2-21-15721/21 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 30. september 2022

Tsiviilasja number

2-21-15721

Tsiviilasi

Veera Manekina ja Sergei Manekini hagi Mikk

Reieri ja Jaanika Reieri vastu kahju hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

6000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 17. veebruari 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Veera

Manekina

ja

Sergei

Manekini

apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid (hagejad):

1. Veera

Manekina

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

2. Sergei

Manekin

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

Apellantide lepinguline esindaja Jaanek Pahka

Vastustajad (kostjad):

1. Mikk Reier (isikukood XXXXXXXXXXX)

2. Jaanika Reier (isikukood XXXXXXXXXXX)

Vastustajate lepinguline esindaja vandeadvokaat

Taivo Ruus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Veera Manekina ja Sergei Manekini

apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Viru Maakohtu 17. veebruari 2022. a

otsus osas, millega maakohus jättis Veera

Manekina ja Sergei Manekini hagi Mikk Reieri ja

Jaanika Reieri vastu kahju hüvitamiseks täielikult

rahuldamata.

3. Teha asjas uus otsus, millega rahuldada Veera

Manekina ja Sergei Manekini hagi Mikk Reieri ja

Jaanika Reieri vastu osaliselt.

4. Mõista Mikk Reierilt ja Jaanika Reierilt

solidaarselt Veera Manekina ja Sergei Manekini

kasuks välja 5690 eurot.

5. Jätta menetluskulud 95% ulatuses Mikk Reieri

ja Jaanika Reieri ja 5% ulatuses Veera Manekina

ja Sergei Manekini kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks

maakohus pärast lõpplahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord

Otsuse

peale

võib

esitada

kassatsioonkaebuse

Riigikohtule

päeva

jooksul

otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab

ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks

või

riigilõivu

tasumiseks

või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi

taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Veera Manekina (hageja I) ja Sergei Manekin (hageja II) esitasid 7. oktoobril 2021 hagi Mikk

Reieri (kostja I) ja Jaanika Reieri (kostja II) vastu kahju hüvitamiseks, paludes mõista kostjatelt

solidaarselt välja lepingu rikkumisest tuleneva kahju 6000 eurot ning jätta menetluskulud

kostjate kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 9. juulil 2019 notariaalse kinnistu müügilepingu,

hüpoteegi seadmise lepingu, asjaõiguslepingud ja kinnistamisavaldused, millega hagejad ostsid

kostjatelt kinnistu XXXXX külas (registriosa nr XXXXXXXX) koos selle oluliste osade ja

päraldistega. Vastavalt lepingu p-le 1.3 on ehitisregistris registreeritud kinnistuga seotud ehitis

järgnevalt: hoone suvila, ehitisregistri kood 120308428, esmane kasutus määramata, korruste

arv 2, ehitusalane pind 94 m2. Lepingu p-des 2.2.4 ja 2.2.15 kinnitab müüja, et suvila on

elamiskõlblik, lepingu esemel ei ole müüjale teadaolevaid varjatud puuduseid, millest müüja ei

ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p-i 2.3.4

järgi on ostja ülevaatused teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata

ning ostab lepingueseme tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja poolt lepingus

esitatud andmetele. Lepingu p-i 11.8 kohaselt võib ostja asja lepingutingimustele

mittevastavuse korral nõuda muuhulgas kahju hüvitamist.

Hageja II teatas 27. oktoobril 2020 kostjale I saadetud e-kirjaga asja lepingutingimustele

mittevastavusest. Asja kasutamisel ilmnes, et elamu küttekeha (kamin-ahi) on oluliste

puudustega, millest hagejad said teada siis, kui kutsusid korstnapühkija. Korstnapühkija vaatas

üle köögi pliidi ja sellega seotud soojamüüri, ühenduslõõri korstna ja kamin-ahju. Ülevaatuse

käigus selgus, et köögipliit, soojamüür, ühenduslõõr ja korsten on kasutuskõlblikud ja

töökorras. Kamin-ahju osas tegi korstnapühkija kasutamise keelu akti, põhjendades seda

projekteerimis- ja ehitusvigadega. Kamin-ahju suitsukanaleid ei olnud võimalik kontrollida ja

puhastada kuna puudusid tahmaluugid. Korstnapühkija tegi ettepaneku demonteerida ahju kolm

ülemist rida telliseid eesmärgiga puhastada kamin-ahju kanaleid ja ehitada ahju sisse

puhastusluugid. Hagejad olid sellega nõus. Tööde käigus ilmnes, et ahju ülemine osa on

seestpoolt tehtud valedest nõuetele mittevastavatest telliskividest, müüritis on lõhutud ja

küttekolde ukse kinnitus on tehtud valesti. Kamin-ahju remontida ei olnud võimalik, see tuli

demonteerida ja ehitada uus ahi. Korstnapühkija akti kohaselt oli tellisahjul palju pragusid nii

vuugivahedes kui tellistes endas. Vuugivahedes on näha musta suitsu jälgi (vingugaas).

Remonditöödeks ahju lahtivõtmisel selgus, et ahju sisemine osa oli laotud mittenõuetekohaselt.

Hagejad teavitasid kostjaid ilmnenud puudustest kohe, kui need tulid ilmsiks.

Müügikuulutuse kohaselt paikneb krundil 2-korruseline palkelamu, kus on kokku kolm

magamistuba, köök, elutuba, WC, vannituba ja panipaigad. Palgid on keskmiselt 25 cm

jämedad, maja sobib elamiseks aastaringselt. Arvestades asjaolu, et kamin-ahi oli

kasutuskõlbmatu, ei oleks hagejad saanud suvilat aastaringselt kasutada.

