2-21-8471/37 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Maris Kuurberg

Otsuse tegemise aeg ja koht

04. november 2022. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-8471

Kohtuasi

X hagi Tallinn, Sõpruse pst 232

korteriühistu vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 10.02.2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

941,78 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant): X (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Vladimir Makarov

Kostja

(vastustaja):

Tallinn,

Sõpruse

pst

korteriühistu

(registrikood

80079553),

lepinguline

esindaja vandeadvokaat Rait Kaarma

Asja läbivaatamine

14.10.2022 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta kostja 24.10.2022 taotlus 14.10.2022 kohtuistungi protokolli parandamiseks

rahuldamata.

2. Jätta Harju Maakohtu 10.02.2022 otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt

otsuse õiguslikke põhjendusi.

3. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

2-21-8471

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X esitas 26.05.2021 Harju Maakohtule hagi Tallinn, Sõpruse pst 232 korteriühistu vastu,

milles palub hageja kasuks välja mõista kahju hüvitise summas 872 eurot ja alates 24.03.2021

viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kuni põhivõla tasumiseni.

2. Vastavalt kostja ja SANTEHMEKS OÜ (edaspidi töövõtja) vahel suuliselt sõlmitud

töövõtulepingule

pidi

töövõtja

vahetama

Tallinn,

Sõpruse

pst

majas

kanalisatsioonipüstikut, sealhulgas kanalisatsioonipüstiku, mis läbib ka hagejale kuuluvat

korterit nr 62. Töövõtja ülesandeks oli kulunud malmist kanalisatsioonitorude püstikute

asendamine plastiktorude (PVC toru) vastu, tagades kvaliteedi ja vastupidavuse. Ehitustööde

üldreeglistiku kohaselt oli ehitustööde läbiviimisel omanike korterites vaja läbi viia

köögimööbli esialgne demonteerimine. Pärast kanalisatsiooni püstikute asendamist oli vaja läbi

viia mööbli viimistluse ja paigaldamise taastamistööd.

3. Hageja sai ehitustööde kohta teate 2020. a oktoobris ehk nädal enne tööde algust. Hageja oli

sunnitud omal kulul palkama mööbli spetsialisti, kes selle demonteeris ja siis tagasi kokku pani.

Nende tööde eest tasus hageja 250 eurot. 02.11.2020 korteris nr 62 kanalisatsioonipüstiku

vahetamisel lõhkus töövõtja köögi ja vannitoa vahelisesse seina augu, mis oli olemasolevast

tehnilisest seinaavast suurema mõõduga (40x32 cm). Selle tagajärjel kukkus seinalt alla ja

purunes 4 keraamilist seinaplaati.

4. Samal päeval (02.11.2020) kutsus hageja kohale kostja juhatuse esimehe C`e ja teavitas

töövõtja poolt teostatud tööde puudusest ning hagejale varalise kahju tekkimisest. 28.11.2020

saatis hageja kostjale e-kirjaga pretensiooni. 03.12.2020 vastas kostja, et kuna erinevate

remonditööde tegemine korteriühistu kulul ei oleks teiste korteriomanike suhtes õiglane, on

seni kanalisatsioonipüstiku remondi tõttu avatud seinad taastatud korteriomanike endi poolt ja

kulul.

5. 14.01.2021 kutsus hageja kohale ehituseksperdi, kes viis läbi üldehitusliku auditi teostatud

tööde kvaliteedi ning tekitatud kahju suuruse kohta. Ehitusauditi järeldusest tuleneb, et

ehitustööde ettevalmistamine, korraldamine KÜ Sõpruse 232 juhatuse poolt viidi läbi mitmete

Eestis kehtivate ehitusalaste õigusaktide rikkumistega.

6. 21.01.2021 vastuseks hageja kirjale teavitas kostja, et 2020. aastal ei ole toimunud

üldkoosolekut ning et juunikuus toimus otsuste vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata

kooskõlas seadusega.

2-21-8471

7. 24.03.2021 saatis hageja kostjale tekitatud varalise kahju hüvitamise nõude kogusummas 872

eurot, millest köögimööbli esialgne demonteerimine 100 eurot, köögi poolse püstiku niššide

ekraani demonteerimine ja tagasipanek 50 eurot, köögimööbli tagasi paigaldamine 100 eurot,

vannitoas kahjustatud viimistluse taastamine 175 eurot, ehitusauditi teostamine 347 eurot ja

õigusalane nõustamine 100 eurot.

8. Hagejale on kanalisatsioonipüstiku vahetamisega tekitatud varalist kahju. Samuti ei ole tööde

tegemist otsustatud korteriühistu üldkoosolekul ning selleks pole ka kõikide korteriomanike

nõusolekut.

9. Kostja juhatus käitub korteriühistu liikmete suhtes valikuliselt. Korteriühistu on varasemalt

kandnud ise kanalisatsioonipüstikute vahetamise seotud korteri remondikulud.

Kostja vastuväited

10. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu. Hageja nõue on ebaselge. Hagiavalduse

resolutsioonist nähtuvalt nõuab hageja kostjalt kahju hüvitist summas 872 eurot ning viivist.

Samas hagiavalduses märgib hageja täiendavalt aga, et nõuab kostjalt ka tööde parandamist ja

viimist seisundisse, millega oleks tagatud ehitusnormide ja eeskirjade järgimine. Hagi

resolutsioonis ei ole hageja aga sellist tööde parandamise ja olukorra taastamise nõuet sõnagagi

formuleerinud.

11. Hageja kulud on tõendamata. Kulude hüvitamise nõue ei ole põhjendatud ka sisuliselt.

Köögimööbli demonteerimise ja tagasipaneku kulud (250 eurot) ning vannitoa viimistluse

taastamise kulud (175 eurot) peab hageja kandma enda arvel. Kostja on hagejale selgitanud, et

püstikute remonditöödest tulenenud võimalikud siseviimistluse taastamise kulud on varasemalt

kandnud kõik korteriomanikud ise. Selliste kulude sissenõudmine korteriühistult oleks teiste

korteriomanike suhtes ebaõiglane ja hea usu põhimõttega vastuolus ning kulu peab

korteriomanik olemuslikult kandma ise, kuivõrd ka korteriomanikul on kohustus kaasa aidata

ühise omandi säilimisele ja korrashoiule. Ilmselgelt ei pea kostja hüvitama kulutusi, mis

takistavad tulevikus kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist ning

hooldamist. Mistahes hüvitise nõudmine kostjalt on põhjendamatu täiendavalt ka seetõttu, et

hageja ise oli korteriühistuga kooskõlastamata enda korteris muutnud 1968. aastal ehitatud

hoone projektijärgset hõlpsat ligipääsu kanalisatsioonipüstikule (avatud seinaosa valamukapi

kõrval, eemaldatav seinaplaat). Kostja oli blokeerinud ligipääsu püstikušahtile kahel tasandil

kappidega.

12. Hageja ehitusauditi teostamise ja õigusalase nõustamise kulude nõudmine kostjalt on

põhjendamatu. Ehitusauditi teostamine ei seostu hageja nõudega. Kuna kõik nõuded on

põhjendamatud, on põhjendamatu ka hageja viivisenõue.

13. Põhjendamatu on hageja väide kostja valikulise käitumise kohta. Korteriühistus on

juurdunud hea tava, et korteriomanik kannab kanalisatsioonitoru remondiga seotud

korterisisesed kulud ise. Nii on juba 116 korteriomanikku võimaldanud täielikku ja 8 korterit

osalist ligipääsu köögi ja WC vahel asuvale püstikušahtile, kas omal jõul või kellelegi otse või

korteriühistu vahendusel töötasu makstes. Kui kanalisatsioonitoru remontinud firma töölised

avasid kokkuleppel korteriomanikega seina ühes või mitmes korteris, esitati kõigi tehtud tööde

eest arve korteriühistule, kes esitas maksenõuded vastavatele korteriomanikele.

