2-21-3756/38 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest

Määruse tegemise koht ja aeg

2. juuni 2022, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-3756

Tsiviilasi

AB "Lietuvos draudimas" Eesti filiaali avaldus

Meelis Karaski vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 4. oktoobri 2021. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Meelis Karaski määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

kirjalik menetlus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Avaldaja (määruskaebuse esitaja): AB "Lietuvos

draudimas" Eesti filiaal (registrikood 12831829),

lepinguline esindaja Arvi Luhakooder

Puudutatud isik (määruskaebuse esitaja): Meelis Karask

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

esindaja

vandeadvokaadi abi Heiki Kuningas

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 4. oktoobri 2021. a määrus osas, milles kohus

rahuldas AB "Lietuvos draudimas" Eesti filiaali põhinõude 5 eurot 95 senti ületavas

osas ning 4. oktoobri 2021. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivisenõude 28 senti

ületavas osas, samuti osas, milles maakohus mõistis puudutatud isikult välja

edasiulatuva viivise suuremalt põhinõudelt kui 5 eurot 95 senti, samuti tühistada

maakohtu määrus menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse kindlaksmääramise osas.

Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta AB "Lietuvos draudimas" Eesti filiaali

põhinõue 5 eurot 95 senti ületavas osas ja 4. oktoobri 2021. a seisuga sissenõutavaks

muutunud viivisenõue 28 senti ületavas osas rahuldamata ning mõista alates

5. oktoobrist 2021 sissenõutavaks muutuv viivis välja 5 euro 95 sendi suuruselt

põhinõudelt.

2. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

3. Lugeda Tartu Maakohtu 4. oktoobri 2021. a määruse resolutsioon tervikuna

sõnastatuks järgmiselt:

"1. Rahuldada AB "Lietuvos draudimas" Eesti filiaali nõue Meelis Karaski vastu

osaliselt ning mõista Meelis Karaskilt AB "Lietuvos draudimas" Eesti filiaali

kasuks välja põhinõue 5 eurot 95 senti ning 4. oktoobri 2021. a seisuga arvestatud

sissenõutavaks muutunud viivis 28 senti.

2. Mõista Meelis Karaskilt AB "Lietuvos draudimas" Eesti filiaali kasuks välja

viivis põhivõlalt (5 eurolt 95 sendilt) alates määruse tegemisest kuni põhivõla

täieliku tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras."

4. Mõlemas kohtuastmes kantud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse

kättesaamisest alates.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi

ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult

või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AB "Lietuvos draudimas" Eesti filiaal (avaldaja) esitas 10. märtsil 2021 Tartu

Maakohtule avalduse, milles palus Meelis Karaskilt (puudutatud isik) välja mõista põhinõude

478 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 73 senti ja viivise alates 11. märtsist 2021

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude tasumiseni. Menetluskulud

palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda koos kohustusega tasuda menetluskuludelt viivist

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Avalduse kohaselt on avaldaja kui kindlustusandja kindlustanud korteri asukohas

XXXXXXXXXXX (korter nr 210). Avaldaja ja korteriomanik on sõlminud korteri

kindlustuslepingu. Kindlustusvõtjaks on Leivi Helbre (kindlustusvõtja).

Avaldaja sai 2. detsembril 2020 kindlustusvõtjalt kahjuteate, mille kohaselt toimus

29. novembril 2020 korteris nr 210 veekahju – ülemise naabri korterist (XXXXXXXXXXX;

korter nr 310) voolas vesi alumise korteri nr 210 vannituppa, mille tagajärjel said kahjustada

vannitoa lagi ja sein. Avaldaja esindaja tuvastas, et korteri nr 310 veetoru oli roostetanud ning

lekkis. Veeleke lähtus korteri peakraanist (sisendkraanist), mis kuulub korteriomanike

kaasomandisse. Lekkekoha alla oli asetatud kilekott. Puudutatud isik on korteri nr 310

omanik. Ajaver OÜ esitatud arve korteri nr 210 remondi eest oli 478 eurot. Avaldaja on selle

summa korteri nr 210 omanikule hüvitanud.

Kuna veekahju sai alguse puudutatud isiku korterist, esitas avaldaja talle 17. veebruaril 2021

kohtuvälise nõude hüvitada tekkinud kahju hiljemalt 3. märtsiks 2021. Puudutatud isik kahju

ei hüvitanud.

Avaldaja nõuab puudutatud isikult VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel kahju

hüvitamist. Avaldaja hinnangul on kahjunõude eeldused täidetud. Puudutatud isik on

rikkunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p-s 1 ja asjaõigusseaduse

(AÕS) § 72 lg-s 5 sätestatud kohustust hoida korras kaasomandi hulka kuuluv peakraan, mis

faktiliselt asub korteri eriomandi piires ja korteriomaniku mõjusfääris. Korteriomanikul on

kohustus perioodiliselt kontrollida kaasomandiosa korrasolekut.

Avaldaja ei nõua kahju hüvitamist X linn, XXXX korteriühistult (korteriühistu), kuna

puudutatud isik korteriühistut torustiku seisukorrast ei teavitanud ega lubanud korteriühistu

esindajal enda korterisse torustiku sisukorra hindamiseks siseneda.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ning

menetluskulud avaldaja kanda.

Puudutatud isik ei vastuta avaldajale tekkinud kahju eest. Majas teostati remonti

1. septembrist 2020 kuni 15. septembrini 2020. 2020. a septembris fikseeriti korteri nr 310

peakraani remondi vajadus, kuid remonti ei tehtud.

Leke toimus korteri torustikku maja torustikuga ühendavast kraanist, mis kuulub kaasomandi

eseme hulka. Seega lasub kraani kontrolli, korrashoiu ja remondi kohustus korteriühistul,

mitte korteriomanikul. Kuigi korteriomanikud pöördusid 2009. a-l korteriühistu juhatuse

poole seoses kommunaaltrassi, sh kraanide remondiga, ei täitnud nad oma kohustust kraani

remontida.

Korteriomanik saab aidata kaasa üksnes talle nähtava ja tajutava rikke kõrvaldamisele.

Puudutatud isikule sai teatavaks leke alumisse korterisse 1. detsembril 2020. Ta helistas samal

päeval koheselt korteriühistu juhatuse esimehele, et maja või püstaku kraan sulgeda.

Vaatamata sellele korteriühistu juhatuse esimees kraani sulgemist ei korraldanud, mistõttu

voolas vesi alumisele korrusele. Puudutatud isik asetas lekke ilmnemisel lekke alla kile ja

lapi. Kui lapp niiskus, väänas puudutatud isik selle kuivaks. Leke polnud tugev. Vaikset

tilkumist kraanist pole võimalik märgata, kuna torud asuvad vastu põrandat. Korteri nr 310

peakraan vahetati välja alles 4. detsembril 2020.

Korteriomanikult ei saa nõuda, et ta kogu aeg ja igapäevaselt kontrolliks kaasomandi eseme

seisundit, kas sealt tilgub vett või mitte. Korteriomaniku kohustused piirduvad kaasomandi

eseme rikke puhul sellest teatamisega. Korteriühistule kuuluvate trasside korrasoleku peab

KrtS § 36 lg 2 kohaselt tagama korteriühistu.

MAAKOHTU SEISUKOHT

3. Maakohus rahuldas 4. oktoobri 2021. a määrusega avalduse ning mõistis puudutatud

isikult avaldaja kasuks välja põhinõude 478 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise

22 eurot 52 senti ja viivise alates määruse tegemisest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras kuni põhinõude tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda

ning mõistis puudutatud isikult avaldaja menetluskulude katteks välja 690 eurot koos

kohustusega tasuda menetluskuludelt alates määruse jõustumisest viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras kuni menetluskulude tasumiseni.

Määruse põhjenduste kohaselt saab korteriomanik nõuda teiselt korteriomanikult kahju

hüvitamist, kui teine korteriomanik on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1), teine

korteriomanik vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1, KrtS § 31 lg 1 p 1),

kannatanud korteriomanikule on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), kahju on

hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ning rikkumise ja kahju

vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Praegusel juhul on korteri nr 210 nõue üle läinud

VÕS § 492 lg 1 alusel kindlustusandjale (avaldajale).

Kui kahju tekitanud asjaolu on lähtunud teise korteriomandi eriomandi piirest, tuleb

kahjustatud ja kahju tekitanud korteriomaniku tõendamiskoormust jagada, sest kahjustatud

korteri omanikul ei pruugi olla võimalik kahju täpset põhjust kindlaks teha. Kui kahjustatud

korteri omanik tõendab, et kahjustav asjaolu (nt veeleke) lähtus teise korteriomandi eriomandi

piirest, tuleb hea usu põhimõtte järgi eeldada, et teise korteriomandi omanik rikkus oma

kohustust. Kuna nii avaldaja kui ka puudutatud isik on kinnitanud, et korterit nr 210

kahjustanud veeleke lähtus korterist nr 310, on puudutatud isik eeldatavalt rikkunud

KrtS § 31 lg 1 p-s 1 sätestatud eriomandi eseme korrashoiukohustust.

Vastutusest vabanemiseks on puudutatud isikul võimalik tõendada, et kahju tekkis ja leke

lähtus kaasomandi esemest. Maja ühiskommunikatsioonid kuuluvad kaasomandi koosseisu ja

kõikidele korteriomanikest kaasomanikele. Korteriomandi eseme eriomandit teenindavad

torustiku osad võivad kuuluda ka eriomandi koosseisu. Kohus nõustub menetlusosalistega, et

korteri peakraan kuulub kaasomandi esemesse, kuid sellest edasi suunduvad ning üksnes ühe

konkreetse korteri veevarustuseks vajalikud torud eriomandi koosseisu.

Avaldaja ja puudutatud isiku vahel on vaidlus selle üle, kas kahju põhjustanud leke lähtus

kõigi korteriomanike kaasomandisse kuuluvast korteri sisend- ehk peakraanist või eriomandi

hulka kuuluvatest torudest. Asjas kogutud tõenditest ei nähtu, et veeleke oleks lähtunud

kaasomandi osasse kuuluvast peakraanist. Puudutatud isiku vannitoas tehtud fotodelt (tl-d 26–

27) nähtuvad kaks veemõõtjat ja kaks väiksemat veetoru. Kilekott on asetatud ühe väikese

toru alla, samal kohal on torul suur plekk. On usutav, et leke toimus roosteplekiga kohast.

Arvestades torude asendit ei saanud leke lähtuda kraanist. Seega toimus leke korteri

eriomandi esemesse kuuluvast veetorust.

Ka puudutatud isiku varasemad pöördumised korteriühistu poole torutööde küsimuses ei

tõenda, et leke lähtus korteri peakraanist. Esitatud tõendid tõendavad peamiselt seda, et ta on

pöördunud 2009. ja 2010. a-l korteriühistu poole teabe saamiseks, dokumentidega

tutvumiseks ja tema korterit läbiva toru vahetamiseks. Samuti ei nähtu, et puudutatud isik

oleks mõistliku aja jooksul enne lekke ilmnemist esitanud korteriühistule pretensioone tema

korteris olevate torude seisukorra kohta või et puudutatud isik võiks olla rikkunud oma

kohustust vääramatu jõu tõttu.

Avaldaja on tõendanud kahju suurust 478 eurot, mis on kindlustusvõtjale hüvitatud.

Puudutatud isik ei ole kahju suurusele vastuväiteid esitanud. Puudutatud isiku poolse

rikkumise ja korterile nr 210 tekkinud kahju vahel on ka põhjuslik seos. Lisaks pidi veelekkest

alumisele korterile tekkida võiv kahju olema puudutatud isikule ettenähtav ning kahju on

hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga. Eelnevat arvestades rahuldas maakohus

avaldaja nõude.

Ka juhul, kui veeleke lähtunuks kaasomandi esemeks olevast pea- ehk sisendkraanist, ei

vabastaks see puudutatud isikut kahju hüvitamise kohustusest. KrtS § 31 lg 1 p-st 1 ja

AÕS § 72 lg-st 5 tuleneb korteriomanikule kohustus lisaks oma eriomandi esemele ka

kaasomandiosa eset kasutades hoiduda tegevusest, mis võib omada teistele kaasomanikele

kahjulikku mõju. Kahjustatud korteri omanikul on võimalik nõuda kahju hüvitamist teiselt

korteriomanikult nii juhul, kui kahju lähtus teise korteriomaniku eriomandi esemest, kui ka

siis, kui kahju lähtus kaasomandi esemest.

Vastav kaasomanike kohustus hõlmab hoolsuskohustust kontrollida perioodiliselt elamu

tehnosüsteemide korrasolekut ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme

kahjustumisest või kahjustumise ohust, sh torustiku amortiseerumisest ja lekkimisest.

Korteriomanike ühine kohustus on tagada, et elamu tehnosüsteemid oleksid korras. Seega oli

puudutatud isikul kohustus hoida korras ka kaasomandi hulka kuuluva korteri peakraan, mis

faktiliselt asub korteri eriomandi piires ja korteriomaniku mõjusfääris. Eelkõige seisnes

korrashoiukohustus peakraani jälgimises ning võimaliku lekke avastamisel sellest

viivitamatult korteriühistule teatamises.

Puudutatud isik helistas korteriühistule ja teatas veekraani vahetamise vajadusest

1. detsembril 2020, s.o kolm päeva hiljem pärast kahju ilmnemist (29. novembril 2020).

Tõendamata ja ebausutavad on puudutatud isiku väited, et ta sai lekkest teada 1. detsembril

2020. Kuna lekkekoht on vastu põrandat, võib see raskendada lekke avastamist, kuid

arvestades korterile nr 210 tekkinud kahjustusi, ei ole usutav, et tegemist oli väikese

märkamatu tilkumisega, mille puudutatud isik avastas alles kolmandal päeval. Seega on

puudutatud isik jätnud veelekkest viivitamatult teatamata. Kui puudutatud isik oleks lekkest

teavitanud korteriühistut koheselt 29. novembril 2020, oleks saanud kiiremini võtta

tarvitusele meetmeid lekke peatamiseks või vähendamiseks ja korterile nr 210 tekkinud kahju

oleks kas jäänud tekkimata või oleks see olnud oluliselt väiksem. Teavitamiskohustuse

täitmisena ei ole käsitatavad pöördumised 2009. ja 2010. a-l korteriühistu poole. Arvestades,

et korteriühistu poole pöördumise ja kahjujuhtumi ilmnemise vahele jäi ligikaudu 10 aastat,

puudub nende kahe sündmuse vahel usutav eluline seos.

Seega on puudutatud isik rikkunud KrtS § 31 lg 1 p-st 1 tulenevat korteriomaniku

hoolsuskohustust – eelkõige kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme

seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või

kahjustumise ohust.

Korteriomaniku vastutust ei mõjuta maja haldava korteriühistu või valitseja võimalik vastutus

oma kohustuste rikkumise eest või muu isiku vastutus. Need isikud võivad vastutada kahju

hüvitamise eest solidaarselt. Isegi kui isikud vastutaksid tekkinud kahju eest solidaarselt, saab

avaldaja nõuda kogu kahju hüvitamist ühelt solidaarvõlgnikult (VÕS § 65 lg 1).

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Puudutatud isik palub 12. oktoobril 2021 esitatud määruskaebuses maakohtu määruse

tühistada ning teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata. Menetluskulud palub

puudutatud isik jätta avaldaja kanda.

Määruskaebuse kohaselt nähtub korteriühistu kohtule esitatud vastusest, et korteri nr 310

veekraan vahetati välja toimunud veelekke tõttu puudutatud isikult saadud teabe põhjal. Muid

töid korteris ei tehtud. Korteriühistu vastuses toodud asjaoludega on puudutatud isik

tõendanud, et veeleke lähtus kaasomandi esemest. Maakohus on jätnud põhjendamatult

korteriühistu avaldatud teabe analüüsimata.

Maakohus on viidanud kohtupraktikale, kuid ei ole välja toonud puudutatud isiku kohustuste

rikkumise sisu, jättes määruse nõuetekohaselt põhjendamata.

Tehnosüsteemide perioodiline või süstemaatiline kontroll ei tähenda, et kaasomanik peaks

igapäevaselt tema korterisse jäävat kaasomandi osa kontrollima. Kontrolli sagedust ei tulene

ühestki normist. Samas kehtib võlaõiguses mõistlikkuse põhimõte, mille kohaselt ei saa

eeldada tehnosüsteemide igapäevast kontrolli. Kui veeleke pole tugev ega silmaga otseselt

nähtav, ei saa eeldada, et see oleks koheselt märgatav. Seega ei taga perioodiline kontroll

väikese lekke kohest avastamist. Praegusel juhul oli nõrk leke kraanist vee tilkumise näol,

mis ei ole koheselt märgatav. Alles vee kogunemisel (tekitades loigu, niiskumise või voolates

alumisele korrusele) on võimalik märgata selle olemasolu. Kui puudutatud isik leket märkas,

teatas ta sellest korteriühistule, püüdes käepäraste vahenditega leket peatada. Puudutatud

isikul puudusid tehnilised vahendid kraani vahetamiseks. Seega on puudutatud isik täitnud

kohustuse teavitada korteriühistut kaasomandi esemel tekkinud rikkest.

Korteriomanikud pöördusid juba 30. novembril 2009 korteriühistu juhatuse poole. Sellele

vaatamata ei ole korteriühistu vähemalt korteri nr 310 osas midagi ette võtnud. Väide, nagu

ei võimaldanud puudutatud isik kaasomandi eset kontrollida, on alusetu. Korteriühistu pole

puudutatud isikule kaasomandi osa kontrollimise kohta teadet esitanud. Seega on korteris

asuv kraan olnud aastaid hooldamata. Kraani lekkima hakkamine ei ole ette teada, kuid

regulaarsel hooldusel on võimalik seda kuluvosa vahetada. KrtS § 35 lg 2 järgi on

kaasomandisse kuuluva kuluvosa vahetamine korteriühistu kohustus. Korteriühistu pidanuks

lekkivast kraanist teadasaamisel koheselt tarvitusele võtma abinõud lekke peatamiseks (nt

sulgema püstaku). Sellisel juhul oleks saanud kahju ära hoida või seda vähendada.

Kaasomanikud kannavad KrtS § 12 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg 5 teisest lausest tulenevalt ühiselt

kaasomandi esemega seotud riskide realiseerumisega seotud kahju sõltumata sellest, kas

sellise kahju kandjaks on kolmas isik. Maakohus pole neid väiteid arvestanud. Samas on

korteriühistu vastutus tuvastatav, kuna veeleke toimus kaasomandi osast, see oli aastaid

hooldamata ja sellega rikuti KrtS § 35 lg-t 2. Puudutatud isik oli juhtinud korteriühistu

tähelepanu kraani seisundile. Kokkuvõttes ei ole puudutatud isik oma kohustust rikkunud ning

ei vastuta kraanist toimunud veelekke eest.

Kuna nõue on esitatud ainult puudutatud isiku vastu, siis solidaarvastutuse normidele

viitamine pole võimalik.

5. Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Puudutatud isik ei ole tõendanud, et veeleke oleks lähtunud korteriomanike kaasomandi

esemest (korteri sisendkraanist) ning et ta ei ole oma kohustusi rikkunud. Korteriühistu

vastusest veekraani vahetuse kohta ei saa järeldada, et korterisisene torustik oli korras ja ei

lekkinud. Korterisisese torustiku omanikuks on puudutatud isik ja korteriühistu selle torustiku

vahetamisega üldjuhul ei tegele. Korteriühistu vastusest järeldub üksnes asjaolu, et

korteriühistu vahetas veekraani ja muid torustikuga seotud töid ei teinud. Samas vastutaks

puudutatud isik tekkinud kahju eest ka siis, kui lekkinud oleks kaasomandis olev korteri

sisendkraan.

Maakohus on määruse p-s 10 välja toonud puudutatud isiku poolse kohustuse rikkumise sisu–

isik rikkus KrtS § 31 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustust. Rikkumist eeldatakse ja puudutatud isik

ei ole seda ümber lükanud. Menetlusosaliste vahel puudus vaidlus selle üle, et veeleke sai

alguse puudutatud isiku korteri piirest.

Puudutatud isik ei ole tõendanud, et kontrollis oma korteris tehnosüsteemide seisukorda

perioodiliselt. Kontrolli sagedus peab olema piisav, et vältida tehnosüsteemide seisukorra

halvenemist kuni nende lekkimiseni. Samuti ei ole puudutatud isik tõendanud, et rikkumine

oli vabandatav.

Kohus on viidanud solidaarvõlgnikele alternatiivselt, selgitades, et puudutatud isik vastutaks

tekkinud kahju eest ka juhul, kui lekkinud oleks kaasomandis oleva korteri sisendkraan.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning saatis selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu

Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuste ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, milles maakohus rahuldas

avaldaja põhinõude 5 eurot 95 senti ületavas osas ning 4. oktoobri 2021. a seisuga

sissenõutavaks muutunud viivisenõude 28 senti ületavas osas, samuti osas, milles maakohus

mõistis puudutatud isikult välja edasiulatuva viivise suuremalt põhinõudelt kui 5 eurot 95

senti. Eelmärgitust lähtuvalt tuleb maakohtu määrus tühistada ka menetluskulude jaotuse ja

rahalise suuruse kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse,

millega jätab avaldaja põhinõude 5 eurot 95 senti ületavas osas ja 4. oktoobri 2021. a seisuga

sissenõutavaks muutunud viivisenõude 28 senti ületavas osas rahuldamata, mõistab alates

5. oktoobrist 2021 sissenõutavaks muutuva viivise välja 5 euro 95 sendi suuruselt põhinõudelt

ja jätab ning jätab menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Määruskaebus rahuldatakse

osaliselt.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² ja §-st 659, esitab ringkonnakohus määruse kehtiva

resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

8. Enne 1. jaanuari 2018 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) rakendamisel kujunenud

kohtupraktika põhjal on korteriomanikul ja tema õigusjärglasel (mh kindlustusandjal

VÕS § 492 lg 1 alusel) võimalik nõuda kahju hüvitamist teiselt korteriomanikult nii juhul,

kui kahju lähtus teise korteriomandi eriomandi esemest, kui ka siis, kui kahju lähtus

kaasomandi esemest (vt ka Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-

13, p 43; 21. oktoobri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15, p 14). 1. jaanuaril 2018

jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) selles osas midagi põhimõtteliselt ei

muutnud (vt ka Riigikohtu 19. märtsi 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-13649, p-d 15 ja 16).

8.1.

Selleks, et kahjustatud korteri omanik saaks esitada korteriomandi eri- või

kaasomandiga seostuva kahju hüvitamise nõude teise korteriomaniku vastu, peab ta

tõendama, et teine korteriomanik on rikkunud mõnda oma kohustust, mis seostub tema

korteriomandi eriomandi või kaasomandi esemega. KrtS § 31 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik

kohustatud hoidma korras eriomandi eset (eriomandi korrashoiu kohustus) ning seda ja

kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab

omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (korteriomandi eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel

teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise kohustus).

Kui kahju tekitanud asjaolu (praegusel juhul veeleke) on lähtunud teise korteriomandi

eriomandi piirest, jaguneb tõendamisekoormus kohtupraktika järgi selliselt, et hea usu

põhimõttest lähtudes tuleb eeldada, et teise korteriomandi omanik rikkus oma kohustust.

Vastutusest vabanemiseks peab see korteriomanik vaidluse korral tõendama, et kahjustav

asjaolu tulenes korteriomanike kaasomandi esemest (nt veetorustikust) ja ta ei ole oma

kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav (vt ka Riigikohtu 19. märtsi 2021. a

otsus tsiviilasjas nr 2-18-13649, p 21 koos selles viidatud praktikaga).

8.2.

Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et kahju tekitanud asjaolu (veeleke) lähtus korteri

nr 310 piirest. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas veeleke lähtus kõigi korteriomanike

kaasomandisse kuuluvast korteri peakraanist (sisendkraanist) või eriomandi hulka

kuuluvatest torudest. Seejuures on avaldaja seisukoht selle asjaolu osas olnud menetluse

kestel vastuoluline – avaldaja on pärast maakohtule korteriühistu seisukoha esitamist

nõustunud, et veeleke lähtus korteriomanike kaasomandisse kuuluvast korteri peakraanist (tl

114), samas on ta määruskaebemenetluses leidnud, et puudutatud isik ei ole tõendanud, et

leke lähtunuks korteri peakraanist (tl 150). Ka maakohtu seisukoht on kahju tekitanud asjaolu

tuvastamisel ebaselge ning vastuoluline. Maakohus on ühest küljest leidnud, et leke toimus

eriomandi esemesse kuuluvatest torudest (määruse põhjenduste p 11), teisalt on kohus

puudutatud isikule ette heitnud, et ta on rikkunud kohustust jälgida eriomandi piires asuva

kaasomandi eseme seisukorda (määruse põhjenduste p 17).

Ringkonnakohus leiab, et veeleke lähtus puudutatud isiku korteris (korter nr 310) purunenud

peakraanist (sisendkraan), mille tõttu tekkis korteri nr 210 omanikule kahju. Seda kinnitab

eelkõige korteriühistu poolt maakohtule esitatud seisukoht, millel maakohus on jätnud asja

lahendamisel põhjendamatult tähelepanuta. Korteriühistu viidatud seisukohast nähtub, et

veelekke tõttu vahetati 2. detsembri 2020. a hommikul korteris nr 310 välja peakraan. Selle

töö eest tasus seisukohast järelduvalt korteriühistu ning muid töid korteriühistu tellimusel

korteris ei teostatud (tl-d 110–111). Samuti ei nähtu korterist nr 310 tehtud fotolt (tl 26) üksnes

roostetanud toruosa, millest veeleke lähtus ning mille alla on puudutatud isik asetanud kile,

vaid korterisse siseneva veetoru peakraan. Järelikult põhjustas ringkonnakohtu hinnangul

veelekke korteri peakraan.

Purunenud peakraan ei kuulu puudutatud isiku korteriomandi eriomandi koosseisu, vaid kõigi

korteriomanike kaasomandisse (KrtS § 4 lg 4), sõltumata sellest, et see faktiliselt asub korteri

eriomandi piires. Tegemist on elamu ühiseks kasutamiseks vajaliku veesüsteemi osaga (vt ka

nt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 45). Iseenesest on ka

avaldaja nõustunud asjaoluga, et korteri peakraan kuulub korteriomanike kaasomandi hulka.

Samuti on korteriühistu maakohtule esitatud seisukohas kinnitanud, et peakraan kuulub

korteriomanike kaasomandi esemesse (tl-d 110–111).

8.3.

Nagu eelnevalt märgitud, tulenes kahjustav asjaolu korteriomanike kaasomandi

esemest – purunes korterisse siseneva veetoru peakraan (sisendkraan). Ringkonnakohus

märgib, et KrtS § 34 lg 2 järgi valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi osa

eset korteriühistu kaudu. Tavapärase valitsemisena käsitatakse ka kaasomandi eseme

tavapärast korrashoidu ja remonti (KrtS § 35 lg 2 p 1). Kaasomandi esemeks olevate

tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimine ning tuvastatud ohu ja puuduste kõrvaldamine on

AÕS § 72 lg 5 esimesest lausest tulenevalt korteriomanike ühine kohustus. See kohustus

hõlmab ka kohustust kontrollida perioodiliselt elamu tehnosüsteemide korrasolekut,

vältimaks mh lekkeid (vt ka Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-

13, p 47).

Seega on tekkinud kahjuga põhjuslikus seoses (VÕS § 127 lg 4) eelkõige korteriomandite

kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse, mida korteriomanikud täidavad KrtS § 12 lg 1,

§ 34 lg-te 1 ja 2 kohaselt korteriühistu kaudu, rikkumine.

8.4.

Iseenesest tuleneb KrtS § 31 lg 1 p-st 1, § 12 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 5

korteriomanikule kohustus hoida lisaks eriomandi esemele korras ka kaasomandi eset, mh

jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada

korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (kaasomandi

alalhoiu kohustus) (vt nt Riigikohtu 19. märtsi 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-13649, p 16).

Kuigi seadusest ei tulene kaasomandi eseme seisukorra kontrollimise sagedust, tuleb

korteriomanikul ringkonnakohtu arvates seda teha mõistliku regulaarsusega. Puudutatud isik

ei ole tõendanud, et ta oleks peakraani seisukorda mõistliku regulaarsusega jälginud. Lisaks

ei ole puudutatud isik ringkonnakohtu arvates korteriühistut veelekkest selle ilmnemisel

viivituseta teavitanud. Asja materjalidest nähtuvalt toimus veeleke juba 29. novembril 2020,

kuid puudutatud isik teavitas korteriühistut kahju põhjustanud purunenud veekraani

vahetamise vajadusest alles 1. detsembril 2020. Arvestades korterile nr 210 tekkinud kahju

suurust (tl-d 17, 18, 19 ja 28–32), ei ole usutav, et veeleke tema korteris oli niivõrd väike, et

puudutatud isik märkas seda alles kaks päeva pärast korterile nr 210 kahju tekkimist (1.

detsembril 2020).

Ringkonnakohtu arvates ei vabasta puudutatud isikut vastutusest asjaolu, et ta on pöördunud

2009. a-l ja 2010. a-l korteriühistu poole korterit läbiva kanalisatsioonitoru, siugtoru, kraanide

jms remontimiseks (tl-d 76–81). See ei tõenda, et purunenud peakraan olnuks siis defektne

ning vajanuks remonti. Asja materjalide põhjal ei leia kinnitust puudutatud isiku väide, et ka

2020. a septembris tuvastati korteri nr 310 peakraani vahetamise vajadus (tl 92).

Asja materjalidest seega ei nähtu, et purunenud peakraan oleks juba varem olnud defektne või

rikutud, et see oleks lekkinud vms. Samas kahju oleks ringkonnakohtu arvates tõenäoliselt

tekkinud ka juhul, kui puudutatud isik oleks peakraani seisukorda mõistliku regulaarsusega

jälginud. Avaldaja ei ole väitnud ega maakohus tuvastanud, et puudutatud isik oleks

kaasomandi eset lõhkunud või rikkunud.

8.5.

Olukorras, kus rikutud on kaasomandi eseme valitsemise kohustust (st kõigi

korteriomanike ühist kohustust), kannavad korteriomanikud kaasomandi esemega seotud

riskide realiseerumisega seotud kahju omavahelises suhtes AÕS § 75 lg 1 järgi vastavalt

kaasomanikule kuuluva osa suurusele (vt ka Riigikohtu 19. märtsi 2021. a otsus tsiviilasjas nr

2-18-13649, p 18, ja 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 50). Avaldaja

viited korteriühistu solidaarsele vastutusele ei ole praegusel juhul asjakohased, sest avaldaja

on esitanud nõude ainult korteriomaniku vastu. Ringkonnakohus märgib, et korteriomanik ei

vastuta solidaarselt korteriühistuga kaasomandi osa eseme valitsemisega seotud kohustuste

rikkumise eest, mida korteriomanikud täidavad korteriühistu kaudu (vt ka käesoleva määruse

põhjenduste p 9).

Eelmärgitut arvestades saab avaldaja (korteriomaniku õigusjärglane) nõuda teiselt

korteriomanikult (puudutatud isik) kahju hüvitamist üksnes tema kui korteriomaniku

kaasomandi mõtteliste osa suurusele vastavas osas. Puudutatud isikule kuulub

kinnistusraamatust nähtuvalt 326/26168 suurune mõtteline osa X linnas XXXX asuvast

kinnistust (tl-d 22–23).

Järelikult on puudutatud isiku vastu esitatud põhinõue põhjendatud 5 euro 95 sendi ulatuses

(1,25% 478 eurost). Maakohtu määrus tuleb tühistada osas, milles kohus rahuldas avaldaja

põhinõude nimetatud summat ületavas ulatuses.

8.6.

Avaldaja nõuab 4. märtsil 2021 sissenõutavaks muutunud tasumata põhivõlalt viivist

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Arvestades, et ringkonnakohus rahuldab

põhinõude väiksemas ulatuses kui maakohus, tuleb maakohtu määrus tühistada ka osas, milles

kohus rahuldas põhivõlalt sissenõutavaks muutunud viivise 28 senti ületavas osas. Viivis

tasumata põhivõla 5 euro 95 sendi tasumisega viivitamise eest alates 4. märtsist 2021 kuni

maakohtu määruse tegemiseni (4. oktoober 2021) on viivisekalkulaatori (kättesaadav:

http://www.viivisekalkulaator.ee/) järgi 28 senti.

Ringkonnakohus märgib, et avaldaja esitatud viivisearvesetus on iseenesest õiguslikult

põhjendatud ning puudutatud isik ei ole esitanud sellele ka eraldiseisvaid vastuväiteid.

9. Määruskaebuse väited ei anna alust muus osas maakohtu määrust avaldaja nõude

rahuldamist puudutavas osas muuta või tühistada.

Seonduvalt

määruskaebuse

ülalkäsitlemata

väidetega

märgib

ringkonnakohus,

et

korteriomaniku (puudutatud isiku) vastutus oma kohustuste rikkumise eest ei välista

korteriühistu vastutust oma kohustuste rikkumise eest (VÕS § 101 lg 1 p 3, § 103, § 115 jt).

Kui on tuvastatud, et rikutud on mõnda korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemisega

seotud kohustust, mida korteriomanikud täidavad KrtS § 12 lg 1, § 34 lg-te 1 ja 2 kohaselt

korteriühistu kaudu, vastutab korteriühistu solidaarselt korteriomaniku või -omanikega (vt ka

Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p-d 50 ja 51). Seega on

iseenesest põhjendatud puudutatud isiku seisukoht, et avaldaja pidanuks esitama kahju

hüvitamise nõude korteriühistu vastu, kuna korteriomanike kaasomandi eseme valitsemise

kohustuse rikkumise korral vastutab üksiku korteriomaniku ees eelkõige korteriühistu. See

siiski anna alust jätta avaldus puudutatud isiku suhtes täies ulatuses rahuldamata.

10. Ringkonnakohus jätab mõlemas kohtuastmes kantud menetluskulud menetlusosaliste

endi kanda (TsMS § 172 lg 1 teine lause). Ringkonnakohus leiab, et selline menetluskulude

jaotus on TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel põhjendatud, arvestades esitatud avalduse ja

määruskaebuse osalist rahuldamist. Eelmärgitud menetluskulude jaotust arvestades puudub

vajadus menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks.

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Üllar Roostoja

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest