2-21-5188/114 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 7. september 2022

Tsiviilasja number

2-21-5188

Tsiviilasi

Keko Invest OÜ avaldus avalikult teelt juurdepääsu

määramiseks ja puudutatud isikute tahteavalduse

asendamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 1. märtsi 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Keko Invest OÜ, Vilmar Engeli, Marianna Šaporenko,

Maksim Šaporenko ja Tiit Vohta määruskaebused

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

ja

nende Määruskaebuse esitajad:

esindajad

1. Keko Invest OÜ (registrikood 11391908), lepinguline

esindaja Ervin Nurmela

2. Vilmar Engel (isikukood XXXXXXXXXXX)

3. Marianna Šaporenko (isikukood XXXXXXXXXXX) 4.

Maksim Šaporenko (isikukood XXXXXXXXXXX)

Määruskaebuse esitajate II, III ja IV lepinguline esindaja

vandeadvokaat Tavo Tiits

5. Tiit Vohta (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Helvia Räägel

Puudutatud isikud:

1. Nele Kont (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Ervin Nurmela

2. X OÜ (registrikood XXXXXXXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Ilya Zuev

3. Aleksander Kolbaskin (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Hillar Villers

4. Alutaguse vald (Alutaguse Vallavalitsuse kaudu)

(registrikood 77000281)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada

Keko Invest OÜ,

Vilmar

Engeli,

Marianna

Šaporenko, Maksim Šaporenko ja Tiit Vohta

määruskaebused osaliselt.

2. Tühistada Viru

Maakohtu 1. märtsi

2022. a määrus ning

saata tsiviilasi uueks

läbivaatamiseks

samale maakohtule.

3. Menetluskulud

e jaotuse ja rahalise

suuruse

otsustab

maakohus

asja

lõpplahendis.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel

on

õigus

esitada

määruskaebus

Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Keko Invest OÜ (avaldaja) esitas 2. aprillil 2021

avalduse avalikult teelt juurdepääsu määramiseks ja

puudutatud isikute tahteavalduse asendamiseks.

Avaldajale kuulub kinnistu asukohaga XXXXXXX

(kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXX,

katastritunnus XXXXXXXXXXXXX). XXX kinnistul

asub X, pakkudes klientidele majutusteenust. XXX

kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt

teelt, mistõttu on kinnistu ja seal paikneva hoone

kasutamine, remontimine jne võimatu. Ajalooliselt on

kinnistule juurdepääsuks kasutatud olemasolevat teed,

mis läbib X, X, X, X ja X kinnistuid. X ja X kinnistute

omanikud on sulgenud ajaloolise juurdepääsutee.

Avaldaja esitas koos avaldusega esialgse õiguskaitse avalduse, milles palus esialgse

õiguskaitse korras keelata X kinnistu omanikul Sergei Musakkol (menetluses asendunud

Nele Kondiga), X kinnistu omanikul Tiit Vohtal, X kinnistu omanikul Vilmar Engelil, X

kinnistu ühisomanikel Maksim Šaporenkol ja Marianna Šaporenkol, X kinnistu omanikul X

OÜ-l juurdepääsu takistamine keti, värava või muu takistusega, võimaldamaks kõikidele

isikutele liikumiseks jalgsi ja sõidukitega XXX kinnistule.

Viru Maakohus rahuldas 30. aprilli 2021. a määrusega esialgse õiguskaitse avalduse.

Maakohus rakendas esialgset õiguskaitset, millega kohustas eespool märgitud asjast

puudutatud isikuid võimaldama kuni asjas tehtud kohtulahendi jõustumiseni avaldajal, temaga

seotud ja muudel isikutel kasutada jalgsi ja sõidukitega liiklemiseks juurdepääsutee osa, mis

on märgitud kohtumääruse lisaks oleval plaanil punase tähistusega. Maakohus kohustas X, X,

X, X ja X kinnistute omanikke plaanil näidatud juurdepääsuteelt kõrvaldama viivitamatult

kõik takistused (ketid, väravad) või andma avaldajale värava võtmed värava avamiseks, muud

esemed, mis takistavad juurdepääsu XXX kinnistule. Maakohus määras määruse kehtivuse

ajaks avaldaja juurdepääsutasuks 50% puudutatud isikute maamaksust.

2. Puudutatud isik S. Musakko (asendatud N.

Kondiga) (X kinnistu omanik) leidis, et avaldajal

puudub juurdepääs oma kinnistule ning avaldus tuleb

rahuldada. Puudutatud isik on ise 17 aastat kasutanud

X, X, X ja X kinnistuid läbivat teed. Puudutatud isik

kinnitas, et ajalooline juurdepääsutee on suletud X ja X

kinnistute omanike poolt. Seega X, X, X ja X

kinnistuid läbiva tee sulgemise tõttu puudub nii

avaldajal, kui ka puudutatud isikul juurdepääs oma

kinnistute juurde ja ei ole alternatiivseid

juurdepääsuteid, mille kaudu pääseda ligi avalikult

kasutatavale teele. Tee sulgemisega on tekkinud reaalne

oht avaldaja ja puudutatud isiku elule ja tervisele ning

varale, kuivõrd kiirabi ja päästeauto juurdepääs on

takistatud. Vaidluse lahendamisel on mõistlik arvestada

puudutatud isikute ja avaldaja õiguspärase ootusega ja

väljakujunenud praktikaga. Võimalik juurdepääs X, X

ja X kinnistute kaudu oleks kõige lühem, kuid seda

teed tuleb ehitada.

3. Puudutatud isikud Vilmar Engel, Marianna

Šaporenko ja Maksim Šaporenko (X ja X kinnistute

omanikud) palusid jätta avalduse täielikult rahuldamata

või alternatiivselt rahuldamata osas, mis käsitleb V.

Engelile kuuluva X kinnistu ning M. Šaporenkole ja

M. Šaporenkole kuuluva X kinnistu kaudu avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramist

XXX kinnistult.

Puudutatud isikud esitasid kolm alternatiivset juurdepääsuteed. Esimene võimalus on kasutada

olemasolevat killustikuteed (nn killustikutee), mis kulgeb piki Alutaguse vallale kuuluva X

kinnistu (katastriüksuse nr XXXXXXXXXXXXX) lõunapiiri, läbib lühikeses osas X kinnistut

(katastriüksuse nr XXXXXXXXXXXXX), kulgeb edasi XXXXX kinnistu (katastriüksuse nr

XXXXXXXXXXXXX) ja XXXXX kinnistu (katastriüksuse nr XXXXXXXXXXXXX)

põhjapoolse piiri lähedalt ning seejärel, osaliselt tee juurdeehituse tulemusena, ühineks

olemasoleva teega X kinnistul (katastriüksuse nr XXXXXXXXXXXXX).

Kõige lühem ning optimaalsem (n.ö sirgjooneline) võimalus on kasutada osaliselt olemasolevat

killustikuteed

piki

Alutaguse

vallale kuuluva

X

kinnistu

(katastriüksuse

nr XXXXXXXXXXXXX) lõunapiiri, seejärel rajada uus tee mööda

X kinnistu (katastriüksuse nr XXXXXXXXXXXXX) idapiiri osaliselt ajaloolise tee kohale, mis

seejärel kulgeks ning ühineks olemasoleva teega X kinnistul (katastriüksuse nr

XXXXXXXXXXXXX).

Kolmas alternatiiv on avalduses näidatud juurdepääs läbi X, X ning X kinnistute. Sellise tee

kasutamine eeldaks ajalooliselt kasutuses olnud tee taastamist.

4. Puudutatud isik XX OÜ (X kinnistu omanik) palus jätta

avalduse rahuldamata.

5. Puudutatud isik Aleksandra Bartšan (asendus

menetluses A. Kolbaskiniga) (X kinnistu omanik) teatas,

et avaldus tuleb rahuldada, sest avaldajal puudub

juurdepääs oma kinnistule.

Alternatiivne juurdepääs, mis oleks vaba ja mille kasutamiseks ei esineks takistusi, puudub.

6. Puudutatud isik Tiit Vohta (X kinnistu omanik) leidis, et

avaldus tuleb jätta rahuldamata.

7. Alutaguse vald (Alutaguse Vallavalitsuse kaudu)

kinnitas, et avaldajal puudub juurdepääs kinnisasjale ja

seetõttu tuleb avaldus rahuldada. Avalduses märgitud

juurdepääsu puhul on tegemist ajalooliselt kasutuses

olnud juurdepääsuga. Nimetatud juurdepääs oli

märgitud ka kõikide kinnistuomanike maa erastamise

dokumentides.

8. Kohus viis 29. novembril 2021 läbi paikvaatluse, milles

läbis või vaatles koos kohal olnud menetlusosalistega

viit võimalikku varianti ning veendus, et tegelikkuses on

olemas ning on aastaringselt läbitav juurdepääsutee

avalikult teelt XXX kinnistuni läbi X, X, X, X ja X

kinnistute.

Kõik

ülejäänud

alternatiivsed

juurdepääsuteed vajavad vähemal või rohkemal määral

tee väljaehitamist XXX kinnistuni. Kohtunik veendus

vahetult paikvaatlusel ja Maaameti Geoportaali kaardi

rakendusest, et killustiku tee ei ulatu XXX kinnistuni,

lõppedes XXXXX kinnistul. Juurdepääsutee eeldaks

läbi XXXXX ja X kinnistu põhjasuunas uue tee

ehitamist ja sellega kaasneksid kulud ning see riivaks

ebaproportsionaalselt X kinnistu omaniku õigusi

võrreldes mõne muu juurdepääsu tee lahendusega.

Seetõttu jättis maakohus taotluse X, XXXXX ja

XXXXX kinnistute omanike kaasamiseks menetlusse

rahuldamata.

MAAKOHTU SEISUKOHT

9. Viru Maakohus rahuldas 1. märtsi 2022. a määrusega avaldaja avalduse avalikult teelt

juurdepääsu määramiseks ja puudutatud isikute tahteavalduse asendamiseks, määras

juurdepääsu avalikult kasutatavale teele algusega XXX kinnistult läbi X kinnistu, X

kinnistu,

X kinnistu, X kinnistu, X kinnistu kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud asukohas.

Maakohus määras, et kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXX sisse kantud kinnisasja

(valitsev kinnisasi) asukohaga XXXXXXX igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud

isikutel on õigus kasutada tähtajatult, igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega

juurdepääsuteed laiusega 3,5 meetrit. Maakohus kohustas X, X, X, X, X kinnistute

igakordseid omanikke andma tahteavalduse registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale

järjekohale märkuse kandmiseks sõnastusega: Tähtajatu servituut Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX (XXX kinnistu) sisse kantud kinnisasja

igakordse omaniku kasuks. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX

(XXX kinnistu) sisse kantud kinnisasja igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud

isikutel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega kinnisasjal asuvat

juurdepääsuteed, mis on kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud juurdepääsutee

servituudi alana, laiusega 3,5 m. Maakohus asendas X, X, X, X, X kinnistute omanike

tahteavaldused kohtumäärusega, määras XXX kinnistu igakordse omaniku

juurdepääsutasuks 10% puudutatud isikute (kinnistud) aasta maamaksust ning jättis

avaldaja menetluskulud tema enda kanda ja puudutatud isikute menetluskulud nende endi

kanda.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldiseisvalt osalt, õigus nõuda

juurdepääsu üle võõra kinnisasja.

X kinnistu omanik on seisukohal, et juurdepääsu tee tuleb määrata killustiku tee kaudu, mis

läbib Alutaguse vallale kuuluvat X kinnistut ja vähesel määral ka X, XXXXX, XXXXX ja X

kinnistuid. Avalduses pakutud juurdepääsutee koormab X kinnistut intensiivselt. X kinnistu

omanik ise seda teed ei kasuta ja see oleks vajalik ainult avaldajale. X kinnistu omanik

omandas kinnistu puhkamise eesmärgil ja seega peaks ta taluma avaldaja äritegevusest

tulenevat häirivat tegevust, külastuskoormust, ehitustegevust ja külalistemaja haldamisest

tulenevat koormust. Piirkonnas kehtib juba 17 aastat kokkulepe, et sissesõit läbi X kinnistu

teistele kinnistutele on piiratud tõkkepuuga, mille võtmed on X, X, XXX ja X kinnistute

omanikel.

X ja X kinnistute omanikud palusid jätta avalduse avalduses toodud viisil juurdepääsutee

määramiseks rahuldamata. Avaldajal on olemas ligipääs avalikult kasutatavalt teelt mööda

killustiku teed läbi X, X, XXXXX, XXXXX ja X kinnistute. Nimetatud kinnistute kaudu

kulgeb täies ulatuses ja katkematult korralik ja tugev killustikutee. Avalduses märgitud tee

puhul on tegemist pehme aluspinnasega isetekkelise teerajaga.

X kinnistu omanik leidis, et avaldus tuleb rahuldada. X kinnistut ei läbi ükski tee, mille

kaudu pääseks avalikult kasutatavale teele. Seega eeldaks juurdepääsu lahendamine X

kinnistu põhjasuunas uue tee ehitamist ja vastavaid kulusid. X kinnistult läheb tee avalikult

kasutatavale teele läbi X, X, X ja X kinnistute. Tee rajamine läbi X kinnistu riivaks

ebaproportsionaalselt X kinnistu omaniku õigusi, sest nimetatud tee sisuliselt poolitaks

kinnistu ja läbiks X kinnistu hooviala.

Alutaguse valla seisukoha järgi on avalduses märgitud tee puhul tegemist ajalooliselt

kasutuses olnud teega. Vald tugineb Eesti põhikaardi varasemate versioonidele,

katastriplaanidele ja Kohtla kaevanduse suvilate sidumisplaanidele. Põhikaardi andmetel oli

tee kahelt poolt läbitav, kuid lõik, mis kulges otse X kinnistult X ja X kinnistutele, ei ole

praeguseks hetkeks säilinud. Põhikaardi varasemal versioonil puudub X, X, XXXXX ja

XXXXX kinnistutel asuv tee (olemasolev killustikkattega tee). X, X, XXXXX ja XXXXX

kinnistuid läbiv killustikkattega tee ei ulatu XXX kinnistuni. Tee lõpeb XXXXX kinnistul ja

sellel ei ole X kinnistu kaudu ühendust XXX kinnistuga. Tegemist on elamukrundi sisese

lagedama alaga. X ja XXXXX kinnistu omanikud on teavitanud Alutaguse Vallavalitsust oma

soovist kinnistud liita ning esitatud ehitusteatise 2111201/16926 piirdeaia rajamiseks.

Ehitusteatise kohaselt arvestatakse Alutaguse valla üldplaneeringust tulenevate tingimustega

piirdeaia rajamise osas ning see ei ulatu ehituskeeluvööndisse.

Avalikult kasutatavale teele on AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu nõude rahuldamise

eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava

juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava

huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste

juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks

tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel ning kaaluda tuleb mh, milliseid kulutusi peab

avaldaja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas vastaspoole kinnisasja

juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla avaldaja jaoks oluliselt odavam ja vastaspoolt

kui kinnisasja omanikku vähem koormav (Riigikohtu 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3 -

2 - 1 - 48

- 10

, p 22).

Maakohus tuvastas, et tegelikult on juurdepääsutee avaldajale kuuluvalt XXX kinnistult

avalikult kasutatavale teele olemas. Alutaguse valla poolt esitatud Eesti põhikaardi

väljavõttega on tõendatud, et tegemist on ajaloolise juurdepääsuteega, kust kaudu X ja XXX

kinnistute omanikud pääsesid avalikult tasutatavale teele. Tee on täies ulatuses läbitav ka

transpordivahenditega. Tee ei läbi kinnistute õuealasid ja on kohati ääristatud aiaga.

Nimetatud tee kasutamine koormab puudutatud isikute kinnistuid kõige vähem, võrreldes

alternatiivsete juurdepääsutee variantidega, sest on olemas ja on kasutuses.

Kuigi juursepääsutee on olemas, tõkestasid naaberkinnistute omanikud X ja XXX kinnistute

omanikele ja nende külalistele juurdepääsu avalikult kasutatavale teele neljast kohast: X ja X

kinnistute piirilt ning X ja X kinnistute piirilt kahes kohas. Seega oli avaldaja kohtu poole

pöördumine põhjendatud.

Väär on X, X ja X kinnistute omanike seisukoht, et XXX kinnistul on olemas ligipääs

avalikult kasutatavalt teelt mööda killustiku teed läbi X, X, XXXXX, XXXXX ja X

kinnistute. Maakohus tuvastas, et tõesti algab avalikult kasutatavalt teelt läbi Alutaguse

vallale kuuluva

X kinnistu X ja XXXXX kinnistute omanike poolt omaalgatuslikult rajatud hästi läbitav

killustiku tee, kuid nimetatud tee lõpeb XXXXX kinnistul. Edasise tee rajamiseks tuleb see

välja ehitada alates XXXXX kinnistult läbi X kinnistu, selleks tuleb eemaldada esmalt

kasvavad puud ja pinnas. Puudutatud isikute poolt pakutud viisil rajatav tee sisuliselt poolitaks

X kinnistu ja oleks ebaproportsionaalsel koormav X kinnistu omanikule võrreldes

olemasoleva juurdepääsu teega.

Mõistlikeks lahendusteks ei ole X kinnistu omaniku poolt pakutud alternatiivsed lahendused.

Osad alternatiivsed lahendused on sellised, kus XXX kinnistu omanikul on juurdepääs

kinnistule üksnes jalgsi minnes, kuid pakutud viisidel tuleks ka nimetatud jalgsi läbitavad

teed aastaringseks kasutamiseks välja ehitada ning osad lahendused koormaks 6–14 kinnistu

omanikku.

Väär on X ja X kinnistute omanike väide, et avalduses märgitud juurdepääsu tee puhul on

tegemist pehme aluspinnasega isetekkelise teerajaga. Alutaguse valla poolt esitatud Eesti

põhikaardi väljavõttega on tõendatud, et tegemist on ajaloolise juurdepääsuteega, kust kaudu

X ja XXX kinnistute omanikud pääsesid avalikult tasutatavale teele, tee on täies ulatuses

läbitav. Nimetatud tee ei läbi kinnistute õuealasid ja on kohati ääristatud aiaga, st kinnistute

omanikud, kes rajasid tee äärde aia, aktsepteerisid aia taga tee olemasolu. Tee olemasolu on

tõendanud ka X kinnistu omaniku seisukohas märgituga, et piirkonnas kehtib juba 17 aastat

kokkulepe, et sissesõit läbi X kinnistu teistele kinnistutele on piiratud tõkkepuuga, mille

võtmed on X, X, XXX ja X kinnistute omanikel.

Kunagi eksisteerinud juurdepääsutee läbi X, X ja X kinnistute on kinni kasvanud ja ei ole

käesoleval ajal läbitav. Selle alternatiivselt pakutud tee taastamine eeldaks puude ja pinnase

eemaldamist ja tooks kaasa ebaproportsionaalseid kulusid võrreldes olemasoleva juurdepääsu

teega. X kinnistu omaniku väidete kohaselt asub tema kinnistul väärtuslik palgimets. Tee

taastamine oleks avaldajale aga ka X, X ja X kinnistute omanikele ebamõistlikult koormav.

Alternatiivselt avaldaja poolt pakutud tee piki X ja X kinnistu piiri ja läbi X ja Alutaguse

vallale kuuluva X kinnistu eeldaks puude ja pinnase eemaldamist ja tooks kaasa

ebaproportsionaalseid kulusid võrreldes olemasoleva juurdepääsu teega. Tee rajamine oleks

avaldajale, X ja X kinnistute omanikele ebamõistlikult koormav.

X JA X KINNISTUTE OMANIKE MÄÄRUSKAEBUS

10. V. Engel (X kinnistu registriosa nr XXXXXXX omanik) ja M. Šaporenko ja M. Šaporenko

(X kinnistu omanikud) esitasid määruskaebuse maakohtu määruse peale, milles paluvad

tühistada maakohtu määruse täies ulatuses, teha asjas uus määrus, millega jätta avaldus

avalikult teelt juurdepääsu määramiseks ja puudutatud isikute tahteavalduste asendamiseks

rahuldamata.

Alternatiivselt paluvad määruskaebuse esitajad tühistada maakohtu määruse resolutsiooni p-d

2–6, teha tühistatud osas uus kohtumäärus, millega määrata XXX kinnistu juurdepääs

avalikule teele X kinnistul (registriosa nr XXXXXXX), X kinnistul (registriosa nr

XXXXXXX), XXXXX kinnistul (registriosa nr XXXXXXX), XXXXX kinnistul (registriosa

nr XXXXXXX) ja X kinnistul (registriosa nr XXXXXXX) asuva juurdepääsutee kaudu või

alternatiivselt määrata XXX kinnistu juurdepääs avalikule teele X kinnistul (registriosa

XXXXXXX), X kinnistul (registriosa XXXXXXX) ja X kinnistul (registriosa XXXXXXX)

asuva juurdepääsutee kaudu ning jätta määruskaebuse esitajate menetluskulud täies ulatuses

avaldaja kanda.

Alternatiivselt paluvad määruskaebuse esitajad tühistada maakohtu määruse resolutsiooni p-d

2–6 ning teha tühistatud osas uus määrus, millega määrata X kinnistul (registriosa

XXXXXXX), X kinnistul (registriosa XXXXXXX), X kinnistul (registriosa XXXXXXX), X

kinnistul (registriosa XXXXXXX) ja X kinnistul (XXXXXXX) kulgeva juurdepääsutee

asukoht, tee rajamise ja kasutamise tingimused ning juurdepääsutasu järgmiselt:

juurdepääsutee asukoht on tähistatud määruskaebuse lisana 3 esitatud plaanil punase joonega;

juurdepääs on tähtajatu; enne juurdepääsutee kasutama asumist peab XXX kinnistu igakordne

omanik projekteerima ja rajama X kinnistule, X kinnistule, X kinnistule, X kinnistule ja X

kinnistule juurdepääsutee ja sellega seotud taristu, mis vastab kõikidele kehtivates

õigusaktides sätestatud ja üldlevinud tee-ehituslikele nõuetele; XXX kinnistu igakordsel

omanikul tuleb projekteerida ja seadustada juurdepääsutee mahasõit Kauksi-Vasknarva

maanteelt; kõik juurdepääsutee projekteerimise ja rajamisega seotud kulud kannab XXX

kinnistu igakordne omanik; tee peab olema sobilik kahesuunaliseks liikluseks, mistõttu tee

laius on viis meetrit, millele lisandub mõistliku laiusega teepeenra maa-ala; juurdepääsutee

rajamine peab vastama määruskaebuse lisana 4 esitatud OÜ N&V hinnapakkumises toodud

materjalidele, mõõtudele, mahtudele, konstruktsioonile ja tehnoloogiale; tee peab kogu

ulatuses olema vähemalt killustikukattega ja olema piisava kandevõimega kuni 20 000 kg

registrimassiga sõidukite jaoks; juurdepääsutee peab olema aastaringselt kasutatav nii

sõiduautodega kui ka raskeveokitega (näiteks fekaali- ja prügiveoauto ning pääste- ja

operatiivsõidukid); juurdepääsutee ja sellega seotud taristu rajamise kulude ning tee

edaspidise hoolduse ja korrashoiukulude kandjaks ja vastavate kohustuste täitjaks on XXX

kinnistu igakordne omanik; tagatud peab olema nii talvine kui ka suvine teehooldus ja

korrashoid ning sellega seonduvate kõikide vajalike tööde tegemine; XXX kinnistu igakordne

omanik kohustub tee hoolduseks sõlmima vajalikud teehoolduslepingud teehooldustöid tegeva

ettevõtjaga; koormatud kinnistute piiridele rajatakse tee kasutamise jaoks läbipääsuväravad.

Koormatud kinnistute siseselt rajatakse tee-äärsed piirdeaiad (tsingitud ja rohelist värvi

keevisvõrkaed kõrgusega 1200 mm). Läbipääsuväravad peavad stiililt sobituma piirdeaia

tüübi ja värviga. Juurdepääsutee algusesse, s.o X kinnistu piirile, rajatakse peavärav, mis

varustatakse käitamiseks vajaliku automaatikaga (minimaalselt puldiga opereeritav värav). X

kinnistu, X kinnistu (registriosa XXXXXXX) ja X kinnistu hoovialale ligipääsuks rajatakse

kõikidele nimetatud kinnistutele piirdeaia tüübiga sobituvad ligipääsuväravad (laius vähemalt

3 meetrit) ja jalgvärvad (laius 1,2 meetrit). X kinnistu ja X kinnistu lõunapoolsesse ossa

rajatakse juurdepääsutee äärne ligipääsu-jalgvärav (laius 1,2 meetrit), mis peab sobituma

piirdeaia tüübiga; XXX kinnistu igakordne omanik on koheselt kohustatud sulgema ja

lukustama kõik juurdepääsuteel asuvad läbipääsuväravad ja tagama oma kinnistu külastajate

poolt juurdepääsuteel asuvate väravate kohese sulgemise ja lukustamise; kui juurdepääsutee

kasutamise käigus saavad kahjustada koormatud kinnistute piirdeaiad, tee kõrval asuvad

abihooned või teel paiknevad läbipääsuväravad, tuleb XXX kinnistu igakordsel omanikul

need esimesel võimalusel taastada ja parandada. Kui XXX kinnistu igakordne omanik ei asu

kahjustusi seitsme tööpäeva jooksul ise kõrvaldama, on puudutatud kinnisasja omanikul õigus

kahjustatud kohad ise parandada ja nõuda parandamisega seotud vajalike kulude hüvitamist

XXX kinnistu igakordselt omanikult; juurdepääsutee hooldus- ja korrashoiukohustuse või teel

asuvate väravate sulgemise ja lukustatuna hoidmise kohustuse rikkumise eest kohustub XXX

kinnistu igakordne omanik tasuma kahjustatud kinnistuomanikule 100 eurot kahjuhüvitist iga

üksiku rikkumise kohta. Kahjuhüvitise tasumise eelduseks on kinnistuomaniku poolt

rikkumise tõendamine dokumentaalses vormis (foto või videoga) tõendiga; XXX kinnistu

igakordne omanik on kohustatud maksma X kinnistu (registriosa XXXXXXX) igakordsele

omanikule juurdepääsu kasutamise eest perioodilist tasu 2817 eurot 52 senti aastas, mis

kuulub tasumisele jaanuari kuu jooksul iga kalendriaasta eest ette; XXX kinnistu igakordne

omanik on kohustatud maksma X kinnistu (registriosa XXXXXXX) igakordsele omanikule

juurdepääsu kasutamise eest perioodilist tasu 4381 eurot 44 senti aastas, mis kuulub

tasumisele jaanuari kuu jooksul iga kalendriaasta eest ette.

Alternatiivselt, kui Tartu Ringkonnakohus leiab, et kohus ei saa asja ise lahendada, siis

tühistada maakohtu määrus täies ulatuses ja saata asi uueks läbivaatamiseks Viru Maakohtule.

Määruskaebuse esitajad paluvad jätta enda maakohtu menetlusega ja

määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud täies ulatuses avaldaja kanda.

11. Määruskaebuse kohaselt on avaldaja kinnistule avalikult teelt juba olemas juurdepääs

mööda teist ajaloolist juurdepääsuteed. XXX kinnistule pääseb avalikult teelt mööda nn

killustikuteed, mis asub Alutaguse vallale kuuluva X kinnistu servas (kinnistu lõunapiiril),

läbib seejärel X kinnistu nurka ning kulgeb edasi mööda XXXXX ja XXXXX kinnistu

põhjapoolset serva. Seejärel kulgeb sama tee edasi läbi X kinnistu tavalise pinnaseteena (sh on

X kinnistul olemas lai teekoridor, kus ei kasva puid) ning jõuab katkematult välja XXX

kinnistule. Kõnealune juurdepääsutee ei lõppe ära XXXXX kinnistul, nagu leidis ekslikult

maakohus. Tee on täies ulatuses erinevate sõiduvahenditega läbitav, asub valdavas osas

avalikult kasutataval maal ning läbib eraomandis olevaid kinnistuid peamiselt vaid kinnistute

servast, mitte keskelt. Ka kohtu poolt korraldatud paikvaatluse ajal olid X kinnistu teelõigul

lumel selgelt tuvastavad sõidukite jäljed. X kinnistul (ja ka XXXXX kinnistul) ajaloolise tee

olemasolu tõendavad Eesti põhikaardi varasemad ja uuemad versioonid. Maakohus hindas

ajaloolise tee olemasolu kaebajate kinnistutel, kuid jättis teise ajaloolise juurdepääsutee ja

sellele viitava kaardimaterjali juurdepääsulahenduste kaalumisel täielikult tähelepanuta. Teed

on kasutanud ka XXX kinnistul asuva X külalised.

Vaidlustatud määrus on otseses vastuolus tsiviilasjas nr 2-20-14382 tehtud kohtumäärustega,

kus Viru Maakohus rõhutas kolmel korral X kinnistu eelmise omaniku esialgse õiguskaitse

taotlusi rahuldama jättes, et X kinnistu jaoks on olemas teisi alternatiivseid ja

vähemkoormavaid juurdepääsuteid (eelkõige nn killustikutee).

Alutaguse valla üldplaneering näeb ette, et nn killustikutee ja X kinnistu pinnasetee kaudu

toimub juurdepääs ka Peipsi ääre kallasrajale. Seega on killustikutee ja läbi X kinnistu kulgev

teerada ja teekoridor üldplaneeringuga ette nähud avalikuks kasutuseks. Nii on X, XXXXX,

XXXXX ja X kinnistu omanikud kohustatud taluma tee kasutamisega seotud omandiõiguse

riivet. Seetõttu ei saa rääkida ebaproportsionaalsest riivest kinnistuomanike huvidele ja

õigustele. Kõnealune juurdepääsutee asub kinnistute servas (piiride lähedal).

Suvel 2021. a, s.o kohtuvaidluse ajal, liikus X kinnistu avaldaja ja tema ainuosaniku Rain

Kondi kontrolli alla. X kinnistu omandas R. Kondi abikaasa Nele Kont, kes tegutses kinnistu

omandamisel avaldaja huvides. Seega on avaldajale kuuluvale XXX kinnistule tagatud

juurdepääs X kinnistul asuva tee kaudu. X kinnistu omandamise ajaolusid arvestades on hea

usu põhimõtte vastane olukord, kus N. Kont tugineb oma omandiõiguse väidetavale

ebaproportsionaalsele riivele seoses juurdepääsuteega läbi X kinnistu.

Maakohtu poolt määratud juurdepääsulahendus on kõige ebamõistlikum ja koormavam

lahendus, mis kahjustab ebaproportsionaalselt kaebajate kui koormatud kinnistuomanike huve

ja õigusi (eelkõige omandiõigust). Selline juurdepääsutee vähendab kaebajate kinnistute

turuväärtust ligi poole võrra. Läbi kaebajate kinnistute kulgev pehme metsarada/teerada on

minevikus tekkinud naaberkinnistute omanike omavolilise tegevuse tulemusena. Teerada pole

kaebajate enda jaoks vajalik ning see takistab tõsiselt kinnistute kasutamist, halvendab

kaebajate privaatsust ja turvalisust. Maakohtu põhjendused kaebajate huvide ja õiguste

kaalumisel taanduvad lakoonilisele tõdemusele, et kaebajatele kuuluvatel X ja X kinnistutel

on tee varem olnud olemas ja on kasutuses. Maakohus on oluliselt rikkunud otsuse

põhjendamiskohustust ja kohtu kaalutlusõigust, jättes kaebajate olulised seisukohad ja tõendid

hindamata. Määratud juurdepääsulahendus riivab kõige rohkem just kaebajate õigusi, sest tee

lõikab X ja X kinnistud kolmeks osaks kinnistute keskosa juurest, mitte piiri lähedalt.

Sealjuures läbib tee X ja X kinnistute X poolset, s.t kõige väärtuslikumat osa, mille

kasutamise vastu on kinnistuomanikel kõige suurem huvi. Erinevalt alternatiivsetest

juurdepääsuteedest, vähendab alaline juurdepääsutee läbi X ja X kinnistute kummagi kinnistu

turuväärtust vähemalt poole võrra. Kutseline maakler Virge Tiirik on ilma kinnistut koormava

juurdepääsuteeta hinnanud X kinnistu turuväärtuseks 157 500 eurot. Olukorras, kus kohus

määraks aga alalise juurdepääsutee läbi X kinnistu, alaneks X kinnistu turuväärtus umbes

poole võrra ehk kõigest 80 000 – 85 000 euroni. X kinnistu on selle omanike alaline elukoht ja

seega pidevas kasutuses kõikide pereliikmete poolt. Metsaraja määramine XXX kinnistu

alaliseks juurdepääsuteeks halvendab oluliselt X kinnistu omanike ning nende kolme lapse

turvalisust ja privaatsust. Maakohus on oluliselt rikkunud määruse põhjendamiskohustust.

Arvestades, et kohus tegi lahendi teatavaks juba poolte lõppseisukohtade esitamisele

järgnenud päeval 1. märtsil 2022, ei olnudki sedavõrd lühikese aja jooksul maakohtul

võimalik hinnata kaebajate 28. veebruari 2022. a menetlusdokumendis esitatud seisukohti,

taotlusi ja tõendeid. Selliselt muutus kaebajatele ja teistele menetlusosalistele kirjalikus

menetluses määratud taotluste ja lõppseisukohtade esitamise õigus sisutuks ning rikuti

oluliselt kaebajate ärakuulamisõigust põhiseaduse (PS) § 24 lg 2 mõttes. Samuti asetas kohus

sellise käitumisega kaebajad menetluses ebavõrdsesse seisu, rikkudes sellega poolte võrdse

kohtlemise põhimõtet TsMS § 7 mõttes. Maakohus jättis põhjendamatult menetlusse

kaasamata kõik asjast puudutatud kinnistuomanikud. Erinevate juurdepääsulahenduste poolt-

ja vastuargumentide hindamisel polnud kohtul sisulist diskretsiooni võimalik teostada.

Kinnistuomanik peab püüdma juurdepääsutee kasutamise osas jõuda teiste maaomanikega

esmalt kohtuvälisele kokkuleppele. Vastupidisel juhul on kohtusse esitatud avaldus

põhjendamatu. Kuna avaldaja pöördus kohtuvälise kokkuleppe leidmise asemel otse kohtusse,

oleks maakohus pidanud avalduse jätma rahuldamata.

AÕS § 156 lg 3 sätestab, et kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine

ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel.

Maakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta, et XXX ja X kinnistute omanikud on proovinud

kunstlikult takistada senise ajaloolise juurdepääsutee kasutamist. Senisele juurdepääsuteele

tõkkepuu paigaldamisega ja tõkkepuu sulgemisega on XXX ja X kinnistu omanikud soovinud

jätta eksitava mulje, et X kinnistu kaudu ei pääsegi XXX kinnistule. Maakohus pidanuks

arvestama, et tõkkepuu või mistahes muu n.ö kunstliku takistuse rajamine juurdepääsuteele ei

anna alust lugeda avaldaja poolt kohtusse esitatud avaldust põhjendatuks.

Kohus jättis hindamata kaebajate selgitused ja tõendid, et teine mõistlik ja optimaalne

lahendus oleks määrata XXX kinnistule juurdepääsutee läbi X, X ja X kinnistute. Tegemist

oleks kõige lühema ja otsema juurdepääsuteega avalikult teelt XXX kinnistule pääsemiseks.

Tee läbib eraomandis olevat X kinnistut vaid kinnistu servast ning pole kinnistuomanikule

kuigi koormav. Tee kogupikkus on ligi kaks korda lühem, võrreldes maakohtu poolt määratud

juurdepääsuteega läbi X ja X kinnistute. Tee jääks X kinnistul asuvast suvilahoonest piisavalt

kaugele. Avaldaja on ka ise eelistanud just seda juurdepääsulahendust. Avaldaja esitas 12.

jaanuaril 2022 korrigeeritud juurdepääsu joonise, mis arvestab paremini X, X ja X

kinnistuomanike huvide ja õigustega. Tee paikneb kinnistutevahelisest piirist ja X kinnistul

asuvast elektrikilbist mõistlikul kaugusel.

Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et läbi X, X, X ja X kinnistute kulgev metsarada on

kasutuses ja sobilik avaldaja poolt soovitud tingimustel juurdepääsuteeks. Teerada on pehme

pinnasetee ning sellel puudub kõva aluspõhi. Teerada pole sobilik püsivaks aastaringseks

liikluskoormuseks igat liiki transpordivahenditega (sh rasketehnikaga). Päästeameti 4. märtsi

2022. a vastuse kohaselt ei saa olemasolevat erateed kasutada päästeautodega liikumiseks

hädajuhtumi või päästetöö lahendamisel.

Kohtumäärus ei ole täidetav. Kaebajatele kuuluvatel X ja X kinnistutel on teekoridori laius

maksimaalselt 2,5 meetrit. Maakohus määras juurdepääsutee laiuseks aga 3,5 meetrit.

Kohus määras juurdepääsutee nii, et see kulgeb X kinnistu põhjapoolses osas asuva abihoone

eest vahetult läbi, hoone uks ja trepp avanevad otse juurdepääsuteele. Tegemist on väga

ohtliku lahendusega. Kui kohus siiski leiab, et juurdepääsutee läbi X kinnistu on põhjendatud,

paluvad kaebajad muuta mõnevõrra juurdepääsutee asukohta X kinnistul.

Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et kohtu poolt juurdepääsuks määratud teerada on

püsivas kasutuses. Tegelikult pole seda teed terve talve jooksul keegi mitte kordagi kasutanud.

Maakohus jättis lubamatult määramata seadusliku ja nõuetele vastava juurdepääsutee rajamise

tingimused ning tee edaspidise hoolduse- ja korrashoiutingimused. Maakohus oleks pidanud

X, X, X, X ja X kinnistutel kulgeva metsaraja määramisel juurdepääsuteeks seadma avaldajale

eeltingimuseks, et senine metsarada tuleb esmalt ümber ehitada nõuetekohaseks korralikuks

sõiduteeks. Tee valmisehitamine peab jääma avaldaja kohustuseks, sest kaebajad ja teised

kinnistuomanikud sellist teed ei soovi ega vaja. Üle kaebajate kinnistute korraliku

juurdepääsutee rajamine senisesse teekoridori on välistatud sideehitise kaitsevööndi tõttu (EhS

§ 78 lg 2).

Juurdepääsutee määramine läbi X, X, X ja X kinnistute oleks avaldaja enda jaoks ülekaalukalt

kõige kulukam ja koormavam lahendus. N&V OÜ hinnapakkumise kohaselt on X, X, X ja X

kinnistutele avaldaja soovidele vastava ja nõuetekohase killustikutee ja sellega seotud taristu

rajamise kogumaksumus 644 500 eurot 44 senti. Samuti peab avaldaja kandma juurdepääsutee

aastaringsed hooldus- ja korrahoiukulud ning muud vajalikud lisakulud.

XXXXX kinnistu omanik on asunud pahauskselt tegema ettevalmistusi kõige perspektiivsema

juurdepääsutee sulgemiseks. Alutaguse vald peab tagama, et XXXXX kinnistul asuvale

teekoridorile ei rajata kohtumenetluse ajal mistahes ehitisi. XXXXX kinnistu omanik soovib

rajada garaaži täpselt sinna, kus praegu asub juurdepääsutee (nn killustikutee) ja teekoridor,

mille kaudu pääseb edasi X ja XXX kinnistutele. Garaaži rajamisel kavandatud asukohta

muutuks X ja XXX kinnistutele jõudmine oluliselt raskendatuks või isegi võimatuks.

Maakohus on oluliselt eksinud juurdepääsutasu määramise põhimõtete vastu. Kohtu poolt

määratud tasu suurus 10% puudutatud isikute kinnistute aasta maamaksust on põhjendamatult

madal. Senise kohtupraktika kohaselt arvutatakse juurdepääsutasu suurus järgnevalt:

juurdepääsutasu = juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus + juurdepääsutee

korrashoiu kulud + hüvitis omandiõiguse riive eest. Hüvitis omandiõiguse riive eest peab

vastama kasutuseelisele TsÜS § 62 lg 1 tähenduses. X kinnistut läbiva tee alla jääv pindala on

424,3 m2. X kinnistut läbivat tee alla jääv pindala on 272,85 m2. Maamaksu suurus ühe

ruutmeetri kohta on nimetatud kinnistutel 0,0063 eurot. Seega on X kinnistut läbiva tee aluse

maa maamaks aastas 2 eurot 67 senti ja X kinnistut läbiva tee aluse maa maamaks aastas 1

euro 72 senti. X kinnistut läbiva teealuse maa kasutuseelis on 4378 eurot 78 senti aastas ja X

kinnistut läbiva tee aluse maa kasutuseelis on 2815 eurot 81 senti aastas. Eeldusel, et

juurdepääsutee rajamise ja hooldamise kulud kannab avaldaja, on juurdepääsutasude suurused

seega järgnevad: X kinnistu juurdepääsutasu = 4381 eurot 44 senti aastas, X kinnistu

juurdepääsutasu = 2817 eurot 52 senti aastas.

Maakohus on kohustanud kaebajaid ja teisi puudutatud isikuid andma tahteavalduse

kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks, mille sisuks on tähtajatu servituudi seadmine XXX

kinnistu igakordse omaniku kasuks. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud AÕS § 63 lg 1 p-i 4,

sest märkuse kaudu väljendatakse muid asjaolusid kui piiratud asjaõigused ja nende sisu,

kinnisasja koormatised või kitsendused ja muud märked. Maakohus ei saa märkuse sisuna

määrata XXX kinnistu igakordse omaniku kasuks tähtajatu servituudi seadmist.

Kuna maakohus jättis põhjendamatult ning täies ulatuses tähelepanuta kaebajate 28. veebruari

2022. a menetlusdokumendi, siis paluvad kaebajad võtta määruskaebuse lahendamisel asja

materjalide juurde selle menetlusdokumendi lisadena 1–25 esitatud tõendid. Lisaks paluvad

kaebajad võtta tsiviilasja materjalide juurde määruskaebusele lisatud uued tõendid.

PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD

12. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Avaldaja palub

jätta ringkonnakohtu menetluses esitatud tõendid arvestamata.

Avaldaja oli sunnitud pöörduma kohtusse, kuna määruskaebuse esitajad sulgesid XXX

kinnistule ajaloolise juurdepääsu üle nende kinnistute. Tegelikkusele ei vasta määruskaebuse

väide, et XXX kinnistule viib katkematult ka teine ajalooline juurdepääs, mida avaldaja ja

temaga seotud isikud on varem kasutanud ja saavad ka tulevikus kasutada, s.o Alutaguse valla

X kinnistul, X kinnistul, XXXXX kinnistul ja XXXXX kinnistul (nn killustiku tee) paiknev

tee. Alutaguse valla kinnitusel lõpeb killustiku tee XXXXX kinnistu keskel, edasi on

looduslik maastik, kust mööda eeldatavasti on võimalik sõita, aga teed reaalselt ei ole.

Maakohus tutvus olukorraga ka kohapeal paikvaatlusel. Ainus olemasolev tee, mida mööda

saab sõidukiga XXX kinnistule läbib X, X, X ja X kinnistuid.

Määruskaebuse väide, et avaldaja ei ole püüdnud probleemi kohtuväliselt lahendada, ei vasta

tegelikkusele.

Üle X kinnistu ei kulgegi põhja suunas ühtegi teed. Juurdepääs avalikult kasutatava teega ei

ole katkenud XXX kinnistu omaniku tahtel.

On ebaselge, miks määruskaebuse esitajad ei ole taotlenud X, XXXXX ja XXXXX kinnistute

omanike menetlusse kaasamist varem, vaid tegid seda alles 27. detsembril 2021, ehk 8 kuud

pärast menetluse algust. Seega on kaebajad kuritarvitanud oma menetlusõigusi eesmärgiga

menetlust venitada. X, XXXXX ja XXXXX kinnistute omanike menetlusse kaasamise

taotluse esitamise hetkeks oli kohus juba kuulanud pooli ja kohaliku omavalitsuse esindajaid

kohtuistungil, samuti oli kohus läbi viinud paikvaatluse. Märgitu põhjal oli kohtu jaoks selge,

et ainus olemasolev XXX kinnistuni viiv tee läbib X, X, X ja X kinnistuid. Mistahes muude

juurdepääsude määramine tähendaks aga vähemalt osaliselt uue tee ehitamist. Maakohtul on

õigus hinnata, milliste kinnistuomanike menetlusse kaasamine on vajalik ja põhjendatud.

Maakohus on hinnanud juurdepääsu rajamist üle X, XXXXX ja XXXXX kinnistute ning

leidnud, et see on põhjendamatu. Seega ei oleks X, XXXXX ja XXXXX kinnistute omanike

menetlusse kaasamine muutnud maakohtu lahendit. Maakohtul tuli kaaluda poolte huvisid,

maakohus on seda teinud. Kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus.

Määruskaebuse väide, et X, X, X ja X kinnistuid läbiv seni kasutatud tee on ebaseaduslikult

tekkinud metsarada, mis vajab kasutamiseks märkimisväärseid investeeringuid, on ebaõige.

Tee on kasutatav ning seda on väga pikalt kasutatud sh juurdepääsuks avaldaja kinnistule.

Alutaguse vald on kinnitanud, et tee rajati juba kolhoosiajal.

Viited Alutaguse valla üldplaneeringule ei anna alust maakohtu määruse muutmiseks.

Üldplaneeringu kaardile on tõesti märgitud juurdepääs kallasrajale (rohelise punktiiriga

tähistus), samas on üldplaneeringu kaardil ka täpsustus, et sama rohelise punktiiriga tähistus

tähendab matkarada/matkateed (mitte sõiduteed). Samas on samal üldplaneeringu kaardil aga

ka selgelt tähistatud maakohtu määratud juurdepääs kui tee.

Koos määruskaebusega esitatud Päästeameti vastus teabenõudele tuleb jätta tähelepanuta.

Määruskaebuse esitajatel oli menetluses piisavalt aega tõendite esitamiseks. Tõendi esitamine

määruskaebusmenetluses ei ole lubatud ning selle hilinenud esitamiseks puuduvad mõjuvad

põhjused. Vastus puudutab üksnes Iisaku päästekomando põhiautoga Scania tee läbimist.

Selgitatud ei ole, kas on olemas muud päästeautod, mis saavad vajadusel teed läbida või

milles on väidetav takistus. Vaidlust ei ole, et juurdepääsu saab kasutada sõiduautoga. Asjaolu,

et suur päästeauto ei saa ajaloolist juurdepääsu väidetavalt kasutada, ei ole aluseks jätta

juurdepääs määramata.

Määruskaebuse väited, et rajada tuleb uus tee, mille rajamist takistab sideehitise kaitsevöönd,

on asjakohatud. Maakohus määras juurdepääsu olemasoleva tee kaudu, mitte ei määranud uue

tee rajamist. Avaldaja ei ole taotlenud uue tee rajamist X, X, X ja X kinnistutele. Märgitud

kinnistutel juba kulgeb olemasolev tee, mis on kasutatav ja menetluses on tuvastatud, et seda

on kasutatud vähemalt 17 aastat. Määruskaebuse esitajatel puudub õiguslik alus nõuda, et

avaldaja rajaks uue tee.

Maakohtu määrus ei muuda määruskaebuse esitajate eluolu, kuna määruskaebuse esitajad on

pidanud tee olemasoluga kinnistute omandamisel arvestama, on rajanud oma piirdeaiad

vastavalt tee kulgemisele, olemasolevat teed on aastakümneid kasutatud. Määruskaebuse

esitajad ise kinnitavad kaebuses, et juurdepääsutee liikluskoormus XXX kinnistu tõttu

oluliselt ei muutu. XXX kinnistul asub vaid väike X mille kasutamisega kaasnev

liikluskoormuse mõju on väheoluline ja ilmselt mitte igapäevane.

Määruskaebuse esitajate viited enda kinnistu turuväärtuse olulise vähenemise kohta on

põhjendamatud ja tõendamata. Virge Tiirik ei ole kutseline hindaja. Samuti ei nähtu tema e-

kirjast mistahes loogilist ega kontrollitavat arutluskäiku, miks mõjutab kinnistul olemasolev

tee kinnistu turuväärtust. V. Tiirik ja määruskaebuse esitaja Vilmar Engel (X kinnistu omanik)

on sotsiaalmeedia platvormi Facebook andmetel sõbrad. Kaebajate 28. veebruari 2022. a

menetlusdokumendi kohaselt kavatseb V. Engel kinnistu müüa ja kinnisvarafirma on teinud

ettepaneku alustada müüki hinnatasemelt 157 500 eurot. Seega puudub olemasoleval

juurdepääsuteel mõju kinnistu väärtusele.

Väited seoses juurdepääsutasu suurusega on põhjendamatud. Määruskaebuse esitajad on

leidnud, et juurdepääsu alla jääb 423,3m2 X kinnistust ja 272,85m2 X kinnistust, mis ei vasta

tõele. Kaebajate 28. veebruari 2022. a menetlusdokumendist nähtub, et arvutuse aluseks on

võetud tee laiusega 5 meetrit. Avaldaja kasuks ei ole määratud juurdepääsu laiusega 5 meetrit.

Määruskaebuse esitajad ei kaota juurdepääsu määramisega tegelikult mingeid maa

kasutuseeliseid. Maakohtu poolt määratud juurdepääsutasu 10% kinnistu aastasest

maamaksust on põhjendatud, kuna tee hõlmab 5,46% X kinnistust ja 6,06% X kinnistust,

maaomanikud ei kaota juurdepääsu määramisega kinnistu kasutuseelist, kuna tee on vastavas

asukohas paiknenud ja kasutusel olnud juba aastakümneid ehk kinnistu vastavat osa ei olegi

muuks otstarbeks kunagi kasutatud. Samuti pidid maaomanikud kinnistu ostmisel

olemasoleva tee olemasoluga arvestama.

13. X kinnistu omanik leidis, et maakohtu määrus tuleb tühistada ja X ja X kinnistute omanike

määruskaebus rahuldada.

X kinnistu omanik nõustub määruskaebuse põhjendustega, mis puudutavad avaldajale

kuuluvale XXX kinnistule juurdepääsu määramist nn killustikutee kaudu. See

juurdepääsuvariant on avaldaja kinnistult avalikult kasutatavale teele kogu aeg olemas olnud

ja avaldaja on seda ka kasutanud. See on optimaalseim lahendus, mis ei riiva

ebaproportsionaalselt kinnistuomanike huve ja õigusi. Maakohus on selle lahenduse juba

algselt kõrvale jätnud. Kuna maakohus jättis menetlusse kaasamata kinnistute omanikud, keda

nn killustikutee juurdepääs puudutab, siis ei ole kohus tegelikkuses üldse seda juurdepääsu

kaalunud.

Kui kohus leiab, et nn killustikutee juurdepääs ei ole põhjendatud, siis on võimalik juurdepääs

läbi X, X ja X kinnistute tingimusel, et juurdepääs on X kinnistu piirist ja piirdeaiast piisavas

kauguses, tagamaks, et teehooldusega (eelkõige talvise lumelükkamisega) ei lõhuta

piirdeaeda.

Samuti tuleb arvestada, et selle juurdepääsu puhul saaks ära kasutada juba olemasolevat teed

X kinnistul.

Maakohus on juurdepääsutee tasu jätnud põhimõtteliselt määramata, sest 10% puudutatud

isikute kinnistute aastasest maamaksust (X kinnistu puhul oleks tasu 1,725 eurot aastas) sellise

koormusega juurdepääsu korral on ebamõistlik.

Kui ringkonnakohus peab siiski vajalikuks määrata juurdepääs selliselt, nagu määras

maakohus, siis tuleb juurdepääsu tingimusi oluliselt täpsustada.

X KINNISTU OMANIKU MÄÄRUSKAEBUS

14. X kinnistu omanik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada

maakohtu määruse täies ulatuses, teha uus määrus, millega jätta avalduses märgitud

juurdepääs määramata ning jätta kõik menetluskulud avaldaja kanda.

Määruskaebuse kohaselt ei kaasanud maakohus nn killustikutee juurdepääsuga puudutatavate

kinnistute omanikke menetlusse, kuigi nimetatud tee on ühe juurdepääsu variandina olnud

esile toodud juba menetluse alguses. Kohus ei ole seega kaalunud kõiki juurdepääsu variante,

mis on menetlusosaliste poolt välja toodud.

X, X ja X kinnistute omanikud ei olnud nõus asja kirjaliku lahendamisega, kuid sellele

vaatamata määras maakohus 27. jaanuari 2022. a määrusega jätkata menetlust kirjalikus

menetluses. X, X ja X kinnistute omanikud esitasid vastuväite kohtu tegevusele, mille

maakohus jättis 14. veebruari 2022. a määrusega rahuldamata ja pikendas lõplike

seisukohtade esitamise tähtaega kuni 28. veebruarini 2022. X, X ja X kinnistute omanikud

esitasid oma lõplikud seisukohad ja ka tõendid 28. veebruaril 2022. Maakohus ei arvestanud

lõpplahendis 28. veebruaril 2022 esitatud seisukohtade ega tõenditega.

Asjaolu, et kohus on juurdepääsu määranud asja lõpuni arutamata ja kõiki asjaolusid välja

selgitamata, kinnitab muuhulgas fakt, et vaidlusaluse määrusega määratud juurdepääsutee ei

ole käesoleval ajal 3,5m lai.

Juurdepääsutee tasu on määratud ebaõigesti ja Riigikohtu seisukohti ning juhiseid

arvestamata. Kohtu väide, et 50% maamaksust on ebaproportsionaalselt suur võrreldes

kinnistuomanike tegeliku koormusega ja asjaoluga, et juurdepääsutee on juba olemas, on

kasutuskõlblik ja oli kasutuses ka ajalooliselt, on asjakohatu. On ebaselge, missugustele

kaalutlustele see järeldus tugineb, sest menetluses ei ole esile toodud ega arutatud, missugune

on koormatavate kinnistute maamaks. Koormatud kinnisasja omanikule määratav hüvitis peab

sisaldama ka hüvitist omandiõiguse riive eest (Riigikohtu 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr

3-2-1-180-15, p 33).

X kinnistu omaniku menetluskulud on ebaõigesti jäetud tema enda kanda. X kinnistu omanik

ei sulgenud juurdepääsu. Ka avaldaja on oma lõplikes seisukohtades märkinud, et X kinnistu

omanik ei ole juurdepääsu sulgenud ja seega ka menetlust põhjustanud ning avaldaja ei palu

jätta menetluskulusid X kinnistu omaniku kanda. Avaldaja on ise menetluskulud põhjustanud

ja menetluskulud tuleb jätta avaldaja kanda. Avaldaja oleks saanud sõlmida kohtuvälise

kokkuleppe enne kohtusse pöördumist, kui ta oleks kohtuväliselt pöördunud kõigi asjasse

puutuvate kinnistute omanike poole vastava ettepanekuga. Avaldajal oli olemas teine

juurdepääs nn killustikutee kaudu, seega ei tekkinud ka olukorda, kus tema kinnistul puudus

juurdepääs avalikult kasutatavale teele.

PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD

15. Avaldaja vaidles X kinnistu omaniku määruskaebusele vastu.

X kinnistu omanik ei saa tugineda X, XXXXX ja XXXXX kinnistute omanike menetlusse

mitte kaasamisele, kuna ta ei esitanud õigeaegselt vastuväidet kohtu tegevusele.

Maakohus kaalus läbi kõik menetluses esitatud juurdepääsuvariandid, põhjendades, miks üks

või teine variant ei ole sobilik ning põhjendas, miks on sobilik otsustatud juurdepääs.

Määruskaebuse esitajal oli alates 17. novembrist 2021 aega esitada oma nägemus ja

põhjendused juurdepääsutee tasu suuruse osas. Määruskaebuse esitaja omapoolseid

põhjendusi tasu suurusele ei ole esitanud. Kaebuse esitaja ei ole ka määruskaebuses

selgitanud, milline oleks põhjendatud juurdepääsutee tasu suurus. Määratud tasu suurus (10%

aastasest maamaksust) on põhjendatud, arvestades nii omandi riive ulatust, kui ka seda, et X

kinnistu omanik ei kaota juurdepääsu määramisega mingeid maa kasutuseeliseid.

16. X ja X kinnistute omanikud leidsid, et X kinnistu

omaniku määruskaebus tuleb rahuldada ning

menetluskulud jätta avaldaja kanda. X kinnistu omaniku

kaebus haakub X ja X kinnistute omanike kaebusega ja

selles toodud põhjendustega.

17. Alutaguse vald kinnitas oma vastuses

määruskaebustele, et X, X ja X kinnistuid läbiva tee

puhul on tegemist ainsa juurdepääsuga, kus käesoleval

ajal eksisteerib tee täies ulatuses kuni avaldaja

kinnistuni. Tee on olnud ajalooliselt kasutuses, mitte ei

ole omavoliliselt rajatud metsarada. Tee on kajastatud

2003. aasta broneerimislepingu lisadel, mis viitab

sellele, et omanikud olid sellest teadlikud. X, X ja

XXXXX kinnistuid läbiv killustikkattega tee ei ulatu

XXX kinnistuni. Tee lõpeb XXXXX kinnistu

parkimiskohtade juures ja sellel ei ole X kinnistu kaudu

ühendust XXX kinnistuga.

Juurdepääs XXX kinnistule ei ole avaliku kasutusega, vaid tegemist on AÕS § 156 lg 1

kohase juurdepääsuga avalikult kasutatavale teele (riigiteele 13111 Kauksi-Vasknarva). Tee

rajamisel tuleb arvestada tuleohutusnõuetega. Standardi EVS 812-7:2018 kohaselt hoonele

tuletõrjetehnikaga juurdepääsuks peab juurdesõidutee olema kuni 50 m kaugusel vähemalt 3,5

meetri laiune ja värav (pääs) peab olema vähemalt 4 meetrit lai. Juurdepääs kõikidele

kinnistutele tuleb hoida vabana ning aastaringselt kasutamiskõlblikus seisukorras.

Puudutatud isikud on ekslikult tõlgendatud Alutaguse Vallavalitsuse 16. novembri 2021. a

arvamuse nr 7-6/270-1 lisas 1 esitatud Eesti põhikaardi 2009. a väljavõtet. Väljavõttel puudub

just X, X, XXXXX ja XXXXX kinnistuid läbiv tee. X, X, X ja X kinnistutel asuv juurdepääs

oli kahelt poolt läbitav, kuid lõik, mis kulges otse X kinnistult X ja X kinnistule, ei ole

praeguseks hetkeks säilinud.

X ja X kinnistu omanikud teavitasid 2020. aastal Alutaguse valda piirdeaia rajamise soovist.

Alutaguse Vallavalitsus juhtis 14. augusti 2020. a kirjas nr 4-8/66-2 tähelepanu sellele, et

XXX ja X kinnistute omanikud kasutavad juurdepääsuks X ja X maaüksuseid läbivaid erateid,

mille kasutamise osas ei ole kokkuleppeid sõlmitud. Otsene juurdepääs avalikult kasutatavalt

teelt XXX ja X kinnistutele puudub.

X, X ja X kinnistute õuemaad on tähistatud katastriplaanidel ja need jäävad olemasolevate

teelõikude vahelisele alale. X kinnistul on asutud õuemaad laiendama teest põhjapoolsele

alale. X kinnistu abihoone on omavoliline ehitis, mille asukoht on valitud olemasoleva tee

äärde.

X ja X kinnistute lõunapoolsest teelõigust X poolne osa asub Peipsi X ehituskeeluvööndis, kus

looduskaitseseadusest tulenevalt on sauna ja muude hoonete (ka ajutiste hoonete) ehitamine

keelatud. Alutaguse üldplaneeringu kohaselt ei ole ehituskeeluvööndis piirdeaedade ehitamine

lubatud.

Alajõe kergliiklustee ja selle lähiala detailplaneeringu lahendus ei ole aluseks XXX kinnistu

juurdepääsu küsimuse lahendamisel. Detailplaneeringuga on kavandatud riigitee äärde jalg- ja

jalgrattatee rajamine ning planeeringujoonisel on kajastatud munitsipaalomandis oleva X

kinnistu mahasõit, kuid tuleb arvestada, et planeeringuala lõpeb X kinnistuga ning seepärast ei

ole kajastatud X, X ja X kinnistute juurdepääse.

X, X ja X kinnistuid läbiva sideehitise kaitsevöönd ei välista olemasoleva tee laiendamist või

rekonstrueerimist. Ehitusseadustiku § 70 lg 3 kohaselt võib kaitsevööndis kehtivatest

piirangutest kõrvale kalduda kaitsevööndiga ehitise omaniku (Telia Eesti AS) nõusolekul, kui

see ei vähenda ehitise ohutust.

XXXXX kinnistu omanik soovib garaaži oma kinnistul asuvate parkimiskohtade juurde, kus

ei asu olemasolevat teed. Rajatav garaaž ei takista olemasolevaid juurdepääsusid.

18. X kinnistu omanik palus jätta X ja X kinnistute ja X kinnistu omanike kaebused

rahuldamata.

Vastuse kohaselt tuleb määruskaebusele lisatud uued tõendid jätta tsiviilasja materjalide

juurde võtmata. X ja X kinnistute omanikud laiendavad alusetult lõppseisukohtade (28.

veebruari 2022. a menetlusdokument) tähendust ning püüavad esitada menetluses tõendeid,

mille esitamise võimalus oli neil varasemalt.

Väidetavat killustikuteed, mis viib avaldaja kinnistuni, ei ole ja ei ole kunagi ka olnud.

XXXXX kinnistul on õueala kuni X kinnistuni, mitte pinnastee. Samuti puudub igasugune

ajalooline juurdepääsutee avaldaja kinnistule läbi X, X, XXXXX, XXXXX ja X kinnistute.

Maakohus ongi kaalunud kõigi menetlusosaliste huve ja leidnud XXX kinnistule kõige

vähemkoormava ja mõistlikuma juurdepääsulahenduse, mis on juba aastakümneid

eksisteerinud. Vastavad kaalutlused on määruses ka toodud.

Määruskaebuse väide, et XXXXX kinnistu omanik on asunud tegema ettevalmistusi

määruskaebuste esitaja vaatenurgast kõige perspektiivsema juurdepääsutee sulgemiseks ning

Alutaguse vald peaks tagama, et seda ei juhtuks, on väär. Ehitustegevus XXXXX kinnistul on

toimunud ja toimub ka vajadusel edaspidiselt kooskõlas õigusaktidega.

AVALDAJA MÄÄRUSKAEBUS

19. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu

määruse resolutsiooni p-i 6 osas, millega avaldaja menetluskulud jäeti avaldaja enda kanda

ning teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta avaldaja menetluskulud X ja X kinnistute

omanike kanda, määrates ühtlasi kindlaks avaldaja menetluskulude rahaline suurus. Avaldaja

palub määruskaebuse menetlusega seotud avaldaja menetluskulud jätta X ja X kinnistute

omanike kanda.

Määruskaebuse kohaselt leidis maakohus ekslikult, et menetluses ei selgunud, kes paigaldas

takistused juurdepääsuteele. Avaldaja märkis avalduses, et X ja X kinnistute omanikud on

sulgenud ajaloolise juurdepääsutee. X ja X kinnistute omanikud ei vaielnud menetluses vastu

sellele, et nad paigaldasid teele takistused. Menetluses toimunud paikvaatluse käigus nägi ka

kohus, et avaldaja väidetud asukohtadesse X ja X kinnistutel olid paigaldatud takistused.

TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaselt on õiglane jätta avaldaja menetluskulud menetluse

põhjustanud isikute, ehk X ja X kinnistute omanike kanda. X ja X kinnistute omanikud

vaidlesid juurdepääsu määramisele vastu, suurendades seeläbi avaldaja menetluskulusid. X

kinnistu omanikud vaidlustasid ka esialgse õiguskaitse määruse, millega tekitasid avaldajale

täiendavaid menetluskulusid.

Maakohtul on küll laialdane diskretsiooniõigus hagita menetluses menetluskulude jaotuse

otsustamisel, kuid see peab olema põhjendatud, kohtu diskretsiooniotsus peab olema õiglane

ning diskretsiooni rakendamine peab olema kooskõlas väljakujunenud kohtupraktikaga.

Maakohtu põhjendus avaldaja menetluskulude jätmisel tema enda kanda ei vasta

tegelikkusele. Menetluses on tuvastatud, et teetakistused paigaldasid X ja X kinnistute

omanikud.

PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD

20. Alutaguse valla vastuse kohaselt jätab vald

menetluskulude jaotuse kohtu otsustada.

21. X kinnistu omaniku vastuse kohaselt vaidlustas X

kinnistu omanik maakohtu määruse terves ulatuses, sh

ka menetluskulude jaotuse osas. Maakohus on ekslikult

leidnud, et menetluses ei selgunud, kes konkreetselt

teetakistused juurdepääsuteele paigaldas, s.o kes

põhjustas olukorra, kus avaldaja oli sunnitud pöörduma

oma õiguste kaitseks kohtu poole. X kinnistu omanik ei

sulgenud juurdepääsu, mis läbib X, X, X ja X

kinnistuid. Seega ei ole põhjendatud jätta tema

menetluskulud tema enda kanda.

Kuna avaldaja oleks saanud ilmselt sõlmida kohtuvälise kokkuleppe enne kohtusse

pöördumist, siis on avaldaja ise menetluskulusid põhjustanud ja menetluskulud tuleb jätta

avaldaja kanda. Avaldajal oli olemas teine juurdepääs nn killustikutee kaudu, mistõttu ei

tekkinud ka olukorda, kus tema kinnistul puudus juurdepääs avalikult kasutatavale teele.

Seega ei ole õige jätta menetluskulusid puudutatud isikute kanda, kuna nende tegevuse

tulemusena ei katkenud avaldajal juurdepääs avalikult kasutatavale teele.

X kinnistu omanik palub rahuldada avaldaja määruskaebus osas, milles avaldaja palub tühistada

maakohtu määruse resolutsiooni p 6, kuid jätta menetluskulud avaldaja kanda.

Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud tuleb jätta avaldaja kanda.

22. X ja X kinnistute omanikud vaidlesid avaldaja

määruskaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata

ja enda menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus

kohaldas menetluskulude jaotamisel õigesti TsMS § 172

lg 1 teist lauset ning teostas õigesti kohtule

menetluskulude jaotamisel antud kaalutlusõigust.

Kohtumenetluse on oma käitumisega põhjustanud

avaldaja ise, mitte puudutatud isikud.

Avaldajale kuuluvale XXX kinnistule oli ja on praegugi olemas avalikult teelt teine katkematu

püsijuurdepääs. Avaldaja oleks saanud menetlust ära hoida kohtuvälise kokkuleppe

sõlmimisega. Läbi X ja X kinnistute kulgeva metsaraja sulgemine ei ole toimunud

pahatahtlikult ega ette hoiatamata.

23. X kinnistu omanik leidis, et määruskaebus tuleb

rahuldada ja X kinnistu omaniku menetluskulud tuleb

jätta avaldaja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

24. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb

menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada ning

tsiviilasi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale

maakohtule (TsMS § 657 lg 1 p 3, § 659).

Ringkonnakohus rahuldab määruskaebused osaliselt.

25. Avaldaja on pöördunud kohtu poole endale

kuuluvale kinnistule avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu määramiseks AÕS § 156 lg 1 alusel.

Avalikult kasutatavale teele AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks

on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava

juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava

huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste

juurdepääsust tuleneva kitsendusega.

X ja X kinnistute omanike määruskaebuse kohaselt vaieldakse asjas muuhulgas selle üle, kas

avaldaja juurdepääsu nõude rahuldamise eeldused on AÕS § 156 lg 1 järgi täidetud, täpsemalt

selle üle, kas viidatud sätte kohaldamise eeldusena puudub XXX kinnistul juurdepääs

avalikult kasutatavale teele. Määruskaebuse kohaselt on avaldajal olemas alternatiivne

juurdepääsutee, nn killustikutee läbi X, X, XXXXX, XXXXX ja X kinnistute.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole alternatiivina pakutud nn killustikutee lõik, mis kulgeb

XXXXX kinnistult läbi X kinnistu XXX kinnistule, olemasolevas seisundis teena käsitletav.

Ka X ja X kinnistute omanike esimese avaldusele vastuse kohaselt on tee juurdepääsuna

kasutatav osalise juurdeehituse tulemusena (I kd, tl 119, vastuse p 2.9. alap 1). Määruskaebuse

esitajad ei tõendanud, et avaldaja oleks seda alternatiivset varianti saanud kogu aeg kasutada.

Sellest tulenevalt nõustub ringkonnakohus maakohtu tuvastatuga, et avaldajal iseenesest oli

õigus kohtusse pöördumiseks AÕS § 156 lg 1 alusel, s.o kohtusse pöördumise eeldused on

täidetud. Seda ei muuda ka määruskaebuse väide, et avaldaja ei ole pöördunud nende poole

kohtuväliselt probleemi lahendamiseks. Avaldajal puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt

teelt ning puudutatud isikud sulgesid senise juurdepääsu.

26. Ringkonnakohus nõustub X ja X kinnistute omanike ja X kinnistu omaniku

määruskaebuste väitega, et maakohus on määrust tehes rikkunud oluliselt menetlusõiguse

normi, kui jättis osaliselt asjast puudutatud isikud menetlusse kaasamata.

Avaldusi avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks (AÕS § 156 lg 1) lahendatakse TsMS §

475 lg 1 p 131 ja 611. ptk järgi hagita menetluses. TsMS § 5 lg 3 ning § 477 lg-tes 5 ja 7

sätestatud uurimispõhimõtte kohaselt on sellises menetluses kohtul kohustus selgitada välja

asja lahendamiseks vajalikud asjaolud ning kohus peab kohtumenetlusse TsMS § 198 lg 3

esimese lause kohaselt kaasama puudutatud isikutena (TsMS § 198 lg 1) kõik puudutatud

kinnisasjade omanikud (Riigikohtu 9. juuni 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17, p 13;

Riigikohtu 12. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17, p 17). Kõigi kinnisasjade

omanike, üle kelle kinnisasjade võiks avaldaja kinnisasjale juurdepääs tulla kõne alla,

kaasamine (TsMS § 198 lg 1 p 2 ja § 6182 lg 1) on üks olulisemaid põhimõtteid

juurdepääsuasjade lahendamisel, kuna selle järgimisega tagatakse, et vaidlus lahendatakse

tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt (vt Riigikohtu 1. juuni 2022. a määrus

tsiviilasjas nr 2-19-20416, p 13; 4. detsembri 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-12, p

10; 17. mai 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p 24).

TsMS § 198 lg 3 kohaselt on kohtul hagita menetluses kohustus kaasata menetlusosalised

omal algatusel. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asjades (AÕS § 156 lg 1)

peab kohus sisuliselt kaaluma kõiki mõistlikult võimalikke alternatiivseid juurdepääsu

määramise võimalusi avaldaja kinnisasjale avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

võimaldamiseks ning juhul, kui menetluses osalev puudutatud isik on taotlenud alternatiivse

juurdepääsu võimaluse kaalumist, tuleb kohtul kas kaasata alternatiivsest juurdepääsust

puudutatud kinnisasjade omanikud menetlusse või vähemalt sisuliselt põhjendada, miks kohus

leiab, et puudutatud isiku kohtu ette toodud alternatiivsed juurdepääsu loomise võimalused ei

tule kõne alla (Riigikohtu 1. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-20416, p 13).

Avaldaja palus kaasata menetlusse X, X, X, X, X ja X kinnistute omanikud, mida maakohus ka

tegi avalduse menetlusse võtmisel. Lisaks kaasas maakohus menetlusse võtmisel ka Alutaguse

valla. Menetluse kestel esitasid puudutatud isikud alternatiivse juurdepääsu tee läbi Alutaguse

vallale kuuluva X kinnistu ning X, XXXXX, XXXXX ja X kinnistute. Maakohus ei kaasanud

veel kaasamata jäänud X, XXXXX ja XXXXX kinnistute omanikke ning jättis ka 27. jaanuari

2022. a määrusega puudutatud isikute taotluse nende isikute kaasamiseks rahuldamata.

Maakohus jättis puudutatud isikute taotluse eespool nimetatud kinnistute omanike menetlusse

kaasamiseks rahuldamata põhjusel, et kohtunik veendus paikvaatlusel ja Maa-ameti

Geoportaali kaardi rakendusest, et nn killustiku tee ei ulatu avaldaja kinnistuni, tee lõppeb

XXXXX kinnistul. X kinnistu omanik N. Kont kinnitas, et X kinnistut (XXXXX kinnistu

kõrval) ei läbi põhjasuunas ükski tee mille kaudu pääseks avalikult kasutatavale teele. Seega

eeldaks juurdepääsu lahendamine X kinnistu põhjasuunas uue tee ehitamist ja sellega

kaasneksid kulud.

Ringkonnakohus leiab, et ainuüksi põhjendus, et kuivõrd nimetatud alternatiivne lahendus

tähendab osaliselt tee ehitust, ei ole piisav, et see juurdepääsu võimalus üldse välistada ja jätta

puudutatud kinnistute omanikud kaasamata. Vajadus juurdepääsutee välja ehitada ja sellega

kaasnevad võimalikud kulud ei välista automaatselt juurdepääsu määramist. Tegemist on küll

ühe asjaoluga, mida kohus saab kaaluda, kuid arvestades muid asjaolusid võib olla mõistlik

määrata juurdepääsutee kohta, kus tee tuleks alles rajada. Näiteks võib see olla otstarbekas,

kui avaldaja ise on nõus tee ehitamisega seotud kulud katma ja soovib juurdepääsu seni teeta

alalt ning see juurdepääs koormab vähem naaberkinnistuid.

Maakohus kaasas avalduse menetlusse võtmisel menetlusse X ja X kinnistute omanikud, kuigi

ka läbi nende kinnistute juurdepääsu määramiseks oleks uue tee ehitamine vältimatu.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et juurdepääs läbi X, X, XXXXX,

XXXXX ja X kinnistute oleks üldse välistatud ning et X kinnistul puudub tee. Novembris

2021 toimunud paikvaatluse videost nähtuvalt on vaidlusalusel alal läbi X kinnistu, s.o kohast,

kus lõppeb XXXXX kinnistul killustikutee kuni XXX kinnistuni, autodega sõidetud. Videos

nähtuvad auto jäljed XXXXX kinnistult kuni XXX kinnistuni ning seda vaatamata ka X ja

XXX kinnistute vahele paigaldatud tõkkepuule. Paikvaatluse videost nähtub vaid, et X

kinnistult edasi põhja suunas läbi X kinnistu kunagi viinud tee on tänaseks kinni kasvanud.

Kuid seda ei saa öelda teelõigu kohta, mis viib XXXXX kinnistult läbi X kinnistu XXX

kinnistule.

Tegelikkusele ei vasta avaldaja väide, et X kinnistul ei kulgegi põhja suunas ühtegi teed. X

kinnistult on varem läinud tee avalikule teele põhja suunas läbi X kinnistu (I kd, tl 131, II kd,

tl 27, III kd, tl 20). Ka 13. aprill 2021. a seisuga esitatud Maa-ameti väljavõtetest ja käesoleval

ajal Maa-ameti väljavõtetest nähtuvalt on osaliselt selle ajaloolise tee lõik X kinnistul ka

säilinud (kinnistu lõunapoolses servas XXX kinnistu juurest kuni X kinnistu keskpaigani).

Maa-ameti hübriidpildil on see teena märgistatud. Lisaks nähtub X kinnistu omanike 14. mai

2021. a määruskaebusele lisatud videost, et viidatud teelõik on iseenesest autodega läbitav.

Võrreldes esitatud videosid (eelkõige 14. mai 2021. a määruskaebusele lisatud videod

XXXXX – X kinnistute tee ja X – X – X kinnistute tee kohta) puudutatud isikute poolt

esitatud fotodega vaidlusaluse X – X – X – X kinnistute tee kohta (I kd, tl 133–133a) ei ole

ringkonnakohtul veendumust, et viimane ja maakohtu poolt juurdepääsuna määratud tee oleks

oluliselt parema kvaliteedi ja läbipääsetavusega, kui puudutatud isikute alternatiivina pakutud

X – X – XXXXX – XXXXX – X kinnistute vaheline tee. Ringkonnakohus möönab, et

XXXXX – X kinnistutele jääv teelõik võib vajada mõningaid töid, kuid selle kasutus ei ole

ringkonnakohtu hinnangul täielikult välistatud. Seega ringkonnakohus nõustub X, X ja X

kinnistute omanike määruskaebustes esitatud väitega, et sisuliselt ei ole maakohus kõiki

alternatiivseid juurdepääsuvõimalusi hinnanud. Maakohus on rikkunud oluliselt

menetlusõigust, jättes X,

XXXXX ja XXXXX kinnistute omanikud kaasamata. Nende kaasamata jätmine on vastuolus

Riigikohtu seisukohtadega.

27. Avaldaja pakkus alternatiivse lahendusena

juurdepääsuteed mööda X ja X kinnistute ning tegi

kompromissettepaneku,

mille

kohaselt

selle

juurdepääsutee projekteerib ja ehitamise kulud kannab

avaldaja. Esialgne X kinnistu omanik oli nõus vastavate

kompromissi tingimustega ning juurdepääsuteega läbi X

kinnistu (vt nt S. Mussako 21. aprilli 2021. a seisukoht, I

kd, tl 104, 9.

juuni 2021. a nõusolek, II kd, tl 113). Ka X kinnistu omanik on olnud nõus juurdepääsuteega

läbi XXXXXXX kinnistu (17. juuni 2021. a seisukoht, II kd, tl 126). Alles hilisemates

seisukohtades muutis X kinnistu omanik oma nõusolekut (16. novembri 2021. a seisukoht, III

kd, tl 11, 15–16). Ka Alutaguse vald on olnud vastava juurdepääsuteega nõus juhul, kui

sellega nõustuvad X ja X kinnistute omanikud (16. novembri 2021. a seisukoht, III kd, tl 18).

Maakohtu põhjendus, et kunagi eksisteerinud juurdepääsutee läbi X, X ja X kinnistute on

kinni kasvanud ja ei ole käesoleval ajal läbitav ja selle taastamine oleks avaldajale aga ka X,

X ja X kinnistute omanikele ebamõistlikult koormav ei ole seega asjas esitatud tõenditega

kooskõlas. Avaldaja on olnud nõus vastavate kulude tegemisega ning kinnistute omanikud on

olnud juurdepääsuteega ka mingitel hetkedel nõus. Selle alternatiivse variandi puhul tuleb

aga arvestada ka võimalike looduskaitseliste piirangutega nt puude maha võtmisel vms.

28. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole juurdepääsu

kindlaksmääramisel nõuetekohaselt kaalutud X, X ja X

kinnistute omanike kui koormatavate kinnisasjade

omanike huve. Riigikohus on leidnud, et AÕS § 156 lg 1

eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik

juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma

kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata

koormatava kinnisasja omaniku huve, ning rõhutanud, et

vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb

lahendada poolte huvide kaalumise teel (Riigikohtu 13.

veebruari 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-23161, p

17.1; 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p

22; 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-

05, p 22). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole vähetähtis

asjaolu, et nn killustikutee kulgeb suures osas vallale

kuuluval maal ning eraomandis olevaid kinnistuid läbib

tee enamasti servast ning et XXXXX kinnistule on juba

seatud tähtajatu ja tasuta reaalservituut (teeservituut)

XXXXX kinnistu omaniku kasuks (III kd, tl 88).

29. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole

juurdepääsutee tasu määramist hinnanud ega määratud

tasu suurust põhjendanud.

Maakohus määras juurdepääsutee tasuks 10% puudutatud kinnistute aasta maamaksust.

Maakohus on jätnud tasu määramiseks vajalikud asjaolud välja selgitamata. Maakohtu

määrusest ei nähtu puudutatud isikute kinnistute maamaksude suurusi.

Kohtu AÕS § 156 lg 1 esimese ja kolmanda lause alusel määratav juurdepääsutasu tuleb

üldjuhul välja mõista perioodilise rahasummana selliselt, et juurdepääsutasu makse tuleb

tasuda aasta lõpuks järgmise aasta eest ette. Selline tasu sisaldab mh maamaksu osa ja, juhul

kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja

omanikul, hüvitist juurdepääsutee korrashoiu ja ohutuse tagamisega tee omanikule kaasnevate

kulutuste eest. Samuti peab juurdepääsutasu sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest, mis

tuleb koormatava kinnisasja igakordsele omanikule maksta kasutuseelise alusel

(tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 62 lg 1 mõttes) sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu

puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest

asjaoludest (Riigikohtu 28. märtsi 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492, p 16; 16. juuni

2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p-d 33 ja 39–40). Juurdepääsutasu hulka

arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omanikule samasugune

seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta

ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel (Riigikohtu 16. juuni

2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 39). Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb

arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja

juurdepääsu taotlemise asjaolusid, samas minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja

omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla

väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (vt Riigikohtu 1. juuni 2022. a

määrus tsiviilasjas nr 2-19-20416, p 15.3).

30. Juurdepääsutasu hulgas hüvitatava kasutuseelise

suuruse määramisel võib lähtekoht olla kasu, mida

nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi,

mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema.

Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise

arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest

üürihinnast, arvestades seejuures vajalikke kulutusi,

mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse

kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide

kasutusõiguse väärtust (Riigikohtu 1. juuni 2022. a

määrus tsiviilasjas nr 2-19-20416, p 15.3; 3. oktoobri

2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 19).

Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava

kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (põhiseaduse § 32 mõttes). Seetõttu sõltub

juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja

omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad (Riigikohtu 1. juuni 2022. a

määrus tsiviilasjas nr 2-19-20416, p 15.3). Maakohus ei ole ühtegi viidatud kriteeriumitest

hinnanud ega analüüsinud. Maakohus ei ole menetluses välja selgitanud juurdepääsutee

talumise tasu aluseks olevaid asjaolusid. X kinnistu omanik kinnitas, et ta vajab aega, et

kujundada välja seisukoht tasu suuruse osas (III kd, tl 161 pöördel). X ja X kinnistute

omanikud tuginesid tasu suuruse määramisel nii maamaksu suurusele, juurdepääsutee

korrashoiukuludele, kui ka hüvitisele omandiõiguse riive eest (III kd, tl 198). Kuigi X ja X

kinnistute omanikud väljendasid selle seisukoha alles viimases 28. veebruari 2022. a

menetlusdokumendis, oleks maakohtul tulnud nende asjaolude ning nendest asjaoludest

puudutatud isikute kinnisasja väärtusele lähtuva mõju osas seisukoht kujundada, tehes selleks

vajadusel menetlusosalistele ettepaneku esitada selle kohta tõendeid ning uuendada menetlus.

Praegusel juhul kohus seda teinud ei ole.

Kohus saab juurdepääsutee talumise tasu suuruse määramisel küll põhimõtteliselt tugineda ka

TsMS §-le 233, kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste olemasolu. Eelkõige

peab kohus selleks tuvastama, et menetlusosaliste kohtu ette toodud juurdepääsuteega

koormatava kinnisasja omaniku suhtes negatiivset mõju avaldavate juurdepääsuteest lähtuvate

asjaolude korral ei ole võimalik kinnisasja väärtuse vähenemist kindlaks teha (nt selles

piirkonnas puudub piisav arv võrdlustehinguid nii kasutuseeliste kui ka kinnisasja koormatiste

vaba ja koormatud väärtuse kindlaksmääramiseks vms) või oleks see seotud eriliste raskustega

või ebamõistlikult suurte kuludega (Riigikohtu 1. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-

20416, p 15.6). Selliseid asjaolusid ei ole praeguses asjas tuvastatud.

31. Ringkonnakohus nõustub X ja X kinnistute

omanike määruskaebuse väitega, et maakohus oleks

pidanud määrama täpsemalt juurdepääsutee tingimused.

Juurdepääsutee täpsemate tingimuste määramine on kohtu ülesanne. Tulenevalt nendest

tingimustest sõltub ka juurdepääsuteest lähtuv mõju juurdepääsuteega koormatud kinnisasja

omanikule. Samuti on juurdepääsutee täpsemate tingimuste määramise eesmärgiks ennetada

juurdepääsutee tingimuste üle tekkida võivaid uusi vaidlusi. Maakohtul tuleb seetõttu asja

uuel läbivaatamisel määrata ka juurdepääsutee täpsemad tingimused (nt kellel lasub tee

korrashoiukohustus, lume koristuse kohustus vms). Ringkonnakohus märgib, et arvestades

tsiviilasja juures olevaid videosid ja fotosid vaidlusaluse tee kohta, võivad määruskaebuste

esitajate väited selle kohta, et maakohtu määrus ei ole täidetav, sest tee ei ole 3,5m lai, olla

usutavad.

32. Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ning

saadab asja uueks läbivaatamiseks maakohtule,

arvestades vajadust täiendavalt välja selgitada olulisi

asjaolusid. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel

otsustada avaldaja avalduse rahuldamise üle, kaasates

menetlusse kõik puudutatud kinnisasjade omanikud.

Juurdepääsu määramiseks tuleb kaaluda kõigi

kohtumenetlusse puudutatud isikutena kaasatud

kinnisasjade omanike ning avaldaja huve.

Ringkonnakohtu arvates on maakohus jätnud olulises osas täitmata eelmenetluse ülesanded,

jättes piisavas ulatuses välja selgitamata poolte seisukohad oluliste asjaolude kohta (TsMS §

392).

X ja X kinnistu omanikud on määruskaebuses palunud võtta asja materjalide juurde uued

tõendid. Maakohtul tuleb asja uuel menetlemisel võtta tõendit vastuvõtmise suhtes seisukoht.

33. Kuna määruskaebus rahuldatakse ja asi saadetakse maakohtule uueks lahendamiseks, jääb

menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 kohaselt maakohtu otsustada. Selliselt rahuldatakse ka

osaliselt avaldaja määruskaebus, kuivõrd määratud menetluskulude jaotus tühistatakse.

Menetluskulude jaotuse määramisel tuleb arvestada, et avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu määramise asjades on TsMS § 172 lg 1 esimese lause tähenduses isik, kelle

huvides lahend tehakse, eelduslikult avaldaja, kes taotleb oma kinnisasja kasuks

juurdepääsutee määramist. See ei välista aga menetluskulude jätmist selle puudutatud isiku

kanda, kes vaidleb ilmselgelt põhjendatud avaldusele alusetult vastu.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke