2-20-18769/47 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Ele Liiv ja Neve Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

4. november 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-18769

Kohtuasi

X hagi Omalaen OÜ vastu võla ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 10. septembri 2021. a vaheotsus

Kaebuse esitaja ja liik

Omalaen OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

349 626 eurot 41 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Kaspar Noor

Kostja Omalaen OÜ (registrikood 11980486), lepinguline

esindaja Oliver Ennok

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 10. septembri 2021. a vaheotsus muutmata.

2. Jätta Omalaen OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

2-20-18769

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 20. detsembril 2020 Harju Maakohtule hagiavalduse Omalaen OÜ (kostja)

vastu võla ja viivise saamiseks.

2. Hagiavalduse ja nõude täpsustuse kohaselt sõlmisid pooled ja JMT Europe OÜ 21. oktoobril

2014 kavatsuste protokolli, millega lepiti kokku täitemenetluse kaudu võlgnik JMT Europe

OÜ-lt Tallinnas, Vesivärava

22 asuva kinnistu

omandamises,

selle edaspidises

korteriomanditeks

jagamises,

korteriomandite

võõrandamises

ning

korteriomandi

võõrandamisest saadava tulu jagamises. Samuti sõlmisid pooled 21. oktoobril 2014 nõude

loovutamise lepingu, millega hageja loovutas oma nõuded JMT Europe OÜ vastu kostjale.

2.1. Kavatsuste protokollis lepiti lühidalt kokku alljärgnevas:

1) lepingu allkirjastamise seisuga oli kostja nõue JMT Europe OÜ vastu 437 479 eurot 14

senti, sh 36 666 eurot 64 senti intressid ja 125 812 eurot 50 senti viivised (p 1);

2) lepingu allkirjastamise seisuga oli hageja põhinõue JMT Europe OÜ vastu 352 000

eurot, hageja loovutab kõik oma nõuded koos neid tagavate hüpoteekidega täies ulatuses

kostjale (p-d 2 ja 5);

3) kostja osaleb täitemenetluses korraldataval enampakkumisel ning omandab Vesivärava

22 kinnistu kostjale kuuluvale äriühingule ning tasaarvestab ostuhinna nõuetega JMT

Europe OÜ vastu (p 6);

4) lepingu allkirjastamise ja kinnistu müügi vahelisel ajal lõpetavad pooled korterite

müügiks vajalikud ehitustööd ning teevad kõik ettevalmistused kinnistu jagamiseks

korteriomanditeks, kinnistu enampakkumiselt omandamise järel jagavad pooled

kinnistu korteriomanditeks, korraldavad kasutusloa saamise ja seejärel võõrandavad

korteriomandid (p 7);

5) kostja finantseerib lepingu täitmist kuni 20 000 euro ulatuses, sh täitemenetluse kaudu

Vesivärava 22 kinnistu omandamist (sh täituri tasu), kinnistu korteriomanditeks

jagamiseks vajalikke ettevalmistusi ning korterite müügiks vajalikke ehitustööde

lõpuleviimist. Korterite müümisel lisandub vara hinnale käibemaks (p 8);

6) korteriomandite müümisel tasutakse kõigepealt kostja kulud seoses lepingu täitmise

finantseerimisega ning kostja nõue JMT Europe OÜ vastu, seejärel jagatakse

korteriomandite müügist saadud tulu põhimõttel 50% hagejale ja 50% kostjale (p 9);

7) hagejale tasutakse nõude loovutamise eest vastavalt korterite müügitulemusele, kuid

mitte rohkem kui 50% puhastulust (p 10);

8) juhul, kui asjaomasel enampakkumisel ei omanda Vesivärava 22 kinnistut kostja, vaid

kolmas isik, jagavad hageja ja kostja korterite müügist saadud tulu analoogselt lepingu

p-s 9 sätestatuga (p 11).

2.2. Vesivärava 22 kinnistu omandas kostja asutatud Las Tunas OÜ. Las Tunas OÜ võõrandas

ajavahemikul 3. detsembril 2015–22. jaanuaril 2020 Vesivärava 22 kinnistul asuvad

korteriomandid ja mitteeluruumid 889 364 euro 50 sendiga. Hagejal ei õnnestunud müügist

saadud tulu jaotamises kostjaga kohtuvälisele kokkuleppele jõuda. Hageja on oma lepingust

tulenevad kohustused täitnud. Kavatsuste protokolli punktidest 9–11 tulenevalt kujuneb hageja

nõue selliselt, et korteriomandite väärtusest tuleb maha arvestada kostja investeering ja jagada

2-20-18769

korteriomandite müügist saadud tulu põhimõttel 50% hagejale ja 50% kostjale. Korteriomandid

ja mitteeluruumid on võõrandatud 889 364 euro 50 sendi eest, millele lisandub veel

võõrandamata parkimiskoht G 4 väärtusega 5000 eurot, kokku 894 364 eurot 50 senti.

Lahutades eeltoodud summast Vesivärava 22 kinnistu väärtuse 300 000 eurot (3. detsembri

2015 notariaalses lepingus märgitud kinnistu väärtus), jääb tulemuseks 594 364 eurot 50 senti.

Eeltoodust tulenevalt kujuneb hageja põhinõude suuruseks 297 182 eurot 25 senti (594 364

eurot 50 senti x ½ ehk 50%).

3. Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja järgmist:

1) kavatsuste protokoll ei ole tühine, kuivõrd selle alusel ei ole omandatud ega

võõrandatud ühtegi kinnisasja. Vastavas lepingus on kokkulepitud peamised nõude

loovutamise, lepingu finantseerimise ning hilisema tulu jagamisega seonduvad

põhimõtted, mis ei ole asjaõiguslikud tehingud, mis tuleks sõlmidanotariaalselt

tõestatud vormis. Vastavat lepingut tuleb vaadelda koostoimes nõude loovutamise

lepinguga;

2) lepingupoolte ühiseks tahteks ei olnud vormitühise lepingu sõlmimine. Hagejal ei olnud

tahet sõlmida lepingut, mis on algusest peale tühine. Sellisel juhul oleks tegemist kas

eksimuse või pettusega lepingu sõlmimisel;

3) kostja ei ole tõendanud, et hageja rikkus lepingut ning, et kostja on sellega seoses

eelnevalt hageja poole pöördunud.

Kostja vastuväited

4. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja esitas taotluse

vaheotsuse tegemiseks selle kohta, kas hageja saab lepingu (kavatsuste protokolli) alusel

esitada kostja vastu sooritusnõude, arvestades, et kostja hinnangul on leping tühine.

4.1. Kostja vastuväited hagile olid kokkuvõttes järgmised:

1) kavatsuste protokoll on vormipuuduse tõttu tühine, sest see on suunatud kinnisasja

käsutamisele ja selle käsutamise tulemusena saadava tulu jagamisele;

2) Isegi kui leping on kehtiv, on hageja on jätnud omapoolsed kohustused täitmata.

Omandataval kinnistul oli valmis ehitatud üksnes majakarp ning lepingu p-s 8 lepiti

kokku, et hageja kohustuseks jääb kasutusloa hankimine, kinnistu jagamine

korteriomanditeks ja ehitustööde lõpuleviimine. Hageja nimetatud kohustusi ei täitnud.

Vastavad kohustused täitis kostja. Kuna hageja rikkus kohustust, mille eesmärk oli tõsta

korteriomandite väärtust ning seeläbi ka kasumit, ei saa hageja esitada nõuet kasumi

jaotamiseks nende põhimõtete alusel, mis sätestati lepingus juhtudeks, kui mõlemad

pooled täidavad lepingut kohaselt. Vastupidine olukord tähendaks, et hageja soovib

kostja arvel rikastuda;

3) Hageja eksis lepingu p-i 9 tõlgendamisel. Lepingu p 9 teises lauses märgitud tulu all

mõeldakse kogu projekti n-ö puhaskasumit;

4) 3. detsembri 2015 notariaalses lepingus notari poolt märgitud tehingu väärtus 300 000

eurot ei tõenda vara turuväärtust ega soetamismaksumust. Kinnistu väärtust tõendab

3. detsembri 2014 enampakkumise akt, mille alusel OÜ Las Tunas omandas kinnistu

hinnaga 580 500 eurot;

5) kinnistul asuvas kortermajas oli kokku viis korterit ning lisaks viis parkimiskohta ja viis

panipaika, kuid kavatsuste protokoll hõlmas neist kolme. Hageja on ebaõigesti

arvestanud tuluks korterite 1 ja 2 müügihinna, kuna nimetatud korterite osas on tehingud

sõlmitud ja rahalised kanded tehtud enne kavatsuste protokolli allkirjastamist ning enne

kinnistu võõrandamist Las Tunas OÜ-le (vt 13. septembri 2011 ja 18. detsembri 2012

2-20-18769

notariaalsed lepingud). Las Tunas OÜ-le ei ole eeltoodud korterite müügist raha

laekunud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

5. Harju Maakohus tunnistas 10. septembri 2021. a vaheotsusega hageja hagi kostja vastu

põhjendatuks ning määras menetluse jätkamise nõude rahalise suuruse kindlakstegemise osas.

5.1. Maakohus rahuldas kostja taotluse vaheotsuse tegemiseks nõude põhjendatuse osas

(tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 449 lg 1) ning märkis, et võtab seisukoha kavatsuse

protokolli kehtivuse kohta ning annab tõlgenduse selle sisule. Maakohus viitas

asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-le 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg-le 1 ja §

84 lg-le 1 ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg-tele 4 ja 5.

5.2. Kavatsuste protokolli puhul ei ole tegemist kokkuleppega, mis on suunatud otseselt

kinnistu omandamisele, sest kinnistu võõrandamine toimus kohtutäituri korraldatud

enampakkumisel. Kavatsuste protokolli ei olnud pooltel võimalik määratleda enampakkumise

tulemust ega kulgu. Pooled leppisid kavatsuste protokollis kokku vaid selle, et kostja asutatud

äriühing osaleb enampakkumisel. Ka ei ole kavatsuste protokoll suunatud kinnistu

korteriomanditeks jagamisele, sest ka see toimus notariaalsete lepingute alusel.

5.3. Vesivärava 22 kinnistul asuvate tulevaste korteriomandite nr 1 ja nr 2 osas on sõlmitud

võlaõiguslik müügileping 13. septembril 2011 ja ostjaks oli Starhouse OÜ. 18. detsembri 2012

lepinguga andis Starhouse OÜ võlaõiguslikust müügilepingust tulenevad õigused ja kohustused

korteriomandi nr 2 osas üle C-le. Korteriomandite nr 1 ja nr 2 kohta sõlmiti asjaõiguslepingud

pärast kavatsuste protokolli sõlmimist. Protokolli p-s 9 nimetatud müügihinda sai arvestada

üksnes nende korteriomandite müügi puhul, mille võõrandamislepingud sõlmiti pärast

kavatsuste protokolli allkirjastamist.

5.4. Kavatsuste protokolli ja nõude loovutamise lepingu koosmõjus tõlgendamisel saab väita,

et kavatsuste protokolli p-s 9 nimetatud tulu on tasu, mille hageja pidi saama nõude loovutamise

eest. Kavatsuste protokollis kasutatakse terminit „tulu“ ja „puhastulu“. Kavatsuste protokolli p-

de 9 ja 12 järgi tuleb korteriomandite müügitulust maha arvata kavatsuste protokolli p-s 8

nimetatud summa 20 000 eurot, seejärel kavatsuste protokolli p-s 1 nimetatud kostja nõue

437 479 eurot 14 senti ning kavatsuste protokolli p-s 12 nimetatud summad.

5.5. Edasise menetluse käigus tuleb kindlaks teha p-s 12 nimetatud summad ehk lisaks valge

karbi väljaehitamisele tehtud kulutused, mida kostja tegi lisaks p-s 8 märgitud summale.

Kavatsuste protokolli p 9 ei seo hageja tasu saamise nõuet tema poolt kavatuste protokollis

kokkulepitud kohustuste täitmisega, küll aga on p-i 9 järgi kostjal õigus nõuda p-s 1 toodud

nõudelt viiviseid, kui hageja ei täida oma kohustusi nõuetekohaselt. Seega tuleb edasise

menetluse käigus välja selgitada, kas ja millises suuruses on kostjal viivise nõue OÜ JMT

Europe vastu.

Apellatsioonkaebus

6. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu vaheotsuse tühistada ja teha asjas

uue otsuse, millega tunnistada hageja nõue kostja vastu põhjendamatuks. Kostja palus jätta

menetluskulud hageja kanda.

6.1. Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised:

1) Kavatsuste protokoll on vormipuuduse tõttu tühine. Kostja seisukohta kinnitab ka

kohtupraktika (RKTKo nr 2-18-7948 p 19; RKTKo nr 2-16-8456, p 12). Poolte

kokkulepe on suunatud kinnisasja käsutamisele. Lepingu eesmärgiks on lõpetada

vajalikud ehitustööd, et kortereid oleks võimalik müüa, hankida kasutusluba, jagada

kinnistu korteriomanditeks ning korteriomandid võõrandada. Lepingu p-s 6 märgitud

2-20-18769

kokkulepe kinnistu omandamise kohta omab keskset tähendust kõikide muude

protokolli tingimuste osas.

2) hageja ei täitnud lepingu p 8 alusel võetud kohustusi. Nõude suuruse arvutamisel tuleb

võtta arvesse hageja poolt täitmata jäetud kohustuste tõttu tekkinud kahju ja rahalisi

kulutusi ning protokolli sõlmimisel hageja poolt varjatud muid puudusi, mis tõid kaasa

otsese rahalise kulu (küttesüsteem oli rikkis, kanalisatsioon ei töötanud nõuetekohaselt

jne);

3) protokolli alusel rahalise nõude täitmise eelduseks on kokkuleppe esemeks oleva vara

müügist saadav tulu ning selle jagamine. Kokkuleppe esemeks olnud kinnistu omandas

ja võõrandas seejärel korteriomanditena OÜ Las Tunas. Seega on hageja esitanud oma

rahalise nõude vale kostja vastu. Kostja oli koos hagejaga lepingu esemega seotud

projekti finantseerija, kellel jäi samuti tulu saamata. Kostja võimalik kohustus hageja

ees saaks eksisteerida ainult juhul, kui kostjale oleks välja makstud tulu, mida jagada.

Praegusel juhul ületasid projektiga seotud kulud müügist saadud tulu.

Vastustaja seisukoht

7. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda. Hageja peab võimalikuks, et apellatsioonkaebus tuleb jätta läbi vaatamata, kuna

kostja ei ole seda nõuetekohaselt põhjendanud vastavalt TsMS § 633 lg-le 3. Väite, et hageja

on oma nõude esitanud vale isiku vastu, on kostja esitanud esmakordselt apellatsioonkaebuses

ning see väide tuleb jätta seega tähelepanuta.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata jätta.

Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

9. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud

asjaoludest. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.

10. Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

11. Poolte vahel 21. oktoobril 2014 sõlmitud kavatsuste protokoll vastab seltsingulepingu

tunnustele VÕS § 580 lg 1 järgi. VÕS § 580 lg 1 sätestab, et seltsingulepinguga kohustuvad

kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele

kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega. VÕS § 581 lg 1 järgi võib

seltsinglase panuseks olla igasugune ühise eesmärgi edendamine, sealhulgas vara

võõrandamine seltsingule, vara seltsingu kasutusse andmine või seltsingule teenuse osutamine.

Seltsing on käsitatav seltsingulepingu alusel ühise eesmärgi saavutamiseks tegutseva isikute

ühendusena (Riigikohtu halduskolleegiumi 19. märtsi 2012 määrus haldusasjas nr 3-3-1-87-11,

p 27).

12. Kui seltsinglaste eesmärk on eseme omandamine seltsinglaste ühisomandisse ning selle

eseme omandamise aluseks oleva tehingu osas on seadusega kehtestatud kohustuslik

vorminõue, peab olema ka seltsinguleping vastavas vormis. Nii peab seltsinguleping, mille

eesmärk on kinnisasja omandamine seltsinglaste ühisomandisse, olema notariaalselt tõestatud.

Kui seltsingulepingu sõlmimisel ei ole sellist vorminõuet järgitud, siis ei saa lähtuda sellest, et

poolte eesmärk oli eseme soetamine poolte ühisomandisse (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20.

detsembri 2005. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-05, p 14).

13. Kohtupraktikas on selgitatud, et seltsingulepingu sätete kohaldamist ei välista see, kui ese

kuulub asjaõiguslikult seltsinglaste kaasomandisse või ühe poole ainuomandisse.

Seltsingulepingu sisu võib olla ka eseme kasutamine seltsingu tarbeks ehk üksnes n-ö

majanduslikus mõttes ühisvarana (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 29. aprilli 2020. a otsus

2-20-18769

tsiviilasjas nr 2-18-255, p 13; Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 3. detsembri 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 17; Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. detsembri 2011. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-128-11, p 20).

14. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et 21. oktoobri 2014 kavatsuste protokoll ei

ole kokkulepe, mis on suunatud otseselt kinnistu omandamisele. Kavatsuste protokoll on

suunatud poolte tegevuste kirjeldamisele seoses kinnistul asuva elamu väljaehitamise,

tegevuste finantseerimise ja tulu jaotusega pärast ehitise valmimist ja korteriomandite müüki.

Pooled leppisid kavatsuste protokollis kokku vaid selles, et kostja või tema asutatud äriühing

osaleb enampakkumisel.

15. Ka juhul, kui kostja oleks ühiseks tegevuseks vajaliku kinnistu omandanud enda omandisse,

ei oleks notariaalne vorm nõutav olnud. Poolte kokkulepped, eelkõige p-d 7 ja 12, reguleerisid

küll kinnisasja ehitamist ja korteriomanditeks jagamist, kuid need olid suunatud kinnisasja

majanduslikule kasutamisele, mitte asja omandamisele poolte ühisomandisse. Üksnes asjaolu,

et poolte ühise äriprojekti lõpuleviimiseks tuli omandada kinnisasi, see korteriomanditeks

jagada ja võõrandada, ei tähenda, et kokkulepe oli suunatud kinnisasja käsutamisele.

Eelviidatud kohtupraktika valguses tuleb kinnisasja käsutamisele suunatud tehingut mõista

pigem kitsalt.

16. Põhjendatud ei ole etteheide, et maakohus jättis arvestamata, et hageja ei ole täitnud endale

p-s 8 võetud kohustusi ning seetõttu tuli kohustused täita kolmandal isikul. Vaheotsus nõude

põhjendatuse kohta peab lõplikult lahendama küsimuse, kas hagi kuulub (ulatust arvestamata)

rahuldamisele või mitte. Kui hageja rikkus lepingu p-s 8 sätestatud kohustusi, võis kostjal

tekkida VÕS § 115 lg 1 järgi kahjunõue ning õigus nõuet tasaarvestuse teel maksma panna.

Tasaarvestuse vastuväide on küsimus nõude ulatusest, mitte nõude alusest, ja see lahendatakse

lõppotsuse tegemisel.

17. Kolleegium ei nõustu kostja vastuväitega, et kui hageja nõue on põhjendatud, vastutab selle

eest OÜ Las Tunas. Protokolli osaline on kostja ning hageja nõuab kostjalt lepingust tulenevate

kohustuste täitmist. Vastuväide, et kostjal jäi OÜ-lt Las Tunas tulu saamata, puudutab nõude

ulatust, mitte põhjendatust. Kostja saadud tulu täpne suurus tuleb kindlaks teha lõppotsuse

tegemise menetluses.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

18. TsMS § 173 lg 5 kohaselt ei märgi kohus menetluskulude jaotust vaheotsuses.

Menetluskulude jaotuse määrab kohus kindlaks lõppotsuse tegemisel.

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt