2-21-18842/30 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Margit Vutt

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. oktoober 2022, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-18842

Tsiviilasi

Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistu hagi Jelena

Koroli vastu korteriomandi võõrandamise nõudes

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 6. juuni 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistu apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

18. oktoober 2022

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja) Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistu

(registrikood XXXXXXXX), lepinguline esindaja Maksim

Fedotov

Vastustaja

(kostja)

Jelena

Korol

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Roman Golovenko

RESOLUTSIOON

1. Jätta Viru Maakohtu 6. juuni 2022. a otsus muutmata.

2. Jätta Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistu apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistu

kanda.

4. Määrata Jelena Koroli menetluskulude suuruseks apellatsiooniastmes 420 eurot.

5. Mõista Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistult Jelena Koroli kasuks välja 420

euro suurused menetluskulud. Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistu on

kohustatud tasuma menetluskuludelt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni

täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Kohtla-Järve linn, XXX korteriühistu (hageja, korteriühistu) esitas 1. detsembril 2021 Viru

Maakohtule hagi Jelena Koroli (kostja) vastu, milles palus kohustada kostjat täitma hageja 5.

juuli 2021. a üldkoosoleku otsust ja kohustada teda võõrandama talle kuuluv korteriomand

asukohaga Kohtla-Järve, XXX. Kohtuotsuse vabatahtlikult täitmata jätmise korral palus hageja

määrata kohtuotsuse täitmise viisina korteriomandi võõrandamise sundenampakkumisel

täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt on kostja Kohtla-Järvel, XXX majas asuva korteri nr 6 (korter) omanik.

5. juulil 2021. a korteriomanike üldkoosolekul võeti vastu otsus, millega kohustati kostjat oma

korter võõrandama. Kostja viibis üldkoosolekul ja osales kõnealuse küsimuse arutelus. Kostja

ei ole üldkoosoleku otsust vaidlustanud ja praeguseks on ta vaidlustamise õiguse ka kaotanud.

Vaidlusalune otsus ei ole ka ühelgi alusel tühine.

Võõrandamisotsuse põhjuseks oli asjaolu, et majaelanikke häirib kostja korterist hilisõhtuti

kostuv lärm. Kostja korteris kogunevad lärmakad seltskonnad, kelle vahel tekivad sageli

konfliktid. Trepikotta jäetakse prügi, seintele pritsitakse teadmata päritolu vedelikke. See on

toimunud juba alates 2019. aastast. Hageja on kostjale korduvalt teatanud, et ta rikub oma

käitumisega korteriühistu põhikirja p 4.2.3, 4.2.4 ja 4.2.11. Majaelanikud on pöördunud ka

kostja poole, kuid see ei ole tulemusi andnud. Kostja ignoreerib naabrite pöördumisi ning

sõimab ja solvab neid.

Kostjal oli hageja ees ka kommunaalteenuste võlg ja hageja pidi selle sissenõudmiseks

pöörduma kohtusse (tsiviilasi nr 2-20-128206). Kostja tasus võla alles kohtumenetluse ajal.

Võla kättesaamiseks pidi hageja tegema kulutusi. Kostja on pahatahtlikult algatanud hageja

vastu kohtuvaidluse (tsiviilasi nr 2-21-11281) ja hageja peab kandma sellega seotud

menetluskulusid. Samuti esitab kostja pidevalt ametiasutustele kaebusi teiste isikute peale.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Kostja vastuväidete kohaselt on korter tema alaline elukoht, kuid ta ei viibi oma elukohas eriti

tihti. Korteris elab ka kostja 21-aastane poeg, kes on tagasihoidlik ja hea käitumisega. Kostja

poeg oli ajavahemikus 3. juulist 2019 kuni 31. maini 2020 ajateenistuses ja viibis korteris

harva. Praegu õpib ta Ida-Virumaa Kutsehariduskeskuses.

Kostjal on alates 2018. a mõne majaelanikuga, sh juhatuse liikmetega halvad suhted. Juhatuse

liikmed solvavad kostjat, sh kirjavahetuses. Kostja on aktiivne elanik ja ta avaldab alati oma

seisukohta, kui ta näeb, et kellegi õigusi rikutakse. Kuna kostja ei viibi tihti oma elukohas, siis

ei saa ta sageli õigel ajal tutvuda korteriühistu teabega, mis on jäetud postkasti või

teadetetahvlile. Kostja on palunud saata teated ja arved talle e-posti aadressile, kuid juhatus ei

tee seda. Korteriühistu arved on tihti ka suurte vigadega. Valesti vormistatud arvete tõttu ei

saanud kostja linnalt sotsiaaltoetust.

Elamu sissepääsu juures hoitakse kojamehe räpaseid töövahendeid. Trepikoda on antisanitaarne

ja haiseb. Maja gaasikraanid on tööriistadega blokeeritud. Selline olukord on alates 2018.

aastast, kui korteriühistu juhatuse liikmeteks said Gennady Korshunov ja Ksenia Botšarova.

Kostja on neile probleemidele tähelepanu juhtinud, aga see ei ole tulemust antud. Kostja on

pöördunud ka Gaasivõrk AS-i, Terviseameti ja Päästeameti poole. Kostja on juhtinud

tähelepanu ka sellele, et korteriomanikud ei pargiks autosid murule, samuti esitas kostja selle

kohta Kohtla-Järve Linnavalitsusele kaebuse. Kostja on esitanud kaebuse ka PPA-le põhjusel,

et juhatus ei heiska riigipühade ajal riigilippu. Samuti esitas kostja Põllumajandus- ja

Toiduametile kaebuse G. Korshunovi peale, kuna G. Korshunov peksis oma koera.

Kostja paigutas oma korterisse gaasi- ja suitsuandurid ning pani korterile raudukse. Pärast

korterile raudukse paigaldamist, remontimist ja luku vahetust pesi kostja trepikoja seinu ja

põrandat pesuvahendiga. Kostja tegi oma korteris remondi ja praegu lõpetab ta korteri

renoveerimist. Kostja on koristanud korteris tolmuimejaga ehitusprügi.

Kostja ja tema poeg elavad korteris rahulikult, nad ei tekita lärmi, ei kuula valjult muusikat ega

tekita teistele majaelanikele muid ebamugavusi. Kostja korteris ei kogune lärmakad

seltskonnad. Kostja ei viska prügi elamu trepikotta ega muudesse kohtadesse. Avaldused,

milles kostjat süüdistatakse rahurikkumistes on kirjutanud isikud, kellega kostjal on halvad

suhted. Need avaldused ei ole usaldusväärsed tõendid. Korteriomandi võõrandamise kohustus

on kostja jaoks äärmuslik abinõu. Kostja ei riku korteriomaniku kohustusi. Kostjal ei ole

korteriühistu ees ka võlga. Asjaolu, et korteriomanikul on halvad suhted teiste

korteriomanikega, ei anna alust nõuda korteriomandi võõrandamist.

Lisaks on 5. juuli 2021. a üldkoosoleku otsus tühine, kuna see on vastuolus heade kommetega.

Tühisel otsusel ei ole õiguslikke tagajärgi.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 6. juuni 2022. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 720 euro suuruse menetluskulu.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on majaelanike kirjalikud pretensioonid üldsõnalised ja

ebamäärased ning nende alusel ei ole võimalik tuvastada, millal väidetavad rikkumised

toimusid. Tõendatud ei ole, et kostja või tema pereliige oleks tekitanud trepikojas antisanitaarse

olukorra või et nad oleksid pritsinud trepikoja seintele teadmata päritoluga vedelikke, või et

öösiti karjutakse, sõimatakse, ropendatakse või kopsitakse Samuti ei ole tõendatud, et korterist

lahkudes ja tagasi tulles lülitataks trepikoja sissekäigus gaas sisse ja välja. Teadmata on ka see,

kes tegi kostja pojale märkuse. Lisaks ei anna ühekordne märkus alust nõuda korteri

võõrandamist. Kostja esitatud fotodega on tõendatud, et kostja korteris ei ole antisanitaarset

olukorda. Hageja juhatuse liikmete, majaelanike ja kostja vahelised halvad suhted ning

arusaamatused ei anna alust nõuda korteriomandi võõrandamist.

Kohus kohustas hagejat korduvalt selgelt esile tooma, millisel kuupäeval ja kuidas on kostja

oma kohustusi rikkunud ja esitama selle kohta ka tõendid. Vaatamata sellele, et kohus selgitas

hagejale tõendamiskoormuse jaotust, ei ole hageja oma tõendamiskoormust täitnud.

Majaelanike kirjalikud seletused on liiga üldsõnalised ja neist ei nähtu, kes ja millal väidetavad

rikkumised toime pani. Seepärast ei saa lugeda tuvastatuks, et kostja oleks korduvalt rikkunud

KrtS § 32 lg-s 1 sätestatut. Korteriomandi võõrandamise nõue on äärmuslik abinõu ja selle

kohaldamiseks peavad rikkumised olema veenvalt tõendatud. Praegu see nii ei ole.

Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, siis ei analüüsinud kohus otsuses vaidlusaluse

üldkoosoleku otsuse võimalikku tühisust.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt oleks maakohus pidanud hagi rahuldama, kuna on

tõendatud, et hageja tekitab oma käitumisega naabritele tahtlikult probleeme ja koormab

korteriühistut kõikvõimalike kaebuste ja nõuetega. Kostja pöördub pidevalt kaebustega

erinevate asutuste poole ja see sunnib korteriühistut tegema kulusid. Suurem osa kostja

pretensioone on olnud põhjendamatud ja need on jäetud rahuldamata. Kostja jäi korteriühistule

võlgu ja ühistu pidi pöörduma kohtusse. Kostja ei maksnud arveid, kuna ta ei olnud rahul

juhatuse tegevusega. Kostja tasus võla alles kohtumenetluse ajal, kuid hageja pidi

kohtumenetluse tõttu kandma kulusid. Kostja on pöördunud hageja vastu kohtusse ka teiste

nõuetega ja hageja on pidanud kandma täiendavaid menetluskulusid. Samuti kaebab kostja

pidevalt erinevatesse asutustesse ja tülitseb teiste korteriomanikega. Kõik see annab aluse

nõuda korteriomandi võõrandamist.

Elanike kaebustega on piisavalt tõendatud, et kostja ei lase teistel majaelanikel rahulikult elada.

Kohtule esitatud kostja korteri fotod ei tõenda, et korter on korras, kuna pole teada, millal need

fotod tehti. Korter on alles hiljuti ära koristatud. Seda, et kõik korteriomanikud soovivad, et

kostja oma korteri võõrandaks, näitab ka see, et kõik korteriomanikud hääletasid otsuse poolt.

See otsus kehtib. Kui kohustada kostjat korterit võõrandama, siis ei jää ta oma eluasemest ilma.

Kostja on ise öelnud, et ta ei ela alaliselt selles korteris. Kostjale kuulub ka teine kinnisasi ja ta

saab seal elada.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud

palus kostja jätta hageja kanda.

Kostja vastuväidete kohaselt on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Hageja

apellatsioonkaebuses esitatud väited ei vasta tõele. Korteriomandi võõrandamise nõude

eeldused ei ole täidetud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et Viru Maakohtu 6. juuni 2022. a otsus on seaduslik ja põhjendatud

ning

see

tuleb

jätta

muutmata.

Apellatsioonkaebus

jääb

rahuldamata.

Ükski

apellatsioonkaebuse väide ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on andnud

hinnangu kõigile tõenditele, kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ning jätnud

hagi põhjendatult rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja ei

pea tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 järgi neid vajalikuks oma otsuses

korrata.

7. Asjaoludest nähtuvalt on vaidluse keskne õiguslik küsimus see, kas hageja saab nõuda

kostjalt korteriomandi võõrandamist KrtS § 32 lg-te 1 ja 2 alusel. Viidatud paragrahvi esimese

lõike kohaselt võivad korteriomanikud teiselt korteriomanikult nõuda, et see oma korteriomandi

võõrandaks, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või

korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist

korteriomanike hulka. KrtS § 32 lg 2 kohaselt võib niisuguse nõude esitada esiteks eelkõige

juhul, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata korteriomandi korrashoiu- või teiste

korteriomanike häirimisest hoidumise kohustuse (KrtS § 31 lg 1 p 1), teiste korteriomanike

põhjustatud mõjude talumiskohustuse (KrtS § 31 lg 1 p 2) või kohustuse võimaldada kasutada

teistel isikutel tema eriomandi eset selleks, et kaasomandit korras hoida (KrtS § 31 lg 1 p 3).

Teiseks võib niisuguse nõude esitada juhul, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu

majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu ja kolmandaks siis, kui korteriomanik

häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist.

8. Eelviidatud loetelu on lahtine, seega võib võõrandamisnõue iseenesest olla põhjendatud ka

muudel juhtudel, kui korteriomanike vahelises, seaduse alusel tekkinud kestvusvõlasuhtes ei

saa teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad taluksid seda, et kõnealune isik oleks edaspidi nende

majas korteriomanik. Kuid niisugune põhjus peab olema äärmiselt ülekaalukas ja kaaluma üles

potentsiaalse

võõrandamiskohustusega

isiku

omandiõiguse

väga

intensiivse

riive.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et praegu ei ole sellise ülekaaluka põhjuse esinemine

tõendatud.

9. Apellatsioonkaebuses on hageja välja toonud, et võõrandamisnõue on põhjendatud eelkõige

seetõttu, et kostja tekitab teistele korteriomanikele tahtlikult probleeme, koormab korteriühistut

kaebuste ja nõuetega, pöördub kaebustega erinevate asutuste poole, algatab kohtuvaidlusi ja

sunnib korteriühistut kandma menetluskulusid, ei ole rahul juhatuse tegevusega ja tülitseb teiste

korteriomanikega. Ringkonnakohus on seisukohal, et need asjaolud ei anna alust nõuda

korteriomandi võõrandamist. Kostja selgituste kohaselt on kaebuste põhjuseks olnud see, et

kostja pole rahul trepikoja seisukorraga, sellega, et autosid pargitakse muru peal, samuti muude

elukorralduslike küsimustega. Samuti on tema väidetel tülisid juhatusega põhjustanud see, et

talle ei saadeta vaatamata tema palvel teateid e-postiga ja et talle esitatud arved on tema arvates

olnud ebaselged ja vigadega. Neil põhjustel on poolte vahel olnud ka kohtuvaidlused.

Ringkonnakohus selgitab, et igaühel, kellel on kahtlus, et tema õigusi rikutakse, on õigus

pöörduda vaidluse lahendamiseks kohtu poole. Selle õiguse kasutamist ei saa korteriomanikule

ette heita. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et korteriomaniku halvad suhted mõne teise

korteriomaniku ja juhatuse liikmetega ei ole piisav põhjus, et nõuda korteriomandi

võõrandamist.

10. Hageja on tuginenud ka sellele, et kostjal on hageja ees olnud võlg, mida tuli sisse nõuda

kohtu kaudu. Võõrandamisnõude esitamise eelduse võla tõttu näeb ette KrtS § 32 lg 2 p 2 ja

selle kohaselt võib võõrandamist nõuda, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu

majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Hageja ei ole selgelt esile toonud, kui

suur see võlg üldse oli. Asjaoludest nähtuvalt toimus võla üle kohtuvaidlus ja kostja selgitas, et

tema arvates olid arved valesti koostatud. Hageja on ise kinnitanud, et kostja on võla tasunud.

Eeltoodust tulenevalt ei olnud korteriomandi võõrandamise nõude esitamine põhjendatud ka

võla tõttu.

11. Teiste korteriomanike häirimine (mh lärmiga) võib KrtS § 32 lg 2 p 3 järgi iseenesest olla

võõrandamisnõude esitamist õigustav asjaolu. Kuid ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et

praegusel juhul ei ole tõendatud, et kostja või tema korterit kasutanud isikud on teisi

majaelanike häirinud määral, mis õigustaks korteriomandi võõrandamisnõude maksmapanekut.

Hageja esitatud seletuskirjadest ei ole võimalik aru saada, millal niisugused rikkumise aset

leidsid. Samuti ei ole neist seletuskirjadest võimalik järeldada, et trepikotta oleks prügi või muid

jäätmeid jätnud kostja. Hageja enda seletustest nähtub, et osasid elanikke häirib pigem see, et

kostja nende peale kaebab.

12. Ringkonnakohus selgitab, et tähendust ei ole sellel, et kostja ei ole korteriomanike 5. juuli

2021. a üldkoosoleku otsust vaidlustanud. Korteriomanik ei kaota otsust vaidlustamata jättes

õigust tugineda tema vastu võõrandamisnõude esitamisel sellele, et võõrandamisnõude

materiaalsed eeldused ei olnud täidetud. Samal põhjusel ei ole tähendust ka sellel, et kõik

üldkoosolekul osalenud korteriomanikud olid ühel meelel, et kostja peaks oma korteri

võõrandama. Kui võõrandamisnõude materiaalsed eeldused ei ole täidetud, siis ei saa

korteriomanikud isegi ühehäälse otsusega võõrandamist nõuda.

13. Hageja on apellatsioonkaebuses väitnud ka seda, et kohtule esitatud kostja korteri fotod ei

tõenda, et korter on korras, kuna pole teada, millal need fotod tehti ja et korter võib olla alles

hiljuti ära koristatud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, et kostja korter üldse

oleks olnud sellises seisukorras, et sellest oleks teistele korteriomanikele tekkinud mingeid

kahjulikke mõjutusi. Seda, kas ja kuidas kostja teisi korteriomanikke häirib, pidi TsMS § 230

lg 1 järgi tõendama hageja.

14. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus

TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

15. Kostja esitatud menetluskulude nimekirja järgi on tema menetluskuluks apellatsiooniastmes

olnud 420 euro suurune õigusabikulu (koos käibemaksuga). Kostja on füüsiline isik, seega ei

ole ta käibemaksukohustuslane ega saa menetluskuludelt käibemaksu tagasi arvestada.

16. TsMS § 175 lg 1 näeb ette, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust

kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline

esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS § 218

kohaselt. Kostjat on menetluses esindanud TsMS § 218 nõuetele vastav esindaja.

17. Kostjale on osutatud õigusteenust tunnihinnaga 120 eurot koos käibemaksuga.

Ringkonnakohus leiab, et see tunnitasu suurus on põhjendatud ja vajalik.

18. Kostjale on õigusteenust osutatud kokku 3,5 tunni ulatuses. Sellest 2,25 tundi on kulunud

maakohtu otsusega tutvumisele ja apellatsioonkaebusele vastamisele, 0,5 tundi kohtuistungiks

ettevalmistamisele, 0,5 tundi kohtuistungil osalemisele ja 0,25 tundi menetluskulude nimekirja

koostamisele. Ringkonnakohtu arvates on õigusabi maht olnud põhjendatud ja vajalik ning

kostja õigusabikuluks apellatsiooniastmes tuleb seega määrata 3,5 × 120 = 420 eurot. See

summa tuleb hagejalt kostja kasuks ka välja mõista.

19. TsMS § 177 lg 2 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku

avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest

alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostja on sellise

taotluse ka esitanud ja seega tuleb hagejal hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni tasuda viivist

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

/allkirjastatud digitaalselt/

Vahur-Peeter Liin

/allkirjastatud digitaalselt/

Margit Vutt