2-22-7318/14 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Marian Miilaste

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. oktoober 2022, Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr

2-22-7318

Tsiviilasi

S. P. i hagi LVM Kinnisvara OÜ vastu 2000 euro, kahju

hüvitise 220 euro 80 sendi ja viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

2398 eurot 46 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: S. P. ; isikukood XXX; elukoht XXX.

Hageja lepinguline esindaja: advokaat P. M.

e-post XXX

Kostja: LVM Kinnisvara OÜ; registrikood 10033331;

asukoht Keskväljak 1, Pärnu linn, Pärnu linn, 80010, Pärnu

maakond.

Kostja lepingulised esindajad: vandeadvokaadid M. P. ja P.-M.

P. e-post XXX

Kohtuistungi toimumise aeg

27. september 2022

Protokollija

kohtuistungisekretär Kaire Kuznetsov

RESOLUTSIOON

1. Jätta S. P. i hagi LVM Kinnisvara OÜ vastu 2000 euro, kahju hüvitise 220 euro 80 sendi

ja viivise väljamõistmiseks rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

2. Jätta menetluskulud S. P. i kanda.

3. Mõista S. P. ilt (P. ) LVM Kinnisvara OÜ kasuks välja menetluskulu 1012 eurot 16 senti.

4. Mõista S. P. ilt (P. ) LVM Kinnisvara OÜ kasuks välja viivis hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

menetluskulude suurust kindlakstegeva kohtulahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni.

Apellatsioonkaebuse esitamine

Pooled võivad esitada otsuse peale Tartu Ringkonnakohtule (aadress Kalevi 1, 51010, Tartu;

e-post tarturk.menetlus@kohus.ee) apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest.

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima.

Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

KIRJELDAV OSA

1. S. P. (hageja) esitas 17. mail 2022 Tartu Maakohtu Tartu kohtumajale hagi LVM Kinnisvara

OÜ (kostja) vastu 2000 euro, kahju hüvitise 220 euro 80 sendi ja viivise väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 24. veebruaril 2022 broneerimislepingu

nr XXX (edaspidi: leping). Lepingu p 1 näeb ette, et maakler avaldab, et ta on sõlminud allpool

nimetatud kinnisasja omanikuga (käesolevas lepingus nimetatud müüja) maaklerteenuse

lepingu, mille kohaselt maakler kohustus vahendama kinnisasja müügilepingu sõlmimist

kolmanda isikuga alljärgnevatel tingimustel: /…/ ostu-müügi hind 143500€; müügilepingu

sõlmimise tähtaeg 24.03.2022; kinnisasja valduse üleandmine koheselt peale tehingut. Lepingu

p 2.1. näeb ette, et maakler teeb käesolevaga ostjale pakkumise selliselt, et ta osundab käesoleva

lepingu punktis 1 nimetatud kinnisasja ostmise ja müüjaga müügilepingu sõlmimise

võimalusele selles lepingupunktis kindlaks määratud tingimustel. Lepingu p 3 näeb ette, et ostja

avaldab, et ta soovib käesoleva lepingu punktis 1 nimetatud kinnisasja samas lepingupunktis

kindlaks määratud tingimustel osta ja et ta soovib broneerida selle kinnisasja enda kasuks.

Hageja kohustus lepingu alusel maksma kostjale broneerimistasu 2000 eurot. Lepingu p 6.2

nägi ette, et kui hageja sõlmib müüjaga kinnisasja müügilepingu, loetakse broneerimistasu

kinnisasja ostuhinna tasumise ettemakseks.

Hageja ja müüja ei jõudnud erinevatel asjaoludel müügilepingu sõlmimiseni. Hageja soovis

seetõttu lepingu alusel makstud 2000 euro tagastamist. Kostja keeldus ettemaksu tagastamisest.

Hageja leiab, et leping on tühine. Kostja peab hagejale tagastama tühise lepingu alusel saadud

2000 eurot.

Leping ei ole üksnes broneerimisleping. See on vähemalt osaliselt kinnisasja müügilepingu

eelleping. Lepingus fikseeriti müüdav kinnisasi. Lepingus lepiti kokku, et broneerimistasu

loetakse müügilepingu sõlmimise korral kinnisasja ostuhinna tasumise ettemaksuks, st sisuliselt

oli tegemist kinnisasja ostuhinna tasuga. Selline kokkulepe on kinnisasja müügilepingu

eellepingule omane kokkulepe. See muudab lepingu vähemalt osaliselt kinnisasja

müügilepingu eellepinguks.

Broneerimistasu saab olla tasu, mis on ette nähtud üksnes kinnisasja broneerimise eest.

Broneerimistasu maksmine ja tagastamine saab sõltuda üksnes sellest, kas broneerimiskohustus

on täidetud või maakler on seda rikkunud. Broneerimistasu maksmine ja tagastamine ei saa

sõltuda müügilepingu sõlmimisest. Antud juhul sõltus tasu tagastamine müügilepingu

sõlmimisest, st isegi kui maakler oma kohustusi ei riku, on tal lepingus sätestatud juhul kohustus

tasu tagastada. Hageja ei maksnud seega üksnes broneerimise eest.

Kinnisasja

omandamisele

suunatud

võlaõiguslik

leping

peab

asjaõigusseaduse

(AÕS) § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib

võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja müügi eellepingu kohta. Vorminõude

järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine. Kui

samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente

ja eelleping on vorminõude rikkumise tõttu tühine, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks

tehtud ilma tühise eellepingu osata. Leping on seega tervikuna tühine. Kostja peab hagejale

tagastama tühise tehingu alusel saadu, s.o 2000 eurot.

Hageja märkis 14. juuni 2022 vastuses, et isegi, kui leping on kehtiv, peab kostja hagejale raha

tagasi andma, kuna kostja rikkus broneerimiskohustust. Lepingus nimetatud kinnisasja ei

märgitud koheselt broneerituks, vaid alles pärast hageja meeldetuletust. Lepingus nimetatud

kinnisasja müük kestis edasi. Korraldati vähemalt üks avatud uste päev. Hageja kinnitas

27. septembri 2022 istungil, et ta tugineb hagi alusena ikkagi üksnes sellele, et leping on tühine.

Kostja ei soovinud leida asjale kohtuvälist lahendust. Hageja pidi oma õiguste teostamiseks

seetõttu kasutama õigusabi. Hagejal tekkisid kohtuvälised õigusabikulud. Hageja nõustamiseks

ning kostjale nõudekirja ja kohtuvälise täiendava vastuse koostamiseks osutati hagejale

õigusteenust kokku 220 euro 83 sendi ulatuses (käibemaksuga). Hageja soovib kahju 220 euro

83 sendi hüvitamist.

Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis 2000 eurolt ja 220 eurolt 83 sendilt

alates hagi esitamisest kuni kohustuste täitmiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras.

2. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Hageja ja kostja sõlmisid 24. veebruaril 2022 lepingu. Kostja broneeris lepingu p 4.1 ja 5.1

kohaselt hageja kasuks XXX korteriomandi (edaspidi: korter) kuni 24. märtsini 2022. Hageja

kohustus lepingu punkti 6.1 kohaselt maksma selle eest broneerimistasu 2000 eurot.

Kohustused on täidetud.

Hageja edastas 27. aprillil 2022 kostjale broneerimistasu tagastamise nõude. Hageja leidis, et

leping on tühine ja kostja peaks tühise lepingu alusel saadu tagastama hiljemalt 2. mail 2022.

Hageja kordas nõuet 6. mail 2022.

Kostja leiab, et leping ei ole tühine ja kostjal ei ole kohustust hagejale 2000 eurot tagastada.

Lepingus sisalduvad õigused ja kohustused käsitlevad üksnes korteri beroneerimisest

tulenevaid õigusi ja kohustusi. Lepingu põhikohustused on lepingu punktis 4: maakler (kostja)

broneerib lepingu eseme (XXX) ostja (hageja) kasuks selliselt, et ei paku kokkulepitud

ajaperioodi (broneerimisperiood) jooksul lepingu eset müügiks ühelegi kolmandale isikule ja

ostja (hageja) maksab maaklerile (kostja) kinnisasja broneerimise eest broneerimistasu.

Lepingu punktis 4.3 rõhutati, et tegemist ei ole ei maaklerilepinguga ega eellepinguga

kinnisasja müügilepingu sõlmimiseks. Broneerimisperiood on lepingu p 5.1 järgi üks kuu.

Maakleri broneerimiskohustus loetakse lepingu p 5.2 järgi täidetuks, kui avaldatud

müügikuulutuse juurde on lisatud „broneeritud“.

Lepingus ei ole müügilepingule iseloomulikke kohustusi, st müüja kohustust anda asja omand

ja valdus ostjale üle ning ostja kohustust maksta ostuhind ja võtta asi vastu. Pooled kinnitasid

lepingu punktides 6.3 ja 6.4, et ei ostjal ega müüjal ei ole kohustust kinnisasi hiljem vastavalt

omandada ega võõrandada. Lepingus ei ole kinnisasja müügilepingule iseloomulikke tingimusi

omandi ülemineku, valduse üleandmise ega ostuhinna kohta. Kostja ei olnud korteri omanik.

Kostja ei oleks saanud korteri omandit ega valdust hagejale üle anda. Lepingu eesmärk ja sisu

oli suunatud korteri kokkulepitud ajaperioodiks broneerimisele.

Asjaolu, et pooled leppisid lepingu punktis 6.2 kokku, et kinnisasja müügilepingu sõlmimisel

loetakse broneerimistasu kinnisasja ostuhinna tasumise ettemakseks, ei tähenda, et pooled

oleksid sõlminud kinnisasja müügilepingu eellepingu. Broneerimistasu loetakse lepingu p 6.2

järgi ettemaksuks alles müügilepingu sõlmimisel, mitte lepingu sõlmimisel. Regulatsioon

puhuks, mis saab broneerimistasust siis, kui müügilepingut ei sõlmita, on toodud lepingu p-des

6.3 jä 6.4. Selle õiguslikud tagajärjed sõltuvad, kellest või millest tingituna jäi müügileping

sõlmimata. Broneerimistasu ei olnud seega ostuhinna tasumise ettemaks.

Pooled kinnitasid lepingu punktis 4.2, et ostja maksab LVM-ile broneerimistasu korteri

broneerimise eest. Lepingu p 5.2 kohaselt loetakse LVM-i broneerimiskohustus täidetuks, kui

avaldatud müügikuulutuse juurde on lisatud märkus „broneeritud“. Kostja täitis oma kohustuse.

Kinnisasja broneerimistasu 2000 eurot ei ületa broneerimise eest mõistlikult makstavat summat,

arvestades kinnisasja väärtust 143 500 eurot.

Kuna leping ei ole tühine ja hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt 2000 euro tagastamist, ei ole

hagejal ka kahju hüvitamise ega viivise maksmise nõuet.

Isegi kui leping on tühine, peab tagasitäitmine toimuma vastastikku. Kostja täitis oma

lepingulise kohustuse ja broneeris korteri. Lepingu tühisuse korral peab hageja tagastama selle,

mille ta lepingu alusel sai, st broneerimisteenuse hariliku väärtuse. Lepinguga osutatud

broneerimisteenuse harilik väärtus on 2000 eurot. Hageja peaks tagastama kostjale 2000 eurot.

KOHTU PÕHJENDUSED

3. Hageja esitas kostja vastu hagi tühise lepingu alusel üleantud 2000 euro tagasisaamiseks

(tl 2 – 5). Hageja märkis 14. juuni 2022 vastuses, et isegi, kui leping on kehtiv, peab kostja

hagejale raha tagasi andma, kuna kostja rikkus broneerimiskohustust. Kohus küsis

27. septembri 2022 istungil, kas hagejal on alternatiivseid nõudeid. Hageja kinnitas, et hageja

jääb oma nõude juurde, milleks on tühise lepingu alusel 2000 euro tagastamine. Hageja andis

seejärel nõusoleku eelmenetluse lõpetamiseks (tl 38 pöördel).

Hageja esindaja viitas pärast eelmenetluse lõpetamist istungil lepingu punktile 6.4 ning väitis,

et hagejal on õigus saada selle sätte alusel broneerimistasu tagasi, kuna korteri müügileping jäi

sõlmimata põhjusel, et hagejal ei olnud võimalik saada pangast laenu. Hageja esindaja märkis,

et ta ei saanud esitada lepingu p 6.4 alusel broneerimistasu tagastamiseks nõuet varem, kuna

kostja ei olnud varasemas menetluses väitnud, et korteri müügileping jäi sõlmimata, kuna

hageja ei saanud pangast laenu (tl 39). Hageja märgib kohe pärast oma esindaja sõnavõttu, et

kui ta sai teada, et ta ei saa pangast laenu neil tingimustel, millel ta soovis, tundus talle, et tal

on õigus saada lepingu p 6.4. alusel broneerimistasu tagasi (tl 39 pöördel). Hageja teadis seega

juba enne hagi esitamist, et korteri müügileping jäi sõlmimata, kuna hageja ei saanud pangast

laenu ning et tal võib olla õigus saada broneerimistasu lepingu p 6.4. alusel tagasi. Hageja

tugines sellele vaatamata kuni eelmenetluse lõpuni oma nõude alusena üksnes lepingu

tühisusele ja sellest tulenevale kostja kohustusele anda lepingu alusel makstud 2000 eurot

hagejale tagasi.

Hageja väide, et tal on õigus saada broneerimistasu lepingu p 6.4. alusel tagasi, on esitatud

pärast eelmenetluse lõppu, s.o TsMS § 329 lg 1 järgi hilinenult. Hageja ei esitanud istungil

selget nõuet lepingu p 6.4 alusel broneerimistasu tagastamiseks ega taotlenud eelmenetluse

taastamist. Kohus määras lahendi avalikult teatavaks tegemise aja. Hageja nõude menetlemine

alusel, et hagejal on õigus saada lepingu p 6.4. alusel broneerimistasu tagasi, tooks seega kaasa

asja lahendamise viibimise, kuna see eeldaks täiendava eelmenetluse läbiviimist ega

võimaldaks kohtuotsust teha. Hagejal ei olnud käsitletava väite esitamisega hilinemiseks

mõjuvat põhjust, kuivõrd hageja ise kinnitas, et ta oli vastavatest asjaoludest juba enne hagi

esitamist teadlik. Kohus jätab asja lahendamisel TsMS § 329 lg 1 ja § 331 lg 1 alusel seega

tähelepanuta hageja väite, et hagejal on õigus saada lepingu p 6.4. alusel broneerimistasu tagasi,

kuna hageja ei saanud pangast laenu.

Kohus lähtub eeltoodust ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lõikest 1 tulenevalt

asja lahendamisel seega hageja nõudest, s.o sellest, et hageja nõuab, et kostja tagastaks hagejale

VÕS § 1028 lg 1 ja § 1032 lg 1 alusel tühise lepingu järgi üle antud 2000 eurot.

4. Kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase

kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt VÕS § 1028 lg 1 alusel tagasi nõuda, kui

kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. VÕS § 1028 lg 1

järgse nõude eeldused on järgmised: hageja tegi kostjale VÕS § 1028 lg 1 mõttes soorituse ning

sooritus tehti õigusliku aluseta, st kohustust, mida sooritusega sooviti täita, ei olnud olemas,

kohustust ei tekkinud või kohustus langes pärast soorituse tegemist ära. Hageja peab tõendama

VÕS § 1028 lg 1 järgse nõude eeldused (vt Riigikohtu 10. detsembri 2019 lahend tsiviilasjas

nr 2-16-10632, p 11.1).

5. Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid 24. veebruaril 2022 lepingu, mille pealkirjaks on

broneerimisleping, lepingu nr XXX (tl 6 - 8). Pooled ei vaidle ka selle üle, et hageja andis

kostjale selle lepingu alusel üle 2000 eurot. Kohus loeb seega tuvastatuks, et hageja tegi kostjale

VÕS § 1028 lg 1 mõttes soorituse.

6. Pooled vaidlevad selle üle, kas leping, mille alusel hageja tegi kostjale soorituse, on tühine,

st kas kohustus, mida sooritusega sooviti täita, oli tegelikult olemas. Hageja leiab, et leping on

kinnisasja müügilepingu eelleping ning sellest tulenevalt vorminõude rikkumise tõttu tühine.

Kostja leiab, et leping on broneerimisleping ning kehtiv.

6.1. Müügileping on VÕS § 208 lg 1 järgi leping, millega üks isik (müüja) kohustub andma

teisele isikule (ostja) üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja

ning tegema võimalikuks omandi ostjale ülemineku ning ostja kohustub müüjale tasuma asja

ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Eelleping on VÕS § 33 lg 1 järgi kokkulepe, millega pooled

kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kinnisasja

müügilepingu eelleping on seega leping, millega üks isik (müüja) kohustub tegema tulevikus

võimalikuks kinnisasja omandiõiguse ülemineku teisele isikule (ostjale) ja andma tulevikus

kinnisasja teisele isikule (ostjale) üle ning teine isik kohustub maksma tulevikus müüjale

kinnisasja eest tasu ja võtma tulevikus kinnisasja vastu. Kinnisasja broneerimislepingut ei ole

võlaõigusseaduses lepinguliigina välja toodud. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on ühe

isiku kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel kinnisasi teise isiku huvides kolmandatele isikutele

võõrandamata ja teise isiku kohustus maksta selle eest tasu (vt lisaks Riigikohtu

29. novembri 2017 lahend tsiviilasjas nr 2-16-8456, p 16).

6.2. Hageja viitas istungil, et tegemist on tüüptingimustega lepinguga. Lepingust nähtub, et see

on koostatud kostja kirjaplangil. See viitab, et tegemist on kostja poolt eelnevalt väljatöötatud

lepinguga, mida kostja kasutas hageja suhtes. Hageja kinnitas lepingus, et ta on lepingu läbi

lugenud, selle sisu kostjaga läbi arutanud ning hageja saab lepingust aru. Hageja kinnitas ka, et

ta ei soovi lepingupunkte muuta ega täiendada ning tema tahe on sõlmida leping selles

kindlaksmääratud tingimustel. Hageja kinnitustest järeldub, et hagejal oli vähemalt lepingust

tulenevate põhikohustuste ulatuses võimalik mõjutada lepingu sisu. Kohus leiab sellest

tulenevalt, et lepingu olemuse, s.o selle põhikohustuste sisu, väljaselgitamiseks ei ole

põhjendatud tõlgendada lepingut VÕS § 39 lõikes 1 sätestatud tüüptingimuste tõlgendamise

reeglite alusel, s.o nii, nagu hagejaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi

mõistma. Lepingu olemuse, s.o selle põhikohustuste sisu, väljaselgitamiseks tuleb lepingut

tõlgendada kooskõlas VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise reeglitega, st esmajoones

tuleb ikkagi lähtuda sellest, millist lepingut pooled ise tegelikult sõlmida soovisid. Alles siis,

kui poolte ühist tegeliku tahet ei ole võimalik välja selgitada, saab lepingut VÕS § 29 lg 4 järgi

tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi

mõistma. Seejuures tuleb arvestada VÕS § 29 lõikes 5 nimetatud asjaolusid, sh lepingu

sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud,

lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki, vastaval

tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust ning tavasid ja

poolte vahelist praktikat (vt nt Riigikohtu 12. mai 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-19-14, p 19).

6.3. See, millist lepingut pooled ise tegelikult sõlmida soovisid, tuleneb ennekõike lepingust,

lepingu sõlmimisega seotud asjaoludest ja poolte poolt lepingu sõlmimise kohta esitatud

väidetest. Lepingu tõlgendamisel ei saa samas lähtuda üksnes lepingu pealkirjast ega ka

lepingus sätestatud üksikutest punktidest. Lepingu olemuse tuvastamiseks tuleb tõlgendada

lepingut tervikuna ja kooskõlas lepingu sõlmimise asjaolude kohta esitatud väidetega.

6.3.1. Leping sõlmiti kostja, s.o LVM Kinnisvara, ja hageja, s.o füüsilise isiku, vahel. Lepingu

punktist 1 nähtub, et kostja sõlmis enne lepingu sõlmimist maakleriteenuse lepingu, mille alusel

kostja kohustus vahendama korteri müügilepingu sõlmimist kolmandate isikutega lepingus

nimetatud tingimustel. Lepingu punktist 2 nähtub, et kostja tegi hagejale pakkumise selliselt, et

ta osundab korteri ostmise ja korteri müüjaga müügilepingu sõlmimise võimalusele lepingu

punktis 1 nimetatud tingimustel. Lepingu punktist 2.2. tulenevalt ei olnud kostjal aga volitust

müüja nimel korterit võõrandada, vaid üksnes osundada müüjaga korteri müügilepingu

sõlmimise võimalikkusele. Hageja märkis lepingus, et hageja soovib korteri kostja poolt

lepingu punktis 1 nimetatud tingimustel osta. Tingimused, millele mõlemad pooled viitasid,

olid: kinnisasja asukoht XXX; kinnistusregistriosa nr XXX , kinnistu/korteriomandi suurus

80,1m2; vara koormavad asjaõigused puuduvad; kolmandate isikute õigused varale puuduvad;

kinnisasja kitsendused puuduvad; keelud, arestid puuduvad; lahusvara/ühisvara; müügi eseme

koosseisu kuuluv vallasvara; ostu-müügi hind 143 500 eurot; ostuhinna tasumine ülekanne;

müügilepingu sõlmimise tähtaeg 24. märts 2022; notari tasu ja riigilõivu tasumine notaritasu ½

ostja, ½ müüja; riigilõiv ostja; kinnisasja valduse üleandmine koheselt pärast tehingut. Hageja

poolt istungil antud selgitustest järeldub, et hageja soovis korterit osta pangalaenu eest. Hageja

jaoks ei olnud lepingu sõlmimise hetkel veel teada, kas hageja saab pangast korteri ostmiseks

laenu või mitte. Hageja kinnitusel selgus see hiljem (tl 39 pöördel).

Kostjal ei olnud lepingu sõlmimise ajal seega õigust anda korteri omandiõigust ega valdust

hagejale üle. Pooled teadsid seda. Hagejal ei olnud lepingu sõlmimise ajal raha, et maksta

korteri ostuhinda, ning hageja ei teadnud ka, kas ta selle raha pangast saab. Pooled teadsid ka

seda. Kohus ei pea, arvestades olukorda, milles pooled lepingu sõlmisid, usutavaks, et poolte

ühine tegelik tahe oli võtta lepingu sõlmimisega endile sellised siduvad kohustused, mida nad

ei olnud lepingu sõlmimise ajal võimelised täitma. Kostjal ei olnud lepingu sõlmimisel seega

ilmselt soovi võtta endale siduv kohustus anda korteri, mille omanik kostja ei ole ja mille

omandiõiguse üleandmiseks kostjal volitusi pole, omandiõigus ja valdus tulevikus hagejale üle.

Hagejal ei olnud lepingu sõlmimise ajal soovi võtta endale siduv kohustus maksta tulevikus

korteri müüjale korteri ostuhind rahas, mida hagejal ei olnud ja mille hankimise võimalikkus

sõltus panga otsusest, mitte hagejast. Kohus leiab sellest tulenevalt, et pooled ei soovinud

lepingu sõlmimisel võtta endale kinnisasja müügilepingu eellepingule iseloomulikke kohustusi.

6.3.2. Lepingu sisu ja eesmärk on kirjas lepingu punktis 4. Lepingu p 4.1. näeb ette, et kostja

broneerib lepingu punktis 1 nimetatud kinnisasja hageja kasuks selliselt, et kostja ei paku

kokkulepitud ajaperioodi (broneerimisperioodi) jooksul lepingu punktis 1 nimetatud kinnisasja

müügiks ühelegi kolmandale isikule. Lepingu p 5.1. näeb ette, et kostja broneerib kinnisasja

hageja kasuks tähtajaga kuni 24. märts 2022. Lepingu p 5.2 järgi loetakse kostja

broneerimiskohustus täidetuks, kui avaldatud müügikuulutuse juurde on lisatud märkus

„broneeritud”. Hageja kohustus lepingu p 4.2. järgi maksma kostjale kinnisasja broneerimise

eest broneerimistasu. Hageja kohustus lepingu p 6.1 järgi maksma kostjale broneerimistasu

2000 eurot hiljemalt 25. veebruariks 2022 LVM KINNISVARA TARTU OÜ kontole nr XXX.

Kostjal oli korteri müüjaga sõlmitud maaklerilepingu alusel õigus vahendada korteri

müügilepingu sõlmimist kolmandate isikutega. Kostja huvi oli seega suunatud ennekõike

sellele, et korter saaks müüdud ja kostja saaks maaklerilepingu alusel korteri müügi

vahendamise eest tasu. Lepingu sõlmimisega kostja võttis endale aga kohustuse, mille järgi

kostja ei paku korterit peale hageja kellelegi teisele ostmiseks ja märgib müügikuulutuse juurde

märkuse „broneeritud“. Kostja lükkas lepingus nimetatud kohustuste võtmisega korteri

müüjaga sõlmitud maaklerilepingust tulenevate kohustuste täitmise seega hageja huvides edasi.

Hageja soovis lepingu järgi saada korteri omanikuks, kuid lepingu eesmärgist ja sisust

tulenevalt ei soovinud hageja võtta endale siduvat kohustust maksta korteri ostuhinda enne, kui

ta teab, kas ta saab pangast laenu. Kui hageja sooviks oleks olnud võtta endale kohe siduv

kohustus maksta korteri ostuhind, siis poleks hageja korterit broneerida soovinudki, vaid võtnud

endale kohe selge kohustuse osta korter müüja poolt pakutud hinnaga.

Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et pooled soovisid lepingu sõlmimisel võtta endile

broneerimislepingule iseloomulikud kohustused, st kostja kohustus jätma korteri müügi teatud

ajaperioodi vältel kolmandatele isikutele hageja huvides vahendamata ja hageja kohustus

maksma selle eest tasu.

6.3.3. Lepingu p 4.2. järgi pidi hageja maksma korteri broneerimise eest tasu. Tasu oli seega

ette nähtud broneerimiskohustuse täitmise eest. Lepingu p 2 järgi ei sõlminud kostja lepingut

korteri müüja nimel, s.o tema esindajana, vaid iseenda nimel. Kostja ei võtnud broneerimistasu

seega vastu korteri müüja esindajana. Tasu tuli lepingu p 6.1 järgi maksta LVM KINNISVARA

TARTU OÜ, mitte korteri müüja pangakontole. Kostjal oli lepingu punktide 4.1 ja 6.1 alusel

seega õigus saada korteri broneerimise eest tasu. Samas lepingu punktidest 6.2 kuni 6.4

tulenevalt langes kostja tasu saamise õigus nendes punktides kirjeldatud tingimuste saabumise

korral osaliselt ära.

Lepingu p 6.2 näeb ette, et korteri müügilepingu sõlmimisel loetakse broneerimistasu korteri

ostuhinna tasumise ettemakseks. Korteri müügilepingu sõlmimisel jäi broneerimistasu korteri

müüjale, st selle võrra vähenes hageja poolt korteri müüjale tasutava ostuhinna maksmise

kohustus. Kostja ei saanud sel juhul broneerimise eest tasu. Lepingu p 6.3 näeb ette, et kui

hageja jätab broneerimisperioodi jooksul korteri müügilepingu sõlmimata või kui hageja

loobub korteri ostmisest, jääb broneerimistasu kostjale ning seda ei tagastata. Korteri

müügilepingu hagejast tulenevatel asjaoludel sõlmimata jäämisel, jääb broneerimistasu

kostjale. Kostja sai sel juhul broneerimise eest tasu. Lepingu p 6.4. näeb ette, et kui müüja

loobub broneerimisperioodi jooksul kinnisasja müümisest või kui kinnisasja müügileping jääb

müüjast või hagejast sõltumatutel asjaoludel (ka juhul, kui hageja laenutaotlust krediidiasutuse

poolt ei rahuldata) sõlmimata, tagastab kostja tasutud broneerimistasu hagejale. Korteri

müügilepingu korteri müüjast või müüjast ja hagejast sõltumatutel asjaoludel sõlmimata

jäämisel, saab hageja broneerimistasu tagasi. Kostja ei saa sel juhul broneerimise eest tasu.

Lepingu punktidest 6.2 – 6.4 tuleneb koostoimes, et leping nägi korteri broneerimise eest

makstud tasu kostjale jäämise võimaluse ette üksnes siis, kui hageja jättis broneerimisperioodi

jooksul korteri müügilepingu sõlmimata või kui hageja loobus korteri ostmisest. Hageja

kohustus maksta lepingu punktide 4.1 ja 6.1 alusel kostjale tasu langes lepingu punktides 6.2 ja

6.4 toodud tingimuste saabumisel aga tagantjärele ära.

Kostja huvi lepingu sõlmimisel seisnes selles, et tema vahendamisel jõutakse korteri

müügilepingu sõlmimiseni ning et tal tekib sellest tulenevalt VÕS § 658 lg 1 p § 664 lg 1 alusel

õigus saada selle eest maakleritasu. Hageja huvi lepingu sõlmimise vastu seisnes selles, et

kostja ei vahendaks korteri müüki edasi ning hagejal oleks broneerimisperioodi jooksul

võimalus, kuid mitte kohustus, korter osta. Pooltel oli seega ühine huvi selle vastu, et hageja

ostaks korteri lõpuks ära. See huvi on iseloomulik broneerimislepingule, kuivõrd korterit

broneeritaksegi seetõttu, et on huvi selle müümise ja/või ostmise vastu. Selline

broneerimislepingule iseloomulik huvi väljendub ka lepingu punktides 6.2 kuni 6.4 sätestatud

tasukokkuleppes, kuivõrd tasukokkulepe motiveerib hagejat lõppkokkuvõttes sõlmima korteri

müügilepingut nii, et kohustab teda korteri broneerimise eest kostjale tasu maksma üksnes siis,

kui hageja ise otsustab korteri müügilepingu sõlmimisest hiljem loobuda. Sellest, et lepingu

punktides 6.2 kuni 6.4 sätestatud tasukokkuleppes kajastub ka poolte laiem huvi

broneerimislepingu sõlmimise vastu, ei saa ega peakski saama järeldada, et pooled leppisid

kokku, et kostja soovib lepingu sõlmimisega võtta endale siduva kohustuse tulevikus anda

hagejale üle korteri valduse ja omandiõiguse ning hageja võttis lepingu sõlmimisega endale

siduva kohustuse maksta tulevikus korteri ostuhind rahas. Lepingu punktidest 6.2 – 6.4 ei ole

seega võimalik tuletada, et pooled oleksid sõlminud korteri müügilepingu eellepingu. Pooled

võivad lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt leppida lepinguliste kohustuste täitmise eest

tasus kokku nii, nagu nad seda soovivad. Tasu maksmise kohustuse sidumine alternatiivsete

äramuutvate tingimustega on TsÜS § 102 lg 3 ja § 103 järgi lubatud.

Broneerimistasu 2000 eurot on ligikaudu 1,4% korteri kavandatud ostuhinnast.

Broneerimisperiood oli üks kuu. Arvestades poolte huvisid lepingu sõlmimise vastu, ei olnud

broneerimistasu korteri kavandatava ostuhinna ja broneerimisperioodi lõikes niivõrd suur, et

sellest võiks järeldada, et tegelikult oli tegemist ikkagi korteri ostuhinna tasuga.

6.4. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et kostja ei võtnud lepinguga kohustust teha tulevikus

võimalikuks korteri omandiõiguse üleminek hagejale ja anda tulevikus korter hagejale üle ning

hageja ei võtnud endale lepinguga kohustust maksta tulevikus korteri eest tasu ja võtta tulevikus

korter vastu. Kostja kohustus üksnes hoiduma teatud ajaperioodi vältel korteri müügi

kolmandatele isikutele vahendamisest ning hageja kohustus maksma selle eest lepingus

ettenähtud tingimustel tasu. Leping ei ole seega korteri müügilepingu eelleping ega

VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Leping on broneerimisleping.

Sellele ei ole seaduses vorminõuet ette nähtud. Leping on kehtiv.

Hagejal on lepingu p 4.2. ja 6.1 alusel kohustus maksta kostjale broneerimistasu 2000 eurot.

Kohus luges ülal hageja väited selle kohta, et hagejal on õigus saada broneerimistasu tagasi

lepingu p 6.4. alusel, kuna korteri müügileping jäi sõlmimata põhjusel, et hageja ei saanud

pangast laenu, hilinenuks. Kohus ei analüüsi neid väiteid siinkohal seega pikemalt. Hagejal ei

ole seega nendel asjaoludel, millele hageja oma nõude alusena tugines, õigust nõuda kostjalt

VÕS § 1028 lg 1 järgi 2000 euro tagastamist.

7. Hageja soovib lisaks eelnevale kohtuväliste õigusabikulude hüvitamist. Hagejal tekkisid

kohtuvälised õigusabikulud seoses hageja nõustamise ning kostjale nõudekirja ja kohtuvälise

täiendava vastuse koostamisega. Hageja esitas kostjale kohtuvälise nõude broneerimistasu

tagastamiseks ja täiendava seisukoha, tuginedes sellele, et leping on vorminõude järgimata

jätmise tõttu tühine. Kohus tuvastas ülal, et leping ei ole vorminõude järgimata jätmise tõttu

tühine ja hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt sel alusel broneerimistasu tagasi. Kostja ei

rikkunud broneerimistasu hagejale tagastamata jätmisega seega oma kohustusi. Hagejal ei ole

seetõttu õigus nõuda kostjalt VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel kohtuväliste õigusabikulude

maksmist summas 220 eurot 83 senti (käibemaksuga). Kuna kostja ei rikkunud broneerimistasu

tagastamata jätmisega oma kohustusi, ei ole hagejal VÕS § 113 lg 1 ja 2 järgi õigust nõuda

kostjalt broneerimistasu tagastamisega viivitamise eest viivist. Hagi jääb seetõttu rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

8. Hagi jäi rahuldamata. Kohus jätab menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.

9. Kostja menetluskulud on esindajatasu 1920 eurot (käibemaksuta). Kostja esindaja ajakulu

oli 11 tundi 31 minutit. Kostja esindaja tunnitasu oli 160 – 170 eurot käibemaksuta.

10. Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaks määrava kohtulahendi kohaselt

kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus

TsMS § 175 lg 1 esimese lause alusel kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hageja

esitas hagi lepingu alusel kostjale makstud 2000 euro tagasisaamiseks, kohtuväliste

õigusabikulude hüvitamiseks ja viivise saamiseks. Pooled vaidlesid põhiliselt selle üle, kas

leping on broneerimisleping või kinnisasja müügilepingu eelleping, s.o lepingu tõlgendamise

üle. Sellest sõltus, kas leping on tühine. Asi ei olnud seega õiguslikult keeruline. Kostja esitas

hagile vastuse (3 lk) ja osales ühel istungil, mis kestis 1 tund ja 23 minutit. Tõenditena esitati

üksnes leping, kohtuvälised nõudekirjad ja õigusabiteenuse arvestus. Arvestades poolte

esitatud menetlusdokumentide ja tõendite mahtu, ei olnud vaidlus mahukas. Kohus leiab sellest

tulenevalt, et kostja esindaja ajakulu on menetluses tehtud toimingute ja kohtuistungil

osalemise osas vajalik ja põhjendatud 6 tunni ulatuses. Kostja esindaja tunnitasu on 160 ja

170 eurot käibemaksuta. See ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest maksmisele kuuluvat

tasu (vt nt Riigikohtu 18. mai 2022 lahend tsiviilasjas nr 2-21-1824). Kostja esindaja tunnitasu

on seega põhjendatud. Kostja esindajakulu menetluses tehtud toimingute ja kohtuistungil

osalemise osas on seega vajalik ja põhjendatud 982 eurot 16 senti [(3 tundi 47 minutit*160)

+(2 tundi 13 minutit *170)] euro ulatuses (käibemaksuta).

Riigikohus leidis 29. septembri 2021 lahendis tsiviilasjas nr 2-14-63261, et lepingulise

esindaja poolt kohtuistungile sõitmise ajakulu on hüvitatav menetluskulu. Riigikohus leidis, et

kuna alates 1. augustist 2016 on advokaadile riigi õigusabi tasu maksmise ja kulude hüvitamise

kord muutunud, saab alates sellest ajast analoogia korras sõidukulude hüvitamisel lähtuda

justiitsministri 26. juuli 2016 määrusega nr 16 kehtestatud advokaadile riigi õigusabi tasu

maksmise ja kulude hüvitamise korrast (kord). Kui riigi õigusabi osutamise koht jääb

advokaadibüroo asukohast kaugemale kui 40 kilomeetrit, makstakse korra § 151 lg 1 järgi selle

advokaadibüroo kaudu õigusabi osutava advokaadi põhjendatud taotlusel riigi õigusabi

osutamise kohta ja tagasi jõudmiseks kulutatud aja eest kokku täiendavat tasu vastavalt

advokaadibüroo kaugusele, arvestades ühte suunda: 30 eurot, kui vahemaa on 151–200

kilomeetrit. Kuna kostja esindaja asukoht on Tallinnas ja istung toimus Tartus, on kostja

esindaja poolt kohtuistungile sõitmiseks kulunud aeg hüvitatav 30 euro ulatuses.

Kostja menetluskulud on 1012 eurot 16 senti (982,16 + 30) eurot. Kuna menetluskulud jäid

hageja kanda, tuleb kostja menetluskulu 1012 eurot 16 senti hagejalt kostja kasuks välja

mõista.

11. Arvestades kostja taotlust, tuleb TsMS § 177 lg 4 järgi lahendis märkida, et hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marian Miilaste

kohtunik