2-20-130615/34 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(10)

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Tsiviilasja number

2-20-130615

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. august 2022, Tartu

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest

Tsiviilasi

Armilde

Randoja

hagi

Kohtla-Järve

linn,

XXXXXXXX korteriühistu vastu 1390 euro ja viivise

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 27. oktoobri 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Kohtla-Järve

linn,

XXXXXXXX

korteriühistu

apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

1745 eurot 14 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (vastustaja): Armilde Randoja (isikukood

XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Vadim

Vilde

Kostja (apellant): Kohtla-Järve linn, XXXXXXXX

korteriühistu

(registrikood

XXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Erki Vainu

Menetluse liik

kirjalik menetlus

2(10)

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Viru Maakohtu 27. oktoobri 2021. a otsus osas, milles maakohus

hagi rahuldas, ning teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses

rahuldamata.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada.

3. Mõlemas kohtuastmes (maa- ja ringkonnakohtus) kantud menetluskulud

jätta Armilde Randoja kanda.

4. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja

lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud

korras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu

möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi

ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse

või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Armilde Randoja (hageja) esitas 17. augustil 2020 Pärnu Maakohtule maksekäsu

kiirmenetluse avalduse Kohtla-Järve linn, XXXXXXXX korteriühistult (kostja;

korteriühistu) 1390 euro saamiseks. Kostja esitas hageja nõudele vastuväite, mistõttu andis

Pärnu Maakohus 5. oktoobri 2020. a määrusega nõude üle Viru Maakohtule menetluse

jätkamiseks hagimenetluses.

Hageja esitas 19. oktoobril 2020 Viru Maakohtule hagi, milles palus mõista kostjalt hageja

kasuks välja 1390 eurot ning viivise määras 0,07% päevas iga viivitatud päeva eest alates

hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 2017. aastal lepingu, mille punkti 3.1 kohaselt

hageja ostab ja kostja korraldab Kohtla-Järvel aadressil XXXXXXXX-11 asuva

korteriomandi (korteriomand) müügi hagejale järelmaksuga hinnaga 2500 eurot

3(10)

(üürileping). Kostja kinnitusel olid tal selleks kõik korteriomaniku volitused. Kokkuleppe

kohaselt ostja (hageja) võttis endale kohustuseks maksta alates 1. detsembrist 2017 korteri

kommunaalkulud ning korteriomandi ostuhinna pidi hageja tasuma 18 kuu jooksul alates

jaanuarist 2018 pangaülekandega korteriühistu kontole, mida hageja ka tegi, kandes kostja

kontole kokku 1390 eurot.

Lepingu kohaselt, juhul kui hageja ei hakka jaanuarist 2018 tasuma korteri osamakseid,

kohustub hageja tasuma kostjale üüri 50 eurot kuus alates detsembrist 2017. Kui hageja

taganeb lepingust ning keeldub korterit välja ostmast, maksab hageja kostjale leppetrahvi

1500 eurot. Hageja on täitnud oma kohustuse 1390 euro tasumiseks. Samas teatas kostja

uus juhatus hagejale, et ei saa täita kokkulepet põhjusel, et ei saa korteriomandi omaniku

kätte ning korteriomaniku poolt antud volikiri on antud kostjale ainult korteriomandi üürile

andmiseks. Hageja ei nõustu kostja väitega, sest omaniku poolt väljastatud volikirja

kohaselt olid kostjal kõik õigused üüri- või müügilepingu sõlmimiseks. Võlaõigusseaduse

(VÕS) § 12 lg 1 kohaselt ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli

selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada

lepingu esemeks olevat asja või õigust.

Lepingu sõlmimise ajal käitus kostja juhatuse liige R. Harjaks kostja esindajana ja talle

antud volituse piires. Selguse saamiseks pöördus hageja endise korteriühistu juhatuse

liikme poole, kes selgitas oma kirjas, et korteriomandi omanikuga oli kokkulepe, et ta

müüb korteri, kuna temale seda korterit ei ole vaja ja kulutusi ta kanda ei taha. Omanik

lubas sõita Eestisse ja vormistada kostja juhatuse liikme (R. Harjaksi) nimele volikirja

korteri notariaalse müügilepingu sõlmimiseks. Siiski ei olnud omanikul võimalik Eestisse

sõita ning Alžeeria notari poolt tõestatud volikirja Euroopa Liidu notarid ei tunnista.

Kostja juhatus muutus ning R. Harjaks arvas, et kõik on korras ja ühistu uus juhatus on

hagejaga müügilepingu sõlminud.

Kohe, kui hageja sai teada, et kostja keeldub lepingu täitmisest, pöördus hageja kostja

juhatuse poole avaldusega lõpetada 2017. a detsembris sõlmitud leping ja tagastada

hagejale 1390 eurot. Kostja keeldus raha tagastamisest. Kui kostja oleks teavitanud hagejat

asjaolust, et lepingu täitmine on võimatu, ei oleks hageja lepingut sõlminud. VÕS § 15 lg-

st 1 tuleneb, et kui üks lepingupool oli kohustatud lepingu ettevalmistamiseks või teise

lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on

vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis

tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv.

2. Kostja hagi ei tunnistanud.

Poolte vahel sõlmiti 10. detsembril 2017 eluruumi üürileping, mida kinnitab ka lepingu

pealkiri ("Eluruumi üürileping nr 6"). Vastavalt lepingu punktile 2 andis üürileandja

(kostja) lepinguga üürnikule kasutada korteri ja punkti 2.4 kohaselt kehtis leping alates

1. detsembrist 2017 ja oli sõlmitud tähtajatult. Juhul kui hageja soovis täiendava

tingimusega korterit välja osta, tulnuks vastav tahe vormistada notariaalses lepingus.

Hageja 8. detsembri 2017. a e-kirjas ise palus kirjutada lepingusse, et maksab alates

1. detsembrist 2017 korteri kulud, mille kohta tulevad arved jaanuaris 2018. a, ning teavitas

samas, et maksab korteri eest 2500 eurot 1,5 aasta (18 kuud) jooksul alates 2018. a

jaanuarist. Väljaostumaksete tasumisel oleks üürileping lõppenud tähtaja möödumisel.

4(10)

Kostjal oli soov anda ja hagejal võtta korteriomand üürile, tasudes üüri 50 eurot/kuus alates

detsembrist 2017. Üürnik võttis korteriomandi üürile ja kasutas ning kasutab seda

üürilepingu alusel. Alates detsembrist 2017 kuni oktoobrini 2020 (k.a) pidi hageja tasuma

üüri kokku 1733 eurot 87 senti, s.o 2017. a detsembri eest 33 eurot 87 senti (50 eurot ÷ 31

päeva × 21 päeva) + 1200 eurot (2018. a ja 2019. a eest (24 kuud × 50 eurot) + 500 eurot

(2020. a jaanuarist kuni oktoobrini 10 kuu eest (50 eurot ×10 kuud)). Hageja tasus ainult

1390 eurot. Kostja tasaarvestab poolte vastastikused nõuded (vastava avalduse on kostja

teinud 28. juuni 2021. a menetlusdokumendis). Seega kostjal ei ole hageja eest võlga,

vastupidi 3. novembri 2020. a seisuga peaks hageja üürilepingu alusel kostjale tasuma

343 eurot 87 senti.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus rahuldas 27. oktoobri 2021. a otsusega hagi (lahendi resolutsioonis

märgitu kohaselt rahuldas kohus hagi täielikult), mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1390

eurot ning viivise sellelt põhinõude summalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni (kohtuotsuse tegemise seisuga

oli kohtu arvestuste järgi sissenõutavaks muutunud viivis 113 eurot 88 senti).

Menetluskulud jättis kohus kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks

menetluskulude katteks välja 1680 eurot. Kohus märkis, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses viivist

alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

Kohus leidis, et pooled sõlmisid 10. detsembril 2017 korteri väljaostuõigusega üürilepingu

ning leppisid kokku, et hageja ostab korteri välja ning tasub alates 2018. a jaanuarist

(lepingus ilmselgelt ekslikult märgitud 2017. a jaanuarist) korteri väljaostumakseid 18 kuu

jooksul kogusummas 2500 eurot. Samas nähti lepingus ette ka üüri (50 eurot kuus)

maksmise kohustus alates 2017. a detsembrist juhuks, kui hageja ei asu täitma korteri

osamaksete tasumise kohustust. Üürnikul ei olnud kohtu hinnangul kohustust tasuda ühel

ja samal ajal väljaostumakseid ja üüri.

Lepingu osa (lepingu punkt 3.1 esimene lause) on tühine notariaalse vormi järgimata

jätmise tõttu. Nimetatud lauses sisalduv kokkuleppe on oma sisult korteriomandi

järelmaksuga müügi eelleping. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi peab tehing,

millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud.

VÕS § 33 lg 2 sätestab, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab

ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83

lg 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine,

kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. TsÜS § 85 sätestab, et

tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teise osa tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja

võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. TsÜS § 84 lg 1 teise lause kohaselt

tagastatakse tühise tehingu alusel saadu vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses

ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult

(üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja

saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kohustus

langeb hiljem ära.

5(10)

Kohtu hinnangul ei olnud kostjal hageja vastu nõuet (üüri või kasutuseelise nõue

ajavahemiku detsember 2017 kuni oktoober 2020 eest 1733 eurot 87 senti), mida kostja

saaks hageja nõudega tasaarvestada. Esiteks puudus hagejal lepingu p 3.1 teise lause

kohaselt kohustus tasuda ühel ajal nii üüri- kui ka väljaostumakseid. Teiseks ei olnud

kostjal õiguslikku alust saada hagejalt nii üüri kui ka korteri väljaostu eest osamakseid.

Korteriühistu ei ole vaidlusaluse korteriomandi omanik, kes saaks olla üürilepingu

(väljaostuõigusega müügilepingu) pooleks. Lepingu pooleks sai olla omanik, s.o S.

Belkacem, kel on õigus saada üüri ja väljaostumakseid, kui vara omanik. Volikirja

andmine ei tähenda seda, et lepingu pooleks saab volitatu. Volikirja olemasolu korral

sõlmib volituse saanud isik lepingu volitaja mitte aga enda nimel (TsÜS § 115 lg 1 ja §

116 lg 1). Lepingu sõlmimise ajal (10. detsembril 2017) ei olnud korteriühistul volitust

teha tehinguid S. Belkacemi kinnisvaraga, seda enam teha tehinguid S. Belkacemi

kinnisvaraga enda nimel. Korteri omanik S. Belkacem andis esmakordselt volikirja enda

kinnisvaraga tehingute tegemiseks alles 19. detsembril 2018. a. Seejuures andis S.

Belkacem volituse R.Harjaksile, mitte kostjale. Teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud

mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta

isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab (TsÜS § 129 lg 1). Kohus ei nõustu kostjaga, et

korteri omanik on andnud volituse korteriühistule tehingu tegemiseks oma kinnisvaraga

või 2017. a-l sõlmitud lepingu heaks kiitnud. 2021. a-l kostja esindajale saadetud SMS ja

e-kiri seda ei tõenda.

Kohus tuvastas hageja 2018. a panagakonto väljavõtte põhjal, et hageja tasus selles

ajavahemikus (aasta) kostjale korteri väljaostu osamaksetena kokku 1405 eurot.

Kostja poolt ajavahemiku aprill 2016 kuni detsember 2018 kohta esitatud arveid kohus ei

arvestanud. Arved ei ole kooskõlas tsiviilasja teiste materjalidega. 10. detsembril 2017

sõlmitud eluruumi üürilepingust nähtub, et leping kehtib alates 1. detsembrist 2017

(lepingu punkt 2.4) ning eluruumi üleandmine üürnikule loetakse toimunuks sama lepingu

ja üleandmisakti allkirjastamisega (lepingu punkt 2.3). Seega ei ole võimalik, et 2016. a

aprillis esitati hagejale arve XXXXXXXX-11 korteri kommunaalteenuste eest ning selleks

ajaks oli hagejal juba kogunenud võlg 1102 eurot 41 senti ning viivis 19 eurot 91 senti. Iga

järgnev arve sisaldab võlasummat, mis ei ole kuidagi seotud üürilepinguga ning hagejaga.

Ka ei olnud 2016. a aprillis L. Birjuk korteriühistu (kostja) juhatuse liige, nagu võiks 2016.

a aprillis esitatud arvest järeldada. L. Birjuk on korteriühistu juhatuse liige alates 20.

detsembrist 2018.

Kostja poolt kohtule esitatud üüriarvestuse aruannete järgi on hagejalt nt 27. oktoobril

2017 laekunud 90 eurot ja 26. jaanuaril 2017 1842 eurot 31 senti. Kostja ei ole suutnud

mõistlikult selgitada, mille eest on raha enne üürilepingu sõlmimist hagejalt kostjale

laekunud.

Eeltoodust tulenevalt mõistis kohus kostjalt hageja kasuks tühise tehingu osa alusel saadud

korteriomandi väljaostu osamaksed 1390 euro ulatuses. Kuigi kohtu tuvastatu kohaselt on

hageja tasunud korteri väljaostu makseid kostjale kokku summas 1405 eurot, ei saa kohus

TsMS § 439 järgi ületada otsuses nõude piire.

Hageja ei saa nõuda viivist 0,07% päevas iga viivitatud päeva eest. Poolte vahel sõlmitud

lepingu p 3.1 viimasel lause järgi on üürileandjal (kostjal) õigus nõuda üürnikult (hagejalt)

6(10)

maksmisega viivitamise korral viivist 0,07% päevas iga viivitatud päeva eest. Hageja saab

nõuda kostjalt viivist rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest seadusjärgses määras

(VÕS § 113 lg 1, § 94).

Menetluskulude jaotamisel lähtus kohus TsMS § 162 lg-st 1 Hageja menetluskulud on

riigilõiv, mis on tasutud maksekäsu kiirmenetluse avalduselt 45 eurot, riigilõiv

hagiavalduselt 175 eurot, kokku tasutud riigilõiv 220 eurot ning esindajakulud kokku 1460

eurot. Kokku menetluskulud 1680 eurot. Hageja esindajakulud olid kohtu hinnangul

põhjendatud ning on vastavuses hageja esindaja menetlustoimingutega. Kuigi tegemist on

lihtmenetluse asjaga (hagihinna järgi), on siiski tegemist keskmisest keerukama

võlaõigusliku vaidlusega.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja palub 19. novembril 2021 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse

tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja

jätta hageja kanda.

Maakohus leidis õigesti, et üürilepingu p 3.1 esimene lause on tühine vorminõude

järgimata jätmise tõttu (kinnisasja müügitehing peab olema notariaalne), kuid leidnud

vääralt, et kostjal puudub hageja vastu nõue, mida ta saab tasaarvestada.

Hageja ja kostja sõlmisid üürilepingu ja hageja ei ole seda vaidlustanud ega ka ülesse

öelnud. Lisaks ei puutu asjasse volikiri ega see, kes lepingu allkirjastanud on, kuna

korteriomandi omanik S. Belkacem on üürilepingu sõlmimise kui tehingu vastavalt

TsÜS § 129 lg-le 1 hiljem heaks kiitnud. Üürilepingu punkt 3.1. kohaselt oli küll hagejal

ekslikult algselt arusaam, et tal on võimalus korteriomand endale osta, aga antud säte oli

vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine ja hageja on hiljem korduvalt maininud, et ta

on nõustunud ka üüriga, seega on hageja ja kostja vahel kehtiv üürileping.

Seega oli algselt kaks tingimust, millest üks osutus tühiseks aga üüritasu maksmise

kohustus oli kehtiv juba algselt. Maakohus leidis vääralt, et soovi korral osta korter, puudus

üüri maksmise kohustus. Lepingus ei ole seda küll selgesõnaliselt öeldud, kuid iga mõislik

üürnik saab aru (VÕS § 29 lg-d 1 ja 4), et ta on kohustatud maksma üüri, isegi juhul kui

korteri müügitehingut ei ole. Mõistlik üürnik ei saa tugineda asjaolule, et kuna kavatses

korteri osta, võis ta selles elada üüri tasumata.

Lepingu p 3.1. teisest lausest tulenev üüri tasumise kohustus ei langenud ära sama lepingu

punkti esimese lause tühisuse tõttu, vaid hakkas kehtima lepingu allkirjastamise hetkest.

Seega on hagejal üüri tasumise kohustus. Lisaks on hageja ise oma pangaülekannete

selgitustes märkinud, et ta maksab üüri, mitte laenu. Hagiavalduse esitamise seisuga oli

hagejal üürivõlgnevus 343 eurot 87 senti. Isegi kui kostja sai teada lepingu täitmise

võimatusest, jätkas ta üüri maksmist ja käitus nagu üürnik.

Seega on hageja pelgalt tasunud üüri ja kostjal on õigus tasaarvestada rahalisi nõudeid

vastavalt VÕS § 197-le.

Maakohus mõistis välja kostjalt hageja menetluskulud kokku 1680 eurot, mis ületab hagi

hinda ja on ilmselgelt ebamõistlikult suur. Kostja palub ringkonnakohtul ümber hinnata

hageja menetluskulude põhjendatud suuruse.

7(10)

5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ning

menetluskulud kostja kanda.

Hageja ei nõustu apellatsioonkaebuses märgituga, et pooled sõlmisid üürilepingu ja hageja

ei ole seda vaidlustanud ega üles öelnud ning et hageja on nõustunud üüri tasumisega.

Lepingu p-s 3.1 sisalduva kokkuleppe kohaselt võttis ostja (hageja) endale kohustuseks

maksta alates 1. detsembrist 2017 korteri kommunaalkulud ning korteriomandi ostuhinna

pidi hageja tasuma 18 kuu jooksul alates 2018. a jaanuarist pangaülekandega korteriühistu

kontole, mida hageja ka tegi. Pärast viimase osamakse tasumist pidi hageja saama

korteriomandi omanikuks. Hageja ei oleks lepingut sõlminud, kui oleks teadnud, et ei saa

korteriomandit endale. Hageja ei soovinud korterit üürida, vaid osta korteriomandi.

Lepingus oli üüri maksmine ette nähtud juhuks, kui hageja ei asu täitma korteri osamaksete

tasumise kohustust. Üürnikul ei olnud kohustust tasuda ühel ja samal ajal väljaostumakseid

ja üüri, nagu leidis õigesti ka maakohus.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab,

et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p-st 2 lähtudes tühistada osas, milles maakohus

hagi rahuldas, ning teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.

Apellatsioonkaebus rahuldatakse.

7. Maakohtu otsuse resolutsioonis märgitu järgi rahuldas maakohus hagi täies

ulatuses. Otsuse põhjendustest nähtub samas, et hageja viivisenõude on maakohus

rahuldanud siiski osaliselt, mõistes välja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras hageja taotletud 0,07% suuruse päevamäära asemel. Selles osas on maakohtu

otsuse resolutsioon ja põhjendused vastuolus. Riigikohtu praktikas on korduvalt selgitatud,

et kohtuotsuse seaduslikkus ja põhjendatus (TsMS § 436 lg 1) tähendab ka seda, et

kohtuotsus ei või olla vastuoluline (vt nt Riigikohtu 12. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-13-17, p 15).

8. Maakohus on menetlusõigusõiguse norme rikkumata tuvastanud järgmised

vaidluse lahendamisel olulised fakitlised asjaolud:

▪ Hageja üürileandjana ja kostja üürnikuna sõlmisid 10. detsembril 2017 eluruumi

üürilepingu, mille objektiks oli korter nr 11 Kohtla-Järve linnas aadressil

XXXXXXXX asuvas elamus. Kostja nimel allkirjastas lepingu juhatuse liige O. Maas.

▪ Leping sõlmiti alates 1. detsembrist 2017 tähtajatult.

▪ Lepingu punkti 3 alapunktis 3.1 leppisid pooled kokku, et üürnik kohustub ostma

lepinguobjektiks oleva korteri välja alates 2018. a jaanuarist 18 kuu jooksul

müügihinnaga 2500 eurot. Samas alapunktis leppisid pooled kokku, et kui üürnik ei

hakka 2018. a jaanuarist tasuma korteri osamakseid, kohustub üürnik tasuma

üürileandjale üüri 50 eurot kuus alates detsembrist 2017. Kui üürnik taganeb

üürilepingust ning keeldub korterit välja ostmast, maksab üürnik üürileandjale

leppetrahvi 1500 eurot.

▪ Hageja on korteri väljaostu osamaksetena tasunud kostjale kokku vähemalt 1390 eurot

(tasumised toimusid 2018. a jooksul).

8(10)

Apellatsioonkaebuses ei ole maakohtu tuvastatut selles osas ka vaidlustatud.

Ringkonnakohus võtab viidatud asjaolud TsMS § 652 lg 1 p-st 1 ja lg-st 5 lähtudes aluseks

ka apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel.

9. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et üürilepingu (dtl-d 34–36) p 3.1

esimeses lauses sisalduv kokkulepe, millega kostja kohustus korteriomandi hagejale

võõrandama (müüma), on AÕS § 119 lg-st 1 ja VÕS § 33 lg-st 2 tuleneva vorminõude

järgimata jätmise tõttu TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Selline kokkulepe peaks seaduses

sätestatu kohaselt olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, aga pooltevaheline

üürileping on sõlmitud lihtkirjalikus vormis.

10. TsÜS § 84 lg-st 1 tulenevalt ei ole tühisel tehingu algusest peale õiguslikke

tagajärgi ning tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise

sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt

korteriomandi väljaostu osamaksetena tasunud 1390 euro tagastamist viidatud TsÜS § 84

lg 1 ja VÕS § 1028 lg 1 alusel, mille kohaselt võib üleandaja olemasoleva või tulevase

kohustuse täitmisena saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei

teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kostja ei ole toonud välja asjaolusid, mis hageja

selle tagasinõude tekkimise välistaksid.

11. Samas ei nõustu ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et kostjal ei ole hageja

vastu nõuet, mida kostja saaks hageja nõudega tasaarvestada. Ringkonnakohtu hinnangul

on kostjal hageja vastu (tasumata) üüri nõue ajavahemiku detsember 2017 kuni oktoober

2020 eest (s.o 34 kalendrikuu ja 2017. a detsembri 21 päeva eest) kokku 1733 eurot 87

senti.

11.1. Ringkonnakohus iseenesest nõustub hageja ja maakohtuga, et üürilepingu p-s 3.1

on väljaostumaksete ja üüri tasumise kohustused ette nähtud alternatiivselt ning hagejal ei

olnud kohustust tasuda samaaegselt väljaostumakseid ja üüri. Samas oli lepingu p 3.1

esimesest lausest tulenev osamaksete tasumise kokkulepe tehingu seadusest tuleneva

vorminõude järgimata jätmise tõttu algusest peale tühine (TsÜS § 84 lg 1 esimene lause).

Lepingu p 3.1 esimeses lauses sisalduva kokkuleppe tühisuse tõttu puudus

väljaostumaksete tasumiseks algusest peale õiguslik alus ning seetõttu pidi hageja tasuma

vastavalt sama punkti teises lauses kokku lepitule üüri 50 eurot kuus (alates 2017. a

detsembrist). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole võimalik tõlgendada pooltevahelist

lepingut selliselt, et hagejal olnuks õigus kasutada korterit tasuta (st üüri tasumata). Sellist

poolte ühist tahet asja materjalidest ei nähtu (VÕS § 29 lg 1) ning lepingut ei saa selliselt

tõlgendada ka lepingupooltega sarnase mõistliku isiku seisukohalt (VÕS § 29 lg 4).

11.2. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks üürimakseid ajavahemiku detsember 2017 kuni

oktoober 2020 eest tasunud. Üüri tasumist ei nähtu ka asja materjalidest. Hageja esitatud

pangakonto väljavõttelt nähtuvad mh maksed selgitusega "üür" koos viitega kostja poolt

esitatud arvete numbritele (dtl-d 45–48). Kostja poolt esitatud vastavatest arvetest (dtl

116–121) nähtuvalt on need esitatud mitte üüri tasumiseks, vaid korteri kõrvalkulude (n-ö

kommunaalteenuste) eest. Seega ei saa hageja tehtud makseid selgitusega "üür" lugeda

üürimakseteks VÕS § 271 tähenduses

Ringkonnakohus märgib, et üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud VÕS § 292 lg 1

redaktsiooni järgi pidi üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud

9(10)

kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks olid sama

sätte järgi tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja

kasutamisega. 10. detsembril 2017 allkirjastatud eluruumi üürilepingust üürniku

kõrvalkulude kandmise kohustust iseenesest ei nähtu. Samas on hageja 8. detsembril 2017

kostja toonasele esindajale saadetud e-kirjas kinnitanud, et ta on nõus tasuma korteriga

seotud kulusid alates 1. detsembrist 2017 (dtl 43). Sellega võib ringkonnakohtu arvates

olla sõlmitud VÕS § 292 lg-s 1 sätestatud kokkulepe kõrvalkulude kandmiseks. Asja

materjalidest nähtuvalt on hageja lepingu kehtivuse ajal nimetatud kulusid ka tasunud.

Kostja poolt esitatud ülalviidatud arvetel sisaldub samas mh kulusid, mida VÕS § 292 lg

1 tähenduses kõrvalkuludeks pidada ei saa ja mis seonduvad pigem XXXXXXXX hoone

korrashoiu- ja parendamisega (eelkõige remondifondi maksed). Seega ei saa kokkuvõttes

välistada, et hagejal on seoses kostjale 2018. a tehtud sooritustega (maksetega) kostja vastu

veel nõudeid, kuid selliseid nõudeid ei ole hageja käesolevas asjas esitanud, samuti ei ole

hageja tuginenud võimalike vastastikuste nõuete tasaarvestusele.

11.3. Ringkonnakohus märgib samuti, et TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus

kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks

tehtud ka tühise osata. Hageja väidete kohaselt ei oleks ta kostjaga lepingut sõlminud, kui

oleks teadnud, et ei saa korteriomandit endale. Sellest väitest võib järeldada, et lepingu

punkti 3.1 esimeses lauses sisalduva (tühiseks osutunud) kokkuleppeta ei oleks ta kostjaga

lepingut sõlminud. Ringkonnakohtu hinnangul on see hageja väide tõendamata ning asja

materjalide põhjal ka väheveenev. Juhul kui pooltevaheline leping oleks suunatud üksnes

korteriomandi võõrandamisele, puudunuks vajadus leppida eraldi kokku üüri tasumises

(ometigi on pooled seda lepingu p-s 3.1 teinud). Lisaks on hageja kostjale 5. jaanuaril 2020

saadetud e-kirjas avaldanud soovi korterit ka edaspidi üürida (dtl 96). Samuti võib kohtule

esitatud hagiavalduses märgitust järeldada (dtl 29), et hageja kasutas korterit elukohana ka

hagi esitamise ajal. Selleks ajaks oli möödunud enam kui aasta ajast, mil korteri

väljaostumaksed pidid olema lepingu p 3.1 alusel hageja poolt tasutud. Kostja poolt

esitatud pangakonto väljavõttest nähtuvalt on hageja alates 2020. a novembrist tasunud

kostjale üüri 50 eurot kuus (dtl-d 91–93 ja 94–95). Seega ei ole ringkonnakohtu hinnangul

alust arvata, et vaidlusalust lepingut ei oleks pooled tühise osata sõlminud.

Ringkonnakohus rõhutab, et lepingu p 3.1 esimeses lauses sisalduva kokkuleppe tühisusest

(vorminõude järgimata jätmise tõttu) pidi ka hageja ise teadlik olema (VÕS § 15 lg 4).

11.4. Ebaõige on maakohtu otsuse p-s 23 esitatud käsitlus, nagu saaks üürilepingu

(üürileandjana) sõlmida ainult asja omanik (praegusel juhul korteriomandi omanik). Sellist

eeldust kehtivast õigusest ei tulene. Iseenesest oleks kehtiv ka selline üürileping, mille

sõlmib üürileandjana isik, kellel üüritava asjaga igasugune õiguslik seos puudub. Samas

loob üürileping kui võlaõiguslik leping õigusi ja kohustusi üksnes selle pooltele (VÕS § 8

lg-d 1 ja 2).

11.5. Vaidluse lahendamise seisukohalt on asjakohatu maakohtu käsitlus sellest, kas ja

millise sisuga volituse korteriomandiga tehingute tegemiseks oli selle omanik

(S.Belkacem) kostjale andnud. Vaidlusalusest üürilepingust ei nähtu, et kostja oleks selle

sõlminud S. Belkacemi nimel (esindajana). Lepingust nähtuvalt on üürileandjaks

korteriühistu. Asja materjalidest ei järeldu, et selline lepingupoole tähistus

lepingudokumendis oleks ekslik.

10(10)

12. VÕS § 197 lg-st 1 tuleneb, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud

maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool

(tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel

on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Seega peab

viidatud sätte järgi tasaarvestava poole nõue teise poole vastu (nn aktiivnõue) olema

sissenõutav. Vastavalt VÕS § 82 lg-le 7 muutub kohustus sissenõutavaks, kui

võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 198 esimese lause kohaselt toimub

tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Sama paragrahvi teise lause järgi on

tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus tühine. Tasaarvestuse tulemusena

lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada,

kui pooled ei lepi kokku teisiti (VÕS § 197 lg 2 esimene lause).

Kostja üürinõuded ajavahemiku detsember 2017 kuni oktoober 2020 eest 1733 eurot 87

senti on sissenõutavaks muutunud ning kostja sai neid hageja nõudega tasaarvestada.

28. juuni 2021. a menetlusdokumendis on kostja avaldanud, et tasaarvestab hageja nõude

(1390 eurot) enda üürinõudega kattuvas ulatuses (dtl 115). Tasaarvestuse tulemusena on

poolte vastastikused nõuded kattuvas ulatuses lõppenud. Hageja nõue on tasaarvestuse

tulemusena lõppenud seega terves ulatuses.

13. Põhinõude lõppemise tõttu on ka hagis esitatud viivisenõue ajavahemiku eest alates

hagi esitamisest põhjendamatu. Kostja ei ole sellel ajavahemikul oma rahalise kohustuse

täitmisega viivitanud, sest VÕS § 197 lg 2 esimene lause alusel lõppesid poolte nõuded

tasaarvestuse tulemusuna ajast, mil neid võis tasaarvestada (hagi esitamise ajaks olid kostja

üürinõuded muutnud sissenõutavaks suuremas ulatuses kui 1390 eurot).

14. Menetlusökonoomia kaalutlustel ei vasta ringkonnakohus apellatsioonkaebuse

muudele väidetele, mh kindlaksmääratud hageja menetluskulude suurust puudutavatele

väidetele. Ringkonnakohus märgib, et kostja poolt esitatud arved, mis puudutavad

üürilepingu sõlmimisele eelnevat ajaperioodi (dtl-d 122–141) ei ole asjakohased tõendid.

Sarnaselt maakohtule leiab ringkonnakohus, et kostja ei ole suutnud kohtule mõistlikult

selgitada, millisel õiguslikul alusel need arved on hagejale esitatud ning mille eest on raha

enne üürilepingu sõlmimist hagejalt kostjale laekunud.

15. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad mõlemas kohtuastmes kantud menetluskulud

TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kuna maakohus määras vaidlust lahendades kindlaks

hageja, mitte kostja menetluskulude rahalise suuruse, ei määra ka ringkonnakohus

TsMS § 174 lg 4 kohaselt kindlaks apellatsiooniastme menetluskulusid. TsMS § 177 lg 1

p 2 ja lg 2 järgi määrab menetluskulud kindlaks maakohus määrusega mõistliku aja jooksul

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Üllar Roostoja

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest