2-18-19244/109 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Aleksandr Kondrašov

Kohtujurist

Merily Mets

Määruse tegemise aeg ja koht

12.09.2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-19244

Tsiviilasi

Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu avaldus M. M.i (M.)

vastu võlgnevuse ja lisanduva viivise väljamõistmiseks

ning juurdepääsu võimaldamiseks

Menetlustoiming

Avalduse lahendamine

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu (registrikood

80268811), lepinguline esindaja vandeadvokaat Meris

Velling

Puudutatud isik M. M. (isikukood XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Ene Soop

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada avaldus osaliselt.

2. Rahuldada Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu juurdepääsu võimaldamise nõue järgmiselt:

2.1.

Kohustada M. M.i andma nõusolek Kooli tn 1-X korteriomandi (registriosa nr XXX)

reaalosa eluruumidesse sisenemiseks Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu juhatusel ja Tallinn,

Kooli tn 1 korteriühistu juhatuse määratud töövõtjal, ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel

ja muudel isikutel (juhatuse tellitud korstnapühkijal ning Päästeameti kontrolli teostaval

isikul) eesmärgiga teostada reaalosa eluruumides paiknevate küttesüsteemi osade kontroll

ning nende parandamiseks vajalikud remonttööd; ja kohustada M. M.i võimaldama ja

taluma selliste toimingute ja remonttööde teostamine;

2.2.

Kohustada M. M.i andma nõusolek Kooli tn 1-x korteriomandi (registriosa nr XXX)

reaalosa eluruumide peal paiknevale, M. M.i kasutuses olevale pööninguosale (lisatud katuse

plaanil sinise viirutusega tähistatud ala) sisenemiseks Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu

juhatusel ja Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu juhatuse määratud töövõtjal, ehituse- ja

muinsuskaitse järelevalvel ja muudel isikutel (juhatuse tellitud korstnapühkijal ning

Päästeameti kontrolli teostaval isikul) eesmärgiga teostada pööninguosale jäävate

küttesüsteemi osade kontroll ning nende parandamiseks vajalikud remonttööd; ja kohustada

M. M.i võimaldama ja taluma selliste toimingute ja remonttööde teostamine;

2.3.

Kohustada M. M.i andma nõusolek Kooli tn 1-x korteriomandi (registriosa nr XXX)

reaalosa eluruumide peal paiknevale, M. M.’i kasutuses olevale pööninguosale (lisatud katuse

plaanil sinise viirutusega tähistatud ala) sisenemiseks Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu

juhatusel ja Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu juhatuse määratud ehituseksperdil, töövõtjal ja

ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel eesmärgiga (i) hinnata Nunnadetaguse torni tehnilist

seisukorda ja tellida torni renoveerimiseks ja remontimiseks vajalikke hinnapakkumisi ja

projekte; ning (ii) kindlustada Nunnadetaguse torni katus kaitsmaks Kooli tn, 1 elamule

ehitatud uut katust võimalike kahjustuste eest;

2.4.

Kohustada M. M.i andma nõusolek Kooli tn 1-x korteriomandi (registriosa nr XXX)

reaalosa eluruumide peal paiknevale, M. M.i kasutuses olevale pööninguosale (lisatud katuse

plaanil sinise viirutusega tähistatud ala) sisenemiseks Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu

juhatusel ja Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu juhatuse määratud töövõtjal ja ehituse- ja

muinsuskaitse järelevalvel eesmärgiga teostada Kooli tn 1 elamu katuse remont- ja

renoveerimistööde lõpuleviimiseks vajalikud tööd ja toimingud: (i) rajada korstnate

teenindamiseks vajalikud käiguteed ja katuseluugid; ning (ii) teostada tööde lõplikku

üleandmist-vastuvõtmist ning selle käigus ilmneda võivate (täiendavate- või parandustööde)

korraldamist;

2.5.

Käesoleva määruse lahutamatuks lisaks on Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu esitatud

katuse plaan (20.12.2018 hagi lisa 35).

3. Välja mõista M. M.ilt Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu kasuks kahjuhüvitis 28 718,40

eurot.

4. Jätta rahuldamata Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu nõue välja mõista M. M.ilt võlgnevus

8484 eurot ja viivis põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

02.08.2018 kuni põhinõude täitmiseni.

5. Jätta menetluskulud 70% ulatuses M. M.i kanda ja 30% ulatuses Tallinn, Kooli tn 1

korteriühistu kanda. Kohus määrab poolte menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust

lõpetava määruse jõustumist.

Edasikaebamise kord

Määrusele võib esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul arvates kohtumääruse kättetoimetamisest

Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kaudu, kuid mitte hiljem kui 5

kuu möödumisel määruse tegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei vabasta kaebuse tähtaegse

esitamise nõudest.

Asjaolud

1. Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu esitas 20.12.2018 hagi M. M.i vastu, paludes kohustada M. M.i

andma nõusolek tema korteriomandi reaalosa eluruumidesse sisenemiseks avaldaja juhatusel ja

juhatuse määratud töövõtjal, ehitus- ja muinsuskaitse järelevalvel ja muudel isikutel eesmärgiga

teostada renoveerimis- ja ehitustöid ning siseneda M. M.i reaalosa eluruumide peal paiknevale ja

tema kasutuses olevale pööninguosale. Korteriühistu palus välja mõista M. M.ilt võlgnevus koos

lisanduva viivisega.

2. Korteriühistu esitas 12.02.2020 menetlusdokumendi, kus ta täiendas ja täpsustas oma nõudeid.

Kohus leidis 02.04.2020 määruses, et korteriühistu laiendas juurdepääsu võimaldamise nõuet,

täpsustades isikuid, kellele taotletakse õigust siseneda M. M.i korterisse. Lisaks asus kohus

seisukohale, et korteriühistu muutis hagi eset osas, kus ta palus juurdepääsu võimaldamise asemel

välja mõista M. M.ilt kahjuhüvitis. Kohus andis 02.04.2020 määruses nõusoleku hagi eseme

muutmiseks. Kohus otsustas 21.08.2020 määruses, et praeguse vaidluse puhul on tegemist hagita

asjaga.

3. Korteriühistu (avaldaja) esitas 08.06.2020 täpsustatud avalduse, paludes kohustada M. M.i

(puudutatud isik) andma nõusolek tema korteriomandi reaalosa eluruumidesse ja selle peal

asuvasse pööninguosale sisenemiseks avaldaja juhatusel ja juhatuse määratud töövõtjal, ehituse- ja

muinsuskaitse järelevalvel ja muudel isikutel eesmärgiga teostada küttesüsteemi osade kontroll,

hinnata Nunnadetaguse torni tehnilist seisukorda ja kaitsta torni, teostada katuse remont- ja

renoveerimistööde lõpuleviimiseks vajalikud tööd ja toimingud. Lisaks palus avaldaja välja mõista

puudutatud isikult kahjuhüvitis 28 718,40 eurot ja võlgnevus 8484 eurot koos lisanduva viivisega.

Avaldaja palus jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Avalduse kohaselt asub kinnisasjal aadressiga Kooli tn 1, Tallinn elumaja, mille valitsemiseks on

asutatud korteriühistu. Puudutatud isikule kuulub majas korter nr x ja ta on korteriühistu liige.

Korteriomanikud võtsid 22.05.2018 üldkoosolekul vastu otsuse teostada hiljemalt 31.12.2018

elamu välisviimistluse- ning katuse remont- ja restaureerimistööd. Samal koosolekul otsustasid

korteromanikud, et remonttööd finantseeritakse pangalaenu 285 000 euro arvel. Laenumaksed

otsustati jagada kõikide korteriomanike vahel arvestatuna korteri üldpinnast ning tasuda

korteriühistu poolt väljastatud arvete alusel.

Avaldaja leidis, et 22.05.2018 üldkoosolekul tehtud otsused on kehtivad ja puudutatud isik peab

neid täitma. Katuse- ja välisfassaadi remonttööde teostamine oli vajalik elamu säilimiseks ja

korrashoiuks. Puudutatud isik ei ole esitanud nõuet otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Üldkoosoleku

otsus ei ole ka tühine. Üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole rikutud koosoleku kokkukutsumise

korda. Isegi juhul, kui korda on rikutud, ei ole tegemist sellise rikkumisega, mis põhjustaks otsuse

tühisuse.

Seoses majas remonttööde läbiviimisega toimus 04.07.2018 teine üldkoosolek, kus

korteriomanikud otsustasid, et korterite välisuste ja akende maksumus 64 000 eurot kantakse

korteriomanike poolt vastavalt nende korteris paiknevate akende ja välisuste arvule ja

maksumusele. Arvestades otsust finantseerida akende ja välisuste maksumus korteriomanike poolt,

otsustasid omanikud samal koosolekul taotleda pangast laenu mitte 285 000 eurot, vaid summas

kuni 200 000 eurot. Omanikud otsustasid, et laenumaksed jagatakse proportsionaalselt kõikide

korteriomanike vahel arvestatuna korteri üldpinnast ja mis kuulub tasumisele vastavalt

korteriühistu esitatud arvetele.

Avaldaja leidis, et 04.07.2018 üldkoosolekul vastuvõetud otsused on kehtivad ja puudutatud isik

peab neid täitma. Avatäidete omafinantseeringu suurus ja kandmise viis otsustati seaduses

ettenähtud korda järgides. Puudutatud isik ei ole esitanud nõuet otsuse kehtetuks tunnistamiseks.

Üldkoosoleku otsus ei ole ka tühine. Asjaolu, et puudutatud isik, eirates korteriomanike otsust

teostada majas remonttööd ühiselt, on enda korteri osa aknaid ise renoveerinud, ei vabastada teda

04.07.2018 koosolekul otsustatud kulude kandmisest. Üldkoosoleku otsuse täitmise nõudmine ei

ole vastuolus heade kommetega ega hea usu põhimõttega.

Kooskõlas 22.05.2018 ja 04.07.2018 üldkoosolekutel tehtud otsustega esitas korteriühistu

puudutatud isikule remonttööde omafinantseeringu 05.06.2018 arve summas 2312,42 eurot ja

avatäidete omafinantseeringu 24.07.2018 arve summas 8484 eurot. Puudutatud isik ei ole arveid

maksnud. Majas asunud korteri nr x omanik M.S. on tasunud puudutatud isiku eest 05.06.2018

arve täies ulatuses ning puudutatud isik hüvitas M. S. viidatud arve alusel makstud raha. Lisaks on

M. S. tasunud puudutatud isiku eest 24.07.2018 arve osaliselt summas 4242 eurot. Puudutatud isik

ei ole M. S.le märgitud summat hüvitanud. Avaldaja hinnangul täitis M. S. õigustatult puudutatud

isiku kohustuse korteriühistu ees. M. S. loovutas korteriühistule oma nõude puudutatud isiku vastu,

mille järgi on M. S. õigus nõuda puudutatud isikult tema eest makstud 4242 eurot. Avaldaja oli

seisukohal, et nõude loovutamise leping ei ole tühine. Avaldaja palus välja mõista puudutatud

isikult võlgnevus 8484 eurot, millest 4242 eurot on puudutatud isiku võlgnevus korteriühistu ees

24.07.2018 arve alusel ning 4242 eurot on M. S. poolt korteriühistule loovutatud nõue puudutatud

isiku vastu. Lisaks palus avaldaja välja mõista puudutatud isikult viivis põhinõudelt seaduses

sätestatud määras alates 02.08.2018 kuni kohustuse kohase täitmiseni.

Avaldaja leidis, et tulenevalt 22.05.2018 ja 04.07.2018 üldkoosolekutel vastuvõetud otsustest pidi

puudutatud isik võimaldama ligipääsu enda korterisse ja selle peal asuvale pööningule selleks, et

ehitajal oleks võimalik teostada remonttöid. Puudutatud isikul oli vastav kohustus ka seadusest

tulenevalt. Puudutatud isik ei ole aga juurdepääsu võimaldanud. Juhindudes üldkoosolekute

otsustest tellis avaldaja uued aknad puudutatud isiku korterisse paigaldamiseks. Viimane aga ei

võimaldanud akende vahetamiseks vajalikku juurdepääsu oma korterisse. Selle asemel restaureeris

puudutatud isik osad aknad ise ning ühe akna pidi avaldaja vahetama väljast poolt, millega

kaasnesid täiendavad kulud.

Puudutatud isik ei võimaldanud vaatamata korduvatele palvetele elamu katusetööde teostamiseks

juurdepääsu tema ainukasutuses olevale ja muudest üldkasutatavatest ruumidest seinaga eraldatud

pööninguosale. Seetõttu ei ole ehitajal olnud võimalik tutvuda katuseosaga, millele oli takistatud

ligipääs puudutatud isiku tegevuse tõttu. Puudutatud isiku ainukasutuses olnud pööninguosale

juurdepääsu puudumise tõttu tuli avaldajal ja ehitajal katusetööd ümber korraldada ning kasutada

nende teostamiseks alternatiivseid meetodeid, ehitades lihtsustatult öeldes uue katuse vana katuse

kohale. See põhjustas ehitustööde lõppemise edasilükkamise ja nende olulise kallinemise.

Olenemata katusetööde ümberkorraldamisest ei ole avaldajal õnnestunud katuse remonttöid

täielikult lõpule viia. Puudutatud isiku kasutuses oleva pööninguosale juurdepääsu puudumise tõttu

ei olnud võimalik rajada korstnate teenindamiseks vajalikke käiguteesid ja katuseluuke ning

teostada lõplikku üleandmist-vastuvõtmist.

Puudutatud isik ei võimaldanud juurdepääsu oma korterisse selleks, et parandada küttesüsteemi.

22.02.2018 tegi Päästeamet korteriühistule ettekirjutuse, millega amet otsustas peatada hoones

kütteseadmete (tahkeküttel) kasutamine kütmiseks. Ettekirjutuse tegemise põhjustas muuhulgas

asjaolu, et puudus ligipääs teisele ja kolmandale korrusele küttesüsteemi ja korstnaühenduste

kontrolliks ja katusel puudub nõuetekohane ligipääs korstnaotsale. Kolmas korrus, millele

korstnapühkijal puudus ligipääs, on puudutatud isikule kuuluvad korteri ja selle peal paiknev

pööninguosa. Katusele nõuetekohase ligipääsu rajamiseks vajab hageja ligipääsu puudutatud isiku

korteri peale jäävale pööninguosale katuseluukide ja käiguteede rajamiseks.

Avaldaja tõi välja, et remonttööde teostamise käigus selgus, et Kooli tn 1 kinnistu juurde kuulub ka

Nunnadetaguse torn, mis kuulub korteriomanike kaasomandisse ning mille korrashoidmise

kohustus on avaldajal. Torn on vaja kindlustada, et kaitsta uut katust võimalike kahjustuste eest,

lisaks hinnata torni tehnilist seisukorda ning tellida torni renoveerimiseks vajalikke

hinnapakkumisi. Tornile on võimalik pääseda üksnes puudutatud isiku korteri peal asuva

pööninguosa kaudu, millele ta ligipääsu ei võimalda.

Avaldaja tõi välja, et kuna puudutatud isik on rikkunud kohustust võimaldada ligipääs tema

korterisse ja selle peal asuvale pööningule, tuleb teda kohustada andma nõusolek korterisse ja selle

peal asuvale pööningule sisenemiseks. Ligipääs on vajalik küttesüsteemi kontrolli teostamiseks,

remonttööde lõpuleviimiseks, Nunnadetaguse torni kontrollimiseks.

Avaldaja leidis, et puudutatud isik on rikkunud kohustust võimaldada ligipääs tema korterisse ja

selle peal asuvale pööningule selleks, et ehitajal oleks võimalik hinnata katusekonstruktsioonide

seisukorda hinnapakkumise koostamisel ja tööde planeerimisel. Juurdepääs oli vajalik ka selleks, et

ehitaja saaks teostada remonttöid. Remonttööde käigus selgus, et puudutatud isiku korteri peal

asuva pööninguosa katusekonstruktsioonid olid äärmiselt halvas seisukorras ja need tuli välja

vahetada, mis tekitas täiendavaid kulusid. Kuivõrd puudutatud isik ei ole võimaldanud ligipääsu

katusele oma korteri ja selle peal asuva pööningu kaudu, on avaldaja ja ehitaja pidanud ehitustööd

ümber korraldama ning teostama neid alternatiivsel ja kallimal viisil. Lisaks on puudutatud isik

põhjustanud oma tegevusega tööde seisaku. Puudutatud isiku tegevuse tõttu on remonttööd

kallinenud 28 718,40 euro võrra. Avaldaja palus välja mõista puudutatud isikult 28 718,40 eurot

4. Puudutatud isik palus jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Puudutatud isik leidis, et 22.05.2018 ja 04.07.2018 üldkoosolekute otsused on tühised, sest rikutud

on koosoleku kokkukutsumise korda. Enne 22.05.2018 koosolekut ei saadetud puudutatud isikule

materjale (sh majanduskava), mis puudutas maja renoveerimist ja laenu võtmist. Selliste suurte

kohustuste otsustamine vaid koosolekul ilma eelneva infota ei ole mõeldav ning rikub

korteriomaniku õigusi ja hea usu põhimõtet. Puudutatud isik ei ole 22.05.2018 koosolekul

vastuvõetud otsuseid maja renoveerimise ja laenu võtmise kohta heaks kiitnud. Puudutatud isikule

ei saadetud ka materjale enne 04.07.2018 üldkoosolekut. Restaureerimise finantseerimise

võimaluste arutelu tähendas uue majanduskava koostamist ja selle vastuvõtmist. Seda aga ei

tehtud. Suurte finantskohustuste võtmist ei saa otsustada ilma eelnevalt materjalidega tutvumata.

Puudutatud isik ei ole 04.07.2018 koosoleku otsuseid heaks kiitnud.

Puudutatud isik leidis, et 22.05.2018 ja 04.07.2018 üldkoosolekute otsused on tühised elamu

renoveerimise ja laenu võtmise osas ka sellepärast, et neid küsimusi ei saanud otsustada

üldkoosolekul häälteenamusega, vaid oli vajalik korteriomanike kokkulepe. Üldkoosolekutel

otsustatud omafinantseeringu maksed ei olnud adekvaatsed ega hea usu põhimõttega kooskõlas.

Puudutatud isik oli seisukohal, et avaldajal ei ole õigust nõuda 04.07.2018 koosolekul vastuvõetud

otsustest tulenevalt 24.07.2018 väljastatud arve alusel 4242 euro tasumist. Viidatud arve oli seotud

akende renoveerimisega puudutatud isiku korteris. Kuna ta restaureeris aknaid ise, puudub

korteriühistul õigus nõuda akende vahetamisega seotud kulusid. Avaldajal puudub õigus nõuda ka

tasu puudutatud isiku korteri ukse renoveerimise eest, sest see oli renoveeritud. Puudutatud isik

leidis, et kuna 04.07.2018 üldkoosoleku otsused on tühised, siis ei olnud korteriühistul õigust

väljastada 24.07.2018 arve. Samas ei olnud M. S. õigust ega kohustust tasuda puudutatud isiku eest

viidatud arve alusel. Puudutatud isik keelas M. S. tema eest maksmise. Kuna korteriühistul puudus

nõue tema vastu ja M. S. puudus nõue puudutatud isiku vastu, siis ei saanud M. S. loovutada oma

nõuet puudutatud isiku vastu korteriühistule. Nõude loovutamine on küsitav ka sellepärast, et

tehingu tegemiseks oli vaja määrata esindaja, mida ei ole tehtud.

Juurdepääsu võimaldamise nõue ei ole põhjendatud. Puudutatud isiku korteris olev korsten on

vastavalt seadusele kontrollitud ja seda pole vajalik täiendavalt kontrollida. Päästeameti

ettekirjutusest selgub, et küttesüsteemi probleem ei ole seotud puudutatud isiku korteriga. Kui

korteriomanikud õiguspäraselt otsustavad korstnalõõride renoveerimise ja rahastuse, siis ei ole

puudutatud isik sellele vastu. Sellisel juhul võib tööde teostaja tema korterisse siseneda. Sama

kehtib puudutatud isiku kasutuses oleva pööninguosa kohta. Nunnadetaguse torn ei kuulu

korteriühistule, mistõttu puudub alus läbi tema korteri torni sisenemiseks. Lisaks ei hõlmanud

katusetööd torni.

Puudub vajadus nõuda juurdepääsu katusele puudutatud isiku korteri kaudu remonttööde

vastuvõtmiseks. Ehitustööd on ammu lõpetatud. Ehitustöö võetakse vastu kohe pärast osa

valmimist ning tehakse makse ehitajale. Juba enne kohtusse pöördumist ja ehituse ajal pääsesid

pööningule ametnikud ja ehitajad. Avaldaja pöördumine kohtusse ei toimunud heas usus. Korstnate

teenindamise käiguteed ja katuseluugid ei olnud ehitustööde objektiks. Katuseluugid on tehtud

hoolimata sellest, et need ei olnud lepingu esemeks. Korstnate teenindamise käiguteede teostamist

ja rahastamist ei ole korteriühistu otsustanud.

Puudutatud isik leidis, et avaldajal puudub õigus nõuda remonttööde kallinemise kulude

hüvitamist. Avaldaja ei ole tõendanud kulude kandmist. Ehitaja on teinud ebaseaduslikke

ehitustöid, mida ei ole kooskõlastatud omanikega. Puudutatud isik ei ole põhjustanud ehitustööde

venimist. Avaldaja paigaldas puudutatud isiku korterisse vale akna ja viimane ei vastuta sellise

kulu eest. Puudutatud isik ei põhjustanud vajadust vahetada katuse kandekonstruktsioone. Lisaks ei

olnud puudutatud isiku pööning prahti täis. Uue katuse ehitamine vana katuse peale on

ebaseaduslik ehitustegevus.

Kohtumääruse põhjendused

5. Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada osaliselt.

6. Kohtule esitatud asjaoludest nähtub, et puudutatud isikule kuulub korter nr x majas aadressil

Kooli tn 1, Tallinn (I kd, tl 11). Elamus on moodustatud korteriühistu (I kd, tl 12) ja puudutatud

isik on selle liige. Korteriühistu 22.05.2018 ja 04.07.2018 üldkoosolekutel (I kd, tl 13–15; tl 23-24)

võtsid korteriomanikud vastu otsused seoses elamu renoveerimisega ja renoveerimistööde

finantseerimisega. Pooled vaidlevad viidatud otsuste kehtivuse üle. Esmalt käsitleb kohus

22.05.2018 otsuse ja seejärel 04.07.2018 otsuse kehtivust.

7. Puudutatud isik leidis, et 22.05.2018 üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti kokkukutsumise

korda, sest talle ei saadetud koosoleku materjale (sh majanduskava), mis puudutasid elamu

renoveerimist ja sellega seonduvaid laene. Seetõttu on koosolekul tehtud otsused tühised.

8. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 1 teine lause sätestab, et korteriomanike

üldkoosolekule kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse

(MTÜS) § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1

ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut.

MTÜS § 20 lg 2 sätestab, et juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma seaduses või põhikirjaga

ettenähtud juhtudel ja korras, samuti siis, kui ühingu huvid seda nõuavad. Sama sätte lg 6 esimene

lause näeb ette, et üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg

ja koht ning üldkoosoleku päevakord. KrtS § 20 lg 3 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku

päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande

kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või

majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord.

9. KrtS § 20 lg-st 3 nähtub, et juhul, kui üldkoosoleku soovitakse muuta põhikirja või kehtestada

majanduskava või kinnitada majandusaasta aruanne, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus

on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega. Seadus ei

näe ette, et korteriühistul on kohustus võimaldada korteriomanikul muude dokumentidega

tutvumist enne üldkoosolekut. Kohtule esitatud asjaoludest ei nähtu, et avaldaja põhikirjaga oleks

kehtestatud seaduses sätestatus erinev üldkoosoleku kokkukutsumise kord, sh korteriomanikule

enne üldkoosolekut edastatavate dokumentide või dokumentidega tutvumise selgitamise kohustuse

osas.

10. Avaldaja on edastanud puudutatud isikule kutse 22.05.2018 koosolekule (II kd, tl 67). Kutses

on välja toodud koosoleku päevakord: uue põhikirja vastuvõtmine (p 1), juhatuse liikme valimine

(p 2), maja renoveerimistööde otsustamine (p 3), juhatusele volituste andmine ehitusfirma-,

omaniku -ja muinsuskaitse järelevalve ja avatäidete valmistajaga lepingu sõlmimiseks (p 4),

renoveerimisele finantseerimine ja vajadusel renoveerimislaenu võtmise otsustamine SEB pangast

(p 5), omafinantseeringu (umbes 15 000 eurot) tasumise graafiku otsustamine 1–6 osas (p 6), 2018.

a majanduskava kinnitamine (p 7), 2017. a majandusaruande kinnitamine (p 7), värava vajaduse

arutelu (p 9) ja maja trepikodade remondi arutelu (p 10).

Kuna päevakorras oli uue põhikirja vastuvõtmine, 2017 majandusaasta aruande kinnitamine ja

2018. a majanduskava kehtestamine, selgitati kutses, et kui soovitakse tutvuda põhikirja

muudatustega, majandusaasta aruandega ja majanduskavaga, tuleb selleks teada anda ja need

dokumendid saadetakse e-postile. Puudutatud isik kinnitas 20.01.2021 istungil käsitletava kutse

kättesaamist (IV kd, tl 12–19). Kuna puudutatud isik avaldas soovi tutvuda 2017 majandusaasta

aruandega, 2018. a majanduskavaga ja uue põhikirjaga, edastas korteriühistu 17.05.2018 e-kirjaga

puudutatud isiku e-postile xxx uue põhikirja ja 2018. a majanduskava (IV kd, tl 3). 2017

majandusaasta aruande edastas avaldaja puudutatud isikule 21.05.2018 e-kirjaga (IV kd, tl 4).

Avaldaja on esitanud serveripidaja 06.01.2022 vastuse, millest nähtuvalt on avaldaja 17.05.2018

e-kiri koos kolme manusega endiselt leitav saadetud kirjade kaustas. See on õnnestunult saadetud

ja kätte saadud hot.ee serveri poolt (IV kr, tl 33–35). Lisaks kinnitab ekraani kuvatõmmis avaldaja

postikastist 17.05.2018 e-kirja koos manustega puudutatud isikule saatmist (IV kd, tl 3). Viidatud

dokumentidega on tõendatud, et avaldaja 17.05.2018 e-kiri on jõudnud puudutatud isiku e-posti

pidaja serverisse, mistõttu oli viimasel võimalus e-kirjaga tutvuda. Seetõttu saab lugeda, et

puudutatud isik on saanud kätte avaldaja 17.05.2018 e-kirja koos sellele lisatud manustega. Seega

on lükatud ümber puudutatud isiku väide selle kohta, et ta ei ole viidatud kirja koos manustega

kätte saanud. Kohus leiab, et puudutatud isiku poolt esitatud Telia 31.01.2022 kiri (IV kd, tl 95) ei

tõenda seda, et avaldaja 17.05.2018 e-kiri koos manustega ei ole puudutatud isikuni jõudnud. Telia

kirjast jääb ebaselgeks, kelle pöördumisega seoses Telia vastuse esitas, milliseid logisid on üle

vaadatud või millisest kirjast jutt käib.

11. Eeltoodust nähtub, et avaldaja on järginud seaduses sätestatud nõudeid 22.05.2018

üldkoosoleku kokkukutsumisel. Samas on kohus seisukohal, et puudutatud isiku etteheited

avaldajale üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise osas, mis puudutab majanduskava ja

laenude aluseks olevate dokumentide saatmata jätmist, laenu jaotust korteriomanike vahel jne ei

oma praegu tähtsust. Avaldaja nõuab puudutatud isikult võlgnevust mitte 22.05.2018

üldkoosoleku, vaid 04.07.2018 koosolekul tehtud otsuste alusel. Praegusel juhul on 22.05.2018

koosoleku puhul oluline korteriomanike otsus renoveerida maja (päevakorra p 3 (I kd, tl 13–15) ja

22.05.2018 koosoleku protokolli p 3 (I kd, tl 13–15). Muud koosolekul tehtud otsused (sh laenu

võtmise või korteriomanike omafinantseeringu osas; koosoleku protokolli p-d 1-2 ja p-d 4–11) ei

oma tähtsust, sest avaldaja ei ole nendele tuginedes puudutatud isiku vastu nõudeid esitanud.

Koosolekul tehtud otsus renoveerida maja omab tähtsust avaldaja poolt esitatud kahju hüvitamise

ja juurdepääsu võimaldamise nõude seisukohalt. Seadus ei näe aga ette kohustuslikke dokumente,

mida korteriühistu peaks edastama korteriomanikele enne koosolekut, kus arutamisele tuleb maja

renoveerimise küsimus. Vaatamata sellele edastas avaldaja 17.05.2018 e-kirjaga puudutatud isikule

erinevate ehitusettevõtete pakkumised restaureerimistööde teostamiseks (III kd, tl 45; IV kd, tl 3).

Kohus on eelnevalt tuvastanud, et puudutatud isik on 17.05.2018 e-kirja koos manustega kätte

saanud. Seega oli puudutatud isikul võimalus tutvuda enne koosolekut erinevate ettevõtete

hinnapakkumisega.

12. Kohus leiab, et 22.05.2018 üldkoosoleku otsus maja renoveerimise osas (päevakorra p 3 (I kd,

tl 13-15) ja koosoleku protokolli p 3 (I kd, tl 13–15) ei ole tühine.

13. Pooled vaidlevad selle üle, kas 22.05.2018 koosolekul tehtud otsus elamu renoveerimise kohta

on hinnatav tavapärase valitsemisena (KrtS § 35), olulise ümberkorraldamise ja hoone

taastamisena (KrtS § 38) või kaasomandi eseme ajakohastamisena (KrtS § 39).

14. Avaldaja selgitas, et 22.05.2018 koosolekul otsustasid omanikud teostada tööd vastavalt 2017.

a välisviimistluse põhiprojektile (II kd, tl 36–59) ja 2017. a katuse remont-restaureerimise

põhiprojektile (III kd, tl 184–194). 31.08.2018 töövõtulepingu järgi teostas ehitaja töid tuginedes

põhiprojektides väljatoodule (I kd, tl 58–63).

14.1.

2017. a välisviimistluse põhiprojekt nägi ette katusekonstruktsioonide restaureerimist;

korstnapitside remontimist; sokli osas teatud esemete (vihmaveetorud, juhtmed jne) eemaldamist ja

tagasi paigaldamist ning krohvikihtide eemaldamist; seinapinnalt ja fassaadilt oli vaja eemaldada

väärtuslikud detailid, eesmärgiga paigaldada need ehitustööde lõpus tagasi; aknaluugid, aknad ja

uksed kas restaureeritakse või paigaldatakse uued; tehakse krohvi- ja värvimistöid (II kd, tl 36–59).

2017. a katuse remont-restaureerimise põhiprojekt nägi ette amortiseerunud katte- ja

kandekonstruktsioonide asendamisega seotud töid; kahjustatud puitelemendid tuli asendada;

katuste kuju ja väljanägemist ei muudeta; katusekalded säilitatakse olemasolevatena (I kd, tl 58–

63).

14.2.

Põhiprojektides on küll välja toodud mahukad ehitustööd, kuid nende eesmärgiks ei ole

hoone osa funktsiooni või hoone väliilme muutmine, mis on omane olulisele ümberkorraldusele ja

hoone taastamisele KrtS § 38 lg 1 mõttes. Planeeritud tööd olid suunatud olemasolevate

katusekonstruktsioonide ning hoone välisilme säilitamisele ja parandamisele. Seega ei olnud

remonttööde puhul tegemist olulise ümberkorraldusega, mis vajaks korteriomanike kokkulepet

KrtS § 38 lg 1 alusel. Asjaolu, et remonttööde käigus tekkis vajadus tõsta katuse kõrgust, ei tee töid

oluliseks ümberkorralduseks. Katuse kõrguse muutmine oli tingitud asjaolust, mis ei olnud teada

enne 22.05.2018 koosolekut ega selle läbiviimise ajal. Seetõttu ei saa tagantjärgi tekkinud vajadus

tõsta katust mõjutada remonttööde otsustamise korda (st kas tööde läbiviimine otsustatakse KrtS

§-de 35, 38 või 39 alusel).

14.3.

Põhiprojektidest nähtub, et remonttööde eesmärgiks oli olemasolevate

katusekonstruktsioonide remont, sh vajadusel amortiseerunud katte- ja kandekonstruktsioonide

asendamine uutega. Ka elamu välisviimistluse osas oli sooviks remontida olemasolevaid elemente

(näiteks korstnapitsid) ja renoveerida neid (näiteks restaureerida väärtuslikud detailid, restaureerida

aknaluugid ja aknad või paigaldada projektile vastavad analoogsed, kuid uued luugid ja aknad jne)

ning parandada elamu välisilme krohvi- ja värvimistööde käigus. Remonttööd olid suunatud

olemasolevate elementide (katusekonstruktsioon, avatäited, elamu fassaad) säilitamisele ja

vajadusel asendamisele, säilitades elementide olemasolevat otstarvet. Tööde käigus ei muudetud

kaasomandi esemete (nt tehnosüsteemide jne) funktsionaalsust ega lisatud uusi elemente. Katuse-

ja välisviimistluse tööde eesmärgiks ei olnud katuse ja välisfassaadi kaasajastamine ning nende

asendamine paremate ja tõhusamate lahendustega, vaid elamu korrashoid ja säilimise tagamine.

Avaldaja esitatud 26.02.2016 ehitise osa eksperthinnang tõendab, et fassaad on küllaltki halvas

seisukorras ja vajab renoveerimist. Katuse konstruktsioonid on tugevate kahjustustega. Mitmel

pool on katuse konstruktsioon kaotanud oma esialgse kandevõime – kohati on konstruktsioonid

varisemisohtlikud. Katus vajab kohest remonti ja suures osas (enamuses) osas konstruktsioonide

asendamist (I kd, tl 16–22). Katuse ja välisfassaadi halba seisukorda on ehitustööde käigus

kinnitanud ka ehitaja (vt nt ehitaja 17.12.2018 e-kirja (I kd, tl 69-70) ja 29.07.2019 e-kirja (II kd, tl

61). Viidatud tõenditega on lükatud ümber puudutatud isiku ja tema poolt esitatud ehitise

erakorralisest auditist (I kd, tl 91-92) tulenev väide, et katus oli korras.

Eeltoodud asjaolusid kogumis hinnates on kohus seisukohal, et põhiprojektides välja toodud tööd

on hinnatavad tavapärase valitsemisena KrtS § 35 lg 2 p 1 tähenduses. Viidatud säte näeb ette, et

tavapärase valitsemisena käsitatakse kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. KrtS §

35 lg 1 alusel otsustavad korteriomanikud kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste

üle häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Kohtule

esitatud andmetest nähtub, et avaldaja põhikiri ei näe ette seaduses sätestatust rangemaid nõudeid.

Seega otsustasid korteriomanikud 22.05.2018 koosolekul remonttööde läbiviimise üle kooskõlas

KrtS § 35 lg-ga 1 häälteenamusega ning seitse korteriomanikku kümnest ehk enamus hääletas

tööde läbiviimise poolt (I kd, tl 13–15). Koosoleku otsus viia läbi remonttööd on kehtiv.

14.4.

Riigikohus on avaldanud seisukohta, et KrtS §-de 38 ja 39 kohaldamisel ei kaaluta seda, kas

otsusega mittenõustuv korteriomanik peab korteriühistule majanduskava alusel tegema makseid

KrtS §-de 38 ja 39 alusel otsustatu rahastamiseks (Riigikohtu 01.06.2022 otsus tsiviilasjas nr

2-19-16450, p 13). Kohus leiab, et sama põhimõte kohaldub ka KrtS § 35 puhul. Seega ei ole

remonttööde KrtS § 35 alusel tegemise otsustamise seisukohalt olulised puudutatud isiku väiteid

selle kohta, et ta ei nõustunud tööde läbiviimisega. Samal põhjusel ei oma tähtsust puudutatud isiku

väited ehitustööde kalkulatsioonide erinevuse kohta, tööde kulude korteriomanike vahel jaotumise

ja nende kandmise kohta.

15. Järgnevalt käsitleb kohus 04.07.2018 üldkoosoleku otsuse kehtivust. Puudutatud isik leidis, et

avaldaja rikkus koosoleku kokkukutsumise korda, sest juhatus ei saatnud puudutatud isikule

koosoleku materjale (sh remonttööde finantseerimisega seotud dokumendid). Kuna päevakorras oli

remonttööde finantseerimise võimaluste arutelu, tähendas see uue majanduskava koostamist ja

hääletamist. Seda aga ei tehtud.

16. 04.07.2018 üldkoosoleku kutses esitatud päevakorra järgi oli kavas Kooli 1 elamu

restaureerimise finantseerimise erinevate variantide arutelu ja otsustamine (päevakorra p 1);

remondifondi kogumise otsustamine (päevakorra p 2); juhatusele volituse andmise laenulepingu,

tagatislepingu ja kindlustuslepingu sõlmimiseks (päevakorra p 3; III kd, tl 73). Puudutatud isik

kinnitas 20.10.2021 istungil, et tema sai kätte kutse koosolekule (IV kd, tl 12–19). 04.07.2018

üldkoosoleku protokolli p 1 järgi otsustasid korteriomanikud finantseerida Kooli tn poolse

kahekordse majaosa ja kolme-neljakordse majaosa Kooli tn poolsed aknad ja korteritesse viivate

välisuste ligikaudne maksumus 64 000 eurot korteriomanikel endil. Sellega vähendatakse

22.05.2018 koosolekul otsustatud laenusumma 285 000 euro asemel taotleda pangast kuni 200 000

eurot, mis jagatakse proportsionaalselt kõikide korteriomanike vahel arvestatuna korteri üldpinna

ühe ruutmeetri kohta. Otsustati jagada akende ja välisuste maksumus korterites paiknevate akende

ja korteritesse viiva välisukse maksumuse põhiselt. Koosoleku protokolli p 2 järgi otsustasid

korteriomanikud vähendada 22.05.2018 koosolekul kinnitatud remondifondi suurust ning

protokolli p 3 järgi otsustasid korteriomanikud anda juhatusele volitused laenu võtmisega seotud

lepingu ja kindlustuslepingu sõlmimiseks (I kd, tl 23-24).

17. Praegu on oluline otsustada, kas 04.07.2018 üldkoosoleku otsus on kehtiv eelkõige selles osas,

kus korteriomanikud otsustasid finantseerida avatäidete renoveerimist/vahetamist nende endi poolt

ning jaotada kulud omanike vahel vastavalt korteris asuvate akende ja välisukse arvule (koosoleku

protokolli p 1). Koosolekul tehtud remondifondi kogumise ja juhatusele volituse andmise otsuste

(päevakorra p-d 2 ja 3 (III kd, tl 73) ning koosoleku protokolli p-d 2 ja 3 (I kd, tl 23-24) kehtivus ei

oma praegu tähtsust, sest avaldaja ei ole nendele tugines puudutatud isiku vastu nõudeid esitanud.

Avatäidete renoveerimine/vahetamine on osa elamu remonttöödest ja kohus on eelnevalt

tuvastanud, et korteriomanikud on 22.05.2018 koosolekul kehtivalt otsustanud tööde läbiviimise

kasuks. Seega ei ole 04.07.2018 üldkoosoleku puhul enam oluline, kas korteriomanikud said

otsustada avatäide vahetamise üle KrtS § 35, § 38 või § 39 alusel.

18. Kohus on seisukohal, et avatäidete renoveerimise/vahetamise finantseerimise kulud on

majandamiskulud, mille kandmise üle otsustavad korteriomanikud majanduskavas (KrtS § 40 lg 1

ja § 41 lg 1 p 3). Avaldaja on esitanud 22.05.2018 üldkoosolekul kinnitatud 2018. a majanduskava,

mis ei näinud ette, et iga korteriomanik kannab ise tema korteris asuvate akende ja välisukse

renoveerimise/vahetamise kulusid (III kd, tl 38). Seega, kui korteriomanikud soovisid näha ette

avatäidete vahetamise kulude kandmise, mis erineb majandamiskulude kandmise põhimõtetest

kehtiva majanduskava järgi, pidanuks korteriühistu juhatus koostama uue majanduskava koos

muudetud majanduskulude kandamise reeglitega. Uue majanduskava koostamisel ja kava

üldkoosolekul kinnitamisel pidanuks juhatus järgima KrtS § 20 lg-s 3 sätestatud reegleid. Kohtule

esitatud andmetest nähtub, et korteriühistu juhatus ei ole enne 04.07.2018 üldkoosolekut koostanud

uut majanduskava, mis oleks ette näinud avatäide kulude kandmise korteriomanike poolt vastavalt

igas korteris asuvate akende ja välisukse arvule. Kuna uus kava jäi koostamata, ei selgitatud

korteriomanikule enne 04.07.2018 üldkoosolekut ka seda, kus on võimalik tutvuda majanduskava

eelnõuga. Sellega on korteriühistu juhatus oluliselt rikkunud seaduses sätestatud üldkoosoleku

kokkukutsumise korda (MTÜS § 20 lg 2, KrtS § 20 lg 3). Rikkumist ei heasta see, et üldkoosolekul

jagati korteriomanikele tutvumiseks akende ja uste maksumuse jaotuse tabel (I kd, tl 23-24; III kd,

tl 71).

19. Kui rikutakse üldkoosoleku kokkukutsumise korda, reguleerib koosoleku otsuse kehtivust KrtS

§ 29 lg 1. Viidatud säte näeb ette, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt

rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud

otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik

korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes

kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.

Kohtule esitatud 04.07.2018 üldkoosoleku protokollist nähtub, et koosolekul osalesid kõik

korteriomanikud (I kd, tl 23-24), mis võiks KrtS § 29 lg 1 esimese lause alusel heastada koosoleku

kokkukutsumisel toime pandud seaduse olulise rikkumise. Protokollist nähtub aga see, et

puudutatud isik hääletas koosolekul vastu avatäidete vahetamise kulude kandmisele korteriomanike

poolt ning protokollist ei nähtu ka see, et puudutatud isik oleks kiitnud heaks otsuse jagada akende

ja välisuste maksumus korteris paiknevate akende ja korterisse viiva välisukse maksumuse põhiselt

(I kd, tl 23-24). Kohtule ei ole esitatud andmed selle kohta, et puudutatud isik oleks ka pärast

04.07.2018 koosolekut kiitnud heaks avatäide kulude kandmist korteriomanike poolt vastavalt igas

korteris asuvate akende ja välisukse arvule. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kuna

04.07.2018 üldkoosoleku kokkukutsumisel on korteriühistu juhatus rikkunud puudutatud isiku

suhtes seaduses sätestatud koosoleku kokkukutsumise korda ja puudutatud isik ei ole heaks kiitnud

otsust finantseerida avatäide kulude kandmist korteriomanike poolt vastavalt igas korteris asuvate

akende ja välisukse arvule, on selline otsus puudutatud isiku suhtes tühine. Kuigi puudutatud isik ei

ole 04.07.2018 otsust vaidlustanud, ei võta see temalt ära õigust tugineda kohtumenetluses otsuse

tühisusele vastuväitena tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 37 lg 7 esimese lause alusel.

Puudutatud isik on otsuse tühisuse vastuväitele menetluses jooksvalt tuginenud (nt 22.01.2020

kohtuistungi protokoll (II kd, tl 107–116).

20. Kohus leiab, et 04.07.2018 üldkoosolekul tehtud otsus (koosoleku protokolli p 1) selle kohta, et

iga korteriomanik kannab ise tema korteris asuvate akende ja välisukse renoveerimise/vahetamise

kulusid oleks puudutatud isiku suhtes tagajärjetu ka järgmistel põhjustel.

20.1.

Kohus on eelnevalt leidnud, et avatäidete vahetamise kulud on majandamiskulud. KrtS § 40

lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt

oma kaasomandi osa suurusele. Sama sätte lg 2 esimene lause näeb ette, et korteriomanike

kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi

lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude

kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi

korteriomaniku õigustatud huve. Korteriühistu põhikirja p 3.2.13 järgi kannavad korteriomanikud

kulud kas jagatuna korteriomandite arvule (nt üldelekter, üldvesi) või vastavalt korteriomaniku

poolt esitatud näidule (sooja vee energia) või korteriomandi ruutmeetrite põhiselt (nt prügivedu,

remondifond jne).

20.2.

Korteriomanikud otsustasid 04.07.2018 koosolekul kanda avatäidete vahetamise kulusid

nende endi poolt korteris paiknevate akende ja korterisse viiva välisukse maksumuse põhiselt.

Seega erineb märgitud kulude kandmise kord KrtS § 40 lg-s 1 ja põhikirja p-s 3.2.13 sätestatud

majandamiskulude kandmise põhimõtetest. Kohtule ei ole esitatud korteriomanike kokkulepet,

millega KrtS § 40 lg-st 2 tulenevalt oleks põhikirja kantud avatäidete vahetamise kulude

finantseerimise kord kooskõlas koosolekul otsustatuga. Korteriomanikud ei ole enne 04.08.2018

koosolekut ega pärast seda sõlminud kokkulepet, et avatäidete vahetamise kulud kantakse

kooskõlas koosolekul otsustatuga. Kokkuleppe sõlmimine eeldab tahteavalduste tegemist kindla

õigusliku tagajärje saavutamiseks. 04.07.2018 koosoleku protokolli järgi hääletas kolm

korteriomanikku (sh puudutatud isik) selle vastu, et korteriomanikud kannavad omavahenditest

avatäidete vahetamise kulud ning otsuse juures jagada akende ja välisuste maksumus korterites

paiknevate akende ja korteritesse viiva välisukse maksumuse põhiselt jäi kolm korteriomanikku

erapooletuks (I kd, tl 23-24). Vaikimist või tegevusetust ei saa kohtu hinnangu praegu pidada

tahteavalduseks. Kohtule esitatud andmetest ei nähtu, et puudutatud isik oleks pärast 04.08.2018

koosolekut avaldanud tahteavalduse sõlmida kokkulepe avatäidete vahetamise kulude kandmise

kohta kooskõlas koosolekul otsustatuga. Puudutatud isik on jooksvalt avaldanud, et ta ei olnud

nõus koosolekul tehtud otsusega avatäidete vahetamise kulude kandmise kohta.

20.3.

Eeltoodust nähtub, et kuna 04.07.2018 koosolekul tehtud otsus avatäidete vahetamise

kulude kui majandamiskulude kandmise kohta erineb KrtS § 40 lg-s 1 ja põhikirja p-s 3.2.13

sätestatust, ei olnud puudutatud isikul kohustust kanda kulusid vastavalt koosolekul otsustatule.

Seega on 04.08.2018 koosolekul tehtud otsus kulude kandmise kohta (koosoleku protokolli p 1)

puudutatud isiku suhtes tagajärjetu. Tema kohustus kanda kulusid vastavalt koosolekul otsustatule

ei tulene kohtu hinnangul põhikirja p-st 3.2.1, mis näeb ette korteriomaniku kohustuse täita ühistu

üldkoosoleku otsuseid. Majandamiskulude kandmise korda reguleerib seadus (KrtS § 40 lg 1) või

põhikiri (KrtS § 40 lg 2). Üldkoosoleku otsusega ei saa kehtestada kulude kandmise korda.

21. Järgnevalt käsitleb kohus avaldaja nõuet välja mõista puudutatud isikult võlgnevus 8484 eurot

ja viivis põhinõudelt.

22. Kohtule esitatud asjaoludest nähtub, et avaldaja väljastas puudutatud isikule 24.07.2018 arve

kooskõlas 04.07.2018 koosolekul tehtud otsusega, et korteriomanikud ise kannavad nende korteris

asuvate avatäidete renoveerimise/vahetamise kulud. Puudutatud isik pidi arve alusel tasuma 8484

eurot. Kuna ta ei ole arvet tähtaegselt maksnud, on M. S. tasunud korteriühistule 4242 eurot

puudutatud isiku eest. M. S. loovutas avaldajale oma nõude puudutatud isiku vastu. Avaldaja,

nõudes puudutatud isikult 8484 eurot, paneb maksma oma nõude viimase vastu summas 4242 eurot

ja ülejäänud osas, st 4242 eurot, esitab avaldaja talle M. S. poolt loovutatud nõude puudutatud

isiku vastu.

23. Esmalt käsitleb kohus avaldaja nõuet välja mõista puudutatud isikult 4242 eurot. Avaldaja

nõude aluseks on 04.07.2018 koosoleku otsus, mille järgi kannavad korteriomanikud nende

korteris asuvate avatäidete renoveerimise/vahetamise kulud. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et

04.07.2018 koosoleku otsus avatäidete renoveerimise/vahetamise kulude kandmise kohta

korteriomanike poolt on puudutatud isiku suhtes tühine või alternatiivselt tagajärjetu. Seetõttu ei

ole avaldajal õigust nõuda puudutatud isikult 4242 euro tasumist. Kohus jätab rahuldamata

avaldaja nõude välja mõista puudutatud isikult 4242 eurot. Seoses põhinõude rahuldamata

jätmisega, jätab kohus rahuldamata avaldaja nõude välja mõista puudutatud isikult põhinõudelt

viivis seaduses sätestatud määras alates 02.08.2018 kuni kohustuse täitmiseni.

24. Järgnevalt käsitleb kohus M. S. poolt avaldajale loovutatud nõuet summas 4242 eurot. Kui

korteriomanikud otsustavad üldkoosolekul, et nad ise kannavad avatäidete

renoveerimise/vahetamise kulud, siis ei ole tegemist kohustusega, mida omanik peaks täitma

isiklikult. Kolmas isik võib sellise kohustuse täita osaliselt või täilikult võlaõigusseaduse (VÕS) §

78 lg 1 alusel. Kohus jääb seisukohale, et 04.07.2018 koosoleku otsus, mille järgi korteriomanikud

kannavad nende korteris asuvate avatäidete renoveerimise/vahetamise kulud, ei tekitanud

puudutatud isikule kohustust maksta tema korteris asuvate akende ja välisukse vahetamise kulud.

Olukorras, kus puudutatud isikul puudus kohustus kanda avatäidete vahetamise kulusid 04.07.2018

koosoleku otsuse alusel, ei olnud ka M. S. kohustust ega õigust maksta korteriühistule puudutatud

isiku asemel tema korteris asuvate akende ja välisukse vahetamise eest. Õigusliku aluseta tehtud

toiming – raha maksmine M. S. poolt puudutatud isiku eest – ei tekitanud puudutatud isikule

kohustust hüvitada tema eest kantud kulud. M. S. ei ole tekkinud 04.07.2018 koosoleku otsusest

tulenevalt nõuet puudutatud isiku vastu, mida M. S. saaks avaldajale loovutada.

25. Kaasomanike vahel on seadusest tulenev võlasuhe, mis on reguleeritud eelkõige

asjaõigusseaduse (AÕS) §-des 72 ja 75 (Riigikohtu 15.06.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p

15). AÕS § 72 lg 4 sätestab, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid

teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks

vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. TsÜS § 63 p 1 järgi on esemele tehtud

kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise

eest.

25.1.

Kuna M. S. kandis puudutatud isiku eest ainult avatäidete vahetamise kulud, tuleb nende

vajalikkust hinnata akende ja välisukse vahetamise otstarbekuse kontekstis sidumata kantud

kulusid muude remonttööde vajalikkusega. Kohtule esitatud 2017. a välisviimistluse põhiprojektist

nähtuvalt on aknad rahuldavas seisukorras, kuid vajavad restaureerimist (II kd, tl 36–59). Avaldaja

on esitanud tõendid, et puudutatud isiku korteris asunud aknad olid halvas seisukorras.

Ehitusjärelevalve 29.07.2019 vastusest nähtub, et puudutatud isiku korteri aknad ei ole heas

seisukorras (II kd, tl 60). Puudutatud isiku akende halba seisundit kinnitab ka ehitaja 29.07.2019 e-

kiri (II kd, tl 61). Vajadust aknad välja vahetada kinnitab ka x OÜ 04.10.2018 hinnang (I kd, tl

112–115). Asjaolu, et puudutatud isiku korteri aknad olid amortiseerunud kinnitavad kohtule

esitatud pildid akendest (II kd, tl 63–65). M. S. poolt puudutatud isiku eest makstud akende

renoveerimise/vahetamisega seotud kulud saab pidada vajalikuks AÕS § 63 p 1 tähenduses, mille

hüvitamist saaks M. S. nõuda AÕS § 72 lg 4 alusel.

25.2.

Kohtule esitatud andmetest nähtub aga see, et M. S. poolt makstud 4242 euro eest ei

renoveeritud ega vahetatud aknaid puudutatud isiku korteris. Puudutatud isik renoveeris aknaid ise.

Märgitud olukorras oleks M. S. nõue puudutatud isiku vastu hüvitada 4242 eurot vastuolus hea usu

põhimõttega AÕS § 72 lg-st 5 tulenevalt. AÕS § 72 lg 5 sätestab, et kaasomanikul on õigus nõuda

teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi

kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu

põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Eeltoodud põhjusel ei

ole M. S. õigust nõuda puudutatud isikult 4242 euro hüvitamist.

25.3.

M. S. poolt puudutatud isiku eest kantud avatäidete renoveerimise/vahetamise kuludes

sisaldus ka kostja välisukse maksumus. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et välisuksega

seotud kulud on vajalikud AÕS § 72 lg 4 ja TsÜS § 63 p 1 mõttes. Lisaks ei ole kohtule esitatud

andmeid selle kohta, kui suure summa M. S. poolt makstud 4242 eurost moodustavad välisuksega

seotud kulud. Märgitud põhjustel ei ole M. S. õigust nõuda puudutatud isikult välisuksega seotud

kulude hüvitamist.

25.4.

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohal, et M. S. ei ole õigust nõuda puudutatud isikult

4242 euro tasumist AÕS § 72 lg 4 alusel ning vastav õigus puudub ka avaldajal, kui uuel

võlausaldajal. Nõude loovutamine ei muuda nõude identiteeti (Riigikohtu 22.11.2018 otsus

tsiviilasjas nr 2-14-53081, p 22).

26. Järgnevalt kontrollib kohus, kas M. S. võib olla õigus nõuda puudutatud isikult avatäidete

renoveerimise/vahetamise kulude hüvitamist käsundita asjaajamise alusel.

26.1.

VÕS § 1018 lg 1 sätestab, et kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku

(soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu

tegema, on käsundita asjaajajal käesoleva seaduse §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja

kohustused, kui soodustatu kiidab asjaajamise heaks (p 1); asjaajamisele asumine vastab

soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele (p 2); asjaajamisele asumata jätmise korral

jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või

on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline (p 3).

26.2.

Korteriomanikud otsustasid 04.07.2018 üldkoosolekul avatäidete renoveerimise/vahetamise

kulude kandmise üle. Pärast koosolekut väljastas korteriühistu puudutatud isikule 24.07.2018 arve

180724-5 summas 8484 eurot (I kd, tl 27). M. S. saatis puudutatud isikule 21.08.2018 teatise, kus

ta avaldas, et kui puudutatud isik ei maksa hiljemalt 01.09.2018 arvet 180724-5, tasub selle M. S.

puudutatud isiku eest (I kd, tl 103). Selle peale vastas puudutatud isik 27.08.2018 e-kirjas M. S., et

ta palub mitte tasuda tema eest arvet 180724-5 avaldajale. Puudutatud isik avaldas, et ta ei kiida

sellist tegevust heaks ja selline tegevus ei vasta tema huvidele ega tahtele (I kd, tl 103). Eeltoodust

nähtub, et kui M. S. tasus 09.11.2018 osaliselt arve summas 4242 eurot (I kd, tl 29), oli ta teadlik,

et puudutatud isik ei andnud selleks nõusolekut.

26.3.

Olukorras, kus puudutatud isik oli 27.08.2018 e-kirjas palunud M. S.l mitte tasuda arvet

180724-5 summas 8484 eurot, ei kiitnud ta arve tasumist M. S. poolt heaks. Kohtule esitatud

asjaoludest nähtub, et puudutatud isik ei ole ka hiljem kiitnud heaks arve tasumist M. S. poolt. M.

S. on tasunud puudutatud isik eest ka 22.05.2018 üldkoosolekul tehtud otsuse alusel väljastatud

renoveerimistööde omafinantseeringu arve 2312,42 eurot (I kd, tl 25) ning puudutatud isik on

hiljem hüvitanud M. S.le viidatud summa (I kd, tl 72). Kohus aga leiab, et sellisest puudutatud

isiku käitumisest ei saa järeldada tema heakskiitu ka arve 180724-5 summas 8484 eurot osalise

tasumise kohta.

26.4.

Arvestades puudutatud isiku 27.08.2018 kirja sisu, kus ta avaldas M. S.le selgelt, et arve

tasumine ei vasta tema huvidele ja tahtele, ei vastanud arve tasumine M. S. poolt puudutatud isiku

tahtele. Puudutatud isiku tahe, et M. S. maksaks arve 180724-5 tema eest, ei nähtu ka puudutatud

isiku 18.11.2018 kirjast korteriühistule, kus ta avaldab, et tal ei ole vahendeid, et tasuda koheselt

korteri akende renoveerimise eest (I kd, tl 71). Viidatud kirjast tuleneb hoopis see, et puudutatud

isiku hinnangul ei ole akende renoveerimine praegu vajalik ja et nendega seotud tööd saaks

järgimisesse aastasse edasi lükata.

26.5.

Kohtule esitatud andmetest ei nähtu, et avatäidete renoveerimise/asendamise kulude

kandmine puudutatud isiku eest oleks mingil põhjusel avalikes huvides oluline. Eeltoodust

tulenevalt on kohus seisukohal, et täidetud ei ole käsundita asjaajamise eeldused VÕS § 1018 lg 1

p-de 1–3 alusel. Kuna M. S. ei tegutsenud puudutatud isikule väljastatud arve 180724-5 osalisel

tasumisel käsundita asjaajajana, puudub tal õigus nõuda puudutatud isikult 4242 euro maksmist.

Järelikult ei saanud M. S. loovutada avaldajale käsundita asjaajamisest tulenevat nõuet.

27. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et M. S.l ja avaldajal puudub õigus nõuda puudutatud isikult

4242 euro tasumist. Arvestades märgitud järeldust puudub vajadus käsitleda poolte muid väiteid

(sh kas M. S. on kehtivalt loovutanud oma nõude avaldajale) seoses puudutatud isikult võlgnevuse

väljamõistmisega. Kohus jätab rahuldamata avaldaja nõude välja mõista puudutatud isikult 4242

eurot. Seoses põhinõude rahuldamata jätmisega, jätab kohus rahuldamata avaldaja nõude välja

mõista puudutatud isikult põhinõudelt viivis seaduses sätestatud määras alates 09.11.2018 kuni

kohustuse täitmiseni.

28. Järgnevalt lahendab kohus avaldaja nõude kohustada puudutatud isikut võimaldama juurdepääs

tema korterisse (eriomandi ese) ning selle peal asuvale ja puudutatud isiku kasutuses olevale

pööninguosale. Korteriomaniku kohustus taluda eriomandi eseme ja kaasomani kasutamisest

tulenevaid mõjusid ning kohustus võimaldada eriomandi eseme kasutamist kaasomandi eseme

korrashoiuks tuleneb seadusest. KrtS § 31 lg 1 sätestab, et korteriomanik on kohustatud hoidma

eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime

teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (p 1); taluma mõjusid, mis

jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse (p 2); võimaldama eriomandi eset kasutada

teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Selle tõttu tekkinud kahju tuleb

omanikule hüvitada (p 3).

29. Avaldaja on toonud välja, et vaatamata sellele, et elamu remonttööd on lõpetatud vajab ta

endiselt juurdepääsu puudutatud isiku korterisse ning selle peal asuvale puudutatud isiku kasutuses

olevale pööninguosale selleks, et rajada korstnate teenindamiseks vajalikud käiguteed ja

katuseluugid.

29.1.

Kohtule esitatud andmetest nähtub, et majas toimunud remonttööd (vt otsuse p 14.1)

puudutasid kõikide korteriomanike kaasomandisse kuuluvaid hoone osasid (nt

katusekonstruktsioonid, fassaadi elemendid, avatäited). Käiguteed ja katuseluugid rajatakse

katusele, mis on kõikide korteriomanike kaasomandis. Need elemendid on vajalikud tagamaks

korstnapühkijale ohutusabinõuetele vastava korstnate teenindamise. Korstnad on küttesüsteemi

osana korteriomanike kaasomandis. Katuseluukide ja käiguteede vajadust korstnate teenindamiseks

kinnitab ehitusjärelevalve 12.11.2018 e-kiri (III kd, tl 29). Arhitekt on koostanud 2019. a katuse

remont-restaureerimise põhiprojekti muudatusprojekti, mis näeb ette katuseluugid (III kd, tl 19–28,

tl 33). Arhitekti kinnitusel on Muinsuskaitse osakond kinnitanud põhiprojekti muudatuse (III kd, tl

29-30). A. B. poolt 04.05.2022 istungil antud ütlustega on tõendatud, et katuseluugid ei ole veel

rajatud. Katuseluukide rajamiseks on vaja pääseda sisse nii ülesse poole kui ka allapoole luuki.

Luukide ehitamiseks on vaja pääseda luugi asukohta, mis nõuab ligipääsu puudutatud isiku

korterisse (VII kd, tl 1–11). Kohus leiab, et kuna käiguteed ja katuseluugid rajatakse

korteriomanike kaasomandisse kuuluvale katusele, nende ehitamine on vajalik kaasomandisse

kuuluvate korstnate korrashoiuks ning luukide tegemiseks peavad ehitajad viibima pööningul,

kuhu saavad ehitajad pääseda puudutatud isiku korteri kaudu, lasub puudutatud isikul kohustus

võimaldada tema eriomandi eseme kasutamist teistel isikutel KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel. Puudutatud

isik peab taluma kolmandate isikute ligipääsu pööningule tema korteri (eriomandi ese) kaudu.

29.2.

Kohtule esitatud andmetest nähtub, et korteriomanikud on sõlminud kokkuleppe, mille järgi

on puudutatud isikul õigus kasutada tema korteri peal asuvat pööningut (I kd, tl 116–118; III kd, tl

133-134). Vaatamata kokkuleppele on pööning aga endiselt kõikide korteriomanike kaasomandis.

A. B. 04.05.2022 istungil antud ütlustega on tõendatud, et katuseluukide rajamiseks on vaja

pääseda sisse nii ülesse poole kui ka allapoole luuki. Tunnistaja selgitus kinnitab, et ehitajal on vaja

viibida pööningul luukide ehitamiseks (VII kd, tl 1–11). Kohus on eelmises punktis leidnud, et

käiguteed ja katuseluugid on vajalikud kaasomandisse kuuluvate korstnate korrashoiuks.

Puudutatud isikul on KrtS § 31 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel kohustus taluda pööningu kui kaasomandi

kasutamisest tulenevaid mõjusid ka juhul, kui osa pööningust on korteriomanike kokkuleppe

kohaselt antud tema kasutada. Kohus leiab, et kaasomandi kasutamisest tulenev mõju tähendab ka

seda, et puudutatud isikul on kohustus taluda pööningule, sh tema kasutusse antud osale, teiste

isikute pääsemist ja seal viibimist KrtS § 31 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel, sest see on vajalik käiguteede ja

katuseluukide ehitamiseks ning korstnate teenindamiseks. Märgitud mõju jääb kaasomandi

tavakasutuse piiridesse.

29.3.

Puudutatud isiku väide, et käiguteede ja katuseluukide rajamist ei ole korteriühistu

otsustanud ei ole juurdepääsu võimaldamise nõude seisukohalt oluline. Puudutatud isiku väide, et

teede ja luukide ehitust ei näinud ette katuseprojekt ei oma ka tähtsust. Kohus on eelnevalt

tuvastanud, et nende elementide ehitamine on vajalik ja vastavad muudatused olid projekti sisse

viidud.

30. Avaldaja on toonud välja, et ta vajab juurdepääsu puudutatud isiku korterisse ja selle peal

asuvale puudutatud isiku kasutuses olevale pööninguosale remonttööde lõplikuks üleandmiseks ja

vastuvõtmiseks.

30.1.

Kohus on eelnevalt tuvastanud, et elamus toimunud tööd puudutasid kõikide

korteriomanike kaasomandisse kuuluvaid hoone osasid. Ehitaja 29.07.2019 e-kiri tõendab, et tööde

lõplikuks üleandmiseks on vaja teostada viimane ülevaatus, et koostada objekti üleandmise-

vastuvõtu akt (II kd, tl 61). A. B. avaldas 04.05.2022 istungil, et tulevikus peab toimuma tööde

üleandmine. Kui tellija soovib võimalikult palju nõuda ehitajalt, et veel kontrollida üle asju, siis

oleks loomulik, kui me korteri 5 pääseme (VII kd, tl 1–11). Tunnistaja ütlustega on tõendatud, et

tulevikus peab toimuma teostatud remonttööde üleandmine ja selleks on ehitajal vaja pääseda

puudutatud isiku korterisse. Viidatud tõenditega on lükatud ümber puudutatud isiku väide, et

remonttööd on vastuvõetud. Eeltoodust tulenevalt on puudutatud isikul kohustus võimaldada

kolmandatele isikutele ligipääs tema korterisse (eriomandi ese) ning selle peal asuvale ja

puudutatud isiku kasutuses olevale pööningule KrtS § 31 lg 1 p-de 1–3 alusel.

31. Avaldaja on toonud välja, et ta vajab juurdepääsu puudutatud isiku korterisse ja selle peal

asuvale puudutatud isiku kasutuses olevale pööninguosale selleks, et siseneda Nunnadetaguse torni

eesmärgiga teostada torni tehnilise seisundi hinnang, kindlustada torn, et kaitsta uut katust ning

tellida torni renoveerimiseks ja remontimiseks vajalikud projektid ja hinnapakkumised.

31.1.

Kohtule esitatud 2019. a katuse remont-restaureerimise põhiprojekti muudatusprojektist (III

kd, tl 19–28) ja 2019. Nunnadetaguse torni torikiivri kandekonstruktsioonide ekspertiisist (III kd, tl

61–70) nähtub, et torn asub Kooli 1 kinnistul. Tallinna Kesklinna Valitsuse 25.04.2019 vastuse

järgi on torn Kooli tn 1 hoonesse tihedalt sisse ehitatud. /…/ Torni saab käsitleda kui hoone

fassaadi kujunduselementi (II kd, tl 66). Viidatud dokumendid tõendavad, et torn asub Kooli tn 1

kinnistul ning see moodustab koos kinnistul asuva elamuga ühtse terviku. KrtS § 4 lg 4 sätestab, et

maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku

omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole torn ühegi

eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis. Seega on torn korteriomanike kaasomandis. Torni

kuulumist korteriomanike kaasomandisse kinnitab ka Muinsuskaitse osakonna 13.11.2018 e-kiri,

mille järgi kuulub Nunnadetaguse torn Kooli 1 kinnistu koosseisu ja kuna torn ei ole liidetud ühegi

korteriga, on torn seega korteriühistu kaasomandis (I kd, tl 46). Tallinna Kesklinna Valitsuse

25.04.2019 vastus tõendab, et torn ei ole Tallinna linna omand (II kd, tl 66).

31.2.

Puudutatud isiku väide, et torn ei kuulu korteriomanike kaasomandisse on tõendamata.

Puudutatud isiku viide 2016. a ajaloolise elumaja välisfassaadide ja katuse remondi ning

restaureerimise muinsuskaitse eritingimustes sisalduvale väitele, et Nunnadetaguse torn on

erastamata (II kd, tl 9–35) kinnitab seda, et torn ei ole kolmanda isiku omandis. Kuna torn on

elamu osa, on see korteriomanike kaasomandis. Asjaolu, et Tallinna linn andis 10.11.1995

korraldusega määramata ajaks tasuta kasutamiseks puudutatud isikule tema korteri peal asuva

Nunnadetaguse torni ülaosa üldpinnaga ca 6 m2 (I kd, tl 171) ei muuda seda, et torn on

korteriomanike kaasomandis ning puudutatud isikul kui kaasomanikul on seaduses sätestatud

korras kohustus taluda kaasomandi kasutamisest tulenevaid mõjusid (nt ligipääsu kaasomandi

esemele) ka siis, kui see on tema ainukasutuses. See, et puudutatud isik remontis 1996-1997. a

torni katust (I kd, tl 170), ei oma tähtsust juurdepääsu võimaldamise nõude seisukohalt, sest pooled

ei vaidle torni korrashoidmisele kantud kulude üle.

31.3.

Avaldaja esitas ehitusjärelevalve 24.11.2018 kirja, millest nähtuvalt on vaja pääseda torni

selleks, et hinnata torni katuse ja avatäidete seisukorda, sest lahtised katusekivid, mis toetuvad

mädanenud puitroovile kujutavad ohtu töötegijale ja uuele katusele (III kd, tl 35). Viidatud kiri

tõendab, et torni katus ei ole korras, lahtised katusekivid kujutavad ohtu elamu uuele katusele.

Torni halba tehnilist seisundit kinnitab ka ehitusjärelevalve 14.12.2018 e-kiri, kus tuuakse välja, et

tornikatuse puitkonstruktsioon on halvas olukorras ja sellelt kõrgemal asuvalt katusel juba täna

langevad konstruktsioonide ja katusekivide tükid. Torni katuselt langevad katusekivid või nende

osad kahjustavad uut ehitatavat katust (I kd, tl 49-50). Avaldaja esitas 2019. a Nunnadetaguse torni

torikiivri kandekonstruktsioonide ekspertiisi, millest nähtub, et munk-nunn tüüpi katusekividest

katusekatte tehniline seisund on arvestades algset ehitamise- ja remondi aega rahuldav.

Katusekivide kinnitamiseks kasutatud terastraadid roostetavad ja nende eluiga on võimatu täpselt

prognoosida. Hinnanguliselt ei toimu traatide läbiroostetamist lähema kümne aasta jooksul. Katuse

ebatiheduse operatiivseks likvideerimiseks on võimalik katusekive seest poolt mördiga tihendada.

Kindlasti tuleb tihendada veeplekkidega katusekatet lõikava korstna ümbrus. Asendada tuleks

tuulekasti laudis ja alumine roovlatt. Uue tuulekasti laudise puhul ei tohiks see olla tihe. Katuse

kate vajab 2-3 aasta jooksul remonti, selle seisund ei nõua kohest asendamist. Samas ei ole

remondiga saavutatav ühtlane välisilme. Katuse kandekonstruktsioonid on heas seisukorras. Kui

likvideeritakse pööningu põrandale sadevee kogunemine, on samaaegselt vajalik väheses mahus

remont, mis seisneb mõne posti toesõlme tugevdamises ja müürlati asendamises või ilma

müürlatita lahenduse kasutamises. Remonttööde mahu saab määratleda pärast pööningu

põrandakonstruktsiooni osalist lammutamist ja konstruktsioonide kuivamist. Pööningu põrand on

täielikult amortiseerunud, sellele paigaldatud kile, mineraalvill, laudis ja selle all olev mineraal vill

tuleb täies mahus eemaldada (III kd, tl 61–70). Märgitud dokumendid tõendavad, et osa torni

konstruktsioone ei ole heas korras ja osa vajab remonti (nt katuse kate), mistõttu vajab torn

põhjalikumat kontrolli tuvastamaks remondi vajadust. Puudutatud isik on küll esitanud 22.03.2018

hinnangu, et torni vahelagi ei ole mädanenud ja see on kuiv (III kd, tl 114), kuid eelnevalt välja

toodud dokumentidega on tõendatud, et torni puhul esinevad märksa ulatuslikumad puudused (nt

katus jne), mis vajavad kontrollimist.

31.4.

Avaldaja palus kohustada puudutatud isikut võimaldama ligipääs Nunnadetaguse tornile

puudutatud isiku korteri peal asuva ja tema kasutus oleva pööninguosa kaudu. Avaldaja esitatud

ehitusjärelevalve 14.12.2018 kirja järgi saab torni pääseda puudutatud isiku korteri kaudu (I kd, tl

49-50). Kohus on tuvastanud, et korteriomanike kaasomandisse kuuluv Nunnadetaguse torn vajab

tehnilise seisundi kontrollimist. Võib esineda vajadus kindlustada torn, et kaitsta uut katust.

Puudutatud isik peab võimaldama ligipääsu tornile oma korteri (eriomandi ese) kaudu KrtS § 31 lg

1 p 3 alusel. Puudutatud isik peab taluma ligipääsu tornile ka kaasomandisse kuuluva ja tema

kasutuses oleva pööninguosa kaudu KrtS § 31 lg-d 1 ja 2.

32. Avaldaja on toonud välja, et ta vajab juurdepääsu puudutatud isiku korterisse ning selle peal

asuvale puudutatud isiku kasutuses olevale pööninguosale selleks, et kontrollida küttesüsteemi, sh

ahju ja korstnaühendust ning teostada parandustöid.

32.1.

Kohus leiab, et elamu küttesüsteem (sh ahjud ja korstnad) on korteriomanike kaasomandis.

Päästeamet tegi 22.02.2018 ettekirjutuse, millega peatas Kooli tn 1 hoones kütteseadmete

(tahkeküttel) kasutamise kütmiseks. Ettekirjutuse järgi on korstnapühkija kontrollinud korter x

läbivat korstnat gaasiseadme ühendamise tarbeks. Töid ei olnud võimalik lõpuni viia kuna puudus

ligipääs teisele ja kolmandale korrusele. Korstnaots katusel amortiseerunud ja vajab

uuestiladumist. Katusel puudub nõuetekohane ligipääs korstnaotsale. Korstnalõõride põhjad on

ummistunud, korstnapõhja puhastusluugid amortiseerunud. Puudub ligipääs teisele ja kolmandale

korrusele küttesüsteemi ja korstnaühenduste kontrolliks. Puudused on sellevõrra tõsised, et nende

parandamata jätmisel hoones kütmist jätkata ei tohi. Väga olulise puudusena tõi korstnapühkija

välja selle, et korstna otsas on kivid lahti ja nende lõõridesse kukkumisega võivad kaasneda tõsised

tagajärjed hoones olevate isikute elule ja tervisele (I kd, tl 52). Avaldaja selgitas, et ettekirjutuses

mainitud kolmas korras, millele korstnapühkijal puudus ligipääs, on puudutatud isikule kuuluv

korter ja selle peal paiknev pööninguosa. Seega ei ole korrektne puudutatud isiku väide, et

ettekirjutus puudutas üksnes korterit x. Ettekirjutuse tegemise aluseks oli ka puudutatud isiku

korterit läbiv korsten ning muud kaasomandis olevad küttesüsteemi osad (nt katusel asuv

korstnaots, korstnalõõride põhjad).

Puudutatud isik on küll esitanud 07.09.2018 korstnapühkimise akti, et tema korteris asuvad

korstnad ja ahjud on korras (I kd, tl 106), kuid selline järeldus on lükatud ümber avaldaja poolt

esitatud hilisema 29.07.2019 korstnapühkimise aktiga, mille järgi vajavad puudutatud isiku ahjud

ja korstnad renoveerimist (I kd, tl 193). Avaldaja esitas ohutusjärelevalve büroo juhtivspetsialisti

02.06.2020 e-kirja, mille järgi vestles spetsialist 07.09.2018 akti koostanud korstnapühkija A. K.,

kes ütles, et ta nägi puudutatud isiku korterit läbivat korstnat seestpoolt. Korstnapühkija sõnul ei

ole korsten ohutu ja vajab renoveerimist. Korstnat ei ole ohutu kasutada. Päästeameti 22.02.2018

ettekirjutus on kehtiv, kuni on korsten renoveeritud ja esitatud korstnapühkija akt, et küttesüsteemi

korsten on ohutu kasutada (III kd, tl 34).

32.2.

Eeltoodust nähtub, et avaldaja vajab ligipääsu puudutatud isiku korterisse kontrollimaks

küttesüsteemi (sh korstnat) ja vajadusel renoveerimistööde teostamiseks. Küttesüsteemi kontroll on

vajalik ka selleks, et täita Päästeameti 22.02.2018 ettekirjutus. Puudutatud isik peab võimaldama

ligipääsu küttesüsteemile oma korteri (eriomandi eseme) kaudu KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel.

Puudutatud isik peab taluma ligipääsu küttesüsteemile kaasomandisse kuuluva ja tema kasutuses

oleva pööninguosa kaudu KrtS § 31 lg-d 1 ja 2 alusel.

33. Puudutatud isik tõi välja, et juurdepääsu võimaldamise nõue tuleb jätta rahuldamata, sest

ehitajad ja muuhulgas ametnikud on pääsenud katuse alla ja pööningule ning neil ei olnud vajadust

kasutada selleks puudutatud isiku korterit. Tunnistaja V. I. selgitas 04.05.2022 istungil, et ehitajad

pääsesid katusekonstruktsioonidele ligi sisenedes katuse ava kaudu, kuna puudutatud isik ei

võimaldanud ligipääsu (VII kd, tl 1–11). A. B. selgitas istungil, et ehitajad pääsesid

katusekonstruktsioonidele ligi pärast seda, kui katus oli avatud ülevalt, misjärel sisenesid nad sinna

ossa, kuhu pääseb puudutatud isiku korteri kaudu, kuid viimane ei lubanud neil oma korteri kaudu

minna (VII kd, tl 1–11). Kohus leiab, et kuigi erinevad isikud on vaatamata puudutatud isiku

vastuseisule pääsenud pööningule, ei anna see alust jätta avaldaja nõue rahuldamata. Kohus on

eelnevalt tuvastanud, et endiselt esineb vajadus viibida elamu pööningul ja katusel ning selleks on

vaja kasutada puudutatud isiku eriomandi eset ja kaasomandi eset. Kuivõrd puutatud isik on varem

takistanud kolmandate isikute ligipääsu kaasomandisse kuuluvate hoone osade juurde, on usutav,

et ta jätkab seda tegemast ka tulevikus. Seetõttu on põhjendatud kohustada puudutatud isikut

taluma ligipääsu kaasomandi osa esemetele.

34. Kohus rahuldab avaldaja nõude kohustada puudutatud isikut võimaldama juurdepääs tema

korterisse (eriomandi ese) ning selle peale asuvale ja puudutatud isik kasutuses olevale

pööninguosale. Puudutatud isikut tuleb kohustada võimaldama liigipääs avaldaja välja toodud

isikutele, st korteriühistu juhatus, töövõtja, ehitus- ja muinsuskaitse järelevalve, korstnapühkija,

Päästeameti kontrolli teostav isik. Kõik märgitud isikud vajavad ligipääsu puudutatud isiku

korterisse ja selle peale asuvale pööninguosale eelnevalt käsitletud tööde ja toimingute tegemiseks.

35. Avaldaja palus kohustada puudutatud isikut võimaldama juurdepääs puudutatud isiku korteri

peal asuvale pööninguosale, viidates katuse plaanile (I kd, tl 64). Otsuse resolutsiooni selguse ja

otsuse täitmise tagamiseks (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5 teine lause) loeb

kohus katuse plaani otsuse lahutamatuks lisaks.

36. Järgnevalt lahendab kohus avaldaja nõude välja mõista puudutatud isikult kahjuhüvitis 28

718,40 eurot (koos käibemaksuga). Avaldaja tõi välja, et remonttööde tegemiseks oli vajalik

ligipääs puudutatud isiku korterisse ning selle peal asuvale puudutatud isiku kasutuses olevale

pööninguosale. Puudutatud isik takistas ligipääsu, mistõttu olid avaldaja ja ehitaja sunnitud tööd

ümber korraldama, mis põhjustas tööde kallinemise summas 28 718,40 eurot. Avaldaja leidis, et

puudutatud isik peab märgitud summa hüvitama. Kohtule esitatud andmetest nähtub, et nõutav

kahjuhüvitis koosneb kahest komponendist: lisatööd akende paigaldamiseks 552 eurot

(käibemaksuta) ja katuse remondiga seotud lisatööd 23 380 eurot (käibemaksuta; III kd, tl 76; IV

kd, tl 43).

37. Praegu on korteriühistu esitanud kahju hüvitamise nõude korteriomaniku vastu. KrtS § 34 lg 1

sätestab, et korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike

kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Sama sätte lg 2 näeb ette, et korteriomandite

kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Kohus leiab, et korteriühistul

on õigus nõuda korteriomanikult kahju hüvitamist, mis on seotud korteriomandi kaasomandi osa

eseme valitsemisega. Korteriühistul tekib selline õigus näiteks juhul, kui korteriomanik rikub tal

lasuvat kohustust seoses kaasomandi eseme valitsemisega. Kahju hüvitamise nõude esitamiseks

peavad olema täidetud üldised kahju hüvitamise eeldused:

- korteriomanik on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

- korteriomanik vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole

vabandatav (VÕS § 103 lg 1);

- korteriühistule on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

- kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

- rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

38. Korteriomaniku kohustused, mh kaasomandi osa eseme valitsemisega seoses, sätestavad KrtS §

31 lg 1 p-d 1–3. Kohtupraktikas tuuakse välja, et kuigi KrtS § 31 lg 1 p 1 näeb ette, et

korteriomaniku kohustuse hoida korras eelkõige oma eriomandi eset, on korteriomanikul kohustus

aidata kaasa ka kaasomandi eseme korrashoiule (Riigikohtu 19.03.2021 otsus tsiviilasjas nr

2-18-13649, p 16). Korteromaniku kohustusi kaasomandi eseme valitsemise osas reguleerivad ka

järgmised sätted. KrtS § 12 lg 2 näeb ette, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes,

samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

Korteriomanike kui kaasomanike vahelistes suhetes kehtib ka AÕS § 72 lg 5, mille kohaselt on

kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja

kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt

hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

39. Avaldaja tõi välja, et puudutatud isik ei võimaldanud ehitajal ligipääsu tema korterisse akende

vahetamiseks. Seetõttu oli ehitaja sunnitud vahetama ühe akna tähistusega A-4* väljastpoolt.

Sellega seoses tekkis täiendav kulu 552 eurot (käibemaksuta).

39.1.

Kohus leiab, et elamu aknad on kõikide korteriomanike kaasomandis. Kohus on eelnevalt

tuvastanud, et korteriomanikud on 22.05.2018 koosolekul kehtivalt otsustanud renoveerida maja

ning renoveerimise projekt nägi muuhulgas ette akende restaureerimise või alternatiivselt uute

akende paigaldamise. Avaldaja on esitanud 25.09.2018 e-kirja puudutatud isikule, kus tuuakse

välja, et temaga ei ole vaatamata akende valmistaja esindaja korduvatele püüdlustele õnnestunud

leppida kokku aeg korteris asuvate akende mõõtmiseks. Puudutatud isik ei ole vastanud akende

valmistaja kirjadele, sõnumitele ega kõnedele. Korteriühistu juhatus palus kirjas puudutatud isikul

võimaldada aknavalmistajal mõõta aknaid. Juhatus selgitas kirjas ka seda, et avatäidete tööde

takistamine toob puudutatud isikule kaasa suure lisakulu (I kd, tl 35). Avaldaja esitas

ehitusjärelevalve 14.12.2018 e-kirja, millest nähtuvalt ei võimaldanud puudutatud isik ligipääsu

korterisse akende ülevaatamiseks ja mõõtmiseks (I kd, tl 49-50). Avaldaja esitas ehitaja 29.07.2019

e-kirjad, mille kohaselt ei võimaldanud puudutatud isik vahetada aknaid ja ehitajad ei saanud edasi

minna. Akende vahetamine on võimalik ka eluruumidesse sisenemata, kuid see teeb akna vahetuse

ühes avas oluliselt kallimaks (II kd, tl 60-61). Korteriühistu juhatus palus 31.07.2019 e-kirjas

puudutatud isikul võimaldada vaidlusaluse akna vahetust korteri seestpoolt, mis säästaks fassaadi

lõhkumisest ja tööde kallinemisest. Juhatus selgitas, et väljastpoolt akna paigaldus on tunduvalt

töömahukam ja kallim (II kd, tl 133). A.B. andis 04.05.2022 istungil ütlusi selle kohta, et

puudutatud isik ei lasknud ehitajaid korterisse akna vahetamiseks, mistõttu olid nad sunnitud

vahetama akent väljastpoolt, lõigates akent ja väliskrohvi välja (VII kd, tl 1–11). V. I. andis

04.05.2022 istungil ütlusi selle kohta, et puudutatud isik ei lasknud vahetada akent A-4* korteri

seestpoolt ja ehitajad vahetasid akent väljastpoolt. Selleks tuli vana aken, põsed ja kõik muu, mis

oli takistuseks välja lõhkuda, et uus aken panna. Kui akna vahetus toimunuks seestpoolt, olnuks

palju lihtsam, lõhkumistöid oleks olnud vähem (VII kd, tl 1–11). Kohus ei nõustu puudutatud

isikuga, et tunnistajad on andnud ebausaldusväärseid ütlusi. Tunnistajad on andnud istungil

selgitusi selgelt ja järjepidevalt ning nende ütlused on usaldusväärsed. Viidatud tõendid kinnitavad,

et puudutatud isik takistas ligipääsu tema korterisse selleks, et vahetada akent korteri seestpoolt

ning seetõttu oli ehitaja sunnitud vahetama akent elamu väljastpoolt, millega on kaasnenud

täiendavad tööd.

39.2.

Kohus leiab, et puudutatud isik, takistades tema korteris asuva akna vahetamist, on

rikkunud KrtS § 31 lg 1 p-i 1, sest ta ei ole aidanud kaasa kaasomandi eseme korrashoiule.

Puudutatud isik on käitunud ka vastuolus hea usuga ja ta ei ole arvestanud teiste korteriomanike

õigustatud huve, rikkudes seega KrtS § 12 lg-t 2 ja AÕS § 72 lg-t 5. Korteriomanike huvides on

hoida kaasomandi eset korras ja hea usu põhimõttest tulenevalt peavad korteriomanikud

korrashoiule kaasa aitama ja taluma kaasomandi korrastamisega kaasnevad ebamugavused.

39.3.

Kohus leiab, et puudutatud isik vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1) ja

rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1). Puudutatud isiku kohustuse rikkumise tõttu oli

avaldaja sunnitud tellima lisatöid ja kandma täiendavaid kulusid 552 eurot (käibemaksuta; III kd, tl

76; IV kd, tl 43). Viidatud kulud on avaldaja otsene varaline kahju (VÕS § 128 lg 1–3). Kahju on

hõlmatud rikutud kohustuse (KrtS § 31 lg 1 p 3, KrtS § 12 lg 2, AÕS § 72 lg 5) kaitse-eesmärgiga

(VÕS § 127 lg 2). Puudutatud isiku rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos (VÕS § 127 lg

4). Eeltoodust nähtuvalt on avaldajal õigus nõuda puudutatud isikult 552 eurot (käibemaksuta)

väljamõistmist.

39.4.

Puudutatud isiku väide, et avaldaja poolt paigaldatud aken ei vastanud projektile ja et

puudutatud isik asendas selle tema kulul renoveeritud ja projektile vastava aknaga ei oma tähtsust.

Viidatud ajaolud ei kõrvalda eelnevalt tuvastatud puudutatud isiku kohustuse rikkumist ja selle

tagajärjel avaldajale kahju tekitamist. Puudutatud isik asus paigaldatud aknaga projektile vastavust

kontrollima pärast akna paigaldamist (II kd, tl 77) ning ta kandis kulusid akna renoveerimisele ja

paigaldamisele märtsis 2020 (III kd, tl 128-129), kuigi ehitaja paigaldas vaidlusaluse akna

korterisse augustis 2019 (III kd, tl 76; IV kd, tl 43). Kui puudutatud isik avastas, et paigaldatud

aken ei vastanud projektile, pidanuks ta selle korda tegema koostöös avaldajaga, kuna kõik aknad

on korteriomanike kaasomandis.

40. Avaldaja on toonud välja, et katuse remondiga seotud lisatööde kulu 23 380 eurot

(käibemaksuta) koosneb järgmistest komponentidest: katuse seisukorra puudulikust hindamisest

tekkinud lisakulud; uue katuse ehitamisega „vana katuse“ peale seotud lisakulud; ehitustööde

seisakust tekkinud lisakulud ja kulud seoses pööningult prahi eemaldamisega.

41. Kohus leiab, et katus koos selle konstruktsioonidega ning katuse all asuv pööning on kõikide

korteriomanike kaasomandis. Esmalt käsitleb kohus katuse seisukorra puudulikust hindamisest

tekkinud kulusid.

42. A.B. selgitas 04.05.2022 istungil, et ehitustööde hinnapakkumise koostamisel ei saanud ehitaja

tutvuda katusekonstruktsioonidega elamu selles osas, kuhu oli ligipääs puudutatud isiku korteri

kaudu, sest viimane ei võimaldanud läbipääsu (VII kd, tl 1–11). Sama asjaolu – võimatust tutvuda

puudutatud isiku korteri peal asuva katuse seisukorraga tema vastasseisu tõttu – kinnitab ka ehitaja

14.12.2018 e-kiri, mille järgi ei ole antud võimalust tutvuda enne tööde alustamist

kolmekorruselise majaosa katuse olukorraga, kuna korter 5 ei andnud võimalust pääseda pööningu

osasse ülevaate teostamiseks, kuhu ligipääs oli ainult selle korteri trepikoja kaudu. Samuti ei olnud

võimalust pääseda korterisse projekteerimise käigus ja teostada projekteerimiseks vajalikud

uuringud (I kd, tl 49-50). A. B. selgitas 04.05.2022 istungil, et kuna ehitajal puudus võimalus

tutvuda katusekonstruktsioonidega puudutatud isiku korteri peal, lähtus ehitaja hinnapakkumise

koostamisel puudutatud isiku esitatud E. E. auditist (VII kd, tl 1–11). Kohtule esitatud E.E. auditist

nähtub, et puudutatud isiku korteri peal asuvad katusekonstruktsioonid on tugevad ning sarikad on

töökorras (I kd, tl 91-92). Puudutatud isik avaldas 16.03.2021 menetlusdokumendis, et ta parandas

tema korteri peal olevat katust (III kd, tl 107–113) ning kohtule esitatud 15.10.1997 akti järgi

remontis puudutatud isik katust, parandades ja tugevdades sarikaid ja roove. Ta remontis ja

soojustas pööningu korteri vahelagi, parandades ja vahetades osaliselt pehastanud talasid (I kd, tl

170). A. B. selgitustest 04.05.2022 istungil nähtub aga see, et kui ehitajad avasid katuse ja pääsesid

puudutatud isiku korteri peal asuva katusekonstruktsioonidele ligi, selgus, et need olid halvas

olukorras, sarikad ja sarikaotsad olid väga pehastunud ning nende säilitamine oli mõeldamatu, neid

ei olnud võimalik remontida. Konstruktsioonide mädanemise põhjustas tehniliselt ebaõige remont,

sest nendele oli pandud vale kile. Puudutatud isik ütles, et ta ise kattis konstruktsioonid kiledega.

Praktiliselt 95% konstruktsioonidest läks vahetusse (VII kd, tl 1–11). Asjaolu, et

katusekonstruktsioonide kahjustumise põhjuseks oli puudutatud isiku toime pandud ehitustehniline

viga kinnitab ehitaja 17.12.2018 e-kiri (I kd, tl 69-70). V. I. selgitas 04.05.2022 istungil, et

puudutatud isiku korteri peal asunud enamus sarikaid läks vahetusse, need olid täitsa läbi, kõik

müürilatid tuli vahetada, kõik oli pehkinud (VII kd, tl 1–11). Vaidlusaluste

katusekonstruktsioonide halba seisundit kinnitavad ka järgmised dokumendid: ehitaja 14.12.2018

e-kiri, mille järgi on konstruktsioonid suurte kahjustustega ja need võivad olla varisemisohtlikud (I

kd, tl 49-50); ehitaja 17.12.2018 e-kiri, et katus oli väga halvas olukorras (I kd, tl 69); ehitaja

29.07.2019 e-kiri, mille kohaselt olid katusekonstruktsioonid 99% pehkinud (II kd, tl 61); ehitaja

16.11.2018 e-kiri, et müürilatt on mädanenud ja sarikad vajavad suuremas osas proteesimist. /…/

Need on vaja välja vahetada (III kd, tl 50). Eeltoodud tõendid kinnitavad, et puudutatud isik ei

võimaldanud ligipääsu tema korteri peal asuva katuse juurde hindamaks selle seisundit enne

remonttööde algust. Tööde käigus selgus, et vaidlusalune katuse osa on erinevalt puudutatud isiku

esitatud E.E. auditis märgitust (I kd, tl 91-92) halvas seisukorras. Viidatud tõendid kogumis

lükkavad ümber ka puudutatud isiku esitatud 02.03.2021 ekspertarvamuses esitatud väite, et

varasemalt korter nr 5 pööningu peal oleva katuse konstruktsioonidel kasutatud papp ja aluskile on

ehituses kasutatavad ega tekita konstruktsioonide halvenemist (III kd, tl 115–120).

43. Kohus leiab, et puudutatud isik, takistades ligipääsu tema korteri peal asuvale

katusekonstruktsioonidele, on rikkunud KrtS § 31 lg 1 p-i 1, sest ta ei ole aidanud kaasa

kaasomandi eseme korrashoiule. Puudutatud isik on käitunud ka vastuolus hea usuga ja ta ei ole

arvestanud teiste korteriomanike õigustatud huve, rikkudes seega KrtS § 12 lg-t 2 ja AÕS § 72 lg-t

5. Korteriomanike huvides on hoida kaasomandi eset korras ja hea usu põhimõttest tulenevalt

peavad korteriomanikud korrashoiule kaasa aitama ja taluma kaasomandi korrastamisega

kaasnevad ebamugavused. Puudutatud isiku väide, et katusekonstruktsioonide olukord oli halb ka

elamu teistes osades ei ole praegu oluline. Lisaks on selline väide ümber lükatud ehitaja

14.01.2022 vastuses esitatud andmetega, mille järgi muud katuseosad peale puudutatud isiku

korteri peal asuva katuseosa olid rahuldavas seisus, mida sai kohtparandusena teostada (IV kd, tl

44–48). Avaldaja tugineb oma nõudes üksnes puudutatud isiku rikkumistele ning teiste

korteriomanike käitumine või katuse olukord muus osas, kui puudutatud isiku korteri peal olevas

osas, ei oma tähtsust.

44. Järgnevalt käsitleb kohus lisakulusid, mis on seotud uue katuse ehitamisega „vana katuse“

peale. Kohtule esitatud andmete järgi pidi ehitajal olema ligipääs katusetekonstruktsioonidele kogu

elamu ulatuses, sh puudutatud isiku korteri peale jäävas ja tema kasutuses olevas pööningu osas.

Viidatud asjaolu kinnitab ehitaja 17.12.2018 e-kiri, kus tuuakse välja, et katusetööd hõlmavad

kõigi katusekonstruktsioonide ehk terve „piruka“ parandust alates sarikate parandus-, asendus-,

proteseerimistöödest kuni katusekatete (katusekivi / käsivaltsplekk) 100% väljavahetamiseni. Meie

kohustus on saada tööfrondile ligipääs, et teostada katusekonstruktsioonide avamine, seisukorra

hindamine ning koostada tegevuskava iga katuseosa kohta eraldi. /…/ Katuse ehituseks vajame

ligipääsu kinniehitatud pööningule (I kd, tl 69-70). Esitatud andmete järgi pidas ehitaja silmas

kinniehitatud pööningu all puudutatud isiku korteri peal asuv ja tema kasutuses olev pööninguosa.

Vajadust pääseda pööningule kinnitab avaldaja esitatud 25.05.2021 ekspertarvamus, kus tuuakse

välja järgmist: Kooli tn 1 elamu katuse remont-restaureerimistöid ei olnud võimalik teostada

nõuete kohaselt ilma juurdepääsuta pööningule kogu hoone ulatuses. Kõikide nende

remont-restaureerimistööde nõuete kohaseks teostamiseks oli vajalik pääseda hoone pööningule

kogu ulatuses ning vabastada katuse kandekonstruktsioonid kõikidest katetest kogu hoone ulatuses

(III kd, tl 143–182). Eeltoodud tõendid kogumis lükkavad ümber puudutatud isiku väite, mida ta

soovis tõendada 02.03.2021 ekspertarvamusega (III kd, tl 115–119), et remonttöid oli võimalik

teostada väljastpoolt ja ilma juurdepääsuta pööningule.

45. A. B. selgitas 04.05.2022 istungil, et ehitajal ei olnud kogu maja ulatuses juurdepääsu

pööningule, sest puudutatud isik takistas ligipääsu ja oli vastu sellele, et ehitajad viibivad

pööninguosal, mis oli puudutatud isiku kasutuses (VII kd, tl 1–11). Võimatust pääseda pööningule

puudutatud isiku vastasseisu tõttu kinnitas 04.05.2022 istungil ka tunnistaja V. I. (VII kd, tl 1–11).

Kohtule esitatud 2019. a katuse remont-restaureerimise põhiprojekti muudatusprojektis tuuakse

välja, et vaatamata KÜ Kooli 1 juhatuse korduvatele katsetele saavutada Kooli 1 korter 5

omanikuga kokkulepe pööningu pindade vabastamise ja ligipääsu saamise suhtes kokkulepet ei

saavutatud (III kd, tl 19–28).

46. Lahendi p-des 44 ja 45 välja toodud tõendid kinnitavad, et projektijärgsete katusetööde

läbiviimiseks oli ehitajal vaja pääseda katusekonstruktsioonidele ligi kogu elamu ulatuses. See

eeldas ehitajate viibimist pööningul, sh puudutatud isiku kasutuses olnud pööningu osal. Eeltoodud

tõendid kinnitavad ka seda, et puudutatud isik on takistanud ligipääsu pööningule ja

katusekonstruktsioonidele.

47. Kohtule esitatud asjaoludest nähtub, et puudutatud isik ei lasknud ehitajatel tema poolt varem

valesid töövõtteid kasutades remontinud ja sel põhjusel aja möödudes pehkinud sarikad

demonteerida. Ehitaja 14.01.2022 selgitustest nähtub, et vanad sarikad jäid alles vaid korter .

kohal, kuna neid ei lubatud demonteerida. Antud sarikad jäid alles ja on endiselt halvas

seisukorras. /…/ Katuse konstruktsioonid said rikutud korter . katuseosas omal ajal valesid

töövõtteid kasutades (IV kd, tl 44–48). Puudutatud isiku poolt remonditud katuse osa ja selle

demonteerimise vajadust käsitletakse ka ehitaja 29.07.2019 e-kirjas, kus tuuakse välja, et vana

katusekonstruktsiooni alla oli ehitatud sobimatu konstruktsioon pööningu soojustamise eesmärgil,

mida oli vaja lammutada, kuna kandvad katusekonstruktsioonid olid enamuses pehkinud ja vajasid

asendamist (II kd, tl 60). V. I. selgitas istungil, et puudutatud isiku korteri peal asunud katuse

sarikad olid kinni ehitatud: sarikate vahel oli laudis, kile, kartong, soojustus, pealt oli ka kartong ja

kiled, sarikate vahe oli täidetud pikki katust, siis oli veel vertikaalselt kolmnurgad tekitatud ja see

oli ka kinniehitatud. Puudutatud isik ei lubanud tema poolt kinniehitatud osa lõhkuda (VII kd, tl 1–

11).

48. Kohtule esitatud andmetest nähtub, et olukorras, kus puudutatud isik takistas ligipääsu

katusekonstruktsioonidele ja pööningule ning ei lubanud demonteerida tema korteri peal asunud

vanu sarikaid/kinniehitatud osa, oli ainuke variant ehitada uus katus vana katuse peale selleks, et

viia lõpuni katusekonstruktsioonide renoveerimistööd. A. B. selgitas 02.05.2022 istungil, et

tekkinud olukorras oli ainus lahendus, mida suudeti üldse välja mõelda, oli ehitada sinna peale uus

katus, mis põhjustas katuse tõusu. Kui ehitajal oleks olnud vaba juurdepääs tervele katusele, siis

seda katust ei oleks tõstetud (VII kd, tl 1–11). V. I. selgitas 02.05.2022 istungil, et kuna puudus

juurdepääs pööningule ja puudutatud isik ei lubanud tema korteri peal asunud vanu

katusekonstruktsioone/kinniehitatud osa demonteerida, otsustati ehitada uus katus vana katuse

peale. Uued talad ei olnud võimalik panna vanade talade asemele. Kui meil oleks objektil olnud

juurdepääs pööningule, siis ei oleks katust hakatud tõstma (VII kd, tl 1–11). Kohtule esitatud 2019.

a katuse remont-restaureerimise põhiprojekti muudatusprojektis tuuakse välja, et ehitustegevuse

peatamise vältimiseks pakkus ehitaja välja plaani: ehitada uus katus vana katusekonstruktsiooni

peale, tõstes kolmekorruselise hoonemahu kirdepoolse katuse kandekonstruktsioone uue sarika

(150x200 mm) diagonaali kõrguse võrra (ca 250 mm), lisaks distantsliist 50x50 mm. Kokku tõusis

katusehari varasemaga võrreldes ca 300 mm (III kd, tl 19–28). Avaldaja esitas 25.05.2021

ekspertarvamuse, kus tuuakse välja järgmist: hoone katuse kandetarindid oli täielikult

amortiseerunud ja avarii-, kohati varisemisohtlikud. Juurdepääsu puudumisel katuse

kandetarinditele oli hoone katuse remont-restaureerimisel uute sarikate ehitamine olemasolevate

peale, katuseharja kõrguse muutmine ning uue katuskatte (distantsliistud, aluskate, roovitus,

savikivid) paigaldus, ainuvõimalik tehniline lahendus (III kd, tl 143–182). Viidatud tõendid

kogumis lükkavad ümber puudutatud isiku väite, mida ta soovis tõendada 02.03.2021

ekspertarvamusega (III kd, tl 115–119), et katuse tõstmiseks ei olnud ehitustehnilist vajadust.

49. Kohus leiab, et puudutatud isik, takistades ligipääsu tema korteri peal asuvale

katusekonstruktsioonidele ja pööningule ning keelates tema korteri peal asunud vanade

katusekonstruktsioonide, mis kuuluvad kõikide korteriomanike kaasomandisse, demonteerimast,

on rikkunud KrtS § 31 lg 1 p-i 1. Puudutatud isik ei ole aidanud kaasa kaasomandi eseme

korrashoiule. Puudutatud isik on käitunud ka vastuolus hea usuga ja ta ei ole arvestanud teiste

korteriomanike õigustatud huve, rikkudes seega KrtS § 12 lg-t 2 ja AÕS § 72 lg-t 5.

Korteriomanike huvides on hoida kaasomandi eset korras ja hea usu põhimõttest tulenevalt peavad

korteriomanikud korrashoiule kaasa aitama ja taluma kaasomandi korrastamisega kaasnevad

ebamugavused. Puudutatud isiku väide, et katusekonstruktsioonide olukord oli halb ka elamu

teistes osades ei ole praegu oluline. Lisaks on selline väide ümber lükatud ehitaja 14.01.2022

vastuses esitatud andmetega, mille järgi muud katuseosad peale puudutatud isiku korteri peal asuva

katuseosa olid rahuldavas seisus, mida sai kohtparandusena teostada (IV kd, tl 44–48). Avaldaja

tugineb oma nõudes üksnes puudutatud isiku rikkumistele ning teiste korteriomanike käitumine (sh

M. S. oma) või katuse olukord muus osas, kui puudutatud isiku korteri peal asuvas osas, ei oma

tähtsust.

50. Kohus leiab, et puudutatud isik vastutab kohustuse (käsitletud otsuse p-des 43 ja 49) rikkumise

eest (VÕS § 115 lg 1) ja rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1). Puudutatud isiku

kohustuse rikkumise tõttu oli avaldaja sunnitud katuse seisukorra puudulikust hindamisest ja uue

katuse ehitamisest tingituna tellima lisatöid ja kandma täiendavaid kulusid 13 736 eurot

(käibemaksuta; kulud on esitatud lisatööde loetelu ridadel 2, 3, 5 ja 7 (III kd, tl 76; IV kd, tl 43).

Viidatud kulud on avaldaja otsene varaline kahju (VÕS § 128 lg 1–3). Kahju on hõlmatud rikutud

kohustuse (KrtS § 31 lg 1 p 3, KrtS § 12 lg 2, AÕS § 72 lg 5) kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2).

Puudutatud isiku rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Eeltoodust

nähtuvalt on avaldajal õigus nõuda puudutatud isikult 13 736 euro (käibemaksuta) väljamõistmist.

51. Puudutatud isiku väide, et katuse tõstmise taga on M. S. soov panna oma korteri kohale uued

sarikad korteri väljaehitamiseks ning tõsta pööningu kõrgust korteri jaoks, ei ole oluline. Kohus on

eelnevalt tuvastanud, et puudutatud isiku kohustuse rikkumine on põhjustanud uue katuse

ehitamise, mis on tinginud ka katuse tõusu. Lisaks ei ole puudutatud isik oma väidet tõendanud.

Asjaolu, et Tallinna Linnaplaneerimise Amet on algatanud järelevalve seoses uue katuse

ehitamisega ja selle tõusuga ei oma asjas tähtsust (VII kd, tl 42–48). Viidatud järelevalve ja selle

käigus kontrollitav õiguslik alus ehitustööde tegemiseks on avalik-õiguslik õigussuhe, millel

puudub igasugune puutumus praeguse vaidlusega. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et katusetööde

tegemine oli põhjustatud puudutatud isiku kohustuste rikkumisest ning avaldajal on õigus nõuda

tekkinud kahju hüvitamist. Kohus ei arvesta TsMS § 331 lg 1 alusel puudutatud isiku poolt koos

01.07.2022 kohtukõne teesidega esitatud selgitusi (VII kd, tl 35–41). Viidatud selgitused on

esitatud pärast eelmenetluse ja asja sisulise arutamise lõppemist ning nende menetlemine

põhjustaks menetluse lahendamise viibimist, sest tuleb tagada avaldajale võimalus esitada oma

seisukoht. Lisaks ei ole menetlusosalise seletus, mis ei ole antud vande all TsMS § 229 lg 2

esimese lause kohaselt tõend ning kohus ei saa sellele otsust rajada (Riigikohtu 26.10.2021 otsus

tsiviilasjas nr 2-19-7379, p 21). Viidatud põhjusel ei arvesta kohus tõendina ka puudutatud isiku

21.04.2022 selgitust, sest see ei ole antud vande all. TsMS § 229 lg 2 teise lause kohaselt võib

kohus hagita menetluses lugeda asjaolude tõendamiseks piisavaks ka muu tõendusvahendi muu

hulgas menetlusosalise seletuse, mis ei ole antud vande all. Praegusel juhul ei esine kohtu

hinnangul kaalukaid asjaolusid, et lugeda tõendiks puudutatud isiku seletusi, mis ei ole antud

vande all.

52. Järgnevalt käsitleb kohus pööningult prahi eemaldamisega seotud lisakulusid. Avaldaja tõi

välja, et kuna puudutatud isik ei vabastanud pööningut sõltumata korduvatest nõuetest sinna

kogunenud prahist, pidi ehitaja vastava prahi lisatööna ise koristama ning utiliseerima. Avaldaja

selgitas 12.11.2018 nõudes puudutatud isikule, et kui ta ei eemalda katuse- ja kaldseintele

paigaldatud materjale ning pööningule ladustatud asju, tellib avaldaja nende äraviimise teenuse

ehitajalt (I kd, tl 40). Ehitusjärelevalve 16.11.2018 kirjast nähtub, et puudutatud isik ei ole

pööningult oma asju koristanud (III kd, tl 51). Avaldaja 03.12.2018 nõudest nähtub, et vaatamata

korduvatele palvetele ei ole puudutatud isiku pööningule ladustatud asju eemaldanud, alustab

ehitaja pööningu vabastamise töödega. Avaldaja hoiatas puudutatud isikut, et töödega seotud kulud

jäävad viimase kanda (I kd, tl 43). Avaldaja palus puudutatud isikul 04.12.2018 e-kirjas veelkord

pööningule ladustatud materjalid eemaldada (I kd, tl 45). Ehitusjärelevalve 14.12.2018 kirjast

nähtub, et pööning on endiselt vabastamata (I kd, tl 48). Ehitusjärelevalve 14.12.2018 selgituse

kohaselt on korteri nr 5 omanik mitu nädalat koristanud pööningult ladustatud asju ja ehitaja abiga

on ta demonteerinud omavoliliste ehitiste materjale. Pööning ei ole käesoleva ajani vabastatud (I

kd, tl 49-50). Ehitaja 14.01.2022 selgituste järgi andsid korter 5 omanikud algselt lubaduse ühe

nädalaga pööning puhtaks teha oma asjadest, kuid hiljem nõustusid esimeses osas sellega, et meie

firma teeb seda, kuna nad ei leidnud antud tööle teostajaid. Osaline sarikatevaheline „soojustus“,

kiled, pööningul vedelenud praht sai alla võetud käsitsi loode poolsest hoone osast üle linnamüüri

meie firma kastiautodega ja viidud utiliseerimisse (IV kd, tl 44–48). Eeltoodud tõendid kinnitavad,

et puudutatud isik ei ole vabastanud pööningut oma asjadest ja sellega pidi tegelema ehitaja.

Puudutatud isik on küll esitanud tema 12.03.2021 koostatud kinnituskirja, et ta on koristanud

pööningult oma asju, kuid tegemist on menetlusosalise seletusega, mis ei ole tõend TsMS § 229 lg

2 esimese lause alusel, sest see ei ole antud vande all. Seetõttu jätab kohus puudutatud isiku

12.03.2021 kinnituskirja tähelepanuta. Praegu puuduvad kaalukad asjaolud selleks, et lugeda TsMS

§ 229 lg 2 teise lause alusel tõendiks puudutatud isiku seletusi, mis ei ole antud vande all.

53. Kohus leiab, et puudutatud isik, jättes pööningut sinna ladustatud asjadest vabastamata, on

rikkunud KrtS § 31 lg 1 p-i 1. Puudutatud isik ei ole aidanud kaasa kaasomandi eseme

korrashoiule. Puudutatud isik on käitunud ka vastuolus hea usuga ja ta ei ole arvestanud teiste

korteriomanike õigustatud huve, rikkudes seega KrtS § 12 lg-t 2 ja AÕS § 72 lg-t 5.

Korteriomanike huvides on hoida kaasomandi eset korras ja hea usu põhimõttest tulenevalt peavad

korteriomanikud korrashoiule kaasa aitama ja taluma kaasomandi korrastamisega kaasnevad

ebamugavused.

54. Kohus leiab, et puudutatud isik vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1) ja

rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1). Puudutatud isiku kohustuse rikkumise tõttu oli

avaldaja sunnitud kandma täiendavaid kulusid pööningu puhastamiseks summas 512 eurot (kulud

on esitatud lisatööde loetelu esimesel real (III kd, tl 76; IV kd, tl 43). Viidatud kulud on avaldaja

otsene varaline kahju (VÕS § 128 lg 1–3). Kahju on hõlmatud rikutud kohustuse (KrtS § 31 lg 1 p

3, KrtS § 12 lg 2, AÕS § 72 lg 5) kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Puudutatud isiku rikkumise

ja kahju vahel esineb põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Eeltoodust nähtuvalt on avaldajal õigus

nõuda puudutatud isikult 512 euro väljamõistmist.

55. Järgnevalt käsitleb kohus ehitustööde seisakust tekkinud lisakulusid. Kohus on eelnevalt

tuvastanud, et puudutatud isik on takistanud oma eriomandi eseme kaudu ligipääsu

katusekonstruktsioonidele ja tema korteri peal asunud pööningule. Kohus on eelnevalt tuvastanud

ka seda, et oma tegevusega on puudutatud isik rikkunud KrtS § 31 lg 1 p-i 1. Puudutatud isik ei ole

aidanud kaasa kaasomandi eseme korrashoiule. Puudutatud isik on käitunud ka vastuolus hea

usuga ja ta ei ole arvestanud teiste korteriomanike õigustatud huve, rikkudes seega KrtS § 12 lg-t 2

ja AÕS § 72 lg-t 5. Korteriomanike huvides on hoida kaasomandi eset korras ja hea usu

põhimõttest tulenevalt peavad korteriomanikud korrashoiule kaasa aitama ja taluma kaasomandi

korrastamisega kaasnevad ebamugavused. Kohus on eelnevalt tuvastanud ka seda, et puudutatud

isik vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1) ja rikkumine ei ole vabandatav (VÕS §

103 lg 1).

56. Ehitaja 14.01.2022 selgituse järgi põhjustasid tööde seisaku ja sellega seoses täiendavad kulud

järgmised asjaolud: puudutatud isik lubas tema kasutuses olnud katusealuse oma kraamist puhtaks

teha, kuid ta ei ole oma lubadust täitnud. Tööseisakust tingitud katmistööd ja jooksev kontroll;

perioodil detsember 2018–veebruar 2019 oodati puudutatud isikuga tekkinud probleemide

lahendamist. Tööseisak nõudis jooksvalt ajutiste katete kontrollimist ja parandamist, kuna tuuleiilid

rebisid ajutist katust. Kui 2018. a aastavahetuse paiku sai selgeks, et avaldaja ei suuda korteri 5

poolt takistusi omal jõul ületada ja rahumeelselt lahendada, hakati töötama erikorralduste kallal

(töötähtaja pikenemine, projekti muudatus, talve tingimused jne), eesmärgiga katusetööd lõpetada;

kuna uue katuse ehitus hõlmas oluliselt suuremat ajakulu võrreldes projektijärgse lahendamisega,

lisandus oluliselt ehitusaega just puudutatud isiku katuse osas; toimus ka füüsiline tööde

peatamine, kui oodati kohtu lahendit puudutatud isiku osas. Ehitaja oli sunnitud küsima tellingute

rendi maksumust kolm kuud terve pikenenud ehitusperioodi eest, kuigi tegelikkuses maksis ehitaja

tellingute eest renti kuni suveni, kui sai ka fassaadi valmis; suurenesid objektijuhtimisega seotud

kulud. Toimus tööjõu efektiivsuse vähenemine, sest ei olnud võimalik teostada töid järjest ja

loogiliselt. Tööjõu majutuse rendiaja pikenemises tingitud kallinemine. Fassaaditööd lükkusid

uude aastasse, kuna neid ei saa teha enne katuse valmimist (IV kd, tl 44–48). Ehitusjärelevalve

14.12.2018 selgitusest nähtub, et korteri nr 5 omanik on mitu nädalat koristanud pööningult

ladustatud asju ja ehitaja abiga on ta demonteerinud omavoliliste ehitiste materjale. Selle aja

jooksul ei olnud ehitajal olnud võimalik teostada töid. Kogu pööning ei ole käesoleva ajani

vabastatud. /…/ Ehitajal puudub võimalus normaalselt teostada katusetöid elaniku poolt

vabastamata pööningu osas ja sellega seotult ka tervel katusel (I kd, tl 49-50). Ehitusjärelevalve

24.05.2019 kirja järgi venis katuse ehitamine puudutatud isiku takistuste tõttu talvisele ajale (III

kd, tl 60).

57. Viidatud ehitaja ja ehitusjärelevalve selgitused tõendavad, et puudutatud isiku kohustuste

rikkumine on põhjustanud ehitustööde seisaku ja tööde kallinemise. Märgitud selgitustega on

lükatud ümber puudutatud isiku väide, et ta ei ole tööde seisakut põhjustanud. Ehitustööde

seisakust ja tööde kallinemisest põhjustatud kulud on 9132 eurot (käibemaksuta; kulud on esitatud

lisatööde loetelu ridadel 4, 6, 8, 9 ja 10 (III kd, tl 76; IV kd, tl 43). Viidatud kulud on avaldaja

otsene varaline kahju (VÕS § 128 lg 1–3). Kahju on hõlmatud rikutud kohustuse (KrtS § 31 lg 1 p

3, KrtS § 12 lg 2, AÕS § 72 lg 5) kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Puudutatud isiku rikkumise

ja kahju vahel esineb põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Eeltoodust nähtuvalt on avaldajal õigus

nõuda puudutatud isikult 9132 euro (käibemaksuta) väljamõistmist.

58. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus puudutatud isikult avaldaja kasuks välja kahjuhüvitise 23

932 eurot koos käibemaksuga summas 28 718,40 eurot. Avaldaja ei ole käibemaksukohustuslane,

mistõttu on tal õigus nõuda kahju hüvitamist koos käibemaksuga.

59. Puudutatud isiku väide, et kahju hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata, sest avaldajal ei ole

kahju tekkinud, kuna ta ei ole ehitajale raha maksnud, ei anna alust jätta avaldaja nõue

rahuldamata. Puudub vaidlus, et ehitaja on teostanud puudutatud isiku kohustuste rikkumisest

tingitud lisatööd. Avaldaja ja ehitaja on sõlminud 30.11.2018 kokkuleppe, millega korterühistu

kinnitas, et ehitajale hüvitatakse puudutatud isiku poolt põhjustatud takistustest tekkinud lisakulud

(III kd, tl 74). Ehitaja on esitanud avaldaja lisatööde akti, kus on välja toodud teostatud tööde

nimekiri ja maksumus (III kd, tl 76; IV kd, tl 43). A. B. selgitas 04.05.2022 istungil, et ta ei ole

veel nõudnud korteriühistult lisatööde arve tasumist, aga ta kavatseb avaldajale arve esitada (VII

kd, tl 1–11). Seega on ehitajal nõudeõigus avaldaja vastu ja viimane peab ehitajale tehtud lisatööde

eest tasuma.

60. Kohus leiab, et menetluskulude jaotamisel tuleb TsMS § 172 lg 1 ja § 163 lg 1 alusel arvestada

avalduse rahuldamise ulatust. Avaldaja on esitanud puudutatud isiku vastu kokku kolm nõuet:

juurdepääsu võimaldamise nõude; võlgnevuse 8484 eurot koos lisanduva viivise väljamõistmise

nõude ja kahjuhüvitise 28 718,40 euro väljamõistmise nõude. Kohus jätab rahuldamata avaldaja

nõude välja mõistatud puudutatud isikult võlgnevus koos viivisega. Kohus rahuldab avaldaja

ülejäänud nõuded. Arvestades avalduse rahuldamise ulatust jaotab kohus menetluskulusid selliselt,

et 70% kuludest jääb puudutatud isiku kanda ja 30% kuludest jääb avaldaja kanda.

61. Kohus määrab TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega

pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist.

62. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale

edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude

suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline

suurus kindlaks määrati.

(digitaalselt allkirjastatud)

Aleksandr Kondrašov

Kohtunik

Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu lahendiga.