2-21-8471

Maakohtu otsus ja põhjendused

14. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Menetluskulusid

maakohus kindlaks ei määranud.

15. Puudub vaidlus, et hageja on Tallinnas, Sõpruse pst 232 asuva korteri nr 62 omanik.

02.11.2020 vahetati selles korteris kanalisatsioonipüstiku torusid.

16. Maakohus kvalifitseeris hageja nõude VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 järgi. Kostja teostas

alltöövõtja vahendusel korterelamus remonditöid – vahetas kanalisatsioonipüstiku torusid.

Kanalisatsioonitorustik kuulub kõigi korteriomanike kaasomandisse. Avause tegemine torudele

juurdepääsemiseks ei ole asja oluline muutmine. Kohtu hinnangul ei omanud antud vaidluses

tähendust asjaolu, kas torustiku vahetamiseks oli olemas üldkoosoleku otsus, sest selle otsuse

olemasolu või puudumine ei ole otseses põhjuslikus seoses kahju tekkimisega. Lisaks sellele

lubas hageja kostjat oma korterisse töid tegema, mistõttu on hageja aktsepteerinud tööde

tegemist kui sellist. Hageja on hea usu põhimõttest tulenevalt minetanud õiguse tugineda tööde

ebaseaduslikkusele.

17. Puudub vaidlus, et hoone on 1968. aastal ehitatud paneelmaja. Õige on kostja väide, et

sellistes paneelmajades oli jäetud lihtne ligipääs püstikutorudele. Hageja korteris on toimunud

ümberehitused, mh on ühendatud WC ja vannituba. Eelistungil selgitas kostja, et

kanalisatsioonitoru on ühine nii valamule kui WC-le, mistõttu oli vaja torudele juurde pääseda

ka vannitoa poolt. Kohus leidis, et kostja ei ole liigselt kahjustanud hageja korteriomandit.

Kostja tegi minimaalselt vajalikud tööd. Asjaolu, et hageja on teinud oma korteris remonti, s.o

paigaldanud köögikapid püstikutorudele nii lähedale, et neile pääseb juurde vaid kappide

demonteerimisega ning ühendanud vannitoa ja WC ning paigaldanud sinna kahhelkivid, ei ole

kostja vastutus. Veel vähem on kostja õigusvastane käitumine see, et ta soovib torusid vahetada.

Kostja vastutus võiks tulla kõne alla siis, kui hageja korter oleks ehitusprojektijärgne ilma

ümberehituste ja koos vajalike juurdepääsudega ning sellisel juhul oleks kostja tööde käigus

midagi täiendavalt lõhkunud. Antud juhul on hageja oma tegevusega ise takistanud torudele

köögis juurdepääsu ning seetõttu peab enda tegevusest tulenevaid tagajärgi (s.o köögikapi

(de)monteerimise kulusid) ka ise taluma. Samuti tuleb arvestada, et seinas olevad kahhelkivid

võivad avause tegemisel puruneda. Antud juhul on torude juurest purunenud 2 kahhelkivi. Kahe

kahhelkivi purunemist pidas kohus remonditööga kaasnevaks, mida vältida suure tõenäosusega

ei õnnestu. Kohus leidis, et hageja peab sellega seotud mõjusid korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p 2 alusel taluma. Hageja väitel kukkus seinast alla ka

täiendavad 2 kahhelkivi. Selle fakti kohta puudub aga tõend.

18. Kohtu hinnangul ei omanud tähtsust hageja väide selle kohta, et kostja on osade korterite

mööbli paigalduse ja WC-poti vahetuse töid hüvitanud, sest antud juhul hindab kohus kas kostja

on käitunud hageja korteris õigusvastaselt ning vastutab kahju tekkimise eest. Kohus ei analüüsi

kostja, hageja ja teiste korteriomanike suhteid, sest see küsimus on korteriühistu sisesuhte

küsimus.

19. Hageja nõue köögimööbli ja püstiku niššide ekraani demonteerimise ja tagasipaneku ja

vannitoa viimistluse taastamiseks on alusetu. Samuti on põhjendamatu ka ehitusauditi

teostamise ning õigusalase nõustamise kulude hüvitamise nõue.

20. Kuna kostja pole taotlenud menetluskulude hagejalt väljamõistmist, jäävad menetluskulud

rahaliselt kindlaks määramata.

2-21-8471

Apellatsioonkaebus

21. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada.

22. Hageja hinnangul on maakohus rikkunud menetlusnorme. Alusetult on jäetud rahuldamata

hageja taotlus olulise tõendi väljanõudmiseks (KÜ Tallinn, Sõpruse pst 232 üldkoosoleku

protokoll ja töövõtuleping). Samuti on alusetult jäetud rahuldamata hageja taotlus enda vande

all üle kuulamiseks ning tunnistajatena korteri nr 86 omaniku D ning korteri nr 92 omaniku H

üle kuulamiseks.

23. Tuvastatud on, et vastavalt kostja ja töövõtja vahel suuliselt sõlmitud töövõtulepingule pidi

töövõtja vahetama majas 16 kanalisatsioonipüstikut. Samuti on tuvastatud, et 02.11.2020

korteris nr 62 kanalisatsioonipüstiku vahetamisel lõhkus töövõtja köögi ja vannitoa vahelisesse

seina sisse augu, mis oli olemasolevast tehnilisest seinaavast suurema mõõduga (40x32 cm).

Selle tagajärjel kukkus seinalt alla ja purunes 4 keraamilist seinaplaati. Eeltooduga ja

ehitusauditiga on tõendatud, et kostja kohustuse rikkumise tõttu on hagejale tekitatud varaline

kahju. Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et hageja pidi taluma köögikapi monteerimise

ja demonteerimise kulu, samuti seda, et vannitoas on toru juurest lõhutud 2 kahhelkivi. Hageja

hinnangul on korteriühistu kohustatud tekitatud kahju hüvitama KrtS § 34 ja VÕS § 115 lg 1

alusel.

24. Kahju hüvitamine seoses köögimööbli demonteerimisega ja selle tagasipanemisega, on

põhjendatud sellega, et KrtS § 12 lg 1 kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist

tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu

kaudu. KrtS § 20 lg 1 järgi käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt

häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. 21.01.2021

esitatud kostja vastusest nähtub, et 2020. aastal ei ole toimunud üldkoosolekut, kus oleks

arutatud KÜ majanduskava, sh korterimaja kanalisatsioonipüstikute renoveerimistöid. 2020. a

KÜ juhatuse poolt korraldatud kortermaja kanalisatsioonipüstikute vahetamist ei saa otsustada

tavapärase valitsemise raames, vaid tehnosüsteemides muudatuste tegemine eeldab kõigi

korteriomanike nõusolekut. Sellist korteriomanike kokkulepet KÜ juhatus esitanud ei ole.

25. Hageja leiab, et KrtS § 12 lg 2 ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 teise lause ja § 75 lg

1 järgi on kahjustatud korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks eelkõige kahjustatud

korteriomaniku korteriomandi eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi

eseme senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (s.o ehitise osade parandamine,

asendamine ja siseviimistlus). Korteriühistu vastutab üksiku korteriomaniku suhtes oma

korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1

ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 alusel.

Vastustaja seisukoht

26. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

27. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud (v.a hagejalt väljamõistetava menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks määramata jätmise osas). Maakohus jättis esimeses astmes pooltele

andmata lõpliku tähtaja oma menetluskulude nimekirja esitamiseks. Kohus küll sedastas, et

kostja pole selgesõnaliselt taotlenud menetluskulude välja mõistmist, kuid kohus ka ei andnud

pärast menetluse algust mistahes tähtaega, et pooled saaksid menetluskulude osas oma

2-21-8471

nimekirjad ja menetluskuludesse puutuvad taotlused esitada. Seetõttu taotleb kostja, et

ringkonnakohus tühistaks menetluskulude suuruse rahaliselt mittekindlaksmääramise osas

esimese astme kohtu otsuse ja mõistaks hagejalt ise välja ka esimeses astmes kostja kantud

menetluskulud vastavalt kostja poolt esimeses astmes istungiks ette valmistatud

menetluskulude nimekirjale.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

28. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes

kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse

õiguslikke põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

29. Kõigepealt lahendab ringkonnakohus kostja 24.10.2022 taotluse 14.10.2022 kohtuistungi

protokolli parandamiseks. Kostja soovib parandada järgmist protokollis olevat lauset:

„Seepärast ongi meil hea tava ja 8% torudest oli juba vahetatud selleks ajaks, kui see case oli.

Jäänud on veel 28 korterit, kes on kuidagi seotud nende torude vahetamisega." Kostja selgitab,

et majas on 144 korterit, kanalisatsioonitoru on vahetatud 116 korteris, s.o 80% torudest ja

palub vastava paranduse protokolli sisse viia. Ringkonnakohus leiab, et kostja taotlus tuleb jätta

rahuldamata. Kohtuistungi protokoll vastab TsMS §-st 50 tulenevatele nõutele, kajastades

istungi olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt

olulist. Protokollis on kajastatud kostja seadusliku esindaja selgitused sellisena nagu need

istungil on väljendatud. Kostja poolt taotluses märgitut ei saa kolleegiumi hinnangul käsitleda

mitte protokolli parandamisena, vaid kostja seisukohtade täiendamisena. TsMS § 53 lg 2 ei näe

ette, et menetlusosaline saaks taotleda protokolli täiendamist.

30. Järgnevalt võtab ringkonnakohus seisukoha kostja poolt apellatsioonkaebuse vastuses

esitatud taotluse osas. Kostja esitas taotluse maakohtu otsuse tühistamiseks menetluskulude

suuruse rahaliselt mittekindlaksmääramise osas ja hagejalt menetluskulude välja mõistmiseks.

Ringkonnakohus jätab kostja taotluse tähelepanuta, kuna kostja ei ole maakohtu otsust

vaidlustanud apellatsioonikorras. Maakohtu otsuse resolutsiooni on võimalik vaidlustada

üksnes sellele apellatsioonkaebust või vastuapellatsioonkaebust esitades (TsMS § 630 lg 1 ja

TsMS § 635 lg 1).

31. Samas väärib tähelepanu kostja poolt maakohtule tehtud etteheide menetluskulude

nimekirja esitamise võimaluse andmata jätmise kohta. Selle etteheitega on ringkonnakohtu

istungil nõustunud ka hageja. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda, kuid jättis need

rahaliselt kindlaks määramata, kuna kostja ei taotlenud menetluskulude hagejalt väljamõistmist.

Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus rikkus selliselt menetlusnormi. TsMS § 176 lg

2 kohaselt kui asja menetletakse kirjalikus menetluses, annab kohus enne kohtuotsuse või asja

lõpetava määruse tegemist menetlusosalisele tähtaja menetluskulude nimekirja esitamiseks.

Käesolevas asjas ei ole maakohus pooltele andnud tähtaega menetluskulude nimekirja

esitamiseks. Kostja taotles vastuses hagile menetluskulude hageja kanda jätmist, samuti taotles

hageja hagiavalduses menetluskulude kostja kanda jätmist. Seega ei esinenud olukorda, kus

menetluskulude nimekirjade esitamiseks tähtaja andmiseks puudus vajadus. Ringkonnakohus

kõrvaldas maakohtu rikkumise ja võimaldas pooltel esitada ringkonnakohtule maakohtu

menetluskulude nimekirja. Pooled on oma maakohtu menetluskulude nimekirjad

ringkonnakohtule esitanud. Kuna maakohus ei ole menetluskulusid kindlaks määranud, määrab

maakohus need kindlaks TsMS § 174 lg 4 alusel pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

2-21-8471

32. Hageja esitas kostja vastu nõude tulenevalt korteriühistu poolt korteriomanikule kahju

tekitamisest. Selline nõue tulnuks TsMS § 613 lg 1 alusel lahendada hagita menetluses (vt ka

Riigikohtu 22.04.2020 määrust tsiviilasjas nr 2-19-19561/13, p 14 ja Riigikohtu 19.03.2021

otsust tsiviilasjas nr 2-18-13649, p 20 ja 21). Samas sätestab TsMS § 631 lg 4, et

apellatsioonkaebus ei või tugineda asjaolule, et asi, mis tuli lahendada hagita menetluses,

lahendati hagimenetluses, välja arvatud juhul, kui sellele asjaolule tugineti õigeaegselt ka

maakohtus ja sellest võis olulisel määral sõltuda asja lahendus. Käesoleval juhul ei ole pooled

tuginenud maakohtus ega ka apellatsioonkaebuses või selle vastuses sellele, et asi tulnuks

lahendada hagita menetluses. Samuti ei nähtu ringkonnakohtu hinnangul, et käesoleval juhul

võis asja lahendamine hagimenetluses oluliselt mõjutada asja lahendamise tulemust (vt

Riigikohtu 19.03.2021 otsust tsiviilasjas nr 2-18-13649, p 23).

33. Maakohus kvalifitseeris hageja nõude VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 järgi. Ringkonnakohus

sellega ei nõustu ja muudab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi. Riigikohus on selgitanud,

et kui korteriomanik tekitab teisele korteriomanikule korteriomandi eseme kasutamisega kahju,

ei saa teiselt korteriomanikult vähemalt üldjuhul nõuda kahju hüvitamist deliktiõiguse alusel.

Nii kaasomanike- kui ka korteriomanike vahelistele kahju hüvitamise nõuetele kohaldub

analoogia alusel VÕS § 1044 lg 2, mis välistab olulises osas deliktiõiguslike nõuete esitamise

(vt Riigikohtu 15.06.2011 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 19; 13.02.2013 määrust

tsiviilasjas nr 3-2-1-186-12, p 10; 16.10.2013 määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-103-13, p 10).

Nimetatu kehtib ka kahju hüvitamise nõude esitamisel korteriühistu vastu. Kannatanud

korteriomanik võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda teiselt korteromanikult

kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused (vt ka Riigikohtu 08.01.2013

otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15): teine korteriomanik on kohustust rikkunud (VÕS §

115 lg 1); korteriomanik vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1, KrtS § 31 lg 1 p

1); kannatanud korteriomanikule on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju

on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); rikkumise ja kahju vahel

on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kui on tuvastatud, et rikutud on mõnda korteriomandite

kaasomandi osa eseme valitsemisega seotud kohustust, mida korteriomanikud täidavad KrtS §

12 lg 1, § 34 lg-te 1 ja 2 kohaselt korteriühistu kaudu, vastutab korteriühistu solidaarselt

korteriomaniku või -omanikega (vt ka Riigikohtu 11.12.2013 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-129-

13, p-d 50 ja 51). KrtS § 34 lg 3 kohaselt peab isik, kellel on samal alusel kõigi korteriomanike

vastu korteriomandist tulenev nõue, mille kohta seadus näeb ette solidaarkohustuse, selle

esitama korteriühistu vastu. Seega saab korteriomanik eelnevalt nimetatud eelduste esinemisel

esitada kahju hüvitamise nõude korteriühistu vastu. Lisaks võib korteriühistu vastutus

kolmanda isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest tuleneda ka TsÜS § 132 lg-st 2,

mille kohaselt vastutab isik samuti teise isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest,

kui ta kasutab seda isikut oma kohustuste täitmisel ja selle isiku käitumine või temast tulenevad

asjaolud on seotud selle kohustuse täitmisega (vt Riigikohtu 18.12.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-

17-15364, p 14).

34. Omandi kahjustamise korral saab kannatanu esitada varalise kahju hüvitamise nõudeid

VÕS §-s 132 sätestatud ulatuses (vt Riigikohtu 11.05.2005 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p

10). Kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis VÕS § 132 lg 3 esimese lause järgi eelkõige

asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise (vt Riigikohtu

25.02.2009 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08, p 15). Hageja on kostja vastu esitanud kahju

hüvitamise nõude asja parandamise kulude hüvitamiseks. Samas on maakohus õigesti leidnud,

et hageja nõue ei kuulu rahuldamisele, kuna hageja oli kohustatud kanalisatsioonile

juurdepääsemise töödega kaasnevaid mõjusid taluma (KrtS § 31 lg 1 p 2). Seega ei ole kostja

oma kohustusi rikkunud.

2-21-8471

35. Ülejäänud osas vastab maakohtu otsuse põhjendav osa TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule ja

ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ning tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6

sätestatust neid ei korda.

36. Hageja on apellatsioonkaebuses toonud esile, et 2020. aastal ei ole toimunud üldkoosolekut,

kus oleks arutatud KÜ majanduskava, sh korterimaja kanalisatsioonipüstikute renoveerimistöid

ning puudub ka sellekohane korteriomanike kokkulepe. Ringkonnakohtu 14.10.2022 istungil

nõustus hageja ringkonnakohtu selgitusega, et üldkoosoleku otsuse puudumine ei saa antud

juhul olla põhjuslikus seoses hagejale väidetavalt tekkinud kahjuga. Seetõttu ei hinda

ringkonnakohus hageja sellekohaseid apellatsioonkaebuse väiteid, sealhulgas hageja etteheidet

maakohtule seoses KÜ Tallinn, Sõpruse pst 232 üldkoosoleku protokolli ja töövõtulepingu

välja

nõudmata

jätmisega.

Järgnevalt

vastab

ringkonnakohus

hageja

ülejäänud

apellatsioonkaebuse väidetele.

37. Maakohus on põhjendatult jätnud hageja 29.12.2021 esitatud taotlused rahuldamata. Hageja

taotles maakohtus tunnistajatena korteri nr 86 omaniku D ning korteri nr 92 omaniku H üle

kuulamist, tõendamaks kostja ja korteriomanike vahel kokkulepete puudumist selle kohta, et

korteriomanik peab ise kandma mööbli demonteerimisega seotud kulu. Maakohus märkis

õigesti, et asjaolu puudumist (negatiivset asjaolu) ei saa tõendada. Hageja pole taotlenud

tunnistajate üle kuulamist mingi vaidlusaluse asjas tähtsust omava asjaolu tõendamiseks.

Samuti on maakohus jätnud põhjendatult hageja vande all üle kuulamata. Hageja 29.12.2021

taotlusest ei nähtu, millist asjaolu on vajalik tõendada hageja vande all antud ütlustega.

38. Pooled ei vaidle selle üle, et korterit nr 62 läbivate kanalisatsioonitorude puhul, mille välja

vahetamine leidis aset 20.11.2020, on tegemist kõikide korteriomanike kaasomandis oleva

asjaga. Kostja on põhjendanud kanalisatsioonitorustiku väljavahetamist sellega, et tegemist oli

amortiseerunud ja lekkivate torudega. Korteriomanikul on kaasomanikuna kohustus tagada, et

kaasomandi ese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju (vt ka Riigikohtu

11.12.2013 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 43; Riigikohtu 21.10.2015 otsust tsiviilasjas

nr 3-2-1-107-15,

p 14).

Seega

on

korteriomanikel

ka

kaasomandis

olevate

kanalisatsioonitorude korrashoiu kohustus. KrtS § 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomandite

kaasomandi osa eset korteriomanikud korteriühistu kaudu. Korteriomandite kaasomandi osa

eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning korteriühistu kaudu

täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid, remont ja

korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud

seisukorras (vt Riigikohtu 19.03.2021 otsust tsiviilasjas nr 2-18-13649, p 17). Sellest tulenevalt

on korteriühistu kohustatud tagama kaasomandi eseme korrashoiu ja õigustatud teostama

korteriomanike kaasomandis oleva asja korrashoiu töid, sealhulgas antud juhul teostada

kanalisatsioonitorustiku väljavahetamist. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et kaasomandis

oleva kanalisatsioonitorustiku väljavahetamisega seotud vajalik kulu tuleks kanda

korteriühistul. KrtS § 31 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korras eriomandi

eset (eriomandi korrashoiu kohustus) ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma

tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud

(korteriomandi eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest

hoidumise kohustus). Riigikohus on selgitanud, et kuigi KrtS § 31 lg 1 p 1 näeb ette

korteriomaniku kohustuse hoida korras eelkõige oma eriomandi eset, on korteriomanikul

kohustus aidata kaasa ka kaasomandi eseme korrashoiule. Lisaks peavad korteriomanikud

KrtS § 12 lg 2 järgi omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu

põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul

õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi

kaasomanike huvides (vt Riigikohtu 19.03.2021 otsust tsiviilasjas nr 2-18-13649, p 16).

2-21-8471

Olukorras, kus korteriomanik on ligipääsu kaasomandi esemele kinni ehitanud, on

ringkonnakohtu hinnangul eeltoodud Riigikohtu seisukoha järgi korteriomanik kohustatud

taluma sellele juurde pääsemist ja kandma ise ka sellega seotud vajalikud kulud. Tallinna

Ringkonnakohus leidis varasemalt asjas nr 2-18-19201, et korteriomanik vastutab kaasomandi

esemele juurdepääsemiseks tehtud mööbli demonteerimise ja monteerimise kulude eest (vt

Tallinna Ringkonnakohtu 22.12.2020 määrust tsiviilasjas nr 2-18-19201, p 19).

Ringkonnakohus jääb selle seisukoha juurde. Küll aga märgib ringkonnakohus, et kaasomandi

esemele juurdepääsu tegemisega seotud kulu jääb korteriomaniku kanda üksnes kaasomandi

esemele juurdepääsuks vajalikus ulatuses. Juhul, kui kaasomandi eseme juurdepääsuks või

kaasaomandi eseme remonditööde käigus kahjustatakse korteriomandit ülemääraselt

(kaasomandi esemele juurdepääsuks ebavajalikus ulatuses), siis sellise kahjustuse kõrvaldamise

kulu ringkonnakohtu hinnangul korteriomaniku kanda ei jää, kuna KrtS § 31 lg 1 p 2 alusel

peab korteriomanik taluma mõjusid, mis jäävad tavakasutuse piiresse. Vaidlust ei ole selles, et

köögimööbli demonteerimine oli vajalik kanalisatsioonitorudele juurde pääsemiseks. Hageja

selgitas aga maakohtu ja ringkonnakohtu istungil, et kostja tellitud töövõtjal puudus vajadus

lõhkuda WC-s köögi ja WC vahelisse seina sellise suurusega auku, mille tõttu said kaks augu

servas asuvat seinaplaati kahjustada. Hageja väitel oli toru väljavahetamine võimalik ka

olemasoleva WC-s asuva tehnilise ava kaudu. Kostja vaidles sellele vastu. Seega tuli hagejal

tõendada, et kanalisatsioonitorustiku välja vahetamine olnuks WC-s asuva seina poolelt

võimalik olemasoleva tehnilise juurdepääsu kaudu. Selliseid tõendeid hageja kohtule esitanud

ei ole. Samuti ei ole hageja tõendanud täiendavalt kahe seinaplaadi kahjustamist (mis

väidetavalt kukkusid alla kõrgemalt seina küljest). Maakohus juhtis hageja tähelepanu sellele,

et hagejal tuleb seda tõendada, kuid hageja tõendeid ei esitanud.

39. Eelnevast tulenevalt ei saa ringkonnakohus järeldada, et tegemist oleks olnud ülemäärase

(kaasomandi esemele juurdepääsuks ebavajaliku) hageja korteriomandi kahjustamisega. Seega

leidis maakohus õigesti, et kostja ei vastuta antud juhul hagejale kuuluvas korteris

kanalisatsioonitorude vahetamise seotud kulude eest ning jättis põhjendatult hagi rahuldamata

ja menetluskulud hageja kanda.

40. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Maris Kuurberg