2-20-4017/27 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

15.06.2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-4017

Kohtuasi

Swedbank P&C Insurance AS avaldus Oü Lessor

vastu võla ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17.06.2021 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Oü Lessor määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja

Swedbank

P&C

Insurance

AS

(registrikood 11269248), esindaja Külli Reinfeld

Puudutatud isik Oü Lessor (registrikood 10695463),

esindaja vandeadvokaat Margo Normann

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 17.06.2021 määrus muutmata ja määruskaebus

rahuldamata.

2. Jätta määruskaebuse menetlemisest tingitud menetluskulud Oü Lessor kanda.

Swedbank P&C Insurance AS-l rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud

puuduvad.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Swedbank P&C Insurance AS (avaldaja/kindlustusandja) esitas 12.03.2020 Harju

Maakohtule avalduse Oü Lessor (puudutatud isik) vastu (täpsustatud 20.03.2020), milles palus

puudutatud isikult välja mõista 4 989,10 eurot ja viivise 741,18 eurot (viivise periood

05.05.2018-12.03.2020). Lisaks palus avaldaja kohustada puudutatud isikut tasuma

põhinõudelt viivist alates 13.03.2020 kuni põhinõude täitmiseni seadusjärgses määras.

Menetluskulud tuli jätta puudutatud isiku kanda.

2. Avalduse kohaselt toimus 13.03.2017 Tallinnas XXXX korteris nr 7, mis kuulus X ning Y

ühisomandisse, ja korteris nr 5, mis kuulus Catwalk OÜ ning Z kaasomandisse, kahju juhtum.

Puudutatud isikule kuuluvas korteris nr 9 toimus kollektorkapis küttesüsteemi torude leke.

Lekke tagajärjel said korterite nr 5 ja 7 siseviimistlus ja kodune vara kahjustada. Korterid nr 5

ja 7 olid kahjujuhtumi hetkel kindlustatud kodukindlustuse koguriskikindlustuse lepingute

alusel avaldaja juures. Kokku hüvitas avaldaja kui kindlustusandja kahjujuhtumi katteks

4 989,10 eurot.

Korteris nr 7 tuvastati ülevaatusel 10.04.2017 järgmised kahjud: köögi värvitud kipslael

kollased laigud ja praod, köögi värvitud kiviseinal kollased laigud, köögi värvitud kipsseinal

köögimööbli klaasi taga tumedad laigud, köögimööbli seinapealse kapi alumine serv paisunud,

köögi põrandal puitlaudade vahel olevad praod läksid suuremaks kui enne olid ning põrand

hakkas käimisel krigisema ning põrandal olid tumedad laigud. 20.03.2017 teostas Gaspre OÜ

korteri nr 7 gaasiseadme kontrolli hinnaga 44,80 eurot ja tuvastas, et korteri gaasiseade sai

tugevaid veekahjustusi ning vajas ümbervahetamist ning selle maksumus koos vahetusega oli

964 eurot. Avaldaja tasus kannatanule gaasikatla vahetuse tasu 918,80 eurot (44,80 + 964,00 –

omavastutus 90). Kahjustusi käis fikseerimas Kromet Ehitus OÜ, kes esitas 27.03.2017

hinnapakkumise kahjujuhtumi tagajärgede likvideerimiseks. Kannatanu soovis kahju

taastamiseks teostada remonditööd, mida viis läbi Saag & Kirves OÜ. Remonditööde

maksumus oli 3 156,30 eurot. 16.05.2017 väljastas avaldaja OÜ-le Saag & Kirves garantiikirja

ning 23.05.2017 edastati avaldajale arve remondikulude hüvitamiseks 3 156,30 eurot, mille

avaldaja tasus. Kannatanul ei olnud remonditööde ajal võimalik korteris nr 7 elada, mistõttu

elas kannatanu ajutiselt 09.05.2017-17.05.2017 kõrvalmajas ning tasus 8 öö eest üüri 350 eurot.

Avaldaja hüvitas nimetatud kulu kannatanule 09.05.2017. Kokku tasus avaldaja korteri nr 7

kahjude likvideerimiseks 4 425,10 eurot.

Korteris nr 5 tuvastati ülevaatusel 15.03.2017 kahjuna veemullid esiku värvitud kipsseintel.

Murust Majani Ehitus OÜ hindas remonttööde maksumuseks 654 eurot. 23.03.2017 esitas

avaldaja garantiikirja nr 222024513 summas 564 eurot (654 eurot – omavastutus 90 eurot).

Avaldaja tasus korteri nr 5 omanikule kahjuhüvitisena 564 eurot arve nr 70011 alusel.

Avaldaja pöördus kahju põhjuse kindlakstegemiseks korteriühistu poole. Majahaldur C

kinnitas, et kahju tekkimise põhjuseks oli korteri nr 9 kollektorkapi küttesüsteemide torude leke.

Samuti selgitas majahaldur, et igal korteriomandil oli oma individuaalne küttesüsteem, mis

kuulus

iga

korteriomandi

omandisse

ning

korteriühistu

kaasomandisse

kuuluvat

küttesüsteemide torustikku polnud. Ühistu kaasomandis oli vaid gaasitorustik. Kuivõrd kahju

sai alguse küttesüsteemi torude lekkest, kuulusid kahju tekitanud torud puudutatud isikule.

Kuna puudutatud isiku omandisse kuuluvast küttesüsteemist tekkis kahju kolmandatele

isikutele, ei täitnud puudutatud isik nõuetekohaselt korteriomandi korrashoiu kohustust

selliselt, et ei tekiks kahju kolmandatele isikutele. Puudutatud isiku tegevusetus ning kahju

tekkimine oli otseses kausaalses seoses. Korteriomandi soetamisel võttis puudutatud isik endale

vastutuse kõikide seadmete ja tehnosüsteemide sh siseviimistluse lahenduse, funktsionaalsuse

jms eest. Korteri omaniku vastutusala algas kohast, kus tal oli võimalik enda tarbeks olevat

süsteemi muuta, eemaldada vm ilma teisi kaasomanikke mõjutamata ja korteriühistut

kaasamata. Korteriühistu juhatuse liige avaldas, et korterisisesed küttesüsteemid ehitati välja

korteriomanike tellimuste alusel ning need võisid erineda. Küttekollektori torud asusid igas

korteris teenindusluugi taga, kuhu oli ligipääs ainult korteriomanikel endil. Avaldaja leidis, et

isegi kui küttesüsteem oli paigaldatud projekti ja kasutusloata, ei muutnud see asjaolu, et

küttesüsteem oli paigaldatud ning kuulus puudutatud isiku omandisse. Dokumentatsiooni

puudumine ei tähendanud, et küttesüsteemi ei paigaldatud, samuti ei vabastanud see kahju

põhjustajat vastutusest.

Kindlustusandja esitas 10.04.2018 puudutatud isikule nõudekirja. Puudutatud isik ei nõustunud

23.04.2018 kahju hüvitamise ega asjaoluga, et kollektorkapp oli tema omandis. Avaldaja

hinnangul puudutatud isik ei tõendanud, et korteriühistul oli ühine küttesüsteem, mille eest

korteriühistu peaks vastutama. Alusetu oli ka puudutatud isiku taotlus kahju vähendamiseks.

Puudutatud isiku seisukohad

3. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda.

Avaldaja ei tõendanud veekahju tekkimist enda väidetud viisil. Haldusettevõtte esindaja

arvamus ei tõendanud, et korteri nr 9 kollektorkapis toimus küttesüsteemi torude leke. Ühtegi

tõendit selle kohta, et avarii toimus küttesüsteemi kollektoris, ei esitatud. Majahalduri e-kirjast

ei piisanud, et tuvastada torude lekke alguskoht. Avaldaja ei esitanud kohtule eksperthinnangut.

Asjatundmatu oli ka majahalduri selgitus, et igal korteriomandil oli oma individuaalne

küttesüsteem, mis kuulus iga korteriomandi omandisse ning korteriühistu kaasomandisse

kuuluvat küttesüsteemide torustikku ei olnud. Tartu mnt 67/1 ja 67/2 näol oli tegu renoveeritud

majaga, mille suhtes oli raske eeldada, et ühised kommunikatsioonid vajaksid täiendavat

kontrolli või erilist tähelepanu.

Puudutatud isik ostis siseviimistletud ja küttekolletega varustatud korteri ning tema reaalosa

kinniselt siseseinalt puudus juurdepääs seina taga asuvale veesüsteemile. Isegi juhul, kui tegu

oleks olnud küttesüsteemi avariiga ja viga esines gaasikütte kollektoris, oli tegu

gaasiküttesüsteemi

kui

ühiskommunikatsiooni

veaga.

Sama

kehtis

veetorude

kui

ühiskommunikatsioonide kohta. Antud juhtumil toimus veeavarii väljaspool puudutatud isiku

korteri reaalosa, mida tunnistas majahaldur. Avaldaja ei väitnud ega tõendanud, et puudutatud

isik ei hoidnud korteriomandi reaalosa korras.

Puudutatud isik vaidles vastu ka kahju suurusele. 10.04.2017 ehitise ülevaatuse aktis oli

arusaamatu, mille kohaselt olid praod läinud varasemast suuremaks, põrand oli hakanud

krigisema ja olid tekkinud tumedad laigud. Puudutatud isik pidas ebaselgeks nende kahjude

seost käesoleva vaidlusega. Samas aktis oli märgitud, et väidetavalt jooksis 13.03.2017 neljanda

korruse naabri korterist nr 9 vesi alla kolmanda korruse korterisse. Väidetav vee jooks ei

tõendanud, millisel põhjusel ja kus vesi tegelikult jooksis. Ülevaatuse aktil oli kaks lisa, kuid

neil puudusid ruumide aadressid ja oli ebaselge, millal ja millisel eesmärgil olid lisad koostatud.

Lisades märgitud andmed olid arusaamatud. Ebaselge oli, milline sein ja kus oli kahjustada

saanud ning millised kahjustused tekkisid korteris nr 7 ja millised korteris nr 5.

Avaldaja ei esitanud korteriühistu või haldusettevõtte akti kahjude tekkepõhjuste kohta. Kromet

Ehitus OÜ hinnapakkumine oli ebaselge, millal ja kes käis Kromet Ehitus OÜ esindajana korteri

nr 7 kahjusid fikseerimas ja kuidas need fikseeriti. Saag & Kirves OÜ arvel viidati, et selle

sisuks oli kindlustusjuhtum nr OK1711217. Viide kahjujuhtumi numbrile ei tõendanud, millise

konkreetse kahju likvideerimiseks tööd tehti. Arves toodud nimetused ning ruutmeetrite ja

komplektide kogused ei võimaldanud hinnata, kas materjalid olid seostatavad konkreetse Tartu

mnt 67/2-7 kahjujuhtumi tagajärgede likvideerimisega.

Korteri nr 5 osas ei olnud tõendanud, milline kahju korterile tekkis ja kuidas või millisel

põhjusel see tekkis. Akti kahju tekkepõhjuste kohta ei esitatud. Murust Majani Ehitus OÜ

10.04.2011 arvelt nr 70011 ei nähtunud, millised konkreetsed tööd telliti ning millised tööd ja

kus teostati. Viide kahjujuhtumi numbrile ei tõendanud, millise konkreetse kahju

likvideerimiseks oli töid tehtud.

Avaldaja esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti teatise, et küttesüsteemide projekti polnud.

Kuna avaldaja küttesüsteemi projekti ei esitanud, siis ei saanud ta väita, et puudutatud isik oleks

küttesüsteemi kasutanud vastuolus projektiga või ei olnud hoolas. Ametiasutuse esitatud

seletuskirjast nähtus, et elamul vahetatakse kõik vee- ja kanalisatsiooni püstikud ning torud.

Arvestades asjaoluga, et „olemasolev veemõõdusõlm tõstetakse ümber üldkasutavale pinnale“,

oli selge, et elamus oli üldises kasutuses olevaid pindasid ja püstikuid, mis ei kuulunud korterite

reaalosade piiridesse. Tuginemine ainult gravitatsioonile ehk vee voolamisele ülalt alla polnud

piisav, et lugeda korteriomanik veekahju eest vastutavaks. Avaldaja esitatud foto ei kinnitanud,

et tegemist oli küttesüsteemi lekkega. Fotol puudus kuupäev ja võimalus identifitseerida seda

kostja küttekollektorina ning foto ei andnud ülevaadet, kas vesi tuli küttesüsteem kollektorist

või voolas ülevalt veevarustussüsteemist.

Avaldaja sõlmis kindlustuslepingu kinnisasja suhtes, millel puudus kasutusluba ja vajalikud

eriosade projektid. Tartu mnt 67/1 ja 67/2 hoonetega seotud ehitusdokumentatsioon esitati

Tallinna Linnaplaneerimise Ametile alles 2020 juulis. Kahju juhtum toimus väidetavalt

13.03.2017. Professionaalne kindlustusandja selliste puuduste esinemisel kindlustuskaitset ei

pakuks ja puudutatud isikul oli asjakohane taotleda kahju hüvitise vähendamist juhul, kui kohus

leiab, et veeavarii toimus korter 9 reaalosas. Elamus puudus kasutusluba kindlustuslepingu

sõlmimise ajal, puudusid ka eriosade projektid. Kui veekahju üldse pärines korterist 9, sai see

toimuda puudutatud isiku jaoks suletud pinna taga ja puudutatud isikust ei sõltunud

hoolsuskohustuse täitmine. Hüvitist tuli vähendada 2 000 euroni.

Maakohtu määrus

4. Maakohus rahuldas avalduse ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja

5 730,28 eurot (põhinõue 4 989,10 eurot ja viivis 741,18 eurot) ning kohustas puudutatud isikut

tasuma avaldajale seadusjärgses määras viivist põhinõudelt alates 13.03.2020 kuni põhinõude

täitmiseni. Kohus määras, et lahend kuulus täitmisele alates selle jõustumisest. Menetluskulud

jäid puudutatud isiku kanda ja kohus mõistis puudutatud isikult välja menetluskulude hüvitise

50 eurot (riigilõiv) ja kohustas sellelt summalt tasuma seadusjärgses määras ja ulatuses viivist.

Kohus lahendas avaldust tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 alusel hagita

menetluses. Sisuliselt esitas avaldaja korteriomandi eseme valitsemisest tuleneva nõude.

Avaldajale kui kindlustusandja õigusjärglasele läks üle ühe korteriomaniku kahju hüvitamise

nõue teise korteriomaniku vastu (võlaõigusseaduse (VÕS) § 492 lg 1). Menetlusosalised ei

vaielnud, et puudutatud isikule kuulus Tallinnas XXXX asuva elamu neljandal korrusel korter

nr 9; 13.03.2017 toimus XXXX elamus veeleke, mille käigus said kahjustada elamu kolmandal

korrusel asuvad korterid nr 5 ja 7; avaldaja oli korterite nr 5 ja 7 kindlustusandjaks ja hüvitas

korterite omanikele tekkinud kahju kogusummas 4 989,10 eurot. Menetlusosalised vaidlesid,

kas puudutatud isik oli korteri nr 9 omanikuna vastutav tekkinud kahju eest ja milline oli

tekkinud kahju suurus.

Veekahjustuse tekkimise ajal 13.03.2017 kehtis korteriomandi seadus (KOS). Kohus leidis, et

juhul, kui korteriomandit läbisid elamu kui terviku teenindamiseks vajalikud tehnosüsteemid,

ei olnud tegemist korteriomandi reaalosaga. Kui aga oli tegu tehnosüsteemi või seadeldisega,

mis asus korteri reaalosa eseme piires ja oli vajalik vaid vastava korteri tarbeks, siis oli tegemist

korteriomandi reaalosaga (KOS § 2 lg-d 1 ja 2). Kui üks korteriomanik esitab teise vastu kahju

hüvitamise nõude põhjusel, et teine korteriomanik on rikkunud KOS § 11 lõikest 1 tulenevaid

kohustusi, peab ta nõude esitamiseks tõendama, et teine korteriomanik on kohustust rikkunud

ja vastutab selle eest, omanikule on tekkinud kahju ja see on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-

eesmärgiga ning rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos (RK TKo 3-2-1-107-15, p 11).

Teine korteriomanik (puudutatud isik) peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks

tõendama, et rikkumine oli vabandatav ehk ta rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud

mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle

vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata

(samas, p 11, samuti RK TKo 3-2-1-129-13, p 22). Kohus leidis, et avaldaja nõue oli piisavalt

põhjendatud ja tõendatud ning puudutatud isiku vastuväited polnud tõendatud. Avaldaja

tõendas kahju hüvitamise eeldusi, kuid puudutatud isik ei tõendanud, et tema rikkumine oli

vabandatav. Avaldaja sai nõuda kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 1, lg 2 ja lg 4 ja §

132 lg 1 ja lg 3 alusel. Asja kahjustamise korral tui lähtuda eelkõige kuludest, mis olid vajalikud

vara senise koosseisu ehk terviklikkuse taastamiseks (RK TKo 3-2-1-121-08, p 15).

5. Maakohus tuvastas, et 13.03.2017 tekkis veekahju, mis sai alguse puudutatud isikule kuuluva

korteri nr 9 reaalosa piirides asutavast ning ainult selle korteri tarbeks vajalikust kütteseadmest.

15.03.2017 allkirjastas C haldusettevõtte Greyhound Investments OÜ esindajana avaldajale

suunatud teate, mille kohaselt toimus 13.03.2017 XXXX hoones kahjujuhtum. Kahjujuhtumi

käigus said kannatada korterid 5 ja 7. Õnnetuse tekkepõhjuseks märkis C korteris nr 9 toimunud

veeleket ning asjaolu, et tõenäosusega oli lahti veetoru ühendus. Akti kohaselt ei saanud enne

seina avamist kahju täpsemat põhjust välja tuua. 09.04.2018 saatis avaldaja päringu Tartu mnt

67 korteriühistu juhatusele, soovides teada, millest sai veekahju juhtum alguse. Korteriühistu

juhatus saatis päringu edasi avariiküsimustega tegelevale majahaldurile C le, kes selgitas, et

korteri nr 9 kollektorkapis lekkisid küttesüsteemi torud, mille tagajärjel said kahju korterid nr

5 ja nr 7. Avaldaja palus seejärel täpsustada kahju põhjustanud kollektorkapi asukohta ning

soovis teada, kas seadeldis asus korteri nr 9 eriomandi piires või sellest väljaspool. Majahaldur

selgitas vastuseks, et XXXX hoones müüs arendaja kõik korterid musta karbina. Uued

omanikud tegid kõik sisetööd ise, kaasa arvatud küttesüsteemi ehituse ja gaasiseadme

paigalduse. Igal korteril oli individuaalne küttesüsteem ja majal ühist küttesüsteemi või

kaasomandis olevat torustikku polnud. Küttekollektori torud asusid igas korteris teenindusluugi

taga, kuhu oli ligipääs ainult korteriomanikel endil. Kaasomandis oli vaid gaasitorustik, mis

asus kortermaja koridoris. Majahaldur ei avaldanud puudutatud isikule 03.04.2020 saadetud e-

kirjas, et tema väited veelekke põhjuste ja korteri nr 9 reaalosa piirides korteri enda

kasutamiseks vajaliku kütteseadme kohta oleksid ebaõiged.

Avaldaja esitas kohtule täiendavalt C 09.04.218 vastuse koos lisadega, millele oli lisatud

varasem teade kahju juhtumi põhjuste kohta ning foto, millest oli näha lekkiv torustik.

24.03.2021 saadetud e-kirjas kinnitas C , et lisatud foto oli tehtud veelekke avastamise päeval

ning tegu oli korteri nr 9 vee- ja küttetorustikuga, millele pääses ligi läbi korteris asuva

teenindusluugi. Tegu oli sama küttekollektoriga, millele oli viidatud varasemates kirjades.

08.03.2021 kirja kohaselt olevat puudutatud isik ostnud korteri arendajalt koos täielikult

väljaehitatud kommunikatsioonidega. Kõik, mis oli korteris endas, oli korteriomaniku enda

vastutada, sest korteriühistu ei hooldanud ega vastutanud korterisiseste torustike eest.

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti arhiivis polnud XXXX kohta küttesüsteemi projekti. Küte

tuli lahendada eraldi projektiga. Elamu ei liitunud Tallinna linna kaugküttevõrguga. Kütteks oli

planeeritud kombineeritud elektri- ja gaasiküte. Igasse korterisse oli plaanitud paigaldada

eraldiseisvad gaasikatlad ning need tuli paigaldada abiruumidesse. Küttekandjateks olid elektri-

ja vesiradiaatorid ning vesipõrandaküte. Kohus leidis, et ameti edastatud dokumentatsioon oli

kooskõlas C selgitustega, milliste kohaselt puudus elamus korteriomanike kaasomandisse

kuuluv küttesüsteem, vaid igal korteril oli oma kütteseade. Vaidlusalust elamut ei plaanitud liita

Tallinna linna kaugküttevõrguga, mis samuti tõendas, et kogu elamu teenindamiseks vajalik

süsteem puudus.

Kokkuvõttes leidis kohus, et avaldaja oli eelviidatud tõenditega piisavalt ja selgelt tõendanud,

et veeleke sai alguse puudutatud isikule kuuluva korteri reaalosa piirides asuvast ning ainult

selle korteri jaoks vajalikust kütteseadmest. Sellise kütteseadme torustiku korrasoleku eest

vastutas puudutatud isik. Puudutatud isik ei toonud esile ega tõendanud KOS § 11 lg 3 mõistes

ühtegi asjaolu, mille esinemise tõttu peaks ta vabanema vastutusest kahju tekitamise eest.

Alusetu oli puudutatud isiku üldsõnaline väide, et majahalduri näol ei olnud tegemist

asjatundjaga ning avaldaja ei esitanud ekspertarvamust. Ühestki õigusaktist ei tulenenud nõuet,

et veelekke tekkimise algpõhjus tuleks tuvastada vaid teatud nõuetele vastavate

eksperthinnangutega. Samuti puudutatud isik sisuliselt ei põhistanud ega tõendanud, miks

majahalduri selgitused ja tema esitatud foto ei tõendanud veelekke alguse saamist korteri nr 9

reaalosa piiridesse kuuluvast kütteseadmest. Puudutatud isik ei tõendanud väiteid, et tal ei olnud

seina taga asuvale kütteseadmele ligipääsu. See väide oli vastuolus majahalduri kirjades

tooduga, mille kohaselt oli ligipääs olemas teenindusluugi kaudu.

Puudutatud isiku poolt esitatud Villad OÜ-ga 14.03.2014 sõlmitud lepingueelsete

läbirääkimiste fikseerimise ja ainuõiguse andmise kokkulepe ei tõendanud puudutatud isiku

väiteid, et ta ostis korteri, millel puudus ligipääs kütteseadmele. See ei tõendanud puudutatud

isiku väiteid, et elamul oli olemas ühine küttesüsteem, mille torustik üksnes läbis puudutatud

isiku korterit ja mille korrasoleku eest ta ei saanud vastutada. Üksnes asjaolu, et keegi teine

ehitas enne korteri ostmist välja selle teenindamiseks vajaliku kütteseadme, ei vabasta

puudutatud isikut vastutusest. Puudutatud isik esitas kohtule korteriühistu 06.07.2020 e-kirja,

mille kohaselt oli hoonele väljastatud kasutusõigus. Kohtu hinnangul ei omanud asjas tähtsust,

millal elamule kui tervikule kasutusluba anti. Kasutusloa väljastamise aeg ei välistanud

puudutatud isiku vastutust KOS § 11 lg 3 alusel.

6. Avaldaja oli piisavalt ja selgelt tõendanud kahju ulatust ning kahju kõrvaldamiseks vajalike

kulutuste suurust. 10.04.2017 koostatud korteri nr 7 ülevaatusaktis oli detailselt kirjeldatud

korteris ilmnenud kahjustused. Akti kohaselt jooksis 13.03.2017 neljanda korruse naabri

korterist nr 9 vesi alla. Ülevaatuse akti lisas oli märgitud seinte, lae ja põranda materjal ning

ligikaudsed kahjustusi saanud pindade suurused. Aktile olid lisatud kahjustusi kajastavad fotod.

Kohus ei saanud üksnes puudutatud isiku põhistamata väidete alusel seada kahtluse alla asjaolu,

kas aktil ikka olid lisad ega aktis märgitud kahjustuste olemasolu ja ulatust. Gaspre OÜ esitas

20.03.2017 arve seoses korteris nr 7 asuva gaasikatla kontrollimisega, millel olid nähtavad

veekahjustused. 23.03.2017 selgitas Gaspre OÜ, millised osad gaasiseadmest olid riknenud ja

milline oli kahjustada saanud osade vahetuse hind. Osade vahetusele ei saanud garantiid anda

ning soovitati kogu gaasiseadme vahetust. Seega nähtus tõenditest, et veekahjustuste tõttu oli

vajalik gaasiseadme vahetus. Ühtlasi nähtus nendest ka asjaolu, et elamul puudus

korteriomanike kaasomandis olev ühine küttesüsteem ja korteril nr 7 oli eraldiseisev

gaasiseade. Korteris nr 7 tekkinud kahjustuste kõrvaldamiseks kulus kokku 3 156,30 eurot (lae,

põranda ja seinte kahjustuste kõrvaldamine ja teised sellega seotud tööd). Avaldaja väljastas

kindlustusandjana Saag&Kirves OÜ-le garantiikirja nr 223118685 tekkinud kahjustuste

kõrvaldamiseks. Saag & Kirves OÜ esitas avaldajale 23.05.2017 korteris nr 7 teostatud tööde

eest arve viitega avaldaja antud varasema garantiikirja numbrile 223118685. Kohus ei saanud

puudutatud isiku põhistamata väidete alusel seada kahtluse alla asjaolu, mille eest esitatud arve

avaldaja tasus. Avaldaja esitas garantiikirja nimelt korteris nr 7 tekkinud kahjustuste

kõrvaldamiseks vajalike kulude hüvitamiseks ning tasus sama garantiikirja numbrile viitava

arve. Korteri nr 7 omanikul oli remondi teostamise ajal vaja kasutada üüritud pinda 8 ööks ja

asenduspinna kasutamise eest tasus korteri omanik 350 eurot. Puudutatud isik ei esitanud ise

ühtegi tõendit, mille kohaselt oleks saanud korteris esinevad puudused kõrvaldada oluliselt

väiksemate kuludega või mille kohaselt ei olnud mõni puudus tekkinud 13.03.2017 toimunud

veelekke tõttu.

15.03.2017 akti kohaselt olid korteri nr 5 esiku värvitud kipsseintel veemullid. Kahju põhjuseks

oli märgitud veejooksu ülevalt korterist nr 9. Akti lisas oli märgitud esiku suurus ja seinte ning

lae materjal. Fotodelt nähtusid esiku seinte kahjustused. Murust Majani Ehitus OÜ koostas

kalkulatsiooni 654 eurot, mis sisaldas mh töid esiku laes, uksepalede viimistlemist ja teisi

eeltooduga seotud töid. Avaldaja väljastas garantiikirja nr 222024513 ja Murust Majani Ehitus

OÜ koostas avaldajale arve 564 eurot, viidates eelmärgitud garantiikirjale. Sarnaselt korteriga

nr 7 polnud puudutatud isik esitanud korteris nr 5 tekkinud kahjustuste ja nende kõrvaldamise

kulude suuruse osas põhistatud vastuväiteid. Puudutatud isik ei tõendanud, et kahjustusi

korterile ei tekkinud või et nende kõrvaldamine oleks olnud võimalik oluliselt väiksemate

kuludega. Olukorras, kus avaldaja oli oma väiteid tõendanud, ei piisanud puudutatud isikul

üksnes põhistamata vastuväidete esitamisest.

7. Eelviidatud tõendeid kogumis hinnates leidis kohus, et avaldaja põhinõue oli põhjendatud.

Puudutatud isikult tuli avaldaja kasuks välja mõista 4 989,10 eurot. Kuivõrd kohus rahuldas

avaldaja põhinõude, kuulus rahuldamisele ka viivisenõue VÕS § 113 lg 1 alusel. VÕS § 82 lg

3 ja lg 7 alusel oli avaldajal õigus nõuda viivist alates 05.05.2018.

Puudutatud isiku määruskaebus

8. Puudutatud isik palus ringkonnakohtul maakohtu määrus tühistada ning jätta avaldus

rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Määrusest ei nähtunud, et kohus oleks tuvastanud, mil viisil ja millist konkreetset kohustust

puudutatud isik rikkus. Kuna seda ei tuvastatud, siis ei saanud puudutatud isik esitada

vastuväiteid, sest omateada ei olnud ta korteriomaniku kohustusi rikkunud. Puudutatud isik ei

saanud lahendist aru, milliseid avaldaja tõendatud kahju hüvitamise eeldusi oli kohus silmas

pidanud ja milline oli kostja rikkumine (määruse p 53.). Avaldaja polnud puudutatud isiku vastu

VÕS § 115 lg 1 sätestatud alusel kahju hüvitamise nõuet esitanud ning kohus ei tohtinud

tugineda asjaolule, mida menetluses ei esitatud.

Määrusest ei olnud ka arusaadav, millist tähtsust omas kohtu tõdemus, et vaatamata kohtu

selgitustele puudutatud isik oma väiteid täiendavalt ei põhistanud ega tõendanud (määruse p

57). Määruse p 61 viimane lause oli poolik ega polnud aru saada, mida kohus sellega silmas

pidas. Kohtu kirjeldatud tõendite alusel (määruse p 58) ei saanud tuvastada, et veekahju sai

alguse korteri nr 9 reaalosa piirides asuvast kütteseadmest.

C lt saadud teateid ja e-kirju ei saanud pidada tõendiks TsMS mõttes, millele avaldaja sai

tugineda oma nõude tõendamisel ja mille alusel sai kohus tuvastada nõude rahuldamiseks

vajalikud asjaolud. Lahendist ei nähtunud, millise tõendi liigiga oli tegemist. Juhul, kui C e-

kirju ja teateid pidada tunnistaja ütlusteks, siis ei olnud tõendid saadud seadusega ette nähtud

protsessivormis. Samas ei saanud neid pidada dokumentaalseks tõendiks kirjaliku tõendi mõttes

ega ka eriteadmistega isiku arvamuse mõttes, sest majahalduri teave, ei olnud selline tõend,

millega sai avaldaja nõude põhjendatuks lugeda. Majahalduri esitatud teabest ei nähtunud,

millal, kus ja kelle poolt toimus seina (kollektorkapi avamine) ning kas ja kuidas fikseeriti, et

korteri nr 9 kollektorkapist lekkisid küttesüsteemi torud. Halduri teavet ei saanud pidada ka

eriteadmistega isiku arvamuseks, sest määruskaebuse esitaja andmeil puudusid isikul sellise

arvamuse andmiseks vajalikud teadmised ja kogemused. Tsiviilasja materjalidest ei nähtunud

andmeid, et haldur oleks asjatundja, kel oleksid veelekete osas eriteadmisi. Antud asjas ei tehtud

kindlaks, millised olid korteri nr 9 reaalosa piirid, väitmaks, et veeleke toimus korteri reaalosa

piirides asuvast kütteseadmest. Polnud ühtegi joonist ega muud dokumendi, mis võimaldas

korterite reaalosade piire kindlaks määrata.

Kohtumääruse p-s 64 kirjeldas kohus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirja (digitoimikus

nimetatud dokument aga puudus). Määruskaebuse esitaja leidis, et ka see kiri ei tõendanud

veelekke tekkimist korteri nr 9 reaalosa piirides. Ameti kirja kohaselt ei olnud nende arhiivis

XXXX küttesüsteemi projekti. Juba ainuüksi see lause kinnitas, et ametiasutuse kiri koos lisaga

tuli tõendina jätta tähelepanuta, sest kui küttesüsteemi projekti ei esitatud, siis ei olnud muu

projekti seletuskirjaga võimalik tõendada küttesüsteemiga seotud asjaolusid. Muu projekti

seletuskirjas esitatud võimalikud lahendused hoone küttesüsteemile ei saanud olla tõendiks

hoonesse tegelikult ehitatud küttesüsteemi kohta.

Kohus märkis p-s 65, et puudutatud isik ei põhistanud, miks halduri esitatud foto ei tõendanud

veelekke alguse saamist korteri nr 9 reaalosa piiridesse kuuluvast kütteseadmest. Selline kohtu

arvamus oli ebaõige, sest puudutatud isik selgitas menetluse ajal seda (vt 03.05.2021

puudutatud isiku seisukohta). Kohus ei selgitanud, miks ta halduri kirjades toodut ligipääsu

olemasolu kohta arvestas, kuid puudutatud isiku väidet ligipääsu puudumise kohta ei

arvestanud. Sellega kohus rikkus tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise

kohustust. Kahju ulatust ja kulutuste suurust ei olnud avaldaja tõendite alusel võimalik täpselt

määrata ega välja mõista. Kohus rikkus TsMS § 477 lg 7, jättes puudutatud isiku vastuväidetes

kahtluse alla seatud kahju ulatuse ja suuruse kohta avaldaja poolt esitatud andmed

kontrollimata.

Määruskaebuse esitaja märkis, et maakohtu määrusest oli raske aru saada, millistele toimiku

lehekülgedele kohus viitas, sest kohtu märgitud toimiku lehekülje numbrid ei ühtinud

digitoimiku leheküljenumbritega.

Menetluse edasine käik

9. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale tähtaja sellele vastamiseks.

10. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

puudutatud isiku kanda.

11. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu põhjendused

12. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus TsMS

§-ga 659) alusel jätta muutmata ning määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul

ei rikkunud maakohus lahendi tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse

norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Ringkonnakohus

järgib maakohtu määruse põhjendusi ega pea TsMS § 659 ja 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks

neid kõiki korrata.

13. Avaldaja kui kindlustusandja on hüvitanud kannatanud korteriomanikele veekahjustuse

tagajärjel tekkinud kahju (korterite remondikulud) ja kahjustatud isikute kahju hüvitamise nõue

puudutatud isiku vastu on üle läinud VÕS § 492 lg 1 alusel avaldajale. Avaldaja on praegusel

juhul esitanud kahju hüvitamise nõude kahju põhjustanud korteriomaniku vastu.

14. Kuivõrd kahjujuhtum toimus 13.03.2017, kohaldas maakohus põhjendatult vaidluse

lahendamisel kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandi seadust, mille § 11 lg 1 p 1 kohaselt on

korteriomanik kohustatud hoidma korras korteriomandi reaalosa ning seda ja kaasomandi eset

kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi

tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 12 lg 3 sätestas, et korteriomanik võib nõuda, et

korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike

kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine

on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.

15. Kahjustatud korterite omanikele kahju hüvitanud avaldaja on esitanud VÕS § 115 lg 1 alusel

hüvitisnõude puudutatud isiku kui väidetavalt oma kohustust rikkunud teise korteriomaniku

vastu. Riigikohus on selgitanud, et korteriomanike vahel on seadusjärgne võlasuhe, millest

tulenevate kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist saab mh nõuda VÕS § 115 lg 1

alusel (vt Riigikohtu 13.02.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23; Riigikohtu 13.02.2013

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-186-12, p 10). VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub

kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult

kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse

rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel

hüvitamisele. VÕS § 127 lg-te 1 ja 2 järgi kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku

asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju

hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju ei kuulu hüvitamisele

ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille

rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. VÕS § 127 lg 4 kohaselt isik peab kahju

hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises

seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos).

Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

16. Ringkonnakohus ei tuvastanud asja materjalide põhjal selliseid menetlusnormide rikkumisi

(sh tõendite hindamise osas), mis annaksid aluse maakohtu määruse tühistamiseks või

muutmiseks. Nõustuda ei saa kaebaja väidetega, mille kohaselt kohus ei tuvastanud kahju

hüvitamise eeldusi ega nende tõendatust. Ebaõige on kaebaja väide, mille kohaselt jäi

tuvastamata, millist kohustust oli puudutatud isik rikkunud.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tuvastatuga, mille kohaselt kindlustusvõtjatele

tekkinud kahju sai alguse puudutatud isiku omandisse kuuluvast küttesüsteemist, mille

korrashoiukohustust puudutatud isik ei olnud nõuetekohaselt täitnud. Maakohus tuvastas, et

XXXX elamus oli igal korteril individuaalne küttesüsteem, st oma kütteseade ja majal ühist

küttesüsteemi või kaasomandis olevat torustikku polnud. Samuti ei olnud elamu liitunud

Tallinna linna kaugküttevõrguga. Et kohus märkis lahendi p-s 61, et selles kortermajas oli

kaasomandis vaid gaasitorustik, ei muuda kohtumäärust arusaamatuks, nagu on kaebuses

väidetud. Asjas leidis tuvastamist, et kahjujuhtum sai alguse korteri nr 9 reaalosa piires asuvast

ja ainult selle korteri jaoks vajalikust kütteseadmest toimunud veelekkest (korteris nr 9

kollektorkapis lekkisid küttesüsteemi torud) ning et veekahju said korterid 5 ja 7. Riigikohus

on 11.12.2013 otsuse tsiviilasjas nr 4-2-1-129-13 p-s 34 selgitanud, et korteriomaniku

kohustuse üheks eesmärgiks on tagada, et korteriomanikule kuuluva korteri kasutamine ei

kahjustaks naaberkortereid. Ringkonnakohus leiab, et veelekke tõttu tekitatud kahju hüvitamine

on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Korteriomanikul on

mõistlikult võimalik ette näha, et korterist alguse saanud veeleke võib tungida läbi maja

konstruktsioonide ja kahjustada teisi korteriomanikke (VÕS § 127 lg 3). Maakohus tuvastas

tõendeid hinnates puudutatud isiku poolt kohustuse rikkumise ja kindlustatud korterite

omanikel tekkinud kahju vahel põhjusliku seose olemasolu. Avaldaja oli tõendanud puudutatud

isiku korteris toimunud veeavarii tagajärjel tekkinud kahju ulatuse ja tehtud tööde vajalikkuse

ning tema poolt kindlustusvõtjatele hüvitatud kahju suuruse 4989eurot 10 senti. Lisaks

põhinõudele läks avaldajale tulenevalt VÕS § 167 lg-st 3 ja § 173 lg-st 2 üle ka võimalik

viivisenõue.

17. Samuti leidis maakohus õigesti, et puudutatud isik ei tõendanud, et rikkumine oli

vabandatav KOS § 11 lg 3 või VÕS § 103 lg 1 alusel. KOS § 11 lg 3 kohaselt korteriomanik ei

vastuta oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida

ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga

arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist

korteriomanikult oodata. Puudutatud isik vabaneks vastutusest üksnes juhul, kui tõendab, et

tema vastutus on välistatud VÕS § 103 alusel, st juhul, kui kohustuse rikkumine on vabandatav.

VÕS § 103 lg 2 kohaselt kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust

vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja

mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või

lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava

asjaolu või selle tagajärje ületaks.

Riigikohus on 16.10.2003 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-111-03 p-s 12 leidnud, et kahju

põhjustavaks vääramatuks jõuks saab pidada erakordset ja objektiivselt vääramatut sündmust,

mis on väljaspool võlgniku mõjupiirkonda. Eelkõige võib selleks olla erakordne loodusjõud.

Samuti märkis kolleegium nimetatud lahendis, et mingi asjaolu vääramatuks jõuks lugemine

eeldab, et võlgnik ei saa seda asjaolu mõjutada, st võlgnik ei saa kahju tekkimist mingil moel

ära hoida. Praeguse vaidluse asjaoludel ei ole maakohus vastutust välistavaid asjaolusid

tuvastanud ja sellega saab nõustuda. Kindlasti ei ole antud kaasuse puhul vääramatu jõuna

käsitletav asjaolu, et puudutatud isik ei olnud piisava hoolikusega taganud korteriomandi

korrashoiu kohustust.

18. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse väitega, et kohus on rikkunud menetlusnorme,

kuivõrd on pidanud tõenditeks majahaldurilt saadud teateid ja e-kirju. Samuti ei nõustunud

kaebaja kahju suurusega.

19. Kohus hindas tõendeid TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 kohaselt igakülgselt, täielikult ja

objektiivselt kogumis ja kujundab oma seisukoha siseveendumuse alusel. C kirjalik seletus on

dokumentaalne tõend TsMS § 272 lg 1 tähenduses, samuti ka e-kirjad. Seletuskiri on samuti

dokumentaalne tõend (tlk 112), millega avaldaja tõendas, et Tallinna Kaugküttevõrguga elamu

ei olnud liitunud. Kahju ulatuse ja suuruse hindamisel ei rikkunud kohus tõendeid hinnates

kaebuses väidetud menetlusnorme, kuivõrd puudutatud isik ei põhistanud oma vastuväiteid ega

tõendanud, et korteritele kahjustusi ei tekkinud või et nende kõrvaldamine oleks olnud võimalik

oluliselt odavamalt, s o väiksemate kuludega. Kohus ei rikkunud TsMS § 477 lg-st 7 tulenevat

kohustust omal algatusel tõendeid koguda. Praeguses menetluses oli avaldaja oma väidete

tõendamiseks asjakohased tõendid esitanud ja need osutusid piisavaks, mistõttu puudus kohtul

kohustus ja vajadus omal algatusel täiendavaid tõendeid koguda. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu poolt tõenditele antud hinnanguga ja kaebuse väited ei anna alust jõuda teistsugustele

järeldustele. Ringkonnakohus märgib, et hagita menetluse uurimispõhimõte (TsMS § 477 lg-5

ja 7) ei võta menetlusosalistelt ära lahendi tegemiseks vajalike asjaolude esitamise ja

tõendamise kohustust.

20. Kokkuvõtteks leiab ringkonnakohus, et maakohus ei ole asja lahendamisel rikkunud

kaebuses väidetud menetlusnorme, on kohaldanud õigesti materiaalõigust ja kohtu

seisukohtade kujunemine on jälgitav ja määrus nõuetekohaselt piisavalt põhjendatud.

Kohtulahend on seaduslik ja määruskaebuse rahuldamiseks ei ole alust.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

21. Juhindudes TsMS § 173 lg-st 1 märgib kolleegium ringkonnakohtus kantud menetluskulude

jaotuse. Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS §

171 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda.

Avaldaja

ei

esitanud

menetluskulude

nimekirja

määruskaebemenetluse

kulude

kindlaksmääramiseks ja tal ei ole ka tsiviilasja toimikust nähtuvaid hüvitatavaid

menetluskulusid, mistõttu avaldajal kindlaksmääratavad menetluskulud ringkonnakohtus

puuduvad.

(allkirjastatud digitaalselt)