2-21-16466/35 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

(Eesistuja) kohtunik Krista Kirspuu, (liikmed) kohtunik

Indrek Soots ja kohtunik Ulvi Loonurm

Määruse tegemise aeg ja koht

20.05.2022.a, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-16466

Kohtuasi

XX avaldus Xxxxxxxxx korteriühistu vastu Tallinn

12.08.2021 ja 06.09.2021.a erakorraliste üldkoosolekute

otsuste tühisuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 27.01.2022.a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

XX määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja

(määruskaebuse

esitaja):

XX

(isikukood

xxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxx), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kaimo Räppo (e-post: kr@bjork.legal)

Puudutatud isikud:

1) Xxxxxxxxx

korteriühistu

(registrikood

xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja Jaanus Silm

(e-post: jaanus.silm@jasitex.ee)

2) YY (isikukood xxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx),

lepinguline

esindaja

KO

(e-post:

kalev.ots.002@mail.ee)

3) RR (isikukood xxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxx),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Helmeri Indela

(e-post: helmeri@indela.ee)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 27.01.2022.a määruse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta ja

täiendada määruse õiguslikke põhjendusi.

2. XX määruskaebus jätta rahuldamata osas, milles palutakse tühistada Harju

Maakohtu 27.01.2022.a määrus ja tuvastada korteriühistu Xxxxxxxxx erakorralise

üldkoosoleku 12.08.2021.a ja 06.09.2021.a otsuste tühisus.

2-21-16466

3. XX määruskaebus jätta läbi vaatamata osas, milles palutakse tunnistada

korteriühistu Xxxxxxxxx erakorralise üldkoosoleku 08.07.2021.a ja 26.07.2021.a

otsused kehtetuks.

4. Võtta asja materjalide juurde: 1) Harju Maakohtu 26.01.2022.a. kohtumäärus

tsiviilasjas nr x-xx-xxxxx; 2) korteriühistu Xxxxxxxxx põhikiri; 3) Harju Maakohtu

26.01.2022.a kohtumäärus tsiviilasjas nr y-yy-yyyyy.

5. XX 02.05.2022.a taotlus määruskaebuse läbivaatamiseks kohtuistungil jätta

rahuldamata.

6. Määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud ringkonnakohtus jätta XX

kanda.

7. Rahuldada puudutatud isiku RR taotlus menetluskulude kindlaks määramiseks.

Määrata puudutatud isiku RR põhjendatud ja vajalike menetluskulude hüvitise

suuruseks 858 eurot (käibemaksuga) ning mõista avaldajalt XXlt puudutatud isiku

RR kasuks välja menetluskulud summas 858 eurot (käibemaksuga).

8. Avaldajal

XXl

tuleb

puudutatud

isikule

RR

hüvitamisele

kuuluvatelt

menetluskuludelt (858 eurot) tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni

täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse resolutsiooni punktide 1-3, 6-8 peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15

päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruse resolutsiooni punktid 4 ja 5 ei ole

edasikaevatavad.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. XX (avaldaja) esitas 20.10.2021.a Harju Maakohtule avalduse Xxxxxxxxx korteriühistu

(korteriühistu) 12.08.2021.a ja 06.09.2021.a erakorraliste üldkoosolekute otsuste tühisuse

tuvastamiseks.

2. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale korteriomand Xxxxxxxxxxxxx. Kortermajas on

registreeritud 3 korteriomandit. Õigusvastaselt on läbiviidud erakorralised üldkoosolekud

08.07.2021.a, 26.07.2021.a, millistel vastuvõetud otsused on avaldaja vaidlustanud tsiviilasjas

nr y-yy-yyyyy. Lisaks on läbi viidud erakorralised üldkoosolekud 12.08.2021.a ja 06.09.2021.a,

millistel vastuvõetud otsused avaldaja vaidlustab.

2.1. Erakorralise üldkoosoleku 12.08.2021.a protokolli kohaselt viidi see läbi Xxxxxxxxx aia

lehtlas algusega 16:02 ning sellel osales ühistu 3 liikmest 2 – RR ja YY, puudus XX. Avaldaja

hinnangul oleks pidanud osalema ka tema volitatud esindaja, kuid põhikirja p 3.1.3. viidates

talle seda võimalust ei antud. Avaldaja hinnangul on tühised kõik koosolekul vastu võetud

otsused. Koosoleku kutsus kokku üks korteriomanikest, kes ei olnud ametis olevale juhatusele

samasisulist nõuet esitanud. Seega ei kohaldu põhikirja p 6.4.

2-21-16466

Esimese päevakorrapunktina kiideti heaks 08.07.2021.a ja 26.07.2021.a erakorralistel

üldkoosolekutel vastuvõetud otsused. Sisuliselt sooviti seadustada eelmistel koosolekutel paika

pandud juhatust, mis ei ole aga võimalik. Teise päevakorrapunktina arutati majandusaasta

aruandega seonduvat, kuid selle otsuse pinnalt ei ole võimalik tuletada, mis on selle sisu.

Tegemist on TsÜS § 38 lg 2 mõttes tühise tahteavaldusega.

2.2. Kõik 06.09.2021.a erakorralisel üldkoosolekul vastuvõetud otsused on tühised. Üks

korteriomanikest kutsus kokku üldkoosoleku, kuid protokollist nähtub, et koosoleku kustusid

kokku hoopiski 08.07.2021.a tühise koosoleku otsuse alusel valitud juhatuse liikmed RR ja KO.

Päevakorras arutati punkte, mis ei sisaldu koosoleku kokkukutsumise teates. Kokkuvõtlikult

kinnitati üle 08.07.2021.a, 26.07.2021.a ja 12.08.2021.a otsused. Lisaks otsustati tagasi kutsuda

juhatusest AN, samuti 08.07.2021.a koosolekul valitud RR ja KO ning määrata uus juhatus

üheliikmelisena KO isikus. Koosolek on tühine selle kokkukutsumise korra rikkumise tõttu.

Kutses on kirjas, et kustuda tagasi vana juhatus ja valida uus, seega muid päevakorrapunkte

arutada ei saadud. Rikutud on põhikirja p 6.4. Juhatusele ei ole märgitud päevakorraga

koosoleku kokku kustumise nõuet esitatud. Seega ei saanud korteriomanik koosolekut kokku

kustuda.

3. Avaldajal on põhjendatud huvi nimetatud otsuste tühisuse tuvastamiseks. Otsused mõjutavad

avaldaja õigusi korteriühistu liikmena. Avaldajale kuuluks tegelikult 2 korteriomandit ja nö

erakorraliste koosolekute kokkukutsumine algas peale seda, kui avaldaja soovis juba varasemalt

kooskõlastatud korteriomandit registreerida. Avaldaja pöördumised lõpetada õigusvastaste

koosoleku kutsete edastamine ignoreeritakse. Vaidlustatud koosoleku kutsed on esitatud valede

isikute poolt, põhikirja p 6.4 rikkumisega. Põhikirja järgi erakorraline koosolek oleks võimalik

kokku kutsuda korteriomanike nõuete alusel, kui korteriomanikud esitavad kõigepealt nõude

juhatusele (põhikirja p 6.3), võimaldavad juhatusel koosoleku kokku kutsuda 1 kuu jooksul

(põhikirja p 6.4) ning alles juhul, kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut kokku 1 kuu jooksul, siis

saaks korteriomanikud ise erakorralise üldkoosoleku kokku kutsuda.

Puudutatud isikute seisukohad

4. Puudutatud isik Xxxxxxxxx korteriühistu leidis, et avaldus tuleb rahuldada. Koosolekutel

osalenud korteriomanikele kuulub vähem kui 50% kaasomandi osadest. Teised

korteriomanikud korraldavad ilmselgelt õigusvõimetuid koosolekuid, põhjustades sellega

vaidlusi. Koosolekutel ei osalenud juhatuse liige ega üle 50% kaasomandi osast omav

kaasomanik. Koosolekute kokkukutsumisel on rikutud põhikirja, koosolekud ei olnud

otsustusvõimelised.

5. Puudutatud isik YY teatas, et on vaidlustest väsinud ega soovi seisukohta esitada.

6. Puudutatud isik RR vaidles avaldusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata.

6.1. 12.08.2021.a erakorralise üldkoosoleku otsus on kehtiv. Avaldaja ei ole tõendanud ühegi

tõendiga, et tal ei lubatud osaleda. Põhikirja järgi on lihtkirjalikult volitatud esindajal igal juhul

õigus üldkoosolekust osa võtta. RR koos YYaga esitasid 22.06.2021.a e-kirja teel juhatusele

avalduse erakorralise üldkoosoleku kokku kutsumiseks. Juhatust on teavitatud erakorralise

üldkoosoleku kokku kutsumise vajadusest ja üldkoosolekud on toimunud rohkem kui kuu aega

hiljem (põhikirja p 6.4 alusel).

2-21-16466

MTÜS § 24 lg 2 esimene eeldus on täidetud, kuivõrd kõikide erakorraliste üldkoosolekute

(08.07.2021.a, 26.07.2021.a, 12.08.2021.a ja 06.09.2021.a) sisu on tegelikkuses sama – soov

on, et eelnev juhatus lõpetaks seadusvastase tegevuse, taastaks enne seadusvastase tegevusega

alustamist kehtinud olukorra, kutsuda juhatusest tagasi AN ning valida uus juhatus. Protokollis

on välja toodud puudused, mistõttu ei ole üldkoosolek aruannet kinnitanud. Tegemist ei ole

tühise tahteavaldusega.

6.2. 06.09.2021.a erakorralise üldkoosoleku otsus on kehtiv. Avaldaja on avalduses lähtunud

üksnes RRu poolt ekslikult edastatud koosoleku kutsest, kuigi üldkoosoleku protokollist

tulenevalt on aluseks võetud KOa koosoleku kutse, mille päevakorrapunktid kattuvad selgelt

üldkoosoleku protokolliga. Jääb arusaamatuks, miks avaldaja on ignoreerinud seda kutset.

Kirjalikus vormis koosoleku kokkukutsumise põhjendus on esitatud juhatusele 22.06.2021.a.

Maakohtu määrus ja põhjendused

7. Harju Maakohus jättis 27.01.2022.a määrusega avalduse rahuldamata ning menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

8. Maakohtu määruse põhjendustest nähtuvalt kutsub üldkoosoleku korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 1 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20 lg 1

kohaselt kokku juhatus. Kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut kokku vähemalt 1/10

korteriomanike nõudmisel, võivad üldkoosoleku kutsuda kokku korteriomanikud ise (MTÜS §

20 lg 3 ja 4).

9. Avaldaja ja korteriühistu ei ole vaidlustanud RRu faktiväiteid, et korteriomanikud nõudsid

äriregistri andmetel ühistu juhatuse liikmeks olevalt ANlt 22.06.2021.a üldkoosoleku kokku

kutsumist.

Selles

avalduses

on

nõutud

üldkoosoleku

kokkukutsumist

ühistu

majandustegevusest ülevaate saamiseks ja juhatuse valimiseks.

10. Eelmises lõigus selgitatul puudub määrav tähendus, sest juhatuselt ei saanudki käesoleval

juhul üldkoosoleku kokkukutsumist taotleda. 12.08.2021.a üldkoosoleku kokkukutsumise ajal

puudus ühistul juhatus. Hagita menetluses kogub kohus vajadusel ise tõendid (TsMS § 5 lg 3).

Kohtu poolt käesoleva tsiviilasja toimikusse võetud 22.02.2021.a üldkoosoleku protokollist

nähtuvalt on AN volitused juhatuse liikmena lõppenud. Protokolli kohaselt otsustati pikendada

AN kui juhatuse liikme ametiseisundi kehtivust kuni 21.02.2023.a, kuid Harju Maakohtu

26.01.2022.a määrusega tsiviilasjas x-xx-xxxxx on tuvastatud selle otsuse tühisus. Vaatamata

asjaolule, et otsus ei ole veel jõustunud, ei pea kohus käesolevas asjas võimalikuks asuda

teistsugusele seisukohale.

11. Elamus on 3 korteriomanikku, kellest 2 olid vaidlusaluste üldkoosolekute korraldamisega

seotud ja toetavad üldkoosolekute otsuste kehtivust. Korteriomanikel oli seega õigus

12.08.2021.a üldkoosolek ise kokku kutsuda.

12. 12.08.2021.a üldkoosolekul otsustati kutsuda tagasi juhatuse liige AN ja valida juhatuse

liikmeteks RR ja KO (päevakorrapunkt 1). 06.09.2021.a üldkoosoleku kutse on allkirjastanud

RR. Juhatuse liikmena oli RRul õigus üldkoosolek kokku kutsuda. Asjaolu, et kutses on

viidatud

põhikirja

p-le

6.4,

mis

reguleerib

korteriomanike

õigust

üldkoosoleku

kokkukutsumiseks, ei väära fakti, et kutse on allkirjastanud juhatuse liige. Kutse õiguslikud

tagajärjed ei sõltu selle esitamise alusele viitamisest kutse tekstis, mistõttu ka ebaõige viide ei

saa omada käesolevas vaidluses tähendust.

2-21-16466

13. Avaldaja on alusetult väitnud, et ei saanud kasutada üldkoosolekutega seoses advokaadi

abi. Avaldaja pole väitnud, et püüdis vaidlusalustel koosolekutel advokaadi kaudu osaleda.

Põhikirja p 3.1(3) sisaldab näitlikku loetelu isikutest, kes võivad esindajad olla („[] esindajaks

võib [] olla ka []“). Sõnastus on eksitav, kuid sellest ei tulene keeldu volitada üldkoosolekul

ennast esindama advokaati. Sellist keeldu ei luba ka seadus, mida avaldajat esindav

vandeadvokaat on juba 06.07.2021.a teistele korteriomanikele õigesti teatanud.

14. Tähendust ei oma ühistu põhjendus, et koosolekul oli esindatud vähem kui 50% kaasomandi

osadest. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel

osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui

põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Ühistu põhikirja p-s 6.10 on nähtud ette teisiti –

üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui esindatud liikmetele kuulub üle poole ühistu liikmete

häältest. Põhikirja p 6.5 järgi annab iga korteriomandi eseme reaalosa liikmele ühe hääle.

Xxxxxxxxx Tallinn elamus on 3 korteriomandit, nagu on õigesti märkinud ka avaldaja.

Vaidlusalustel üldkoosolekutel olid esindanud 2 korteriomandit 3-st, mistõttu kvoorum oli

olemas. Kohtule pole teada asjaolusid, millest saaks järeldada üldkoosolekute otsuste

õigusvastasust.

Määruskaebus

15. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada, rahuldada

avaldaja avaldus tunnistada kehtetuks korteriühistu Xxxxxxxxx erakorralise üldkoosoleku

08.07.2021.a otsused või tuvastada alternatiivselt nende tühisus ja tunnistada kehtetuks

korteriühistu Xxxxxxxxx erakorralise üldkoosoleku 26.07.2021.a otsused või tuvastada

alternatiivselt nende tühisus ning jätta menetluskulud korteriühistu kanda.

16. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kohus eksinud selles, et ühistul puudus juhatus.

Kohtu seisukoht on meelevaldne, ei põhine kehtival õigusel ega kohtu enda seisukohtadel asjas

nr x-xx-xxxxx tehtud määruses. Kohus on nimelt asjas nr x-xx-xxxxx tehtud määruses jaatanud,

et 22.02.2021.a protokolli allkirjastamise kaudu on korteriühistu juhataja ametiaja lõppemist

kinnitanud korteriomanikud XX ja YY isiklikult. Protokolli allkirjastamisega on juhatuse

liikme ametiaja pikendamiseks vajalik kvoorum selgesõnaliselt ja ühemõtteliselt väljendanud

tahet kiita heaks AN senine tegutsemine KÜ juhatuse liikmena (kuigi tema volitused olid

lõppenud) ning pikendada ka tema ametiaega 2 aasta võrra. Käesolevas asjas vaidluse all oleva

üldkoosoleku otsusega 12.08.2021.a avaldasid korteriomanikud RR ja YY soovi tagasi kutsuda

juhatuse liikme kohalt AN. On loogiliselt võimatu kutsuda juhatuse liikme kohalt tagasi kedagi,

keda seal väidetavalt ei ole. Seega on ka korteriomanikud veel 12.08.2021.a otsusele allkirju

andes kinnitanud, et AN oli juhatuse liikmeks. Sellega on nad ka kinnitanud, et järelikult

22.02.2021.a otsusega pikenesid AN juhatuse liikme volitused.

17. Sellest tulenevalt on väär ka kogu järgnev käsitlus, justkui olnuks teistel korteriomanikel

võimalik ise suvaliste ette teatamise tähtaegadega kutsuda kokku üldkoosoleku 12.08.2021.a ja

nagu oleks RR olnud 06.09.2021.a koosoleku kokkukutsumisel juhatuse liige ning ka endale

teadmata kutsunud 06.09.2021.a koosoleku kokku juhatuse liikmena (kuigi ta ise selgelt

väljendas, et kutsub koosoleku kokku korteriomanikuna).

18. Kohus on vääralt tuvastanud, et korteriomanikud nõudsid äriregistri andmetel ühistu

juhatuse liikmeks olevalt ANlt 22.06.2021.a üldkoosoleku kokku kutsumist. RRu kirjalik

avaldus on esitatud 30.06.2021.a. Veel on oluline tähele panna, et selle nõude alusel kutsus RR

kokku 08.07.2021.a ja/või 26.07.2021.a erakorralised üldkoosolekud, mille otsuste tühisus on

tuvastatud tsiviilasjas nr y-yy-yyyyy tehtud lahendis. Mõistlikkuse ja õiguskindluse

2-21-16466

põhimõttest lähtudes tuleb asuda seisukohale, et isegi juhul, kui korteriomanikud kutsuvad

kokku õigusvõimetu üldkoosoleku, tuleb lugeda kõik sellele eelnenud nõuded erakorralise

üldkoosoleku kokkukutsumiseks õigusvõimetu üldkoosoleku kokku tulemisega realiseerituks

ja kui korteriomanikud näevad vajadust erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumiseks, tuleks

alustada taaskord kõigepealt nõude esitamisest juhatusele. Oleks mõeldamatu, et ühel korral

erakorralise üldkoosoleku kokku kutsumise nõude esitamine ühe korteriomaniku poolt annaks

kõigile korteriomanikele õiguse ja võimaluse oma suva järgi iga 7 päeva järel uue koosoleku

uute küsimuste arutamiseks kokku kutsuda.

19. Kokkuvõttes on 12.08.2021.a ja 06.09.2021.a erakorraliste üldkoosolekute otsused tühised,

kuna koosolekute kokkukutsumisel on oluliselt rikutud põhikirja sätteid.

20. Isegi kui üldkoosolekute kokku kutsumine olnuks õiguspärane, ei oleks koosolekud olnud

otsustusvõimelised. Nimelt sätestab KrtS § 20 lg 2, et korteriomanike üldkoosolek on

otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole

kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. KrtS § 17 lg 2 teine lause sätestab,

et kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kohus on oma

määruse põhjendustes asunud ekslikult seisukohale, justkui sätestaks korteriühistu põhikiri

teisiti KrtS § 20 lg-s 2 sätestatust. KÜ põhikiri ei sätesta, et KrtS § 20 lg 2 ei kohalduks. Kuivõrd

KrtS § 20 lg 2 tänane sõnastus hakkas kehtima oluliselt hiljem, kui põhikirja tekst kinnitati,

tulnuks selles sätestatud põhimõtte kohaldumise välistamiseks näha see ette selgesõnalise

põhikirja muudatusega. Seda aga tehtud ei ole. Seega ei olnud üldkoosolek otsustusvõimeline,

kuna sellelt puudus avaldaja, kellele kuulub üle poole kaasomandi osast.

21. Kohus on küll asjas nr y-yy-yyyyy tehtud määruses asunud seisukohale, et selles asjas

tühiseks tunnistatud otsuste (juulis 2021 peetud üldkoosolekute otsused) kinnitamine

hilisematel üldkoosolekutel ei mõjuta otsuste tühisust, KrtS § 29 lg-st 2 järelduvalt ei kohaldu

TsÜS § 38 lg 5 korteriühistute suhtes (vt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu 462 SE

seletuskiri, lk 57), kuid ei ole käesolevas asjas võtnud selget seisukohta, kas otsused, mis

osutusid asjas nr y-yy-yyyyy tühisteks, on tühised ka pärast nende kinnitamist 12.08.2021.a ja

06.09.2021.a otsustega või mitte. Jättes tuvastamata 12.08.2021.a ja 06.09.2021.a

„kinnitamiste“ tühisuse, on kohus loonud ebaselge olukorra, kus ühelt poolt on algsed otsused

tühised, kuid nende kinnitamine hilisemate otsustega justkui kehtiv.

22. Ka juhul, kui koosolekud olnuks kokku kutsutud nõuetele vastavalt ja need oleks olnud

otsustuvõimelised, ei oleks nendel osalenud korteriomanike häältega võimalik otsustada näiteks

RRule loa andmist õhksoojuspumba paigaldamiseks ja enda korteri küttelahenduse muutmiseks

(„ülekinnitatud“ 12.08.2021 üldkoosoleku protokolli otsusega nr 1 ja 06.09.2021 üldkoosoleku

protokolli otsusega punktis 1e). Kohtupraktikas on leitud, et sellisteks küsimusteks, mille puhul

ei ole tegemist korteriühistu majandustegevusega ja vajalik on kõigi kaasomanike kokkulepe

AÕS § 72 lg 1 või AÕS 74 lg 1 kohaselt on näiteks parkimiskohtade kindlaksmääramine ja

enda korteri kütteliigi muutmine. Xxxxxxxxx puhul tuleb silmas pidada, et üle 50%

kaasomandist kuulub avaldajale, mistõttu on temal võimalik teha kaasomanike enamuse

pädevusse kuuluvaid otsuseid.

23. Kohus on jätnud tähelepanuta avaldaja väite selle kohta, et vastaspoolel olevad

korteriomanikud RR ja YY käituvad üldkoosolekuid kokku kutsudes ja otsuseid tehes

pahatahtlikult ja heade kommetega vastuolus olukorras, kus tegelikult on korteriomanike poolt

kokku lepitud, et majas moodustatakse veel üks korteriomand, mis kuulub avaldajale. Avaldaja

leiab, et kõik ja mistahes otsused, mida teised korteriomanikud püüavad teha nende poolt

väidetava „häälte enamusega“ on vastuolus heade kommetega ning ka seetõttu tühised (TsÜS

2-21-16466

§ 38 lg 2). Kohtul tulnuks avaldaja nende väidete kontrollimiseks koguda ise tõendeid. See

olnuks ka äärmiselt lihtne, kuna sama kohtu menetluses on hagiavaldus RRu ja YYa

nõusolekute saamiseks ja sellega seonduvad tõendid.

24. Kohus on põhjendamatult asunud seisukohale, et avaldaja on alusetult väitnud, et ei saanud

kasutada üldkoosolekutega seoses advokaadi abi, kuna avaldaja pole väitnud, et püüdis

vaidlusalustel koosolekutel advokaadi kaudu osaleda. Avaldaja püüdis osaleda advokaadi

vahendusel, andes sellest juba varakult teada koosolekut korraldavatele isikutele. Olles saanud

selge vastuse, et advokaati koosolekule ei lasta, ei pidanud esindaja mõistlikuks koosoleku

kohta ilmuda. Olukorras, kus koosolekute korraldajad ja end juhatuse liikmeteks pidavad isikud

on sõnaselgelt ja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis avaldaja advokaadist esindajale

teatanud, et nad ei lase tal koosolekul osaleda olenemata tema selgitustest, ei saa ju kuidagi olla

mõistlik eeldada, et advokaat peab lisaks veel füüsiliselt kohale minema, et veenduda

koosolekult kõrvale jäämises.

Menetlusosaliste seisukohad

25. Puudutatud isik Xxxxxxxxx korteriühistu toetas määruskaebust. Koosolekud ei olnud

otsustusvõimelised. Põhikiri ei sätesta, et KrtS § 20 lg 2 ei kohalduks. Kuna KrtS § 20 lg 2

tänane sõnastus hakkas kehtima oluliselt hiljem, kui põhikirja tekst, tulnuks selles sätestatud

põhimõtte kohaldumise vältimiseks näha ette see selgesõnalise põhikirja muudatusega, mida

tehtud ei ole. Tarbetut segadust tekitab ka asjaolu, et kohus ei ole võtnud selget seisukohta

otsuste ülekinnitamise osas.

26. Puudutatud isik YY palus määruskaebuse rahuldamata jätta. Avaldaja taotlus on asjasse

mitte puutuv, kuna vaidlustab 08.07.2021.a ja 26.07.2021.a otsuseid. 12.08.2021.a koosoleku

kokkukutsumise ajal veel ei olnud 08.07.2021.a koosoleku otsuse tühisus teada. Seega oli

08.07.2021.a valitud juhatus vähemalt ühistu siseselt õiguslik. Põhikirja järgi on igal

korteriomanikul 1 hääl ja selles pole juttu kaasomandi osast. Põhikirja sätteid ei ole koosolekute

kokkukutsumisel rikutud. Koosolekud olid otsustusvõimelised, kuna 3-st liikmest olid kohal 2.

Hoopis avaldaja ja AN on käitunud heade kommete vastaselt, kuna pole arvestanud teiste

korteriomanikega.

27. Puudutatud isik RR palus jätta määruskaebuse rahuldamata ning menetluskulud avaldaja

kanda. Korteriühistu liikmetel RRul ja YYal oli õigus erakorraliste üldkoosolekute kokku

kustumiseks. Kohus on tuginenud 22.02.2021.a üldkoosolekuga seotud e-kirjavahetusele,

millest tulenevalt on AN esitanud teabe selle kohta, et tema volitused juhatuses on lõppenud.

Korteriühistu liikmed pidasid vajalikuks lähtuda äriregistri andmetest seni, kuni kohus on

otsustanud vastupidist, sh vormistades igaks juhuks ka AN tagasi kutsumise juhul, kui kohus

peaks hindama 22.02.2021.a üldkoosoleku läbiviimise korrektseks. Avalduse juhatusele

esitasid nii RR kui YY. Põhikiri ei ole vastuolus kehtiva seadusega. Korteriühistu kvoorumite

arvestatakse hääleõiguslike omanike üksikhäälte arvu järgi. Avaldaja ei ole tõendanud, et ta

soovis erakorralistel üldkoosolekutel esindaja abil osaleda. Vaidlusaluste koosolekute otsused

on kehtivad.

Menetluse edasine käik

28. Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

2-21-16466

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

29. Esmalt peab Tallinna Ringkonnakohus vajalikuks selgitada, millises osas on

määruskaebuse läbivaatamine võimalik. TsMS § 664 lg-te 1 ja 2 kohaselt kontrollib

ringkonnakohus menetlusse võetud määruskaebuse saamisel, kas maakohus on kaebuse õigesti

menetlusse võtnud. Kui määruskaebus on ringkonnakohtu arvates ebaõigesti menetlusse

võetud, jätab ringkonnakohus kaebuse määrusega läbi vaatamata.

30. Harju Maakohtule 20.10.2021.a esitatud avalduses palus avaldaja kohtul tuvastada

korteriühistu Xxxxxxxxx erakorraliste üldkoosolekute 12.08.2021.a ja 06.09.2021.a otsuste

tühisus. Need nõuded võttis maakohus menetlusse 10.11.2021.a määrusega ja lahendas

vaidlustatud määrusega. Muid nõudeid ei ole maakohus käesolevas tsiviilasjas menetlenud.

31. Määruskaebuse resolutsiooni p-st 2 nähtuvalt palub avaldaja vaidlustatud maakohtu

määruse tühistada, rahuldada avaldaja avaldus tunnistada kehtetuks korteriühistu erakorralise

üldkoosoleku 08.07.2021.a otsused või tuvastada alternatiivselt nende tühisus ja tunnistada

kehtetuks korteriühistu erakorralise üldkoosoleku 26.07.2021.a otsused või tuvastada

alternatiivselt nende tühisus.

32. Seega on avaldaja määruskaebusega nõudeid laiendanud, mis ei ole seadusest tulenevalt

lubatav. TsMS § 659 kohaselt kohaldatakse määruskaebuse menetlemisele ringkonnakohtus

apellatsioonimenetluse kohta sätestatud, kui käesolevast peatükist ja määruskaebuse olemusest

ei tulene teisiti. Tsiviilkohtumenetluse seadustik ei võimalda määrus- või apellatsioonkaebuse

esitamisel selle eset muuta.

33. Eelnevast tulenevalt on maakohus määruskaebuse valesti menetlusse võtnud osas, milles

avaldaja palub tunnistada korteriühistu erakorraliste üldkoosolekute 08.07.2021.a ja

26.07.2021.a otsused kehtetuks. Selles osas tuleb jätta määruskaebus läbi vaatamata.

Ringkonnakohus ei vasta määruskaebuse väidetele, mis seonduvad vaidlusaluste erakorraliste

üldkoosolekute otsuste väidetava kehtetusega.

34. Puudutatud isik YY on ringkonnakohtu hinnangul juhtinud õigesti tähelepanu, et avaldaja

vaidlustas määruskaebuse resolutsiooniga asjasse mittepuutuvad otsused. Samas on kaebuse

sisust arusaadav, et selle esemeks on nõue tuvastada korteriühistu 12.08.2021.a ja 06.09.2021.a

erakorraliste üldkoosolekute otsuste tühisus ning kaebuse läbivaatamine selles osas ei ole

takistatud.

35. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, on seisukohal, et vaidlustatud Harju

Maakohtu kohtumäärus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuses esitatud väited ei

anna määruse tühistamiseks alust. TsMS §-le 659 ja § 657 lg 1 p 1 ja p 21 alusel tuleb täiendada

ja muuta kohtumääruse õiguslikke põhjendusi (p-d 40-52, 57-66, 71). Ringkonnakohus nõustub

vaidlustatud määruse põhjendustega, välja arvatud osas, milles neid vastavalt käesoleva

määruse põhjendustele muudab ning tulenevalt TsMS §-st 659 ja § 654 lg-test 5 ja 6 käesolevas

lahendis neid ei korda. Määruskaebus jääb osas, milles avaldaja palub vaidlustatud määruse

tühistada ja tuvastada korteriühistu erakorralise üldkoosoleku 12.08.2021.a ja 06.09.2021.a

otsuste tühisus, rahuldamata. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

36. Määruskaebuse esitaja hinnangul on maakohus eksinud selles, et ühistul puudus juhatus,

milline seisukoht ei põhine ka kohtu enda seisukohtadel asjas nr x-xx-xxxxx tehtud määruses.

Viimase väite kontrollimiseks kogus ringkonnakohus TsMS § 477 lg 7 alusel omal algatusel

2-21-16466

tõendeid ning võtab asja juurde Harju Maakohtu poolt 26.01.2022.a tsiviilasjas nr x-xx-xxxxx

tehtud määruse (tlk 173-174).

37. Määrusest nähtuvalt tuvastas maakohus, et korteriühistu juhatuse liige AN kinnitas oma

ametiaja lõppemist nii YYale 22.02.2021.a saadetud e-kirjas kui ka korteriühistu 22.02.2021.a

üldkoosoleku protokollis ning kuna ühistu ei tõendanud, et korteriomanikele teatati

üldkoosolekust nõuetekohaselt ette, on korteriühistu 22.02.2021.a üldkoosoleku otsused (mh

otsus juhatuse liikme AN ametiaja pikendamise kohta kuni 21.02.2023.a) tühised. Seega ei

vasta kaebaja väide kohtu vastukäivatest seisukohtadest erinevates tsiviilasjades tõele.

38. Küsimust sellest, kas maakohus on eksinud hinnangus, et korteriühistul puudus juhatus, ei

saa käesolev kolleegium lahendada, kuna tsiviilasjas nr x-xx-xxxxx tehtud lõpplahendile

esitatud määruskaebust vaatab läbi teine kohtukoosseis. Rõhutada tuleb siiski seda, et kui

viidatud maakohtu määrus muutmata kujul jõustub, osutub õigeks ka vaidlustatud määruses

avaldatud kohtu seisukoht korteriühistu juhatuse puudumise kohta.

39. Kuivõrd tsiviilasjas nr x-xx-xxxxx tehtud lõpplahend ei ole jõustunud, tuleb

ringkonnakohtu hinnangul kontrollida korteriühistu 12.08.2021.a ja 06.09.2021.a erakorraliste

üldkoosolekute otsuste võimalikku tühisust ka alternatiivsel alusel, so eeldades, et

korteriühistul oli vaidlustatud otsuste tegemise ajal juhatus olemas. Sellega seonduvalt kogus

ringkonnakohus tõendeid ja võtab asja juurde korteriühistu põhikirja (tlk 175-178).

Ringkonnakohus täiendab maakohtu määruse õiguslikke põhjendusi alljärgnevalt (p-d 40-52).

40. Kohus asus tsiviilasjas nr x-xx-xxxxx tehtud määruse alusel eespool seisukohale, et

korteriühistul puudus vaidlusaluste koosolekute otsuste vastuvõtmise ajal juhatus. Arvestades,

et määrus ei ole jõustunud, kontrollib kohus korteriühistu 12.08.2021.a ja 06.09.2021.a

erakorraliste üldkoosolekute otsuste võimalikku tühisust ka eeldusel, et 22.02.2021.a

üldkoosolekul pikendati senise juhatuse volitusi kehtivalt ja vaidlustatud otsuste tegemise ajal

oli korteriühistul juhatus AN isikus olemas.

41. Tsiviilasjas esitatud tõenditest nähtuvalt kutsuti korteriühistu 12.08.2021.a erakorraline

üldkoosolek kokku YYa poolt (tlk 26) ning 06.09.2021.a erakorraline koosolek kokku nii RRu

(tlk 29) kui ka YYa volitatud esindaja KOa (tlk 74-75) poolt. Asjas ei ole vaidlust selles, et nii

RR kui YY on korteriühistu liikmed. Vaidluse all on, kas nimetatud isikutel oli korteriühistu

liikmetena õigus koosolekud kokku kutsuda ja kas koosolekute kokkukutsumise korda on

oluliselt rikutud.

42. Korteriühistu põhikirja punkt 6.3. sätestab, et ühistu liikmete üldkoosolekud on korralised

ja erakorralised. Juhatus peab korraliselt üldkoosoleku kokku kustuma kord aastas (I kvartalis)

aastaaruannete ja aastakava kinnitamiseks ning erakorraliselt, kui ühistu huvid seda nõuavad.

Juhatus peab erakorraliselt üldkoosoleku kokku kutsuma ka siis, kui seda nõuab kirjalikult ja

põhjust ära näidates vähemalt üks ühistu eluruumide või mitteeluruumide omanikest, juhatuse

või revisjonikomisjoni liige. Põhikirja punkt 6.4. sätestab, et kui juhatus ei ole 1 kuu jooksul

avalduse saamisest üldkoosolekut kokku kutsunud, võivad ühistu liikmed pöörduda vastava

avaldusega ühistu revisjoni poole või vastavalt p-le 6.9. üldkoosoleku ise kokku kutsuda.

43. Puudutatud isiku RR poolt esitatud tõendist nähtuvalt nõudsid tema ja YY äriregistri

andmetel ühistu juhatuse liikmeks olevalt ANlt 22.06.2021.a üldkoosoleku kokku kutsumist

(tlk 52-55). Nimetatud pöördumise p-st 4 nähtuvalt taotlesid korteriühistu liikmed juhatuselt

erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumist, et saada ülevaadet ja saavutada kontroll ühistu

majandustegevuse üle. Sealjuures sooviti, et päevakorras oleks omanike volituseta tehtud

2-21-16466

kulutuste kandmise küsimus, sellega seonduv korteriühistu edasine tegevuskava ning juhatuse

valimine (tlk 53 pöördel). Avaldaja on seisukohal, et pöördumine oleks tulnud esitada kirjalikus

vormis nagu seda nõuab korteriühistu põhikirja p 6.3.

44. Kohus märgib, et TsÜS § 80 lg 1 kohaselt loetakse tehingu kirjaliku vormiga võrdseks

tehingu elektrooniline vorm, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 80 lg 2 kohaselt peab

elektroonilise vormi järgmiseks olema tehing tehtud püsivat taasesitamist võimaldavas vormis,

sisaldama tehingu teinud isikute nimesid ning olema tehingu teinud isikute poolt elektrooniliselt

allkirjastatud. Arvestades, et pöördumine on digitaalselt allkirjastatud nii RRu kui YYa poolt

(tlk 55) ning selles on ära näidatud üldkoosoleku kokkukutsumise põhjendus, ei ole

korteriühistu liikmed põhikirja p-s 6.3. sätestatud vormi- ja sisunõudeid rikkunud ning juhatusel

tekkis kohustus üldkoosolek kokku kutsuda.

45. Korteriühistu ei ole asjas tuginenud kordagi väitele, et pole 22.06.2021.a pöördumist kätte

saanud. Seega lähtub kohus eeldusest, et pöördumine on ühistu äriregistrist nähtuva juhatuseni

jõudnud. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt ei ole juhatus AN isikus pöördumise saamisest 1

kuu jooksul (ega ka hiljem) kokku kutsunud ühtki korteriühistu üldkoosolekut. Kohtu

hinnangul läks selle korteriühistu erakorralise üldkoosoleku kokku kutsumise õigus seega

põhikirja p 6.4. alusel üle korteriomanikele.

46. Selles osas olid korteriomanikud seotud korteriühistu põhikirja p 6.9. nõuetega, mis

sätestab, et erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb kirjalikult ette teatada vähemalt

7 päeva enne koosoleku toimumist. Üldkoosoleku kutses peab olema näidatud koosoleku

toimumise koht, aeg ja päevakord.

47. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt kutsus 12.08.2021.a erakorralise üldkoosoleku kokku

YY 04.08.2021.a (tlk 57 pöördel). Kutsest nähtuvalt toimub koosolek 12.08.2021.a algusega

16.00 aadressil Xxxxxxxxx, aias (lehtlas) järgmise päevakorraga: 1) 08.07.21 ka 26.07.21

üldkoosolekutest, 2) KÜ Xxxxxxxxx 2020.a majandusaasta aruandest, 3) jooksvad küsimused

(tlk 26-27). Kutse on digitaalselt allkirjastatud. Kuna avaldaja ei ole väitnud, et ei saanud kutset

õigeaegselt kätte, lähtub kohus eeldusest, et avaldaja sai selle kätte 7 päeva enne koosoleku

toimumist. Arvestades üldkoosolekust ette teatamise aega, üldkoosoleku kutse sisu ja asjaolu,

et kutse on digitaalselt allkirjastatud, ei tuvasta kohus selle koosoleku kokkukutsumisel

põhikirja p 6.9. nõuete olulist rikkumist.

48. 12.08.2021.a erakorralise üldkoosoleku kutse sai kätte ka juhatuse liige AN (tlk 57), kelle

11.08.2021.a vastuse kohaselt on üldkoosoleku kokkukutsumine ootel seni, kuni

kohtumenetluses ei ole selgunud korteriomanike poolt kokku kutsutud üldkoosoleku otsuste

kehtivuse küsimus (tlk 56). Kirjeldatud keeldumisest järeldab kohus, et sisuliselt on juhatus

vähemalt üldkoosoleku(te) kokkukutsumise küsimuses oma pädevuse teostamisest kuni

kohtumenetluse lõpuni loobunud. Kujunenud olukorras ei saa korteriühistu liikmetelt

mõistlikult võttes nõuda aina uute pöördumiste ja üldkoosoleku kokkukutsumise palvete

esitamist, mis, juhatuse eelnevalt kirjeldatud vastust arvestades, oleksid nagunii eduka

tulemuseta jäänud.

49. Arvestades eeltoodut, ei ole asjaolu, et korteriühistu liikmed ei esitanud põhikirja p 6.3.

alusel enne 06.09.2021.a erakorralise koosoleku kokkukutsumist veelkordset pöördumist

juhatusele, käsitletav üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisena. Kohus on

seisukohal, et korteriühistu liikmetel oli 22.06.2021.a pöördumisele ja juhatuse järgnevale

käitumisele tuginedes põhikirja punkt 6.4. alusel õigus kokku kutsuda ka korteriühistu

2-21-16466

06.09.2021.a erakorraline üldkoosolek, teatades selles korteriühistu liikmetele ette põhikirja p-

s 6.9. ette nähtud korras.

50. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt edastati avaldajale 06.09.2021.a üldkoosoleku kohta 2

erinevat kutset. Esimese neist (millele tugineti ka avalduses), edastas RR 28.08.2021.a (tlk 29-

30) ning sellest nähtuvalt toimub koosolek 06.09.2021.a algusega 16:00 aadressil Xxxxxxxxx

aias (lehtlas) järgmise päevakorraga: 1) KÜ Xxxxxxxxx vana juhatuse tagasikustumine; 2) KÜ

Xxxxxxxxx uue juhatuse valimine. Teise kutse, mille kättesaamist avaldaja samuti kinnitanud

on (tlk 171 pöördel) edastas 29.08.2021.a (tlk 74) KO YYa volitatud esindajana (tlk 75-78)

ning sellest nähtuvalt toimub koosolek 06.09.2021.a kell 16.00 aadressil Xxxxxxxxx aias

(lehtlas) järgmise päevakorraga: 1) koosoleku seisukohad 08.07,221, 26.07.21 ja 12.08.21

üldkoosoleku otsuste (sh uue juhatuse valimise) kohta; 2) juhatuse tagasikutsumine ja uue

valimine; 3) jooksvad küsimused. Kuna avaldaja ei ole väitnud, et ei saanud kutseid õigeaegselt

kätte, lähtub kohus eeldusest, et avaldaja sai need kätte 7 päeva enne koosoleku toimumist.

Arvestades üldkoosolekust ette teatamise aega, üldkoosoleku kutsete sisu ja asjaolu, et kutsed

on digitaalselt allkirjastatud, ei tuvasta kohus ka selle koosoleku kokkukutsumisel põhikirja p

6.9. nõuete olulist rikkumist.

51. Kuivõrd 12.08.2021.a kui ka 06.09.2021.a erakorraliste üldkoosolekute protokollidest (tlk

23, 105) nähtuvalt viidi üldkoosolekud läbi sama päevakorraga, mis olid märgitud YYa poolt

04.08.2021.a ja 29.08.2021.a edastatud ja avaldaja poolt kätte saadud kutsetel, on

põhjendamatu avaldaja etteheide, et koosolekul arutati punkte, mis ei sisaldu koosoleku

kokkukutsumise kutses.

52. Kokkuvõttes asub kohus eelnevalt nimetatud tõendite alusel seisukohale, et korteriühistu

liikmed ei ole kummagi vaidlusaluse erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumisel põhikirja

nõudeid oluliselt rikkunud.

53. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse esitaja väitega, et vaidlusalused üldkoosolekud

ei olnud otsustusvõimelised. Maakohus ei ole selles osas materiaalõigust vääralt kohaldanud ja

on KrtS § 20 lg 2 ning korteriühistu põhikirja alusel õigesti leidnud, et käesoleval juhul tuleb

vaidlusaluste üldkoosolekute otsustusvõimelisuse küsimuse hindamisel lähtuda põhikirja

punktis 6.10. sätestatud erisusest, mille kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui kohal

olevatele liikmetele või nende volitatud esindajatele kuulub üle poole ühistu liikmete häältest.

Kuna asjas puudub vaidlus ka selle üle, et korteriühistus on 3 liiget ning 2 neist osalesid nii

12.08.2021.a kui ka 06.09.2021.a erakorralistel üldkoosolekutel, omades põhikirja punkt 6.5.

alusel kumbki üht häält, on maakohus õigesti järeldanud ka seda, et kvooruminõuded olid

mõlemal koosolekul täidetud.

54. Nõustuda ei ole võimalik määruskaebuse väitega, et põhikirja punkt 6.10. on seadusega

vastuolus, arvestades, et KrtS § 20 lg 2 sätestab expressis verbis õiguse põhikirjaga ette näha

erisusi seaduses sätestatud üldreeglist, mille kohaselt on korteriomanike üldkoosolek

otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole

kaasomandi osadest. Ringkonnakohus on seisukohal, et juhul, kui korteriühistu liikmed

soovivad otsustusvõimelisuse osas edaspidi lähtuda seaduses kehtestatud üldreeglist, tuleb neil

vastavalt muuta põhikirja.

55. Määruskaebuses tuginetakse uue asjaoluna sellele, et tsiviilasjas nr y-yy-yyyyy tehtud

määruses tuvastas kohus juuli 2021.a üldkoosoleku otsuste tühisuse. TsMS § 662 lg 3 alusel on

uute asjaolude esitamine määruskaebuse põhjendamiseks iseenesest lubatav. Nimetatud asjaolu

kontrollimiseks kogus ringkonnakohus omal algatusel tõendeid ja võtab asja materjalide juurde

2-21-16466

tsiviilasjas nr y-yy-yyyyy Harju Maakohtu poolt 26.01.2022.a tehtud määruse (tlk 179-180),

millest nähtuvalt rahuldas kohus XX avalduse ning tuvastas, et korteriühistu Xxxxxxxxx

08.07.2021.a ja 26.07.2021.a üldkoosolekute otsused on tühised. Kohtute infosüsteemi

andmetel on määrus jõustunud 12.02.2022.a.

56. Arvestades eeltoodut, nõustub ringkonnakohus avaldaja etteheitega, et maakohtul tulnuks

vaidlustatud määruses esitada ka põhjendused, miks on vaatamata korteriühistu tühiseks

osutunud 08.07.2021.a ja 26.07.2021.a üldkoosolekute otsustele, vaidlustatud 12.08.2021.a ja

06.09.2021.a erakorralistel üldkoosolekutel vastuvõetud otsused kehtivad. Eelnev rikkumine ei

tingi siiski maakohtu määruse tühistamist ning avalduse uueks läbivaatamiseks saatmist, kuna

maakohtu eksimuse saab määruskaebusmenetluses parandada ringkonnakohus. Vaidlustatud

määruse õiguslikke põhjendusi tuleb täiendada järgnevalt (p 57-66).

57. Korteriühistu organi otsuse kehtetust reguleerib KrtS § 29, mille lg 1 sätestab, et kui

korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike

kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja

arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel

koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda

rikuti, otsust heaks ei kiida.

58. Kohus asus eespool seisukohale, et ei ole käesolevas asjas vaidlustatud erakorraliste

üldkoosolekute kokkukutsumisel tuvastanud põhikirja, seaduse ega ka korteriomanike

kokkuleppe olulist rikkumist. Lisaks eelnevale on kohus seisukohal, et kuigi kogutud tõenditest

nähtuvalt tuvastas maakohus 26.01.2021.a tsiviilasjas nr y-yy-yyyyy korteriühistu 08.07.2021.a

ja 26.07.2021.a üldkoosolekute otsuste tühisuse, ei mõjuta see asjaolu vaidlustatud

12.08.2021.a ja 06.09.2021.a erakorralistel üldkoosolekutel vastuvõetud otsuste kehtivust.

59. Kohus osundab, et kuigi kohtupraktika kohaselt ei saa tühist otsust erinevalt vaidlustatavast

otsusest kinnitada, saab vastu võtta sisuliselt samasuguse otsuse, kui selles on varasema otsuse

tühisuse alused kõrvaldatud. Uue samasisulise otsuse vastuvõtmisel on õiguslik mõju uuel

otsusel ning vana otsus on jätkuvalt tühine (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 04.12.2012.a

kohtuotsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-12, p 12). Kui osanikud võtavad vastu uue sama sisuga

otsuse, on sellel iseseisev edasiulatuv õigusjõud ehk see kehtib alates otsuse tegemisest. Selleks,

et teha kindlaks, mida osanikud vaidlusaluses otsuses otsustasid ja kas tegu on otsusega, millel

on iseseisev õigusjõud, tuleb vaidlusalust otsust tõlgendada. Privaatautonoomia põhimõte

võimaldab tõlgendada isikute tahte edasiulatuvalt kehtivaks isegi juhul, kui esialgu avaldatud

tahe oli väljendatud mingil põhjusel tühiseks osutunud tehingus, kuid mille tühisuse alused

hiljem kõrvaldatakse. Samamoodi tuleb privaatautonoomia põhimõtet arvestada ka juriidilise

isiku organi otsuste tõlgendamisel ja nende kehtivuse hindamisel (vt nt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 20.03.2019.a kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-17-3069, p-d 11, 12, 17).

60. Korteriühistu üldkoosoleku otsus on õiguslikult olemuselt korteriühistu liikmete

mitmepoolne tehing (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25.04.2006.a kohtuotsus tsiviilasjas nr

3-2-1-38-06, p 10). Üldkoosoleku otsus kujuneb seega korteriühistu liikmete häälte kui

tahteavalduste kogumist ja on suunatud mingi kindla õigusliku tagajärje saavutamisele.

VÕS § 1 lg 1 kohaselt kohaldatakse võlaõigusseaduse üldosas sätestatut mh kõigile lepingutele

ja muudele mitmepoolsetele tehingutele. Seega kohalduvad otsuse kui mitmepoolse tehingu

tõlgendamisele üldjoontes sarnased põhimõtted nagu ka lepingu tõlgendamisele ja kesksel

kohal on otsuses väljendatud tahte väljaselgitamine.

2-21-16466

61. VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust

tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav

lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 4 kohaselt kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa

kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda

samadel asjaoludel pidi mõistma. VÕS § 29 lg 8 kohaselt eelistatakse lepingutingimuse

tõlgendamisel tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv, kui seadusest

ei tulene teisiti.

62. Vaidlusaluse 12.08.2021.a erakorralise üldkoosoleku protokollist (tlk 23) nähtuvalt võeti

sellel koosolekul vastu järgmised otsused: 1) kinnitada üle 08.07.2021.a ja 26.07.2021.a

koosolekute kõik otsused, sh ebaseadusliku juhataja AN tagandamine ja uue juhatuse

koosseisus RR ja KO valimine; 2) lükata tagasi AN koostatud 2020.a ja 2019.a majandusaastate

aruanded.

63. Sealjuures 08.07.2021.a erakorralise üldkoosoleku protokollist (tlk 9) nähtuvalt olid sellel

koosolekul vastu võetud järgmised otsused: 1) kiita heaks põhjendused 22.02.2021.a

„üldkoosoleku“ õigustühisusest, kuna selle kokkukutsumisel rikuti oluliselt kokkukutsumise ja

läbiviimise korda, liikmetele ei saadetud kutseid, puudub koosolekust osavõtnute nimekiri,

protokollis puudub selle toimumise aeg, üldkoosolekut reaalselt ei toimunudki st juhataja jäi

valimata ning AN ei ole korteriühistu juhataja; 2) kiita heaks liikmete 22.06.2021.a avaldus

Xxxxxxxxx korteriühistu juhatusele; 3) valida uus juhatus järgnevaks 1 aastaks (kuni

08.07.2022.a) koosseisus RR ja KO.

64. 26.07.2021.a erakorralise üldkoosoleku protokollist (tlk 14) nähtuvalt olid sellel vastu

võetud järgmised otsused: 1) kinnitada üle kõik 08.07.2021.a otsused, sh ebaseadusliku juhataja

AN tagandamine ja uue juhatuse koosseisus RR ja KO valimine; 2) seoses Xxxxxxxxx elamu

renoveerimisega ANl ja XXl: koheselt lõpetada ebaseaduslik tegevus renoveerimis- ja

restaureerimisprojekti elluviimisel; taastada hiljemalt 31.10.2021.a-ks varikatused vähemalt krt

2 ja krt 3/4 välisuste kohal ja koristad aõuelt ehituspraht, seejärel taastada õueala, sh teed ja

muruplatsid endisel kujul (enne 2014.a); kõigiks edasisteks töödeks kinnistul ja eluhoone

kaasomandis oleval osal küsida luba üldkoosolekult; 3) kiita heaks ettepanek tasuda kõik kase

likvideerimisega seotud kulud remondifondist ja ANl esitada kõik kuludokumendid uuele

juhatusele; 4) nõustuda RRu taotlusega paigaldada paariks päevaks ette aia äärde õuele

konteineri paigaldamisega; 5) anda luba RRule vesi-õhk soojuspumba paigaldamiseks (koht

selgub läbirääkimistes muinsuskaitsega).

65. Vaidlusaluse 06.09.2021.a erakorralise üldkoosoleku protokollist (tlk 105) nähtuvalt võeti

sellel koosolekul vastu järgmised otsused: Päevakorrapunkt 1: koosoleku seisukohad 08.07.,

26.07, ja 12.08.2021.a üldkoosoleku otsuste kohta: 08.07.2021 üldkoosoleku otsused: 1.a)

22.02.2021.a üldkoosoleku osas seisukohta uuesti mitte võtta, kuna see on kohtumenetluses;

1b) üle kinnitada liikmete otsus 22.06.2021.a avalduse kohta Xxxxxxxxx korteriühistu

juhatusele (avaldus heaks kiita); 1c) üle kinnitada ebaseadusliku juhataja AN tagandamine ja

uue juhatuse koosseisus RR ja KO valimine 1 aastaks (kuni 08.07.22). Seega on 08.07.2021.a

üldkoosoleku 2 otsust 3-st üle kinnitatud. 26.07.2021 üldkoosoleku otsused: 1d) üle kinnitada

vastuvõetud otsuse Xxxxxxxxx elamu renoveerimisest; 1e) üle kinnitada kõik otsused maha

võetud kase likvideerimiskulude tasumisest, konteineri paigaldusest ja soojuspumba

paigaldusest; seega on 26.07.2021.a kõik otsused üle kinnitatud. 12.08.2021.a üldkoosoleku

otsused: 1f) üle kinnitada otsus KÜ Xxxxxxxxx 2020.a majandusaasta aruandest.

Päevakorrapunkt 2: juhatuse tagasikustumine ja uue valimine: 2a) kutsuda tagasi ikka veel

registris juhatajana seisev AN ja 07.07.2021.a valitud juhatusel (RR ja KO) tagasi astuda; 2b)

2-21-16466

valida uus juhatus või juhataja vastavalt põhikirjale 2 aastaks; 2c) valida uus juhatus 1-

liikmeline; 2d) valida uueks juhatajaks KO.

66. Kohus on nimetatud protokolle VÕS § 29 lg-te 1, 4 ja 8 abil tõlgendades seisukohal, et kuigi

08.07.2021.a ja 26.07.2021.a erakorraliste üldkoosolekute tühiseid otsuseid ei saa kinnitada,

saab vaidlusaluseid 12.08.2021.a ja 06.09.2021.a otsuseid, millega kinnitati üle 08.07.2021.a ja

26.07.2021.a otsused, tõlgendada selliselt, et nendega sooviti edasiulatuvalt: 1) juhatusest tagasi

kutsuda senine juhatuse liige AN ning valida uus juhatus, mis koosnes RRust ja KOast; 2) kiita

heaks korteriühistu liikmete 22.06.2021.a avaldus Xxxxxxxxx korteriühistu juhatusele; 3) teha

seoses Xxxxxxxxx elamu renoveerimisega ANle ja XXle ettekirjutused; 4) kiita heaks kõigi

kase likvideerimisega seotud kulude tasumine remondifondist ja teha ANle kohustuseks esitada

uuele juhatusele kõik kuludokumendid; 5) anda RRule load paigaldada vesi-õhk soojuspump

(mille koht selgub läbirääkimistes muinsuskaitsega) ja paariks päevaks ette aia äärde õuele

konteiner. Korteriühistu liikmete tahet tõlgendades saab tuvastada, et nad soovisid eelnimetatud

õiguslike tagajärgede saabumist alates vaidlusaluste otsuste tegemisest. Eeltoodust tulenevalt

on kohus seisukohal, et kuigi 08.07.2021.a ja 26.07.2021.a otsused on kohtuvaidluse

tulemusena osutunud tühiseks, on 12.08.2021.a ja 06.09.2021.a erakorralistel üldkoosolekutel

vastuvõetud korteriühistu otsused iseseisvat õigusjõudu omavatena edasiulatuvalt kehtivad

alates nende vastuvõtmisest.

67. Ringkonnakohus ei nõustu avaldaja etteheidetega maakohtule, et avaldaja väide

vaidlustatud otsuste heade kommete vastasusest jäeti tähelepanuta, kuna tsiviilasja

materjalidest nähtuvalt tugineb avaldaja sellele selgelt alles määruskaebuses. Maakohtule ei ole

ette heidetav ka tõendite kogumata jätmine. Kuigi käesoleval juhul tuli asi lahendada KrtS § 29

lg 2 alusel hagita menetluses, milles kehtib TsMS § 477 lg-te 5 ja 7 järgi üldjuhul

uurimispõhimõte ning kohtu roll tõendite kogumisel on aktiivsem kui hagimenetluses, ei võta

see menetlusosalistelt täielikult ära lahendi tegemiseks vajalike asjaolude esitamise ja

tõendamise kohustust (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20.12.2017.a kohtumäärus tsiviilasjas

nr 2-17-4751, p 14). Avaldaja oleks võinud väidetava kaasomanike kokkuleppe, milles on

korteriomanike poolt kokku lepitud, et majas moodustatakse veel üks avaldajale kuuluv

korteriomand, esitada ka määruskaebusmenetluses. Seda TsMS § 662 lg-st 3 tulenevat

võimalust kasutatud ei ole.

68. Sõltumata sellest on ringkonnakohus seisukohal, et korteriühistu liikmete poolt

12.08.2021.a ja 06.09.2021.a erakorraliste üldkoosolekute kokkukutsumises ei ole tuvastatav

ka heade kommete vastasus. Nimelt nähtub 22.06.2021.a pöördumisest (tlk 53), et korteriühistu

juhatuse liige AN ei ole juhatuse liikmena ametisse astumisest alates (2014.a) korraldanud

korralisi ega erakorralisi üldkoosolekuid, kuigi korteriühistu liikmed on sellele vajaduselt

korduvalt tähelepanu pööranud. Samuti ei ole juhatus omanikele muul moel ette teatanud

kinnistul korraldatud töödest, nende rahastamisest korteriühistu arvelt, laenudest kolmandatelt

isikutelt jms. Omanikele sai teatavaks, et äriregistrile on esitatud 22.02.2021.a üldkoosoleku

protokollina vormistatud otsus, kuid tegelikult seda üldkoosolekut ei toimunud ja kutseid ühistu

liikmetele ei saadetud. Omanikud on saanud AN e-postilt korteriühistu arvetena vormistatud

rahalised nõuded, kuid juhatusel puudusid volitused ühistule nii suurte rahaliste kohustuste

võtmiseks. Asjaolu, et AN ei ole ei ole üldkoosolekuid korraldanud ka nimetatud pöördumise

järgselt, on tuvastatav asja materjalide põhjal.

69. Eelnevast tingituna on ringkonnakohus seisukohal, et ebamoraalseks või ebaõiglaseks,

samuti ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse

üldpõhimõtete vastaseks ei saa pidada korteriühistu liikmete poolt vaidlusaluste erakorraliste

üldkoosolekute kokkukutsumist ja läbiviimist olukorras, kus korteriomanikel võis ehk olla

2-21-16466

omavaheline kokkulepe uue korteriomandi moodustamisest avaldajale, kuid juhatus ei ole

pikemat aega vaatamata korteriühistu liikmete korduvatele pöördumistele oma kohustusi

üldkoosolekute kokkukutsumiseks täitnud, võimaldades selliselt põhikirja alusel nende

korraldamise õiguse ülemineku korteriühistu liikmetele, kelle õigustatud huviks saab

eelkirjeldatud olukorras pidada nii ühistu liikmete vara ja kohustusi puudutavate küsimuste

lahendama asumist kui ka uue juhatuse valimist.

70. Nõustuda ei saa määruskaebuse väitega, et avaldaja püüdis vaidlusalustel üldkoosolekutel

osaleda advokaadi abi kasutades, kuivõrd asjas ei ole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et

korteriühistu liikmed või mõni neist oleks keelanud avaldaja advokaadil 12.08.2021.a ja

06.09.2021.a erakorralistel üldkoosolekutel osaleda. Seega on maakohus õigesti järeldanud, et

avaldaja väitis põhjendamatult, et tema advokaat ei saanud vaidlusalustel üldkoosolekutel

osaleda.

71. Arvestades, et korteriomanikud ise on tuginenud 06.09.2021.a erakorralise üldkoosoleku

läbiviimisel YYa edastatud kutses märgitud päevakorrale, maakohtu määrus tsiviilasjas nr y-

yy-yyyyy, milles kohus tuvastas korteriühistu 08.07.2021.a ja 26.07.2021.a erakorraliste

üldkoosoleku otsuste (millega valiti RR ja KO juhatuse liikmeteks) tühisuse, on jõustunud,

jätab ringkonnakohus vaidlustatud määruse õiguslikest põhjendustest välja jätta kõik selle p-s

11 sisalduvad põhjendused.

Taotluste lahendamine

72. Ringkonnakohus jätab rahuldamata avaldaja 02.05.2022.a taotluse määruskaebuse

läbivaatamiseks kohtuistungil. TsMS § 667 lg 3 esimese lause kohaselt lahendatakse

määruskaebuse kirjalikus menetluses, kui kohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada.

Käesoleval juhul ei ole asja istungile määramine vajalik, kuna ringkonnakohtul on lõpplahend

võimalik teha tsiviilasja materjalide põhjal.

Menetluskulude jaotus ja kindlaks määramine

73. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud kulud

TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.

74. Ringkonnakohus määrab TsMS § 174 lg 1 ja § 175 lg 1 alusel kindlaks hüvitamisele

kuuluvate menetluskulude suuruse. TsMS § 175 lg 1 esimese lause kohaselt kui

menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma

teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja

põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hagita menetlustes kohaldatakse esindajakulude

väljamõistmisel üldnormina TsMS § 175, mille järgi tuleb lähtuda esindajakulude vajalikkusest

ja põhjendatusest (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 02.oktoobri 2013.a kohtumäärus

tsiviilasjas nr 3-2-1-93-13, p 11).

75. Menetluskulude nimekirja on esitanud ainult puudutatud isik RR, kes palub avaldajalt enda

kasuks välja mõista menetluskulud summas 858 eurot koos viivistega VÕS § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest

kuni selle täitmiseni. Puudutatud isikule osutas tema vandeadvokaadist lepinguline esindaja

õigusabi järgnevalt: 1) 23.02.2022.a - XX 11.02.2022.a määruskaebuse analüüs, kliendi

põhiliste vastuväidete väljatöötamine, Tallinna Ringkonnakohtule kliendi 23.02.2022.a

määruskaebuse vastuse koostamine, dokumendi lõplik redigeerimine – 5,2 h, summa 811,20

eurot; 2) 13.04.2022.a Tallinna Ringkonnakohtule kliendi menetluskulude nimekirja

2-21-16466

koostamine – 0,3 h, summa 46,80 eurot. Tunnihinnaks on koos käibemaksuga 156 eurot

(käibemaksuta 130 eurot). Kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega. RR ei ole

käibemaksukohustuslane. Avaldaja ei ole menetluskulude nimekirjale vastuväiteid esitanud.

76. Ringkonnakohtu hinnangul saab mõistlikuks ja põhjendatuks pidada nii määruskaebusega

tutvumiseks kui sellele vastuse koostamisele kulunud aega 5,2 h, kui ka menetluskulude

nimekirja koostamisele kulunud aega 0,3 h, arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu,

vaidluse kestust, keerukust ja lepingulise esindaja kvalifikatsiooni ning asjaolu, et uuemas

kohtupraktikas on ka menetluskulude nimekirja koostamist ja esitamist peetud TsMS § 175 lg

1 mõttes põhjendatud ja vajalikuks kuluks (vt nt Riigikohtu 27.05.2020.a tsiviilkolleegiumi

kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-18-7550, p 15). Puudutatud isikule RR õigusabi osutanud

lepingulise esindaja ühe tööühiku (tunni) hind 156 eurot (käibemaksuga) on põhjendatud ja

vajalik arvestades asja liiki, vaidluse kestust, mahtu ja keerukust, sh esitatud

menetlusdokumente ning puudutatud isiku RR lepingulise esindaja kvalifikatsiooni.

77. Eeltoodust tulenevalt tuleb kindlaks määrata puudutatud isikule RR avaldaja XX poolt

hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista avaldajalt puudutatud isiku RR kasuks

välja määruskaebusmenetlusega seotud menetluskuludena 858 eurot (käibemaksuga).

Arvestades, et puudutatud isik RR on esitanud TsMS § 177 lg 4 järgse taotluse, tuleb avaldajal

puudutatud isikule RR hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda viivist VÕS § 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni.

Edasikaebeõigus

Käesoleva määruse resolutsiooni punktid 1-3 ja 6-8 on edasikaevatavad tulenevalt TsMS § 617

lg-st 1 ja § 178 lg-st 1 ning TsMS § 643 lg 4 alusel koosmõjus TsMS §-iga 659. Määruse

resolutsiooni punktid 4 ja 5 ei ole edasikaevatavad. TsMS § 178 lg 4 kohaselt menetluskulude

kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.

(allkirjastatud digitaalselt)

/kohtunik, kohtunik, kohtunik/