3-21-1377/21 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

12.10.2022, Tallinn

Haldusasja number

3-21-1377

Haldusasi

X kaebus Kuusalu Vallavalitsuse 15.04.2021 korralduse

nr 230 ja 20.05.2021 korralduse nr 312 tühistamiseks,

Kuusalu valla kohustamiseks lahendada kaebaja

15.02.2021 taotlus 17.12.2020 korraldusega nr 766

väljastatud projekteerimistingimuste muutmiseks ning

Kuusalu Vallavalitsuse 28.07.2021 ettekirjutuse nr 13-

3/2485 osaliseks tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – X, esindaja v.adv Kristjan Aava

Vastustaja – Kuusalu vald, esindaja TJ

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 02.11.2021 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

X apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 02.11.2021 otsuse

haldusasjas nr 3-21-1377 resolutsioon muutmata, kuid muuta halduskohtu otsuse

põhjendusi, asendades need ringkonnakohtu otsuse põhjendustega.

2. Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 11.11.2022, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

3-21-1377

2(9)

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X

esitas

23.09.2020

ehitisregistri

kaudu

Kuusalu

Vallavalitsusele

projekteerimistingimuste (PT) taotluse nr 2011002/10974 sooviga ehitada u 250 m2 suurune

abihoone (kuur-garaaž) Väike-Tagavälja kinnistule (katastritunnus 35201:003:0188) asukohaga

Harju maakond, Kuusalu vald, Kiiu alevik.

2. Kuusalu Vallavalitsus väljastas 17.12.2020 korraldusega nr 766 (korraldus nr 766) PT

Väike-Tagavälja kinnistule abihoone ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale 1.

Abihoone kavandamisel tuli tagada hoone planeerimine krundi edelaossa õueala loogilise

jätkuna. Hoone maksimaalne lubatud kõrgus on 6,5 m. PT-s selgitati, et Kuusalu Vallavolikogu

19.12.2001 otsusega nr 68 kehtestatud Kuusalu valla üldplaneeringu kohaselt asub Väike-

Tagavälja kinnistu hoonestatud õuealal ja kaitsemetsa alal. Kinnistu hoonestatud õuealale

täiendava abihoone projekteerimine vastab üldplaneeringule ega nõua detailplaneeringu

koostamist.

3. X esitas 15.02.2021 (täiendatud 23.03.2021) Kuusalu Vallavalitsusele taotluse PT

osaliseks muutmiseks sooviga muuta hoonestusala ja hoone arhitektuurset lahendust, nihutades

hoonestusala kinnistu metsaalusesse ossa, milleks soovis teha ka sanitaarraiet 50 m ulatuses.

4. Kuusalu Vallavalitsus tunnistas 15.04.2021 korraldusega nr 230 (korraldus nr 230)

kehtetuks Kuusalu Vallavalitsuse 17.12.2020 korralduse nr 766 ja tegi X-le ettepaneku esitada

Kuusalu Vallavalitsusele detailplaneeringu algatamise taotlus. Kuna Väike-Tagavälja kinnistu

asub Kiiu aleviku territooriumil, siis planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 1 p 1 kohaselt peab

ehitusloakohustusliku

abihoone

püstitamine

olema

lahendatud

detailplaneeringuga.

Üldplaneeringuga ei ole määratud üldiseid kasutus- ja ehitustingimusi, mistõttu ei ole PlanS §

125 lg 5 kohase erandi rakendamine võimalik. Samuti ei paikne Väike-Tagavälja kinnistule

kavandatud abihoone olemasoleva hoonestuse vahel, vaid väljaspool õueala.

5. X esitas 16.05.2021 vaide korralduse nr 230 tühistamiseks ja Kuusalu Vallavalitsuse

kohustamiseks lahendada uuesti X taotlus PT muutmiseks. Kuusalu Vallavalitsus jättis

20.05.2021 korraldusega nr 312 vaide rahuldamata. Korralduses nr 766 õigusliku alusena

ehitusseadustiku (EhS) § 27 lg-le 1 tuginemine on asjakohatu, kuna Väike-Tagavälja kinnistu

kohta pole detailplaneeringut koostatud. Kinnistu asub Kiiu alevikus. PlanS § 125 lg 1 p 1

kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav alevikes ehitusloakohustusliku hoone

püstitamiseks. EhS § 26 lg 1 kohaselt on PT vajalik ehitusloakohustusliku hoone ehitusprojekti

koostamiseks, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. Väike-Tagavälja

kinnistusele ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks on vajalik detailplaneering, mistõttu on

korraldus nr 766 õigusvastane, kuna pole kooskõlas selle andmise hetkel kehtiva õigusega. Xle

anti korraldusega nr 766 PT abihoone ehitamiseks, kuid ehitusluba pole veel taotletud. Kuna X

on taotlenud PT muutmist, võib sellest järeldada, et ka ehitusprojekti pole veel koostama asutud,

rääkimata sellest, et vaide esitajal oleks tekkinud õigus ehitama asuda. Kuna korraldusega nr

230 tehti Väike-Tagavälja kinnistu omanikule ettepanek esitada detailplaneeringu algatamise

taotlus, puudub vajadus lahendada X taotlust korraldusega nr 766 väljastatud PT muutmiseks.

3-21-1377

3(9)

6. X esitas 21.06.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse korralduse nr 230 ja korralduse nr

312 tühistamiseks ning Kuusalu valla kohustamiseks lahendada kaebaja 15.02.2021 taotlus

17.12.2020 korraldusega nr 766 väljastatud PT muutmiseks.

7. Kuusalu Vallavalitsus kohustas 28.07.2021 ettekirjutusega nr 13-3/2485 (ettekirjutus)

kaebajat peatama ehitustegevuse (3.1.); tagama ehitusõiguse aluseks oleva detailplaneeringu

koostamise algatamise ettepaneku esitamise (3.2.); tagama ehitusõiguse aluseks oleva

ehitusprojekti ja ehitusloa taotluse esitamise (3.3.); andis ettekirjutuse vabatahtliku täitmise

tähtajaks: ettekirjutuse p 3.1 osas – viivitamatult (p 4.1.), p 3.2 osas – 16. august 2021 (p 4.2.)

ja p 3.3 osas – ühe kalendrikuu jooksul detailplaneeringu kehtestamisest (4.3.). Maa-ameti

kaardirakenduselt Fotoladu on näha, et 2020. või 2021. a-l on Väike-Tagavälja kinnistule

hakatud ehitama uut hoonet, kuna aerofotolt (pildistatud 16.04.2021) on näha hoone

vundamenti. PlanS § 125 lg 1 p 1 kohaselt on Kiiu alevikus Väike-Tagavälja kinnistule

ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks vajaliku ehitusõiguse määramiseks nõutav koostada

detailplaneering. Ettekirjutuse adressaadi tegevus on vastuolus EhS § 19 lg 1 p-s 2 sätestatuga,

millest tulenevalt on ehitise omanik kohustatud tagama enne ehitamise alustamist vajalike

lubade olemasolu ning nõutavate teavituste ja teadete esitamise.

8. X esitas 09.08.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse täienduse, milles taotles Kuusalu

Vallavalitsuse 28.07.2021 ettekirjutuse nr 13-3/2485 tühistamist osas, millega kohustatakse

kaebajat esitama taotlus detailplaneeringu algatamiseks ning alates detailplaneeringu

kehtestamisest ühe kuu jooksul esitama ehitusloa taotlus.

Korraldus nr 230 on õigusvastane, arusaamatu ja üllatuslik. Vastustaja ei ole kaebaja

15.02.2021 taotluse lahendamisel viinud läbi arusaadavat haldusmenetlust ega ole kaebajale

selgitanud, et PT muutmise taotlus toob kaasa juba väljastatud tingimuste kehtetuks

tunnistamise. Vastustaja küsis täiendavaid selgitusi, mis põhjusel soovitakse PT muuta, kuid ei

ole selgitanud, et taotluse lahendamine toob kaasa juba väljastatud PT kehtetuks tunnistamise.

Ei ole põhjendatud, miks ei saanud piirduda ainult 15.02.2021 esitatud taotluse rahuldamata

jätmisega. Vaideotsus ei vasta haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 lg-le 1.

Vaidlustatud korraldustest ei nähtu, et oleks tuvastatud HMS § 66 lg-s 2 nimetatud tingimused

õiguspäraselt antud korralduse kehtetuks tunnistamiseks. Korralduse põhjendustest ei nähtu, et

vallavalitsus oleks korralduse nr 766 kehtetuks tunnistamisel teostanud kaalutlusõigust,

seejuures kaalunud isiku usalduse kaitset juba kehtiva haldusakti, s.o väljastatud PT kehtima

jäämise suhtes. Vastustaja ei ole arvesse võtnud, et PT väljastamist on vallavalitsus juba

korralduse nr 766 andmisele eelnevalt kaalunud ning jõudnud järeldusele, et kaebajale

kuuluvale kinnistule saab projekteerida abihoone detailplaneeringu menetluseta. Selline

võimalus tuleneb PlanS § 125 lg-st 5.

Korraldus nr 766 on õiguspärane ning tunnistati kehtetuks õigusliku aluseta. Kaalutud ei ole

15.02.2021 taotluses esitatud faktilisi asjaolusid ega 26.03.2021 esitatud selgitusi abihoone

hoonestusala muutmise kohta. Kaebaja on 15.02.2021 taotluses selgitanud ning tõendanud, et

Väike-Tagavälja kinnistul olev mets ei ole kaitsemets ning kõnealusele alale ei ole seatud

looduskaitselisi piiranguid. Abihoone rajamiseks ei pea tegema laiaulatuslikku raiet, mistõttu ei

muutu hoonet ega avalikku ruumi ümbritsev keskkond.

Ettekirjutus on vaidlustatud osas õigusvastane. Ettekirjutus ei ole kohane seatud eesmärgi

suhtes ega proportsionaalne. Kaebaja ja vallavalitsuse vahel on pooleli vaidlus selle üle, kas

kaebajale kuuluvale kinnistule saab ehitusõiguse anda PT-ga. Ettekirjutuses ei ole kaebaja

huvisid ega ettekirjutuse tegemise alternatiive sisuliselt põhjendatud ega kaalutud.

Ettekirjutusest ei selgu, kuidas hinnati selle proportsionaalsust. Ettekirjutus on vastuolus PlanS

§ 125 lg-ga 5.

3-21-1377

4(9)

9. Kuusalu vald palus jätta kaebuse rahuldamata. Detailplaneeringu algatamise taotluse

esitamise vajadust on selgitatud vaidlustatud korralduse preambulis, kus öeldakse, et kaebaja

Kuusalu Vallavalitsusele 28.03.2021 saadetud selgituste läbivaatamisel selgus, et Väike-

Tagavälja kinnistu asub Kiiu aleviku territooriumil. PlanS § 125 lg 1 p 1 kohaselt peab

ehitusloakohustusliku abihoone püstitamine olema lahendatud detailplaneeringu koostamise

kaudu. Korralduses nr 230 viidatakse õigusliku alusena HMS § 66 lg-le 1. Kaebajalt küsiti

selgitusi mh osas, kas abihoone ehitamisega on juba alustatud. Kaebaja teatas 28.03.2021

vastuses, et ehitustöödega pole alustatud. Kuna ehitustöödega polnud alustatud, ei saanud

vaidlustatud korraldusel olla kaebajale kahjulikke tagajärgi.

Kaebaja leiab ekslikult, et korraldus nr 766 oli õiguspärane. PlanS § 125 lg 1 kohaselt on

detailplaneeringu koostamine nõutav mh alevikes ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks.

Kaebaja on soovinud ehitada uue abihoone kõrgusega 6,5 m. EhS lisa 1 „Tabel ehitusteatise,

ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkuse kohta“ kohaselt on üle 5 m kõrge elamu ja selle

teenindamiseks vajaliku hoone rajamiseks vajalik taotleda ehitusluba. Seega saab uue abihoone

ehitamise aluseks soovitud asukohas olla üksnes detailplaneering, mistõttu ei saa ehitusprojekti

koostamise ja seega ka ehitamise aluseks olla PT.

Üldplaneeringuga ei ole määratud üldiseid kasutus- ja ehitustingimusi, mistõttu ei ole PlanS §

125 lg 5 kohase erandi rakendamine võimalik. Väike-Tagavälja kinnistule kavandatud abihoone

soovitud asukoht ei paikne olemasoleva hoonestuse vahel, vaid väljaspool olemasolevat õueala.

Ettekirjutuse koostamise ajendiks oli asjaolu, et Maa-ameti kaardirakenduselt Fotoladu on näha,

et 2020. või 2021. a-l on Väike-Tagavälja kinnistule hakatud ehitama uut hoonet, kuna

aerofotolt on näha hoone vundamenti. Ettekirjutuse adressaadi tegevus oli vastuolus EhS § 19

lg 1 p-s 2 sätestatuga. Ettekirjutuses nimetatud ehitise ehitamiseks pole taotletud ehitusluba,

samuti puudub ehitusprojekti koostamise aluseks olev detailplaneering. Kuusalu Vallavalitsus

saatis 30.06.2021 kirjaga nr 13-3/2211 kaebajale selgitustaotluse, milles palus hiljemalt

12.07.2021 saata kirjalikud selgitused selle kohta, mida ja millisel õiguslikul alusel on hakatud

Väike-Tagavälja kinnistule ehitama ning paluti kuni asjaolude selgumiseni viivitamatult

lõpetada kinnistul ehitustegevus. Selgitustaotluses hoiatati kaebajat, et tähtajaks vastamata

jätmise korral esitab Kuusalu Vallavalitsus talle ettekirjutuse koos sunniraha hoiatusega, mille

eesmärk on sundida kinnistu omanikku astuma vajalikke samme kinnistule rajatud ehitise

seadustamiseks, mis hõlmab detailplaneeringu koostamise algatamist, ehitusprojekti koostamist

ja ehitusloa taotlemist. Seega oli kaebajat ettekirjutuse esitamise võimalusest eelnevalt

teavitatud. X esindaja saatis 12.07.2021 Kuusalu Vallavalitsusele vastuse, milles teatati, et

Väike-Tagavälja kinnistule on asutud rajama abihoonet mahus ja kujul, nagu X on taotlenud PT

muutmist.

10. Tallinna Halduskohus jättis 02.11.2021 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

Kinnistusraamatust ning Maa-ameti andmetest nähtuvalt on Väike-Tagavälja kinnistu 100%

maatulundusmaa pindalaga 20 091 m2, millest moodustab looduslik rohumaa 3163 m2,

metsamaa 8351 m2, õuemaa 4680 m2 ning muu maa 3897 m2. Kuusalu Vallavalitsus väljastas

17.12.2020 PT tingimusega, et hoone rajatakse õuealale ning hoonet ei ole lubatud rajada

olemasolevast hoonestusest eemale, kuivõrd ülejäänud kinnistu asub üldplaneeringu järgi

kaitsemetsa alal. Vallavalitsus tugines PT väljastamisel PlanS § 125 lg-le 5. Vaidlust ei ole

selles, et käsitletud abihoone püstitamine saab toimuda ehitusloa alusel ning ehitusluba ei ole

väljastatud.

Kaebaja kinnistu asub alevikus, kus on PlanS § 125 lg 1 p 1 järgi nõutav detailplaneeringu

koostamine. PlanS eelnõu seletuskiri täpsustab § 125 lg 5 kohta, et detailplaneeringu

3-21-1377

5(9)

koostamisega kohustuse puhul sellest loobumisel tuleb arvestada, et ehitis oma mõõtmetelt,

kujult, mahult ja otstarbelt sobituks juba olemasolevasse keskkonda, arvestades piirkonna

hoonestuslaadi. Samuti tuleb järgida üldplaneeringus toodud tingimusi, eeskätt planeeringuala

üldiseid kasutamis- ja ehitustingimusi, sh PT andmise aluseks olevaid tingimusi. Sellest

järeldub, et juhul, kui planeeringuala üldiseid kasutamis- ja ehitustingimusi üldplaneeringus

määratud ei ole, ei ole sätte kohaldamine lubatud. Seega saab kehtiva detailplaneeringuta

ehitada üksnes juhul, kui see sobitub juba olemasolevasse keskkonda, arvestades piirkonna

hoonestuslaadi. Õige on kaebaja seisukoht, et vastustaja kaalus PT väljastamisel hoone sobivust

kaebaja kinnistule. PT anti konkreetsete juhistega, kuhu hoonet rajada tohib, st õuealale.

Kaebaja ei nõustunud PT-s toodud asukohaga. Kaebaja selgitas taotluse täienduses, et soovib

abihoone rajada kinnistu metsaalusesse ossa eluhoonetest eemale, kuna see oleks visuaalselt

sobilikum. Seega soovis kaebaja abihoonet rajada metsamaale, olemasolevatest hoonetest

kaugemale. Arvestades, et kaebaja ei soovi rajada abihoonet olemasolevate hoonete juurde,

kohaldub abihoone rajamisel PlanS § 125 lg 1 p 1.

Vastustaja on korralduses nr 230 tuginenud PT kehtetuks tunnistamisel HMS § 66 lg-le 1 ja §-

le 70. Kohus nõustub kaebajaga, et vastustaja ei ole korralduses nr 230 välja toonud ega

tuvastanud, et 17.12.2020 korraldusega nr 766 väljastatud PT oli õigusvastane. Kohaldatavaks

sätteks oleks HMS § 66 lg 3 ning § 66 lg 2 p 1, mille kohaselt haldusakti, mis andmise ajal oli

õiguspärane, võib tunnistada isiku kahjuks tagasiulatuvalt kehtetuks, kui see on lubatud

seadusega või kui selleks on jäetud võimalus haldusaktis. PT kehtetuks tunnistamise alused on

sätestatud EhS §-s 34. Vastustaja ei ole EhS §-st 34 tulenevat õiguslikku alust korralduses nr

230 ega vaideotsuses välja toonud. Kuigi korraldusest nr 230 ei selgu, millised konkreetsed

asjaolud on olnud väljastatud PT kehtetuks tunnistamise aluseks, võimaldavad vastustaja

põhjendused siiski kokkuvõttes järeldada, et PT tunnistati kehtetuks, kuivõrd kaebaja ei soovi

rajada abihoonet õuealale (vt Riigikohtu 03.10.2017 otsus nr 3-15-1022, p 22). Eelnevat aluseks

võttes kohaldub EhS § 34 p 2. Kaebaja ei ole väitnud, et tal on jätkuvalt huvi rajada abihoone

algsesse, PT-ga lubatud asukohta (krundi edelaossa õueala loogilise jätkuna).

Kaebaja tõi välja, et võrreldes naaberkinnistu omanikega on rikutud võrdse kohtlemise

printsiipi, sest naaberkinnistu metsaalune osa on hoonestatud, st nn kaitsemetsa alale on ehitatud

ümarpalkehitis. Vahe-Tagavälja kinnistuga seonduvat käsitleti Tallinna Ringkonnakohtu

09.03.2012 otsuses nr 3-10-505 (p 17). Haldusasjas nr 3-10-505 vaidlustatud haldusakti

väljaandmise ajal puudus kohustus detailplaneeringu algatamiseks, milleks aga kohustab kehtiv

PlanS § 125 lg 1 p 1.

Kaebaja 23.09.2020 esitatud PT taotluse nr 2011002/10974 kohaselt sooviti Väike-Tagavälja

kinnistule ehitada u 250 m2 ehitisealuse pinnaga ja 6,5 m kõrgust abihoonet. EhS § 12 lg 1

kohaselt peab ehitatav ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine, olema kooskõlas ehitise

asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. EhS lisa 1 „Tabel ehitusteatise,

ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkuse kohta“ kohaselt on elamu teenindamiseks vajaliku

ehitisealuse pinnaga üle 60 m2 ja üle 5 m kõrguse hoone rajamine ehitusloa kohustuslik ehitis.

Ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige

detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud

nõuetele (EhS § 42 lg 1). Vastustaja kinnitusel pole ehitamiseks taotletud ehitusluba. Samuti

puudub ehitusprojekti koostamise aluseks olev detailplaneering. Vastustaja esitatud tõenditest

nähtuvalt on kaebaja vaadeldava hoone ehitamisega alustanud (dtl 117). Arvestades eelnevat,

on vastustaja õigesti kohustanud peatama ehitustegevuse. Kaebaja seda ettekirjutuse punkti ka

ei vaidlusta. Kuna detailplaneering määrab konkreetsele maa-alale ehitusõiguse, on

detailplaneeringu algatamiseks ettepaneku tegemine ka sisuliselt põhjendatud. Eelnevast

tuleneb õigus, mitte kohustus detailplaneeringu algatamiseks. Sarnaselt eeltooduga tuleneb

3-21-1377

6(9)

EhS-st õigus, mitte kohustus ehitusloa taotluse esitamiseks. Juhul, kui kaebaja soovib jätkata

abihoone ehitamist väljapoole õueala, tuleb seda teha lähtudes EhS § 12 lg-st 1.

Kuivõrd kaebajal on ka võimalus ehitamise soovist loobuda ning olemasolev ehitis vajadusel

lammutada või soovi korral ehitamist edasi lükata vms, ei ole proportsionaalne kohaldada

konkreetset tähtaega, mille jooksul on kaebaja kohustatud esitama asjaomased taotlused

ehitamiseks (olemasoleva ehitise seadustamiseks). Samas ei nähtu ettekirjutusest, et kaebajat

oleks alternatiivselt kohustatud olemasolevat ehitist lammutama. Vaatamata eelnevale on

vastustaja kogumis teinud kaebajale õiguspärase ettekirjutuse ehitise seadustamiseks. Kaebajale

peab olema mõistlikult arusaadav, et õigusliku aluseta abihoone ehitamise jätkamine ei ole

lubatav.

Kohus peatas 16.08.2021 määrusega ettekirjutuse nr 13-3/2485 p-de 4.2. ja 4.3. kehtivuse.

Lisaks on ettekirjutusega määratud tähtaeg möödunud (16.08.2021). Seega ammendus

ettekirjutuse nõude regulatiivne toime eeltoodud tähtaja möödumisel (HMS § 61 lg 2).

Asjaolusid, mille tõttu oleks kaebaja õiguste kaitseks vajalik kehtivuse kaotanud ettekirjutuses

määratud tähtaja n-ö ületühistamine, praegusel juhul ei esine, kuivõrd kaebaja vaidlustab

detailplaneeringu menetluse algatamise kohustamise nõude kui sellise. Vastustaja eesmärk on

püstitatava ehitise seadustamine, mis on proportsionaalne ning vajalik, arvestades taotletavat

eesmärki. Vastustajal on vajaduse korral võimalik teha lammutamisettekirjutus pärast seda, kui

on selge, et kaebaja ehitamist ei jätka ega taotle ka vastavaid lube. Ettekirjutuses pandud

kohustus kogumis ei ole õigusvastane, kuivõrd kaebaja ei ole avaldanud, et ta soovib ehitamisest

loobuda. Samas ei ole ehitamine õigusliku aluseta lubatav. Arvestades eeltoodut, puudub alus

ettekirjutust tühistada.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

11. X palub 02.12.2021 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu 02.11.2021 otsus ja teha

asjas uus otsus, millega rahuldada kaebus ning jätta menetluskulud vastustaja kanda.

Halduskohus ei ole tuvastanud kaebuse lahendamisel asjakohaseid faktilisi asjaolusid, mistõttu

pole kohus kontrollinud, kas kaebaja taotletav eesmärk saada PT väljastamisega ehitusõigus

Väike-Tagavälja kinnistule on saavutatav või mitte. Halduskohtu otsusest ei nähtu, et kohus

oleks analüüsinud taotletava ehitise mõõtmeid, kuju, otstarvet, olemasolevat keskkonda ning

hoonestuslaadi. Halduskohus on asjaolusid välja selgitamata eeldanud, et juhul, kui rajatava

abihoone asukoht jääb eemale õuealast, tuleb automaatselt jaatada, et abihoone ei asu

olemasoleva hoonestuse vahel ega sobitu olemasolevasse keskkonda. Selline käsitlus on vale.

Lisaks on see kaebajale üllatav, sest kinnistu kõlvikulise koosseisu osas pole menetlusosalised

varem seisukohti kujundanud. Abihoone asukoht on olemasoleva hoonestuse vahel (vahetus

läheduses), seejuures ei ole oluline, kas hoone asukoht on õuealal või metsaalal. Seega on

täidetud PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud tingimus.

Halduskohus on ebaõigesti kohaldanud PlanS § 125 lg-t 1 ning jätnud kohaldamata PlanS § 125

lg 5. Kuna Väike-Tagavälja kinnistule abihoone ehitusprojekti koostamiseks on Kuusalu

Vallavalitsus väljastanud 17.12.2020 korraldusega nr 766 PT, on vallavalitsus sellele eelnevalt

kontrollinud PT väljastamise taotluse vastavust, PT väljastamise eeldusi ning EhS §-s 32

loetletud aluste puudumist, samale järeldusele on jõudnud ka halduskohus vaidlustatava otsuse

p-s 25. Hoonestusala muutmine võrreldes korralduses nr 766 sätestatud PT-ga ei oma mõju

avalikule ruumile, ei kahjusta avalikke huve, ei ole vastuolus ühegi ehituskeeluga ega kahjusta

kolmandate isikute õigusi, sh naabrusõigusi. Üldplaneeringu ning seda toetava seletuskirja

kohaselt ei ole kaitsemetsa alale ehitamine keelatud. Väike-Tagavälja kinnistul olev mets ei ole

kaitsemets looduskaitselises tähenduses ning kõnealusele alale ei ole seatud looduskaitselisi

3-21-1377

7(9)

piiranguid. Lisaks ei tingi abihoone rajamine laiaulatuslikku raiet, mistõttu ei muutu ka hoonet

ega avalikku ruumi ümbritsev keskkond.

Halduskohus on vaidlustatud ettekirjutuse õiguspärasuse kontrollimisel lähtunud ebaõigest

eeldusest. Kaebaja on enda seisukohad PT väljastamise ja PlanS § 125 lg 5 asjakohasuse osas

avaldanud ja jääb nende juurde.

12. Kuusalu vald vaidleb 05.01.2022 vastuses apellatsioonkaebusele vastu ja palub selle jätta

rahuldamata.

PlanS § 125 lg 5 kohaselt ei ole niivõrd oluline see, kas ehitatav hoone jääb olemasoleva

hoonestuse vahele, kuivõrd see, et kinnisasi jääks olemasoleva hoonestuse vahele. Väike-

Tagavälja kinnistu piirneb loodes hoonestatud Priiuse kinnistuga ja edelas hoonestatud

Tagavälja kinnistuga, kuid kirdes asuv Koobaste ja kagus asuvad Kolga metskond 50 ja Kolga

metskond 51 kinnistud on hoonestamata, mistõttu ei jää Väike-Tagavälja kinnistu olemasoleva

hoonestuse vahele, küll aga piirneb nendega. Kuna kaebaja ei soovi rajada abihoonet

olemasolevate hoonete juurde, ei ole täidetud PlanS § 125 lg 1 p 1 kohaldamise eeldused.

Kaebaja jätab tähelepanuta, et PT saab anda üksnes juhul, kui puudub detailplaneeringu

kohustus (EhS § 26 lg 1) või esineb alus kohaldada PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud aluseid.

Kuusalu Vallavalitsus väljastas 17.12.2020 korraldusega nr 766 PT abihoone ehitusprojekti

koostamiseks. Abihoone kavandamisel tuli tagada hoone planeerimine krundi edelaossa õueala

loogilise jätkuna, mis tähendab, et PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused olid täidetud ja ehitist

sai projekteerida PT alusel detailplaneeringut koostamata. Kuna aga kaebaja taotles 15.02.2021

Kuusalu Vallavalitsusele esitatud taotluses PT osalist muutmist, soovides muuta hoonestusala

ja hoone arhitektuurset lahendust ning nihutada hoonestusala kinnistu metsaalusesse ossa, siis

ei saanud enam kohaldamisele tulla PlanS § 125 lg 5, kuna eeldused selleks ei olnud enam

täidetud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust halduskohtu otsuse resolutsiooni muutmiseks,

kuid muuta tuleb halduskohtu otsuse põhjendusi, asendades need ringkonnakohtu otsuse

põhjendustega.

14. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selles, et kaebajale kuuluv Väike-Tagavälja kinnistu

asub Kiiu alevikus ning vastavalt PlanS § 125 lg 1 p-le 1 oleks ehitusloa kohustuse tõttu

taotletava hoone püstitamiseks nõutav detailplaneeringu koostamine. Pooled vaidlevad selle

üle, kas detailplaneeringu koostamise nõudest oleks võimalik teha erand PlanS § 125 lg 5 alusel.

PlanS § 125 lg 5 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu

koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada

projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone

ja seda teenindavad rajatised, kui: ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna

väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi (p 1);

üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas

projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või

laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega (p 2).

Projekteerimistingimuste väljastamiseks peavad need tingimused olema täidetud samaaegselt

(nt Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2019 otsus haldusasjas nr 3-18-835, p 10). Kuusalu

Vallavalitsuse 15.04.2021 korraldusest nr 230 (dtl 24) nähtuvalt tunnistati 17.12.2020 korraldus

nr 766 (dtl 10) kehtetuks ka põhjusel, et Kuusalu valla üldplaneeringuga ei ole määratud üldiseid

kasutus- ja ehitustingimusi, mistõttu ei ole PlanS § 125 lg 5 kohase erandi rakendamine

3-21-1377

8(9)

võimalik. Halduskohus ei ole otsuses analüüsinud ega võtnud seisukohta, kas praegusel juhul

oli täidetud PlanS § 125 lg 5 p-s 2 seatud eeldus sätte kohaldamiseks, st kas Kuusalu valla

üldplaneeringu tingimused olid piisavalt konkreetsed selleks, et projekteerimistingimuste

andmine oleks üldse olnud võimalik. Samuti ei ole halduskohus võtnud seisukohta, kas viidatud

eelduse puudumisel oli korralduse nr 766 kehtetuks tunnistamine põhjendatud.

15. Kuusalu valla üldplaneering eristab ehitamise printsiipe hajaasustuses ja tiheasustuses.

Halduskohtus ei ole tuvastatud, kas kaebaja kinnistu asub tihe- või hajaasustuses.

Üldplaneeringu seletuskirja p 7 kohaselt on Kuusalu valla tiheasustusala teiste hulgas ka Kiiu

küla kompaktselt hoonestatud ala (üldplaneeringu kaardile kantud punase kriipsjoonega).

Võrreldes üldplaneeringu kaarti1 Kiiu aleviku kaardiga (dtl 115), võib arvata, et kaebaja

kinnistu ei asu Kiiu aleviku kompaktselt hoonestatud alal ehk asub hajaasustuses. Ka

korraldusest nr 230 nähtub, et vastustaja lähtus PT väljastamisel üldplaneeringu hajaasustuse

printsiipidest. Ringkonnakohus on seisukohal, et sõltumata sellest, kas kaebaja kinnistu paikneb

hajaasustus- või tiheasustusalal, ei sisalda Kuusalu valla üldplaneering tingimusi, mis on

sätestatud PlanS § 125 lg 5 p-s 2, mistõttu ei ole üldplaneeringu alusel võimalik PT-d anda.

16. Üldplaneeringu seletuskirja (dtl 119 jj) kohaselt on nii haja- kui ka tiheasustuse puhul

märgitud ehitamise printsiibid väga üldiselt ‒ hajaasustuse puhul võib selleks lugeda üksnes

tingimuse, et uue väikeelamukrundi minimaalseks suuruseks on 5 ha ja ülejäänu puudutab

detailplaneeringu koostamise kohustust hajaasustuses, seadusest tulenevate piirangute

arvestamise kohustust või tingimusi olemasoleva puithoone rekonstrueerimiseks (lk 49‒50);

tiheasustuse puhul on reguleeritud üksnes krundi suurust. Ringkonnakohus selgitas 25.02.2019

otsuses nr 3-17-2721 (p 17), et PlanS § 125 lg 5 p 2 sätestab sõnaselgelt, et PT väljastamine on

võimalik üksnes juhul, kui ehituslikud ja arhitektuurilised tingimused sisalduvad

üldplaneeringus. Põhimõtteliselt on võimalik selliste ehitustingimuste äranäitamine ka mõnes

muus dokumendis, kuid see peab üldplaneeringu kehtestamise ajaks olema olemas ning

avalikkusel peab olema selle sisu üle kaasa rääkida viisil, nagu see on tagatud

üldplaneeringumenetluses. PlanS § 125 lg 5 eesmärgiga on kooskõlas tõlgendus, et selle alusel

projekteerimistingimuste väljastamine on võimalik üksnes juhul, kui üldplaneering sätestab

vajaliku täpsusastmega ehituslikud ja arhitektuurilised tingimused, millest lähtuda. Nii on

tagatud laiemad võimalused avalikkusele rääkida kaasa konkreetse piirkonna arhitektuuriliste

ja ehituslike tingimuste kehtestamisel. Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2019 otsuses

haldusasjas nr 3-18-835 (p 14) selgitati, et PlanS § 75 lg 1 p-s 18 on üldplaneeringu ülesandena

toodud muu hulgas planeeringuala üldiste kasutus- ja ehitustingimuste, sealhulgas

projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimuste, maakasutuse juhtotstarbe,

maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse kõrguspiirangu ja haljastusnõuete määramine.

Maakasutuse juhtotstarvet ei saa sätte sõnastusest tulenevalt pidada ala kasutus- ja

ehitustingimuseks. Üldplaneeringu tingimused peavad PlanS § 125 lg 5 p 2 eelduste täitmiseks

olema oluliselt täpsemad ega saa piirduda isegi maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse

kõrguspiirangu ja haljastusnõuete määramisega, sest needki ei ole ala üldised kasutus- ja

ehitustingimused. Üldplaneeringu nõue, et hoonete projekteerimisel tuleb järgida

väljakujunenud hoonestuslaadi ja struktuuri, ei ole sellise kriteeriumina samuti piisav, sest

vajadus sobitada rajatav hoone mahuliselt ja otstarbelt väljakujunenud keskkonda, arvestades

piirkonna hoonestuslaadi, tuleneb juba PlanS § 125 lg 5 p-st 1. Kui seda nõuet pidada piisavaks,

ei oleks seadusandja PlanS § 125 lg 5 p-i 2 üldse ette näinud. Viidatud seisukohad on

asjakohased ka praeguse vaidluse lahendamisel. Kui vaadata siia juurde veel EhS § 26 lg-t 4,

mis sätestab, mis tuleb PT-ga kindlaks määrata, on selge, et Kuusalu valla üldplaneering oma

üldistuse astmes ei täitnud PlanS § 125 lg 5 p 2 tingimusi PT andmiseks korraldusega nr 766,

korraldus nr 766 oli seega õigusvastane ning PT andmisest oleks tulnud keelduda EhS § 32 p 2

1 https://www.kuusalu.ee/documents/7610268/10289252/Kuusalu-1_madalam_kvaliteet.pdf

3-21-1377

9(9)

alusel. Seetõttu puudub ka vajadus välja selgitada, kas korralduse nr 766 puhul olid täidetud

PlanS § 125 lg 5 p 1 kohaldamise eeldused.

17. Õigusvastase haldusakti kehtetuks tunnistamist reguleerib HMS § 66 lg 1, mis soodustatud

isiku usalduse kaitse osas viitab HMS §-le 67. Nii on vastustaja korralduse nr 230 andmisel

lähtunud õigest õiguslikust alusest ning korraldusest nr 230 ja 20.05.2021 vaideotsusest

nähtuvalt on vastustaja kaalunud ka kaebaja usalduse kaitse küsimust. Kuna kaebaja ei olnud

vallale esitanud ehitusprojekti ega ehitusloa taotlust ning kinnitas 26.03.2021 selgituses (dtl 21

jj), et ehitamisega ei ole alustatud, ei saanud kaebaja usaldus PT kehtima jäämise suhtes kaaluda

üles avalikku huvi detailplaneeringu menetluse korraldamiseks (HMS § 67 lg 2). Järelikult oli

korralduse nr 766 kehtetuks tunnistamine korraldusega nr 230 ja kaebaja suunamine

detailplaneeringu algatamise taotlemisele õiguspärane. Õiguspärane oli ka 20.05.2021

vaideotsus.

18. Eeltoodud põhjustel olid õiguspärased ka 28.07.2021 ettekirjutuse (dtl 63 jj) p-d 3.2 ja 3.3

koos nende täitmiseks antud tähtaegadega. Asjaolu, et halduskohus kohaldas asjas esialgset

õiguskaitset ja möödunud on ettekirjutuse p-des 4.2 ja 4.3 määratud tähtajad, ei tähenda, et

ettekirjutuse regulatiivsus oleks ammendunud või seda ei peakski enam täitma. Kohtulahendi

jõustumisel ja ettekirjutuse kehtima jäämisel on vastustajal võimalik anda uus tähtaeg

ettekirjutuse täitmiseks ning ettekirjutuse täitmata jätmisel rakendada sundi. Kui kaebaja ei

soovi ehitist seadustada, on vastustajal võimalik koostada kaebajale lammutamisettekirjutus.

19. Eelnevast tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsuse

resolutsioon muutmata, kuid muuta tuleb halduskohtu otsuse põhjendusi, asendades need

käesoleva otsuse põhjendustega (HKMS § 200 p 4). Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 jäävad

kaebaja apellatsiooniastme menetluskulud kaebaja enda kanda. Vastustaja ei ole

menetluskulude hüvitamise taotlust esitanud.

(allkirjastatud digitaalselt)