Lepingu järgi olid hagejad nõus tegelema ehitise kasutusloa saamisega, mis eeldas mh ka maja

küttesüsteemi ekspertiisi tegemist. Kuna puudus küttesüsteemi projekt ja kaetud tööde akt,

kutsusid hagejad küttesüsteemi puhastamiseks ja kontrollimiseks korstnapühkija.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Hagejad ostsid kasutusloata suvila, mitte aastaringseks

elamiseks mõeldud eramu. Müügiobjekt vastab selgelt notariaalselt tõestatud müügilepingus

kokkulepitud tingimustele. Hagejad ei teavitanud võimalikust puudusest õigeaegselt ning on

seetõttu minetanud võimaluse puudustele tugineda. Kahjunõue on põhjendamata ja tõendamata.

Lepingu p-de 2.2.1 ja 2.2.4 kohaselt on suvila ehitustööd lõpuni viimata ning kasutusluba

ehitisele vormistamata. Lepingu p-i 2.3.2 kohaselt ostab ostja lepingu eseme eesmärgiga

kasutada lepingu eseme koosseisu kuuluvat hoonet suvilana. Lepingu p-is 2.3.3 kinnitab ostja,

et on üle vaadanud lepingu esemeks oleva kinnistu ja sellel paikneva ehitise ning müüja poolt

esitatud eseme kohta käiva dokumentatsiooni, sh tutvunud kinnistu plaanidega ja

maakasutusdokumentidega ning on eelnimetatud andmete alusel teadlik lepingu eseme

seisukorrast, sh maaüksuse suurusest, piiridest, asukohast ja paiknemisest looduses, samuti

maaüksusel paiknevate ehitiste ehituslikust ja tehnilisest seisundist. Lepingu p-s 2.3.6 kinnitab

ostja, et on teadlik, et lepingu eseme koosseisu kuuluva elamu kohta ei ole välja antud

energiamärgist, samuti on ostja teadlik, et p-s 1.1 nimetatud kinnistu oluliseks osaks olevale

ehitistele (suvilale) ei ole väljastatud kasutustuluba.

Hagejad käisid müügiobjekti vaatamas kahel korral. Mõlemal korral tutvuti põhjalikult ehitise

tehnilise seisukorraga ning tutvuti ka ahju seisundiga. Hagejaid teavitati, et ahi ehitati 2007.

aastal pottsepa poolt ning ahju on kasutatud vähesel määral suviti, kui tegeleti ehitustöödega.

Korstnapühkija akt on koostatud 15 kuud pärast kinnistu müüki. Praod, millest aktis räägitakse,

ei ole käsitletavad varjatud puudustena. Lepingu p-i 2.2.15 kohaselt ei ole lepingu esemel

mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teavitanud või mida

ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Järelikult pidanuks hagejad suvila ülevaatamisel

märkama pragusid ahju vuugivahedes ja tellistes, kui need oleks ülevaatuse ajal olemas olnud.

Alusetu on hagejate viide müügikuulutuses antud kirjeldusele. Lepingu p-de 2.2.4 ja 2.3.2

kohaselt olid suvila ehitustööd lõpuni viimata ning ostja ostis eseme eesmärgiga kasutada seda

suvilana. Seega ei saa väita, et hagejad ostsid krundi koos eramuga eesmärgil omada kodu ja

selles aastaringselt elada. Kostjad kinnitavad, et olid müügilepingu sõlmimisel veendunud, et

ahjuga pole probleeme, kuna seda kasutati suviti mõnikord kütmiseks ning kõik toimis.

Korstnapühkija aktist tulenevalt on kamin-ahjul puudused tulenevalt EVS 812-3:2018, mis

kehtib alates aprillist 2018. a. Ahi ehitati 2007. aastal, mil nimetatud eeskiri ei kehtinud.

Müügileping sõlmiti 9. juulil 2019, väidetavast puudustest teatamiseni möödus 15 kuud, mille

hulka kuulub terve kütteperiood. Ei ole võimalik, et hagejad, kes väidetavalt soovisid suvilat

kasutada aastaringselt, kordagi ei kütnud ahju terve kütteperioodi jooksul.

Kostjad palusid ahju ehitanud pottsepalt arvamust ahjule tekitatud kahjustuste kohta. Pottsepp

märkis, et ahju esimene lõõr on laotud šamott tellistest, üleval on jätkatud tellisega. Sinna leek

enam ei jõua, mistõttu ei ole nõuet ega vajadust seal šamotti kasutada. Näha on, et kivi on

lõhutud, murtud kohast ei paista tellisel suitsu, tahma ega muid jälgi, mis aja jooksul oleks sinna

ladestunud. Seisund võib tekkida olukorrast, kus pikalt kasutamata olnud ahi on külmaperioodil

läbi külmunud ning niiskust kogunud. Sellise ahju kütmisel tuleb arvestada, et kütmist tuleb

alustada vähehaaval, talvel ei saa ahju kohe kuumaks kütta. Vastasel juhul tekitabki tule

tegemine külmunud või niiske ahju äkilise ülessoojenemise ja paisumise, mis tahes-tahtmata

võib ahju lõhkuda või mõrasid tekitada. Ahju võimaliku riknemise põhjustasid hagejad ise.

Müügilepingu p-s 2.2.4 on avaldus selle kohta, et suvila alumise korruse põrandatalad on

niiskuse tõttu kahjustatud. Kuivõrd põrandalaudade vahetamiseks pidi niikuinii nende

kättesaamiseks ka ahjuga tegelema, on võimalik, et hagejad lammutasid ahju just põranda

remondiks. Samas ei ole sel otstarbel ahju lammutamine vajalik. Kostjate arvates olnuks

oluliselt odavam ahi remontida, kui seal ka mingid puudused esinesid.

Hagejatele väidetavalt tekkinud kahju 6000 eurot on tõendamata. Põhjendamata on kahju

põhjuslik seos kostjate käitumisega. Hagejad tellisid OÜ-st Kodukolle punastest tellistest

ehitatud ahju asemele NunnaUuni Blanka PL. NunnaUuni ahi maksis 5690 eurot. Hagejad ei

ole tõendanud ahju samaväärsust lammutatud ahjuga. NunnaUuni kui voolukivist ahju näol ei

ole tegemist samaväärse ahjuga varasema punastest tellistest ehitatud ahjuga.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 17. veebruari 2022. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

hagejate kanda.

Asja materjalide kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostjad müüjatena 9. juulil 2019

kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu, mille esemeks on kinnistu XXXX (registriosa nr

XXXXXXXX) koos selle oluliste osade ja päraldistega (lepingu p-d 1.1 ja 1.2, tl 11–25).

Lepingu p-i 2.2.4 kohaselt müüjad (kostjad) avaldavad ja kinnitavad, et lepingu esemeks olev

kinnistu on hoonestatud, kinnistul paikneb p-s 1.3 nimetatud ehitis (suvila), mis vastab

projektile, puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, suvila on elamiskõlbulik,

suvila alumise korruse põrandatalad on niiskuse tõttu kahjustatud, suvila ehitustööd on lõpuni

viimata ning kasutusluba on ehitisel vormistamata, suvila on ühendatud elektrivõrguga,

lokaalsete vee- ja kanalisatsioonitrassidega ning on ahju- ja elektriküttega, lepingu esemel ei

ole eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist peaks müüja lepingus vajalikuks (tl 14).

Lepingu p-des 2.3.2 ja 2.3.3 ostjad (hagejad) avaldavad ja kinnitavad, et ostavad lepingu eseme

eesmärgiga kasutada lepingu eseme koosseisu kuuluvat hoonet suvilana, ostja on kinnistu ja

sellel paikneva ehitise ning müüja poolt esitatud dokumentatsiooni üle vaadanud (sh tutvunud

kinnistu plaanidega ja maakasutusdokumentidega) ning eelnimetatud andmete alusel on teadlik

lepingu eseme seisukorrast, mh maaüksusel paikneva ehitise ehituslikust ja tehnilisest

seisukorrast (tl 14–15).

Hagejad leiavad, et oktoobris 2020. a ilmnenud kamin-ahju puudused, mis päädisid kamin-ahju

demonteerimise ja uue soetamisega, olid varjatud puudused, kostjad on müünud hagejatele

lepingutingimustele mittevastava asja ning vastutavad mittevastavuse eest (võlaõigusseaduse

(VÕS) § 217 lg 2 p 2, § 218 lg 1). Hagejad on puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul.

Kostjad on seisukohal, et hagejad ostsid kasutusloata suvila, mitte aastaringseks elamiseks

mõeldud eramu. Müügiobjekt vastab müügilepingus kokkulepitud tingimustele. Puudusest ei

teavitatud õigeaegselt ning hagejad on seetõttu minetanud võimaluse puudustele tugineda,

kahjunõue on põhjendamata ja tõendamata. Ahju võimaliku riknemise põhjustasid hagejad ise.

VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üle antav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg

2 p-de 1 ja 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi või

kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks

ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis

mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks,

milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Vastavalt VÕS § 218 lg-le 1 vastutab müüja asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja

kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 220

lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku

aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada

saama. Vastavalt VÕS § 222 lg-le 5, kui asi ei vasta lepingutingimustele ja ostja nõuab asja

parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja ise asja parandada või lasta

seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.

Ostja peab väidetavalt lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral suutma

tõendada nii lepingutingimustele mittevastavusele viitava puuduse olemasolu asjal kui ka seda,

et puudus eksisteeris juba asja üleandmise hetkel. Kui ostja tõendab asja lepingutingimustele

mittevastavuse, kehtib VÕS § 218 lg 1 alusel eeldus, et selle eest vastutab müüja. Müüja võib

vastutuse vältimiseks tugineda mõne müüja vastutust välistava asjaolu esinemisele. Sel juhul

peab müüja tõendama, et puuduse põhjustas ostja või ostja teadis lepingu sõlmimisel puudusest

või pidi sellest teadma või et ostja hilines puudusest teatamisega (Riigikohtu 19. novembri

2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 16).

Hagejate soovil kamin-ahju üle vaadanud korstnapühkija-pottsepa I. Tšurkini akti kohaselt olid

tellistel praod all vuugivahedes ja tellistes endas. Vuugivahedes olevates pragudes oli näha

musta suitsu jälgi (vingugaas). Ahju remonditöödeks lahti võtmise käigus avastati, et sisemine

osa on laotud ehitusnorme rikkudes. Ahju remont ei ole võimalik ning selle kasutamine keelatud

(tl 28–29). Kamin-ahi demonteeriti ning hagejad soetasid asemele voolukivist ahju NunnaUuni

Blanka PL maksumusega 5690 eurot (tl 72–74).

Kamin-ahju ehitanud pottsepa selgituse kohaselt ei saagi kivid ahju füüsiliselt lammutades ja

lõhkudes terveks jääda. Sisemise müüritise paisumine ja selle tulemusel välimise müüritise

pragunemine võis tekkida olukorras, kus kaua kasutuseta olnud ning külmaperioodil läbi

külmunud ja niiskust kogunud ahi köeti kuumaks, mis tekitas ahju äkilise ülessoojenemise ja

paisumise, mis lõhub ahju ja tekitab pragusid. Ahju on eeldatavalt üle köetud (tl 55).

Hageja II selgituste kohaselt märkis korstnapühkija-pottsepp esmakordsel ülevaatusel, et

küttekolde uksed on valesti kinnitatud. Kui hagejad kütsid ahju, metall kuumenes, paisus ja

lõhkus seestpoolt ahju, mille tõttu tulid praod, mille kaudu suits ja vingugaas tulid tuppa.

Ehituslikult oli ahi valesti ehitatud (tl 83). Hageja selgitus pragude tekkimise kohta ühtib

üldplaanis kamin-ahju ehitanud pottsepa selgitustega pragude tekkimise võimaluste kohta.

Hageja II selgitas ka seda, et kui käidi ehitist üle vaatamas, kütsid kostjad ahju, maja oli suitsu

täis, aga tuulutati ära ja küttesüsteem töötas ilusti. Siis oli näha et küttesüsteem töötab ja on

terve. Hagejatel tekkis mulje, et küttesüsteem on korras vaatamata sellele, et kasutusluba on

saamata või tegemata (tl 86).

Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada

asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (Riigikohtu 10. oktoobri 2018. a

otsus tsiviilasjas nr 2-14-37663, p 13). Eluruumi soojapidavus ja kütmise võimalus kuuluvad

elementaarsete elamistingimuste juurde ning nende puhul ei ole tegemist tingimustega, milles

tuleb eraldi kokku leppida. Tuleb lugeda endastmõistetavaks, et eluruumi peab olema võimalik

kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud vajalik normaalne temperatuur.

Puudustega küttekolded tuleb lugeda lepingutingimustele mittevastavateks VÕS § 217 lg 2 p 1

järgi. Isik, kes ei sõlmi lepingut oma majandus- või kutsetegevuses, ei pea ostetud asja koheselt

ja põhjalikult üle vaatama (Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04).

Maakohus leidis, et kui kamin-ahjul olid praod vuugivahedes ja ka tellistes endas

(välismüüritisel), siis pidid need olema visuaalselt nähtavad ka tavapärasele mõistlikule

inimesele. Sellisel juhul ei saa olla tegemist varjatud puudustega. Juhul, kui need visuaalselt

nähtavad ei olnud, saab järeldada, et ülevaatamisel ja lepingu sõlmimise ajal neid ei olnud (on

tekkinud hiljem). Isegi kui nõustuda, et küttekoldel olid puudused, mis ei olnud visuaalselt

nähtavad, ei takistanud see suvila tervikuna kasutamist. Teist korrust oli võimalik kütta

elektriga ning majas oli olemas kasutuskõlblik pliit soojamüüriga (tl 84 pöördel).

Maakohus ei nõustunud kostjatega, et hagejad ei teavitatud väidetavatest puudustest õigeaegselt

ning on seetõttu minetanud võimaluse puudustele tugineda. Kui ostja ei ole majandus- või

kutsetegevusega tegelev isik, eelkõige kui on tarbija, tekib tal müüdud asja lepingutingimustele

mittevastavusest teatamise kohustus alates ajahetkest mil ta puuduse tegelikult avastas

(VÕS § 220 lg 1 teine lause). Korstnapühkija-pottsepa akt on koostatud 19. oktoobril 2020.

Hagejad on 27. oktoobril 2020 teavitanud sellest kostjaid (tl 26). Oletuslik ja tõendamata on

kostjate väide, et hagejad kasutasid ahju sihipäraselt ning pidanuks väidetavad puudused

avastama juba 2019. aasta kütteperioodi alguses ehk oktoobris 2019. a.

Kuigi küttekolde ehitusvead / puudused, mis ei ole visuaalselt nähtavad, on üldjuhul

käsitletavad lepingutingimistele mittevastavusena, tuleb käesoleval juhul arvestada, et hagejad

omandasid kinnistu ja sellel oleva ehitise teades, et ehitisel puudub kasutusluba ning kinnitasid

lepingu sõlmimisel, et vormistavad ise kasutusloa ega oma müüja suhtes sellega seoses

pretensioone ega nõudmisi (lepingu p 2.3.6). Omandades kinnistu, millel asub kasutusloata

ehitis, läheb kasutusloa saamiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko üle omandajale (lepingu

p 2.3.6), kui müügilepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Lepingu kohaselt müüdi kinnistu koos

selle oluliste osade ja päraldistega, kinnistul paikneva ehitise (suvila) ehitustööd on lõpuni

viimata ning kasutusluba vormistamata (lepingu p 1.1–1.2; 2.2.4). Kasutusloa saamise

kulutused on ettenähtamatud, sest elamu ülevaatamisel võib spetsialist tuvastada puudusi, mida

füüsilisest isikust ehitaja vm isik ette ei oska näha. Käesoleval juhul said kostjad nimetada

hagejatele ainult selliseid töid, millised olid nende arvates vajalikud selleks, et taotleda ehitise

kasutusluba. Müüjad ei saanud väita hagejatele, et kui nad teatud tööd ära teevad, siis vastab

elamu kasutusloa tingimustele (müüjatelt ei saanud seda oodata), ning hagejad pidid sellest aru

saama (Tartu Ringkonnakohtu 3. mai 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-6111). Lõpuni ehitamata

ja kasutusloata ehitisega kinnisasja ostmisel ei saa ostjad eeldada, et nad ei pea hakkama

elamistingimuste tagamiseks sinna lisainvesteeringuid tegema.

Hagejad ei saanud eeldada, et ehitises olev küttekolle (kamin-ahi) vastaks müügi ajal kehtinud

EVS 812-3:2018 standardile. Küttekolde ehitamise ajal (2007. a) ei kehtinud standard EVS

812-3:2018 ning seetõttu ei saanud kostjad küttekoldeid ehitades sellega arvestada.

Lepingu p 2.2.4 kohaselt olid suvila ehitustööd lõpuni viimata ning kasutusluba ehitisele

vormistamata. Millised konkreetsed tööd on veel vaja teha lõpuni viimiseks ning kasutusloa

saamiseks, on raske tuvastada. Lepingu p-s 2.2.4 on viide alumise korruse põrandalaudade

niiskuskahjustustele, teatud tegemist vajavad tööd on kostja nimetanud e-kirjas (tl 26). Müüjad

ei ole andnud ega saanudki anda kinnitust selle kohta, et nende tööde tegemisel on kasutusloa

saamiseks kõik tingimused täidetud.

Lepingus puudub kokkulepe selle kohta, et küttekeha tõttu ei ole võimalik elamus elada või

erikokkulepe / kinnitus selle kohta, et küttekehad vastavad kehtivatele normidele ning

kasutusloa saamiseks on kütekaha(de)le ettenähtud tingimused / nõuded täidetud. Ostjatel olid

teada olemasolev lepingu eset puudutav dokumentatsioon. Seega oli teada ka see, et kamin-

ahju kohta projekt ja dokumentatsioon puudub. Lepingu p 2.3.6 sedastab, et ostja vormistab ise

kasutusloa ning korrastab ehitisregistri andmed. Järelikult läks ostjale üle ka kogu kulutuste

tegemise riisiko, mis on vajalik kasutusloa saamiseks.

Lepingu p-i 2.3.2 kohaselt ostsid hagejad lepingueseme eesmärgiga kasutada selle suvilana.

Seega ei saanud hagejad eeldada, et kasutuseesmärgi ja -otstarbe muutmisel (kasutamine

aastaringselt elamuna) ei kaasne sellega lisainvesteeringuid, sh kasutusloa saamisel. Kuigi

küttekolle peab olema eesmärgipäraselt kasutatav olenemata sellest, kas tegemist on

suveperioodil kasutatava suvilaga või aastaringselt kasutatava elamuga, tuleb arvestada erisuste

ja tingimustega nn harva kütmisel ja pideval (aastaringsel) kasutamisel.

Kui isegi väliselt oli kamin-ahi valmis ehitatud ja korras (hageja selgitus istungil, tl 86), siis

dokumentatsiooni ja kasutusloa puudumisel puudus kohtu hinnangul ka kinnitus selle kohta, et

küttekolle vastab kehtivatele nõuetele ja kas või mida on vaja teha kasutusloa saamiseks. Hageja

ise möönab, et lepingu järgi olid nad nõus tegelema ehitise kasutusloa saamisega. Kasutusloa

saamine eeldas muuhulgas maja küttesüsteemi ekspertiisi teostamist, kuna puudusid

küttesüsteemi projekt ja kaetud tööde akt (tl 70).

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hagejad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada

maakohtu otsuse täies ulatuses ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi ja jätta kõik

menetluskulud kostjate kanda või alternatiivselt saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus rikkunud menetlusõiguse norme ja hinnanud

tõendeid valesti, mis on toonud asjas kaasa ebaõige kohtulahendi. Maakohus leidis, et isik, kes

ei sõlmi lepingut oma majandus- või kutsetegevuses, ei pea ostetud asja koheselt ja põhjalikult

üle vaatama, mistõttu pole asjakohane maakohtu seisukoht, et juhul, kui kamin-ahjul olid praod

vuugivahedes ja ka tellistes endas (välismüüritisel), siis pidid need olema visuaalselt nähtavad

ka tavapärasele mõistlikule inimesele.

Hagejad ei nõustu maakohtu seisukohaga, et käesolevas asjas ei saa tugineda varjatud puuduste

olemasolule, sest hagejad olid teadlikud, et hoonel puudub kasutusluba. Käesoleva vaidluse

esemeks ei ole kasutusloa olemasolu. Kasutusloa puudumine ei tähenda ilmtingimata seda, et

ehitisel või elamul on mingi puudus. Maakohus oleks pidanud kindlaks tegema, miks ehitisel

ei olnud kasutusluba, kuigi müügikuulutuse kohaselt oli hoone kasutamiskõlblik aastaringselt

ja lepingu kohaselt elamiskõlblik.

Maakohus on ekslikult leidnud, et ehitise kasutusloa puudumine välistab kostjate vastutuse.

Maakohtu seisukoht, et omandades kinnistu, millel asub kasutusloata ehitis, läheb kasutusloa

saamiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko üle omandajale, peaks paika juhul, kui vaidlus

oleks olnud kasutusloa saamise ja selle saamiseks tehtud kulutuste hüvitamise üle. Kamin-ahju

väljavahetamine ei ole seotud kasutusloa saamisega vaid selle tingis asjaolu, et kamin-ahi oli

puudustega, sh see polnud paigaldatud vundamendile, nagu seda näevad ette ehitusnõuded.

Maakohus oleks pidanud esmalt kindlaks tegema, miks ei olnud omanike (müüjate) poolt

vormistatud ehitisele kasutusluba, ning seejärel hindama esitatud tõendeid ja asjaolusid

kogumis, et hinnata, kas kostjad (müüjad) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle

lepingutingimustele mittevastava asja.

Maakohtu väide, et hagejad ostsid lõpuni ehitamata hoone, on ekslik. Käesolevas asjas on

vaidlus selles, et küttekehas esinevate puuduste tõttu ei ole suvila elamiskõlblik nagu seda on

müüjad kinnitanud lepingu p-s 2.2.4. Kui ostetud elamu ei vasta elementaarsetele tingimustele,

tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole

lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei

pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-

12, p 23). VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui

asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Müügikuulutuses kinnitasid kostjad, et elamu (suvila) sobib elamiseks aastaringselt. Maakohus

on jätnud tähelepanuta, et lepingi p-i 2.2.4 kohaselt vastab ehitis täielikult projektile, puuduvad

ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, suvila on elamiskõlbulik.

Põhjendamata on väide, et lõpuni ehitamata ja kasutusloata ehitisega kinnisasja ostmisel ei saa

ostjad eeldada, et nad ei pea hakkama elamistingimuste tagamiseks sinna lisainvesteeringuid

tegema. Hagejad oleks saanud tulevikus tehtavate investeeringute ulatust hinnata vaid selle

põhjal, mida nad elamu ülevaatuse käigus nägid ja mis oli neile teada müüjate sõnade kohaselt.

Maakohus ei ole arvestanud hagejate poolt esitatud tõenditega ja hagejate poolt kohtuistungil

antud selgitustega.

5. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ning

menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

Hagejad on teinud kaebuses pooltevahelisse õigusvaidlusesse mittepuutuvaid ja vaidluse

raamidest väljuvaid etteheiteid. Pooled vaidlevad selle üle, kas müüjad on rikkunud

müügilepingut ning kui jah, siis kas ostjad saavad müüjate rikkumisele tugineda või on vastava

õiguse minetanud. Müüdud kinnistul asuva poolelioleva ja kasutusloata suvila kasutusloa

puudumise põhjuste üle pooled maakohtus ei vaielnud, kasutusloa puudumise mistahes

põhjused ei olnud hagi aluseks ega saa olla ka apellatsioonikaebuse aluseks.

Maakohus on hagejate nõude rahuldamise eelduste kontrolli kohaselt läbi viinud. Kohtu

järeldus müüdud asjal puuduste puudumise kohta on põhjendatud. Apellatsioonkaebus lähtub

ebaõigest ja eksitavast eeldusest, et pooltevahelise müügilepingu objekt oli valmis elamu.

Kostjad ostsid kinnistu, millel asus ehitusjärgus kasutusloata suvila.

Müügieseme kvaliteedile kehtivad tingimused tulenesid pooltevahelisest lepingust. Pooltel oli

nii müüdud asja olemuse, kui kvaliteedi osas üldine kokkulepe koos üksikute eritingimustega

– müüjad müüsid ja ostjad ostsid kinnistu pooleliolevate ehitustöödega kasutusloata hoonena,

mille kasutusotstarbeks oli suvila (üldkokkulepe) ja milles esinesid üksikud loetletud puudused

(eritingimused, nt põrandalaudade osas, veevarustuse olemasolu jms osas). Pooleli oleva ehitise

osade suhtes mingeid õigusaktidest tulenevaid ega üldisi keskmiseid kvaliteedinõudeid ei kehti,

see ei pea vastama valmis ehitise eeldatavatele omadustele. Kasutusloa puudumisest

teavitamine omab kinnistu müümisel olulist tähtsust. Nimelt teavitab müüja ostjat asjaolust, et

hoone vastavust õigusaktidele ei ole selleks pädeva isiku poolt kontrollitud ja sellise elamu

kasutamine ei ole enne kasutusloa saamist lubatav ja seda lubatavust ei saa eeldada. Puuduva

kasutusloaga hoonestatud kinnistu ostmisel võtab ostja endale riski omandada kinnistu, millel

asuvas ehitises võivad esineda loa mittesaamist tingivad erinevad puudused. Seejuures ei ole

ükski neist puudustest müüdud kinnisasja varjatud puudus. Kasutusloa puudumine on puudus,

mis hõlmab endas kõiki ehituses esineda võivaid puudusi neid ükshaaval loetlemata.

Müüjad kinnitasid, et ehitis vastab projektile. Palkdetailidest ehitise projekt ei hõlma

küttelahenduse projekti ja ehitise projektikohase püstitamise kinnitamine ei hõlma kinnitust

sellesse hiljem paigaldatud küttekollete projektikohase ehitamise kohta. Müüjad ei ole

küttekollete projektide olemasolu ja küttekollete küttekolde projektikohasust kinnitanud.

Müügiobjekti ning selle projektdokumentatsiooniga tutvunud ostjad teadsid, et kütteprojekti

koostatud ei olnud. Kuna küttelahenduse projekti ei olnud koostatud, pidid ostjad mõistma, et

müüjatel puudus ka teadmine küttekollete võimalikust nõuetelevastavusest. Pooled ei ole

leppinud müügilepingus kokku selles, et kostjate müüdud kinnisasjal asuv pooleliolev ehitis

peab vastama suvilale kasutusloa taotlemisel selle saamiseks kehtivatele tingimustele ega

konkreetsetes töödes, mille valmimisel oleks pidanud olema kasutusluba saavutatav.

Kasutusloata ehitise küttelahenduse kohta kokkulepitu (maja on köetav) ei hõlma müüja

kinnitust, et kõik küttekolded vastavad müügihetkel või mingil muul tulevasel hetkel

kehtivatele nõuetele. Müüja kinnitus kütte olemasolu kohta tähendab kinnitust, et ehitis on

faktiliselt köetav, st kütmisel soojenev. Kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti, lähevad

kasutusloata ehitise ostmisel ostjale üle kõik loa taotlemisega seotud riskid.

Hagejate poolt esitatud korstnapühkija 19. oktoobri 2020. a akt saab tõendada üksnes ahju

seisundit akti koostamise ajal, kuid ei tõenda müüdud asjas müügi hetkel puuduste esinemist.

Hagejad ei ole tõendanud, et praod ja muud puudused oleksid müügihetkel ahjus olemas olnud.

Hagejad on müügilepingu sõlmimisel kinnitanud kinnistu ja sellel asuva poolelioleva ehitisega

tutvumist ega ole seda asjaolu hiljem vaidlustanud. Selline tavapärane tutvumine oleks olnud

pragude märkamiseks piisav, kui need müügihetkel ahju vuukides ja kivides oleks olemas

olnud. Pooltel puudusid ahju kvaliteedi ja muude tunnuste osas kvaliteedikokkulepped.

Kasutusloata ehitise ostmisel selles projektdokumentatsioonita ehitatud ahju olemasolul on

mistahes ahi lepingukohane ahi. Seega ei oma hagejate väited ahju mistahes omaduste kohta

tähtsust hindamaks ahju vastavust lepingutingimustele.

Hoonesse rajatud elektrikütte osas mingeid puudusi hagejad kostjatele ette ei heitnud, samuti

puuduvad etteheited ahjuga samaaegselt rajatud pliidi nõuetele vastavuse osas. Neid küttekehi

kasutavad hagejad siiani ja järelikult on suvila ka ilma ahjuta köetav.

Hagejad on kaotanud õiguse puudustele tugineda (VÕS § 220 lg-d 1 ja 3). Pooled sõlmisid

müügilepingu 9. juulil 2019, sellest väidetavast puudusest teatamiseni möödus rohkem 15 kuud,

mille hulka mahub ka terve kütteperiood.

Kahju suurus ei ole tõendatud. Hagiavaldusest ei selgu kahju 6000 euro tekkimine. Hagejate

paigaldatud uue ahju hind on väiksem hagis nõutust. Väidetava kahju põhjuslik seos kostjate

käitumisega on põhjendamata.

Mistahes viited müügikuulutusele tuleb jätta tähelepanuta, kuna tegemist on tõendiga, mida ei

ole esitatud tõendite esitamiseks ettenähtud viisil. Hagejad on esitanud hagis üksnes

(mitteaktiivse) internetilingi ilmunud müügikuulutusele, müügikuulutust kui tõendit asja

materjalide juures ei ole.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise ja menetlusõiguse rikkumise tõttu osas, milles maakohus jättis hagi täielikult

rahuldamata. Ringkonnakohus teeb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2

alusel asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt ja mõistab solidaarselt kostjatelt hagejate

kasuks välja 5690 eurot.

TsMS § 163 lg 1 järgi kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või

ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades hagi rahuldamise

ulatust, jätab ringkonnakohus kohus menetluskulud 5% ulatuses hagejate ja 95 % ulatuses

kostjate kanda.

Menetluskulud määrab maakohus kindlaks pärast lõpplahendi jõustumist.

Ringkonnakohus rahuldab hagejate apellatsioonkaebuse osaliselt.

7. Hagejad ja kostjad sõlmisid 9. juulil 2019 kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu. Hagejad on

esitanud kostjate vastu kahju hüvitamise nõude, mis on seotud kinnisasja oluliseks osaks oleva

ehitise lepingutingimustele mittevastavusega.

Hagejate väitel on nad kandnud kulutusi 6000 eurot seoses ehitise puuduste kõrvaldamisega.

Hagejad teavitasid kostjaid müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusest

esmakordselt 27. oktoobril 2020. Hagejate poolt kostjatele saadetud teate kohaselt vaatas

korstnapühkija ehitise küttesüsteemi üle, kuna elamul ei ole küttesüsteemi projekti ja kaetud

tööde akti (tl 27). Korstnapühkija poolse ülevaatuse käigus selgus, et kamin-ahjus esinesid

projekteerimis- ja ehitusvead, suitsukanaleid ei olnud võimalik kontrollida ja puhastada, kuna

puudusid tahmaluugid. Puhastusluukide ehitamisel selgus, et ahju ülemine osa on seestpoolt

ehitatud valedest tellistest, müüritis on purunenud ja küttekolde kinnitus on tehtud ebaõigesti.

Kaminahju ei saa remontida, see tuleb demonteerida ja uus ehitada.

Vaidlust ei ole selles, et kostjad keeldusid puuduste kõrvaldamisega seotud kulusid kandmast

(tl 26, VÕS § 115 lg 2).

Üldjuhul peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1

esimese lause järgi tõendama nõude esitaja (praegusel juhul hagejad). Hagejatel tuli menetluses

tõendada, et müügilepingu ese ei vastanud lepingutingimustele ning kostjad on oma lepingulist

kohustust rikkunud. Hagejatel tuli ka tõendada, et elamus olid puudused selle hagejatele

üleandmise ajal (VÕS § 218 lg 1), hagejatele oli tekkinud kahju ning täidetud olid kahju

hüvitamise üldised eeldused.

Ringkonnakohus leiab, et hagejad on menetluses oma tõendamiskoormise täitnud. Hageja

esitasid korstnapühkija Igor Tšurkini seletuskirja (akt 19.10.2020, tl 28). Nimetatud dokumendi

kohaselt ei ole ahju ülemise osa kuum tsoon laotud kuumakindlast kivist, mis tõi kaasa kivi ja

segu täieliku lagunemise. Sisemine müüritis on soojenemisel paisunud ning tekitanud surve

välimisele müüritisele, mis tõi kaasa välimise müüritise purunemise. Ahju ukse kinnitus on

tehtud valesti, pärast ahju pealmise osa avamist avastati, et korstnaga ühenduv suitsukanal ei

vasta normidele (on väiksem kui peaks olema). Ahju remont ei ole võimalik.

Hagejad esitasid menetluses tõendina videod kamina lahti võtmisest, nendelt on selgelt näha,

et kivid on lahtised, purunevad, ning ka asjas eriteadmisi mitteomava vaataja jaoks on ilmne, et

kamin-ahi ei ole kasutuskõlblik.

8. Õige on kostjate väide, et kui ahi on ehitatud 2007. aastal ei pea see vastama 2018. a

ehitusstandarditele. Samas ei tähenda ehitusstandardite muutus seda, et hagejad ei saaks

tugineda üldistele ehitise suhtes kehtivatele ohutusnõuetele. Maakohus on õigesti leidnud, et

küttekolde ehitusvead ja puudused, mis ei ole visuaalselt nähtavad, on üldjuhul käsitletavad

võimaliku lepingutingimistele mittevastavusena. Hagejate väitel olid nad välistest pragudest

kaminas lepingu sõlmimisel küll osaliselt teadlikud, kuid need ei olnud nii suured, et oleks

tekkinud kahtlus tuleohtlikkuses või ohust vingugaasist tulenevalt.

Hagejad esitasid kohtule kinnisasja müügikuulutuse, mille kohaselt on ehitis sobiv elamiseks

aastaringselt. Pooltevahelise notariaalse müügilepingu p 2.2.4. järgi on lepingu esemeks olev

kinnistu hoonestatud ja kinnistul paikneb ehitis (suvila), mis vastab täielikult projektile,

puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, suvila on elamiskõlbulik, tema

alumise korruse põrandatalad on niiskuse tõttu kahjustatud, suvila ehitustööd on lõpuni viimata

ning kasutusluba on ehitisele vormistamata. Müüjad kinnitasid, et lepingu esemel ei ole mingeid

eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist müüja peaks lepingus vajalikuks.

Maakohus tugines hagejate nõuet rahuldamata jättes lepingu punktile 2.3.6, mille sõnastuse

kohaselt on ostja teadlik, et lepingu eseme koosseisu kuuluva elamu kohta ei ole välja antud

energiamärgist, samuti on ostja teadlik, et lepingu punktis 1.1 nimetatud kinnistu oluliseks

osaks olevale ehitisele (suvilale) ei ole väljastatud kasutusluba ning ostja vormistab ise

kasutusloa ning korrastab ehitusregistri andmed ega oma müüja suhtes eeltoodu osas mingeid

pretensioone ega nõudmisi. Ringkonnakohus leiab, et nimetatust ei tulene, et hagejad ja kostjad

oleksid kokku leppinud, et kinnisasjal asuval hoonel on olulised ehituslikud puudused peale

nende, mis on lepingus kirjas. Ehitise kasutusluba antakse kohaliku omavalitsuse üksuse poolt,

kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja

kasutusotstarbe kohaselt (Ehitusseadustiku §-d 50 ja 51). Iseenesest leidis maakohus õigesti, et

ehitise kasutusloa puudumine võib tähendada, et kinnisasja omandamise järel läheb kõikide

kasutusloa saamiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko üle omandajale, kui müügilepingus ei

ole kokku lepitud teisiti. Samas ei ole põhjendatud maakohtu järeldus, mille kohaselt tähendaks

kasutusloa saamisega seonduva asjaajamise panemine ostja kanda ka kõikide ehitise oluliste

puudustega seotud kulude ostja kanda jätmist.

Lepingupooled kinnitasid, et tegemist on elamiskõlbuliku ehitisega (lepingu p 2.2.4) ning

viitasid kasutusloa vormistamisele ja andmete korrastamisele kui toimingutele, mis tuleb teha

hagejatel. Seega pidid hagejate kanda jääma need kulutused, mis on otseselt seotud kasutusloa

enda taotlemisega. Meelevaldne on maakohtu hinnang, mille kohaselt on kasutusloa saamise

kulutused ettenähtamatud, sest elamu ülevaatamisel võib spetsialist tuvastada puuduseid, mida

füüsilisest isikust ehitaja vm isik ette ei oska näha. Sellise käsitluse puhul võib kasutusloata

kinnisasja hinna kokku leppimine osutuda sisuliselt võimatuks. Maakohus leidis, et lõpuni

ehitamata ja kasutusloata ehitisega kinnisasja ostmisel ei saa ostjad eeldada, et nad ei pea

hakkama elamistingimuste tagamiseks sinna lisainvesteeringuid tegema. Olukorras, kus pooled

on kokku leppinud selles, et ehitis on elamiskõlblik, vastab projektile ning tal ei ole puudusi,

mis ei ole lepingus kirjas, ei ole maakohtu seisukoht õige.

9. Põhjendatud ei ole maakohtu väide, mille kohaselt tooks ehitise või selle osa projekti

puudumine tingimata kaasa ehitisel puuduste olemasolu võimaluse. Ekslik on maakohtu

järeldus, mille kohaselt kuna ostjatel olid teada olemasolev lepingu eset puudutav

dokumentatsioon, oli neil ka teada ka see, et kamin-ahju kohta projekt ja dokumentatsioon

puudub ja seega olid kaminaga seotud kulutused lepingu sõlmimisel ettenähtavad. Kui kamina

ehituslik projekt puudub ei tähenda see kuidagi, et ehitatud kamin on tuleohtlik või ei vasta

ehituslikele nõuetele või et ta tuleks ümber ehitada.

See, et maja teist korrust sai kütta elektriga ning majas oli olemas kasutuskõlblik pliit

soojamüüriga, ei tähenda, et esimese korruse peamine küttekeha ei peaks olema töökorras.

Müügikuulutuses on märgitud kütte viisina ahjuküte ja kamin.

10. Kostjad on oma vastuväite puuduse olemasolu kohta lepingueseme üleandmisel leidnud, et

ahju seisund võis tekkida olukorrast, kus pikalt kasutuseta olnud ahi on külmaperioodil läbi

külmunud ning niiskust kogunud. Kostjad leidsid, et videot vaadates võib arvata, et ahi on üle

köetud. Kui ahju kütmisel ei arvestata, et seda tuleb alustada vähehaaval või talvel ei saa ahju

kohe kuumaks kütta, siis võivad tekkida äkiline ülessoojenemine ja paisumine, mis võib

lõhkuda ahju ja tekitada mõrasid. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja oma väiteid

tõendanud.

Ringkonnakohtu hinnangul ei piisa nimetatud selgitusest tõendamaks, et kamina puudus oli

tingitud hagejate käitumisest. Ahju ehitaja üksnes arvas (tl 55) et kamina seisund võib tekkida

valest kütmisest. Samas ei lükka ahju ehitaja ümber väiteid, et ahju ülemise osa kuum tsoon ei

ole laotud kuumakindlast kivist, ahju ukse kinnitus on tehtud valesti ja pärast ahju pealmise osa

avamist avastati, et korstnaga ühenduv suitsukanal ei vasta normidele (on väiksem kui peaks

olema). Ahjul puuduvad puhastusklapid.

11. Maakohus luges tuvastatuks, et hagejad on kostjaid avastatud puudustest õigeaegselt

teavitanud, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega.

12. Hagejad väitel on nad kandnud kahju 6000 eurot seoses puuduste kõrvaldamisega, hagejad

esitasid oma kahju tõendamiseks Kodukolle LT. OÜ arve 5690 eurot ning kaks

maksekorraldust, kokku 5690 eurot. Rohkemat kulude kandmist seoses ahjuga hagejad

tõendanud ei ole.

Ringkonnakohtu hinnangul pidid kamina ümberehitamisega seotud kulud olema kostjatele

ettenähtavad ning nende kulutuste hüvitamine on ka lepingulise kaitse eesmärgis (VÕS § 127

lg 2 ja 3). Uue kamina paigaldamisega seotud kulud on ka põhjuslikus seoses kostjate kohustuse

rikkumisega.

13. Arvestades hagi rahuldamise ulatust, jätab ringkonnakohus kohus menetluskulud 5%

ulatuses hagejate ja 95 % ulatuses kostjate kanda.

Maakohus ei ole otsuses poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks määranud. TsMS § 174 lg 4

teise lause kohaselt ei määra kõrgema astme kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust

kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega

maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud. Seega määrab kogu asja menetluskulud

kindlaks maakohus pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või

menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2). Kui menetlusosaline ei

esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või ei teata, et ta kulude hüvitist

ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu,

mida on võimalik määrata asja materjalide alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke