2-22-4721/6 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 7. juuni 2022

Tsiviilasja number

2-22-4721

Tsiviilasi

S.B. avaldus kaasomanike kokkulepete puudumise

tuvastamiseks ja KrtS § 9 lg 1, KrtS § 4 lg 1, AÕS

§

lg

sätestatud

nõuete

rikkumise

tuvastamiseks uue korteriomandi loomisel ja M.J.

ja

A.J.

kohustamiseks

andma

nõusolekuid

kinnistusraamatu kannete tegemiseks ja esialgse

õiguskaitse taotlus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 5. aprilli 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

S.B. määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): S.B. (isikukood

XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik I: A.J. (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik II: M.J. (isikukood XXXXXXXXXXX)

RESOLUTSIOON

1. Jätta S.B. määruskaebus rahuldamata.

2. Jätta Tartu Maakohtu 5. aprilli 2022. a määrus

muutmata.

3. Määruskaebuse

esitamisega

seotud

menetluskulud

jätta

avaldaja

S.B.

kanda.

Puudutatud isikutel A.J. ja M.J. määruskaebuse

menetlemisel hüvitatavaid menetluskulusid ei ole.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel

on

õigus

esitada

määruskaebus

Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

määruskaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. S.B. (avaldaja) esitas 31. märtsil 2022 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus tuvastada

kaasomanike kokkulepete puudumine ja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lg 1,

KrtS § 4 lg 1, asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 sätestatud nõuete rikkumine uue korteriomandi

loomisel XXXXXXXX kortermajas ning kohustada M.J. (puudutatud isik II) ja A.J.

(puudutatud isik I) andma nõusolekud teha kinnistusraamatu kanne, millega vaidlusalune kanne

kustutatakse ning andma nõusolek teha kinnistusraamatu kanne, millega moodustatakse

registriosa, mis vastaks algsele korteriomandi registriosale.

Avalduse kohaselt kuulub avaldajale X vallas, X külas, XXXXXXXX asuval kinnistul

korteriomand nr 2. Puudutatud isik II sõlmis 24. aprillil 2020 notariaalselt tõestatud

asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse (korteriomandi jagamise avaldus, korteriomandi

kinkeleping) nr 999, mille kohaselt otsustas jagada korteriomandi nr 6 ning avada registriosa

uue

eriomandi

eseme

nr

asukohaga

XXXXXXXX

maakond,

katastritunnus

XXXXXXXXXXXXX, sihtotstarve elamumaa (100%), pindala 7303 m². Samas notariaalaktis

sõlmitud kinkelepingu kohaselt on eriomandi eseme nr 6 kingisaajaks tema õde (puudutatud

isik I). Korteriomandi nr 6 jagamiseks ei ole XXXXXXXX kõik korteriomanikud andnud

nõusolekut. Puudutatud isiku II eriomandi eseme jagamise aluseks on notariaalaktis märgitud

teise korruse plaan, mis on koostatud diplomeeritud ehitusinseneri Virgo Veri poolt ning

ehitusinseneri kinnitus, et eriomandi loomine vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele.

Kinnistusraamatu kande alusel on XXXXX korter nr 6 jagatud kaheks eraldi korteriomandiks.

Avaldaja viitas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p-le 13, AÕS § 65 lg-le 1,

TsMS §-le 594 ja kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹ lg-le 1. Kinnistusraamatu kanne

korteriomandi jagamise kohta rikub avaldaja õigusi, sest kokkuleppe puudumisega on rikutud

kaasomanike omandiõigusega otseselt seotud õigusi (häälte osakaalu muutmine). Avaldaja

arvates on oluline, et käesoleva avalduse lahendamisel kohus eristaks mõisteid eriomand,

kaasomand ning korteriomand. Korteriomandi puhul ei saa eriomandit ja kaasomandit käsitleda

lahus, sh eraldi võõrandada ega koormata. Korteriomandi juurde kuulub kohustuslik liikmesus

korteriühistus, millest omakorda tulenevad korteriomanikule vastavad õigused ja kohustused.

Puudutatud isik II võib ainuisikuliselt oma eriomandi piires teha seda puudutavaid otsuseid, aga

ta ei saa ainuisikuliselt muuta kaasomandit puudutavaid kokkuleppeid (sh kaasomandi osa

jagamist, teiste kaasomandi osa vähendamist), sest kaasomand on kõigi korteriomanike ühine

vara (KrtS § 4 lg 3). Puudutatud isik II ei saa ainuisikuliselt muuta korteriühistu liikmete

kollektiivseid huve puudutavaid kokkuleppeid (sh häälte osakaalu muutmist). Kaasomandita

korteriomandit pole võimalik moodustada. Eriomandi kandmiseks kinnistusraamatusse

korteriomandina võimaldab eriomandi juurde kuuluv kaasomand.

Puudutatud isik II oleks pidanud eriomandi eseme ulatuse muutmisel lähtuma KrtS § 9 lg 1

teises lauses sätestatust, mille kohaselt võivad olla asjast puudutatud kõik kaasomanikud

KrtS § 4 lg 1 kaudu. Puudutatud isik II pole uue korteriomandi loomisel teiste korteriomanike

poole nõusoleku saamiseks pöördunud. Antud rikkumist ei saa teisiti kõrvaldada, kui ebaõige

kande kustutamisega. 6-korterilises korteriühistus on olemasoleva hääle väärtuse vähenemine

märkimisväärne muudatus, mis omakorda mõjutab korteriomanike õigusi ja kohustusi (rahalisi)

kaasomandi ning eriomandi kasutamisel ja käsutamisel.

Ehitusinseneril Virgo Veri ei ole pädevust ega kaasomanike volitusi väljastada taolises

õiguslikus ulatuses tõendit (st kinnituskirja), et puudutatud isiku II korteriomandi jagamine

kaasomandit puudutavas osas on toimunud teiste korteriomanike õigusi kahjustamata. Loodud

korteriomandi omanik saab nõuda kulutusi või tahteavaldusi, mis muidu oleksid ülejäänud

korteriomanikele mittevajalikud (nt vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning ventilatsiooni

väljaehitus, voolutugevuse/amprid suurendamine, parkimiskoha õigus, puukuur jm

KrtS § 9 lg 5 alusel). See on rahaline kulu kaasomanikele ning seadusandja peab tagama teiste

kaasomanike õigused, mis vajavad samaväärselt kaitset. Korteriomanikul on õigus oma

osakaalu säilitamisele korteriomanike üldkoosoleku häältest.

Korteriomandite arv on korteriomanike kokkuleppe oluline ese ning selle kokkuleppe

muutmine (korteriomandite arvu suurendamine) puudutab ka kõiki korteriomanikke. Avaldaja

õigusliku võimu vähendamine asja/omandi (kaasomandi, hääle) üle ja ühinguõigusliku

positsiooni muutmine ilma tema nõusolekuta (AÕS § 68 lg 1) on õigusvastane.

MAAKOHTU SEISUKOHT

2. Tartu Maakohus keeldus 5. aprilli 2022. a määrusega avalduse menetlusse võtmisest, jättis

esialgse õiguskaitse taotluse läbi vaatamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Maakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leidis, et avalduse menetlusse võtmisest tuleb

keelduda, kuna sellel puudub perspektiiv TsMS § 372 lg 2 p-de 1 ja 2 tähenduses.

Esmalt märkis maakohus, et avalduse eset puudutavalt on Tartu Maakohus teinud hagita

menetluses kaks lahendit. Tartu Maakohtu 29. märtsi 2022. a määrusega tsiviilasjas

nr 2-22-4290 keeldus maakohus samasisulise esemega avaldust menetlusse võtmast.

Avaldaja viidatud Riigikohtu lahendis nr 2-17-9822 oli tegemist olukorraga, kus üks

korteriomand jagati 69 korteriomandiks, sh mitteeluruumiks, ning Riigikohus heitis alama

astme kohtutele mh ette, et jäeti hindamata, kas uued korteriomandid vastasid KOS § 2 lg 1

nõuetele ja said AÕS § 68 lg 3 kohaselt tekkida, st kas kanded nende kohta olid lubatud. Kohtud

on aga varasemalt avaldaja viidatud korteriomandeid puudutavalt jõudnud jõustunud

kohtumäärusega vastupidisele seisukohale.

Maakohus selgitas, et Tartu Maakohus on 14. aprilli 2021 lahendanud tsiviilasja nr 2-20-8072

(määrus jõustunud, jäänud muutmata Tartu Ringkonnakohtu 7. juuni 2021 määrusega,

Riigikohus keeldus kaebust 18. oktoobril 2021 menetlemast), millesse oli puudutatud isikuna

kaasatud ka korteriomanikust avaldaja. Nimetatud menetluses taotlesid sama maja

korteromanikud V.V. ja E B. notariaalaktis nr 999 sõlmitud eriomandi jagamise

asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist, puudutatud isiku kaasaaitamiskohustuse tuvastamist või

tema nõusoleku asendamist kohtuotsusega, et kustutada õigusvastase kandena avatud

registriosa

nr XXXXXXXX

kinnistusregistrist.

Maakohus

leidis,

et

vaidlusalusel

korteriomandi jagamisel puudus vajadus kõigi korteriomanike kokkuleppe järele.

Ringkonnakohus sedastas sarnaselt maakohtuga, et vaidlusaluse korteri jagamine on

ruumikorralduslikult võimalik ja seda saab teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, eraldi

juurdepääs uuele korteriomandile on tehniliselt olemas. Täiendavalt märkis ringkonnakohus, et

kirjeldatud juhul ei riku korteriomandi jagamine avaldajate õigustatud huve, lisades, et asjaolu,

et mõnele korteriomanikule ei ole meelepärane teiste korteriomanike poolt teistsuguste

seisukohtade ja otsuste ning kokkulepete poolt hääletamine, ei ole asjaõiguslepingu tühisuse

aluseks. Veel osundati lahendis, et vajaduse korral saab korteriühistu sätestada põhikirjas

erisused korteriomanike häälte määramiseks.

Veel osundas maakohus, et avaldaja on taotlenud 15. novembril 2021 teistmisavalduses

kirjeldatud kohtulahendite tühistamist. Riigikohus keeldus 14. märtsi 2022. a määrusega

teistmisavalduse menetlemisest, millest saab järeldada, et puuduvad TsMS § 701 lg 1

tähenduses uued asjaolud, millest tulenevalt peaks maakohus jõustunud lahendiga tsiviilasja

uuesti läbi vaatama.

Eelpool märgitud selgitustele tuginedes leidis maakohus, et avaldusega ei ole võimalik

taotletavat eesmärki saavutada ning maakohus keeldus avalduse menetlusse võtmisest. Kuna

avaldus jääb kohtu poolt menetlusse võtmata, jääb läbi vaatamata ka esialgse õiguskaitse

taotlus.

MÄÄRUSKAEBUS

3. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse

tühistada ja võtta avalduse menetlusse.

Avaldaja leiab, et tema õiguste rikkumine on esile toodud asjaoludel toimunud ning avaldus ei

ole õiguslikult perspektiivitu. Maakohus pole välja selgitanud avaldaja tegelikku nõuet ning on

põhjendanud menetlusse võtmisest keeldumist valedest alustest lähtuvalt.

S.B.l on õigus enda korteriomandi kaasomandiga seotud õiguste kaitsele. Avaldajale

teadaolevalt pole kohus tuvastanud, et avaldaja õigusi pole rikutud ning korteriühistus

korteriomandite arvu ja häälte arvu muutmine ei puuduta/mõjuta teisi sama kinnisasja

kaasomanikke. Avaldajale pole teada, kas kohus on kinnitanud või välistanud, et

korteriomanikul on õigus oma osakaalu säilitamisele korteriomanike üldkoosoleku häältest.

Avalduse menetlemisest keeldumine osundab, et korteriomandite puhul ei kuulu kaasomaniku

õigused kohtu poolt kaitstavate õiguste hulka ning kaasomaniku õiguste näol on tegemist näilise

õigusega. Kohus kaitseb korteriomandi eriomandi ja selle omaniku õigusi (nn

ruumikorralduslik võimalikkus), kuid kaasomandiga seotud õigust peab perspektiivituks.

Avaldaja leiab, et tema õigusliku võimu vähendamine asja/omandi (kaasomandi, hääle) üle ja

ühinguõigusliku positsiooni muutmine ilma tema nõusolekuta (AÕS § 68 lg 1) on õigusvastane

ning pole põhjendatav „ruumikorraldusliku“ võimalikkusega.

Maakohtu viited korteriühistu põhikirjale pole asjasse puutuvad, sest põhikirjaga ei reguleerita

korteriomandite loomist ning korteriomanik ei saa üksi muuta põhikirja. Põhikiri on samuti

üheks korteriomandi kaasomandi osaks.

Kinnistusraamatus on avaldajale kuuluva korteriomandi registriosas (nr XXXXXXX) tehtud

24. aprillil 2020 kinnistamisavalduse alusel 18. mail 2020 kandemuudatus I jakku ning lisatud

sama kinnisasja korteriomandi registriosa nr XXXXXXXX. Korteriomandite arv on

korteriomanike kokkuleppe oluline ese ning selle kokkuleppe muutmine (korteriomandite arvu

suurendamine) puudutab kõiki korteriomanikke, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne

kahjustab. Korteriomandi jagamise näol pole tegemist ühe eriomandi eseme piiresse jääva

kokkuleppega. Lisandub kaasomand ja korteriühistu erisus sundühistuna, mis tingib omakorda

rea erisusi (sh häälte sidumine liikmete korteriomanditega jm).

Avaldaja soovib kaitsta neid kaasomandist tulenevaid õigusi, mis kehtisid talle enne

18. mail 2020 tehtud kandemuudatust.

4. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle ringkonnakohtule

lahendamiseks TsMS § 663 lg 5 alusel.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks

või muutmiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 jätab ringkonnakohus maakohtu

määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata.

6. TsMS § 371 lg 1 p 4 alusel ei võta kohus hagi mh menetlusse siis, kui on olemas jõustunud

Eesti kohtu otsus või menetluse lõpetamise määrus.

Tsiviilasjas nr 2-22-4290 keeldus Tartu Maakohus 29. märtsi 2022. a määrusega avaldaja

23. märtsi 2022. a samasisulise esemega avalduse menetlusse võtmisest. Maakohtu määrus

tsiviilasjas nr 2-22-4290 on jõustunud. Tsiviilasjas nr 2-20-8072, kuhu oli puudutatud isikuna

kaasatud ka käesoleva asja avaldaja, taotlesid avaldajad (kummalegi avaldajale kuulub

vaidlusalusel kinnistul korteriomand) puudutatud isiku I ja puudutatud isiku II vahel 24. aprillil

2020 notariaalaktis nr 999 sõlmitud eriomandi jagamise asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist,

puudutatud isiku kaasaaitamiskohustuse tuvastamist või tema nõusoleku asendamiseks

kohtuotsusega, et kustutada õigusvastase kandena avatud registriosa nr XXXXXXXX

kinnistusregistrist. Maakohus leidis 14. aprilli 2021. a määruses, et vaidlusalusel korteriomandi

jagamisel puudus vajadus kõigi korteriomanike kokkuleppe järele.

Maakohtu määruse peale esitatud määruskaebuse peale tehtud Tartu Ringkonnakohtu

7. juuni 2021. a määruses on ringkonnakohus nõustunud maakohtu määruse põhjendusega ning

leidnud, et korteriomandi jagamine ei riku avaldajate õigustatud huve. Ringkonnakohus käsitles

ka korteriomanike hääletamise küsimust ja märkis, et vajadusel korral saab korteriühistu

sätestada põhikirjas erisused korteriomanike häälte määramiseks. Ringkonnakohtul puudub

praeguses asjas alus asuda teistsugusele seisukohale.

Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et maakohus ei ole välja selgitanud avaldaja tegelikku

nõuet. Avaldaja on avalduses esitanud arusaadava nõude ning maakohus on avalduse

menetlusse keeldumist sellest lähtuvalt ka põhjendanud. Asja materjalidest ei nähtu, et

esineksid asjaolud, mis on võrreldes tsiviilasjaga nr 2-22-8070 muutunud. Kuna jõustunud

lahendiga on tuvastatud, et korteromandi jagamisel ei olnud vajalik kõikide korteriomanike

nõusolek ja korteriomandi jagamine ei rikkunud korteriomandike õigustatud huve, on

maakohus õigustatult jätnud avalduse menetlusse võtmata.

7. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud

menetluskulud määruskaebuse esitaja kanda (TsMS § 171 lg 1). Tsiviilasja materjalidest

nähtuvalt ei ole puudutatud isikud määruskaebuse menetlemisel toiminguid teinud, mistõttu

puudutatud isikul hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud ei ole.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke