2-21-3310/36 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Marian Miilaste

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. mai 2022, Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr

2-21-3310

Tsiviilasi

Arvila OÜ hagi A. S. ja V. K. vastu solidaarselt hüvitise

saamiseks

Tsiviilasja hind

18 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Arvila OÜ; registrikood 14092508; asukoht Pallasti

tn 28-93 nimekast Tallinn, 11402, Harju maakond.

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat O. M.

e-post XXX

Kostja I: A. S.; isikukood XXX; elukoht XXX.

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat R. V.

e-post XXX

Kostja II: V. K.; isikukood XXX; e-post vXXX

Menetlus

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Arvila OÜ hagi A. S. vastu hüvitise saamiseks rahuldamata.

2. Rahuldada osaliselt Arvila OÜ hagi V. K. vastu hüvitise saamiseks.

3. Mõista V. K. Arvila OÜ kasuks välja hüvitis 5803 eurot 25 senti. Jätta Arvila OÜ hagi V.

K. vastu hüvitise saamiseks ülejäänud osas rahuldamata.

4. V. K. tuleb resolutsiooni punktis 3 nimetatud hüvitis tasuda Arvila OÜ pangakontole XXX

LHV pangas.

5. Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

6. Jätta Arvila OÜ poolt A. S. vastu esitatud hagiga seotud menetluskulud Arvila OÜ kanda.

7. Mõista Arvila OÜ-lt A. S. kasuks välja menetluskulud 1476 eurot.

8. Jätta Arvila OÜ poolt V. K. vastu esitatud hagiga seotud riigilõivust 425 eurot V. K. kanda

ja 325 eurot Arvila OÜ kanda. Jätta Arvila OÜ poolt V. K. vastu esitatud hagiga seotud

ülejäänud Arvila OÜ menetluskuludest 50% V. K. kanda ja 50% Arvila OÜ enda kanda

ning V. K. menetluskuludest 50% Arvila OÜ kanda ja 50% V. K. enda kanda.

9. Mõista V. K. Arvila OÜ kasuks välja menetluskulud 847 eurot 50 senti.

10. Mõista V. K. Arvila OÜ kasuks välja viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude suurust

kindlakstegeva kohtulahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni.

11. Määrata, et V. K. ei ole hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid.

Apellatsioonkaebuse esitamine

Pooled võivad esitada otsuse peale Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest.

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima.

Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

KIRJELDAV OSA

1. Arvila OÜ (hageja) esitas 23. veebruaril 2021 Tartu Maakohtu Tartu kohtumajale hagi A. S.

(kostja I) ja V. K. (kostja II) vastu. Hageja palub mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks

korteri XXX (registriosa nr XXX) (edaspidi: korter) perioodil 4. september 2020 kuni 22.

veebruar 2021 kasutamise eest välja hüvitis 2800 eurot 6 senti ning edasiulatuvalt 500 eurot

kuus kuni korteri kaasomandi lõpetamiseni. Hageja palub määrata otsuse täitmise kord nii, et

hüvitis makstakse hageja pangakontole nr XXX LHV pangas iga kuu 10. kuupäevaks, kuni

kohustuse täitmiseni. Hageja palub jätta menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.

Hagiavalduse kohaselt ostis hageja kohtutäitur O. K. korraldatud avalikul enampakkumisel

kostjale II kuuluva ½ kaasomandi osa korterist. Avalik enampakkumine toimus 24. augustil

2020. Hageja kanti 4. septembril 2020 korteri ½ kaasomandi osa omanikuna

kinnistusraamatusse. Hageja ja kostja I on alates hageja korteri kaasomanikuna

kinnistusraamatusse kandmisest korteri kaasomanikud võrdsetes osades. Hagejale kuuluvad

kõik kaasomaniku õigused ja kohustused, sh õigus asja kokkuleppel teise kaasomanikuga

kasutada või käsutada ning omandi arvel tulu teenida.

Kostja I kinnitas hageja ja kostja I vahelises kaasomandi lõpetamise vaidluses, et ta kasutab

korterit. Hageja tellis nimetatud tsiviilasjas ekspertiisi. Kostja II lasi eksperdi korterisse.

Kostjad kasutavad seega korterit, s.t. ka hagejale kuuluvat mõttelist osa korterist, ilma, et hageja

saaks sellest kasu.

Hageja pöördus kostjate poole oma osa korterist kasutamiseks kuni kaasomandi lõpetamiseni

ning palus võimaldada juurdepääs. Kostjad keeldusid hagejale korteri osa kasutamisõiguse

andmisest ja juurdepääsu võimaldamisest. Kostjad rikkusid sellega hageja omandiõigust.

Kostja I rikub hageja õigust ühist asja vallata ja kasutada sellega, et kasutab ühist asja ilma

kaasomanikuga kokku leppimata ja/või andis selle kasutada kolmandale isikule ega võimalda

hagejal kaasomanikuna valdust teostada. Hageja soovib kostjalt I hageja osa kasutamisest

saadud eeliste hüvitamist.

Kostja II vastutab korteri ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju eest. Valduse rikkumine

on absoluutse õigushüve kahjustamine. Kostja II tegevuse õigusvastasust seega eeldatakse.

Kostja II rikastub hagejale kuuluva osa ebaseadusliku kasutamise arvel alusetult ning tekitab

hagejale kahju, kuna hagejal ei ole võimalik oma omandit vallata ega kasutada. Kostja II

tegevus on tahtlik. Kostja II pidi ette nägema, et kui ta kasutab korterit õigusliku aluseta, tekitab

ta sellega hagejale kahju.

Korteriga sarnaste korterite keskmine üürihind on 1000 eurot kuus + kommunaalmaksed.

Korteri üürile andmisel oleks üürihind vähemalt 1000 eurot kuus. Hagejal oleks korteri

väljaüürimisel

sellest

poolele

õigus.

Hagejal

on

alates

hageja

kaasomanikuna

kinnisturaamatusse kandmisest õigus oma osa kasutada ning selle eest üüritulu teenida.

2. Kostja I palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja I vastuse kohaselt kuulus korter kostjatele I ja II, kummalgi oli ½ kaasomandi osa.

Kohtutäitur müüs kostjale II kuulunud ½ kaasomandi osa enampakkumisel kostja II võlgade

katteks. Hageja omandas kostja II ½ kaasomandi osa enampakkumisel. Kostja II jäi korterisse

elama pärast seda, kui tema ½ kaasomandi osa enampakkumisel müüdi. Korteris elab peale

kostja II kostjate XXX. Kostja I ei ela kostjate XXX tõttu korteris juba aastaid. Kostjal I ei ole

korteri võtmeid. Kostja I alaline elukoht on XXX. Kostja I viibis korteris ajal, mil ta külastas

oma XXX. Kostja I sai korterisse, kui ta sinna sisse lasti. Hagejal ei ole alust nõuda kostjalt I

kasutuseelise hüvitamist olukorras, kus kostja I ei kasuta hageja ½ kaasomandi osa korterist ega

ole seda välja üürinud ega kostjale II kasutada andnud. Kostja II jäi korterisse elama pärast

seda, kui tema kaasomandi osa müüdi. Kostja I ei andnud korterit kostjale II elamiseks ega

valdamiseks. Kostja I ei takistanud hagejal korterit vallata ega selle arvel täiendavat tulu

teenida.

Hageja nõuab kostjalt I kasutuseeliste ja kostjalt II kahju hüvitamist. Sellises olukorras ei teki

solidaarvõlasuhet.

Hageja peaks esitama oma nõude väidetava rikkuja ehk korteris alaliselt elava kostja II vastu.

Hageja on aga eelistanud rahalist nõuet ilma, et ta oleks soovinud korteri valdust saada.

Hageja ei teavitanud, et ta sooviks korterit kasutada. Hagejal oli võimalik oma ½ kaasomandi

osa välja üürida. Kostjale I teadaolevalt ei ole keegi takistanud hageja võimalikul üürnikul

korterisse asuda.

Hageja ei tõendanud, et korteriga võrdväärse korteri üürihind on 1000 eurot kuus, millele

lisanduvad kommunaalmaksud. Korteri eest ei ole võimalik sellist summat saada. Korteriga

võrdväärse korteri üürihind on 700 eurot. Hageja ei saa lähtuda sellest, et korterit on võimalik

tervikuna välja üürida. Hageja kasutuseelisest saab rääkida vaid hageja ½ kaasomandi osa üürile

andmise kontekstis. Hageja peab tõendama, kas ja mis hinnaga õnnestuks tal välja üürida ½

kaasomandi osa korterist, kus elab sees kostja II koos XXX. Korteri ½ mõttelise osa koos

kaaselanikega üürile andmiseks puudub turg, st see ei ole mõeldav või siis äärmisel juhul väga

madala üürihinnaga. Korteril on kulutused, mille kandmises hageja peaks osalema. Hageja ei

ole seda siiani teinud.

3. Kostja II palub jätta hagi rahuldama.

Kostja II ei saanud kätte teateid kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumisest ja kostja II

korteriosa müügist. Hageja ei võtnud kostjaga II ühendust ega käinud kohal. Kostja II ei

takistanud hagejal korterisse pääsemist. Kostja II elas korteris koos oma XXX. Kostja I ei

elanud korteris, kuid käis XXX juures igal ajal, kui tahtis. Kui kostja II oli korteris, kasutas ta

kostja I mõttelist osa kostja I nõusolekul. Kostja I ei saanud kostjalt II korteri kasutamise eest

tulu. Kostjatel ei olnud eesmärki korteri arvel tulu teenida.

Kostja II tasus korteriga seotud kulud. Kostja II tasus korteriga seotud laenu. Kuna korter oli

kostja II ja tema XXX kodu, on loogiline, et korterisse olid jäänud kostja II ja ta XXX isiklikud

asjad. Ühe päevaga ei saa neid ära viia.

Kostja II märkis 22. veebruari 2022 istungil, et ta ei ela korteris juba umbes pool aastat.

Kostjal II on ligipääs korterile. Kostjal II on korteri võtmed. Kostja II XXX on samuti korteri

võtmed. Kostja II pidas võimalikuks võtmete hagejale ja kostjale I üle andmist. Kostja II väitel

ei ole keegi temalt varem võtmeid küsinud. Kostja II väitis, et ta ei saanud hagejalt nõuet korteri

valduse vabastamise kohta. Kostja II kinnitas samas, et ta kasutab e-posti XXX.

Hageja ei tõendanud, et hageja poolt saadetud nõue korteri valduse vabastamise kohta oleks

jõudnud kostja e-posti teenusepakkuja serverisse.

Korterite üüripakkumiste väljavõtetel kajastatud korterid ei ole võrreldavad vaidlusaluse

korteriga. Vaidlusalust korterit on 15 aastat kasutatud. See vajab remonti. Selles ei ole mööblit.

Hageja ei tõendanud, kas ja mis hinna eest on korteri üürile andmine võimalik.

KOHTU PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas kostjate vastu hagi kostjatelt solidaarselt korteri kasutamise eest hüvitise

saamiseks. Kohus käsitleb alljärgnevalt esmalt hageja nõudeid kostja I vastu (I) ja seejärel

hageja nõudeid kostja II vastu (II). Kohus määrab lõpetuseks kindlaks menetluskulude jaotuse

ja rahalise suuruse (III).

I

5. Hageja esitas kostja I vastu hagi, kuna kostja I ei võimaldanud hagejal alates

4. septembrist 2020, s.o ajast, mil hageja sai korteri kaasomanikuks, korterit kasutada. Pooled

ei vaidle selle üle, et ½ kaasomandi osa korterist kuulub alates 4. septembrist 2020 hagejale ja

½ kaasomandi osa kostjale I. See nähtub ka hagiavaldusele lisatud kinnisturaamatu väljavõttelt

(tl 6 – 9). Hageja ja kostja I vahel on seega alates 4. septembrist 2020 seadusest tulenev

kaasomanike vaheline võlasuhe.

6. Kaasomanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral saab üks kaasomanik esitada

teise kaasomaniku vastu rahalise nõude kolmel erineval õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise

nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu

hüvitamise nõue asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev

nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutuseelised

(vt Riigikohtu 11. septembri 2019 lahend tsiviilasjas nr 2-16-19005, p 14; 24. märtsi 2016

lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15, p 12; 26. septembri 2012 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-93-12,

p 19; 15. juuni 2011 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 19, 22, 23). Hageja tugineb pärast

kohtu selgitusi nõude alusena VÕS § 115 lõikele 1 ja AÕS § 71 lõikele 2 (tl 64 – 65).

7. Hageja esitas VÕS § 115 lg 1 alusel kostja I vastu nõude, kuna hageja väitel kostja I rikkus

kaasomanike omavahelistest suhetest tulenevaid kohustusi. Hageja väitel rikkus kostja I

kaasomanike omavahelisest suhtest tulenevaid kohustusi sellega, et kostja I kasutas korterit

kaasomanike kokkuleppeta ja/või andis korteri kolmanda isiku kasutada ega võimalda hagejal

korterile juurdepääsu / hagejal korteri valdust teostada. Kostja I ei kõrvaldanud rikkumist pärast

talle vastavasisulise nõude esitamist. Hageja väitel ei olnud hagejal kostja I vastuseisu tõttu

võimalik korterit valdama asuda ja selle kaudu üüritulu teenida (tl 3, 65).

Kaasomanikul on AÕS § 71 lg 3 järgi teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku

õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. Kaasomanikul on AÕS § 72 lg 3 järgi õigus ühist

asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Kaasomanikud

valdavad ja kasutavad ühist asja AÕS § 72 lg 1 järgi kokkuleppel. Kaasomanikul on

kaasomanike omavahelistest suhetest tulenevalt seega õigus ühist asja vallata ja kasutada ning

kohustus võimaldada teistel kaasomanikel ühist asja vallata ja kasutada, arvestades teiste

kaasomanike õigusi ja kaasomanike vahelisi kokkuleppeid. Kaasomanikul on AÕS § 72 lg 5

järgi õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine

toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma

lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

Hageja ei esitanud selgeid väiteid selle kohta, kas ja millise ajavahemiku jooksul kostja I teostas

korteri suhtes otsest valdust. Hageja ei esitanud tõendeid, millest oleks võimalik järeldada, et

kostja elas korteris alates 4. septembrist 2020 kuni käeoleva ajani. Kostja I väitel elas ta

aadressil XXX. See nähtub ka 31. juuli 2017 eluruumi üürilepingust, mille alusel on kostjal I

õigus XXX korterit tähtajatult kasutada (tl 34 – 35); kostja I pangakonto väljavõttelt, mille

kohaselt kostja tasus ajavahemikul 5. september 2019 kuni 20. juuni 2021 XXX korteriga

seotud kommunaalmakseid (tl 75 – 76), ning kostja I elukaaslase kirjalikust kinnitusest (tl 77 –

78). Hageja poolt kostjale I esitatud kinnisasja valduse üleandmise nõudest nähtub, et hagejale

teadaolevalt elas kostja I samuti aadressil XXX, sest miks muidu saatis hageja kostjale I

kinnisasja valduse väljaandmise nõude aadressile XXX (tl 11). Kostja I elukaaslase kirjalikust

kinnitusest nähtub, et kostja I elab alates 1. juunist 2021 oma elukaaslase elamus aadressil

XXX. Kohus leiab seega, et kostja I ei rikkunud kaasomanike vahelisest õigussuhtest tulenevaid

kohustusi sellega, et ta elas korteris, ei lasknud hagejat korterisse ning takistas seeläbi hagejal

korteri valduse teostamist.

Nii kostja I kui ka kostja II väitel elasid korteris kostja II ja kostjate ühine XXX. Pooled ei

vaidle, et kostja II oli korteri ½ kaasomandi osa eelmine omanik. Kostja II õigus korterit vallata

tekkis AÕS § 71 lg 3, § 72 lg 3 ja § 68 lg 1 järgi seega seetõttu, et kostja II oli korteri ½

kaasomandi osa omanik. Pooled ei vaidle, et hageja omandas korteri ½ kaasomandi osa kostja II

suhtes läbiviidud täitemenetluses kostjale II kuulunud ½ kaasomandi osa enampakkumisel

võõrandamise tulemusena. Hagejal tekkis täitemenetluse seadustiku (TMS) § 156 järgi korteri

½ kaasomandi osale omand enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega.

Kinnistusraamatu kanne tehti 4. septembril 2020 (tl 7). Kostja II õigus korterit vallata lõppes

seega kostja II omandiõiguse lõppemisega 4. septembril 2020. Kostja II väitis, et ta jätkas

korteri kasutamist kostja I nõusoleku alusel. Kostja I ei kinnitanud seda. Kostja I väitel jäi

kostja II korterit edasi kasutama pärast seda, kui hageja ostis kostjale II kuulunud kaasomandi

osa täitemenetluses avalikul enampakkumisel. Tõendeid selle kohta, et kostja I andis kostjale II

või mõnele muule isikule nõusoleku korteri kasutamiseks, ei esitatud. Kohus leiab seega, et

kostja I ei rikkunud kaasomanike vahelisest õigussuhtest tulenevaid kohustusi sellega, et ta

andis korteri otsese valduse üle kostjale II ja/või oma XXX või mõnele muule isikule ning

takistas seeläbi hagejal korteri valduse teostamist.

Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks nõudnud kostjalt I korteri üürile andmiseks

nõusolekut. Hageja 9. oktoobri 2020 kinnisasja valduse üleandmise nõudest nähtub, et hageja

soovis, et kostja I annaks hagejale korteri valduse ja hüvitaks korteri tasuta kasutamisega

kokkuhoitud raha, milleks on sarnase korteri keskmine üürihind. Hageja ei esitanud

9. oktoobri 2020 nõudekirjas ega ka hilisemalt kostja I vastu nõuet kasutada korterit nii, et see

välja üürida. Hageja teatas küll soovist korter välja üürida, kuid ei nõudnud kostjalt I selleks

nõusolekut. Hageja ei esitanud kostjale I ka konkreetseid tingimusi, millest lähtuvalt hageja

sooviks korteri välja üürida (üürniku isik, üürilepingu tingimused jms). Kuna hageja ei esitanud

kostjale I nõuet kasutada korterit nii, et see välja üürida, ega teinud selleks ka konkreetset

ettepanekut, ei saa järeldada, et kostja I rikkus kaasomanike vahelisest õigussuhtest tulenevaid

kohustusi sellega, et ta takistas hagejal korteri arvel üüritulu teenida.

Kaasomanike vaheline õigussuhe, s.o AÕS § 71 – 79, ei kohusta kaasomanikku, kes ei teosta

kaasomandi eseme suhtes otsest valdust, tagama teisele kaasomanikule kaasomandi eseme

otsest valdust. Kaasomanikul on AÕS § 71 lg 4 järgi ühise asja suhtes kolmandate isikute ees

kõik omaniku õigused, st iga kaasomanik saab AÕS § 68 lg 1 ja 80 lg 1, 2 alusel nõuda

kaasomandi eseme ebaseaduslikust valdusest välja. Tal ei ole selleks vaja teise kaasomaniku

nõusolekut. Kostja I, kel ei olnud ülaltoodust tulenevalt korteri otsest valdust, ei olnud

kaasomanike vahelisest õigussuhtest tulenevalt seega kohustatud nõudma hageja eest korteri

kostja II ebaseaduslikust valdusest välja. Hageja sai seda soovi korral iseseisvalt teha. Kostja I

ei takistanud hagejat selles.

Kohus leiab seega, et kostja I ei rikkunud kaasomanike omavahelistest suhetest tulenevaid

kohustusi. Hageja nõue kostja I vastu jääb VÕS § 115 lg 1 alusel rahuldamata.

8. Hageja esitas AÕS § 71 lg 2 alusel kostja I vastu nõude, kuna hageja väitel kostja I keeldus

hagejale korterile juurdepääsu võimaldamisest ja korteri osa kasutamise õiguse andmisest ning

andis korteri kolmandale isikule kasutada (tl 64 pöördel).

Kaasomanikule kuulub AÕS § 71 lg 2 järgi tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast

kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Esemest saadav kasu on

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 järgi eseme viljad ja eseme kasutamisest

saadavad eelised (kasutuseelised). Kaasomanik saab AÕS § 71 lg 2 alusel seega nõuda teiselt

kaasomanikult, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, oma osale vastava

kaasomandi eseme kasutamisest saadavate eeliste hüvitamist. Hageja saab nõuda kostjalt I

korteri kasutamise eest kasutuseeliste hüvitamist seega juhul, kui kostja I sai korteri

kasutamisest eeliseid.

Kohus tuvastas ülal, et kostja I ei kasutanud korterit alates 4. septembrist 2020 kuni käesoleva

ajani isiklikult ega ka selliselt, et ta oleks selle andnud kolmanda isiku kasutusse. Kostja I ei

saanud ajavahemikul 4. september 2020 kuni käesoleva ajani korteri kasutamise eest seega

kasutuseeliseid, st ta ei saanud tulu ega hoidnud ka kulusid kokku. Hageja nõue kostja I vastu

jääb AÕS § 71 lg 2 alusel rahuldamata.

9. Kuna kostja I ei kasutanud korterit alates 4. septembrist 2020 kuni käesoleva ajani isiklikult

ega ka selliselt, et ta oleks selle andnud kolmanda isiku kasutusse, ei rikkunud kostja I hageja

omandiõigust korteri ½ kaasomandi osa kasutamisega ega muul viisil. Hageja nõuet kostja I

vastu ei ole võimalik VÕS § 1037 lg 1 alusel samuti rahuldada.

II

10. Hageja esitas kostja II vastu hagi, kuna kostja II ei võimaldanud hagejal alates

4. septembrist 2020, s.o ajast, mil hageja sai korteri kaasomanikuks, korterit kasutada. Hageja

tugineb nõude alusena VÕS § 1037 lõikele 1 ning VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 punktile 5 (tl 65).

11. Kaasomanikul on AÕS § 71 lg 4 järgi ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku

õigused. Omanikul on AÕS § 80 lg 1 järgi nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema

asja valdab. Valdaja vastutab AÕS § 85 lg 1 järgi asjast saadud kasu väljaandmise või

hüvitamise eest vastavalt VÕS §-dele 1037–1040. Kaasomanik saab seega nõuda kaasomandi

eseme ebaseaduslikult valdajalt VÕS § 1037 lg 1 alusel alusetult saadud kasutuseeliste

hüvitamist, kui on täidetud alljärgnevad eeldused:

• valdaja rikkus kaasomaniku omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise,

äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil;

• rikkumine toimus kaasomaniku nõusolekuta;

• valdaja rikastus, nt sai alusetult kasutuseeliseid;

• rikkumise ja rikastumise vahel on põhjuslik seos.

12. Kohus tuvastas ülal, et kostjal II oli õigus korterit vallata, kuna ta oli korteri ½ kaasomandi

osa omanik. Kostja II õigus korterit vallata lõppes, kui hageja sai kostja II asemel korteri

½ kaasomandi osa omanikuks, s.o 4. septembril 2020. Kohus tuvastas ka, et kostja I ei andnud

pärast kostjale II kuulunud kaasomandi osa avalikul enampakkumisel müümist kostjale II

nõusolekut korteri valduse teostamise jätkamiseks (vt käesoleva otsuse põhjendused, p 7).

Kostjal II ei ole seega alates 4. septembrist 2020 õiguslikku alust korterit vallata, st tema valdus

muutus sellest ajast alates AÕS § 34 lg 1 tähenduses ebaseaduslikuks. Kostja II kinnitas

19. mail 2021 kohtule esitatud vastuses, et ta elab korteris koos XXX. Kostja kinnitas sama 29.

juuli 2021 vastuses. Kostja II jätkas seega korteri kasutamist, kuigi ta ei olnud enam korteri ½

kaasomandi osa omanik ega omanud ka muud õiguslikku alust korteri valduse teostamiseks.

Kostja II pidi teadma korteri ½ kaasomandi osa enampakkumisest ja sellest, et ta ei ole enam

korteri ½ kaasomandi osa omanik. Sellele viitab kostja II poolt 23. septembril 2020 esitatud

hagi sundenampakkumise kehtetuks tunnistamiseks (tl 49) kui ka kinnistusraamatu väljavõte,

kust nähtub selgelt omaniku vahetus (tl 7). Kinnistusraamatu andmed on avalikud. Nendega

saavad kõik tutvuda. Kostja II kasutas korterit seega edasi, kuigi pidi teadma, et tal ei ole selleks

enam õiguslikku alust. Kostja II rikkus sellega hageja omandiõigust, kuivõrd ta kasutas hageja

omandit hageja nõusolekuta. Kostjal II ei olnud korteri kasutamiseks ka teise kaasomaniku, s.o

kostja I, nõusolekut.

Kostja II väitis 22. veebruari 2022 istungil, et ta kolis korterist juba ammu välja. Kostja II väitis,

et ta ei ela seal enam pool aastat. Kostja II kinnitas samas, et tal on korterile ligipääs. Tal ja ta

XXX on korteri võtmed (tl 101). Kostja II poolt istungil antud kinnituse kohaselt kasutas

kostja II korterit seega kuni 22. augustini 2021. Kostja II ei maini aga oma 13. oktoobri 2021

seisukohas, et ta oleks korterist välja kolinud. Kostja II väidab oma 13. oktoobri 2021 vastuses,

et tema on jäänud korterisse koos oma XXX, kus kostja II elas temaga kahekesi ja korter oli

kostja II ja ta XXX ainukene elukoht, kostjal II ja ta XXX ei ole teist kodu, kuhu minna (tl 60).

Kostja II 13. oktoobri 2021 vastusest ei ole kostja II segase keelekastutuse tõttu võimalik selgelt

aru saada, kas kostja II elas või ei elanud sel ajal korteris. Hageja esitatud XXX korteriühistu

arvete kohaselt kasutati korteris augustis 2021 külma vett 5,89 m3 ja sooja vett 1,135 m3,

septembris 2021 külma vett 4,936 m3 ja sooja vett 1,241 m3, oktoobris 2021 külma vett 4,586

m3 ja sooja vett 1,479 m3. Sellises koguses vee tarbimine viitab sellele, et korteris elati augustist

2021 kuni oktoobrini 2021. Kostja II ei esitanud korteris vee tarbimise kohta mingeid selgitusi.

Arvestades eeltoodut ning asjaolu, et kostja II kinnitas istungil, et temal ja ta XXX on korteri

võtmed, ja kostja I kinnitas, et tal ei ole korteri võtmeid (keegi ei vaielnud sellele vastu), on

põhjendatud järeldada, et kostja II ja ta XXX kasutasid korterit kuni oktoobri 2021 lõpuni. Asja

materjalidest ei nähtu, et kostja II oleks saanud vahepealsel ajal korteri kasutamiseks hagejalt

või kostjalt I nõusoleku.

Kohus leiab seega, et kostja II rikkus alates 4. septembrist 2020 kuni oktoobri 2021 lõpuni

hageja omandiõigust korteri ½ kaasomandi osale sellega, et ta kasutas korterit hageja ja kostja I

nõusolekuta.

13. Kostja II hoidis sellega, et ta elas alates 4. septembrist 2020 kuni oktoobri 2021 lõpuni

korteris, kokku selle raha, mida ta oleks pidanud kulutama endale samaväärse eluaseme

hankimiseks. Kostja II sai nimetatud ajavahemikul korteri kasutamise eest seega eeliseid, s.o

kostja II rikastus. Kui kostja II ei oleks nimetatud ajavahemikul korteris elanud ja seda

kasutanud, ei oleks tal olnud võimalik hoida kokku neid kulusid, mida ta oleks pidanud tegema

teise samaväärse eluaseme hankimiseks, kuivõrd ta oleks pidanud maksma teise elukoha eest.

Kostja II poolt toime pandud rikkumise ja kostja II rikastumise vahel on seega põhjuslik seos.

14. Kostja II vastutab AÕS § 85 lg 1 ja § 1037 lg 1 alusel seega alates 4. septembrist 2020 kuni

oktoobri 2021 lõpuni hageja ees alusetult saadud kasutuseeliste eest. Siinkohal ei ole oluline,

kas kostja II sai hageja poolt 28. septembril 2020 kostja II e-postile saadetud nõudekirja kätte

(tl 114) või kas kostjale II helistati korteri vabastamise asjus (tl 50). Kostja II pidi teadma korteri

½ kaasomandi osa enampakkumisest ja omandi hagejale üleminekust (vt käesoleva otsuse

põhjendused, p 12). Kostja II väitis, et ta jäi korterisse kostja I nõusolekul. Kostja I eitas

nõusoleku andmist. Nõusoleku kohta ei esitatud tõendeid. Kostja II pidi seega teadma, et tema

õigus korterit kasutada on lõppenud. AÕS § 85 lg 1 ja § 1037 lg 1 ei eelda, et isikut, kes pidi

teadma, et ta kasutab teise isiku omandit ilma nõusolekuta ja rikastub seeläbi, peaks rikastumise

teel saadu väljanõudmiseks eelnevalt kuidagi teavitama või tema vastu nõude esitama.

15. Kaotatud kasutuseeliste eest saadava hüvitise arvestamisel võib TsÜS § 62 lg 1 järgi olla

lähtekohaks kasu, mida hüvitise nõudja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu

saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu 24. märtsi 2016 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15, p 12).

Eseme väärtuseks loetakse TsÜS § 65 järgi selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei

ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

Teise isiku korteri kasutamise kaudu saadud eeliste väärtus on korteri kasutamise harilik väärtus

ehk kohalik keskmine turuhind, mida oleks korteri välja üürimise eest saadud ja mille eest oleks

samalaadset korterit võimalik üürida, arvestades sh kulusid, mida on vaja korteri

väljaüürimiseks / samalaadse korteri üürimiseks teha (s.o summa, mille kostja II hoidis hageja

omandi õigustamatu kasutamisega kokku ja mille kokkuhoidmise ulatuses kostja II rikastus).

Hageja väitel on korteriga sarnaste korterite keskmine üürihind 1000 eurot +

kommunaalmaksed (tl 3 pöördel). Hageja esitas selle tõendamiseks nelja erineva korteri

üüripakkumised. Kostja II väitel ei ole hageja esitatud üüripakkumistel kajastatud korterid

vaidlusaluse korteriga võrreldavad. Üüripakkumistel kajastatud korterid on uued, sisustatud uue

ja kaasaegse mööbliga, asuvad kesklinnas. Vaidlusalune korter on 15 aastat vana ja vajab

remonti. See ei ole sisustatud. Kostja II ei toonud muid erinevusi välja. Kostja II ei esitanud

ühtegi tõendit vaidlusaluse korteriga samaväärsete korterite väärtuse kohta. Kostja I esitas

nimetatud asjaolu kohta tõendeid. Samas kuna kostjad osalevad TsMS § 207 lg 2 järgi

menetluses iseseisvalt ja kostja II ei tugine kostja I esitatud tõenditele, ei saa kohus kostja II

vastu esitatud nõude põhjendatust hinnata kostja I esitatud tõendite alusel. Kohus selgitas

pooltele kasutuseeliste väärtuse määramise aluseid ja andis võimaluse tõendite esitamiseks

(tl 56 pöördel). Kohus saab TsMS § 5 lg 1 ja 2 alusel teha hagimenetluses otsuse üksnes poolte

esitatud asjaolude ja tõendite põhjal. Kohus lähtub korteri kasutamisest saadud eeliste väärtuse

tuvastamisel seega hageja väidetest ja tõenditest ning kostja II vastuväidetest.

Kinnistusraamatu väljavõttelt nähtub, et korteri kohta tehti esmakanne aastal 2007 (tl 6).

Kostja II väide korteri vanuse kohta on seega põhjendatud. Menetlusosalised ei toonud välja, et

korteris oleks vahepeal remonti tehtud. Korterit, mis on 15 aastat vana, ei saa pidada

samaväärseks korteriga, mis on ligikaudu kaks aastat vana. Korter asukohaga XXX ja korter

asukohaga XXX linn ehitati aastal 2020. Mõlema korteri seisukord on uus (tl 13, 19). Tegemist

ei ole vaidlusaluse korteriga samaväärsete korteritega. Kohus ei saa vaidlusaluse korteri

kasutamisest saadud eeliste väärtuse tuvastamisel seega nende korterite üürihindadest lähtuda.

Korter asukohaga XXX linn ehitati 2003. aastal. Selle korteri seisukord on valmis. Korteris on

kolm tuba (avatud köögiga elutuba ja kaks eraldi magamistuba), WC/ vannituba, esik, kaks

rõdu, vesi, elekter, parkett, mööbli võimalus, mööbel, külmik, keraamiline pliit, dušš, vann,

pesumasin, keskküte, internet. Selle korteri üür on 720 eurot, s.o 9,89 eurot/m2. (tl 16 – 18).

Korter asukohaga XXX linn ehitati 2007. aastal. Selle korteri seisukord on uus. Korteris on

kolm tuba, rõdu, pakettaknad, parkett, seinakapp, uus elektrijuhtmestik, mööbel, elektripliit,

avatud köök, külmik, köögimööbel, dušš, vann, saun, pesumasin, keskküte, konditsioneer,

internet, telefon, TV, turvauks. Selle korteri üür on 950 eurot, s.o 10,7 eurot/m2 (tl 21 – 23).

XXX ja XXX tänava korterid on ehitatud enam – vähem samal ajal kui vaidlusalune korter.

XXX ja XXX tänava korterid on oma vanuse ja sellest tuleneva remondivajaduse osas

vaidlusaluse korteriga võrreldavad. Tegemist on Tartu linnas asuvate korteritega. Need ei asu

vaidlusaluse korteriga võrreldes küll samas linnaosas. Samas vaidlusalune korter ei asu nendega

võrreldes kesklinnast oluliselt kaugemal. Kostja II ei toonud välja, kas ja kui palju erinevad

XXX asuvate korterite üürihinnad muudest Tartu linnas asuvate korterite üürihindadest. XXX

ja XXX tänava korterite puhul on olemas mööbli võimalus. Asja materjalidest ei nähtu, et kostja

II oleks vaidlusaluses korteris kasutanud hageja mööblit. Kostja II ei toonud aga välja, kas ja

mil määral mööbli kasutamise võimaluse olemasolu/puudumine mõjutab korteri üürihinda ja

kas turutingimustel oleks üldse olnud võimalik üürida vaidlusaluse korteriga samaväärset

korterit ilma mööblita. Kohus selgitas, et kui hageja esitab oma väidete kinnitamiseks tõendi,

peab kostja II oma vastuväiteid tõendama (tl 55). Kostja II ei teinud seda. Vaidlusaluse korteri

kasutamise eeliste keskmise väärtuse väljaselgitamisel saab seega lähtuda XXX ja XXX tänava

korterite keskmisest üürihinnast, kuivõrd need on ainukesed korterid, mis on vaidlusaluse

korteriga piisavalt sarnased, mille üürile võtmine oli käsitletaval ajal võimalik ning mille kohta

kohtule andmeid esitati.

Kohus leiab seega, et kostja II sai vaidlusaluse korteri kasutamise tõttu eeliseid vähemalt

835 euro [(720 + 950) / 2] ulatuses kuus, st korteri oleks saanud välja üürida 835 euro eest kuus

ja kostja II hoidis hageja omandi õigustamatu kasutamisega kokku vähemalt 835 eurot kuus

(summa, mille ta oleks pidanud maksma teise samaväärse korteri üürimise korral). Kostja II

kinnitas, et ta kasutas korterit koos oma XXX. Pooled ei väitnud, et kostja II oleks pidanud

korterit mõne kolmanda isikuga jagama. Kostja II poolt korteri kasutamisest saadud eeliste

väärtuse vähendamiseks ei ole seega alust seetõttu, et korter oli hageja ja kostja I kaasomandis.

Kostja II hoidis korteri kasutamisega seega kokku 835 eurot kuus ja rikastus selle arvel.

Hagejale kuulub AÕS § 71 lg 2 järgi siiski tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust,

kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Hageja osa on ½ (tl 7). Hageja saab seega

nõuda kostjalt II AÕS § 85 lg 1 ja § 1037 lg 1 alusel välja pool alusetu rikastumise teel saadust,

s.o alates 4. septembrist 2020 kuni oktoobri 2021 lõpuni 417 eurot 50 senti kuus, s.o kokku

5803 eurot 25 senti (417,5 * 27/30 + (417,50 *13)]. Selles osas tuleb kostja II vastu esitatud

hagi rahuldada. Ülejäänud osas jääb kostja II vastu esitatud hagi rahuldamata.

Kohus määrab hageja taotluse ja TsMS § 445 lg 1 alusel, et kostjal II tuleb hüvitis tasuda hageja

pangakontole XXXLHV pangas. Kuna kohus mõistis hüvitise välja kindla summana, ei ole

põhjendatud määrata hüvitise maksmise kuupäevaks iga kuu 10. kuupäev.

III

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

16. Kohus jättis kostja I vastu esitatud hagi rahuldamata. Kostja I vastu esitatud hagiga seotud

menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel seega hageja kanda.

Kostja I menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja I menetluskulud esindajakulud

2205 eurot (käibemaksuga). Kostja I esindaja ajakulu on 14 tundi 45 minutit. Kostja esindaja

tunnitasu on 120/130 eurot käibemaksuta. Kostja I ei ole käibemaksukohustuslane.

Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaks määrava kohtulahendi kohaselt

kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus

TsMS § 175 lg 1 esimese lause alusel kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hageja

esitas kostja I vastu hagi kaasomanike vahelisest õigussuhtest tulenevate kohustuste rikkumise

tõttu tekkinud kahju hüvitamiseks / korteri kasutamisest saadud kasutuseeliste saamiseks.

Pooled vaidlesid põhiliselt selle üle, kas kostja I rikkus kaasomanike vahelisest õigussuhtest

tulenevaid kohustusi / sai korteri kasutamisest kasutuseeliseid. Tegemist ei olnud õiguslikult

keerulise vaidlusega. Arvestades esitatud menetlusdokumentide ja tõendite mahtu, ei olnud

vaidlus mahukas. Kostja I esindaja kordab hilisemates seisukohtades natukene esialgses

vastuses esitatud seisukohti (nt tl 31, 72). Kostja I esindaja oli hilisemate menetlusdokumentide

koostamise ja istungi toimumise ajaks vaidluse asjaoludega kursis. Asjas toimus üks istung.

Istung kestis 38 minutit. Kostja I esindaja ajakulu on seega vajalik ja põhjendatud 10 tunni

ulatuses. Kostja I esindaja tunnitasu 120/130 eurot käibemaksuta ei ületa keskmist sarnase

õigusteenuse eest maksmisele kuuluvat tasu. Kostja I esindaja tunnitasu on seega põhjendatud.

Kostja I esindajakulu on põhjendatud 1467 euro [(7 tundi * 120 eurot) + (3 tundi 130 eurot) +

käibemaks] ulatuses. Käibemaks lisandub TsMS § 174 lg 10 alusel.

Kuna kostja I menetluskulud jäid hageja kanda, tuleb hagejalt mõista kostja I kasuks välja

menetluskulu 1467 eurot.

17. Hageja soovis saada kostjalt II korteri kasutamise eest hüvitist kuni korteri kaasomandi

lõpetamiseni. Kohus rahuldas kostja II vastu esitatud hagi osaliselt.

Kui hageja oleks esitanud hagi üksnes kostja II vastu, oleks ta pidanud selle eest

TsMS § 129 lg 1, § 133 lg 1 ja § 134 lg 1, 2 ning hagi esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse

(RLS) § 59 lg 1 ja RLS lisa 1 järgi tasuma riigilõivu 750 eurot. Riigilõiv on eeltoodust

tulenevalt ja TsMS § 138 lg 1 ja 2 järgi kostja II vastu esitatud hagiga seotud menetluskulu.

Hageja esitas kostja II vastu korduva kohustuse täitmisele suunatud nõude ja tasus selle eest

TsMS § 129 lg 1 järgi riigilõivu hagi hinnalt, mis on võrdne kohustuste aastase koguvääruse

kolmekordse summaga. Kohus rahuldas hageja nõude kostja II vastu aga üksnes 5803 eurot

25 sendi ulatuses. Kohus jätab TsMS § 163 lg 1 alusel selle osa riigilõivust, mille hageja oleks

pidanud maksma rahuldatud nõude ulatuses hagi esitamise eest, kostja II kanda ja ülejäänud

riigilõivu hageja enda kanda. Hageja oleks pidanud hagi esitamise ajal kehtinud RLS § 59 lg

1 ja RLS lisa 1 järgi maksma 5803 euro 25 sendi suuruse hagi hinnaga hagilt riigilõivu 425

eurot. Kohus jätab riigilõivust 425 eurot seega kostja II kanda ja 325 eurot hageja enda kanda.

Hagi osalise rahuldamise tingis nii see, et hageja esitas algusest peale kostja II vastu osaliselt

põhjendamatu nõude, kui ka see, et kostja II lõpetas menetluse kastel korteri kasutamise ega

rikastunud enam seetõttu hageja arvel. Kohus leiab sellest tulenevalt, et pool hageja ülejäänud

menetluskuludest (peale riigilõivu) tuleb TsMS § 163 lg 1 alusel jätta kostja II kanda ja pool

hageja enda kanda. Pool kostja II menetluskuludest tuleb samal alusel jätta hageja kanda ja

pool kostja II enda kanda.

Hageja esitas kostja II vastu hagi alusetult saadud kasutuseeliste hüvitamiseks. Tegemist ei

olnud õiguslikult keerulise vaidlusega. Arvestades esitatud menetlusdokumentide ja tõendite

mahtu, ei olnud vaidlus mahukas. Hageja esindaja esitas oma seisukohtades väiteid nii kostja I

kui ka kostja II esitatud nõuete kohta. Hageja kordab hilisemates seisukohtades natukene

hagiavalduses kostja II nõude kohta esitatud seisukohti (nt tl 3, 65). Hageja esindaja oli

hilisemate menetlusdokumentide koostamise ja istungi toimumise ajaks vaidluse asjaoludega

kursis. Asjas toimus üks istung. Istung kestis 38 minutit. Hageja esindaja ajakulu on kostja II

vastu esitatud nõuete osas seega vajalik ja põhjendatud 6 tunni 30 minuti ulatuses. Hageja

esindaja tunnitasu 130 eurot käibemaksuta ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest

maksmisele kuuluvat tasu. Hageja esindaja tunnitasu on seega põhjendatud. Hageja

esindajakulu on kostja II vastu esitatud nõuete osas seega põhjendatud 845 euro (6 tundi 30

minutit * 130 eurot) (käibemaksuta). Kuna hageja esindajatasust jäi pool kostja II kanda, tuleb

mõista kostjalt II hageja kasuks välja esindajatasu 422 eurot 50 senti. Ülejäänud hageja

esindajatasu jääb hageja kanda.

Kostjalt II tuleb hageja kasuks seega välja mõista riigilõiv 425 eurot ja hageja esindajatasu

422 eurot 50 senti, kokku 847 eurot 50 senti. Vastavalt hageja taotlusele ja TsMS § 177 lõikele

4 tuleb märkida, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude

suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse

§ 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Kostja II osales menetluses isiklikult. Ta ei esitanud tähtaegselt menetluskulude nimekirja.

Kostjal II ei ole seega hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marian Miilaste

kohtunik