnud vaja taotleda,

siis ei ole kostja I rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ja leppetrahvinõudel puudub alus.

Isegi kui eeldada, et lepingus on kasutatud sõna „kasutusluba“ ekslikult ning silmas on peetud

„kasutusteatist“, siis on kostja rikkumine vabandatav. Lepingus on pooled kokku leppinud, et

hagejal ei ole õigust nõuda leppetrahvi, kui kasutusloa väljastamine viibib teistest

korteriomanditest tingituna. Kasutusteatise kooskõlastamine ja ehitisregistrisse kandmine viibis

seetõttu, et Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu otsustas rekonstrueerida elektripaigaldise ja

ühendada hoone 0,4 kV elektrivõrguga. Kostjale I teadaolevalt valmis Tallinn, Luise tn 18

korteriühistu tellitud elektripaigaldise audit millalgi 2019 septembri lõpus ning alles pärast seda

oli kostjal I võimalik tellida korterite nr 2–3 osas elektripaigaldise kontrollmõõtmised. Korterite

põhiseid elektripaigaldise auditeid ei ole võimalik teha enne, kui on teostatud maja

elektripaigaldise audit. Kostja I teavitas 18. aprillil 2019 hagejat sellest, et Tallinn, Luise tn 18

korteriühistu teostatud tööd peavad olema lõpetatud hiljemalt 14. mail 2019, kuna vastasel juhul

hakkab see takistama kasutusloa saamist. Korterite nr 2, 3 ja 4 osas oli võimalik

kontrollmõõtmised teostada 31. oktoobril 2019. Korterite nr 2 ja 4 puhul vastas kõik nõuetele,

kuid korteri nr 3 osas tuvastati, elektripaigaldisel on mõningad puudused, mis vajasid

kõrvaldamist. Korteri nr 3 puudused said kõrvaldatud detsembriks 2019 ning uus

kontrollmõõdistamine teostati 18. detsembril 2019. Seega ei olnud kostjal I kuni

18. detsembrini 2019 võimalik esitada kasutusteatist teistest korteriomanikest ja Tallinn, Luise

tn 18 korteriühistust tingitud asjaoludel. Kuna TLPA nõudis täiendavat teavet korterites nr 2 ja

nr 3 teostatud ehitustööde kohta, siis tuli tellida täiendav ehitise audit, mis valmis 17. aprillil

2020, pärast mida esitati 6. mail 2020 TLPA-le uus kasutusteatis. Seega viibis kasutusteatise

esitamine kuni 6. maini 2020 korterite nr 2 ja 3 ümberehitustöödest tingitud asjaoludel. TLPA

esitas 29. novembril 2019 kasutusteatise osas üllatava sisuga märkuse, nõudes kütteprojekti

esitamist, mida kostjalt I esmakordsel kasutusteatise esitamisel 14. mail 2018 ei nõutud ja seda

ei saanud kostja I ette näha. Kostja I rikkumine oli vabandatav ja kohustuse rikkumise

vabandatavuse korral ei või leppetrahvi nõuda. Tähtaja ületamisega seoses ei ole hagejal kahju

tekkinud ning leppetrahvi nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja I palub

vähendada leppetrahvinõude nullini. Kostjal I puudub kohustus hüvitada hagejale õigusabi

kasutamisega kaasnenud kulud. Kostja I ei ole oma kohustuse täitmisest kõrvale hoidunud,

kasutusteatise kooskõlastamisel tekkinud viivitus oli vabandatav ning professionaalse õigusabi

kasutamise järele puudus mistahes vajadus. Hageja oli juba enne esindaja kaasamist teavitanud

kostjat I oma nõuetest, mistõttu ei andnud samasisulise nõude esitamine esindaja vahendusel

mingit lisaväärtust.

Kostja II vastuväited

5. Kostja II palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

6. Müüja kohustus oli teha kõik vajalikud toimingud ja tegevused kasutusloa saamiseks

hiljemalt 14. septembriks 2019. Kuna ehitisregistris oli hoonel selleks ajaks kasutusluba

olemas, siis ei ole kostjad lepingut rikkunud. Lepingus ei ole märgitud, et kostjate kohustus

oleks olnud eraldi korteriomandile kasutusteatise hankimine. Korteriomandile kasutusteatise

hankimist saab vaadelda täiendava vastutulekuna hagejale. Kostjad on teinud kasutusteatise

saamiseks kõik vajalikud tegevused ja tööd enda kuludega ning kasutusteatise saamise

2-20-9433

hilinemine on kostjate poolt vabandatav. Hagejal ei ole tekkinud kahju kostja II tegevuse või

tegevusetuse tõttu.

Maakohtu otsus ja põhjendused

7. Harju Maakohus rahuldas 4. veebruari 2022 otsusega hagi osaliselt. Maakohus mõistis

kostjatelt solidaarselt välja hageja kasuks 5996,01 eurot ja viivise põhinõude 5850 eurot

tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 30. juunist 2020 kuni

põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 5703,99 eurot. Maakohus jättis hageja nõude

kostjate vastu kahjuhüvitise 2560 euro ja viivise 48,74 euro nõudes rahuldamata. Maakohus

jättis menetluskuludest 30% hageja kanda ja 70% solidaarselt kostjate kanda.

8. Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

- Tallinna notar Rainis Int tõestas 14. septembril 2018 korteriomandi müügilepingu ja

asjaõiguslepingu, mis on registreeritud notari ametitegevuse raamatu numbri 4294 all ning

mille poolteks olid müüjatena kostjad ja ostjana hageja (leping).

- Müügilepingu esemeks oli Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa

nr 7912250 kantud korteriomand asukohaga Luise tn 18, Tallinn, mille reaalosaks on eluruum

nr 4 (korter või korteriomand).

- Lepingu p 4.4 sisaldab järgmise sõnastusega kokkulepet: „Müüja ja Ostja on kokku leppinud,

et Müüja kohustub omal kulul tegema kõik vajalikud toimingud ja tegevused kasutusloa

saamiseks ning vastavate muudatuste ehitisregistrisse kandmiseks hiljemalt 14. september

2019. Müüja ja Ostja on kokku leppinud, et nimetatud tähtajaks kohustuse täitmata jätmise eest

on Ostjal õigus nõuda Müüjalt leppetrahvi kakskümmend viis (25) eurot iga viivitatud

kalendripäeva eest. Ostjal ei ole õigust esitada leppetrahvinõuet kui kasutusloa saamine viibib

seetõttu, et mõni teine lepingu eseme koosseisu kuuluva korterielamu korteri omanik ei ole

täitnud kõiki nõudeid, mis on seatud kasutusloa väljaandmise tingimuseks kohaliku

omavalitsuse poolt (näiteks on vahetamata plastikraamiga aknad puitraamiga akende vastu)“.

- 14. septembri 2019 seisuga ei olnud kasutusteatist korteriomandi eriomandi esemeks olevate

ruumide kohta või elamu kohta, millega pädev asutus on nõustunud ehitusseadustiku

(EhS) § 48 lg 2 mõistes.

- TLPA teavitas 14. mail 2018 esitatud kasutusteatise esitajat 7. juunil 2018 vajadusest

kasutusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks.

- TLPA teavitas 5. novembril 2019 esitatud kasutusteatise esitajat 29. novembril 2019

vajadusest kasutusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks.

- 6. mail 2020 esitati kasutusteatis, millega pädev asutus nõustus EhS § 48 lg 2 mõistes, st ei

tagastanud kasutusteatist märkustega.

9. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on pooled kokku leppinud müüja, st kostjate

kohustuses saavutada teatud tulemus. Lepingu p 4.4 esimesest lausest võib jääda mulje, nagu

oleks müüja kohustuseks vajalike toimingute ja tegevuste tegemine hiljemalt 14. septembril

2019. Esimest lauset koosmõjus kolmanda lausega tõlgendades on mõistetav, et kostja

kohustuseks on kasutusloa saamine, sest vastasel juhul ei oleks pooled kokku leppinud

leppetrahvinõude välistamises, kui kasutusloa saamine viibib mõne teise korteriomaniku tõttu.

Seega on poolte ühine tahe olnud suunatud sellele, et kostjatel on kohustus teha vajalikud

toimingud ja tegevused selliselt, et hiljemalt 14. septembriks 2019 on väljastatud kasutusluba.

10. Maakohtu hinnangul on lepingupooled lepingus terminiga „kasutusluba“ ebaõigesti

tähistanud mõistet „kasutusteatis, millega pädev asutus on nõustunud“.

2-20-9433

Lepingu p-st 1.3.1. nähtub, et hoonele on väljastatud 6. oktoobril 2017 ehitusteatis, ehitusloa,

kasutusloa ja kasutusteatise väljastamise kohta andmed puuduvad. Kostjad on lepingu p-s 2.1.7

esitanud kinnituse, et ehitisregistri andmetel on hoone kasutusel, müüja on hoones teostanud

ehitustöid, mille kohta on esitatud ehitusteatis ning kasutusluba on taotlemisel. Lepingu

p-s 2.2.3 sisaldub ostja kinnitus, et ta on teadlik lepingu p-s 2.1.7 nimetatud asjaoludest.

Kostja I seadusliku esindaja TL ja hageja vahel peetud kirjavahetusest nähtuvalt on pooled

läbivalt rääkinud kasutusloa saamisest. Samal ajal on kostja esitanud kahel korral

kasutusteatised, mis on tagastatud märkustega. Seejuures on üks kasutusteatistest tagastatud

enne lepingu sõlmimist 14. mail 2018. Seetõttu pidi kostjal I olema teada, et vajalik on

kasutusteatise esitamine, mitte pädevalt asutuselt kasutusloa taotlemine ja kasutusloa

väljastamine pädeva asutuse poolt. Kostja I juhatuse liikme ja kolmanda isiku NA vahelisest

suhtlusest nähtuvalt on kostja I nimetanud kasutusteatist kasutusloaks. Hageja ja TL vahelisest

8. oktoobri 2019 kokkuleppest nähtuvalt on hageja ja TL selle sõlmimisel lähtunud sellest, et

vajalik on kasutusluba. Samal ajal oli kostja teinud toiminguid kastutusteatise esitamiseks ning

kasutusteatis oli eelnevalt juba ühel korral tagastatud.

Maakohtu arvates ei ole usutav kostja I väide, mille kohaselt avastati pärast lepingu sõlmimist,

et hoonel on kasutusluba. Lepingu p-st 1.3.1 nähtub, et lepingu sõlmimise ajal pidi pooltel

olema teave selle kohta, et hoone on kasutusel. Tulenevalt hoone kasutuselevõtmise ajast on

hoonel kasutusluba puudunud ning hoone on loetud õiguslikul alusel kasutuses olevaks.

Kasutusloa olemasolu ei nähtu kostja I esitatud ehitisregistrist tehtud ehitise andmete

väljatrükist seisuga 30. september 2014. Kui kostjatel oleks puudunud lepingu p-s 4.4 tulenev

kohustus saavutada teatud eesmärk, ei oleks kostja I hakanud pidama hagejaga kirjavahetust

olukorras, kus lepingu p-st 4.4 kostjale I kohustusi ei tulene. Maakohus arvestas sellega, et

kostjad on ettevõtjad ning ei ole eluliselt usutav, et hageja ja kostja I pidasid kirjavahetust

kasutusloa taotlemisega seonduvatel teemadel olukorras, kus kasutusluba tegelikult ei olnudki

vaja taotleda. Ei ole usutav, et kostjad tegid toiminguid kasutusteatise esitamiseks üksnes

soovist tulla vastu hagejale, olemata seejuures lepingust tulenevalt kohustatud.

Kasutusluba on haldusakt, mille andmine annab isikule õiguse ehitist kasutada.

Kasutusteatisega nõustumine on haldustoiming, mis kõrvaldab ehitise kasutamise piirangu.

Korteriomanikul on võimalik korteriomandi eriomandi esemeks olevaid eluruume kasutada

kasutusloa olemasolul või kui pärast hoonele kasutusloa väljastamist on toimunud elamu

ümberehitamine, siis kasutusteatisega nõustumise korral. Maakohtu hinnangul nähtub lepingu

p-dest 1.3.1, 2.1.7 ja 2.2.3, et lepingu esemeks oleva korterioomandi kasutamine on avalik-

õiguslikult piiratud. Lepingu p-s 4.4 sätestatud kostjate kohustuse eesmärk on tagada

korteriomandi kasutamise piirangute kõrvaldamine kostjate poolt. Pooled on kokku leppinud

selles, et toimingud tehakse kostjate kulul. Eluruumid sobivad kasutamiseks, kui puuduvad

avalik-õiguslikud piirangud eluruumi sihtotstarbelikeks kasutamiseks. Asja kasutamiseks

sobivus on lepingutingimus, millele asi peab vastama. Maakohtu hinnangul leppisid pooled

kokku lepingutingimuses, millele korteriomand pidi vastama ning selleks tingimuseks oli

avalik-õiguslike piirangute puudumine asja kasutamiseks. Seejuures leppisid pooled kokku, et

asi peab lepingutingimustele vastama hiljemalt 14. septembril 2019. Maakohus leidis, et

lepingu eesmärki arvestades ei oma tähtsust, kas asja kasutamise avalik-õiguslik piirang tulenev

kasutusloa puudumisest või kasutusteatise märkustega tagastamisest.

Maakohus leidis, arvestades lepingutingimusi koosmõjus, lepingu eesmärki ja poolte käitumist

enne ja pärast lepingu sõlmimist, et poolte ühine tahe oli kokku leppida müüja kohustuses

saavutada EhS § 48 lg 2 mõistes kasutusteatise esitamine, millega pädev astutus on nõustunud.

2-20-9433

11. Kuna 14. septembri 2019 seisuga ei olnud kasutusteatist korteriomandi eriomandi esemeks

olevate ruumide kohta või elamu kohta, millega pädev asutus on nõustunud EhS § 48 lg 2

mõistes, siis olid kostjad kuni kasutusteatise esitamiseni 6. mail 2020, mida ei tagastatud,

viivituses ja hagejal on õigus lepingu p 4.4 teises lauses sätestatud alusel nõuda leppetrahvi.

Maakohtu hinnangul vabanevad kostjad lepingu p 4.4 kolmanda lause alusel leppetrahvi

maksmise kohustusest siis, kui kasutusteatist ei ole võimalik esitada või kui esitatud

kasutusteatisega ei nõustuta pädeva asutuse poolt kokkulepitud tähtaja jooksul ning selle

põhjuseks on mõne teise korteriomaniku poolt nõuete täitmata jätmine, mis on seatud

kasutusloa väljaandmise tingimuseks kohaliku omavalitsuse poolt. Maakohus leidis, et

kohustuse täitmine on võimatu või ebamõistlikult koormav näiteks siis, kui kasutusteatise

esitamiseks on vajalik teha töid või toiminguid ning kostjatel puudub teistest korteriomanikest

tingituna tegelik võimalus neid töid või toimingud teha. Maakohtu hinnangul ei leppinud pooled

kokku selles, et leppetrahvi tasumise eeldused esinevad üksnes siis, kui kasutusteatise esitamist

takistavad lepingu esemeks olnud korterist tulenevad takistused ja kostjad ei vabane lepingu

p 4.4 järgi leppetrahvi tasumise kohustusest, kui kasutusteatise esitamise takistus ei tulene

mõnest konkreetsest korteriomanikust.

Maakohus oli seisukohal, et elektripaigaldise rekonstrueerimise ja pingesüsteemi tööde

teostamise vajadus korteri elektripaigaldamise kontrollmõõtmise läbiviimise eeldusena ei ole

käsitletav lepingu p 4.4 mõistes teise korteriomaniku poolt nõuete täitmata jätmisena, mille

kohalik omavalitsus on seadnud kasutusteatisega nõustumise tingimuseks. Kostjad ei ole välja

toonud asjaolusid, millest nähtuvalt puudus kostjatel endal võimalus teha toiminguid, et

saavutada hoone elektripaigaldise rekonstrueerimise ja pingesüsteemi töö teostamine ning

korteri elektripaigaldise kontrollmõõtmised enne 14. septembrit 2019. Kuna kasutusteatis

tagastati 23. mail 2018 märkustega, milles kohustati esitama elektripaigaldise kastutuseelse

kontrolli mõõdistusprotokollid ja audit, siis oli kostjatel lepingu sõlmimise ajaks 14. septembril

2018 teada kohustus esitada elektripaigaldise kasutuseelse kontrolli mõõdistusprotokollid ja

audit. Kostjad pidid seega arvestama võimalusega, et hoone elektripaigaldamisega seonduvaid

töid ei õnnestu lõpetada selliselt, et hageja ees võetud kohustus täita õigeaegselt. Pooled ei

leppinud kokku selles, et kostjad vabanevad kohustusest leppetrahvi tasuda, kui korteriühistust

tingituna ei valmi hoone elektripaigaldisega seonduvad tööd selliselt, et korteri

elektripaigaldamise kontrollmõõtmised on võimalik läbi viia selliselt, et oleks võimalik

kasutusteatise esitamine ja pädeva asutuse poolt sellega nõustumine hiljemalt 14. septembril

2019. Maakohtu hinnangul ei nähtu TLPA täiendava teabe nõudest korterites nr 2 ja 3 teostatud

ehitustööde kohta, et korterite nr 2 ja 3 omanikud on jätnud täitmata kohaliku omavalitsuse

esitatud nõuded. Maakohus leiab, et pädeva asutuse poolt kasutusteatisele märkuste tegemine

EhS § 48 lg 2 järgi ei ole vääramatu jõud, mille esinemine vabastab vastutusest kohustuse

rikkumise korral. Kostjad ei saa keelduda leppetrahvi tasumisest.

12. Arvestades hageja väiteid, et leppetrahvikokkuleppel oli nii survefunktsioon kui ka

õiguskaitsevahendi funktsioon, siis hõlmas leppetrahvikokkulepe ka kulusid, mis kaasnevad

leppetrahvinõude maksma panemisega. Hageja esindaja on 11. veebruaril 2020 esitanud

kostjatele nõudekirja, milles on muuhulgas nõudnud kostjatelt teavet kohustuse täitmise kohta

ning esitanud leppetrahvinõude. Leppetrahv peaks sellisel juhul hüvitama kulud, mis on seotud

leppetrahvinõude esitamisega, eesmärgil survestada teist poolt lepingut täitma. Kuna leppetrahv

katab täielikult hageja õigusabikulud, siis ei ole hagejal õigust nõuda teiselt lepingupoolelt

õigusabikulude kui kahjuhüvitise 2560 euro ja sellelt arvestatud viivise 48,74 euro tasumist.

13. Maakohtu hinnangul ei anna kostjate esile toodud asjaolud alust leppetrahvi vähendada.

Hageja esitatud majandusaasta aruannetest nähtuvalt oli kostjate majanduslik seisund

2-20-9433

2019. aasta majandusaasta lõpus piisavalt hea, et solidaarselt tasumisele kuuluv leppetrahv

neile kahjulikult ei mõjuks. Maakohus leidis, et leppetrahviga tagatud kohustuse eesmärki

arvestades, kus hageja tasus korteriomandi ostuhinna 127 000 eurot ja kostjad kohustusid

korteromandi avalik-õiguslikud piirangud kõrvaldama kokku lepitud tähtajaks, ei ole

leppetrahvi suurus 25 eurot päevas ülemäära kõrge ning on tasakaalus kummagi lepingupoole

kohustusega.

14. Hageja esitas 13. jaanuaril 2020 leppetrahvi 3000 euro tasumise nõude, seega on

põhjendatud leppetrahvilt 3000 euro tasumisega viivitamise eest ajavahemiku 20. jaanuarist

2020 kuni 17. veebruarini 2020 arvestada seadusjärgset viivist 19,65 eurot. 11. veebruaril 2020

esitas hageja leppetrahvi 3750 euro tasumise nõuda, ja seega on põhjendatud leppetrahvilt

3750 euro tasumise viivitamisega eest ajavahemikul 18. veebruar 2020 kuni 25. mai 2020

arvestada seadusjärgset viivist 80,33 eurot. Hageja esitas 19. mail 2020 leppetrahvi 5850 euro

tasumise nõude, mistõttu on põhjendatud leppetrahvi 5850 euro tasumisega viivitamise tõttu

ajavahemikul 26. maist 2020 kuni hagiavalduse esitamiseni 30. juuni 2020 seadusjärgse viivise

arvestamine 46,03 eurot. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt solidaarselt hagiavalduse esitamise

ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 146,01 euro ja edasiulatuva viivise tasumist.

15. Arvestades hagihinda 9277,55 eurot ja hagi rahuldamise ulatust kummagi kostja vastu

6464,01 eurot, mis on 70%, siis jättis maakohus hageja menetluskuludest 70% solidaarselt

kostjate kanda ja kostjate menetluskuludest 30% hageja kanda.

16. Kostja II ei ole esitanud menetluskulude nimekirja ja kohtuasja materjalidest ei nähtu

kostjale II menetluskulude tekkimist, mistõttu jättis maakohus kostja II menetluskulude rahalise

suuruse kindlaks määramata.

Kostja I apellatsioonkaebus

17. Kostja I esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 4. veebruari

2022 otsus osas, milles maakohus hagi rahuldas ning teha uus ostus, millega jätta hagi täies

ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja I palub jätta kõik menetluskulud

hageja kanda ja määrata kindlaks menetluskulude suurus.

18. Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud oluliselt menetlusõigusnorme, pole asjaolusid

usaldusväärselt ja piisava selgusega tuvastanud ning on jätnud kostja I tõendid osaliselt lahendi

tegemisel sisuliselt arvestamata. Maakohtu järeldused rikkumise vabandatavusele tuginemise

ja leppetrahvi vähendamise osas ei ole kooskõlas seaduse ja varasema kohtupraktikaga.

19. Maakohus ei ole mõistnud, et hoone osas teostatav elektripaigaldise mõõdistusprotokoll ja

audit ning rekonstrueeritud korterite osas teostatav elektripaigaldise mõõdistusprotokoll ja audit

on erinevad asjad ning nende auditite teostamise kohustus oli erinevatel isikutel – kogu hoone

osas oli kohustus korteriühistul ning rekonstrueeritud korterite puhul oli kohustus kostjatel.

20. Maakohtu seisukoht lepingu p 4.4 tõlgendamise osas on vastuolus tõenditega. Kostja I jääb

kindlaks oma seisukohale, et lepingu p 4.4 kohaselt oli kostjal kohustus saada korteri

kasutusluba. Seda, et pooled pidasid lepingus silmas kasutusluba, mitte kasutusteatist, kinnitab

üheselt poolte kirjavahetus, kus on juttu ainult kasutusloast.

21. Kostja I on selgitanud, et kasutusteatise esitamine viibis esmalt seetõttu, et korteriühistu

otsustas rekonstrueerida elektripaigaldise ja ühendada hoone 0,4 kV elektrivõrguga.

Korteriühistu taotluse alusel väljastas Elektrilevi OÜ tööde teostamiseks vajaminevad

2-20-9433

tehnilised tingimused 17. jaanuaril 2019. Selleks vajalikud võrgulepingud sõlmiti korteriühistu

ja Elektrilevi OÜ vahel 22. veebruaril 2019. Hageja edastas 20. septembril 2020 korteriühistu

nimel Osaühingule MELTE tellimuse elektripaigaldise kasutuselevõtule eelneva auditi

teostamiseks. Audit valmis 2019. aasta septembri lõpus ning alles pärast seda oli kostjal I

võimalik tellida korterite nr 2, 3 ja 4 osas elektripaigaldise kontrollmõõtmised. Korterite

põhiseid elektripaigaldise auditeid ei ole võimalik teha enne kui on teostatud maja

elektripaigaldise audit. Uuele pingele üleminek ei olnud seotud korterites 2–4 kostja I teostatud

rekonstrueerimistöödega. Kostja I ei saanud hagejaga lepingu sõlmimise ajal teada, millal

kavatseb korteriühistu uuele pingele üleminekuks vajalikke töid teha hoone üldkasutataval osal.

Kostja I ei saanud lepingu sõlmimisel arvestada sellega, et korteriühistu tööde teostamine

hakkab mõjutama korteri kasutusteatist. Kuna korterite, sh hageja korteri, osas elektripaigaldise

auditi koostamine ootas maja elektritööde ja sellele järgneva elektripaigaldise auditi taga, siis

ei vastuta kostja I sellest tingitud viivituse eest.

22. Korterite nr 2, 3 ja 4 osas oli võimalik kontrollmõõtmisi teostada esmakordselt alles

31. oktoobril 2019. Korteri nr 2 ja 4 puhul vastas kõik nõuetele, korter nr 3 oli aga puudustega

ning vajas elektritööde teostamist. Kuna TLPA 19. novembri 2019 märkuse kohaselt tuleb

esitada elektripaigaldise audit kõikide korterite kohta, ei olnud kostjal I võimalik kasutusteatist

esitada enne, kui korteris nr 3 olid puudused kõrvaldatud.

23. Kostja I on seisukohal, et kuna uuele pingele ülemineku korraldamisel tegutses

korteriühistu kõigi korteriomanike nimel ja huvides, siis tuleb korteriühistu tegevusest tingitud

viivitus lugeda teiste korteriomanike viivituseks, mis vabastab kostja I lepingu p 4.4 alusel

leppetrahvi maksmis kohustusest. Kostja I arvates on ilmne, et lepingu p-s 4.4 on pooled

pidanud silmas, et hagejal ei ole õigust nõuda leppetrahvi juhul, kui kasutusloa saamine viibib

kostjatest mitteolenevatel põhjustel.

24. Isegi kui korteriühistu tegevust või tegevusetust ei saa lepingu p 4.4 mõistes lugeda teiste

korteriomanike tegevuseks (millega kostja I ei nõustu), siis viibis korterile kasutusteatise

väljastamine seetõttu, et korteri nr 3 osas tuvastas 31. oktoobril 2019 toiminud mõõdistamine

elektripaigaldisel mõningad puudused, mis vajasid kõrvaldamist. Korteri nr 3 puudused said

kõrvaldatud alles detsembriks 2019. aastal ja uus kontrollmõõdistamine teostati 18. detsembril

2019 ning auditi aruanne väljastati alles 23. jaanuaril 2020. Perioodil 14. septembrist 2019 kuni

23. jaanuarini 2020 ei olnud hagejal lepingu p 4.4 alusel õigust nõuda leppetrahvi ja kohus on

alusetult välja mõistnud kostjalt I selle perioodi eest leppetrahvi 132 päeva eest kokku summas

3300 eurot.

25. Maakohtu seisukoht, et kostja I rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 2 mõistes vabandatav, on

ekslik. 29. novembri 2019 TLPA uus ja üllatava sisuga märkus, milles nõuti kütteprojekti

esitamist, mida varasemalt kasutusteatise esitamisel ei olnud nõutud, ei saanud kostja I lepingu

sõlmimisel ette näha. Kuna esialgse projekti täiendamine kütteprojektiga on mahukas töö, siis

läks projekti muudatuste koostamisega ja üle vaatamisega aega kuni 6. maini 2020, mil esitati

ehitusteatis koos kõige vajamineva dokumentatsiooniga. Seega 29. novembrist 2019 kuni

6. maini 2020 viivitus kasutusteatise esitamisel on vabandatav ning kostja I ei vastuta selle

rikkumise eest.

26. Maakohus on ei ole analüüsinud ja kaalunud kõiki kostja I poolt esitatud asjaolusid

leppetrahvi vähendamiseks. Kostja I on lepingu sõlmimisest alates tegelenud kasutusloa

(kasutusteatise) saamiseks vajalike tööde/toimingute teostamisega ja korteril on kasutusteatis

alates 6. maist 2020. Isegi, kui kolmandatest isikutest tingitud viivitus ei vabasta kostjat I

lepingu p 4.4 alusel leppetrahvi maksmise kohustusest (millega kostja I ei nõustu), ning TLPA

2-20-9433

poolt nõutud kütteprojekt ei vabanda kostja I rikkumist, siis tuleb leppetrahvi vähendamisel

arvestada, et viivitus on vähemalt osaliselt tingitud kolmandatest isikutest. Lepingu

rikkumisega ei ole hagejale kahju tekitatud. Kui hageja on kandnud kahju vaid 2560 eurot, siis

ei saa kahjust suuremas ulatuse leppetrahvi nõude rahuldamine olla hea usu põhimõttega

kooskõlas. Leppetrahvi tuleb vähendada nullini või äärmisel juhul 2560 euroni, s.o hageja poolt

kohtuväliselt kantud õigusabikulude suuruseni.

27. Kuna leppetrahvinõue tuleb jätta rahuldamata, siis ei ole hagejal õigus nõuda viivist.

Kostja II apellatsioonkaebus

28. Kostja II esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 4. veebruari

2022 otsus osas, milles maakohus hagi rahuldas ning teha uus ostus, millega jätta hagi täies

ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja II palub jätta kõik

menetluskulud hageja kanda ja määrata kindlaks menetluskulude suurus.

29. Kostja II esitas maakohtu otsuse vaidlustamiseks samad põhjendused, mis esitas oma

apellatsioonkaebuses kostja I.

Vastustaja seisukoht

30. Hageja vaidleb apellatsioonkaebustele vastu, palub jätta need rahuldamata ja menetluskulud

kostjate kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

31. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata.

32. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostjad

vaidlustavad maakohtu otsuse osas, millega mõisteti kostjatelt solidaarselt välja hageja kasuks

5996,01 eurot ja viivis põhinõude 5850 euro tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses alates 30. juunist 2020 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui

5703,99 eurot. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue

kostjate vastu kahjuhüvitise 2560 euro ja viivise 48,74 euro nõudes. Selles osas on maakohtu

otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.

33. Kolleegiumi arvates ei ole alust kohaldada materiaalõigust teisiti, anda tõenditele

teistsugust hinnangut ega asuda nõude põhjendatuse osas maakohtu järeldustega võrreldes

erinevale seisukohale. Kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega, ei pea

kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata.

34. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud ja ringkonnakohus ei tuvasta

neid uuesti. Kostjad on apellatsioonkaebuses korranud oma varasemas menetluses antud

selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Neid väiteid on

maakohus nõuetekohaselt hinnanud ja piisava põhjalikkusega käsitlenud. Maakohus on kõiki

tõendeid TsMS § 232 lg 1 järgi igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hinnanud. Maakohus on

tuginenud järelduste tegemisel asjas esitatud tõenditele ja on oma seisukohti piisavalt

põhjendanud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 tähenduses, maakohtu põhjendused on loogilised

2-20-9433

ja arusaadavad. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.

Asjaolu, et kostjad ei nõustu maakohtu järeldustega, ei tähenda, et maakohus on teinud

järeldused menetlusõiguse norme oluliselt rikkudes. Vastuseks apellatsioonkaebustele märgib

ringkonnakohus järgmist.

35. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses jätkuvalt selle üle, kas kostjad on kohustatud

maksma hagejale leppetrahvi, ning kui on, siis kas maakohus oleks pidanud hageja nõutud

leppetrahvi vähendama.

36. Pooled ei vaidle, et hageja ja kostjate vahel 14. septembril 2018 sõlmitud korteriomandi

asukohaga Luise tn 18, Tallinn, mille reaalosaks on eluruum nr 4, müügilepingu p 4.4 kohaselt

„Müüja ja Ostja on kokku leppinud, et Müüja kohustub omal kulul tegema kõik vajalikud

toimingud ja tegevused kasutusloa saamiseks ning vastavate muudatuste ehitisregistrisse

kandmiseks hiljemalt 14. september 2019. Müüja ja Ostja on kokku leppinud, et nimetatud

tähtajaks kohustuse täitmata jätmise eest on Ostjal õigus nõuda Müüjalt leppetrahvi

kakskümmend viis (25) eurot iga viivitatud kalendripäeva eest. Ostjal ei ole õigust esitada

leppetrahvinõuet kui kasutusloa saamine viibib seetõttu, et mõni teine lepingu eseme koosseisu

kuuluva korterielamu korteri omanik ei ole täitnud kõiki nõudeid, mis on seatud kasutusloa

väljaandmise tingimuseks kohaliku omavalitsuse poolt (näiteks on vahetamata plastikraamiga

aknad puitraamiga akende vastu)“.

37. Kolleegium ei nõustu kostjatega, et kui pooled on lepingu p-s 4.4 ja poolte kirjavahetuses

kasutanud mõistet „kasutusluba“ ja pole kordagi kasutanud selle asemel mõistet „kasutusteatis,

millega pädev asutus on nõustunud“, siis ei ole võimalik lepingu p-i 4.4 tõlgendada selliselt, et

poolte ühine tahe polnud suunatud kasututsteatise esitamiseks.

VÕS § 29 lg 1 esimese lause järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest

tegelikust tahtest, lg-s 4 sätestatakse, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks

teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel

asjaoludel pidi mõistma. Sama paragrahvi lg-s 5 nähakse ette, et lepingu tõlgendamisel tuleb

eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi (p 1),

tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud (p 2),

lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (p 3), lepingu olemust ja eesmärki

(p 4), vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust (p 5)

ning tavasid ja lepingupoolte vahelist praktikat (p 6) (vt Riigikohtu 8. juuni 2016 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-43-16, p 16).

Maakohus on poolte ühise tahte lepingu p-s 4.4 tuvastanud koosmõjus lepingu teiste

tingimustega, arvestades lepingu eesmärki ning võttes arvesse lepingupoolte käitumist enne ja

pärast lepingu sõlmimist. Kuivõrd VÕS § 29 lg 2 kohaselt ei või lepingu tõlgendamisel aluseks

olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu, ei saa

kolleegiumi arvates seetõttu, et pooled võisid lepingu p 4.4 sõnastamisel valida grammatiliselt

vale mõiste „kasutusluba“, eeldada, et pooled oleksid kokku leppinud toimingute tegemiseks

kasutusloa saamiseks, mitte aga kasutusteatise esitamiseks. Vaidlust ei ole, et lepingu p-s 2.1.7

on müüjad andnud kinnituse, et hoone on ehitisregistri andmetel kasutuses, hoones on teostatud

ehitustöid, mille kohta on esitatud ehitusteatis ja kasutusluba on taotlemisel. Kuna seadusest

tulenevalt ei pea ehitusteatise esitamise korral taotlema kasutusluba ja kostja I oli enne lepingu

sõlmimist ja peale lepingu sõlmimist teinud toiminguid kasutusteatise esitamiseks, siis on

mõistlik arvata, et lepingus märgitud kasutusteatise ja kasutusloa definitsioonide märkimisel on

eksitud. Vaidlust ei ole, et lepingu p 4.4 kohaselt olid pooled kokku leppinud ka tähtajas, mille

kohaselt kostjad kohustusid tegema toimingud ja tegevusi lepingu sõnastuse kohaselt

2-20-9433

kasutusloa saamiseks ning vastavate muudatuste ehitisregistrisse kandmiseks hiljemalt

14. septembriks 2019. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et kui kostjatel oleks

puudunud lepingu p-s 4.4 tulenev kohustus saavutada teatud eesmärk, ei oleks kostja I hakanud

pidama hagejaga kirjavahetust olukorras, kus lepingu p-st 4.4 kostjatele mingeid kohustusi ei

tulenegi.

38. Maakohus leidis põhjendatult, et lepingus kokkulepitud tähtajaks ei olnud kostjad esitanud

kasutusteatist, millega pädev asutus on nõustunud. Kostjate arvates nemad ei vastuta

kasutusteatiste esitamata jätmise eest kokku lepitud tähtajaks, sest kasutusteatise esitamine

viibis seetõttu, et korterite põhiseid elektripaigaldise auditeid ei olnud võimalik teha enne kui

on teostatud maja elektripaigaldise audit, mis oli Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu kohustuseks,

kes otsustas rekonstrueerida hoone elektripaigaldise ja ühendada hoone 0,4 kV elektrivõrguga.

Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu taotluse alusel väljastas Elektrilevi OÜ tööde teostamiseks

vajaminevad tehnilised tingimused 17. jaanuaril 2019 ja selleks vajalikud võrgulepingud

sõlmiti Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu ja Elektrilevi OÜ vahel 22. veebruaril 2019. Maja

elektripaigaldise audit valmis hageja poolt Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu tellimusel

2019. aasta septembri lõpus, alles peale mida oli kostjal I võimalik tellida korterite nr 2, 3 ja 4

osas elektripaigaldise kontrollmõõtmised. Ka eeltoodud asjaolud ei lükka kolleegiumi arvates

ümber maakohtu järeldust, et need ei ole käsitletavad lepingu p-s 4.4 mõistes teise

korteriomaniku poolt nõuete täitmata jätmisena, mille kohalik omavalitsus on seadnud

kasutusteatisega nõustumise tingimuseks.

Kostjad olid teadlikud vanalt pingesüsteemilt uuele pingesüsteemile ülemineku vajadusest

hiljemalt 16. jaanuaril 2018, mil toimus kokkusaamine, kus kostja I seaduslik esindaja Tarmo

L selgitas uuele elektrisüsteemile ülemineku kohustuslikkust, lubades elektri küsimusega

tegeleda. Kuna kasutusteatise esitamiseks oli vajalik elektriaudit, mille tegemiseks oli vaja ka

pinge andmeid ja kõiki elektrijooniseid, milliste hankimine oli iseenesest kostjate kohustus, kes

olemasoleva korteri kolmeks jagasid ja renoveerisid, siis oli kostjatele teada hiljemalt 23. mail

2018, kui tagastati esimene kasutusteatis, et elektripaigaldise kasutuseelse kontrolli

mõõdistusprotokollid ja auditid tuleb samuti kasutusteatisele lisada. Seega oli kostjatele

müügilepingu sõlmimisel 14. septembril 2018 teada, milliseid töid ja millises mahus on vaja

veel teha selleks, et oleks täidetud kõik tingimused kohaliku omavalituse poolt kasutusteatise

väljastamiseks. Kostjad võtsid lepingu p 4.4 järgi endale kohustuse hageja ees teha omal kulul

kõik vajalikud toimingud ja tegevused kasutusteatise saamiseks. Kolleegiumi arvates on

mõistlik arvata, et kuigi kostjatel ei olnud hagejaga sõlmitud lepingust tulenevalt kohustust

hoone elektripaigaldise rekonstrueerimiseks, et üle minna uuele elektrisüsteemile ja nende

töödega seotud dokumentatsiooni korraldamist, siis uuele pingele üleminek ei olnud iseenesest

vajalik

hagejaga

kokkulepitud

kasutusteatise

esitamiseks.

Professionaalsete

kinnisvaraarendajatena tegutsevad kostjad olid lepingu sõlmimisel veendunud, et nemad on

võimelised tagama ja tegema kõik vajalikud toimingud ja tegevused korrektse kasutusteatise

esitamiseks kokkulepitud tähtajaks, mistõttu pole põhjust arvata, et see poleks olnud kostjate

kohustuseks. Kostjate väide, et kui nemad ei teadnudki hagejaga lepingu sõlmimisel, millal

üldse kavatseb Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu asuda uuele pingele üleminekuga seotud

rekonstrueerimisöid teostada ja kas selliste tööde teostamine hakkab mõjutama hagejaga

kokkulepitud kasutusteatise esitamist, ei ole veenev, sest kostjatele oli teada uuele

elektrisüsteemile ülemineku kohustuslikkus ja missugused mõõdistusprotokollid ning auditid

tuleb esitada. Seega pidid kostjad igal juhul arvestama, et võimalikud uued tööd seoses hoone

elektripaigaldise rekonstrueerimises üleminekuks uuele elektrisüsteemisele ja sellega seotud

tööde teostamine võivad mõjutada ka kostjate tegevusi korterite nr 1–3 kontrollmõõtmise

teostamisel ning hagejaga kokku lepitud tähtajaks kasutusteatise esitamist. Kolleegium nõustub

2-20-9433

maakohtuga, et kostjad pidid lepingu sõlmimisel arvestama võimalusega, et hoone

elektripaigaldisega seonduvaid töid ei õnnestu lõpetada selliselt, et hageja ees võetud kohustusi

õigeaegselt täita, kuid pooled ei olnud kokku leppinud selles, et kostjad vabanevad kohustusest

tasuda leppetrahvi, kui korteriühistust tingituna ei valmi hoone elektripaigaldisega seonduvad

tööd selliselt, et korteri elektripaigaldise kontrollmõõtmised on võimalik läbi viia selliselt, et

oleks võimalik kasutusteatise esitamine ja pädeva asututse poolt sellega nõustumine hiljemalt

14. septembril 2019.

Maakohus on põhjendatult leidnud, et kostjad vabanevad lepingu p 4.4 lause kolm alusel

leppetrahvi maksmise kohustusest, kui kasutusteatist ei ole võimalik esitada või kui esitatud

kasutusteatisega ei nõustuta pädeva asutuse poolt kokkulepitud tähtaja jooksul ning selle

põhjuseks on mõne teise korteriomaniku poolt nõuete täitmata jätmine, mis on seatud

kasutusloa väljaandmise tingimuseks kohaliku omavalituse poolt. Kolleegium nõustub

maakohtuga, et olukorras, kus kostjatel oli kohustus omal kulul teha kõik vajalikud toimingud

ja tegevused kasutusteatise esitamiseks, millega pädev asutus on nõustunud, siis vabaneksid

kostjad leppetrahvi maksmise kohustusest, kui kohustuse täitmine on teistest korteriomanikest

tingituna võimatu või ebamõistlikult koormav. Kohustuse täitmine on võimatu või

ebamõistlikult koormav näiteks siis, kui kasutusteatise esitamiseks on vajalik teha töid või

toiminguid, kuid kostjatel puudub teistest korteromanikest tingituna tegelik võimalus neid töid

või toiminguid teha. Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et kostjad ei vabane lepingu

p 4.4 järgi leppetrahvi tasumise kohustusest, kui kasutusteatise esitamise takistus ei tulene

mõnest konkreetsest korteriomanikust.

Hoone elektripaigaldise rekonstrueerimise ja uuele pingesüsteemile üleminekuks tööde

teostamine konkreetsetes korterites elektripaigaldise kontrollmõõtmise läbiviimise tööde

eeldusena ei saa olla lepingu p 4.4 mõistes sellisteks töödeks, mis oleksid olnud kohaliku

omavalitsuse poolt seatud kasutusteatisega nõustumise tingimuseks. Seega ei saanud

kasutusteatise esitamata jätmine kokkulepitud tähtajaks viibida kõigist teistest korteriomanikest

tulenevalt, kuna teistel korteriomanikel polnud kohustust teha töid või toiminguid hoone

elektripaigaldise rekonstrueerimise ja uuele pingesüsteemile üleminekuks, et konkreetsetes

korterites läbi viia elektripaigaldiste kontrollmõõtmisi. Kuna kostjad pidid arvestama hagejaga

lepingu sõlmimisel hoone uuele pingesüsteemisele üleminekuga, siis ei ole põhjust ka arvata,

et hoone elektripaigaldise rekonstrueerimine ja uuele pingesüsteemile üleminekuga seoses

oleks kostjatel olnud lepingu sõlmimisest võimatu või ebamõistlikult koormav teha kõiki töid

ja toiminguid kasutusteatise esitamiseks, millega nõustuks pädev asutus kokku lepitud

tähtajaks.

Kostjad ei ole tõendanud, et kasutusteatise esitamine, millega oleks nõustunud pädev asutus,

s.o mida poleks tagastatud ühegi märkusega, kokkulepitud tähtaja jooksul oli võimatu või

ebamõistlikult koormav kõigist teistest korteriomanikest tingituna. Samuti ei ole kostja

tõendanud, et kasutusteatise esitamine oli võimatu või ebamõistlikult koormav korteri nr 3

omanikust tulenevalt. Kõik kasutusteatise esitamiseks vajalikud tööd ja toimingud, millega

pädev asutus alates 23. maist 2018 ei ole nõustunud, on olnud kostjate pädevuses ning

kasutusteatistes tehtud märkuste kõrvaldamiseks erinevad vajalikud tööd on kostjad lõplikult

kõrvaldanud alles 6. maiks 2020 kui esitati nõuetekohane kasutusteatis, mida märkustega ei

tagastatud.

39. Kolleegium ei nõustu kostjate käsitlusega, et TLPA poolt 29. novembril 2019 kasutusteatise

osas uue märkuse tegemine kütteprojekti esitamiseks, millise märkusega kostjad ei osanud

arvestada, kuna seda polnud varasemalt kostjatelt nõutud, on selliseks erakorraliseks asjaoluks,

2-20-9433

mis annaks aluse arvata, et kostjad ei täitnud oma lepingulisi kohustusi tähtajaks nendest

olenematutel põhjustel vääramatu jõu tõttu.

VÕS § 103 lg 2 kohaselt kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust

vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja

mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või

lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava

asjaolu või selle tagajärje ületaks. Kohtupraktikas on kahju põhjustavaks vääramatuks jõuks

peetud erakordset ja vääramatut sündmust, mis on väljaspool võlgniku mõjupiirkonda. Eelkõige

võib selleks olla erakordne loodusjõud. Mingi asjaolu vääramatuks jõuks lugemine eeldab, et

võlgnik ei saa seda asjaolu mõjutada, st võlgnik ei saa kahju tekkimist mingil moel ära hoida

(vt Riigikohtu 20. juuni 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-06, p 16). Praeguses vaidluse

asjaoludel ei ole maakohus vastutust välistavaid asjaolusid tuvastanud. Maakohus on õigesti

leidnud, et pädeva asutuse poolt kasutusteatisele märkuste esitamine EhS § 48 lg 2 järgi ei ole

vääramatu jõud, mille esinemine vabastab vastutusest kohustuse rikkumise eest. TLPA poolt

kasutusteatisele uute märkuste tegemine, milliseid märkuseid varem tehtud polnud, ei ole

võimalik käsitleda vääramatu jõuna, et professionaalsete kinnisvaraarendajatena tegutsevad

kostjad ei peaks piisava hoolikusega ette valmistama kasutusteatise esitamist selliselt, et see

vastab kõigile nõuetele ning sellele ei tehtaks asjakohaseid märkuseid.

40. Kolleegium nõustub maakohtuga, et käesoleval juhul ei ole tegemist ebamõistlikult suure

leppetrahviga ja selle vähendamine pole põhjendatud. Maakohus tuvastas, et poolte vahel

kokkulepitud leppetrahvil oli nii survefunktsioon kui õiguskaitsefunktsioon. Kolleegiumi

arvates on mõistlik arvata, et hageja ongi kasutanud leppetrahvi mõlemal eesmärgil, sest hageja

on esitanud leppetrahvinõudeid, et sundida kostjaid oma kohustust täitma ja võimaldada

kahjuhüvitise maksmapaneku lihtsustamist. Kuna praegusel juhul ei ole leppetrahvi eesmärgiks

olnud üksnes kahju hüvitamise lihtsustamine, vaid selle eesmärgiks oli ka sundida kostjaid

esitama kasutusteatist, siis ei pidanud maakohus ainuüksi hagejal kahju puudumise tõttu

leppetrahvi ulatuses jätma leppetrahvinõude rahuldamata. Maakohus on õigesti tuvastanud, et

leppetrahviga tagatud kohustuse eesmärki arvestades ei ole leppetrahvi suurus 25 eurot päevas

ülemäära kõrge ning on tasakaalus kummagi lepingupoole kohustustega. Kolleegium nõustub

maakohtuga, et kostjad ei ole toonud esile asjaolusid, mis annaksid alust leppetrahvi vähendada.

Asjaolud, et kostjate tegevuste ja toimingute tagajärjel on siiski kokkulepitud kasutusteatis

esitatud 6. mail 2020 ja seda olukorras, kus kasutusteatise taotlemine on Tallinnas

ebamõistlikult ajamahukas protsess, ei anna praeguses asjas alust leppetrahvi vähendada, sest

leppetrahvi

eesmärgiks

on

olnudki

survestada

kostjaid

kui

professionaalseid

kinnisvaraarendajaid kasutusteatis esitama, s.o oma kohustusi täitma. Asjaolu, et hageja ei ole

tõendanud, et temal ei ole tekkinud kahju samas suuruses, kui hageja nõuab leppetrahvi, kuid

leppetrahvi eesmärgiks oli tagada ka võimalik kahju hüvitamine, ei anna iseenesest

kokkulepitud leppetrahvi vähendamiseks alust ka sel põhjusel, sest leppetrahv oli kokkulepitud

muuhulgas selleks, et kostjad täidaksid oma kohustuse.

41. Seega on maakohus õigesti leidnud, et kostjad on kohustatud solidaarselt tasuma hagejale

leppetrahvi lepingus kokkulepitud suuruses ja viivist kohustuse täitmisega viivitamise eest.

42. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, siis puudub alus maakohtu

menetluskulude jaotuse muutmiseks.

2-20-9433

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

43. Apellatsioonkaebust

rahuldamata

jätmise

tõttu

tuleb

kostjate

menetluskulud

ringkonnakohtus jätta nende endi kanda (TsMS § 171 lg 1). Hageja menetluskulud

ringkonnakohtus, mis tal tekkisid seoses kostja I apellatsioonkaebusega, tuleb jätta kostja I

kanda. Hageja menetluskulud ringkonnakohtus, mis tal tekkisid seoses kostja II

apellatsioonkaebusega, tuleb jätta kostja II kanda.

44. Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust

kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse

lahendamisel ka ringkonnakohus.

(allkirjastatud digitaalselt)