2-20-8160/100 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve

Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht

5. september 2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-8160

Tsiviilasi

X

ja

Y

avaldus

korteriomandite

koosseisu

muutmiseks

vajalike

kokkulepete

sõlmimiseks

tahteavalduste andmiseks ja nende asendamiseks

kohtulahendiga

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 22. juuni 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X ja Y ühine määruskaebus

Q ja W ühine määruskaebus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Avaldaja Y (isikukood XXXXXXXXXXX)

Avaldajate lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul

Järve

Puudutatud isik Q (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik W (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isikute Q ja W lepinguline esindaja

vandeadvokaat Rünno Roosmaa

Puudutatud isik F (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Nele Paluoja

Puudutatud isik Z (isikukood XXXXXXXXXXX)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Pärnu Maakohtu 22. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-8160 ning

saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Jätta määruskaebemenetluses esitatud tõendite vastuvõtmine maakohtu otsustada.

3. Rahuldada määruskaebused osaliselt.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa esitada määruskaebust.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X (avaldaja I) ja Y (avaldaja II) (koos avaldajad) esitasid 4. juunil 2020 (täpsustatud

21. juulil 2021, 1. novembril 2021 ja 8. veebruaril 2022) avalduse, milles palusid kohustada W

(puudutatud isik I), Q (puudutatud isik II), F (puudutatud isik III) ja Z (puudutatud isik IV)

(koos puudutatud isikud) andma tahteavaldused Pärnus Vahe tn 17 kinnistu (kinnistu)

kaasomanikevahelise

maakasutuse

kokkuleppe

sõlmimiseks

ja

Tartu

Maakohtu

2 (9)

kinnistusosakonna vastavatesse registriosadesse maakasutuse kokkuleppe kohta märkuse

kandmiseks, asendada tahteavaldused jõustunud kohtulahendiga ning kanda maakasutuse

kokkuleppe kohta märkused vastavatesse registriosadesse. Avaldajad taotlesid, et kohus

edastaks asjas jõustunud määruse Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kannete tegemiseks.

Avalduse kohaselt asub Pärnus Vahe tn 17 elamu, mis on jagatud neljaks korteriomandiks.

Avaldajatele kuulub korteriomand nr 4, puudutatud isikutele I ja II kuulub korteriomand nr 1,

puudutatud isikule III kuulub korteriomand nr 2 ja puudutatud isikule IV korteriomand nr 3.

Elamualuse ja teenindava maatüki suurus on kokku 1244 m2. Korteriomanike vahel puudub

maa kasutuskord, kuid ajalooliselt on välja kujunenud kinnistu maa-ala kasutamine selliselt, et

igakordsed korteriomandite nr 1 ja 4 omanikud kasutavad ca poolt maa-ala ja korteriomandite

nr 2 ja 3 omanikud kasutavad nende korteriomandite juures paiknevat ca poolt maa-ala.

Puudutatud isikute I ja II poolsest osast on läbi värava pääs kinnistule Vahe tn kaudu. Avaldajad

ja puudutatud isikud I ja II leppisid 2019. a kevadel suuliselt kokku, et puudutatud isikud I ja II

võivad kasutada korteriomandi nr 4 aknaalust maa-ala ning avaldajad ja nende külalised võivad

kasutada Vahe tn poolset juurdepääsu kinnistule ja avaldajate korteriomandini. Alates maist

2019. a keelasid puudutatud isikud I ja II läbipääsu Vahe tn poolsest väravast. Ka ei saa

avaldajad enam kasutada oma korteriomandi aknaalust maa-ala akende pesemiseks ja muude

hooldustööde tegemiseks.

Avaldajad on seisukohal, et neil on endiselt õigus saada oma korteriomandini Vahe tn kaudu.

Seda kinnitavad muuhulgas korteriomandi nr 4 juurdeehituse projekti aluseks olevad

projekteerimistingimused ning 1. märtsi 2007. a korteriomandi müügileping, milles on viidatud

suulisele kasutuskorra kokkuleppele. Korteriomanikud ei ole sõlminud 22. oktoobril 2019

kokkulepet maa kasutuskorra kohta. 22. oktoobril 2019 toimus koosolek, kus arutati

korteriomandi nr 4 juurdepääsu küsimust, kuid mingeid siduvaid kokkuleppeid maakasutuse

osas ei tehtud. Avaldajate hinnangul on vaja kehtestada kinnistu maa kasutuskord ka üldisemalt,

sest puudutatud isikud I ja II takistavad avaldajatel ka muud kinnistu ümber olevat maa-ala

kasutada.

Kuigi avaldajad saavad oma korteriomandini ka Rahu tn (T2) teelõigu kaudu, siis Pärnu linn

seda teelõiku ei hoolda, sest tegemist ei ole ametliku teega ning Vahe tn 17 juurdepääs on

tagatud Vahe tn kaudu. Kuivõrd puudutatud isikud I ja II on aia paigaldamisega takistanud

avaldajatele läbipääsu Vahe tn poolsest väravast, on avaldajad ja nende külalised sunnitud

kasutama Rahu tn (T2) poolset ligipääsu. Samuti ei ole Rahu tn (T2) teelõik avaldaja II

tervislikust seisundist tulenevalt hilissügisesel, talvisel ja kevadisel ajal läbitav (s.o on ajal, mil

teelõik on porine, veelompidega, libe, lumine ja pime) ning muul ajal tuleks avaldajal II

bussipeatusse minekuks ja sealt oma korteriomandini jõudmiseks läbida oluliselt pikem maa

kui Vahe tn poolsest sissepääsust.

2. Puudutatud isikud I ja II vaidlesid avaldusele vastu. Korteriomanikud ei ole 2007. a

suuliselt maa kasutuskorras kokku leppinud. Küll aga toimus 22. oktoobril 2019 korteriomanike

koosolek, mille käigus lepiti kokku maa kasutuskord avaldajate ning puudutatud isikute I ja II

vahel selliselt nagu see on käesoleva ajani toimunud. Puudutatud isikud I ja II leiavad, et kui

korteriomanikud on kasutuskorras kokku leppinud ning asjast puudutatud omanik ei ole nõus

kasutuskorda muutma, siis ei ole kohtul võimalik kasutuskorras muudatusi teha.

Varasemalt on avaldajad kasutanud puudutatud isikute I ja II maa-ala oma korteriomandile

juurdepääsuks, kuid selle juurdepääsu kasutamine muutus puudutatud isikute I ja II suhtes

pahatahtlikuks. Puudutatud isikud I ja II paigaldasid uue aia, mida avaldajad ka aktsepteerisid.

Avaldajad saavad kasutada Rahu tn (T2) teelõiku. Pärast 2019. a tehtud kokkulepet on

avaldajad ja nende külalised nimetatud teelõiku kasutanud ning ei ole selles osas etteheiteid

teinud.

3 (9)

Puudutatud isikud I ja II ei ole avaldajatel takistanud kasutada maa-ala oma korteriomandi

akende pesemiseks ja muude hooldustööde teostamiseks. Seejuures on puudutatud isikud I ja

II nõus andma aknaaluse maa kasutusõiguse avaldajatele, kui puudutatud isikud I ja II saavad

vastu võrdväärses suuruses maa.

3. Puudutatud isik III toetas kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist. Puudutatud isik III

ei ole teiste korteriomanikega suuliselt maa kasutuskorras kokku leppinud. Korteriomanike

vahel oli arutusel maamõõtmine, kasutuskorra seadmine ja võimalusel ka selle notariaalne

kinnitamine, kuid avaldajad ning puudutatud isikud I ja II ei jõudnud kasutuskorras

kokkuleppele. Puudutatud isik III leidis, et avaldajatele on tagatud mõistlik juurdepääs Rahu tn

(T2) teelõigu kaudu.

Puudutatud isik III märkis, et ta on jõudnud puudutatud isikuga IV kokkuleppele

korteriomandite nr 2 ja 3 poole jääva maa-ala kasutamise osas, paludes selle kohtul kinnitada.

4. Puudutatud isik IV selgitas, et tema ei ole teiste korteriomanikega suulist maa kasutuskorra

kokkulepet sõlminud. 22. oktoobril 2019 toimus koosolek, kus osalesid kõikide korteriomanike

esindajad. Koosolekul arutati korteriomandite nr 1 ja 4 vahelise maakasutuse küsimust.

Puudutatud isik IV märkis, et ta on jõudnud puudutatud isikuga III kokkuleppele

korteriomandite nr 2 ja 3 poole jääva maa-ala kasutamise osas, paludes selle kohtul kinnitada.

Esimese astme kohtu määrus

5. Pärnu Maakohus rahuldas 22. juuni 2022. a määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse

osaliselt ning kohustas puudutatud isikuid andma tahteavaldused Pärnus Vahe tn 17 kinnistu

kaasomanikevahelise maakasutuse kokkuleppe sõlmimiseks. Samuti kohustas maakohus

puudutatud isikuid andma tahteavaldused ja nõusolekud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriosade nr 2492305, 2492405, 2492505 ja 2492605 esimesse jakku kande tegemiseks

Vahe tn 17 korteriomandite kokkuleppe, mille sõlmimiseks on kohus määrusega puudutatud

isikuid

kohustanud

tahteavaldust

andma,

kohta.

Menetluskulud

jättis

maakohus

menetlusosaliste endi kanda.

Maakohus selgitas, et käesoleval juhul tuleb arvestada, et vaidlusalune kinnisasi ei ole

kaasomandis, vaid see on jagatud korteriomanditeks ning korteriomanditega seotud küsimusi

reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS).

Maakohus leidis, et avaldajate viidatud 1. märtsi 2007. a korteriomandi müügilepingu viide

suulisele kasutuskorra kokkuleppele ei oma asjas tähtsust, kuivõrd igakordsete korteriomanike

suhtes saaks see kehtida vaid kinnistusraamatusse kantuna. Puudutatud isikute I ja II viidatud

korteriomanike 22. oktoobri 2019. a koosoleku protokoll sellele samuti ei viita.

Maakohus leidis, et kuna kõik korteriomanikud on avaldanud soovi, et kohus lahendaks sisulise

vaidluse Vahe tn 17 korteriomandite juurde kuuluva kaasomandi kasutuskorra osas, siis tuleb

seda õigusrahu saavutamiseks teha. Vaidlust korteriomandite nr 2 ja 3 omanike vahel nende

eriomandi aknaaluse kaasomandis oleva kinnistu osas ei ole. Nimetatud korterite omanikud on

sõlminud 14. juulil 2021 kokkuleppe, kinnitades seda ka 10. juuli 2022. a vaatlusel.

Vaidlus on korteriomandite nr 1 ja 4 omanike vahel, kes ei ole jõudnud kokkuleppele, kuidas

kasutada Vahe tn 17 kinnistu kaasomandis olevat maad, mis jäävad nende eriomanditeks

olevate ruumide akende alla. Samuti selles, kuidas on võimalik tagada mõlemast

korteriomandist pääs avalikult kasutatavale teele. Maakohus leidis, et avaldajatele tuleb tagada

võimalus väljuda kinnistult Vahe tn suunas ning Rahu tn poolsete aknaalune maa kuni

korteriomandite nr 1 ja 4 vaheseinani peaks kuni ühiskasutusse jääva läbipääsuteeni jääma

korteriomandi nr 4 omanike ainukasutusse. Maakohus arvestas Rahu tn (T2) teelõigu

seisukorda ning avaldajate vanust ja tervislikku seisundit. Sellega saavad korteriomandi nr 4

omanikud ainukasutuses olevat maad juurde ca 8 m2 vastavalt esialgse avalduse lisaks olevale

4 (9)

plaanile ning samuti jääb ühiskasutusse ca 20 m2 praegu korteriomandi nr 1 omanike faktilises

ainukasutuses olevat maad. Selle võrra tuleb korteriomandi nr 1 omanike ainukasutusse anda

haljastuseks või peenardeks vms samaväärne osa. Seejuures pidas maakohus korteriomandi nr 1

omanike privaatsuse tagamise huvides vajalikuks määrata, et avaldajatele antakse

korteriomandi nr 1 omanikega ühiskasutusse vastav teelõik vaid tingimusega, et seda kasutavad

üksnes avaldajad ehk korteriomanikud ise. Samuti lasub avaldajatel korteriomandi nr 1

omanikega võrdne ühiskasutatava maa korrashoiukohustus.

Maakohus märkis, et registriosa esimesse jakku ei kanta märkust, vaid tehakse kokkuleppe

tingimuste kohta kanne. Kohus ei saa määrata kande tegemist, vaid selleks peavad avaldajad

esitama määruse jõustumisel kinnistamisavalduse.

Määruskaebused ja menetlusosaliste seisukohad

6. Puudutatud isikud I ja II esitasid määruskaebuse, milles palusid maakohtu määruse

tühistada ning jätta avaldajate avaldus rahuldamata või tühistada maakohtu määruse

resolutsiooni p 2.5 (korrigeerides sellega seotud teisi puudutatud punkte ja määruse Lisa 1).

Alternatiivselt palusid puudutatud isikud I ja II saata asi Pärnu Maakohtule uueks

lahendamiseks.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus jõudnud ebaõige järelduseni, mille kohaselt

on kõik korteriomanikud soovinud õigusrahu saavutamise eesmärgil, et kohus lahendaks

kaasomandi

kasutuskorra

küsimuse.

Maakohus

jättis

põhjendamatult

arvestamata

korteriomanike vahel 22. oktoobril 2019 sõlmitud kokkuleppe. Samuti ei ole maakohtu määrus

täidetav, sest määruse Lisas 1 ei ole punase kaldjoonega tähistatud maa-ala, millele viidatakse

määruse resolutsiooni p-s 2.5. Ka ei ole võimalik määruse Lisas 1 märgitud maa-ala teena

kasutada, sest see viib vastu aeda, mille taga on kraav. Maakohtu määruses toodud lahendus

koormab liigselt puudutatud isikuid I ja II ning vähendab nende korteriomandi väärtust.

Ebatäpne on määruse p-s 31 avaldatu, mille kohaselt oleks justkui vaidlus ka korteriomandi

nr 4 aknaaluse maa kasutamise osas. Puudutatud isikud I ja II on avaldanud tahet jätta see osa

avaldajate ainukasutusse.

7. Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles palusid maakohtu määruse tühistada määruse

resolutsiooni p 2.5 osas, osaliselt määruse resolutsiooni p 2.4 osas ning osas, millega maakohus

jättis avaldajate menetluskulud avaldajate endi kanda. Avaldajad palusid tühistatud osas teha

uue määruse. Avaldajad palusid jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud avaldajate menetluskulud

puudutatud isikute I ja II kanda. Avaldajad taotlesid, et kohus edastaks asjas jõustunud määruse

Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kannete tegemiseks.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus oluliselt rikkunud menetlusõigust. Määruse

resolutsiooni p-s 2.5 on maakohus reguleerinud Vahe tn 17-1 ja Vahe tn 17-4 korteriomanike

ühiskasutusse määratud maa-alal heakorratööde tegemist, kuigi avaldajad ei ole avalduses seda

taotlenud. Samuti on avaldajate jaoks üllatuslik määruse resolutsiooni p 2.5 koosmõjus määruse

põhjenduste p-ga 32.2 osas, mille kohaselt antakse avaldajatele Vahe tn 17-1 ühiskasutusse

vastav teelõik vaid tingimusega, et seda tohivad kasutada üksnes Vahe tn 17-4

korteriomanikud. Maakohus ei ole arvestanud avaldajate tõendeid Rahu tn (T2) teelõigu

liikluskorralduse ja selle seisukorra kohta. Määrates kõik Vahe tn 17-4 korteriomanike

külastajad kasutama üksnes Rahu tn (T2) teelõiku, takistatakse avaldajate külastamist ning

diskrimineeritakse asjaomaseid isikuid.

Ka ei ole määrus täidetav, sest määruse resolutsiooni p-s 2.4 ei ole märgitud maa-ala mõõtmeid.

Samuti on maakohus määruse resolutsiooni p-s 2.5 määranud maa-ala kasutamise üksnes

ühesuunaliseks liiklemiseks. Avaldajate tegelik tahe oli saada läbipääs (edasi-tagasi) Vahe

tn 17 kinnistult korteriomandi nr 4 juurest Vahe tn-le. Lisaks on avaldajad esitanud kohtule

taotluse määrata läbikäigutee laiuseks 1,2 m, mitte 1 m. Maakohus ei ole arvestanud ka

5 (9)

avaldajate taotlusega asendada puudutatud isikute tahteavaldused kinnistusraamatusse kannete

tegemiseks. Samuti ei ole maakohus põhjendanud, miks ta ei arvestanud avaldajate taotlusega

saata jõustunud määrus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistusraamatusse kannete

tegemiseks.

Lõpetuseks leidsid avaldajad, et maakohus oleks pidanud jätma tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel avaldajate menetluskulud puudutatud isikute I ja II kanda,

kuna avaldajad pidid kohtusse pöörduma puudutatud isikute I ja II pahauskse käitumise tõttu.

8. Puudutatud isik III on seisukohal, et määruskaebused tuleb jätta rahuldamata. Maakohus

lahendas asja osapoolte suhtes mõistlikult. Alternatiivselt tuleb täiendada määruse resolutsiooni

p 2.5 sõnastust selliselt, et tee kasutamine ei ole avaldajatele vaid ühesuunaline.

9. Puudutatud isik IV on seisukohal, et määruskaebused ei ole põhjendatud, sest kohtumäärus

on õiglane.

10. Avaldajad on seisukohal, et puudutatud isikute I ja II määruskaebus ei ole põhjendatud ning

see tuleb jätta rahuldamata.

11. Puudutatud isikud I ja II on seisukohal, et avaldajate määruskaebus ei ole põhjendatud ning

see tuleb jätta rahuldamata.

12. Pärnu Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas

TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

13. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning

saata asi uueks lahendamiseks samale maakohtule. Määruskaebused rahuldatakse osaliselt.

14. Kolleegiumi hinnangul rikkus maakohus materiaalõiguse norme, jättes asjas olulises osas

kohaldamata 1. jaanuaril 2018 jõustunud KrtS-i sätted. Maakohtu lahend ei vasta kehtivale

õigusele. Ka rikkus maakohus TsMS § 5 lg-st 3 ning § 477 lg-test 5 ja 7 tulenevat

uurimispõhimõtet. Eeltoodud rikkumised puudutavad ka vaidlustatud määruse seda osa, mille

peale ei kaevatud, kuid ka see osa tuleb tühistada (TsMS § 656 lg 4 koosmõjus §-ga 659).

Arvestades maakohtu rikkumisi ning asja õigeks lahendamiseks vajalike menetlustoimingute

hulka ja mahtu, ei saa ringkonnakohus asja ise lahendada ning asi tuleb saata maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

15. Käesolevas asjas on avaldajad soovinud, et kohus määraks kindlaks, kuidas

korteriomanikud peaksid edaspidi valdama ja kasutama Pärnus Vahe tn 17 kinnistu

kaasomandis olevat maa-ala. Puudutatud isikud I ja II (korteriomandi nr 1 omanikud) on

avaldusele vastu vaielnud, puudututatud isikud III ja IV (korteriomandite nr 2 ja 3 omanikud)

ei ole sisulisi vastuväiteid esitanud. Maakohus on vaidlustatud määrusega kohustanud

puudutatud isikuid andma tahteavaldused kaasomanikevahelise maakasutuse kokkuleppe

sõlmimiseks määruses toodud sõnastuses. Määruse resolutsioonis märgitud kokkuleppe sisu

erineb avalduses taotletud kokkuleppest. Kolleegium on seisukohal, et maakohus on avalduse

lahendamisel eiranud nii KrtS-i regulatsiooni kui ka selles osas väljakujunenud kohtupraktikat.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul arvestada alljärgnevaga.

15.1. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada

korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-s sätestatust erinevalt juhul, kui

nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Selline kokkulepe eeldab kõikide

korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus

kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda

kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg 2 kohaselt

KrtS § 9 lg 2 alusel. Korteriomanike vahelise kokkuleppe liigiks on mh ka erikasutusõiguse

6 (9)

kokkulepe (KrtS § 14), mis annab korteriomanikule ainuõiguse vallata ja kasutada lisaks

eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või

osaliselt välistavalt.

Eeltoodust tulenevalt selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste

saamiseks rahuldada, peavad olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, s.t

olemasoleva olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu

põhimõttega ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Kohus peab KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse

avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks. Arvestades, et KrtS-s sätestatud

korteriomandi erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja

kasutuskorra regulatsiooni suhtes, siis on Riigikohtu selgitustest tulenevalt asjakohane lähtuda

erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka põhimõtetest, mis kehtivad

kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev tähendab, et lähtuda tuleb hea

usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide,

kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste

asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (Riigikohtu 20. juuni

2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-43/43, p 11). Selleks, et eelnimetatud kokkulepe kehtiks ka

korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes, tuleb kokkulepe KrtS § 13 lg 3 kohaselt kanda

kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kõikide korteriomandite registriosade esimestesse

jagudesse (Riigikohtu 7 detsembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 14)

15.2. Erikasutusõiguse määramise avalduse lahendab kohus hagita menetluses (TsMS § 613

lg 1 p 1). Sarnaselt muudele hagita asjadele kehtib ka erikasutusõiguse määramiseks vajalike

tahteavalduste saamise menetluses hagita menetlusele omane uurimispõhimõte, mille kohaselt

ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega, samuti nende

hinnanguga asjaoludele ning peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse

tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid, samuti nõudma vajaduse

korral avaldajalt tõendite esitamist või koguma neid omal algatusel. Kohtu asjaolude

selgitamise ja tõendite kogumise kohustust hagita asjades on sätestatud TsMS § 5 lg-s 3

ning § 477 lg-tes 5 ja 7 (Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-43, p 12).

15.3. Asja materjalidest nähtuvalt on avaldajad esialgses avalduses palunud maakohtul määrata

kindlaks kaasomandi eseme kasutuskord korteriomandite nr 1 ja 2 omanike vahel (kd I, tl 3–

49). Avaldajad on menetluse kestel korduvalt avaldust muutnud ning avaldajate 8. veebruari

2022. a täpsustuse kohaselt on nad esitanud avalduse erikasutusõiguse määramiseks kõigile

korteriomanikele. Avaldajate viimane täpsustus on ajendatud maakohtu 20. jaanuari 2022. a

selgituskirjast, kus maakohus mh märgib, et kuna korteriomanikud on väljaspool eriomandite

osa kaasomanikud kogu ülejäänud kinnistu osas, peab kokkulepe hõlmama kogu kinnistu puhul

kõiki korteriomanikke. Maakohus märkis, et ei saa eraldada vaidlust korteriomandite nr 1 ja 4

omanike ning korteriomandite nr 2 ja 3 vahel (kd II, tl 165). Kolleegium maakohtu seisukohaga

ei nõustu.

15.4. Avaldajate esitatud avaldus erikasutusõiguse määramiseks kõigile korteriomanikele ei ole

õiguslikult võimalik, sest tulenevalt TsMS § 3 lg-st 1 saab kohtusse pöörduda üksnes enda

õiguste kaitseks (vt Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-43/43, p 14;

Riigikohtu 7. detsembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 14). Eelnev tähendab, et

avaldajad saavad nõuda tahteavalduste asendamist üksnes endale erikasutusõiguse saamiseks.

Seega ei saa avaldajad avalduses nõuda erikasutusõiguse määramist teistele korteriomanikele.

Kolleegiumi hinnangul on maakohus menetlusosalisi eksitanud. Kui korteriomanikud, kelle

vastu on avaldus esitatud, soovivad samuti saada kaasomandi osa enda erikasutusse, peavad

nad esitama ise vastava avalduse.

Puudutatud isikud III ja IV on avaldanud, et nad on jõudnud kokkuleppele korteriomandite nr 2

ja 3 poole jääva maa-ala kasutamise osas ning on palunud selle kohtul kinnitada. Maakohus ei

7 (9)

ole aga puudutatud isikute III ja IV taotlust käsitlenud eraldi avaldusena erikasutusõiguse

määramiseks, vaid määranud avaldajate avalduse alusel ka teistele korteriomanikele

kaasomandi osa esemest erikasutusõiguse. Seejuures on maakohus vaidlustatud määruses

sedastanud, et korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus määrata kindlaks

korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorda, kuid on sisuliselt seda siiski

teinud. Kolleegium selgitab, et erinevalt n-ö tavalisest kaasomandist ei ole korteriomanikel

kaasomandi lõpetamise nõuet (AÕS §-d 76 ja 77) ega võrreldavalt laia nõuet kaasomandi

kasutuskorra kindlaksmääramiseks (AÕS § 72 lg 5) (vt ka Riigikohtu 7. detsembri 2021. a

määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 15).

15.5. Seoses puudutatud isikutega III ja IV tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata,

kas erikasutusõiguse määramise eeldused on täidetud, sest kõnealuse kokkuleppe tekkimise

eelduseks oleva(te) tahteavaldus(t)e andmist saab kohtus hagita menetluses nõuda seaduses

sätestatud alustel (vt KrtS §-d 9, 13 ja 14). Juhul kui korteriomanikud ei vaidle kaasomandi osa

kasutamise üle ja suudavad kokkuleppeid ise teha, ei ole selles osas kaasomandi kasutamise

reguleerimine kohtumenetluses vajalik (vt analoogselt kasutuskorra puhul Riigikohtu 8. mai

2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 16; Riigikohtu 16. novembri 2011. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 15). Maakohus on vaidlustatud määruse p-s 30 märkinud, et

korteriomandite nr 2 ja 3 omanike vahel vaidlust nende eriomandi esemete akende alla jääva

kinnistu kaasomandi osas ei ole. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole avaldajatel ega puudutatud

isikutel I ja II vastuväiteid puudutatud isikute III ja IV kokkuleppe kohta. Seega puudub

puudutatud isikutel III ja IV kohtusse pöördumiseks õigustatud huvi. Kohtusse pöördumine

oleks vajalik üksnes juhul, kui mõni korteriomanik keeldub kokkulepet sõlmimast.

15.6. KrtS § 13 lg 2 kohaselt kohaldatakse korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks,

muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste

kinnistusraamatusse kandmisele KrtS §-s 9 sätestatut. KrtS § 9 lg 1 esimese lause kohaselt võib

asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite

ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Viidatud normi eesmärk on sätestada, et eriomandi

ulatuse muutmiseks on vajalik ainult asjassepuutuvate korteriomanike nõusolek. Millised

korteriomanikud on konkreetse kokkuleppe puhul asjassepuutuvad, seda tuleb iga juhtumi

korral eraldi hinnata. Näiteks võivad kaks korteriomanikku kokku leppida, et seni ühe

korteriomandi eriomandi eseme hulka kuulunud keldriboks või garaažiosa hakkab kuuluma

teise korteriomandi eriomandi eseme hulka. Selliseks kokkuleppeks, samuti vastavaks

kinnistusraamatu kandeks ei ole vaja ülejäänud korteriomanike nõusolekut, sest nende õigusi

see ei puuduta. Samas kui tegemist on uue eriomandi loomisega senise kaasomandi eseme arvel

(nt pööningukorrusel uue korteriomandi loomine), siis on asjassepuutuvad kõik

korteriomanikud (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (462 SE) seletuskiri, lk 28). KrtS § 9

lg-s 2 on sätestatud üldine alus eriomandi kokkuleppe muutmise nõudmiseks, kui mõni

asjassepuutuv korteriomanik ei anna kokkuleppe sõlmimiseks nõusolekut. Kolleegiumi

hinnangul ei ole maakohus välja selgitanud, kes on KrtS § 9 lg 1 mõttes asjassepuutuvad

korteriomanikud, kelle tahteavaldused on kokkuleppe sõlmimiseks vajalik asendada

kohtulahendiga.

15.7. Kuivõrd korteriomandi kaasomandi osa ese on kaasomandis, siis võivad iseenesest olla

kõik korteriomanikud asjassepuutuvad korteriomanikud KrtS § 9 lg 1 mõttes. Küll aga ei

tähenda see automaatselt seda, et avaldajad peaksid kohtu kaudu nõudma kõikide

korteriomanike tahteavaldusi kokkuleppe sõlmimiseks. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole

puudutatud isikutel III ja IV sisulisi vastuväiteid selles osas, kuidas avaldajad ja puudutatud

isikud I ja II nende korteriomandite juures olevat maa-ala kasutavad. Sellisel juhul puudub

puudutatud isikute III ja IV osas vajadus tahteavalduste asendamiseks kohtulahendiga.

8 (9)

Seega tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel selgitada välja, kes on avalduse lahendamisel

KrtS § 9 lg 1 mõttes asjassepuutuvad korteriomanikud, kelle tahteavaldused on kokkuleppe

sõlmimiseks vajalik asendada kohtulahendiga.

16. Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus kohus leiab, et erikasutusõigust ei ole võimalik

avalduses taotletud viisil määrata, sest taotletav viis oleks teiste korteriomanike huve

ebamõistlikult kahjustav KrtS § 9 lg 2 p 2 mõttes, peab kohus lähtuvalt uurimispõhimõttest

välja selgitama, kas leidub mõni alternatiivne erikasutusõiguse võimalus, mis ei oleks teisi

korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav. Mh võib kohus pakkuda avaldajale välja

alternatiivseid võimalusi, mis on kohtu enda arvates mõistlikud. Juhul kui avaldaja on mõne

alternatiivse võimalusega nõus ja järjestab oma avalduses esitatud taotlused või jätab valiku

tegemise kohtu otsustada, siis peab kohus asja lahendades otsustama, kas mõni alternatiivsetest

võimalustest, millega avaldaja nõus oleks, tuleks avaldaja erikasutusõigusena kõne alla

(Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-43/43, p 15). Kui kohtule esitatud

avalduses on väljendatud selge tahe soovitava kokkuleppe sisu kohta, saab kohus tulenevalt

TsMS § 477 lg-st 5 vajaduse korral avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber sõnastada,

muutmata sealjuures kokkuleppe sisu, küsides avaldajalt üle, kas kohtu pakutu vastab avaldaja

tahtele (Riigikohtu 7. detsembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 16).

Kolleegiumi hinnangul ei ole vaidlustatud määruses viidatud Riigikohtu seisukohti arvestatud.

17. Maakohus on vaidlustatud määrusega rahuldanud avalduse osaliselt. Seejuures on

maakohus omaalgatuslikult muutnud avalduses taotletud erikasutusõiguse kokkuleppe sisu. Nii

näiteks on maakohus vaidlustatud määruse resolutsiooni p-s 2.4 määranud, et Vahe tn 17-4

„igakordse omaniku teiste omanike kasutust välistavasse ainukasutusse jääb täiendavalt korteri

Rahu tn poolse fassaadi ja akende alune maa-ala, mille asukoht on kaasomanike vahelise

maakasutuse kokkuleppe lahutamatuks osaks oleval plaanil (käesoleva määruse Lisa 1)

tähistatud punase kaldjoonega“. Sellist kokkulepet avaldajate 8. veebruari 2022. a avalduse

täpsustusest ei nähtu. Avaldajad on soovinud, et Vahe tn 17-4 igakordse omaniku ainukasutusse

jääb täiendavalt 26 m2 suurune maa-ala, mille asukoht on kaasomanikevahelise maakasutuse

kokkuleppe lahutamatuks osaks oleval plaanil tähistatud punase kaldjoonega. Nimetatud maa-

ala on Vahe tn 17-4 igakordsel omanikul õigus kasutada juurdepääsuteena oma korteriomandi

juurde (kd II, tl 170). Seejuures on maakohus avaldajate korteriomandile juurdepääsu küsimuse

lahendanud vaidlustatud määruse resolutsiooni p-s 2.5, mis erineb samuti sisu poolest avalduses

taotletuga (vt 8. veebruari 2022. a avalduse täpsustuse p 2.1.4).

Iseenesest võis maakohus menetluse kestel pakkuda menetlusosalistele välja alternatiivseid

lahendusi,

mis

olid

kohtu

hinnangul

mõistlikud,

arutades

sellised

võimalused

menetlusosalistega läbi. Küll aga ei võinud maakohus üllatuslikult ja omaalgatuslikult muuta

avaldajate taotletud kokkuleppe sisu. Kohus peab erikasutusõiguse määramiseks hindama

KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldajate soovitud

erikasutusõiguse kasuks või kahjuks (Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-

43/43, p 11). Selles osas on ka avaldajate määrusekaebuses esitatud etteheited maakohule

põhjendatud.

18. Ka tuleb asja uuel läbivaatamisel maakohtul välja selgitada, millises osas on avaldajate ja

puudutatud isikute I ja II osas erikasutusõiguse reguleerimine vajalik. Näiteks on puudutatud

isikud I ja II oma määruskaebuses märkinud, et vaidlus puudub avaldajate aknaaluse maa

kasutamise üle. Määruskaebuses on viidatud, et puudutatud isikud I ja II on 1. septembri 2021. a

ja 10. detsembri 2021. a seisukohas sisuliselt juba nõustunud sellega, mis on vaidlustatud

määruse resolutsiooni p-s 2.4 märgitud. Erikasutusõiguse reguleerimine ei ole vajalik osas,

milles asjassepuutuvad korteriomanikud sisuliselt ei vaidle.

19. Kuivõrd kolleegium leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada ja asja menetlus jätkub

maakohtus, ei pea kolleegium menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt vajalikuks vastata

9 (9)

kõikidele määruskaebustes esitatud väidetele. Siiski peab kolleegium seonduvalt avaldajate

määrusekaebusega vajalikuks selgitada järgmist.

Avaldajad on määruskaebuses maakohtule ette heitnud, et vaidlustatud määruses ei ole

maakohus arvestanud avaldajate taotlusega asendada puudutatud isikute tahteavaldused

kinnistusraamatusse kannete tegemiseks ning edastada jõustunud määrus Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale kannete tegemiseks kinnistusraamatusse. Kolleegiumi hinnangul on

maakohus vaidlustatud määruse p-s 26 asjakohaselt selgitanud, et kohus ei saa ise määrata, et

kinnistusraamatusse

tehakse

kokkulepet

kajastav

kanne.

Vastav

kanne

tehakse

kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavalduse saab esitada korteriomanik või saavad seda

teha korteriomanikud. Juhul kui kinnistamisavalduse esitab üks korteriomanikest (nt avaldaja),

saab kinnistamisavalduse rahuldada üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse puudutatud isikute

nõusolekud. Seda seisukohta toetab ka Riigikohtu praktika (vt Riigikohtu 7. aprilli 2021. a

määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 13). Ka õiguskirjanduses on selgitatud, et

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel saab kohus asendada üksnes kostja

tahteavalduse. Kui mingi toimingu tegemiseks, näiteks kinnistusraamatukande tegemiseks, on

vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale

kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga (Varul, P. TsÜS § 68, komm 3.5.3. – Varul, P

jt. (koost). Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2010).

Seega, kui kohus on määrusega kohustanud puudutatud isikuid tahteavaldusi andma ja see

määrus on jõustunud, siis asendab määrus puuduolevaid korteriomanike nõusolekuid.

Avaldajad saavad kande tegemiseks teha kinnistamisavalduse ning selle koos jõustunud

määrusega edastada Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. Seejuures ei pea kohtulahendi

resolutsiooni sõnastamisel eraldi kordama TsÜS § 68 lg-s 5 sisalduvat tõdemust, et

kohtulahend asendab tahteavaldust, sest sellise korduse järele puudub vajadus (vt Maksing, M.

„Sooritusnõude lahendamine tsiviilasja kohtulahendi resolutsioonis“, Juridica 4/2020, lk 313).

20. Määruskaebemenetluses esitatud tõendite vastuvõtmise jätab ringkonnakohus maakohtu

otsustada. Kaebuste osalise rahuldamise tingivad maakohtu olulised menetlusnormi

rikkumised, mille kindlakstegemiseks pole vaja tõendeid hinnata. Samas ei saa välistada, et

ringkonnakohtu juhiste järgi asja uuesti läbivaatavale maakohtule on esitatud tõendid vajalikud.

21. Avaldajad on määruskaebuses palunud muuta maakohtu määrust menetluskulude jaotuse

osas. Ringkonnakohus selgitab, et kui kõrgema astme kohus tühistab madalama astme kohtu

lahendi ja saadab asja alama astme kohtule uues läbivaatamiseks, tühistab kohus ka maakohtu

määrusega määratud menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise (vt nt Riigikohtu

17. detsembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-14, p 18). Menetluskulude jaotus ja

rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja TsMS § 174 lg 6 alusel alama

astme kohtu otsustada, lähtudes asja lahendamise tulemusest.

22. Kuivõrd tegemist ei ole menetlust lõpetava määrusega, ei saa määruse peale esitada

määruskaebust (vt Riigikohtu 28. mai 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p-d 11 ja 12).

(allkirjastatud digitaalselt)