2-21-1385/68 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Vahur-Peeter Liin

Määruse tegemise aeg ja koht

29. juuni 2022, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-1385

Tsiviilasi

Apartaco OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 13. jaanuari 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Puudutatud isikute I-XXVI määruskaebus (välja arvatud

XXXX X, XXXX X ja XXXX X korteriomandite

omanikud)

Apartaco OÜ määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja I (avaldaja/vastustaja II): Apartaco

OÜ (registrikood 14413869), esindaja vandeadvokaat

Kristina Uuetoa-Tepper

Vastustajad I (määruskaebuse esitajad II/puudutatud

isikud):

I: XXXX X kaasomanikud Hardi Kuimets (isikukood

XXXXXXXXXXXX),

Kristi

Peedomaa

(isikukood

XXXXXXXXXXXX)

II: XXXX X ühisomanikud Eeri Toomik (isikukood

XXXXXXXXXXXX),

Jana

Toomik

(isikukood

XXXXXXXXXXXX)

III: XXXX X omanik Dmitri Opalnikov (isikukood

XXXXXXXXXXXX)

IV: XXXX X omanik ja XXXX X omanik Stewart Holdings

OÜ (registrikood 12343774)

V:

XXXX

X

omanik

Sirje

Soopalu

(isikukood

XXXXXXXXXXXX)

VI: XXXX X omanik Maarja Kuslapuu (isikukood

XXXXXXXXXXXX)

VII: XXXX X kaasomanikud Sabika Husain (isikukood

XXXXXXXXXXXX),

Mohammad

Ahmar

Siddiqui

(isikukood XXXXXXXXXXXX)

VIII: XXXX X omanik OÜ TARTU EPT (registrikood

10050752)

IX:

XXXX

X

omanik

Mihkel

Uibo

(isikukood

XXXXXXXXXXXX)

X:

XXXX

X

omanik

Tiina

Kama

(isikukood

XXXXXXXXXXXX)

XI: XXXX 35–11, 35–20 ja 35-30 omanik Luunja Invest

OÜ (registrikood 10987036)

XII: XXXX X ühisomanikud Vello Kaselo (isikukood

XXXXXXXXXXXX),

Elle

Kaselo

(isikukood

XXXXXXXXXXXX)

XXXX 35–13 omanik Osaühing Pähkli (registrikood

10386615)

XIII: XXXX X kaasomanikud Kadi Ummik (isikukood

XXXXXXXXXXXX),

Mario

Luik

(isikukood

XXXXXXXXXXXX)

XIV: XXXX 35–15 ja 35–16 omanik HP Invest Solutions

OÜ (registrikood 12421362)

XV: XXXX X ühisomanikud Eva Pugast (isikukood

XXXXXXXXXXXX),

Andu

Pugast

(isikukood

XXXXXXXXXXXX)

XVI: XXXX 35–18 omanik Osaühing Dorpat Grupp

(registrikood 10626723)

XVII: XXXX X omanik Eduard Sing (isikukood

XXXXXXXXXXXX)

XVIII: XXXX X ühisomanikud Martin Kiilo (isikukood

XXXXXXXXXXXX),

Tatjana

Kiilo

(isikukood

XXXXXXXXXXXX)

XIX: XXXX 35–22 omanik Riverside Invest OÜ

(registrikood 12158887)

XX: XXXX 35–23 omanik OÜ Postrem Invest (registrikood

10436862)

XXI: XXXX X omanik Paul Fridtjof Mõtsküla (isikukood

XXXXXXXXXXXX)

XXII: XXXX 35–26 omanik OÜ Vanajõe (registrikood

12203292)

XXIII: XXXX X ühisomanikud Mauri Olavi Larmio

(sünniaeg XXXXXXXXX), Marja-Leena Larmio (sünniaeg

XXXXXXXXXXXX)

XXIV: XXXX X omanik Timo Mikko Rapila (isikukood

XXXXXXXXXXXX)

XXV: XXXX 35–29 ja 35–32, XXXXXX 55 ja XXXX 25

omanik Kodurand Invest OÜ (registrikood 12058909)

XXVI: XXXX 35–31 omanik Green Solutions OÜ

(registrikood 12343952)

XXVII: Tartu linn (Tartu Linnavalitsuse kaudu) esindaja

Anu Öpik

XXVIII: XXXX 27 omanik XXXX 27/29 OÜ (registrikood

XXXXXXXXX), seaduslikud esindajad Kristjan Mugra ja

Toomas Lepp

Puudutatud isikute I, II, III, V, VI, VII, VIII, IX, X, XII,

XIII, XIV, XV, XVI, XVII, XVIII, XX, XXI, XXII, XXIII,

XXIV, XXVI volitatud esindaja XXXX 35 juhatuse liige

Mario Luik

Puudutatud isikute XI, XIX, XXV lepinguline esindaja

Meelis Leis

Tartu linn (Tartu Linnavalitsuse kaudu)

RESOLUTSIOON

1. Keelduda Apartaco OÜ 28. jaanuari 2022. a määruskaebusele lisatud tõendite (lisad 1-

26) vastuvõtmisest.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 13. jaanuari 2022. a määrus ja teha uus määrus, millega

jätta Apartaco OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks

rahuldamata ja menetluskulud Apartaco OÜ kanda.

3. Rahuldada puudutatud isikute I-XXVI (välja arvatud XXXX X, XXXX

tn X ja XXXX X korteriomandite omanike) määruskaebus ja jätta Apartaco OÜ

määruskaebus rahuldamata.

4. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud Apartaco OÜ kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus kindlaks mõistliku

aja jooksul pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

ASJAOLUD

1. Apartaco OÜ (avaldaja) esitas 28. jaanuaril 2021 Tartu Maakohtule avalduse XXXX 33

kinnistult juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavale XXXXXX tänavale üle XXXX 35

kinnistu ja aadressil XXXXXX tn 55 asuva kinnistu. Avaldaja palus kohustada XXXX

tn 35 ja XXXXXX tn 55 kinnistute omanikke andma tahteavaldused juurdepääsutee kohta

kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks.

Avaldaja on aadressil XXXX 33, Tartu asuva kinnistu (registriosa nr XXXXXXX) omanik.

XXXX

asub

Tartu

Linnavolikogu

8. oktoobri

2009.

a

otsusega

nr 562 kehtestatud „Raatuse, XXXXXX, XXXX ja Põik tänavate vahelise kvartali

detailplaneeringu“ alal. Vastavalt detailplaneeringu joonisele „Liikluskorraldus“ on XXXX 33

juurdepääs

sõidukitega

ette

nähtud

X

tänavalt

üle

aadressil

XXXX

tn 35, Tartu asuva kinnistu. Tartu Linnavalitsus andis 13. juuli 2018. a korraldusega nr 747

XXXX 33 kinnistu osas projekteerimistingimused, millega täpsustati detailplaneeringu

lahendusi (mh keldrikorruse paiknemine maapealse ja hoonealusena). Tartu Linnavalitsus

väljastas 24. novembril 2020 korraldusega nr 1346 XXXX 33 kinnistul korterelamu-

büroohoone ehituseks ehitusloa. Ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt näeb ette ligipääsu

XXXX-lt XXXX 33 kinnistule jalgsi. XXXX 33 kinnistu omanikel ei ole õnnestunud

kohtuväliselt kokku leppida detailplaneeringule vastava juurdepääsu servituudi seadmises

XXXX 35 kinnistule.

Avaldaja märkis, et juurdepääs ületab ka XXXX 33a kinnistut, millele on notariaalakti alusel

servituut seatud. Ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt näeb ette ligipääsu XXXX-lt XXXX 33

kinnistule ainult jalgsi. Puudub võimalus ehitusprojekti oluliselt muutmata pääseda XXXX-lt

XXXX 33 kinnistule ka sõidukiga.

2. Tartu Linnavalitsus nõustus avaldaja taotlusega juurdepääsutee määramiseks XXXX 33

kinnistule üle XXXX 35 kinnistu viidates, et detailplaneeringu ja projekteerimis-tingimustega

on

XXXX

kinnistule

ette

nähtud

juurdepääs

X

tänavalt

üle

XXXX

tn 35 kinnistu. Kuna läbi XXXX kinnistu on planeeritud juurdepääs lisaks XXXX 33 veel

mitmele kinnistule, siis ei ole mõistlik hakata muutma detailplaneeringus kui ühiskondlikus

kokkuleppes heaks kiidetud liikluskorraldust. Samuti näeb ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt

ette XXXX tänavalt juurdepääsu XXXX 33 kinnistule ainult jalgsi.

3. Puudutatud isikud I, II, III, V, VI, VII, VIII, IX, X, XII, XIII, XIV, XV, XVI, XVII, XVIII,

XX, XXI, XXII, XXIII, XXIV, XXVI vaidlesid avaldusele vastu. Puudutatud isikud leidsid, et

avaldajal on kinnistule tagatud ligipääs avalikult kasutatavalt teelt ehk XXXX tänavalt läbi

sõlmitud servituudilepingu ning tekkinud servituudiala. Ehitustegevuseks rajatud ajutine ning

täna igapäevaselt kasutuses olev tee võiks vajadusel olla täiendav kahesuunaline ühendus

XXXX 33 kinnistule. XXXX 35 parkimiskohtade (maksimaalselt 8 tk) kadumine kahandab

kõigi omanike kinnisvara väärtust. Taotletava juurdepääsuga kaasneb liikluskoormuse kasv,

mürataseme kasv, XXXX 35 omanikele täiendavad kulud teehooldusele. Liiklemine XXXX 35

kinnistul nii jalgsi, rattaga kui ka autoga muutub märkimisväärselt ohtlikumaks.

Ruumipuudusel muutub täiendavalt ohtlikuks sisse- ja väljasõit XXXX 35 maa-alusest

garaažist. Detailplaneering ei kehtesta liikluskorraldust.

4. Puudutatud isikud XI, XIX ja XXV nõustusid teiste puudutatud isikute poolt esitatud

seisukohtadega.

5. XXXX 27/29 OÜ olid seisukohal, et XXXX 33 juurdepääs tuleb määrata kooskõlas

kehtestatud detailplaneeringuga, millega on ette nähtud kahesuunaline kvartalisisene liiklus,

mis läbib mh XXXX 35, 33, 27 ja 25 ning XXXXXX tn 55 kinnistuid. Juurdepääsutee rajamine

XXXX 27 kinnistule on võimalik ja selleks vajaliku tee saab rajada üksnes tingimusel, et

juurdepääs määratakse vastavalt detailplaneeringule. Juhul, kui XXXX 33 juurdepääsu ei

määrata XXXX 35 ja XXXXXX tn 55 kaudu, kaotab ka XXXX 27 väljapääsu XXXXXX tn-

le, mis kahjustab keskkonda, suurendab XXXX 27 elanike jaoks teiste alternatiivide valguses

liiklusohtlikkust ja vähendab turvatunnet.

MAAKOHTU LAHEND

6. Tartu Maakohus rahuldas 13. jaanuari 2022. a määrusega avalduse ja määras, et Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu igakordsel omanikul

ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui

sõiduvahenditega juurdepääsuteed, mis on kohtumääruse lisaks oleval plaanil sinisega

viirutatud, pindalaga 105,38 m2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr

XXXXXXX kantud kinnistu igakordne omanik kohustub kinnistute igakordsetele omanikele

juurdepääsutee kasutamise eest tasu, mis koosneb järgmistest osadest: tasutud ja

dokumentaalselt tõendatud maamaksu proportsionaalselt juurdepääsutee kinnistu koosseisu

kuuluva maatüki pindala suhtele; hüvitis juurdepääsuala teeremondi ja -hoolduse kulude eest

50% ulatuses otsekuludest või juhul, kui need ületavad tehtud tööde turuhinda, siis 50%

ulatuses tööde turuhinnast (teeremondi ja hooldustööde turuhind on teeremondi ja hooldustööde

kohta võetud kahe kinnisasjade omanikega mitteseotud vastaval tegevusalal tegutseva isiku

hinnapakkumise alusel arvutatud keskmine hind). Maakohus määras kindlaks summad, mis

tuleb puudutatud isikutele hüvitada 12-kuulise perioodi eest omandiõiguse riive eest ning

määras, et summad tuleb maksta 15 päeva jooksul nõude ja kuludokumentide esitamisest.

Maakohus kohustas puudutatud isikuid igaüht talle kuuluva kinnistu osas andma tahteavalduse

kinnistusosakonna registriosadesse märkuse kandmiseks ja asendas tahteavaldused

kohtumäärusega. Menetluskulud jäid menetlusosaliste endi kanda.

Vaidlust ei ole selles, et XXXX 33 kinnistu külgneb avalikult kasutatava teega – XXXX

tänavaga. Kohus nõustus avaldajaga, et avalikule teele juurdepääsu asjades ei tule vaadata

üksnes kinnisasja kui tervikut, vaid hinnata tuleb ka selle üksikute osade korrakohase

majandamise võimalikkust. See tähendab mh seda, et ka avaliku teega piirneva kinnisasja

omanik võib nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja, kui see on asjaolusid arvestades

põhjendatud ja vajalik (vt Riigikohtu 30. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 18).

XXXX 33 kinnistu parkimisalale pääseb XXXX tänavalt üksnes jalgsi. XXXX 33 kinnistule

rajatava korterelamu korrakohaseks majandamiseks on vajalik juurdepääs parkimisalale

sõidukiga.

Tartu Linnvolikogu 8. oktoobri 2009. a otsusega nr 562 on kehtestatud „Raatuse, XXXXXX,

XXXX ja Põik tänavate vahelise kvartali detailplaneering“. Detailplaneeringu kohaselt on

XXXX 33 kinnistule sõidukiga juurdepääs ette nähtud mh üle XXXX 35 kinnistu

(vt detailplaneeringu joonis „Liikluskorraldus“ I kd tl 25, avalduse joonised 2 ja 3). Linn

täpsustas detailplaneeringut projekteerimistingimustega (I kd tl 89-95), mille menetluses tegid

XXXX 35 omanikud (korteriühistu kaudu), arvestades et XXXX ja X tänava liiklustihedus on

kasvanud, ettepaneku vaadata ümber 2009. a kehtiva detailplaneeringuga sätestatud

liikluskorraldus – leiti et juurdepääs maapealsesse parklasse peaks olema lahendatud XXXX

tänavalt ning paluti muuta XXXX 35 kinnistu kaudu toimuv kvartalisisene liiklus

ühesuunaliseks (nt ainult väljapääs). Tartu linn pidas ettepanekut ebamõistlikuks, märkides, et

ehitusprojektis vastab parkimiskorraldus detailplaneeringule, kus liikluskorraldus on läbi

mõeldud ja vastavuses standarditega ning et läbi XXXX 35 kinnistu on planeeritud juurdepääs

lisaks XXXX 33 kinnistule veel mitmele kinnistule, mistõttu ei ole mõistlik hakata muutma

detailplaneeringus kui ühiskondlikus kokkuleppes heaks kiidetud liikluskorraldust. Ehitusluba

näeb ette, et sõidukid saavad XXXX 33 kinnistule mh XXXX 35 kinnistu kaudu.

Projekteerimistingimusi ega ehitusluba ei ole vaidlustatud ning tegemist on kehtivate

haldusaktidega.

Kohus leidis, et käesoleval juhul ei ole tegemist AÕS § 156 lg-s 3 nimetatud olukorraga.

AÕS § 156 lg 3 kohaldamiseks ei anna alust asjaolu, et XXXX 35 arendamise ja korterite

müügiga tegutses volikirja alusel Lauri Räbin, kes on ühtlasi avaldaja seaduslik esindaja, ning

juurdepääsuservituudid jäid enne korteriomandite võõrandamist seadmata.

Kohus nõustus avaldajaga, et juurdepääsu ei saa määrata üle XXXX 29 kinnistu, nagu avaldaja

on ehituse käigus kasutanud ajutise juurdepääsuteena. Kohtu hinnangul ei saa nõustuda

seisukohaga, nagu oleks tasuta juurdepääs servituudiga tagatud. Puudub vaidlus, et

reaalservituutide alal ei ole faktiliselt teed, mida XXXX 33 kinnistu omanik saaks kasutada.

Samas tee puudumine ei välista iseenesest juurdepääsu määramist servituudiala kaudu.

Avaldaja ning XXXX 27 kinnistu omanik XXXX 27/29 OÜ on selgitanud, et reaalservituudi

leping on sõlmitud eesmärgiga tagada detailplaneeringu järgse kvartali liikluskorralduse

terviklahenduse toimimine. Avalduse rahuldamata jätmisel ei ole avaldajale reaalservituutide

püsimajäämine tagatud. Avaldusega taotletav juurdepääsuala XXXX 35 kinnistul on

detailplaneeringust tuleneva liikluskorralduse lahutamatuks osaks. Kohus nõustus, et kui

detailplaneeringu järgne liikluskorraldus ei realiseeru, siis ei pruugi kõigil reaalservituudi

lepingu osalistel olla huvi tasuta servituudi vastu.

XXXX 27/29 OÜ on esile toonud, et XXXX 33 ja XXXX 27 kinnistute juurdepääs ei saa

eksisteerida tupiktänava kujul. Kui tupiktänav lõpeks XXXX 33 kinnistul, siis peaks XXXX

33 kinnistul olema võimalik ümber pöörata nii prügiautol, tänavahooldussõidukil kui ka

päästeautol. Eeltoodu pole aga võimalik, kuivõrd selleks puudub XXXX 33 kinnistul füüsiline

ruum. Samuti ei võimaldaks ümberpööramist reaalservituutide lepingu järgne servituudiala.

Kohus on seda paikvaatlusel tuvastanud. Detailplaneeringu järgne liikluskorraldus saab

realiseeruda alles pärast servituudialale juurdepääsutee rajamist.

Vaidlus puudub selles, et taotletav juurdepääs on maakorralduslikult võimalik.

Arvestades, et taotletud juurdepääs on detailplaneeringu järgne lahendus, taotletud

juurdepääsualal on juurdepääsuks sobiv tee olemas, samal ajal kui reaalservituudi lepingu

järgsel servituudialal ei ole faktiliselt teed, mida saaks juurdepääsuks kasutada, ning sinna tee

rajamine eeldaks täiendavate kulutuste kandmist, on kohtu hinnangul põhjendatud määrata

juurdepääs üle XXXX ja XXXXXX tn 55 kinnistute. XXXX 35 korteriomanikud ei ole

tõendanud, et kinnistul oleks parkimiskohtade vähesusega probleeme. Tõendamata on

puudutatud isikute väited, et juurdepääsutee kasutus suurendab mürataset või vähendab ohutust

ja turvalisust ülemääraselt.

Kohus nõustus avaldajaga, et omandiõiguse riive eest tasu arvestamisel on põhjendatud lähtuda

Vabariigi Valitsuse 14. juuni 2017. a määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse

hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ kehtiva redaktsiooni § 8

lg 1 p-st 2 ja Vabariigi Valitsuse 22. mai 2001. a määruse nr 179 „Maa maksustamishinna

arvutamise kord“ § 3 p-st 1. XXXX 35 kinnistu ja XXXXXX tn 55 kinnistud kuuluvad

hinnatsooni H0795003 (I kd tl 132-133). Keskkonnaministri 30. novembri 2001. a määruse

nr 50 „Maa korralise hindamise tulemuste kehtestamine“ lisa 199 kohaselt on Tartu linnas

hinnatsoonis H0795003 ärimaa väärtus 54 eurot 32 senti/m2 ja elamumaa väärtus 13 eurot

42 senti /m2. XXXX 35 kinnistu sihtotstarve on 70% elamumaa ja 30% ärimaa. XXXX 35

kinnistut ületava juurdepääsuala pindala on 97,88 m2. Arvestades ärimaa ja elamumaa

proportsioone on juurdepääsuala maksustamishind ((13,42 x 0,7) + (54,32 x 0,3)) = 25 eurot

69 senti/m2 ja põhjendatud hüvitis omandiõiguse riive eest seega 75 eurot 44 senti aastas.

Hüvitis on põhjendatud vastavalt avaldaja taotlusele tasuda XXXX 35 korteriomanikele

vastavalt neile kuuluva mõttelise osa suurusele. XXXXXX tn 55 kinnistu sihtotstarve on 100%

elamumaa. XXXXXX 55 kinnistut ületava juurdepääsuala pindala on ca 7,5 m2, millest

tulenevalt on põhjendatud hüvitis omandiõiguse riive eest 3 eurot 2 senti aastas.

Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda (TsMS § 172 lg 1).

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

7. Puudutatud isikud I-XXVI (välja arvatud XXXX X, XXXX X ja XXXX X korteriomandite

omanikud) esitasid 28. jaanuaril 2022 määruskaebuse, milles taotlevad maakohtu määruse

tühistamist ja uue määruse tegemist, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda.

Avaldaja kinnistu XXXX 33 külgneb avalikult kasutatava teega. Asjaolu, et kinnisasi külgneb

avalikult kasutatava teega ei välista võimalust esitada nõue juurdepääsu võimaldamiseks üle

naaberkinnisasja, aga selline nõue kuulub rahuldamisele erandlikel asjaoludel, mis praegusel

juhul puuduvad. Avaldajal on olemas juurdepääs XXXX tänavalt. XXXX 35 omanike omandi

kitsendust ei õigusta avaldaja mugavus ja sääst.

Pelgalt põhjus, et avaldaja ei soovi kokku lepitud servituudiala täiel määral kasutusse võtta ei

kaalu kuidagi üles määruskaebuse esitajate huvi säilitada nende omand kitsenduseta.

AÕS § 156 lg 1 rakendub vaid juhul, kui juurdepääs avalikult kasutatavale teele puudub.

Juurdepääsu määramise esimene eeldus pole täidetud.

Tartu linn on esitanud vastuolulised seisukohad. Ühest küljest on kehtestatud detailplaneering,

mille kohaselt on ette nähtud kahesuunaline transiit või ringliiklus XXXX tänavalt XXXXXX

tänavale üle XXXX 35. Teisest küljest on Tartu Linnavalitsus väljastanud ehitusloa, mille

aluseks on ehitusprojekt (vt avalduse lisa 5). Servituudialale on projekteeritud murunõlv, mitte

kahesuunaline sõidutee, mis on detailplaneeringuga ette nähtud.

Maakohus on jätnud ebaõigesti AÕS § 156 lg 3 kohaldamata. AÕS § 156 lg 3 kohaselt ei ole

avaldajal õigust määruskaebuse esitajate kinnistute koormamiseks juurdepääsuõigusega,

millest avaldaja on detailplaneeringu järgi loobunud. Avaldaja on sõidukiga läbitava

juurdepääsuala (servituudiala) kinni projekteerinud ning ehitanud ning sel põhjusel tulnuks

maakohtul AÕS § 156 lg 3 kohaselt jätta avaldus rahuldamata.

XXXX 33 korterelamu püstitamine on toimunud juurdepääsuga XXXX tänavalt, seega on juba

ehitustegevuse vältel kujunenud välja tava. Lisaks sellele on juba märgitud reaalservituudi

alaga tagatud juurdepääs XXXX 33 elamule. Asjaolu, et servituudilepingu sõlminud omanikud

ei ole siiani suutnud asfalteeritud juurdepääsu rajada, ei kaalu üles puudutatud isikute huvi

säilitada rahulik liiklus, parkimine ning ohutus lastele oma sisehoovis.

Detailplaneering kui ühiskondlik kokkulepe liikluskorralduse osas ei kehti. Kehtiv

planeeringulahendus ei kehti hetkest, mil Tartu Linnavalitsuse korralduse alusel väljastati

avaldajale ehitusluba.

Määruskaebuse esitajate esindaja viibis paikvaatlusel ning teab nii vaatluse protokollile kui ka

vahetule kogemusele tuginedes kinnitada, et servituudialal ei proovinud ükski päästeauto,

teehooldussõiduk ega prügiauto manööverdada ega ümber pöörata.

Määruskaebuse esitajad ei nõustu maakohtu järeldusega, et suhteliselt marginaalsed tasud on

põhjendatud ja õiglased põhjusel, et avaldaja osalus antud olukorra kujundamisel puudus. Tasu

määrad ei vasta turuväärtusele.

8. Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude

puudutatud isikute kanda jätmist.

Avaldajal puuduvad alternatiivsed juurdepääsud avalikult kasutatavale teele. Avaldajale ei taga

nõuetekohast juurdepääsu olemasolevad servituudid. Kõnealuste servituutide seadmise leping

on sõlmitud detailplaneeringu järgse liikluskorralduse realiseerimiseks, mille lahutamatuks

osaks on määrusega kindlaks määratud juurdepääsuala. Servituutide lepingu tingimused ei näe

ette kohustust ehitada servituudialal tee välja, samuti ei anna avaldajale õigust võõrastele

kinnistutele juurdepääsuteed ehitada. XXXX 33 ja XXXX 27 juurdepääs ei saa eksisteerida

tupiktänava kujul. XXXX 33 kinnistul puudub ruum prügiauto, tänavahooldussõiduki ja

päästeauto manööverdamiseks. Samuti ei võimalda ümberpööramist olemasolevate servituutide

ala.

Ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti kohaselt on XXXX 33 ja 27 piirile projekteeritud

“murunõlv”. Ühegi mõistliku isiku jaoks ei ole murunõlva projekteerimine XXXX 33 ja XXXX

27 piirile asjaolu, mis välistaks detailplaneeringu järgse juurdepääsutee väljaehitamise.

Detailplaneeringut on võimalik muuta üksnes PlanS § 140 lg 7 alusel. Tartu linn ei ole

detailplaneeringut muutnud. Juurdepääs on vajalik ehitusloa alusel valmiva korterelamu

kasutuselevõtuks. Detailplaneeringu järgi asub XXXX 27 kinnistul ajutise juurdepääsutee

asukohas hoone, mida ei saaks ehitada kui juurdepääs määrataks alalisena ajutise juurdepääsu

asukohas.

Avaldaja kasutab ajutist juurdepääsuteed Tartu Linnavalitsuse perioodiliste tee sulgemislubade

alusel ning ei ole mõistuspärane eeldada, et XXXX 33 tulevased korteriomanikud jätkavad

samasugust kasutust. Avaldaja kohustub ajutise juurdepääsutee ehituse lõppedes likvideerima,

asendama juurdepääsutee alused äärekivid ja paigaldama XXXX-le uue asfaltkatte.

Avaldaja nõustub maakohtuga et puudutatud isikud ei ole esitanud maakohtus vastuväiteid

juurdepääsutasu suurusele.

9. Avaldaja esitas 28. jaanuaril 2022 määruskaebuse, milles taotleb maakohtu määruse

tühistamist menetluskulude jaotuse osas ja selles osas uue määruse tegemist, millega jätta

avaldaja menetluskulud kohtu poolt põhjendatuks peetavas ulatuses võrdsetes osades maakohtu

menetluses vastu vaielnud puudutatud isikute, s.o puudutatud isikute I, II, III, V, VI, VIII, IX,

X, XI, XII, XIII, XIV, XV, XVI, XVII, XVIII, XIX, XX, XXI, XXIII, XXIV, XXV, XXVI

kanda. Avaldaja esitas koos määruskaebusega tõendid – lisad 1-26.

Määrus on menetluskulude jaotuse osas põhjendamatu. Riigikohtu väljakujunenud praktika

kohaselt tuleb mitme menetlusosalisega hagita menetluses üldreeglina jätta menetluskulud

nende isikute kanda, kelle kahjuks lahend tehti. Avalduse rahuldamine on iseenesest asjaolu,

mis räägib üldreeglist lähtumise kasuks. Kõik vaidlused AÕS § 156 alusel on naabrite vahel.

Avaldaja on teinud omalt poolt kõik mõistlikult võimaliku, et määrusega lahendatud vaidlus

laheneks kohtuväliselt.

Avaldaja palub mitte jätta avaldaja menetluskulusid puudutatud isiku IV (Stewart Holdings

OÜ), puudutatud isiku VII (Sabika Husain ja Mohammad Ahmar Siddiqui), puudutatud isiku

XXII (OÜ Vanajõe), puudutatud isiku XXVII (Tartu linn), puudutatud isiku XXVII (XXXX

27/29 OÜ) ja puudutatud isiku XXIX (Osaühing Pähkli) kanda.

10. Tartu Linnavalitsus vaidleb puudutatud isikute määruskaebusele vastu ja taotleb selle

rahuldamata jätmist.

Kuna detailplaneeringut, XXXX 33 projekteerimistingimusi ega ehitusluba ei ole vaidlustatud,

siis on tegemist kehtivate haldusaktidega.

Ekslik on seisukoht, et juurdepääs XXXX 33 kinnistule on tagatud XXXX tänavalt. Ehituse

ajal on rajatud XXXX 33 juurde ajutine juurdepääsutee üle XXXX 29 kinnistu. Tegemist ei ole

püsiva juurdepääsuteega, kuna detailplaneeringuga on sinna ette nähtud hoone.

Ekslik on määruskaebuse esitaja arvamus, et XXXX 33 juurdepääs on tagatud

reaalservituudiga. Reaalservituudi alal ei ole faktiliselt teed olemas. Servituudi lepingu

tingimused ei näe ette, et XXXX 33 omanik võiks võõrale kinnistule juurdepääsutee ehitada.

11. Puudutatud isikud vaidlevad avaldaja määruskaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata

ja menetluskulude avaldaja kanda jätmist.

Kuigi TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja

tõendeid, ei selgu avaldaja kaebusest asjaolu, mille tõendamiseks arvukad raamatupidamise

algdokumendid võiksid kasulikud olla. Määruskaebuse lisad 1-26 tuleb jätta tähelepanuta

asjakohatuse tõttu. Määrus pole menetluskulude jaotuse osas põhjendamatu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb tühistada ja asjas tuleb teha uus määrus, millega jätta avaldaja avaldus juurdepääsu

määramiseks rahuldamata (TsMS § 667 lg 2 esimene lause, § 659, § 657 lg 1 p 2) ja

menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isikute I-XXVI (välja arvatud XXXX X, XXXX X

ja XXXX X korteriomandite omanikud) määruskaebus rahuldatakse, avaldaja määruskaebus

jääb rahuldamata.

13. Ringkonnakohus jätab asja materjalide juurde võtmata avaldaja 28. jaanuari 2022. a

määruskaebusele lisatud tõendid – lisad 1-26. Avaldaja ei ole põhjendanud, mida ta soovib

nimetatud tõenditega tõendada. Esitatud tõendid ei ole ringkonnakohtu hinnangul praeguses

vaidluses TsMS § 238 lg 1 mõttes asjakohased ega oma asja lahendamisel sisulist tõenduslikku

tähendust.

14. Puudutatud isikud I-XXVI (välja arvatud XXXX X, XXXX X ja XXXX X korteriomandite

omanikud) on esitanud määruskaebuse paludes jätta avalduse juurdepääsu määramiseks

rahuldamata. Avaldaja on esitanud määruskaebuse menetluskulude jaotuse peale paludes jätta

avaldaja menetluskulud kohtu poolt põhjendatuks peetavas ulatuses võrdsetes osades maakohtu

menetluses vastu vaielnud puudutatud isikute I, II, III, V, VI, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIV,

XV, XVI, XVII, XVIII, XIX, XX, XXI, XXIII, XXIV, XXV, XXVI kanda.

15. Ringkonnakohus võtab esmalt seisukoha puudutatud isikute määruskaebuse osas.

AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle

võõra kinnisasja. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on

juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu

maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi

ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste

juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu 4. märtsi 2020. a määrus tsiviilasjas

nr 2-17-12857, p 15; Riigikohtu 13. veebruari 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-23161/207,

p 17.1).

15.1. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ebaõigesti leidnud, et avaldaja juurdepääsu

nõude rahuldamise eeldused on AÕS § 156 lg 1 järgi täidetud ning juurdepääsu määramine on

põhjendatud.

Juurdepääsu nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi

avalikule teele juurdepääsu puudumine taotleja kinnisasjalt või selle eraldi seisvalt osalt.

Ringkonnakohus leiab, et avaldaja kinnistul on juurdepääs avalikult kasutatava teega. Vaidlust

ei ole selles, et XXXX 33 korterelamu külgneb avalikult kasutatava teega – XXXX tänavaga.

Seega ei saa väita, et XXXX 33 kinnistul oleks mingi osa, millele ei pääse XXXX tänavalt

sisenedes üldse juurde.

Samuti on avaldaja kinnistule tagatud juurdepääs nii jalgsi kui sõidukitega avalikult

kasutatavale teele XXXX 23, 27, 29 ja 33 kinnistutele seatud servituutidega. XXXX 25, 27, 29,

31, 33 ja 33a kinnistute omanikud on 8. novembril 2017 sõlminud notariaalse servituudilepingu

(I kd, tl 98-111) juurdepääsuservituutide seadmiseks. Reaalservituudid on seatud tähtajatult ja

tasuta. Servituudilepingu p 2.7.2. kohaselt on servituudid seatud tagamaks juurde- ja väljapääs

valitsevale kinnistule mööda servituutide alasid ning p 2.7.4. kohaselt annavad servituudid

valitseva kinnistu igakordsele omanikule ja valitseva kinnistu õiguslikul alusel kasutaja(te)le

õiguse tähtajatult ja tasuta kasutada servituutide alasid, mida võib läbida jalgsi ning igat liiki

sõidukitega.

Eeltoodust tuleneb, et avaldajal on juurdepääs avalikult kasutatavale teele nii otse XXXX

tänavale kui ka reaalservituutide alusel.

Ringkonnakohtu hinnangul ei saa täiendava juurdepääsu määramist lugeda põhjendatuks

üksnes seetõttu, et reaalservituutide alal ei ole praegu faktiliselt teed ehk nõuetekohane

kõvakattega tee on servituudialale rajamata. Maakorralduslikult on avaldajal võimalik rajada

servituudialale juurdepääsutee kinnistu hoovi pääsemiseks otse avalikult kasutatavalt teelt, s.o

XXXX tänavalt. Nõuetele vastava tee rajamisest on eelduslikult huvitatud ka teiste kinnistute

omanikud, kes on vastava servituudilepingu sõlminud. Avaldaja väide, et sõlmitud

servituudileping ei anna avaldajale õigust võõrastele kinnistutele juurdepääsuteed ehitada, ei

ole õige. Servituudileping on sõlmitud juurdepääsu võimaldamiseks nii jalgsi kui sõidukitega.

Samuti on avaldaja ise selgitanud, et servituudileping sõlmiti detailplaneeringu järgse

liikluskorralduse realiseerimiseks. AÕS § 178 lg 1 ja § 179 lg 1 kohaselt on avaldajal õigus

rajada seega servituudialale tee, mida juurdepääsuks kasutada.

15.2. Avaldaja väitel on servituudileping sõlmitud detailplaneeringu järgse liikluskorralduse

realiseerimiseks, mille lahutamatuks osaks on maakohtu poolt kindlaks määratud

juurdepääsuala. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna üksnes detailplaneeringus kindlaks

määratud liikluskorraldus alust juurdepääsu nõue rahuldada. Juurdepääsunõude eeldused

tulenevad AÕS §-st 156.

Riigikohus on selgitanud, et detailplaneering ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku

kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja

kitsendus (vt Riigikohtu 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 28). Järelikult ei

anna detailplaneering alust nõuda juurdepääsu tulenevalt selles kokkulepitust, kuid võimaldab

teha järeldusi detailplaneeringus märgitud juurdepääsutee võimalikkuse kohta ning kaaluda

seda juurdepääsuvõimalust ühe variandina teiste võimalike juurdepääsuvariantide vahel.

Ringkonnakohus leiab, et kuna avaldajal on võimalus rajada sisehoovist juurdepääsutee

avalikult kasutatavale teele sõlmitud servituudilepingu alusel, siis ei ole avaldaja õigustatud

AÕS § 156 lg 1 järgi nõudma täiendavat juurdepääsu üle XXXX 35 kinnistu.

15.2. AÕS § 156 lg 1 annab õiguse nõuda juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, kui

juurdepääs puudub, st üldjuhul saab nõuda kinnisasjale ainult ühte juurdepääsuteed. Üksnes

erandlikel asjaoludel võib täiendava juurdepääsu määramine olla õigustatud ka olukorras, kus

taotlejate kinnisasjale on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt olemas (Riigikohtu 12. mai

2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-15916, p-d 12 ja 13; 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-41-08,

p-d

ja

21;

26. oktoobri

2006.

a

otsus

tsiviilasjas

nr 3-2-1-14-06, p 25; 30. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 18). Nõude

esitamisel juurdepääsu saamiseks kinnisasjale, millele juurdepääs on olemas, tuleb avaldajal

esile tuua erandlikud asjaolud, mis õigustaksid täiendava juurdepääsu määramist ja mis

kaaluvad üles puudutatud isikute huvid.

Riigikohus on selgitanud, et vähemalt üldjuhul ei pea kinnisasjale tagama täiendavat

juurdepääsu üle teise isiku kinnisasja, kuna AÕS § 156 lg 1 neljanda lause kohaselt tuleb

juurdepääsu määramisel arvestada ka koormatava kinnisasja omaniku huve (vt Riigikohtu

21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 21). Samuti ei ole AÕS § 156 lg 1 järgi üle

võõra kinnisasja juurdepääsu määramise aluseks üksnes äriühingu äriline huvi kasutada oma

kinnisasja ja sellel asuvaid hooneid võimalikult kasumlikult (vt nt Riigikohtu 12. mai 2021. a

määrus tsiviilasjas nr 2-19-15916, p 14; eespool viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

33-04, p 18).

Ringkonnakohtu hinnangul puuduvad praegusel juhul sellised erandlikud asjaolud, mis

õigustavad avaldaja kinnisasjale täiendava juurdepääsu määramist.

Avaldaja on põhjendanud juurdepääsu määramise vajalikkust sellega, et juurdepääs on vajalik

ehitusloa alusel valmiva korterelamu kasutuselevõtuks.

Ringkonnakohtu arvates ei välista täiendava juurdepääsu puudumine avaldaja kinnisasja

sihtotstarbelist kasutamist. Avaldajale on tagatud võimalus pääseda oma kinnistuni servituudi

alusel. Avaldaja ei ole tõendanud, et servituudilepingu alusel ei saa rajada servituudialale

nõuetele vastavat kõvakattega teed, millel saavad liigelda ka prügi- ja päästeautod ning

tänavahooldussõidukid. AÕS § 156 lg 1 ei kaitse äriühingu huvi saada võimalikult mugav ja

efektiivne juurdepääs.

Samuti välistab avaldaja nõude juurdepääsu saamiseks AÕS § 156 lg 3. Nimelt on avaldaja

praeguse menetluse käigus ehitanud XXXX 33 kinnistule maja, mis takistab kinnistu

hoovipoolsele küljele sõidukitega juurdepääsu XXXX tänavalt. Selliselt on avaldaja ise

katkestanud ühenduse XXXX tänava ja enda kinnistu osa vahel. Asjaolu, et avaldajal oli maja

ehitamiseks ehitusluba, ei muuda asjaolu, et ühendus on takistatud just avaldaja enda tegevuse

tõttu. Enne kinnistule maja ehitamist oleks mõistlik olnud saada selgus juurdepääsutee asukoha

osas ning vastavalt sellele oleks saanud ehitusprojekti koostada.

Seega leiab ringkonnakohus, et avaldaja ei ole esile toonud selliseid erandlikke asjaolusid, mis

võiksid õigustada XXXX 33 kinnistule täiendava juurdepääsu määramist üle võõra kinnisasja.

Eeltoodust tulenevalt tuleb puudutatud isikute määruskaebus rahuldada. Ringkonnakohus

tühistab maakohtu määruse ja teeb uue määruse, millega jätab avalduse juurdepääsu

määramiseks rahuldamata.

16. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja teeb uue määruse, millega jätab

avalduse rahuldamata, siis tuleb muuta ka maakohtu poolt kindlaks määratud menetluskulude

jaotust. TsMS § 172 lg 7 teise lause alusel jäävad menetluskulud avaldaja kanda.

Sellest tulenevalt jääb avaldaja määruskaebus menetluskulude jaotuse peale rahuldamata.

Ringkonnakohus ei pea vajalikuks vastata avaldaja määruskaebuses toodud väidetele, kuna

ringkonnakohus muudab käesoleva määrusega ka maakohtu poolt kindlaksmääratud

menetluskulude jaotust.

Maakohus ei ole vaidlustatud määruses määranud kindlaks menetluskulude rahalist suurust.

Seetõttu toimub menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine maakohtus TsMS § 174

lg-s 4 sätestatud korras pärast määruse jõustumist.

/digitaalselt allkirjastatud/ /digitaalselt allkirjastatud/ /digitaalselt allkirjastatud/

Andra Pärsimägi Triin Uusen-Nacke Vahur-Peeter Liin