2-21-117860/56 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Kädi Sacik-Korn

Otsuse tegemise aeg ja koht

27.05.2022.a Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-117860

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

V. D.i hagi J. P.i vastu võla ja kahju hüvitamise nõudes

1 939,03

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Menetluse liik

Hageja: V. D. (ik xxx, e-post xxx)

Kostja: J. P. (end. nimega J. B., ik XXX, viibimiskoht

Tallinna Vangla)

Kostja riigi poolt määratud esindaja vandeadvokaat Aleksei

Ratnikov; e-post: aleksei@ratnikovab.com

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada osaliselt.

2. Välja mõista V. D.i kasuks võlgnevus summas 1 270,76 eurot ja kahju hüvitis summas

128,27 eurot.

3. V. D.i menetluskulud jätta 72 % ulatuses J. P.i kanda ning J. P.i menetluskulud jätta

tema enda kanda.

4. Välja mõista J. P.ilt menetluskulud summas 162 eurot V. D.i kasuks.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab

ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja

viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 18.09.2020 üürilepingu korteri asukohaga

XXX kasutamiseks kuni 31.05.2021. Lepingu järgselt oli üürilisi kokku kolm – J. B., J. S. ja Z. S..

Üürilepingu kohaselt oli üürnik kohustatud maksma igakuist üüri summas 575 eurot ning lisaks

kõrvalkulusid, mille hulka kuulusid X AS sideteenuste arve 32 eurot kuus, vastavalt tarbimisele

elektrienergia (X AS võrgutasu ja X OÜ elekter eraldi arved) ja ühistu saadetud kommunaalarve

(KÜ X) eest. Üürilepingu järgi oli üürnik kohustatud maksma ühe kuu üüri summas 575 eurot

lepingu sõlmimisel ette ning tagatisraha summas 575 eurot.

Kuni 2021.aasta veebruarikuuni täitis üürnik kõik oma kohustused eeskujulikult ning hoidis omal

käel initsiatiivi kõigi arvete ja kulude õigeaegseks tasumiseks. Viimase õigeaegse üürimakse koos

kõrvalkuludega teostas kaasüüriline J. S. ülekandega üürileandja pangakontole 17.02.2021 summas

819 eurot.

Järgmise, märtsikuise kokkulepitud üürimakse päeval, .so 17.03.2021 üürnik üürileandjaga

ühendust ei võtnud ning ei olnud telefoni teel ka kättesaadav. Kõik üürniku kolm teadaolevat

telefoninumbrit olid välja lülitatud. Vanglateenistuse kriminaalhooldajalt, PPA-lt ja Vanglaametilt

saadud info kohaselt viibis J. P. alates 2021. aasta märtsi algusest kinnipidamisasutuses.

Üürnikul on tasumata kõik kõrvalkulud veebruari ja märtsi eest ning üür aprillikuu 13 päeva ja

maikuu eest. Üürilepingu perioodi lõpuks olid üürniku poolt katmata lepinguliste kohustuste

kogusumma 1 270,76 eurot. Kõik isiklikud asjad oli üürnik korterist eelnevalt eemaldanud. Kuna

hagejale ei tagastatud (kokku 6 võtit, sh maja trepikoja läbipääsu võti nööbi näol) ja korteri uks oli

lukus, pääses üürileandja asjaolude selgumisel korterisse oma isikliku tagavara võtmetega.

Lisaks eelpoolkirjeldatud võlgnevustele, kasutas üürnik korterit oma sealviibimise ajal üürilepingu

punkt 4.8 vastaselt, majutades korteris enda kodulooma, musta kassi. Üürileandja sai rikkumisest

teadlikuks 2020. aasta lõpus. Üürnik lubas suusõnaliselt lepingu lõppedes teostada korteris

keemilise puhastuse ning pakkus täiendavat tagatisraha summas 575 eurot. Täiendava tagatisraha

vastuvõtmist üürileandja vajalikuks ei pidanud, kuid eeldas, et üürnik täidab oma lubaduse ning

teostab tulevikus välja kolides korteris keemilise puhastuse ning vajadusel korvab kodulooma poolt

põhjustatud kahju pehmele mööblile jmt (nii, nagu üürnik suusõnaliselt ise välja pakkunud oli).

Üürniku korterist lahkumise hetkeks oli korter jäetud koristamata. Korteri olukord oli mitterahuldav

ning ei vastanud sellele, milline ta oli olnud üürnikule üleandmise hetkel. Korter oli räpane ning

pikalt koristamata, korteris oli suitsetatud, nõud pesemata, prügi välja viimata ning diivani serv oli

kassi poolt ära kraabitud.

Hageja taotles kostjalt 1 939,03 euro väljamõistmist ning palus jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Hageja asus järgnevates seisukohtades seisukohale, et asjaolu, et kostja viibib

kinnipidamisasutuses, ei vabasta kostjat kohustuste täitmisest. Kostja ei ole lepingut ennetähtaegselt

üles öelnud, mistõttu tuleb täita üürilepingut kuni 31.05.2021. Kuna hagejal puudub teave selle

kohta, kui kauaks võiks kostja kinnipidamisasutusse jääda, ei oleks kostjal tekkinud hageja vastu

nõue kui hageja oleks üürilepingu kehtivuse ajal sama korteri teisele välja üürinud. Samuti ei ole

hagejale teada, et korterit kuni 31.05.2021 tegelikult kolmanda isiku poolt ei kasutatud, sest kuna

perioodi 18.02.-17.03.2021 eest oli üür tasutud, ei püüdnud hageja kostjaga ühendust saada ning ka

korteri võtmed olid kostja valduses (korteri lukud vahetati pärast üürilepingu lõppemist). Hageja

märkis, et on kostja suhtes vastu tulnud, ega nõua kostjalt aprilli ja mai kuu eest kommunaalkulusid

ega viiviseid. Hageja leidis, et ei ole usutav, et kostjal puudus mistahes võimalus hageja

kontakteeruda. Kostja oleks võinud hagejale saata kasvõi lihtkirjaliku kirja, milles oleks väljatoodud

mistahes asjaolud oma kinnipidamise olemise tähtaegade või üürilepingu täitmise võimatuse kohta.

Kostja väidet vääramatu jõu kohta peab hageja asjakohatuks – õigusvastase teo toimepanemisel

peaks isik mõistma, et see toob endaga kaasa negatiivsed tagajärjed.

Kostja vastus ja seisukohad menetluses

3. Kostja oma vastuses hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja märkis vastuses, et

vabastas korteri 26.02.2021 kui ta samal päeval arreteeriti. 27.02.2021 kohus vahistas kostja. Kostja

tõi välja, et tasus tagatise 575 eurot ja iga perioodi 18.09.-17.10.2020, 18.10-17.11.2020, 18.11.-

17.12.2020, 18.12.2020 – 17.01.2021, 18.01.-17.02.2021, 18.02.-17.03.2021 eest 575 eurot koos

eelneva kuu kuludega. Kuna kostja arreteeriti ja seejärel vahistati, ei saanud kostja sellest hagejat

teavitada. Kuivõrd kostja vabastas korteri 27.02.2021 jäi hagejale tagatisraha ning 575 eurot

perioodi 17.02.-18.03.2021 eest (korterit kasutas sellel perioodil vaid 9 päeva), mistõttu keeldus

kostja hagejale midagi tasumast.

4. Kostja 27.10.2021 täiendavas vastuses märkis kostja täiendavalt, et tagatisraha 575 eurot

katab 9 päeva kulu ja samuti muud kulud, mida hageja nõuab. Samuti leidis kostja, et kostja

arreteerimisega oli tegemist vääramatu jõuga.

5.

23.11.2021 menetlusdokumendis leidis kostja, et tema arvates ta lõpetas üürilepingu oma

tegevusega 17.03.2021, sest ta sellel päeval enam üüri tasumise kohustust ei täitnud. Kostja suhtes

oli kehtestatud suhtluspiirang, mis lõppes 26.08.2021. Korter jäi samasse sisukorda nagu see oli

üleandmisel, sest korteri valduse saamisel pidi korterit koristama. Koduloomi kostjaga korteris ei

olnud. Kostja küsis, kui luba selleks ei saanud.

6.

26.11.2021 kostja vastuses tõi kostja välja, et leping lõppes kohase täitmisega

võlaõigusseaduse (VÕS) § 186 lg 1 alusel 26.02.2021. Hagejale oli teada, et kostja enam korterit ei

kasuta ning oleks võinud korteri üürile anda juba 2021. aasta märtsis. Seda mittetehes on hageja ise

oma olnud oma vara suhtes hooletu.

7. Kostja lõplikes seisukohtades leidis kostja, et hageja lõpetas lepingu ise, kuna oli teadlik,

et kostja ei saa enam korteriomandit kasutada, alternatiivselt lõppes lepingu kohase täitmisega.

Alternatiivselt leidis kostja, et üürilepingu täitmine peatus, kuna hageja selgitas SMS-

kirjavahetuses, et peatab lepingu ning kostjal ei ole kohustust lepingut täita kuni peatamise alus ära

langeb, s.o kuni kostja vabaneb vanglast.

Kohtu põhjendused

1. Kohus, analüüsinud hagiavaldust, poolte poolt esitatud tõendeid ning analüüsinud kostja

vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt.

2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel

võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele

vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses

tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi

poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks

ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud

väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.

Kohus juhindub antud asja sisulisel lahendamisel võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-st 1, mis

sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi kohustuse

rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine,

sealhulgas täitmisega viivitamine. Vastavalt VÕS § 108 lg 1 kui võlgnik rikub raha maksmise

kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

3. Tsiviilasja materjalidest tulenevalt loeb kohus tuvastatuks ja pooled ei vaidel selle üle, et

pooled sõlmisid 18.09.2020 üürilepingu XXX asuva korteri üürimiseks kehtivusega 31.05.2021

(dtl 98-102), üürilepinguga kohustus kostja tasuma igakuiselt 575 eurot, millele lisandusid

kommunaal- ja mõõdetavad kulud (vesi, elekter, gaas); kostja tasus lepingu sõlmimisel tagatisraha

575 eurot; üüritud korteri kasutamise eest toimus viimane laekumine 17.02.2021 summas 819

eurot, millest 575 eurot moodustas üüritasu perioodi 18.02.2021-17.03.2021 eest ning 244 eurot

jaanuarikuu kommunaalkulude ning muude teenuste eest; korter oli vähemalt 26.02.2021 seisuga

koristamata; kostja ei andnud hagejale korteri valdust üle ega tagastanud kolme (3) komplekti

korteri kahe (2) ukse võtmeid, mh maja trepikoja ligipääsuvõtit; 26.02.2021 kostja arreteeriti.

4. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt üüri tasumist kui kostja

arreteeriti 26.02.2021, kuid perioodi 18.02.-17.03.2021 eest oli juba üür tasutud ja kostja kasutas

vaidlusalust üüripinda seega veebruaris üheksa (9) päeva (17.02.2021-26.02.2021) ja kostja oli

lepingu sõlmimisel tasunud ka tagatisraha 575 eurot. See tähendab, et kostja ei kasutanud korterit

alates 27.02.2021 kuni 31.05.2021. Samuti on kostja leidnud, et tema kohustuse rikkumine on

vabandatav vääramatu jõu tõttu (VÕS § 103 lg 2), sest ta vahistati ning talle oli seatud

suhtlemispiirang. Koristusteenuse, sh keemisel puhastuse, uute võtmete ning luku vahetamise

tasumise nõue on kostja hinnangul põhjendamatud ja tõendamata. Hageja on olnud seisukohal, et

üürileping ei lõppenud kostja arreteerimisega, mistõttu kehtis leping kuni 31.05.2021. Seega tuleb

kohtul esmalt kindlaks teha, kas ja millal on üürileping lõppenud.

5. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 306 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja

möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad

nii üürnik kui üürileandja VÕS 15.peatükis sätestatut järgides üles öelda. VÕS § 313 lg 1 kohaselt

võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda.

Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid

arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Tulenevalt

VÕS § 313 lg-st 2 on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud

asjaoludel. VÕS § 313 lg 3 järgi ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui

seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 325 reguleerib muu hulgas eluruumi üürilepingu ülesütlemise

vormi, mille lõikest 1 tuleneb, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles

öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Sama

paragrahvi lõike 5 kohaselt on VÕS §-des 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on

tühine.

Pooled on antud juhul sõlminud tähtajalise üürilepingu. Kohus selgitab, et tähtajaline üürileping

peaks reeglina lõppema tähtaja möödudes, s.o käesoleval juhul 31.05.2021. Üürilepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks peab aga esinema kaks eeldust- õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse

tegemine teisele lepingupoolele. Seega on üürilepingu erakorraline ülesütlemine õiguspärane siis,

kui leping öeldakse üles õiguslikul alusel ning seaduses sätestatud korras ning leping öeldakse üles

kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Kohus võtab kõige pealt seisukoha, kas kostja on täitnud ülesütlemise formaalsed eeldused ja kui

formaalsed eeldused on täidetud, analüüsib kohus, kas kostjal oli üürilepingu ülesütlemiseks

õiguslik alus.

6. Üürilepingu ülesütlemine on ühepoolne, vastuvõtmist vajav tahteavaldus, millega

soovitakse lõpetada kehtiv üürisuhe. Kindlale isikule suunatud tahteavaldust peab väljendama

tahteavalduse tegija ja see muutub kehtivaks kättesaamisega ning tahteavaldus on kätte saadud,

kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud (tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 69 lg 1 ja 2). VÕS § 325 sätestab, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise vormi, mille

lõike 1 kohaselt võib üürnik öelda üürilepingu üles kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

TsÜS § 79 järgi kui seaduses on sätestatud tehingu kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm, peab

tehing olema tehtud püsivat kirjalikku taasesitamist võimaldaval viisil ja sisaldama tehingu teinud

isiku nimesid, kuid ei pea olema omakäeliselt allkirjastatud. Nii TsÜS (lk 249 p 3.1) kui ka VÕS

(II osa lk 361 p 3.1) kommenteeritud väljaandes on selgitatud, et kirjalikku taasesitamist

võimaldava vormi järgmist peab tõendama pool, kes tugineb sellest tehingust või avaldusest

tulenevale õigusele.

Kostja on menetluses väitnud, et ta lõpetas lepingu oma tegevusega 17.03.2021 kui jättis

järgmiseks perioodiks üüri tasumata (dtl 195). Samuti on kostja menetluses väitnud, et leping

lõppes 26.02.2021 kostja arreteerimisega, mille järgselt ei saanud kostja enam korterit kasutada.

Kostja leidis, et kuna kostja oli tasunud üüritasu korteri kasutamise eest kuni 17.03.2021 ning oli

tasunud ka tagatisraha, siis lõppes leping kohustuse täitmisega. Tuginedes kostja seisukohtadele

ei ole kohtu hinnangul öelnud kostja üürilepingut üles seaduses sätestatud vorminõuet järgides.

Kuna kostja ei ole tõendanud, et kostja ütles vaidlusaluse üürilepingu üles vähemalt kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis, ei vasta kostja ülesütlemisavaldus VÕS § 325 lg 1 sätestatud

vorminõuetele ning üürileping ei lõppenud 26.02.2021 ega ka 17.03.2021.

Kohus lisab, et antud asjas ei oma tähtsust, kas hageja teadis või pidi teadma, et kostja on

arreteeritud ega kasuta enam üüritud korterit, sest see ei võta ära kohustust esitada üürilepingu

lõpetamiseks avaldust vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Kostja väidete osas, et tal ei olnud võimalik hagejale kirjalikku üürilepingu lõpetamise avaldust

saata, kuna tema suhtes oli kohaldatud suhtlemiskeeldu, märgib kohus, et kuigi 27.02.2021

vabaduspiiranguga isikule lisapiirangu kohaldamise määruse (dtl 197-198) järgi oli kostjal

keelatud õigus muu hulgas lühiajalisele ja pikaajalisele kokkusaamisele, kirjavahetuse ja telefoni

kasutamisele, oli isikul õigus suhelda kaitsjaga. Kuigi 08.03.2021 ja 09.03.2021 määrustega

keelduti menetlusse lubamast kostja lepinguliseks kaitsjaks J. Indrek ja Aire Põtra (dtl 199-209),

oli 27.02.2021 kostja kaitsjaks Leelo Viil (dtl 198). Samuti on prokurör selgitanud 08.04.2021

määruses kostjale, et viimasel on õigus nimetada ja loetleda nimeliselt need inimesed, kelle

kontaktandmed asuvad kostja mobiiltelefonis ning menetleja saab nende isikutega ühendust võtta

(dtl 212). Kuigi see ei mõjuta üürilepingu ülesütlemise kehtivust, märgib kohus, et kostjal oleks

olnud võimalik öelda üürileping nõutud vormi järgides üles. Kostja seda ei teinud.

Kostja väide, et hageja ütles ise üürilepingu üles kui 18.03.2021 kirjutas J. S.le, et ta on teadlik

kostja arreteerimisest ja lõpetab lepingu (dtl 331), ei tõenda, et leping on hageja poolt üles öeldud.

Isegi kui lugeda 18.03.2021 kirjavahetust J. S.ga (dtl 308-312) hageja poolt üürilepingu lõpetamise

avalduse esitamiseks, ei vasta selle sisu VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele, sest see peab

sisaldama vähemalt nimetatud lõikes loetletud andmeid. VÕS § 325 lg 5 järgi on aga VÕS § 325

lg-tes 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine (tegemist on imperatiivse normiga).

Samuti ei nähtu, et pooled oleksid lõpetanud üürilepingu kokkuleppel.

Kuivõrd üürilepingu erakorraliselt ülesütlemisel peavad olema täidetud samaaegselt nii

materiaalsed kui ka formaalsed eeldused ning asjas ei ole tõendamist leidnud, et üürilepingu

ülesütlemiseks oleks järgitud VÕS § 325 lg-tes 1 ja 2 sätestatud vorminõudeid, ei pea kohus

vajalikuks analüüsida üürilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalseid eeldusi. Kokkuvõtvalt,

kohus asub eeltoodule tuginedes seisukohale, et 18.09.2020 üürilepingut erakorraliselt üles ei

öeldud, kehtis vaidlusalune üürileping kuni lepingu lõppemiseni 31.05.2021.

7. Järgmisena lahendab kohus hageja nõude üüri ja kommunaalkulude, sh gaasi, vee, elektri

ja telekommunikatsiooniteenuste osas.

VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS

§ 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud

kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu

üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

Tulenevalt üürilepingu p-st 3.1 oli üüriks 575 eurot kuus, millele lisanduvad kommunaalkulud

täies ulatuses ja mõõdetavad kulud nagu vesi, gaas ja elekter ning üürnik maksab üürileandjale ühe

(1) kuu üüri üürilepingu sõlmimisel. Lepingu p 3.2 järgi tasub üürnik üürileandjale lepingu

sõlmimisel tagatisraha 575 eurot. Üüri ja kommunaalkulud makstakse hiljemalt 15-ks kuupäevaks

(p 3.3). Tasu elektrienergia, kütte ja vee eest maksab üürnik üürileandjale vastavalt tegelikule

tarbimisele kehtivas korras ja tähtaegadel (p 3.4). Tasu kaabeltelevisiooni ja interneti eest

(telekommunikatsiooni teenused) tasub üürnik üürileandjale vastavaid teenuseid pakkuva firma

poolt esitatud arvetele kehtivas korras ja tähtaegadel. Lepingu teenusepakkujaga sõlmib

üürileandja (p 3.5) (dtl 99-100).

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tasus üürimakseid korteri kasutamise eest kuni 17.03.2021 ja

kommunaalmaksed, sh vee, elektri, gaasi ja telekommunikatsiooni teenuse kasutamise eest kuni

2021.aasta veebruarini, s.o kuni 2021.aasta jaanuari tarbimise eest.

Kohus selgitab, et arvestades üürilepingu kehtivuse ajaga, on hagejal õigus üüri ja kõrvalkulusid

nõuda perioodi eest 18.09.2020 kuni 31.05.2021. Kohus peab vajalikuks märkida, et see, kas kostja

nimetatud perioodil reaalselt üüripinda kasutas või mitte, ei oma nõude lahendamisel tähtsust.

Samuti ei ole kohtu ette toodud asjaolusid, et lepingu rikkumine oleks vabandatav VÕS § 103

alusel kostja arreteerimine ja kinnipidamisasutuses viibimine tõttu ja vääramatu jõu mõju on

käesolevalt kestev. Riigikohtu praktika kohaselt on üldjuhul raha maksmise kohustuse rikkumisel

kohutuse rikkumisel vabandatavus välistatud (RKTsKO nr 3-2-1-118-05 p 16, nr 3-2-1-50-06 p

15). See tähendab, et raha maksmise eest vastutab võlgnik alati ja võlausaldaja võib täitmist

reeglina alati nõuda.

Hagiavaldusest ja sellele lisatud koondtabelist (dtl 91) nähtub, et hageja nõuab kostjalt üüri

ajavahemiku 18.03.-17.04.2021 eest summas 575 eurot, 18.-30.04.2021 eest summas 249,17 eurot

ja 01.-31.05.2021 eest 575 eurot ning 2021.aasta veebruari ja märtsi kommunaalarvete eest

vastavalt 167,88 eurot (dtl 104) ja 155,61 eurot (dtl 107), 2021. aasta veebruari ja märtsi Telia

sideteenuste eest 2x32 eurot (dtl 93-96); 200Energia 2021.aasta veebruari ja märtsi eest vastavalt

22,79 eurot (dtl 105-106) ja 7,45 eurot (dtl 108-109) ning Elektrilevi poolt esitatud arvete alusel

2021.aasta veebruari ja märtsi eest vastavalt 19,58 eurot (dtl 112-113) ja 9,28 eurot (dtl 110-110).

Hageja on arvestanud nõudelt maha kostja poolt 18.09.2020 lepingu sõlmimisel arvestatud

tagatisraha.

Kostja ei ole esitanud tõendeid, et nimetatud arved oleksid tasutud. Seega on nimetatud kuude eest

üür ja kommunaalkulud, sh elektri, vee, gaasi ja telekommunikatsiooniteenuste kulud põhjendatud

summas 1 270,76 eurot. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue üüri ja kommunaalkulude, sh gaasi,

elektri ja telekommunikatsiooniteenuste eest kokku põhjendatud summas 1 270,76 eurot.

8. Järgmisena lahendab kohus hageja kahju hüvitamise nõude, mida hageja kandis seoses

korteri suurpuhastuse ja korterilukkude vahetusega.

Hagiavalduses märkis hageja, et korter oli lepingu lõppedes koristamata – korteris oli suitsetatud,

nõud pesemata, prügi välja viimata. Samuti oli korteris peetud lemmikloomi ning diivani serv oli

kassi poolt kraabitud. Hageja esitas tõenditena fotod (dtl 224-240), tõendamaks millises

seisukorras oli korter, kui see kostjale üle anti ning fotod (dtl 115-125), millises seisukorras oli

korter lepingu lõppedes. Samuti esitas hageja tõendina X OÜ hinnapakkumise summas 540 eurot

(dtl 92) ja X AS 01.06.2021 pakkumise nr 2102173 summas 128,27 (dtl 97). Kostja vaidles vastu,

et korteris peeti lemmikloomi (dtl 196).

Üürilepingu p 4.12 kohaselt on üürnik kohustatud pärast lepingu lõppemist andma eluruumi

üürileandja valdusesse puhastatud seisukorras, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele (dtl 98).

Lepingu järgi oli üürnikul keelatud üüripinnal suitsetada (p 4.5.3) ja pidada lemmikloomi (p 4.8)

(dtl 99).

Asjas esitatud tõendite pinnalt on tõendatud, et korter ei olnud lepingu lõppemisel puhastatud

seisukorras, sest fotodelt on näha mustad nõud, mustus põrandatel, laudadel, aknalaudadel ja isegi

voodis, külmkapis on toiduained ja toidujäätmed. Kostja ei ole vastu vaielnud, et korter oli

koristamata. Samas poolte vahel sõlmitud üürilepingust ei nähtu, et lepingu lõppemisel tuleb

kostjal anda hagejale üle korteri professionaalide poolt koristatuna, sh muu hulgas et puhastatud

on äratõmbeavad, desinfitseeritud on pesuruum/saun/vann, diivanile on tehtud märg/keemiline

pesu tekstiilpesuriga; voodi madratsile on tehtud märg/keemiline pesu tekstiilpesuriga,

koduloomast tingitud lõhnad oleksid neutraliseerutud ja aurumasinaga pinnad puhastatud

allergeenidest, mikroorganismidest jne. Hageja on põhjendanud koristusettevõtte teenuse

kasutamist sellega, et hagejal oli soov saada täisteenust koristusele, mis neutraliseerib looma

pidamisest tingitud tagajärgi.

Kohtu hinnangul ei ole hageja kahju hüvitamise nõue põhjendatud ja tuleks jätta rahuldamata.

Esiteks, kuigi kohus nõustub, et tõendatud on, et kostja kasutuses oleva korteri seisukord ei olnud

sama, mis korteri kostja valdusesse andmise ajal ning vajas koristamist, ei ole pooled lepingus

kokku leppinud, et korteri koristus pidi olema teostatud professionaalide poolt. Seega ei saanud

kostja näha lepingu sõlmimisel hageja poolt esitatud ulatuses kahju rikkumise võimaliku

tagajärjena ette. Samuti ei ole hageja tõendanud, et kostja rikkus lepingu p 4.8 ja pidas üürpinnal

kodulooma. Üksnes pilt diivani otsast, millest nähtub, et diivani kate on kahjustada saanud, ei saa

üheselt järeldada, et kahjustuse on tekitanud koduloom. Isegi, kui tõesti kostja on rikkunud lepingu

p 4.8 ning üüripinnal peeti kodulooma, ei nähtu lepingust, et nimetatud lepingupunkti rikkumise

korral kohustunuks kostja laskma teostada mh pehme mööbli ja voodi madratsite märg/keemilise

pesu tekstiilpesuriga, koduloomast tingitud lõhnade neutraliseerimise ja aurumasinaga pindade

puhastuse allergeenidest, mikroorganismidest.

Uute lukkude ja nende vahetamise kulu peab kohus põhjendatuks. Hageja on väitnud, et andis

kostjale üle kolm (3) komplekti võtmeid, kostja on võtnud omaks kahe (2) komplekti võtmete

saamist. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks andnud kostjale saadud võtmete komplektid tagasi.

Kuigi hageja ja kostja esitatu pinnalt on erinevus võtmete komplekti arvus, ei oma see antud juhul

kohtu hinnangul tähtsust, sest kostja ei ole tõendanud ka kahe (2) komplekti võtmete tagastamist,

mistõttu on uute lukkude paigaldamine põhjendatud.

Seega kohus peab hageja kahju hüvitamise nõude põhjendatuks 128,27 euro ulatuses.

9. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt.

Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 1 399,03 eurot, s.o 1 270,76 eurot üüri ja

kommunaalkulude, sh vee, elektri, gaasi ja telekommunikatsiooniteenuste eest ja 128,27

eurot kahe ukse lukkude ja nende vahetamise eest.

Menetluskulud

10. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral

kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdseliselt

hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Arvestades hagi rahuldamise ulatusega jätab kohus hageja menetluskulud 72 % ulatuses kostja

kanda ning kostja menetluskulud tema enda kanda. Kohus põhjendab kostja menetluskulude kostja

kanda jätmist sellega, et kuna hageja menetluskulud koosnevad üksnes riigilõivust, kuid kostjale

riigi õigusabi korras määaratud esindaja 06.05.2022 taotuse järgi on viimase esindajakulud

1 226,40 eurot, mille täieliku rahuldamise korral tuleks hagejal kanda justkui 28% kostja

menetluskuludest. See tähendab, et ka pärast poolte kindlaksmäräatud menetluskulude suuruse

tasaarvestust tekiks tõenäoliselt olukord, kus hageja peaks siiski reaalselt kandma osaliselt kostja

menetluskulusid, kuid see ei oleks hageja suhtes õiglane. Seetõttu jätab kohus kostja

menetluskulud kostja kanda.

11. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud

menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on TsMS § 138 lg 2 kohaselt

muuhulgas riigilõiv. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate

ja nõustajate kulud.

Hageja menetluskulud koosnevad riigilõivust summas 225 eurot.

Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulud kokku 162

eurot (72% 225 eurost).

Kohus rahuldas 11.10.2021 määrusega J. P.i taotluse riigi õigusabi saamiseks ja andis kostjale

õigusabi kohustusega hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud täielikult osamaksetena ühe aasta

jooksul pärast riigi õigusabi tasu ja kulude kindlaksmääramist. Kohus määrab kostja

menetluskulude rahalise suuruse riigi poolt määratud esindaja tasu näol kindlaks eraldi määrusega.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kädi Sacik-Korn

kohtunik