2-20-13406/14 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

26. august 2022, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-13406

Tsiviilasi

Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu avaldus Eve

Karbi vastu võlgnevuse väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 21. veebruari 2022 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eve Karbi määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Eve Karp

(isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Tambet Laasik

Vastustaja (avaldaja): Kohtla-Järve linn, XXXXXX

korteriühistu (registrikood XXXXXXXX), esindaja

vandeadvokaat Roman Golovenko

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde Eve Karbi 5. juulil 2022 ja Kohta-Järve linn,

XXXXXX korteriühistu poolt 3. augustil 2022 esitatud tõendid.

2. Tühistada Viru Maakohtu 21. veebruari 2022 määrus osaliselt avaldaja kasuks

viivise väljamõistmise algusaja ja suuruse osas ja teha selles osas uus määrus,

millega mõista Eve Karbilt Kohta-Järve linn, XXXXXX korteriühistu kasuks välja

viivis põhinõudelt (1240,33 eurot) alates 16. septembrist 2020.

3. Jätta maakohtu määruse resolutsioon ülejäänud osas muutmata, kuid muuta

maakohtu määruse põhjendusi.

4. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

5. Lugeda Viru Maakohtu 21. veebruari 2022 määruse resolutsioon lõplikult

sõnastatuks järgmiselt:

„ 1. Rahuldada Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu avaldus.

2. Välja mõista Eve Karbilt Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu kasuks

1240,33 eurot.

3. Välja mõista Eve Karbilt Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu kasuks

viivis alates 16. septembrist 2020 põhinõudelt (1240,33 eurot) võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Põhivõlg ja viivis kokku ei

või ületada 1500 eurot.

4. Jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

5. Välja mõista Eve Karbilt Kohta-Järve linn, XXXXXX korteriühistu kasuks

menetluskulud 722,60 eurot.

6. Välja mõista Eve Karbilt Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu kasuks

viivis menetluskuludelt (722,60 eurot) alates kohtulahendi jõustumisest kuni

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.“

6. Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud 95% ulatuses Eve

Karbi ja 5% ulatuses Kohtla-Järve linn, XXXXXX korteriühistu kanda.

7. Määrata Eve Karbi hüvitatavate menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus

38,45 eurot ja Kohta-Järve linn, XXXXXX korteriühistu hüvitatavate

menetluskulude suuruseks 570 eurot. Tasaarvestada poolte menetluskulude

hüvitamise nõuded ja mõista Eve Karbilt Kohta-Järve linn, XXXXXX

korteriühistu kasuks välja hüvitis menetluskulude katteks 531,55 eurot.

Menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates määruse jõustumisest kuni kohustuse

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Kohta-Järve linn, XXXXXX korteriühistu (avaldaja) esitas 15. septembril 2020 Viru

Maakohtule avalduse Eve Karbi (puudutatud isiku) vastu võlgnevuse 1311,72 euro ja viivise

alates 16. septembrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses väljamõistmiseks. Avaldaja täpsustas menetluse käigus, et puudutatud isik tasus

16. veebruaril 2022 avaldajale 71,39 eurot ja 17. veebruari 2022 seisuga on võlgnevus

1240,33 eurot.

Ajavahemikul 31. jaanuarist 2017 kuni 30. juunini 2020 oli korteriomandi XXXXXX-X,

Kohtla-Järve kaasomanikele esitatud tasumiseks arved summas 2623,44 eurot (viiviseta).

Korteriomandil lasuvate kohustuste eest vastutas ½ suuruses selle kaasomanik (puudutatud

isik).

Puudutatud isik kinkijana ning Rein Mällo ja Helja Saame kingisaajana sõlmisid 10. juulil 2014

kinkelepingu, millega puudutatud isik kinkis kingisaajatele korteriomandi asukohaga

XXXXXX-X, Kohla-Järve. 9. detsembril 2014 puudutatud isik taganes kinkelepingust VÕS §

267 lg 1 p 1 alusel. Viru Maakohus rahuldas 5. jaanuari 2017 kohtuotsusega tsiviilasjas

nr 2-14-63136 puudutatud isiku hagi ja kohustas Helja Saamet, Inna Mällot ja Rita Mällot (Rein

Mällo seadusjärgsed pärijad) andma nõusoleku kustutada kinnisasja asukohaga XXXXXX-X,

Kohtla-Järve linn omanikuna Rein Mällo ja Helja Saame ja kandma omanikuna sisse

puudutatud isiku ning kohtuotsus asendab kostjate nõusolekut. Helja Saame kohtuotsust ei

vaidlustanud ja selles osas kohtuotsus jõustus 7. veebruaril 2017. Puudutatud isik vältis pikema

aja jooksul kinnistusraamatu ebaõige kande parandamist, käitudes hea usu põhimõtte vastaselt.

Kinnistusraamatu kanne, et Helja Saame on korteri kaasomanik on ebaõige kanne vähemalt

alates 7. veebruarist 2017.

2. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Puudutatud isikule kuulus vastavalt kinnistusraamatu väljavõttele korteri kaasomand ½ ulatuses

alates 2. aprillist kuni 2. juulini 2020, st kolm kuud ja selle aja eest on tal majandamiskulude

tasumise kohustus. Kuna puudutatud isik ei olnud enne 2. aprilli 2020 korteri omanik, siis ei

saa tal lasuda ka kohustust korteriga seotud kulude kandmiseks aja eest, mil ta omanik ei olnud.

Omaniku muutus toimub kinnistusraamatu kandega.

Kõik esitatud XXXXXX-X kommunaalteenuste arved on adresseeritud kuni 2020 aprillini

endistele omanikele ning puudutatud isikule ühtegi arvet ei saadetud. Avaldaja teatas

esmakordselt alles 18. juuni 2020 nõudekirjas, et puudutatud isik on kohustatud tasuma korteril

lasuva 2017. aastast tekkinud võlgnevuse.

Nõudes esitatud majandamiskulud on ebaselged.

Põhikirja kohaselt enne kinnistusraamatus omanikukande tegemist ei olnud puudutatud isik

ühistu liige. Kommunaalkulude tasumise kohustus tekib ühistu liikmeks saamisega, mis juhtub

kinnisturaamatu kande tegemisega.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Maakohus rahuldas avalduse ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja

1240,33 eurot ja viivise alates 2. juunist 2020 põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud

isiku kanda ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulude katteks

722,60 eurot ja viivise menetluskuludelt.

Vaidlusaluseks küsimuseks on, kas puudutatud isik oli korteri XXXXXX-X kaasomanikuks

alates 2017 jaanuarist või alates 2. aprillist 2020.

Maakohus nõustus puudutatud isikuga, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 järgi on kinnisomandi

üleandmiseks nõutav kande tegemine kinnistusraamatusse, kuid kinnistusraamatu kanne Helja

Saame kui korteri kaasomaniku kohta oli ebaõige kanne (AÕS § 65). AÕS § 641 kohaselt on

võimalik ka olukord, mil seaduse kohaselt läheb kinnisomand üle ilma sellekohase kandeta,

st kinnistusraamatuväliselt. Kinnistusraamatu kanne ei ole absoluutselt konstitutiivne, s.t

tegelik (materiaalne) õiguslik olukord võib sellest erineda. Sel juhul on tegemist ebaõige

kandega. AÕS § 65 lg-st 1 järgi saab ebaõigeks pidada kannet, mis ei vasta tegelikule

õiguslikule olukorrale. Tegelikule õiguslikule olukorrale ei vasta kinnistusraamatu kanne siis,

kui kinkija on kinkelepingust kehtivalt taganenud, kuid kinnistusraamatusse ei ole kinkijat

kaasomanikuna sisse kantud, s.t kaasomanikuks on kingisaaja. Sellisest kandest nähtuv isik

(kingisaaja) ei ole tegelikult kinnisasja omanik, sest kinkelepingust taganemise korral on

omanikuks teine isik (kinkija).

Maakohus ei nõustunud puudutatud isiku seisukohaga, et põhikirjast tuleneb, et ühistu liikmeks

saab siis, kui isikule on üle läinud korteri omand ehk isik on kantud omanikuna

kinnistusraamatusse. Avaldaja põhikirja p 13 kohaselt loetakse korteri võõrandamisel omandaja

liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva ja pärandi vastu võtnud pärija

liikmeks astumise päevaks pärandi avanemise päeva.

Kuna korteri majandamiskulude tasumise kohustus tuleneb korteriühistu liikmesusest, mis

omakorda eeldab korteri omaniku staatust (korteriomandi- ja korteriühistuseadus

(KrtS) § 1 lg 4) ja puudutatud isik oli vaidlusalusel perioodil kinnistu kaasomanik, siis oli

puudutatud isikul ka majandamiskulude tasumise kohustus AÕS § 75 lg 1, KrtS § 40 lg 1 ja

VÕS §-de 76 ja 82 lg 1, 101 lg 1 p 1 ning 108 lg 1 alusel ja avaldus tuleb rahuldada. Arvetelt

ja võla arvestusest on näha millise kulu eest tasu nõutakse ja kuidas see on arvestatud. Avaldaja

on arvestanud puudutatud isiku majandamiskulude osa vastavalt kaasomandi suurusele.

Võlgnevuse kujunemine on jälgitav ja arusaadav. Majandamiskulude tasumisega viivitamisel

on korteri omanikul KrtS § 42 lg 1 alusel kohustus tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud

määras.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu

määrus tühistada ning teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata. Menetluskulud palub

puudutatud isik jätta avaldaja kanda.

Kinkelepingust taganemine ei muuda kinnistusraamatu kannet ebaõigeks.

Kinnistusraamatu kanne, millega puudutatud isik sai korteri kaasomanikuks, tehti

2. aprillil 2020. Puudutatud isikul ei saanud tekkida kommunaalkulude kandmise kohustust

enne seda päeva. Enne kaasomanikuks saamist puudus puudutatud isikul ka korteri valdus ja

talle ei esitatud arveid.

Põhikirja p-dest 13 ja 16 tuleneb, et kõik korteriühistu liikme õigused ja kohustused tekivad

ühistu liikmeks astumisega ning selleks loetakse omandiõiguse ülemineku hetke.

Avaldaja ei ole viivisearvestust esitanud. Võlgnevuse kujunemine ei ole mistahes viisil jälgitav

ning see on täies ulatuses arusaamatu.

Kohus mõistis avaldaja kasuks välja 1240,33 eurot ehk rahuldas nõude ca 94,5% ulatuses.

Kohus oleks pidanud ka menetluskulud jätma puudutatud isiku kanda samas proportsioonis.

5. Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Avaldaja tugines oma nõude põhistamisel Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukohale tsiviilasjas

nr 3-2-1-100-12 (p 12). Riigikohus leidis, et AÕS § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse

kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust, kuid AÕS § 56 lg-s 1 nimetatud eeldus ei välista,

et kanded võivad olla ebaõiged, kui see leiab tõendamist. Avaldaja ongi esitanud maakohtule

Viru Maakohtu 5. jaanuari 2017 kohtuotsuse tsiviilasjas nr 2-14-63136 selleks, et lükata ümber

kinnistusraamatusse kantud omanikukande õigsust.

Avaldajale on teada, et puudutatud isikul oli juurdepääs korterisse. Kui puudutatud isik ei

soovinud korterit kasutada, siis see ei välista tema kohustuste täitmist.

Avalduses on toodud võlgnevuse tekkimise periood, võlgnevuse tekkimise perioodil arvestatud

kululiigid, kululiikide alused ja arvestuskäik. Maakohtule avalduse esitamisel loobus avaldaja

arvestatud viivise nõudest, sellepärast vähenes tema varesemates pretensioonides märgitud

võlgnevuse suurus.

Avaldaja vähendas nõude suurust (s.o loobus osa nõudest) põhjusel, et pärast avalduse esitamist

rahuldas puudutatud isik avaldaja nõude osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 168 lg 5 kohaselt kannab sellisel juhul kostja hageja menetluskulud. Lähtudes eeltoodust jättis

maakohus õigesti kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb tühistada osaliselt avaldaja kasuks viivise väljamõistmise algusaja osas.

Ringkonnakohus teeb selles osas uue määruse, millega mõistab puudutatult isikult avaldaja

kasuks välja viivise põhinõudelt (1240,33 eurot) alates 16. septembrist 2020. Ringkonnakohus

jätab maakohtu määruse muutmata osas, milles maakohus mõistis puudutatud isikult avaldaja

kasuks välja põhivõlana 1240,33 eurot. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

7. TsMS § 651 lg 1 ja § 659 järgi kontrollib ringkonnakohus määruskaebuse alusel maakohtu

määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Puudutatud

isik vaidlustab maakohtu määruse täies ulatuses.

8. Avalduse kohaselt ei ole puudutatud isik tasunud Kohta-Järve linn, XXXXXXX (registriosa

nr XXXXXXX) korteriomandi kaasomanikuna kasutatud teenuste ja majandamiskulude eest

nõuetekohaselt.

Avaldaja

palus

mõista

puudutatud

isikult

välja

korteriomandi

majandamiskulude võla 1311,72 eurot (hooldustasu ja tasu kütte eest) (31. jaanuari 2017 arve

nr 0117/18 kuni 30. juuni 2020 arve nr 0620/18) ja viivise alates 16. septembrist 2020 kuni

põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. 17. veebruaril 2022

teatas avaldaja maakohtule, et puudutatud isik tasus 16. veebruaril 2022 võlgnevuse katteks

71,39 eurot ja sellest lähtuvalt palub avaldaja puudutatud isikult välja mõista 1240,33 eurot.

9. Avaldaja ja puudutatud isik vaidlevad, millise perioodi eest on puudutatud isikul tekkinud

kohustus majandamiskulude võlgnevuse eest tasuda.

Kinnistusraamatu andmete järgi oli puudutatud isik korteromandi Kohtla-Järve linn,

XXXXXX-X omanik alates 27. juunist 2014. Alates 25. juulist 2014 oli ½ osa kaasomanik

Helja Saame ja ½ osa kaasomanik Rein Mällo. Puudutatud isik kanti 2. aprillil 2020

kinnistusraamatusse ½ mõttelise osa kaasomanikuna 16. märtsi 2020 kinnistamisavalduse ja

20. novembri 2017 kohtuotsuse alusel. Teise mõttelise osa kaasomanikuks jäi Rein Mällo, kelle

pärijad Inna Mällo ja Rita Mällo loobusid ½ mõttelisest osast kaasomandist (16. aprilli 2020

kinnistamisavalduse alusel muudetud 18. mail 2020) Eesti Vabariigi kasuks. Puudutatud isik

loobus oma osast Eesti Vabariigi kasuks 2. juuli 2020 kinnistamisavaldusega, kanne tehtud

6. juulil 2020.

Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku omandiõigus taastus alates asjakohasest

kinnistusraamatu kandest 2. aprillil 2020 ja mitte Viru Maakohtu 5. jaanuari 2017 kohtulahendi

nr 2-14-63136 jõustumisest. AÕS § 56 lg 1 järgi kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust

eeldatakse. Lisaks puudutatud isiku nõusolekut asendavale kohtulahendile oli puudutatud isikul

omanikukande muutmiseks vajalik esitada ka avaldus kinnistusosakonnale. Kuna kohtulahendi

alusel kinnistamisavaldust ei esitatud, ei olnud kinnistusraamatusse tehtud ka vastavat kannet

ning puudutatud isik ei saanud korteriomandi Kohta-Järve linn, XXXXXX-X (registriosa nr

XXXXXXX) kaasomanikuks enne 2. aprilli 2020.

10. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et avaldaja nõue on osaliselt tekkinud enne 1. jaanuari

2018, kui kehtisid korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistuseadus (KÜS). 1. jaanuaril 2018

jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse sätetele ei ole seadusandja andnud

tagasiulatuvat jõudu, mistõttu tuleb enne seda kuupäeva tekkinud nõuete lahendamisel

kohaldada kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud korteriomandiseadust ja korteriühistuseadust.

Nõuded, mis tekkisid alates 1. jaanuarist 2018, tuleb läbi vaadata kehtiva korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse alusel.

11. Seadus ei välista korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud ja täitmata

kohustuste nõudmist omandajalt. Alates 1. jaanuarist 2018 kehtima hakanud KrtS § 43 lg 1

kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused ja kohustused

omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest ja KrtS § 43 lg 2 kohaselt vastutab selle

omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks

muutunud kohustuste eest. KrtS § 43 lg 2 kohaselt on korteriomandi omandaja vastutus piiratud

korteriomandi väärtusega. Lähtuvalt eelnevast ei vabasta omandi üleminek uut omanikku

sissenõutavaks muutunud kohustustest. Käendusega on tagatud korteriomandist tulenevad

kohustused, eelkõige majandamiskulude nõuded ja viivised.

Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KOS 13 lg 4 kohaselt vastutas korteriomandi

võõrandamisel selle omandaja võõrandaja sissenõutavaks muutunud kaasomandi eseme

korrashoiu ja valitsemise kulutuste eest käendajana. Omandaja vastutus oli piiratud

korteriomandi väärtusega. KÜS § 7 lg 3 sätestas, et korteriomandi võõrandamisel või pärimisel

on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või

pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Riigikohus on

leidnud, et KÜS § 7 lg 3 alusel tekib omandaja ja võõrandaja solidaarvastutus, st viidatud sätte

alusel võib korteriühistu nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud

maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Sätte eesmärk ei ole vabastada

korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid

lihtsustada korteriühistu nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on

vahetunud (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 2. novembri 2016 määrus nr 3-2-1-97-16 p 14).

12. Käendusest tulenev kohustus on VÕS § 141 p 1 järgi kõrvalkohustus ning põhivõlgniku

kohustuse rikkumise korral vastutavad põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees

VÕS § 145 lg 1 järgi üldjuhul solidaarselt. Kui mitu isikut peavad täitma kohustuse

solidaarselt, siis võib võlausaldaja VÕS § 65 lg 1 järgi nõuda kohustuse täielikku või osalist

täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neilt. See säte annab võlausaldajale

otsustamisvabaduse,

millise

solidaarvõlgniku

vastu

esitada

kohtule

avaldus

võla

väljamõistmiseks.

Kuna puudutatud isikust sai kaasomanik 2. aprillist 2020, vastutab ta korteriomandil tekkinud

võlgnevuste eest tulenevalt KÜS § 7 lg-st 3 (võlgnevus 2017. aasta eest) ja KrtS § 43 lg-st 1 ja

2 (võlgnevus alates 1. jaanuarist 2018). Viidatud normid kohalduvad ka olukorras, kus

puudutatud isik sai omanikuks kohtulahendi alusel.

13. Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik

kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi

majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva

kaasomandiosa suurusega. Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KÜS § 151 lg 1 sätestas, et

majandamiskulud on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele

vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt

elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja

energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui

korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

Kehtiva KrtS 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg-s 2 sätestatud tingimustel ja

korras võib korteriühistu põhikirjaga ette näha sama paragrahvi esimeses lõikes sätestatust

erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel. KrtS § 41 lg 1

kohaselt koostab ühistu juhatus majanduskava igaks majandusaastaks, mis koosneb samas

lõikes loetletud osadest. KrtS § 41 lg 2 järgi võib majandamiskavas jätta kindlaks määramata

üksnes tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud, kui korteriomanike kokkuleppe või

korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud selliste kulude tasumine pärast kulude suuruse

selgumist. Riigikohus on märkinud, et kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava

kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda

korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise

on otsustanud korteriomanike üldkoosolek (Riigikohtu 20. juuni 2022 määrus tsiviilasjas

nr 2-19-8045 p 11).

Sellist liiki majandamiskulude suurust, mis ei sõltu vahetult tegelikust tarbimisest, saab

tõendada korteriomanike üldkoosoleku otsusega, millega vastavad kulud ja nende jaotus

kindlaks määrati.

Ringkonnakohus leiab, et avaldaja hooldustasu kulu nõue on tõendatud KÜ XXXX

üldkoosoleku 28. mai 2016. a otsusega, mille kohaselt alates 1. juunist 2016 on hooldustasu

suurus 0,8 eurot m2 kohta. Kinnistusraamatu andmetel on eluruumi X üldpind 35,90 m2, seega

hooldustasu ühes kuus on 28,72 eurot, mis on kooskõlas avaldaja nõude ja esitatud arvetega.

Ringkonnakohus leiab, et korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud kütte puhul on

võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud

teenuse osutajale tasuma. Avaldaja on esitanud kohtule igakuised VKG Soojus AS arved

XXXXX, Kohtla-Järve tarbimiskoha kohta soojusenergia kasutamise eest ning on selgitanud

küttekulu kujunemist. VKG Soojus AS arves esitatud küttekulu jaotatakse vastavalt elamu

korterite köetavate pinnale (s.o 1285,1 m2) ja seejärel tariif korrutatakse vastavalt korteriühistu

liikme korteri pinnale, s.o korteriomandi reaalosa suurusele. Avaldaja esitatud tabelist on näha,

kuidas toimub tariifi arvutamine ning kaasomanikele esitatud arvetelt on näha selle alusel

korteriomandile küttekulu arvutus.

Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikuga, et väidetud kulud on tõendamata. Avaldaja on

esitanud nõude aluseks olevad arved ja andmed ning esitanud selgitused arvetel kajastatud

summade kujunemise kohta. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et arvetelt ja võla

arvestusest on näha, millise kulu eest tasu nõutakse ja kuidas see on arvestatud.

Üldkoosoleku otsuse ja teenuseosutajate arvetega, raamatupidaja kütte tariifide arvutuse

tabeliga ja esitatud arvetega on tõendatud, et arvetel kajastatud nõue perioodi jaanuar 2017 kuni

juuni 2020 eest kokku on 1311,72 eurot (pool korteriga nr X seotud kulust), millest avaldaja on

maha arvanud puudutatud isiku poolt 16. veebruari 2020 tasutud 71,39 eurot. Viivise

kujunemist ei ole vajalik avaldajal selgitada, sest avaldaja nõuab viivist alates avalduse

esitamisele järgnevast päevast 16. septembrist 2020, mitte varasema perioodi eest.

14. Kuna puudutatud isiku vastutus on enne kinnistusraamatusse omaniku kande tegemist

piiratud korteriomandi väärtusega (kuni 31. detsember 2017 KOS § 13 lg 4 ja alates

1. jaanuarist 2018 KrtS § 43 lg 2), tuleb asjas välja selgitada korteriomandi väärtus.

Puudutatud isik tegi 27. aprilli 2020 avaldajale ettepaneku osta puudutatud isikule kuuluv ½

korteriosa 2000 euro eest ja loobuda sellega puudutatud isiku vastu nõuetest. Avaldaja hindas

ettepanekule esitatud vastuses korteri turuhinnaks maksimaalselt 500 eurot ja märkis, et samas

majas müüdavate korterite müügihinnad jäävad mõnesaja euro kanti. Vastavaid tõendeid korteri

väärtuse kohta lisatud ei olnud.

Ringkonnakohus palus avaldajal ja puudutatud isikul esitada tõendid korteriomandi väärtuse

kohta. Puudutatud isik leiab 5. juuli 2022 vastuses, et korteri väärtus nõudeperioodi vältel oli

500 eurot nagu avaldaja on märkinud 27. aprilli 2020 ettepanekule esitatud vastuses

2. mail 2020. Puudutatud isik on esitatud ringkonnakohtule kohtutäituri enampakkumise

teateid, mille kohaselt on XXXXXX majas enampakkumise korras müüdud kortereid sarnaste

hindadega ja ka käesoleval ajal müüakse Kohtla-Järvel mõnesaja euro suuruse alghinnaga

kortereid. Puudutatud isik leiab, et oluline on korteri väärtus omandi ülemineku hetkel 2. aprillil

2020, mitte käesoleval aasta suvel.

Avaldaja esitas 3. augustil 2022 vaidlusaluse korteriomandi müügilepingu, mille kohaselt

müüdi korteriomand 21. jaanuaril 2022 hinnaga 3000 eurot. Avaldaja esitas ka samas majas

müüdava korteri müügikuulutuse, mille kohaselt müüakse sarnast korterit 3200 euro eest.

Ringkonnakohtu hinnangul ei oma määravat tähtsust see, mis hinnaga pakutakse müügiks

sarnast korterit kinnisvaraportaalides või milline alghind on määratud korterite müügil

enampakkumise korras. Oluline on see, millise hinnaga korteri müügitehing tehakse.

Puudutatud isik ise on leidnud, et 1/2 osa korteriomandi väärtus oli 27. aprillil 2020 vähemalt

2000 eurot (ettepaneku järgi soovis ka nõuetest loobumist). Sellest lähtuvalt võis puudutatud

isiku arvates olla korteri tegelikuks väärtuseks vähemalt 4000 eurot. Kumbki pool ei ole aga

kohtule tõendanud korteri väärtust avalduses esitatud nõude perioodil. Ringkonnakohtu

hinnangul ei saa lugeda asjakohasteks tõenditeks erinevate korteriomandite enampakkumiste

alghindasid või asjaolu, et isegi madala alghinnaga ei ole õnnestunud samaväärseid kortereid

müüa. Iga korteriomandi müümisel on omad iseärasused ja müügi edukus sõltub erinevatest

asjaoludest nt kas korteriga on võimalik eelnevalt tutvuda või millised kohustused kaasnevad

korteri ostul ning milline on maja ja korteri üldine seisukord jne.

Praegusel juhul on avaldaja esitanud kohtule usaldusväärse tõendi, mille kohaselt on

vaidlusalune korteriomand müüdud 3000 euroga. Kuigi üldist inflatsiooni ja kinnisvara

turusituatsiooni arvestades võib eeldada, et vaidlusaluse korteri väärtus oli 2020. aastal

madalam kui müügimomendil 2022. a jaanuaris, ei ole see esitatud tõenditega kinnitamist

leidnud. Samas jääb 3000 eurot avaldaja märgitud 500 euro ja puudutatud isiku seisukohast

tuleneva 4000 euro vahele. Sellest lähtuvalt loeb ringkonnakohus vaidlusaluse korteri ½

mõttelise osa väärtuseks 1500 eurot (3000/2). Seega saab puudutatud isik vastutada eelmise

korteriomaniku võla eest 1500 euro ulatuses. Avaldaja nõutud põhivõlg 1240, 33 eurot jääb alla

selle summa. Lähtuvalt eelnevast tuleb määruskaebus põhivõla 1240,33 euro väljamõistmise

vaidlustamise osas jätta rahuldamata.

15. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja

nõuda võlgnikult viivitusintressi, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni. KrtS § 42 lg 1 kohaselt, kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega,

võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud

suuruses. TsMS § 367 alusel võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et

taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks

selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

Avaldaja

taotles

maakohtule

avalduse

esitamisel

viivise

väljamõistmist

alates

16. septembrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses. Maakohus on aga mõistnud välja viivise põhinõudelt alates 2. juunist 2020 ja vastavat

selgitust märgitud kuupäeva osas maakohtu määrusest ei nähtu. Seega on maakohus ületanud

nõude piire.

Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 367 ja KrtS § 42 lg 1 alusel tuleb puudutatud isikult avaldaja

kasuks välja mõista viivis põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

avalduse esitamisele järgnevast päevast s.o 16. septembrist 2020. Põhivõlg ja viivis kokku ei

tohi ületada 1500 eurot.

16. Lähtuvalt eelnevast tühistab ringkonnakohus Viru Maakohtu 21. veebruari 2022. a määruse

osaliselt avaldaja kasuks viivise väljamõistmise algusaja osas ja teeb selles osas uue määruse,

millega mõistab puudutatult isikult avaldaja kasuks välja viivise alates 16. septembrist 2020

põhinõudelt (1240,33). Ülejäänud osas jätab ringkonnakohus määruskaebuse resolutsiooni

muutmata, kuid muudab maakohtu määruse põhjendusi.

17. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu peab ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 alusel

õiglaseks jätta menetluskulud määruskaebemenetluses 95% ulatuses puudutatud isiku kanda ja

5% ulatuses avaldaja kanda.

TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse vajalikus ja põhjendatud

ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.

Avaldaja

menetluskulude

nimekirja

kohaselt

on

avaldaja

menetluskuluks

määruskaebemenetluses esindajakulu 5 tundi tunnitasuga 120 eurot ja ajakulu 5 tundi. Kokku

on avaldaja menetluskulud 600 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja esindajakulu

TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalik. Esindaja tunnitasu määr ei ületa oluliselt

keskmist sarnase õigusabi tunnihinda ning ajakulu vastab asja mahule ja keerukusele.

Arvestades määruskaebuse osalist rahuldamist peab puudutatud isik hüvitama avaldaja

menetluskuludest 95%, s.o 570 eurot.

Puudutatud isiku menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud isiku menetluskuludeks

määruskaebemenetluses 769 eurot, millest riigilõiv 70 eurot, esindajakulu 696 eurot, tõendi

hankimise seotud kulu (kinnisturegistri väljavõte) 3 eurot. Esindajakulu on 696 eurot

tunnitasuga 120 eurot, kokku 4 tundi 50 minutit. Ringkonnakohus peab puudutatud isiku

esindajakulu TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalikuks. Esindaja tunnitasu määr ei

ületa oluliselt keskmist advokaadist esindaja tunnitasumäära ning ajakulu on vastab asja mahule

ja keerukusele. Puudutatud isiku menetluskulu kokku on 769 eurot, millest avaldaja peab

hüvitama 5%, s.o 38,45 eurot.

Kokkuvõttes peab puudutatud isik hüvitama avaldaja menetluskulud 570 euro ulatuses ja

avaldaja puudutatud isiku menetluskulud 38,45 euro ulatuses. Vastastikkused hüvitisnõuded

tuleb tasaarvestada ja mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja hüvitis menetluskulude

katteks 531,55 eurot.

Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4, märgib kohus vastavalt avaldaja taotlusele määruse

resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates määruse jõustumisest

kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 200 eurot (TsMS § 178 lg 2).

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke

Andra Pärsimägi

Kersti Kerstna-Vaks