2-19-8043/48 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(15)

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Tsiviilasja number

2-19-8043

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. oktoober 2022, Tartu

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest

Tsiviilasi

Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse hagi Osaühingu

Albatrek vastu 11 819 euro ja viivise saamiseks ning

lepingust

taganemise

ja

leppetrahvi

tühisuse

tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 21. detsembri 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Osaühingu Albatrek apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

12 764 eurot 52 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hagejad

(vastustajad):

Elar

Tarkus

(isikukood

XXXXXXXXXXXX) ja Teodora Tarkus (isikukood

XXXXXXXXXXXX), ühine lepinguline esindaja Eva

Panksepp

Kostja (apellant): Osaühing Albatrek (registrikood

10850610), esindaja vandeadvokaat Marko Paabumets

Menetluse liik

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

2(15)

1. Tühistada Tartu Maakohtu 21. detsembri 2021. a otsus osas, milles maakohus

tuvastas kostja poolt 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvinõude summas

11 819 eurot tühisuse (maakohtu otsuse resolutsiooni p 4), samuti osades, milles

maakohus rahuldas hagejate nõude 11 819 euro saamiseks 5909 eurot 50 senti

ületavas ulatuses (resolutsiooni p 5) ning viivisenõude (resolutsiooni p-d 6 ja 7).

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse

nõue 11 819 euro saamiseks 5909 eurot 50 senti ületavas ulatuses rahuldamata,

mõista Osaühingult Albatrek solidaarselt Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse

kasuks välja 21. detsembri 2021. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis

1319 eurot 84 senti ning alates 22 detsembrist 2021 sissenõutavaks muutuv

viivis põhinõudelt (5909 eurot 50 senti) võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras nõude tasumata osalt kuni kohustuste kohase

täitmiseni.

3. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

4. Lugeda Tartu Maakohtu 21. detsembri 2021. a otsuse resolutsioon tervikuna

sõnastatuks järgmiselt:

"1. Rahuldada Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse hagi Osaühingu Albatrek

vastu osaliselt.

2. Jätta rahuldamata Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse nõue tuvastada poolte

vahel 21. septembril 2018 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku

müügilepingu p 6.4 tühisus.

3. Jätta rahuldamata Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse nõue tühistada

Osaühingu Albatrek poolt 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvi nõue.

4. Välja mõista Osaühingult Albatrek solidaarselt Elar Tarkuse ja Teodora

Tarkuse kasuks 5909 eurot 50 senti.

5. Välja mõista Osaühingult Albatrek solidaarselt Elar Tarkuse ja Teodora

Tarkuse kasuks viivis alates 8. märtsist 2019 kuni otsuse kuulutamiseni

(21. detsembril 2021) 1319 eurot 84 senti.

6. Välja mõista Osaühingult Albatrek solidaarselt Elar Tarkuse ja Teodora

Tarkuse kasuks alates 22 detsembrist 2021 sissenõutavaks muutuv viivis

põhinõudelt (5909 eurot 50 senti) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras nõude tasumata osalt kuni kohustuste kohase täitmiseni."

5. Jätta menetluskulud mõlemas kohtuastmes 75% ulatuses Elar Tarkuse ja

Teodora Tarkuse kanda ning 25% ulatuses Osaühingu Albatrek kanda. Elar

Tarkus ja Teodora Tarkus vastutavad Osaühingu Albatrek menetluskulude

eest solidaarselt.

6. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja

lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud

korras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu

möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

3(15)

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi

ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse

või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Elar Tarkus ja Teodora Tarkus (hagejad) esitasid 27. mail 2019 maakohtule

Osaühingu Albatrek (kostja) vastu hagi, milles palusid tunnistada tühiseks kostja

taganemise hagejatega 21. septembril 2018 sõlmitud korteriomandi müügilepingust ja

kostja 2. aprillil 2019 hagejatele esitatud leppetrahvinõue. Hagejad palusid mõista kostjalt

hagejate kasuks välja müügilepingu alusel hagejatelt saadud 11 819 eurot ning leppetrahvi

11 819 eurot ja seadusjärgse viivise väljamõistetud summadelt alates hagi esitamisest kuni

kohase tasumiseni.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 21. septembril 2018 XXXXXX kinnistu

(registriosa

nr XXXXXXXXX)

korteriomanditeks

jagamise

teel

moodustuva

korteriomandi nr 7 võlaõigusliku müügilepingu (müügileping). 27. augustil 2018 tasusid

hagejad kostjale müügihinnast 1500 eurot ja 24. septembril 2018 16 228 eurot 50 senti.

Kostja rikkus oluliselt müügilepingu p-dest 4.2 ja 4.4 tulenevaid kohustusi. Korterelamu

valmis tähtajast (31. detsember 2018) oluliselt hiljem ning kostja muutis korterelamu

konstruktiivseid lahendusi (puitseinte asemel ehitati betoonkiviplokkseinad, hoone ei

vastanud energiatõhususe miinimumnõuetele), mistõttu ei suutnud kostja tagada ka

kasutusloa väljastamist tähtajaks (28. veebruariks 2019) ega pidada kinni asjaõiguslepingu

sõlmimise tähtajast (14. jaanuar 2019).

Kostja 6. veebruari 2019 taganemine müügilepingust on tühine, kuna hagejad ei ole

müügilepingut rikkunud. Lepingurikkumiseks ei saa pidada asjaolu, et hagejad ei ilmunud

asjaõiguslepingut sõlmima olukorras, kus müügiobjekt ei vastanud müügilepingu nõuetele,

mittevastavus oli oluline ja hagejad andsid sellest kostjale viivitamata teada. Müügilepingu

p 4.8 kohaselt oleks üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamine tähendanud hagejate

kinnitust, et lepingu ese vastab lepingust tulenevatele nõuetele. Hagejad keeldusid

õigustatult asjaõiguslepingut sõlmimast kuni puuduste kõrvaldamise või müügilepingus

kokkulepitu muutmiseni. Hagejate nõudmine on vaadeldav lepingu nõuetekohaseks

täitmiseks antud täiendava tähtajana.

11. märtsil 2019 teatasid hagejad kostjale, et nõuavad lepingu täitmist notari juures

kokkulepitud ajal 13. märtsil 2019. Vastuseks kandis kostja kummagi hageja kontole

2954 eurot 75 senti.

25. märtsil 2019 saatsid hagejad kostjale kirja, milles selgitasid, et kostja on rikkunud

müügilepingu p-dest 4.2, 4.4 ja 5.1 tulenevaid kohustusi, andsid müügilepingu p 6.1 alusel

kostjale täiendava tähtaja kaks nädalat projektdokumentatsiooni nõuetekohaseks

vormistamiseks ning hagejatega asjaõigusliku müügilepingu sõlmimiseks, hoiatasid, et kui

kostja ei esita kahe nädala jooksul rikkumisele mõistlikku põhjendust või keeldub

müügilepingu kohasest täitmisest, taganevad hagejad müügilepingust ja nõuavad

leppetrahvi 10% müügihinnast, s.o 11 819 eurot.

4(15)

Kostja vastas hagejatele 27. märtsil 2019, et tema müügilepingust taganemine jääb

kehtima. 2. aprillil 2019 esitas kostja tasaarvestusavalduse, milles avaldas, et nõuab

hagejatelt müügilepingu olulise rikkumise eest leppetrahvi 10% müügihinnast ja

tasaarvestab hagejatele tagastamisele kuuluva rahasumma oma leppetrahvinõudega.

Kostja leppetrahvinõue on tühine. Kostja ei ole hagejatele teatanud kavatsusest leppetrahvi

nõuda ja hagejate mitteilmumine 28. veebruaril 2019 notari juurde on vabandatav: kostja

ei teavitanud hagejaid kavatsusest sellel kuupäeval kohale tulla ja olles varem

kokkulepitud ajal, s.o 21. veebruaril 2019, jätnud notari juurde ilmumata, ei olnud

hagejatel mõistlikku põhjust uskuda, et seekord tuleb kostja kohale.

Kuna kostja võõrandas korteri 1. märtsil 2019 Pepleri OÜ-le, puudub hagejatel võimalus

müügilepingu täitmist nõuda. Hagejad andsid 9. aprillil 2019 kostjale teada, et taganevad

lepingust ja nõuavad leppetrahvi müügilepingu täitmata jätmise eest 10% müügihinnast

ehk 11 819 eurot.

2. Kostja hagi ei tunnistanud.

Kostja ei ole müügilepingut rikkunud. Korterelamu valmis tähtaegselt ja Kambja

Vallavalitsuse 20. juuni 2019. a korraldusega nr 1176 väljastati sellele kasutusluba.

Kasutusloa väljastamine ei olnud asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks. Hagejad

keeldusid õigustamatult asjaõiguslepingu sõlmimisest 31. jaanuaril 2019 ja 6. veebruaril

2019 ning ei ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele ka 28. veebruaril 2019. Hagejad

rikkusid asjaõiguslepingu mittesõlmimisega oluliselt müügilepingu punkti 5.1. Kostja

müügilepingust taganemine on kehtiv. Kuivõrd kostja on õigustatult nõudnud hagejatelt

leppetrahvi ja teinud tasaarvestuse, tuleb jätta rahuldamata ka nõue mõista kostjalt välja

müügilepingu alusel hagejatelt saadud 11 819 eurot. Hagejate müügilepingust taganemine

on tühine. Kostja 6. veebruari 2019 taganemine müügilepingust on kehtiv ning seetõttu ei

olnud kostjal enam kohustust müüa korteriomand hagejatele. Kuna kostja ei ole

müügilepingut rikkunud, puudub hagejatel õiguslik alus leppetrahvi nõudmiseks.

MENETLUSE KÄIK

3. Tartu Maakohus rahuldas 3. detsembri 2020. a otsusega hagi ning tuvastas kostja

6. veebruari 2019. a müügilepingust taganemise ja 2. aprilli 2019. a leppetrahvinõude

11 819 eurot tühisuse ning mõistis kostjalt välja solidaarselt hagejate kasuks müügilepingu

alusel makstud ostuhinna ettemaksu 11 819 eurot, müügilepingust tuleneva leppetrahvi

11 819 eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras 23 638 eurolt alates

27. maist 2019 kuni võlgnevuse tasumiseni.

Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse.

4. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 19. märtsi 2021. a otsusega kostja

apellatsioonkaebuse osaliselt. Ringkonnakohus tühistas maakohtu 3. detsembri 2020. a

otsuse ning tegi uue otsuse, millega jättis hagejate hagi müügilepingust taganemise

tühisuse tuvastamise, leppetrahvi 11 819 euro ja leppetrahvilt 11 819 eurot viivise

väljamõistmise osas rahuldamata. Hageja nõuete osas kostja poolt 2. aprillil 2019

hagejatele esitatud leppetrahvi tühisuse tuvastamiseks, kostjalt ostuhinna ettemaksu

11 819 euro väljamõistmiseks ja ostuhinna ettemaksult 11 819 eurot viivise

väljamõistmiseks ning menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas saatis

ringkonnakohus asja maakohtule uueks läbivaatamiseks alates eelmenetluse staadiumist.

Ringkonnakohtu otsus jõustus edasikaebamata (TsMS § 456 lg 1).

5. 22. juuni 2021. a menetlusdokumendis muutsid ja täpsustasid hagejad senises

menetluses lahendamata nõudeid ning formuleerisid järgmised lõplikud nõuded:

▪ tuvastada poolte vahel 21. septembril 2018 sõlmitud müügilepingu p 6.4 tühisus;

5(15)

▪ tühistada kostja poolt 2. aprillil 2019 hagejatele esitatud leppetrahvi nõue;

▪ välja mõista kostjalt hagejate kasuks müügilepingu alusel hagejatelt saadud

(tagastamata) 11 819 eurot;

▪ välja mõista kostjalt hagejate kasuks viivis 11 819 eurolt arvestatuna alates

24. septembrist 2018 VÕS §-s 113 ettenähtud määras kuni võlgnevuse kohase

tasumiseni.

Menetluskulud palusid hagejad jätta proportsionaalselt hagi rahuldamisega kostja kanda.

Hagejad taotlevad müügilepingu p 6.4 tühisuse tuvastamist, sest leiavad, et tegemist on

hagejaid kui tarbijaid ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusega (VÕS § 35 lg 1, § 42 lg 1

ja § 42 lg 3 p-d 2 ja 5), mille üle pooled läbirääkimisi ei pidanud ning mida hagejatel ei

olnud võimalik mõjutada.

Hagejate arvates on kostja leppetrahvi nõude tühistamiseks vajalik tuvastada mh ka selle

põhjendamatus. Kostjal puudus põhjus hagejatelt leppetrahvi nõuda, kuna VÕS §-st 158

tulenevalt on leppetrahv õiguskaitsevahend, mille eesmärgiks on lihtsustada kokkuleppe

rikkumisega tekitatud kahjulike tagajärgede kõrvaldamist ja sundida võlgnikku kohustuse

täitmisele. Kostja leppetrahvi nõue ei täitnud kumbagi eesmärki: kostja jättis ise

21.veebruaril 2019 notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimisele põhjusta ilmumata, ei

vastanud mitte ühelegi hagejate esitatud küsimusele ega kirjale ja võõrandas müügilepingu

esemeks olnud korteri juba 1. märtsil 2019 Pepleri OÜ-le, kes korteri ka kohe müüki pani

enam kui 4300 euro võrra kallima hinnaga. Seega ei saanud kostjale tekkida ei kahjulikke

tagajärgi ega vähimatki huvi sundida hagejaid lepingulisi kohustusi täitma. Müügilepingu

alusel saadud raha kohese tagastamata jätmise ja leppetrahvi nõudmisega rikkus kostja mh

VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõtet.

Kostja taganemisavaldusest ei ilmne, milles seisnes hagejate oluline lepingurikkumine,

mis andis kostjale alust arvata, et hagejad ei täida lepingust tulenevaid kohustusi ja

millisest kuupäevast alates kostja lepingust tegelikult taganes. Kui kostja leidis, et tal oli

õigus müügilepingust taganeda, pidanuks ta VÕS § 189 lg 1 kohaselt tagastama hagejatele

koheselt ka müügilepingu alusel saadud raha, kuid kostja tegi seda vaid osaliselt,

tagastades 5909 eurot 50 senti ja jättes põhjendusi esitamata tagastamata 11 819 eurot.

Leppetrahvi nõudmise kavatsusest ei ole kostja hagejatele kordagi teada andnud ja sellest,

et kostja otsustas jätta 11 819 eurot leppetrahvina endale, said hagejad teada alles kostja

2. aprilli 2019 saadetud tasaarveldusavaldusest.

VÕS § 189 lg 1 kohaselt tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates ehk

alates 24. septembrist 2018. Seega on 22. juuni 2021 seisuga hagejate viivisenõue

2595 eurot 65 senti.

MAAKOHTU LAHEND

6. Maakohus rahuldas 21. detsembri 2021. a otsusega hagi osaliselt. Maakohus jättis

rahuldamata hagejate nõude tuvastada poolte vahel 21. septembril 2018 sõlmitud

müügilepingu p 6.4 tühisus ning nõude tühistada kostja poolt 2. aprillil 2019 esitatud

leppetrahvi nõue. Maakohus tuvastas, et kostja poolt 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvi

nõue summas 11 819 eurot on tühine ning mõistis kostjalt hagejate kasuks välja

11 819 eurot ning sellelt summalt alates 6. veebruarist 2019 kuni otsuse kuulutamiseni

arvestatud viivise 2717 eurot 40 senti. Samuti mõistis kohus kostjalt solidaarselt hagejate

kasuks välja viivise tasumata põhivõlalt 11 819 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates 22. detsembrist 2021 kuni võlgnevuse kohase tasumiseni. Poolte

menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda.

6.1.

Kohus analüüsis esmalt, kas kostja leppetrahvi nõue on tühine. Kohus märkis, et ei

saa enam hinnata, kas leppetrahvi nõude esitamise materiaalsed eeldused olid täidetud,

6(15)

kuna ringkonnakohtu jõustunud otsusega jäeti rahuldamata hagejate nõue kostja poolt

müügilepingust taganemise tühisuse tuvastamiseks. Maakohus peab lähtuma sellest, et

kostja poolt 6. veebruaril 2019 esitatud müügilepingust taganemise avaldus on kehtiv ning

kostjal oli õigus kasutada sellest tulenevaid õiguskaitsevahendeid.

Leppetrahvinõude aluseks on lepingu p 6.4, milles lepingupooled on kokku leppinud, et

kui müüja taganeb enne asjaõiguslepingu sõlmimist käesolevast lepingust ostjate poolse

olulise lepingurikkumise tõttu, on müüjal õigus nõuda leppetrahvi kuni 10% lepingu

punktis 3.1 nimetatud lepingu eseme müügihinnast. Müüjal on õigus leppetrahvi nõue

tasaarvestada ostjate poolt müüjale tasutud lepingu eseme müügihinna osaga leppetrahvi

summa ulatuses. Ülejäänud osa lepingu eseme müügihinnast, mille ostjad on lepingust

taganemise ajaks müüjale tasunud, on müüja kohustatud ostjatele tagastama 15 päeva

jooksul, arvates taganemisest. Hagejate väitel on lepingu p 6.4 tühine kui tüüptingimus

(VÕS § 35 lg 1).

Mõlema poole poolt kohtuistungil antud selgituste kohaselt saatis notar enne müügilepingu

sõlmimist 20. septembril 2018 kostja koostatud tingimuste kohta hagejatele kirja, et

hagejad lepingutingimused üle vaataks ja teeks vajadusel muudatused. Hagejate poolt

kohtuistungil antud selgitustest nähtuvalt vaatasid nad ka notaribüroos lepingut sõlmides

hagejatel küsimusi tekitanud punktid üle. Kuna leppetrahvi punkt hagejates küsimusi ei

tekitanud, siis sellest eraldi ei räägitud. Kohus ei lugenud seetõttu tõendatuks hagejate

väiteid, et nad ei olnud võimelised leppetrahvi puudutavat lepingutingimust mõjutama.

Asjaolu, et kostja esitas lepingusse leppetrahvi kohta omapoolse sõnastuse, ei muuda

lepingutingimust automaatselt tüüptingimuseks. Sõlmitava lepingu tingimused pidid

notarile esitama mõlemad lepingupooled. Hagejatel oleks olnud soovi korral võimalik

kostja poolt pakutud sõnastust muuta. Hagejad ei ole tõendanud vastupidist.

See, et hagejale saadeti enne lepingu sõlmimist lepingu tekst ning paluti teha muudatusi,

tähendas kohtu hinnangul sisuliselt seda, et vaidlusalune lepingu tingimus oli võimalik

eraldi läbi rääkida. Hagejad seda teha ei soovinud. Poolte vahel kokku lepitud tingimus ei

muutu tüüptingimuseks ainuüksi seetõttu, et kostja on sama leppetrahvi määra kasutanud

ka teistes sarnastes lepingutes. Tüüptingimus võib olla ka selline tingimus, mis on välja

töötatud kasutamiseks ainult ühes lepingus. Oluline on see, kas hagejatel oleks olnud

võimalik soovi korral seda tingimust mõjutada.

Kohus leidis eeltoodu alusel, et müügilepingu p 6.4 ei ole tüüptingimus ning sellele ei

kohaldu VÕS §-d 37 jj. Hagejad ei ole esitanud muid asjaolusid, millest nähtuks lepingu

p 6.4 tühisus. Seetõttu jättis kohus rahuldamata hagejate nõude tuvastada poolte vahel

21. septembril 2018 sõlmitud müügilepingu p 6.4 tühisus.

6.2.

Poolte

vahel

sõlmitud

müügilepingu

p

6.4

sisalduv

kokkulepe

on

leppetrahvikokkulepe VÕS § 158 mõttes.

Maakohus ei nõustunud hagejatega, et kuna kostjale hagejate käitumisest kahju ei

tekkinud, ei ole tal õigust ka leppetrahvi nõuda. VÕS § 161 lg-st 1 tulenevalt ei ole

leppetrahvi nõudmisel oluline, kas kostja sai hagejate poolse asjaõiguslepingu sõlmimisest

keeldumisega kahju (või pigem kasu).

Hagejad on viidanud sellele, et leppetrahv on ebamõistlikult suur. Samas ei saa leppetrahvi

suurus iseenesest olla heade kommete vastane. Kohus leidis, et hagejad on esitanud

ebamõistliku suuruse väite leppetrahvi kui tüüptingimuse kohta ning ei ole taotlenud

leppetrahvi vähendamist VÕS § 162 alusel. Seega kohus seda sätet ei analüüsinud.

6.3.

VÕS § 159 lg 2 järgi kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta

mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata,

et ta leppetrahvi nõuab. Lepingu p 6.4 järgi tekkis kostjal leppetrahvi nõudmise õigus, kui

7(15)

ta taganes lepingust hagejate poolse olulise lepingurikkumise tõttu. Poolte vahel ei ole

vaidlust selle üle, et kostja esitas hagejatele 6. veebruaril 2019 müügilepingust taganemise

avalduse. Hagejad olid kohtuistungil nõus, et kostja teatas esmakordselt leppetrahvi

nõudmise kavatsustest ja nõuete tasaarvestamise võimalusest 27. märtsil 2019. Samas on

kostja 27. märtsi 2019. a kirjas viidanud, et ei ole veel otsustanud, millises määras ostjate

suhtes leppetrahvi rakendab. Järelikult esitas kostja hagejatele selge leppetrahvi nõude

(kust oli üheselt näha ka leppetrahvi suurus) alles 2. aprilli 2019. a tasaarvestusavalduses.

Maakohus leidis, et kaks kuud ei ole praegusel juhul mõistlik aeg leppetrahvi nõude

esitamiseks. Kostjale oli kohe pärast lepingust taganemist selge, kui suurt leppetrahvi tal

on õigus nõuda ning ei ole ühtegi põhjust (tõendit, arvutuskäiku vms), miks kostja oleks

pidanud leppetrahvi nõude esitamisega kaks kuud viivitama. Kostjale pidi olema selge, et

selliste summade tasumiseks võtsid hagejad eelduslikult pangalaenu ning nende jaoks oli

oluline võimalikult kiirelt saada selgus, milline summa ja millal neil on võimalik pangale

tagasi maksta ning millised on nende lõplikud kohustused kostja ees. Eeltoodu alusel leidis

kohus, et kostja on kaotanud õiguse nõuda hagejatelt leppetrahvi.

Hagete poolt esitatud nõude kohta tühistada kostja poolt 2. aprillil 2019 hagejatele esitatud

leppetrahvi nõue, märkis kohus, et ei saa nõuet tühistada, kuid saab tuvastada nõude

tühisuse.

Kuna hagejad ei ole olnud loobunud menetluses varem esitatud nõuetest, võttis kohus

seisukoha Tartu Ringkonnakohtu 19. märtsi 2021. a otsuses nimetatud nõuete osas. Kohus

tuvastas, et kostja poolt hagejatele 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvi nõue on tühine.

Kuna kostjal ei ole õiguslikku alust keelduda hagejatele ostuhinna ettemaksu 11 819 euro

tagastamisest, mõistis kohus selle kostjalt hagejate kasuks VÕS § 189 alusel välja.

6.4.

Lisaks põhivõlale mõistis kohus VÕS § 113 alusel välja viivise ettemaksu

tagastamisega viivitamise eest. Kuna kostjal tekkis ettemaksu tagastamise kohustus alates

müügilepingust taganemisest, mõistis kohus viivise VÕS §-s 113 ettenähtud määras välja

alates 6. veebruarist 2019 kuni võlgnevuse kohase tasumiseni.

6.5.

Menetluskulude jaotamisel lähtus maakohus TsMS § 163 lg-st 1. Rahaliselt

hinnatavates nõuetes tuvastas kohus, et kummalgi poolel ei ole õigus nõuda teiselt poolelt

leppetrahvi. Lisaks jättis kohus rahuldamata hagejate nõude kostja poolt müügilepingust

taganemise tühisuse tuvastamiseks. Seega on kohus kummagi poole kasuks lahendanud

umbes pooled nõuded, poolte menetluskulud peaksid olema enam-vähem võrdsed ning

õiglane on jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

7. Kostja palub 21. detsembril 2021 esitatud apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu

otsuse osas, milles kohus hageja nõuded rahuldas ning jättis menetluskulud poolte endi

kanda. Kostja palub teha uue otsuse, millega jätta hagejate hagi täielikult rahuldamata ning

kõik menetluskulud hagejate kanda.

Maakohus tuvastas otsuse resolutsiooni p-s 4, et kostja poolt 2. aprillil 2019 esitatud

leppetrahvi nõue 11 819 eurot on tühine. See seisukoht on vastuolus otsuse põhjenduste p-

s 10 märgituga. Kuna maakohus leidis otsuse põhjenduste p-s 10, et lepingu p 6.4 ei ole

tühine, ei saa olla tühine ka hageja leppetrahvi nõue. Leppetrahvi nõue ei ole tehing

(tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg 1) ning selle tühisust ei saa tuvastada ega

seda tühistada. Lähtuvalt eeltoodust on ebaõige ka kohtu seisukoht (otsuse p-s 13), et kohus

ei saa kostja poolt 2. aprillil 2019 hagejatele esitatud leppetrahvi nõue tühistada, kuid saab

tuvastada nõude tühisuse. Hagejad ei ole esitanud asjas nõuet tuvastada kostja poolt

esitatud leppetrahvinõude tühisus, vaid on taotlenud tuvastada müügilepingu p 6.4 tühisus

ja tühistada kostja poolt 2. aprillil 2019 hagejatele esitatud leppetrahvi nõue. Maakohus on

8(15)

väljunud sellega hagi lahendamise piiridest (TsMS § 439). Kui maakohus kohaldas

VÕS § 159 lg 2, siis oleks maakohus saanud seda teha vaid juhul, kui hageja oleks esitanud

tulenevalt VÕS § 159 lg-st 2 nõude tuvastada kostjal leppetrahvi nõude õiguse puudumine.

Sellist nõuet hagejad esitanud ei ole. Eeltooduga rikkus maakohus oluliselt menetlusõiguse

norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõigust, mistõttu kuulub kohtuotsus kostja poolt

taotletud osas tühistamisele.

Maakohus kohaldas valesti VÕS § 159 lg-t 2, asudes seisukohale, et kostja on kaotanud

õiguse nõuda hagejatelt leppetrahvi. Hagejad ei ole esitanud menetluses vastuväidet kostja

leppetrahvinõudele seose leppetrahvi nõudest teatamise mõistliku aja rikkumisega, vaid

viitavad sellele, et kostja ei ole üldse leppetrahvi teadet esitanud. Kostja on 5. juuli 2019. a

vastuses hagile märkinud, et kostja teavitas hagejaid 27. märtsil 2019, et kavatseb nõuda

leppetrahvi, mis on kooskõlas VÕS § 159 lg-s 2 sätestatuga. Kostja sai hagejate kohustuse

rikkumisest teada 28. veebruaril 2019 ja teavitas leppetrahvinõudest 27. märtsil 2019, s.o

sisuliselt 1 kuu jooksul, pärast kohustuse rikkumist, mis on vaieldamatult mõistlik aeg

VÕS § 159 lg 2 mõttes. Maakohus jättis kostja vastuväited täielikult tähelepanuta ning

hindamata.

Maakohus ei ole põhjendanud, miks leppetrahvi nõude esitamise kavatsusest teatamine

27. märtsil 2019 ei ole mõistlik aeg, arvestades aegumistähtaega 3 aastat ning praeguse

juhtumi eripärasid. Maakohus on ebaõigesti jätnud kohaldamata TsÜS § 146 lg 1 ja on

ebaõigesti kohaldanud VÕS § 189.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja esitas hagejatele 6. veebruaril 2019

müügilepingust taganemise avalduse. Hagejad olid kohtuistungil nõus, et kostja edastas

esmakordselt nõude leppetrahvi tasaarveldamiseks 27. märtsil 2019.

Õiguslikult asjakohatud on maakohtu seisukohad, et kostja on 27. märtsi 2019. a kirjas

viidanud, et ei ole veel otsustanud, millises määras ostjate suhtes leppetrahvi rakendab, ja

et selge leppetrahvinõude esitas kostja seega alles 2. aprilli 2019. a tasaarvestusavalduses.

VÕS § 159 lg 2 kohaselt piisab kahjustatud poole poolt mõistliku aja jooksul teate

esitamisest teisele lepingupoolele kavatsusest esitada leppetrahvi nõue. Teates kavatsuses

esitada leppetrahvi nõue, ei pea märkima leppetrahvi suurust. Hagejad pidid kostja

27. märtsi 2019. a kirjast aru saama, mis suuruses kavatseb kostja leppetrahvi nõuda (kui

samas kirjas pakutud kompromissi ei saavutata). Hagejad ei ole menetluses ka vastupidist

väitnud. See, kas hagejad on maakohtu seisukohalt eelduslikult võtnud laenu

müügilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, võibki olla eeldus, mitte fakt ja antud

õigusvaidluse lahendamise seisukohalt tähtsusetu ja asjakohatu. Maakohus järeldas valesti,

et kostja on kaotanud õiguse nõuda hagejatelt leppetrahvi.

Ebaõige on ka maakohtu otsuses (p-s 15) esitatud viivisearvestuse algusaeg 6. veebruar

2019. Kostja andis müügilepingust taganemise avalduses hagejatele tähtaja kuni

21. veebruarini 2019, mille möödudes on müüja müügilepingust taganenud. Kostja oli

nõus veel andma täiendava tähtaja 28. veebruaril 2019 asjaõiguslepingu sõlmimiseks,

mistõttu on müügilepingust taganemine toimunud 28. veebruaril 2019 ning alates

29. veebruarist 2019 oleks hagejatel olnud õigus nõuda ettemaksu tagastamist.

Maakohus jättis ebaõigesti menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel menetlusoaliste endi

kanda.

Eelnevas

menetluses

on

kostja

kandnud

menetluskulusid,

samuti

apellatsioonimenentluses, kus ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse täielikult,

mistõttu oleks maakohus pidanud nendes menetlustes jätma kostja menetluskulud hagejate

kanda. Üksnes hagi osalise rahuldamise osas oleks olnud põhjendatud jätta menetluskulud

poolte endi kanda.

8. Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.

9(15)

Maakohus ei rikkunud menetlusnorme ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust, kui

selgitas välja vastustajate tegeliku tahte ja tuvastas apellandi leppetrahvi nõude tühisuse.

Leppetrahvi nõudmine on ühepoolne tehing ehk tahteavaldus, mis on suunatud konkreetse

õigusliku tagajärje kaasatoomisele.

Maakohus ei kohaldanud ebaõigesti VÕS § 159 lg-t 2. Hageja viidatud Riigikohtu lahendis

tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08 on mh märgitud, et mõiste "mõistlik aeg" VÕS § 159 lg 2

tähenduses on määratlemata õigusmõiste. Seda tuleb kohaldada iga juhtumi eripärasid

silmas pidades ning seega võib kolm kuud teatud juhul olla ka ebamõistlikult pikk tähtaeg.

6. veebruari 2019 taganemisavalduses leppetrahvi nõudest ega selle nõudmise kavatsusest

juttu ei ole. Veel 19. veebruaril 2019 saatis kostja apellandi esindaja A. Martin hagejatele

e-kirja, milles märkis järgmist: "Omalt poolt olen otsustanud, et kui meie vahel tehingut ei

toimu, siis kaalun tõsiselt teile kogu korteri eest tasutud summa tagastamist ning loodan et

jääte tulevikus meie klientideks." Kirjas ei ole juttu leppetrahvi nõudmise kavatsusest ning

kostja väidetavalt kaalub kogu summa tagastamist. Samal päeval, 19. veebruaril 2019

vastasid hagejad kostjale e-kirjaga, et "kohtume neljapäeval 21.02.2019 kell 16:00 Anne

Priks-Toom notaribüroos", kuid kokkulepitud päeval ei ilmunud kohale kostja esindaja,

mistõttu hagejad broneerisid uue asjaõiguslepingu sõlmimise aja 28. veebruari 2019 kl 11.

Seega tegi kostja ise hagejatele võimatuks sõlmida asjaõiguslik leping hiljemalt

21. veebruaril 2019.

Kuna kostja ei vastanud hagejatele, kas ta 28. veebruaril 2019 ilmub notarisse lepingut

sõlmima, ei võtnud vastu vastustajate telefonikõnesid ega helistanud ka tagasi, jäi

hagejatele põhjendatult mulje, et kostja ei ilmu notari juurde ning nad olid sunnitud

notariaja tühistama. Hagejad broneerisid notari juurde uueks ajaks 13. märts 2019 kell 16,

teavitasid sellest kostjat ja küsisid, kas aeg talle sobib, kuid sisulist vastust ei saanud. Seega

tegid hagejad kõik endast oleneva, et täita müügilepingust tulenevat kohustust ja sõlmida

kostjaga asjaõiguslik leping, kuid see jäi ära kostja enese tegevusetuse tõttu.

Leppetrahvi nõudmise kavatsusest ei teatanud kostja ka 4. märtsi 2019. a kirjas, milles

teatas, et lepingust taganemine on kehtiv, kuna hagejad ei ilmunud asjaõiguslepingu

sõlmimisele 28. veebruaril 2019 ja rikkusid sellega oluliselt müügilepingut. Alles

27. märtsi 2019. a kirjas märkis kostja, et kavatseb nõuda leppetrahvi. Samas kirjas selgitas

kostja, et ei ole veel otsustanud, millises määras. See tõendab, et hagejatele ei olnud

27. märtsil 2019 veel teada, kas üldse ja millises ulatuses kavatseb kostja leppetrahvi

nõuda.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja 2. aprilli 2019. a leppetrahvi nõue oli esitatud

hilinenult ega kandnud leppetrahvi eesmärki. Kostjal puudus kavatsus müüa korterit

hagejatele, sest ta oli selle juba kallima hinnaga ära müünud, mistõttu ei saanud talle ka

kahju tekkida. Ka kostja ise ei ole kordagi viidanud poolte vahelise asjaõiguslepingu

sõlmimata jäämise tagajärjel kantud kahjule. Kuna kostja arvates olid hagejad rikkunud

müügilepingut sedavõrd oluliselt juba 6. veebruariks 2019, et kostja kaalus lepingust

taganemist, tulnuks leppetrahvi nõudmise kavatsusest koheselt teatada. Kostja teadis, et

hagejad laenasid pangalt selle raha, mida kostja alusetult kinni peab ja et hagejatel tuleb

see pangale tagastada, mistõttu oli hagejatele äärmiselt oluline teada, kuna ja millises

summas saavad hagejad täita oma kohutusi panga ees.

VÕS § 160 järgi ei või leppetrahvi nõuda, kui kohustuse rikkumine on vabandatav.

Hagejate jaoks tegi lepingu täitmise võimatuks eelkõige kostja ise, jättes 21. veebruaril

2019 asjaõigusliku lepingu sõlmimisele ilmumata ilma ühegi mõistliku põhjenduseta,

keeldudes hagejatega suhtlemast teemal, kas talle sobib 28. veebruariks 2019 notari juurde

broneeritud aeg asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks, ja võõrandades müügilepingu esemeks

olnud korteri juba 1. märtsil 2019 kolmandale isikule.

10(15)

Maakohus tuvastas õigesti müügilepingust taganemise aja, sest kostja on korduvalt

rõhutanud, et ta loeb end müügilepingust taganenuks alates 6. veebruarist 2019. Kostja

antud täiendav lepingu täitmise tähtaeg 21. veebruar 2019 möödus kostja enda süül.

Hagejate viivisenõue on õiguspärane ja maakohus on selle õigesti rahuldanud.

Maakohtu määratud menetluskulude jaotus on õige ja õiglane. Kostja ei ole välja toonud

ühtki mõistlikku ja objektiivset põhjust, miks tuleks menetluskulu jaotada teisiti. Hagejad

on üritanud korduvalt kostjaga kokkuleppele jõuda, kuid kostja ei ole soostunud oma

nõudmistes järeleandmisi tegema ega läbirääkimisi pidama. Käesoleva kohtuasja on

põhjustanud kostja puudulik kommunikatsioon. Kui kostja oleks hagejatega õigeaegselt

suhelnud ja neile müügilepingu eseme kohta asjakohast teavet andnud, oleks käesolev

kohtuvaidlus suure tõenäosusega olemata olnud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab,

et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus

tuvastas kostja poolt 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvinõude summas 11 819 eurot

tühisuse (maakohtu otsuse resolutsiooni p 4), samuti osades, milles maakohus rahuldas

hagejate nõude 11 819 euro saamiseks 5909 eurot 50 senti ületavas ulatuses (resolutsiooni

p 5) ning viivisenõude (resolutsiooni p-d 6 ja 7). Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue

otsuse, millega jätab hagejate nõude 11 819 euro saamiseks 5909 eurot 50 senti ületavas

ulatuses rahuldamata, mõistab kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja 21. detsembri

2021. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 1319 eurot 84 senti ning alates

22. detsembrist 2021 sissenõutavaks muutuva viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses

märgitud määras arvestatuna 5909 euro 50 sendi suuruselt põhinõudelt. Ringkonnakohus

muudab ka maakohtu poolt kindlaksmääratud menetluskulude jaotust. Muus osas tuleb

maakohut otsus jätta vaidlustatud osas muutmata. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse

osaliselt.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2², esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures

kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

10. Kostja on apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles kohus

hagi rahuldas. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles kohus jättis rahuldamata

hagejate nõuded tuvastada poolte vahel sõlmitud müügilepingu p 6.4 tühisus ja tühistada

kostja poolt 2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvi nõue. Vaidlustamata osas on maakohtu

otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi jõustunud. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes apellatsioonkaebusega

vaidlustatud osas.

11. Maakohus on vaidlustatud otsuse resolutsiooni p-s 4 tuvastanud, et kostja poolt

2. aprillil 2019 esitatud leppetrahvi nõue 11 819 eurot on tühine. Ringkonnakohus nõustub

apellatsioonkaebuse põhjendustega, et maakohus on selles osas hagi piire ületanud ning

teinud otsuse nõude kohta, mida hagejad ei ole esitanud (TsMS § 439). Lisaks on selline

tuvastus ka sisult ebaselge. Maakohus ei ole otsuse põhjendustes jõudnud järeldusele, et

müügilepingu p 6.4 oleks tühine. Seetõttu ei saa olla tühine ka selle lepingupunkti alusel

esitatud hageja leppetrahvinõue. Lisaks nõustub ringkonnakohus kostjaga, et leppetrahvi

nõude esitamine ei ole iseseisev tehing TsÜS § 67 lg 1 mõttes, mille tühisust saaks kohus

tuvastada.

Eelmärgitud arvestades tuleb maakohtu otsus menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu

tühistada osas, milles maakohus tuvastas, et leppetrahvi nõue 11 819 eurot on tühine.

11(15)

12. Hagejate nõude 11 819 euro saamiseks rahuldas maakohus põhjusel, et kostja oli

2. aprilli 2019. a seisuga kaotanud VÕS § 159 lg 2 alusel õiguse hagejatelt leppetrahvi

nõuda ning seetõttu puudub kostjal hageja vastu tasaarvestatav nõue (VÕS § 197).

VÕS § 159 lg 2 järgi kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku

aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta

leppetrahvi nõuab. Maakohus leidis, et kostja pidi juba müügilepingust taganemise

avalduse tegemise ajal 6. veebruaril 2019 olema teadlik hagejate lepingurikkumisest ja

enda õigusest nõuda lepingu p 6.4 järgi leppetrahvi, kuid esitas selge leppetrahvi nõude

alles 2. aprilli 2019. a tasaarvestusavalduses. Maakohtu hinnangul ei olnud selline ligi

2-kuuline ajavahemik praegusel juhul mõistlik aeg leppetrahvinõude esitamiseks.

Ringkonnakohus nende maakohtu järeldustega ei nõustu. Maakohus eksis asjaolude

tuvastamisel ning kohaldas ebaõigesti VÕS § 159 lg-t 2.

12.1. Leppetrahvinõude esitamisest teatamine tagab selle, et võlausaldaja käitumine on

võlgniku jaoks piisavalt ettenähtav ja et võlgnik saab leppetrahvinõuet oma edasises

käitumises arvestada, kuid leppetrahvinõudest teatamine ei eelda leppetrahvi suuruse

märkimist (vt Riigikohtu 29. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08, p 14).

Terminiga "mõistlik aeg" VÕS § 159 lg-s 2 tähistatakse määratlemata õigusmõistet ning

seda tuleb kohaldada iga juhtumi eripärasid silmas pidades (vt nt Riigikohtu 29. aprilli

2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08, p 13). Mõistlik aeg peab jääma rikkumise

avastamise ja nõude aegumise vahele ning selle aja kindlaksmääramisel saab lähtuda

VÕS §-s 7 sätestatust, arvestades kõiki asjaolusid ja tehes kindlaks, kas võlgnikul võis hea

usu põhimõttest lähtudes tekkida õigustatud ootus, et temalt leppetrahvi enam ei nõuta (vt

ka Riigikohtu 9. mai 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-18005/54, p-d 12 ja 13 koos nendes

viidatud varasema praktikaga).

12.2. Müügilepingu punkt 6.4 seob kostja leppetrahvi nõudmise õiguse lepingust

taganemisega. VÕS § 116 lg 1 järgi võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine pool on

lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Müügilepingu p 6.5 järgi oli müüja

(kostja) kohustatud andma enne taganemisavalduse tegemist ostjatele vähemalt 2-nädalase

täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Samuti on VÕS § 116 lg 4 esimesest lausest

tulenevalt võlausaldaja poolt üldjuhul mõistlik ja hea usu põhimõttega kooskõlas anda

enne taganemist võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendav tähtaeg (VÕS § 114). Kostja on

maakohtu osutatud 6. veebruari 2019. a taganemisavalduses (I kd, tl-d 67–71) andnud

hagejatele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, s.o asjaõiguslepingu sõlmimiseks, kuni

21. veebruarini 2019. Kostja on kooskõlas VÕS § 116 lg-ga 5 täiendava tähtaja andmisel

avaldanud, et juhul, kui hagejat täiendava tähtaja jooksul oma kohustust ei täida, loeb

kostja ennast müügilepingust taganenuks.

Seega ei olnud kostjal 6. veebruari 2019. a seisuga veel müügilepingust taganemise ega

leppetrahvi nõudmise õigust tekkinud. Seetõttu olnuks tarbetu taganemisavalduses lepingu

p 6.4 kohase nõude esitamisest n-ö igaks juhuks teavitada.

12.3. Asja materjalidest nähtuvalt teavitas kostja hagejaid leppetrahvi nõudmise

kavatsustest esmakordselt 27. märtsi 2019. a kirjas (I kd, tl-d 82–84), täpsemalt kirja

p-s 1.2.5. Samuti on maakohus otsuses õigesti märkinud, et hagejad olid kohtuistungil

nõus, et kostja edastas esmakordselt nõude leppetrahvi tasaarveldamiseks 27. märtsil 2019.

Viidatud 27. märtsi 2019. a kirjas ei ole kostja küll välja toonud leppetrahvi lõplikku

suurust ning on märkinud, et ei ole veel otsustanud, millises määras ostjate suhtes

leppetrahvi rakendab. Samas, nagu eelnevalt märgitud, ei pea võlausaldaja teates

leppetrahvi kohaldamise kohta märkima leppetrahvi suurusest.

12.4. Järelikult teatas kostja leppetrahvi nõudmisest hagejatele esmakordselt 27. märtsi

2019. a kirjas, mitte leppetrahvinõuet ja tasaarvestusavaldust esitades 2. aprillil 2019.

12(15)

Ringkonnakohtu hinnangul on ajavahemik 22. veebruarist kuni 27. märtsini 2019 mõistlik

aeg leppetrahvi nõudmisest teatamiseks ning kostja ei ole leppetrahvi nõudmise õigust

VÕS § 159 lg 2 alusel kaotanud. Hagejad võisid ka juba 27. märtsi 2019 kirja põhjal

mõistlikult aru saada, millised on nende võimalikud kohustused kostja ees. Hagejatel ei

saanud tekkida hea usu põhimõttest lähtudes õigustatud ootust, et kostja nendelt

leppetrahvi enam ei nõua.

12.5. Vastuses apellatsioonkaebusele viidatud poolte suhtlust, mis järgnes kostja

taganemisavaldusele, on ringkonnakohus hinnanud 19. märtsi 2021. a otsuses (põhjenduste

p-s 9). Ringkonnakohus leidis, et tõenditest ei nähtu, et asjaõigusleping oleks jäänud

sõlmimata kosjast tingitud põhjustel. 21. veebruaril 2019 ei olnud asjaõiguslepingu

sõlmimata jätmise põhjuseks enam väidetav korterelamu mittevastavus projektile. 28.

veebruaril 2019 jäi asjaõigusleping sõlmimata, kuna kohale ei ilmunud hagejad ja panga

esindaja (hagejad ei olnud informeerinud tehingu ajast panka). Notari juurde ilmus ainult

kostja esindaja. Ringkonnakohus ei näe alust asuda nende asjaolude ja tõendite osas

praeguses otsuses varasemast teistsugusele seisukohale.

13. TsMS § 654 lg 5 teise lause alusel tuleb ringkonnakohtul võtta asja lahendamisel

seisukoht ka muude poolte poolt maakohtu menetluses esitatud väidete ja vastuväidete

kohta.

14. Hagejad on leidnud, et leppetrahvinõude aluseks olev müügilepingu p 6.4 on

tüüptingimusena (VÕS § 35 lg 1) tühine, kuna kahjustab hagejaid ebamõistlikult

(VÕS § 42 lg 1 ja § 42 lg 3 p-d 2 ja 5). Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti,

et müügilepingu p 6.4 ei ole tüüptingimus ning sellele ei kohaldu VÕS §-d 37 jj.

Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ning ei korda neid

käesolevas lahendis.

Ringkonnakohus märgib, et isegi kui müügilepingu punkti 6.4 saaks pidada kostja

tüüptingimuseks, ei oleks see teist poolt ebamõistlikult kahjustav ega seetõttu tühine

VÕS § 42 lg 1 mõttes. Müügieseme hinnaga seotud leppetrahvikokkulepe on sarnastes

tulevikus moodustatavate korteriomandite müügilepingutes tavapärane ning Eesti

kinnisvaraturu suurt muutlikkust arvestades ka müüja riskide maandamiseks eelduslikult

mõistlik.

Juhuks

kui

ostjad

taganevad

müügilepingust

müüjapoolse

olulise

lepingurikkumise tõttu, oli müügilepingu p-s 6.1 kokku lepitud samas suuruses leppetrahv

ostja õiguste tagamiseks.

15. VÕS § 161 lg 1 järgi võib kahjustatud lepingupool lepingu rikkumise korral nõuda

leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Seetõttu on õige ka maakohtu järeldus, et kostja

leppetrahvinõuet ei välista see, et kostjal ei ole hagejate lepingurikkumise tõttu kahju

tekkinud.

16. Samas ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et hagejad ei ole taotlenud

leppetrahvi vähendamist VÕS § 162 alusel.

16.1. Kui tasutav leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda VÕS § 162 lg 1

alusel vähendada leppetrahvi maksma kohustatud lepingupoole nõudmisel mõistliku

suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust, teise lepingupoole õigustatud

huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Iseenesest on maakohus õigesti märkinud,

et selle sätte kohaselt saab kohus sekkuda leppetrahvi suuruse muutmisesse üksnes

võlgniku taotlusel.

16.2. Asja materjalidest nähtuvalt on hagejad olnud läbivalt seisukohal, et kostja nõutav

leppetrahv on põhjendamatu. Maakohtu 4. novembri 2021. a istungil on hageja esindaja

avaldanud, et leppetrahv on ülemäära kõrge, hagejad on füüsilised isikud, kostja aga

majandustegevuses tegutsev isik ning küllaltki jõukas äriühing (III kd, tl 53 pöördel).

13(15)

Samuti on hagejad 25. novembril 2021 esitatud seisukohas märkinud, et kostjal kui pikka

aega ehitusvaldkonnas tegutseval isikul on ilmselgelt majanduslik üleolek võrreldes

hagejatega, kelle sissetulek piirdub keskmise palgaga ja kelle ülalpidamisel on kaks

alaealist last (III kd, tl 82 pöördel). Ka ülalkäsitletud hagejate väide, et kostjal ei ole

hagejate lepingurikkumise tõttu kahju tekkinud, võib põhimõtteliselt olla aluseks

leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole

kooskõlas hea usu põhimõttega (vt nt Riigikohtu 14. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-66-05, p-d 16, 17 ja 24). Ringkonnakohtu arvates on need hagejate avaldused

piisavad, et kohus saaks kaaluda VÕS § 162 lg 1 alusel leppetrahvi vähendamist.

16.3. Leppetrahvi vähendamine on seaduse alusel tehtav kohtu diskretsiooniotsus, mille

kohus teeb poolte huve kaaludes (vt nt Riigikohtu 6. aprilli 2018. a otsus tsiviilasjas

nr 2-15-3965/103, p 31).

Leppetrahvi suuruse ebamõistlikkust tuleb hinnata eelkõige lähtuvalt sellest, mis eesmärgil

leppetrahv lepingus kokku lepiti (vt ka Riigikohus 6. aprilli 2018. a otsus tsiviilasjas

nr 2-15-3965/103, p 32). Ühelt poolt võib leppetrahv olla võlgniku suhtes kohustuse

täitmise sunnivahend (leppetrahvi preventiiv- ehk survefunktsioon) ning teiselt poolt võib

leppetrahv täita lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise ning täitmise tagamise

funktsiooni (vt ka Riigikohtu 14. juuni 2005. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p 13).

Praegusel juhul on leppetrahv müügilepingu p-s 6.4 ringkonnakohtu arvates kokku lepitud

eelduslikult mõlemat eesmärki silmas pidades, kuid eelkõige ostja võimaliku

lepingurikkumise sanktsioneerimiseks (survefunktsioon).

16.4. Ringkonnakohus nõustub hagejatega, et kostja kui tegutsev äriühing on eelduslikult

paremas majanduslikus olukorras võrreldes hagejatega, kes sõlmisid müügilepingu

väljaspool majandus- ja kutsetegevust. Asja materjalidest nähtuvalt soovisid hagejad

omandada korteriomandi pangalt saadava laenu abil. Samuti puudub vaidlus, et hagejad

tasusuid müügilepingu p 3.2 alusel kostjale juba 27. augustil 2018 müügihinnast

1500 eurot ja 24. septembril 2018 veel 16 228 eurot 50 senti, seega kokku 17 728 eurot

50 senti. Sellise summa saamine nähtub ka kostja 2. aprilli 2019. a tasaarvestusavaldusest.

Nende ostjatelt saadud summadega oli kostjal olemas sisuliselt täitmise tagatis ning

lepingust taganemisel oleks ta saanud oma võimalikke kahjunõudeid (kui sellised oleks

esinenud) ka leppetrahvi nõudmata hagejatele tagastatavast summast kinni pidada (st

vastavaid nõudeid tasaarvestada). Hagejad on samuti välja toonud, et kostja võõrandas

müügilepingu esemeks olnud korteri juba 1. märtsil 2019 oma ning ei ole hagejate

lepingurikkumise tagajärjel kahju saanud. Kostja ei ole neid hagejate väiteid menetluses

vaidlustanud, lisaks on kostja korteri võõrandamist kolmandale isikule 27. märtsil 2019

hagejatele saadetud kirjas ka ise kinnitanud (I kd, tl 84). Kostja ei ole menetluses viidanud

endal kahju tekkimisele hagejate lepingurikkumise tagajärjel. Ringkonnakohus märgib

samuti, et müügilepingu p 6.4 järgi oli kostjal õigus nõuda leppetrahvi kuni 10% lepingu

eseme müügihinnast. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mis põhjendaksid leppetrahvi

nõudmist lepingust tulenevas maksimummääras.

16.5. Eelmärgitut arvestades on kostja poolt hagejatelt nõutav leppetrahv 11 819 eurot

poolte huve kaaludes ebamõislikult suur ning ringkonnakohus peab põhjendatuks

vähendada seda VÕS § 162 lg 1 alusel 50% võrra, s.o 5909 euro 50 sendini.

17. Seega on kostja 2. aprilli 2019. a tasaarvestusavaldus 5909 euro 50 sendi ulatuses

põhjendanud ning tasaarvestuse tulemusena on hagejate tasutud müügihinna tagastamise

nõue kostja vastu 5909 euro 50 sendi ulatuses lõppenud (VÕS § 197 lg 2). Ülejäänud 5909

euro 50 senti tuleb kostjalt hagejate kasuks müügilepingu p 6.4 ja VÕS § 189 lg 1 alusel

välja mõista.

14(15)

18. Kuna kostja on viivitanud ettemaksu tagastamisega, on hagejad palunud mõisa

kostjalt välja viivise. Viivisenõude rahuldamise õiguslikuks aluseks on VÕS § 113 lg 1

esimene lause, mille kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise

korral nõuda võlgnikult viivist alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni. VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi loetakse (n-ö seadusjärgseks) viivise määraks

VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas.

Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus ekslikult, et kostjal tekkis ettemaksu

tagastamise kohustus juba alates müügilepingust taganemisest 6. veebruaril 2019.

Ringkonnakohus märgib, et ei ole TsMS § 652 lg 8 järgi asja lahendamisel seotud

apellatsioonkaebuse ega selle vastuse õigusliku põhjendusega (vt nt Riigikohtu 13. mai

2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-08, p 15).

18.1. VÕS § 197 lg 2 esimese lause kohaselt lõppevad tasaarvestuse tulemusena

tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled

ei lepi kokku teisiti. VÕS § 197 lg 1 järgi on tasaarvestuse olukorra tekkimise esmaseks

eelduseks vastastikuste rahaliste nõuete (või muude samaliigiliste nõuete) olemasolu

tasaarvestuse poolte vahel (tasaarvestava poole nõue (nn aktiivnõue) peab olema

sissenõutav ja teise poole nõue (nn passiivnõue) täidetav). Kostja leppetrahvinõue

(st tasaarvestava poole nõue) muutus sissenõutavaks (VÕS § 82 lg 7) kõige varem

22. veebruaril 2019, kui oli möödunud 6. veebruari 2019. a taganemisavalduses hagejatele

kohustuse täitmiseks antud täiendav tähtaeg. Sellel hetkel tekkis ka tasaarvestusolukord.

18.2. Müügilepingu p 6.4 järgi pidi kostja tagastama hagejate tasutud müügihinna

15 päeva jooksul pärast taganemist. Seega muutus tasutud ostuhinna (ettemaksu)

tagastamise nõue ringkonnakohtu hinnangul sissenõutavaks 8. märtsil 2019, kui möödus

15 päeva lepingust taganemisest, s.o 21. veebruarist 2019. Asjaolu, et kostja oli valmis

hagejatega asjaõiguslepingut sõlmima veel ka 28. veebruaril 2019 on pigem vaadeldav

kompromissi pakkumisena (lepinguliste suhete jätkamiseks) ega muuda hagejate nõude

sissenõutavaks muutumise aega.

18.3. Põhinõudelt 5909 eurot 50 senti VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

arvestatud viivis moodustab alates 8. märtsist 2019 kuni maakohtu otsuse kuulutamiseni

21. detsembril 2021 viivisekalkulatori järgi (kättesaadav: www.viivisekalkulaator.ee)

1319 eurot 84 senti. TsMS §-st 367 lähtudes rahuldab ringkonnakohus ka hageate taotluse

alates 22. detsembrist 2021 sissenõutavaks muutuva viivise väljamõistmiseks VÕS § 113

lg 1 teises lauses märgitud määras.

19. Kostja hinnangul jättis maakohus menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel ebaõigesti

poolte endi kanda.

Ringkonnakohus märgib, et TsMS § 163 lg-st 1 tuleneva üldreegli kohaselt kannavad

pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades. Samas on kohtul

õigus jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või jätta

menetluskulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Seega tuleneb TsMS § 163 lg-st 1

kulude jaotamiseks kolm alternatiivi. Nende alternatiivide vahel valimine on kohtu

kaalutlus- ehk diskretsiooniotsus (vt nt Riigikohtu 28. septembri 2020. a otsus tsiviilasjas

nr 2-16-8751/184, p 31). Menetluskulude jaotamisel tehtud diskretsiooniotsusesse võib

kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui diskretsioonipiire on ületatud (vt Riigikohtu

7. oktoobri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-11359/87, p 14; 13. mai 2020. a määrus

tsiviilasjas nr 2-16-5794/201, p 12).

Maakohus, arvestades ka ringkonnakohtu 19. märtsi 2021. a otsust, rahuldas hagi

kokkuvõttes osaliselt. Seega hõlmas maakohtu kaalutlusõigus võimalust jätta

menetluskulud TsMS § 163 lg 1 kohaselt poolte endi kanda. Maakohus on oma otsustust

15(15)

ka vajalikul määral põhjendanud ning apellatsioonkaebuse väited ei annaks iseenesest alust

kohtu kaalutlusotsustusse sekkuda.

20. Samas, kuna ringkonnakohus rahuldab hagi maakohtust erinevas ulatuses ning hagi

osaline rahuldamine on võimalik üksnes põhjusel, et ringkonnakohus vähendab kostja

leppetrahvinõuet VÕS § 162 lg-st 1 tuleneva kaalutlusõiguse alusel, peab ringkonnakohus

põhjendatuks muuta TsMS § 173 lg 3 esimese lause alusel menetluskulude jaotust ning

jaotada kulud mõlemas kohtuastmes võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega.

Ringkonnakohus lähtub seejuures rahaliste põhinõuete rahuldamise ulatusest, kuna

viivisenõude rahuldamise ulatus sõltub põhinõude edukusest ning muudel hagejate nõuetel

on sooritusnõuete kõrval asjas sekundaarne tähendus. Hagejate esitatud rahalistest

põhinõuetest 23 638 eurot rahuldatakse käesoleva otsusega 5909 eurot 50 senti, seega

rahuldatakse hagi 25% ulatuses. Eelmärgitust lähtuvalt jäävad menetluskulud 75%

ulatuses hagejate ja 25% ulatuses kostja kanda. Kuna hagejad on esitanud nõude

solidaarvõlausaldajatena, peavad nad ringkonnakohtu hinnangul vastutama kostja

menetluskulude eest solidaarselt (TsMS § 165 lg 1 esimese lause teine alternatiiv ja

TsMS § 173 lg 4 kolmas lause).

21. Kuna ringkonnakohus muudab käesoleva lahendiga menetluskulude jaotust

menetlusosaliste vahel ning maakohus ei ole vaidlustatud otsusega kummagi poole

menetluskulude rahalist suurus kindlaks määranud, ei määra ka ringkonnakohus

TsMS § 174 lg 4 kohaselt kindlaks apellatsiooniastme menetluskulusid. TsMS § 177 lg 1

p 2 ja lg 2 järgi määrab menetluskulud kindlaks maakohus määrusega mõistliku aja jooksul

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Triin Uusen-Nacke

Kersti Kerstna-Vaks

Indrek Parrest