2-21-874/29 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-21-874

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. august 2022. a, Tallinn

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Imbi Sidok-Toomsalu

Kohtuasi

X hagi Y vastu võlgnevuse ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 18.11.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Y apellatsioonkaebus

X vastuapellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Y apellatsioonkaebuse hind 13 703,61 eurot

X vastuapellatsioonkaebuse hind 18 665,47 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

(vastuapellant,

apellatsioonkaebuse

vastustaja):

X

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Lennart Oja ja

Oksana Bibikova

Kostja

(apellant,

vastuapellatsioonkaebuse

vastustaja):

Y

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Allan Viirma

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 18.11.2021 otsus osas, milles maakohus jättis kostjalt

hageja kasuks välja mõistmata põhivõlgnevuse 12 685 eurot, hagi esitamise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivise 4961,86 eurot ning välja mõistmata jäänud

põhivõlgnevuse osalt (summas 12 685 eurot) viivise määras 0,022% põhinõude osalt

alates 25.01.2021 kuni põhinõude tasumiseni. Teha tühistatud osas uus otsus,

millega mõista kostjalt hageja kasuks välja täiendavalt põhivõlgnevus 12 685 eurot,

hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 4961,86 eurot ning

põhivõlgnevuse osalt (summas 12 685 eurot) viivis määras 0,022% põhinõude osalt

2-21-874

alates 25.01.2021 kuni põhinõude tasumiseni. Samuti tühistada maakohtu otsus

menetluskulude jaotuse osas ja teha uus jaotus. Ülejäänud osas jätta maakohtu

otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi.

2. Lugeda otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgnevalt:

2.1. Rahuldada hagi.

2.2. Välja mõista Y`lt X kasuks põhivõlgnevus 25 370 eurot, hagi esitamise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivis 4961,86 eurot, alates 19.01.2021 kuni

24.01.2021 sissenõutavaks muutunud viivis 16,68 eurot ja alates 25.01.2021

viivis määras 0,022% põhinõudelt (25 370 eurot) päevas kuni põhinõude

täitmiseni.

2.3. Jätta menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus Y kanda.

3. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja rahuldada vastuapellatsioonkaebus.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Q esitas 19.01.2021 Harju Maakohtule hagi Y vastu põhivõla 25 370 eurot, viivise 4961,86

eurot ja edasiulatuva viivise saamiseks. Kohus asendas 05.04.2021 määrusega hageja Q ja luges

uueks hagejaks X.

2. Tallinnas Ristiku 89 asuva elamu omanikud ja OÜ TELWOOD INVEST (arendaja) sõlmisid

29.03.2017 lepingu eluruumide üldpinna ja elamu reaalosadeks olevate korteriomandite

mõtteliste osade suuruste muutmiseks, uute korteriomandite moodustamiseks ning elamu

rekonstrueerimise tingimuste kokkuleppimiseks. Lepingus leppisid pooled mh kokku, et: 1)

arendaja ehitab elamu pööningukorrusele kolmanda korruse ja pööningukorruse nii, et sinna

tekivad uued korteriomandid; 2) arendaja teeb elamule erinevad renoveerimis- ja remonttööd;

3) omanikud võõrandavad uued korteriomandid arendajale tööde teostamise eest ning 4) uute

korteriomandite tekkimisel elamu korteriomandite kaasomandi osades toimuvate muudatuste

registreerimiseks esitavad nad kinnistusosakonnale vastava avalduse kümne tööpäeva jooksul

arvates vastava ehitusloa väljastamisest. Uute korteriomandite hulgas oli ka korter nr 6C, mille

suurus pidi algselt olema 48,2 m2. Omanikud ja arendaja sõlmisid 26.04.2017 lepingu, milles

sisaldus mh kinnistamisavaldus uute korteriomandite kinnistusraamatusse kandmiseks ning

asjaõigusleping uute korteriomandite omandi üleandmiseks arendajale. Nimetatud lepingu

2-21-874

alusel kanti korteriomand 6C kinnistusraamatusse. Arendaja võõrandas korteriomandi 6C

23.08.2017 lepinguga Q-le ning ta kanti korteriomandi 6C omanikuna kinnistusraamatusse.

3. Q müüjana ja kostja ostjana sõlmisid 25.09.2017 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu

ja kinnistamisavalduse eelmärke kandmiseks. Müügilepingu pooled sõlmisid kokkuleppe mh

järgmises: 1) Q müüb kostjale korteriomandi 6C; 2) korteriomand 6C on ehitamisjärgus; 3)

korteriomandi 6C ehitustööd tuleb lõpetada hiljemalt 24.11.2017; 4) korteriomandi 6C reaalosa

suurus on 48,2 m2, kuid see võib suureneda; 5) korteriomandi 6C pindala suurendamisel tuleb

kostjal tasuda täiendav ostuhind arvestusega 2150 eurot iga täiendava ruutmeetri eest; 6)

korteriomandi 6C pindala suurendamisel tuleb Q-l teha enne korteriomandi 6C omandi

üleandmiseks sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimist vajalikud toimingud korteriomandi 6C

reaalosa suuruse muutmiseks ja vastavate muudatuste kandmiseks kinnistusraamatusse; 7) kui

korteriomandi 6C pindala muutub, kuid Q ei jõua seda muutust kinnistusraamatusse kanda,

kohustub kostja suurenenud ruutmeetrite eest tasuma siis, kui korteriomand 6C uus pindala on

kinnistusraamatusse kantud, kuid mitte hiljem kui 30.03.2018; 8) kui kostja viivitab ostuhinna

tasumisega, kohustub ta tasuma viivist 0,022% iga viivitatud päeva eest tasumata summalt; 9)

korteriomandi 6C omandi üleandmiseks sõlmitakse asjaõigusleping hiljemalt 19.12.2017.

4. Kuivõrd arendaja ehitustööd valmisid planeeritust hiljem, sõlmisid Q ja kostja 06.11.2017

korteriomandi 6C võlaõigusliku müügilepingu muutmise lepingu ning asjaõiguslepingu, milles

lepiti kokku, et korteriomandi pindala suurenemisel tuleb Q-l teha korteriomandi 6C reaalosa

suuruse muutmiseks vajalikud toimingud ning luua vajalikud eeldused muudatuse kandmiseks

kinnistusraamatusse hiljemalt 01.07.2018. Seega enam ei pidanud Q ise muutma

kinnistusraamatus korteriomandi 6C andmeid. Q ei saanudki seda teha, kuna andis selle

lepinguga kostjale korteriomandi üle. 06.11.2017 lepingu järgi, kui korteriomandi pindala

muutub, kuid Q ei jõua seda muutust kinnistusraamatuse kanda, kohustub kostja suurenenud

ruutmeetrite eest tasuma siis kui kostja on korteriomandi suurenenud pindala

kinnistusraamatusse kandnud, kuid mitte hiljem, kui 01.07.2018. Seega oli lepingu sõlmimise

järel olukord, kus Q-l tuli teha kõik vajalikud toimingud, et korteriomandi suurenenud pindala

kinnistusraamatusse kandmise eeldused oleksid täidetud hiljemalt 01.07.2018 ning kostja saaks

korteriomandi suurenenud pindala kanda kinnistusraamatusse ning kostja pidi tasuma korteri

pindala suurenenud osa eest Q-le kokkulepitud ostuhinna osa kui see on kantud

kinnistusraamatusse, kuid mitte hiljem kui 01.07.2018.

5. Elamu omanikud sh kostja sõlmisid 14.08.2018 notariaalse lepingu korteriomandite

eriomandi kokkuleppe muutmiseks, mille eesmärgiks oli mh korteriomandi 6C üldpinna

muutmine kinnistusraamatus nii, et uus üldpinna suurus oleks 60 m². Kuigi selle lepingu alusel

korteriomandi 6C üldpinna kohta kinnistusraamatusse numbrilist kannet ei olnud seaduse

muutumise tõttu võimalik teha, tehti kinnistusraamatusse kanne selle kohta, et korteriomandi

6C eriomandi ese ja sisu nähtub eriomandi kokkuleppe muutmise lepingust ning selle lisaks

olevast hoonejaotusplaanist, mille kohaselt oli korteriomandi 6C üldpind 60 m². Vastav kanne

tehti kinnistusraamatusse 12.09.2018.

6. Kuivõrd korteriomandi 6C suurenenud üldpinna kinnistusraamatus registreerimise eeldused

olid täidetud 14.08.2018 lepingu sõlmimisega, oli Q hiljemalt 14.08.2018 täitnud oma

kohustuse ning tal tekkis õigus nõuda kostjalt korteriomandi 6C suurenenud pindala osa (11,8

m²) eest kokkulepitud ostuhinna osa 25 370 eurot.

7. Hagejal on õigus nõuda viivist alates 15.08.2018 võlaõigusliku müügilepingu punkti 3.7.

alusel 0,022% päevas. 19.01.2021 seisuga on sissenõutavaks muutunud viivis 4961,86 eurot.

2-21-874

8. Pooled ei leppinud 06.11.2017 lepingu punktis 2.4 kokku võlasuhte lõpetamises ega nõudest

loobumises. Kinnitus antakse selleks ajaks olemasolevate kohustuste kohta, mitte aga tulevikus

tekkida võivate kohustuste suhtes. Ei ole ühtegi mõistlikku põhjust, miks Q pidanuks loobuma

täiendavast ostuhinna osast. Kostja ei ole tuginenud enne hagivastust asjaolule, et 06.11.2017

lepingus antud kinnitus lõpetaks tulevikus tekkivad nõuded. Kostja on jätnud ostuhinna osa

tasumata põhjusel, et tal tekkis ekslik arusaam, et ta ei pea ostuhinna osa tasuma, kuna korteri

müüja hilines oma kohustuste täitmisega.

9. Õige ei ole kostja seisukoht, et Q pidi täiendava ostuhinna nõude omandamiseks sõlmima

kostjaga korteriomandi ostuhinna suurendamise kokkuleppe.

Kostja vastuväited

10. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

11. 25.09.2017 lepingu punktis 3.6 leppisid lepingu pooled kokku täiendavalt selles, et korteri

ostuhind võib muutuda seoses korteri pindala muutumisega ning ostja (kostja) kohustus tasuma

pindala suurenemise korral täiendavate ruutmeetrite eest 2150 eurot ühe ruutmeetri kohta

hiljemalt korteri omandi üleandmiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimisel. 25.09.2017

sõlmitud lepingu punkti 3.6 sõnastust on poolte kokkuleppel muudetud 06.11.2017 lepinguga.

12. 06.11.2017 lepingu punktis 2.4 on lepingu pooled kokku leppinud, et käesoleva lepingu

sõlmimisega loevad nad lepingu kohaselt täidetuks ning ei oma mingeid nõudeid ega

pretensioone üksteiste vastu. Seega on lepingu pooled selgesõnaliselt notariaalses vormis kokku

leppinud selles, et kummalgi ei ole teineteise vastu mitte mingisuguseid nõudeid ja 25.09.2017

leping on täidetud kohaselt ning lõplikult. Seega kuna Q-l puudus alates 06.11.2017 nõue kostja

vastu, ei olnud tal võimalik nõuet kostja vastu hagejale loovutada. Kostja ei võlgne mitte

midagi.

13. Hagejal puudub sissenõutav nõue. 25.09.2017 lepingu järgi ruutmeetrite suurendamise

asjaajamise eest vastutas hageja õiguseellanne Q, kes pidi korraldama ehitus- ja kasutusloa

korteri pinna suurendamiseks ja tegema sellega seonduvad vajalikud toimingud kokkulepitud

tähtajaks, juhul kui ta soovis saada täiendavaid rahasummasid. Vaidlust ei ole, et 01.07.2018

kostja korteriomandi suuruse osas muudatusi kinnistusraamatusse kantud ei olnud. Kuna

nimetatud tingimuse täitumine sõltus Q-st ja Q kokkulepitud tingimust ei täitnud, ei saa kostjale

ette heita mistahes rahasummade tasumisest keeldumist. 06.11.2017 lepingu punktis 3.2

kokkulepitu üksnes toetab kostja seisukohta. Antud kokkuleppe punkt väljendab ühemõtteliselt,

et kui Q ületab 30.03.2018 kuupäeva, kaotab ta juba osa arvestuslikust võimalikust summast.

01.07.2018 kuupäeva ületades kaotas Q lepingu kohaselt õiguse mistahes rahasummadele igal

juhul ja seda asjaolu ei saa kostjale ette heita. Kostja on ostuhinna täies ulatuses tasunud,

ostuhinna muutumises ei ole lepingu pooled kokku leppinud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

14. Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 12

685 eurot ja alates 19.01.2021 viivise määras 0,022% põhinõudelt päevas kuni põhinõude

täitmiseni. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.

15. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et:

1) Tallinnas Ristiku 89 asuva elamu omanikud ja OÜ TELWOOD INVEST (arendaja)

sõlmisid 29.03.2017 lepingu eluruumide üldpinna ja elamu reaalosadeks olevate

2-21-874

korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, uute korteriomandite

moodustamiseks ning elamu rekonstrueerimise tingimuste kokkuleppimiseks;

2) Ristiku 89 korteriomandite omanikud ja arendaja sõlmisid 26.04.2017 lepingu,

milles sisaldus mh kinnistamisavaldus uute korteriomandite kinnistusraamatusse

kandmiseks ning asjaõigusleping uute korteriomandite omandi üleandmiseks

arendajale; nimetatud lepingu alusel kanti vaidlusalune korteriomand 6C

kinnistusraamatusse;

3) arendaja võõrandas korteriomandi 6C 23.08.2017 lepinguga Q-le ning ta kanti

korteriomandi 6C omanikuna kinnistusraamatusse;

4) Q müüjana ja kostja ostjana sõlmisid 25.09.2017 korteriomandi võlaõigusliku

müügilepingu ja kinnistamisavalduse eelmärke kandmiseks;

5) sõlmisid Q ja kostja 06.11.2017 korteriomandi 6C võlaõigusliku müügilepingu

muutmise lepingu ning asjaõiguslepingu;

6) elamu omanikud sh kostja sõlmisid 14.08.2018 notariaalse lepingu korteriomandite

eriomandi kokkuleppe muutmiseks.

16. Kostja ja Q õiguste ja kohustuste hindamisel tuleb lähtuda 06.11.2017 lepingu punktis 3.1

toodud lepingu 3.6. muudetud tekstist. Tulenevalt kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 lõikest

1, sama paragrahvi lõikest 21 ja Q ja kostja vahel 06.11.2017 sõlmitud lepingu punktist 5.3

puudus Q-l alates sama lepingu sõlmimisest s.t alates 06.11.2017 õigus teha muudatusi

kinnistusraamatus. Kostja on korteriomandi Ristiku 89-6C omanikuks 23.08.2017

kinnistusraamatu avalduse alusel sisse kantud 08.09.2017. Vaidlus puudub selles, et reaalosade

muutmise suuruses lepiti kokku 14.08.2018 eriomandi kokkuleppe muutmise lepinguga s.t

peale Q-lt kostjale 06.11.2017 korteriomandi üleandmist. Seega puudus Q-l alates sellest

hetkest

võimalus

kinnistusraamatus

muuta

korteri

reaalosa

suurust.

Avalduse

kinnistusraamatusse korteriomandi reaalosa suuruse muutmise kohta oleks saanud 14.08.2018

lepingu alusel teha kostja ise. Seetõttu on põhjendamatu kostja etteheide, et Q reaalosa suurust

kinnistusraamatus peale eriomandi kokkuleppe muutmise lepingu sõlmimist ei muutnud.

17. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 06.11.2017 lepingu punktiga 3.1. muudetud punkti

3.6 järgi kohustus müüja tegema vajalikud toimingud lepingu esemeks oleva korteri reaalosa

suuruse muutmiseks ning looma vajalikud eeldused, et ostjal oleks võimalik sõlmida

kasutuskorra kokkulepe ja vastavate muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks hiljemalt

01.07.2018. Korteriomandi 6C reaalosa suuruse muutmise toimingud olid lõpetatud

14.08.2018, mil sõlmiti notariaalse korteriomandite eriomandi kokkulepe muutmine ja tehti

kinnistamisavaldused. Seega hilines Q müüjana 06.11.2017 lepingu punkti 3.1. alapunktis 3.6.

märgitud kohustuse täitmisega ligi poolteist kuud. Maakohus leidis, et hageja viidatud lepingu

punktist 5 ei tulene müüjale sanktsiooni lepingust tulenevate kohustuste täitmisel. Kohtu

hinnangul võib kostjal müüja lepingurikkumise vastu sanktsioonide puudumist käsitleda kui

poolte lepinguliste õiguste ja kohustuste tasakaalu puudumisena, mis võib kohtu hinnangul olla

vastuolus võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 6 tuleneva hea usu põhimõttega.

18. Tulenevalt 06.11.2017 lepingu punktist 2.4 lepivad müüja ja ostja kokku, et lepingu

sõlmimisega loevad nad lepingu kohaselt täidetuks ning ei oma mingeid nõudeid ega

pretensioone teineteise vastu. 06.11.2017 sõlmitud lepingu punktid 2.4. ja punkti 3.1. alapunkt

3.6. on teineteisega vastuolus. 06.11.2017 lepingu viidatud punkte ei saa tõlgendada selliselt,

et hagejal võis olla soov muuta võlaõiguslikku lepingut ja kostjal ei olnud selle vastu midagi,

sest pooled olid kinnitanud, et kohustused ei olnud täidetud. Lepingu sõlmimise kuupäevaks ei

olnud vaidlusaluse korteri reaalosa suurust veel muudetud ning 14.08.2018 lepingu sõlmimisest

saab järeldada, et kostja oli korteri reaalosa suurusest huvitatud, sest ilmus 14.08.2018 lepingu

sõlmimisele. Nii Q kui ka kostja soov oli muuta lepingu punkti 3.1. alapunkti 3.6. Viidatud

2-21-874

lepingu punktist tulenesid kohustused mõlemale lepingupoolele. Q kohustus suurendama

korteriomandi 6C reaalosa ja kostja kohustus reaalosa suurenemise eest maksma tasu. Seega

tulenes kostjale viidatud lepingust kohustus reaalosa suurenemise eest tasu maksmiseks.

Lepingu punkt 2.4. võis maakohtu hinnangul jääda lepingusse ekslikult, kuna lepingu punktist

3.1. nähtus lepingupoolte tahe, mille kohaselt ei lugenud Q ja kostja lepingut veel kohaselt

täidetuks. Seega ei saanud ei saanud pooltel olla lõppenud ka nõuded teineteise vastu.

19. Kohus nõustus kostjaga selles, et tulenevalt 06.11.2017 lepingu punkti 3.1. alapunktis 3.6.

kokkulepitust pidid lepingupooled lepingu eseme pindala muutumisel korteri reaalosa suuruste

muutmise lepingus leppima kokku ostuhinna muutmises tulenevalt 06.11.2017 lepingu punkti

3.1. alapunktis 3.6. sätestatust. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et eriomandi kokkuleppe

muutmise lepingus ostuhinna muutmise kokkulepet ei sisaldu. Siiski saab ostuhinna muutmise

aluseks võtta 06.11.2017 lepingu punkti 3.1. alapunktis 3.6 märgitu. Arvestades 06.11.2017

lepingu punkti 3.1. alapunkti 3.6., 14.08.2018 sõlmitud eriomandi muutmise kokkulepet,

ostuhinna kokkuleppe sõlmimise lepingu puudumist, Q hilinemist 06.11.2017 lepingu punkti

3.1. alapunktis 3.6. sisalduva korteriomandi reaalosa suuruse muutmisel ja VÕS § 6 sätestatut,

on kõiki asjaolusid arvestades põhjendatud hageja põhinõude rahuldamine pooles, s.o 12 685

euro ulatuses.

20. Kuivõrd pooled ei leppinud 14.08.2018 lepingus kokku ostusumma muutmises, siis ei pea

kohus põhjendatuks hageja viivisenõuet kuni hagiavalduse esitamiseni. Kohus nõustub

kostjaga, et pooltel puudus ostusumma muutmise kokkulepe ja seetõttu puudus ka nõue, millelt

viivist arvutada. Pooled leppisid 25.09.2017 lepingu punktis 3.7 kokku, et juhul kui ostja ei

täida lepingu punktis 3.6 nimetatud kohustusi tähtaegselt, on müüjal õigus nõuda ja ostja on

kohustatud tasuma viivist 0,022% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Kohus

peab põhjendatuks hageja viivisenõuet alates hagiavalduse esitamisest 0,022% põhinõudelt

päevas kuni põhinõude täitmiseni. Pooled leppisid viivise määras kokku 25.09.2017 lepingu

punktis 3.7.

21. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda, arvestades hagi rahuldamata jätmist

ning vastuhagist osalist loobumist ja selle osalist rahuldamata jätmist.

Kostja apellatsioonkaebus

22. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles

maakohus hagi rahuldas ja teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.

23. Maakohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse ja menetlusõiguse normi. Samuti on

maakohus kaevatava otsuse tegemisel hinnanud asjas esitatud tõendeid ebaõigesti. Kohtuotsus

on vastuoluline ja põhistamata.

24. 06.11.2017 lepingu punkt 2.4 ei vaja tõlgendamist. Viidatud lepingupunktis on selgelt,

ühemõtteliselt ja notariaalses vormis väljendatud lepingu poolte (s.o müüja Q ja ostja)

kokkulepe selle kohta, et asjaõiguslepingu sõlmimisega loevad pooled omavahelised

lepingulised kohustused täidetuks ja ei oma mingeid pretensioone ega nõudeid teineteise vastu.

Sellist notariaalses vormis sõlmitud kokkulepet on võimalik muuta notariaalses vormis lepingu

muudatusega. Kuni seda ei ole tehtud, on tegemist kehtiva kokkuleppega. Kostja ei ole nõus

maakohtu järeldusega, et 06.11.2017 lepingu punktide tõlgendus võiks olla: “/…/ pooled olid

kinnitanud, et kohustused ei olnud täidetud”. Kinnitust, et kohustused ei ole täidetud, ei ole

kostja andnud, seda ei nähtu ühestki tõendist ning seda ei kinnitanud kostja ka kohtumenetluses.

2-21-874

25. Kohus on õigesti leidnud, et korteriomandi müügitehingu osapooled pidid korteriomandi

suuruse muutumisel kokku leppima ostuhinna muutmises ja seda pooled ei ole teinud. Tehes

ilmselgelt ainuõige järelduse, et ostuhinna muutmise kokkulepet ei ole, on maakohus asunud

seejärel hinnakokkulepet tuletama poolte vahel 06.11.2017 sõlmitud lepinguga muudetud

25.09.2017 lepingu tekstist, millega lepingupooled üksnes leppisid kokku metoodika, millest

lähtudes hinnakokkulepe edaspidi vajadusel ja vastavate eeltingimuste täitumisel sõlmida.

Vaidlusaluse tehingu puhul on tegemist kinnisasja võõrandamistehinguga, mille muudatus või

täiendus peab olema sõlmitud sarnaselt algse lepinguga samuti notariaalses vormis. Poolte

vahel korteriomandi pindala suurenemisest lähtuvat ostuhinna muutmise kokkulepet ei olnud

sõlmitud ei suuliselt, kirjalikult ega notariaalses vormis. Q oli ka 14.08.2018 lepingu (s.o leping,

millega kostja korteriomandi suurust muudeti) osapooleks ning Q ei teinud mitte midagi selleks,

et oma väidetavat nõuet (hinnakokkulepet, kostjapoolset tasumise kohustust vms) kostja vastu

lisada sõlmitavasse kokkuleppesse. Sellest saab teha üksnes ühe järelduse, ka Q oli seisukohal,

et mingit nõuet tal kostja vastu 14.08.2018 lepingu sõlmimise ajal (enam) ei ole.

26. Olukorras, kus kohus on tuvastanud hagejal kostja vastase nõude puudumise, on alusetu

kostjalt hageja kasuks mistahes rahasummat välja mõista. Maakohtu poolt välja mõistetud 12

685 eurot on sisuliselt suvaline rahasumma, mis ei põhine mitte millelgi, sh ka mitte hageja

nõudel. Kui hagejal puudus nõue, nagu kohus on õigesti tuvastanud, oleks kohus pidanud jätma

hagi täielikult rahuldamata.

27. Olukorras, kus kohus on tuvastanud kostjal rahaliste kohustuste puudumise, on viiviste

väljamõistmine alusetu. Kohus näib kohtuotsusega hagejale nõude alles loovat (kuna varasem

nõue kohtu hinnangul puudub), seega puudub alus kostjalt viivist välja mõista hagiavalduse

esitamisest vms varasemast tähtajast, kuna nõue ei ole olnud sissenõutav, st kostja ei ole

kohustuse täitmisega olnud viivituses. Olematu kohustuse täitmisega ei saagi viivitada.

28. Kohtu põhjendused menetluskulude jaotuse osas on vastuolus kohtuotsusega ja

menetlusnormiga. Hagi ei jäänud rahuldamata, vaid hagi rahuldati osaliselt. Ei ole toimunud

vastuhagist osalist loobumist ega vastuhagi osalist rahuldamata jätmist, kuna vastuhagi ei ole

kostja esitanudki. Kohus oleks asja lahendamisel pidanud lähtuma tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 163 lg-st 2. Kostja on pakkunud kohtumenetluses kompromissi

sellesarnases summas (10 000 eurot), milles hagi rahuldati (12 685 eurot). Hageja

kompromissiga ei nõustunud. Seega oleks maakohus pidanud jätma kohtukulud ka hagi osalise

rahuldamise korral hageja kanda.

Hageja vastuapellatsioonkaebus

29. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas,

milles maakohus jättis hagi rahuldamata ning teha uus otsus, millega rahuldada hagi täielikult.

Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

30. Kostja on saanud kätte selle, mida ta soovis – talle müüdud korteriomand on suurenenud

11,8 m2 võrra. Samas on kostja jätnud mitme aasta jooksul selle pinna väljaehitamise ja

vormistamise eest Q-le ja hagejale tasumata. Selline olukord on äärmiselt ebaõiglane.

31. Tõsi on see, et Q-l oli kohustus teha vajalikud toimingud korteriomandi 6C reaalosa

suuruse muutmiseks ning luua vajalikud eeldused, et kostjal oleks võimalik vastavad

muudatused kanda kinnistusraamatusse hiljemalt 01.07.2018. Tõsi on ka see, et Q sattus seda

kohustust täites viivitusse ning korteriomandi 6C reaalosa muutmise kokkulepe sõlmiti

14.08.2018, st vaid poolteist kuud peale selle kohustuse tähtaja lõppu. Õige ei ole aga maakohtu

2-21-874

seisukoht, nagu puudunuks kostjal sellise rikkumise puhuks õiguskaitsevahendid. Kostjal oli

õigus kasutada seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid, sh kohustuse täitmise nõudmine

(VÕS § 108), omapoolsete kohustuste (eelkõige vastava ostuhinna osa tasumise kohustus)

täitmisest keeldumine (VÕS § 111), täiendava tähtaja andmine (VÕS § 114), kahju hüvitamine

(VÕS § 115), lepingust taganemine (VÕS § 116). Kuivõrd kostjal oli võimalik mitmeid

õiguskaitsevahendeid kasutada, kuid ta seda ei teinud ega isegi kiirustanud Q tagant, ei ole õige

maakohtu seisukoht, et lepingupoolte õiguste ja kohustuste tasakaal puudus. Seega ei oleks

maakohus hageja nõuet tohtinud osaliselt rahuldamata jätta vastuolu tõttu VÕS §-ga 6. Sellist

vastuolu ei esinenud. Kostjal sanktsioonide puudumisele ja sellest tulenevale vastuolule hea usu

põhimõttega ei ole kostja maakohtu menetluses ka tuginenud. Maakohus oleks seega pidanud

hagi täielikult rahuldama nii põhinõude kui viivise osas.

Menetlusosaliste seisukohad

32. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. Maakohus on

õigesti tuvastanud, et võlaõigusliku lepingu punktist 3.6. (nii algsel kui muudetud kujul) tulenes

korteriomandi 6C hinna muutmise kokkulepe ka juhuks kui korteriomandi 6C suurus muutub.

Võlaõigusliku lepingu punkti 3.6. esimesest ja teisest lausest tuleneb, et korteriomandi 6C

pindala muutumisel muutub automaatselt ka selle hind vastavalt 2. lauses kokkulepitud

valemile. Ehk kostjal tekkis automaatselt täiendava ostuhinna tasumise kohustus juhul kui

korteriomandi 6C pindala suureneb. Q ei püüdnud 14.08.2018 lepingusse ostuhinna muutmise

kokkulepet lisada, kuna ostuhinna muutmise kokkulepe sisaldus juba võlaõigusliku lepingu

punktis 3.6.

33. Kostja vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

Võlaõiguslepingu punktis 3.6 on pooled kokkuvõtvalt leppinud kokku selles, et korteriomandi

müügihind võib muutuda, kui korteriomandi suurus muutub ja siis, kui korteriomandi suurus

muutub, lepivad Q ja kostja kokku müügihinna muutmises p 3.6 nimetatud põhimõtetest

lähtudes. Müügihinna muutmiseks pidi sõlmitama eraldi hinna muutmise kokkulepe, kuid seda

pole tehtud.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

34. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas,

milles maakohus jättis kostjalt hageja kasuks välja mõistmata põhivõlgnevuse 12 685 eurot,

hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 4961,86 eurot ning välja mõistmata

jäänud põhivõlgnevuse osalt (summas 12 685 eurot) viivised määras 0,022% põhinõude osalt

alates 25.01.2021 kuni põhinõude tasumiseni. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue otsuse,

millega mõisab kostjalt hageja kasuks välja täiendavalt põhivõlgnevuse 12 685 eurot, hagi

esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 4961,86 eurot ning põhivõlgnevuse osalt

(summas 12 685 eurot) viivised määras 0,022% põhinõude osalt alates 25.01.2021 kuni

põhinõude tasumiseni. Samuti tuleb tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas ja

teha uus jaotus. Ülejäänud (hagi rahuldavas) osas tuleb jätta maakohtu otsuse resolutsioon

muutmata, kuid muuta tuleb osaliselt otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta

rahuldamata ja vastuapellatsioonkaebus rahuldada. TsMS § 654 lg 22 alusel esitab

ringkonnakohus otsuse kehtiva resolutsiooni terviklikus sõnastuses.

35. Ringkonnakohus nõustub vastuapellatsioonkaebuse väitega, et maakohus on ebaõigesti

rahuldanud hageja põhivõlgnevuse nõude üksnes pooles ulatuses ja on jätnud sissenõutavaks

muutunud viivise välja mõistmata. Maakohtu otsus on hageja nõude pooles ulatuses

2-21-874

rahuldamise osas vastuoluline ega põhine poolte esitatud tõenditel ning kehtival

materiaalõigusel. Maakohus leidis, et „tulenevalt 06.11.2017 lepingu punkti 3.1. alapunktis 3.6.

kokkulepitust pidid lepingupooled lepingu eseme pindala muutumisel korteri reaalosa suuruste

muutmise lepingus leppima kokku ostuhinna muutmises tulenevalt 06.11.2017 lepingu punkti

3.1. alapunktis 3.6. sätestatust. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et eriomandi kokkuleppe

muutmise lepingus ostuhinna muutmise kokkulepet ei sisaldu. Siiski saab kohtu hinnangul

ostuhinna muutmise aluseks võtta 06.11.2017 lepingu punkti 3.1. alapunktis 3.6 märgitu.“

Kolleegiumi arvates on selline järeldus vastuoluline. Kui müügilepingu pooled leppisid kokku,

et ostuhinna muutmiseks tuleb eraldi kokkulepe sõlmida ja sellist kokkulepet sõlmitud ei ole,

siis ei saaks tuletada 06.11.2017 lepingu punktist 3.6 kostjale ostuhinna tasumise kohustust.

Samas on maakohus sellise kohustuse olemasolu siiski tuletanud, kuid märkinud järgnevalt

punktis 23.3 (viivisenõude lahendamisel), et pooltel puudus ostusumma muutmise kokkulepe

ja seetõttu puudus hagejal ka nõue, millelt viivist arvutada. Ringkonnakohus kõrvaldab selle

vastuolu ja märgib, nõustudes hagejaga, et 06.11.2017 võlaõigusliku lepingu punktist 3.6

tuleneb korteriomandi 6C hinna muutmise kokkulepe ka juhuks kui korteriomandi 6C suurus

muutub. 06.11.2017 lepingu punktis 3.6 on pooled leppinud kokku järgnevas: „Müüja ja ostja

on kokku leppinud ja avaldavad, et lepingu eseme ostuhind võib muutuda seoses lepingu eseme

pindala muutumisega. Ostja avaldab, et ta soovib lepingu eseme osta ka siis, kui lepingu eseme

pindala suureneb (eeldatav suurus ligikaudu 59 m²) ning kohustub sellisel juhul tasuma

müüjale iga lisanduva ruutmeetri eest kaks tuhat ükssada viiskümmend (2150) eurot hiljemalt

korteri reaalosa suuruste muutmise lepingu (edaspidi nimetatud ka kui Leping I) sõlmimisel.

Müüja kohustub tegema kõik vajalikud toimingud lepingu esemeks oleva korteri reaalosa

suuruse muutmiseks ning looma vajalikud eeldused, et ostjal oleks võimalik sõlmida

kasutuskorra kokkuleppe ja vastavate muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks hiljemalt

esimesel juulil kahe tuhande kaheksateistkümnendal aastal (01.07.2018.a.). Kui lepingu

eseme pindala muutub, siis koos Lepinguga I kohustuvad müüja ja ostja leppima ka kokku

ostuhinna muutumises lähtudes käesolevast punktist. Kui lepingu eseme pindala ei muutu või

muudatust pole Lepingu sõlmimise ajaks kinnistusraamatusse kantud, siis jääb ostja kasutusse

lepingu eseme osa, mis faktiliselt, lähtuvalt kinnistusraamatu kandest, on lepingu esemeks ning

ostja kohustub suurenenud ruutmeetrite eest tasuma kui vastavad muudatused on

kinnistusraamatusse kantud, kuid mitte hiljem kui 01.07.2018. Suurenenud ruutmeetrite eest

kohustub ostja tasuma müüjale enne Lepingu I sõlmimist või hoiustama ostuhinna Lepingut I

tõestava notari deposiitkontole. Kui käesoleva lepingu eseme igakordse omaniku kasutusse

jääva parkimiskoha ja panipaiga kasutamise kohta ei ole kasutuskorda Lepingu I sõlmimise

ajaks sõlmitud ning vastavat kannet pole kinnistusraamatusse tehtud, siis ostja ei ole

kohustatud tasuma lepingu eseme ostuhinna osa summas kolm tuhat (3000) vastavalt käesoleva

lepingu punktile 3.2.3.“ (I kd tl 38-41). Pooled on erimeelt selles, kas nimetatud lepingu punkt

sisaldab endas kostja kohustust tasuda hagejale ka korteriomandi lisandunud ruutmeetrite eest

või tuli pooltel selleks sõlmida eraldi kokkulepe. Kuna tegemist on vaidlusega lepingu sisu üle,

tuleb seda lepingut VÕS § 29 alusel tõlgendada. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu

tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud

sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt,

kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu

sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust

selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Samas on ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus

poolel, kes sellele tugineb. Kui poolte ühist tegelikku tahet ega ka VÕS § 29 lg-s 3 nimetatud

asjaolusid ei ole tõendatud, saab lepingu tõlgendamisel lähtuda mõistliku isiku positsioonist

(VÕS § 29 lg 4). Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada ka VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud

asjaolusid, samuti VÕS § 29 lg-t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste

lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja

2-21-874

eesmärgist

(vt Riigikohtu

26.11.2015

otsust

tsiviilasjas

nr 3-2-1-112-15,

p 15).

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole pooled esitanud tõendeid selle kohta, et poolte ühine tahe

oleks seisnenud kostja kohustuses tasuda hagejale ka korteriomandi lisandunud ruutmeetrite

eest või selle kohta, et pooltel tuli selleks sõlmida eraldi kokkulepe. Seega tuleb lähtuda

mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4). Ringkonnakohtu hinnangul annab mõistliku isiku

positsioonist lähtuv tõlgendamine tulemuseks selle, et viidatud lepingu punktis sisaldub kostja

kohustus tasuda hagejale ka korteriomandi lisandunud ruutmeetrite eest. Sellele viitab

ülaltoodud p 3.6 tekstis 2. aluses märgitu: „Ostja avaldab, et ta soovib lepingu eseme osta ka

siis, kui lepingu eseme pindala suureneb (eeldatav suurus ligikaudu 59 m²) ning kohustub

sellisel juhul tasuma müüjale iga lisanduva ruutmeetri eest kaks tuhat ükssada viiskümmend

(2150) eurot hiljemalt korteri reaalosa suuruste muutmise lepingu (edaspidi nimetatud ka kui

Leping I) sõlmimisel.“ Nimetatu viitab otseselt kohustusele tasuda lisanduvate ruutmeetrite eest

juhul kui lepingu eseme pindala suureneb. Kostja arvates on aga pooled kokku leppinud, et

lisanduvate ruutmeetrite eest tasumise kohustuses tuleb eraldi kokku leppida ja sellele viitab

kostja hinnangul järgmine osa 06.11.2017 lepingu punkti 3.6 tekstist: „Kui lepingu eseme

pindala muutub, siis koos Lepinguga I kohustuvad müüja ja ostja leppima ka kokku ostuhinna

muutumises lähtudes käesolevast punktist.“ Kostja jätab ringkonnakohtu hinnangul

tähelepanuta sellele eelnenud (ülal viidatud 2.lause) ning kostja poolt viidatule järgneva lause:

„Kui lepingu eseme pindala ei muutu või muudatust pole Lepingu sõlmimise ajaks

kinnistusraamatusse kantud, siis jääb ostja kasutusse lepingu eseme osa, mis faktiliselt,

lähtuvalt kinnistusraamatu kandest, on lepingu esemeks ning ostja kohustub suurenenud

ruutmeetrite eest tasuma kui vastavad muudatused on kinnistusraamatusse kantud, kuid mitte

hiljem kui 01.07.2018.“. Ka selles lauses sisaldub ringkonnakohtu hinnangul otseselt ostja

kohustus tasuda lisandunud ruutmeetrite eest muudatuste kinnistusraamatusse kandmisest või

hiljemalt 01.07.2018. Pooled ei vaidle selle üle, et sõna „kohustub“ tähendab müüja kohustuste

osas („tegema kõik vajalikud toimingud lepingu esemeks oleva korteri reaalosa suuruse

muutmiseks“) olemasolevat kohustust. Seega on grammatiliselt tõlgendades ka ostja kohustuste

puhul märgitud sõna „kohustub“ samatähenduslik ning tähendab samuti olemasolevat

kohustust. Teisiti pole selle sõna tähendust võimalik lepingu tekstist lähtudes mõista. Lisaks oli

ringkonnakohtu hinnangul poolte eesmärk juba olemasolevas 06.11.2017 lepingus leppida

kokku ostja kohustuses tasuda korteri pindala võimaliku suurenemises, millele viitab üheselt

asjaolu, et pooled märkisid punktis 3.6 ka lisanduvate ruutmeetrite hinna, maksmise tähtaja ja

tasumise viisi. Samuti ei muutnud pooled varasema lepinguga (25.09.2017) sätestatud viivise

kokkulepet juhuks kui ostja oma kohustuse täitmisega viivitusse satub. Seega puudus sisuliselt

vajadus täiendava kokkuleppe sõlmimiseks.

36. Maakohus leidis, et kuna müüja kohustusi (tegema vajalikud toimingud lepingu esemeks

oleva korteri reaalosa suuruse muutmiseks) millegagi tagatud ei ole ja tegemist on seega hea

usu põhimõttega vastuolus oleva olukorraga, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista pool

summat. Ringkonnakohus maakohtu käsitlusega ei nõustu. Pooled ei vaidle selle üle, et müüjal

oli kohustus teha vajalikud toimingud korteriomandi 6C reaalosa suuruse muutmiseks ning luua

vajalikud eeldused, et kostjal oleks võimalik vastavad muudatused kanda kinnistusraamatusse

hiljemalt 01.07.2018. Pooled ei vaidle ka selle üle, et müüja sattus seda kohustust täites

viivitusse ning korteriomandi 6C reaalosa muutmise kokkulepe sõlmiti 14.08.2018, st vaid

poolteist kuud hiljem. See asjaolu aga ei tingi ringkonnakohtu hinnangul järeldust, et kostja

võlgneb hagejale lisandunud ruutmeetrite eest üksnes 50% ulatuses. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei

kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu

põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Vastuvõtmatuna ei saa käsitleda olukorda, kus ostja peab

tasuma korteri täiendavate ruutmeetrite eest, kuid müüja kohustus teha vajalikud toimingud

muudatuste kandmiseks kinnistusraamatusse ei ole lepinguga tagatud. Ringkonnakohtu

2-21-874

hinnangul on õige hageja tähelepanek, et kostjal on olnud õigus ja võimalus kasutada seadusest

tulenevaid õiguskaitsevahendeid selleks, et tagada müüja kohustuste täitmist. Seega ei saa

asuda ka seisukohale, et poolte õiguste ja kohustuste tasakaal poolte lepingulises suhtes

puuduks.

37. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et müüja on 06.11.2017 lepingu punktis 2.4 loobunud

õigusest nõuda ostjalt (kostjalt) punktis 3.6 kokku lepitud üldpinna suurenemisest tulenevat

täiendavat tasu. 06.11.2017 lepingu punktis 2.4 on pooled leppinud kokku järgnevas: „Müüja

ja ostja lepivad kokku, et käesoleva lepingu sõlmimisega loevad nad Lepingu kohaselt täidetuks

ning ei oma mingeid nõudeid ega pretensioone üksteiste vastu.“. Lähtudes sama lepingu punktis

3.6 märgitust ei saanud kolleegiumi hinnangul poolte tahe olla suunatud sellele, et lugeda

täidetuks ka üldpinna suurenemisest tuleneva täiendava tasu nõue, kuna 06.11.2017 lepingu

üheks eesmärgiks oli muuta poolte kohustusi, mis oli sätestatud 25.09.2017 lepingus, sealhulgas

üldpinna suurenemisest tuleneva täiendava tasu maksmise tähtaega (06.11.2017 lepingu punktis

3.1 on pooled avaldanud tahet muuta 25.09.2017 lepingu punktidest muuhulgas ka punkti 3.6,

seda just tähtaja osas).

38. Ringkonnakohtu hinnangul on ekslik kostja poolt maakohtus väljendatud seisukoht, et

06.11.2017 lepingu punktis 3.2 kokkulepitu toetab kostja seisukohta, nagu ei oleks hagejal

enam täiendava tasu nõuet seoses lisanduvate ruutmeetritega. Nimetatud lepingu punkt käsitleb

olukorda, kus müüja kohustuseks jäävad kanda lepingu sõlmimisega seotud kulud juhul kui

korteri reaalosade suuruste muutmise leping sõlmitakse pärast 30.08.2018 kuupäeva. Selles

punktis ei ole käsitletud müüja nõuet seoses lisanduvate ruutmeetritega.

39. Samuti ei saa ringkonnakohtu hinnangul järeldada sellest, et 14.08.2018 kokkuleppes

puudus täiendav hinnakokkulepe lisanduvate ruutmeetrite osas, müüja (Q) tahet mitte nõuda

ostjalt täiendavat tasu seoses lisanduvate ruutmeetritega. Olukorras, kus selline kokkulepe

sisaldus juba 06.11.2017 lepingus, puudus vajadus selle lisamiseks 14.08.2018 kokkuleppesse.

40. Eeltoodust tulenevalt on 06.11.2017 lepingu punktist 3.6 tulenevalt kostjal kui

korteriomandi omandanud isikul kohustus tasuda korteriomandi 6C suurenenud ruutmeetrite

eest kui vastavad muudatused on kinnistusraamatusse kantud, kuid mitte hiljem kui 01.07.2018.

Hageja on nõustunud sellega, et kostjal tekkis kohustus tasuda suurenenud ruutmeetrite eest

pärast müüja poolsete kohustuste (tegema kõik vajalikud toimingud lepingu esemeks oleva

korteri reaalosa suuruse muutmiseks ning looma vajalikud eeldused, et ostjal oleks võimalik

sõlmida kasutuskorra kokkuleppe ja vastavate muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks)

täitmist. Kuivõrd korteriomandi 6C suurenenud üldpinna kinnistusraamatus registreerimise

eeldused olid täidetud 14.08.2018 eriomandi kokkuleppe muutmise lepingu sõlmimisega, oli

müüja hiljemalt 14.08.2018 täitnud oma kohustuse ning tal tekkis õigus nõuda kostjalt

täiendava tasu maksmist alates 14.08.2018. Kuna pooled leppisid 06.11.2017 lepingu punktis

3.6 kokku, et täiendavate ruutmeetrite eest tuleb kostjal tasuda arvestusega 2150 eurot/m2 ning

korteriomand suurenes 11,8 m2 võrra, tekkis kostjal kohustus tasuda müüjale 25 730 eurot

(=11,8x2150).

41. Eelnevast tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist alates 15.08.2018. Kuna

06.11.2017 lepinguga ei muudetud 25.09.2017 lepingu punkti 3.7, siis kehtis poolte vahel

endiselt 25.09.2017 lepingu p 3.7 sõnastuses: „Juhul kui ostja ei täida käesoleva lepingu punktis

3.6 nimetatud kohustusi tähtaegselt, on müüjal õigus nõuda ja ostja kohustatud tasuma viivist

null koma null kakskümmend kaks protsenti (0,022%) tähtajaks tasumata summalt iga

viivitatud päeva eest.“ Seega on hagi esitamise seisuga (19.01.2017) sissenõutavaks muutunud

2-21-874

viivis kokku 4961,86 eurot, mis tuleb samuti lisaks täiendavale põhivõlgnevuse summale

kostjalt hageja kasuks välja mõista.

42. TsMS § 367 1.lause kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt,

et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Hagiavalduses palus hageja TsMS § 367 alusel

edasiulatuva viivise välja mõistmist kostjalt alates hagiavalduse esitamisest. Maakohus

rahuldas hagi osaliselt summas 12 685 eurot ja mõistis sellelt summalt TsMS § 367 alusel

kostjalt hageja kasuks välja edasiulatuva viivise alates 19.01.2021. Vastuapellatsioonkaebuses

on hageja palunud teha uus otsus ka viivisenõude osaliselt rahuldamata jätmise osas ja mõista

kostjalt hageja kasuks välja viivis TsMS § 367 alusel põhinõude täiendavalt osalt summas 12

685 eurot alates 25.01.2021. Seega ei ole hageja vaidlustanud TsMS § 367 alusel viivise välja

mõistmata jätmist täiendavalt põhivõlgnevuse summalt (12 685 eurot) alates hagi esitamisest

kuni 24.01.2021 ning ringkonnakohus saab kogusummalt (25 730 eurot) TsMS § 367 alusel

viivise välja mõista üksnes alates 25.01.2021. Maakohtu poolt välja mõistetud poolelt summalt

(12 685 eurot) TsMS § 367 alusel välja mõistetud viivis moodustab alates hagi esitamisest kuni

24.01.2021 kokku 16,68 eurot.

43. Põhjusel, et ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse ja teeb tühistatud osas ise

uue otsuse, tuleb TsMS § 173 lg 3 järgi muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust. Hagi

rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta kostja kanda.

Apellatsioonimenetluse kulud jäävad apellatsioonkaebuse täieliku rahuldamata jätmise ja

vastuapellatsioonkaebuse rahuldamise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Imbi Sidok-Toomsalu