2-21-1429/57 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Kaija Kaijanen ja Reena

Nieländer

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. mai 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-1429

Kohtuasi

X hagi Y vastu kahju hüvitamiseks ning viivise

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 19. novembri 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Y apellatsioonkaebus

X vastuapellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Y apellatsioonkaebuse hind 6833,81 eurot

X vastuapellatsioonkaebuse hind 2808 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik

Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Anneli Aab

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 3. mai 2022. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta tsiviilasjas nr 2-21-1429 tehtud Harju Maakohtu 19. novembri 2021. a otsuse

resolutsioon muutmata, kuid täiendada otsustusega jätta kohtuotsuse täitmise

tagamiseks jõusse Harju Maakohtu 13. juuli 2021. a määrusega kohaldatud hagi

tagamise abinõu, samuti täiendada kohtuotsuse põhjendusi.

2. Jätta Y apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta X vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

4. Jätta ringkonnakohtus kantud X lepingulise esindaja kuludest 71% Y kanda ja Y

lepingulise esindaja kuludest 29% X kanda. Jätta apellatsiooniastmes tasutud

riigilõivud kummagi poole enda kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 28. jaanuaril 2021 (täpsustatud 28. juunil 2021) Harju Maakohtule Y

(kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja 8927,60 eurot ja viivise

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni

kohustuse täitmiseni ning jätta menetluskulud kostja kanda.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 3. augustil 2020 müügi- ja

asjaõiguslepingu (leping), millega kostja müüs hagejale korteri asukohaga XXX, Tallinn

(korter). Müügikuulutusest võis aru saada, et elamu on täielikult renoveeritud. Korteri

üleandmine toimus 30. augustil 2020 ja järgmisel päeval teatas korteri all asuva korteri nr 12

omanik, et tema korterisse lekib korter nr 15 kaudu vesi. Vee lekkimine algas juba 28. augustil

2020 ja sel päeval teavitas korter nr 12 omanik sellest ka korteriühistut. Hageja teavitas kostjat

vee lekkimisest 4. septembril 2020.

Birke Grupp OÜ teostas korteris 19. ja 30. oktoobril 2020 ülevaatuse, mille käigus selgus, et

veeavarii põhjustas vannitoas puuduv niiskustõke ja ühendamata põrandatrapp. Samuti avastati,

et vannitoa sanitaarseadmed on ühendatud ebakorrektselt. Kuivõrd vannitoa seintel puudus

niiskustõke, on tekkinud elutoa seinale veekahjustus. Veel leidis asjatundja, et korteri elektri

toitekaablid ei vasta tänapäevastele tingimustele. Arvamusest ilmneb, et veekahjustuse

kõrvaldamiseks tuleb lisaks vannitoaplaatidele välja vahetada ka põrandaküte. Lisaks avastas

hageja pärast ühe kuu möödumist korterisse kolimisest, et kööki imbub suitsuhais. Kostja ei

teavitanud hagejat veekahjustusest, puudulikust trapist ega ventilatsiooni probleemidest.

Veelekked toimusid ka 2. mail 2019 ja 28. augustil 2020, seega oli kostja probleemist teadlik.

Kuivõrd kostja ei elanud alaliselt korteris, siis ei olnud läbijooksud pidevad.

Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist (VÕS § 115 lg 1), mis tekkis lepingutingimustele

mittevastava asja üleandmisega. Ehitaks Ehitus OÜ 18. detsembri 2020. a hinnapakkumise

kohaselt maksis vannitoa puuduste kõrvaldamine 4707,60 eurot. Hageja on kolmel korral (4. ja

23. septembril ning 5. oktoobril 2020) andnud kostjale võimaluse puudused kõrvaldada. Lisaks

nõuab hageja Birke Grupp OÜ-lt tellitud ekspertiisi eest tasutud 420 euro hüvitamist. Samuti ei

saanud hageja korterist lähtuva veelekke tõttu korteri vastuvõtmisest alates dušši ega

kraanikaussi kasutada, mistõttu oli hageja sunnitud elama sõprade juures kuni remonttööde

lõpetamiseni 14. juunil 2021, s.o kokku 9,5 kuud. Koroonaviiruse pandeemiast tingituna oli sel

perioodil raske leida ehitajat ja ehitusmaterjale. Kuivõrd korteri kasutuseelise väärtus on 400

eurot kuus, siis nõuab hageja kaotatud kasutuseeliste eest hüvitist 3800 eurot.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja vastuväidete kohaselt vastas hagejale müüdud korter lepingutingimustele. Korter asub

hruštšovkas, mis ehitati 1960. a, mistõttu ei saanud hageja eeldada, et üldse mingeid uuendusi

või renoveerimistöid teha ei ole vaja. Hageja ei ole tõendanud, et niiskustõke puudus. Hageja

oli ka teadlik, et vannitoas teostati remont 20 aastat tagasi, kuid hageja ei ole tõendanud, et sel

ajal kehtinud ehitusnormid nägid ette niiskustõkke paigaldamise. Samuti ei ole hageja

tõendanud, et vannitoa põranda trapp on torustikuga veekindlalt ühendamata. Hageja esitatud

asjatundja arvamus on puudulik, sh spekulatiivne ning selle koostajal puudub pädevus koostada

ehitiste ekspertiise ja auditeid. Lisaks ei ole hageja väited eluliselt usutavad, sest kui vannitoas

puuduks niiskustõke ja trapp ei oleks veekindlalt ühendatud, siis oleksid läbijooksud alumisel

korrusel asuvasse korterisse pidevalt. Kuivõrd hageja on korteri ümber ehitanud, siis on kostja

võimalus esitada vastuväiteid kinnitavaid tõendeid sisuliselt välistatud.

Hageja andis müügilepingus kinnituse, et ta võtab korteri vastu ülevaatusel avastatud

omadustega (lepingu p 1.7.2). Puudused olid või pidid olema nähtavad. Hageja on ka loobunud

torustiku olukorrast lähtuvatest nõudmistest, sest kunagi ei ole otsustatud torustiku

renoveerimist ning hageja kinnitas, et ta on kursis korteriühistu otsustega ja ei oma selles osas

nõudmisi (lepingu p-d 1.7.4 ja 1.6.8). Kostjale teadaolevalt vahetas korteriühistu 2020. a

augustis toimunud läbijooksu järgselt välja korteri põranda all paikneva tsentraalse vee- ja

kanalisatsioonitorustiku. See, et torustik ei olnud välja vahetatud, oli hagejale teada, mistõttu

pidi hageja arvestama, et 60 aastat vana torustikuga majale on omane lekkiv veetorustik. Hageja

väidab, et talle lubati konstruktsiooniliselt heas korras maja, kuid sellega ei ole hõlmatud

torustik. Seejuures vastutab torustiku seisukorrast tingitud probleemide eest hoopis

korteriühistu. Samuti peab korter olema kindlustatud veeriski vastu, mistõttu puudub hagejal

kahju, kui kindlustusandja on talle selle hüvitanud.

Hageja esitatud hinnapakkumine on ebamõistlikult suur. See sisaldab küsitava sisuga töid ja

hageja ei ole esitanud võrreldavaid pakkumisi. Kostja võetud pakkumise järgi oleks võimalik

tööd teha kaks korda väiksema eelarvega. Maha tuleb arvata ka kasu, mida hageja saab:

remonttööde tulemusena on tal nüüdisaegne vannituba. Samuti ei andnud hageja kostjale

puuduste kõrvaldamiseks tähtaega, vaid üksnes teavitas puudustest. Lisaks on põhjendamatu

hageja kasutuseeliste nõue, sest selline kahju ei olnud kostjale ettenähtav ega ole hageja

tõendanud kahju kandmist. Samuti võtab hageja väidetud remont kostja võetud pakkumise järgi

aega 7–8 päeva. Hageja ei parandanud 9,5 kuud vannituba, vaid korraldas korteri täieliku

remondi. Hageja väide, et pikk remont oli tingitud koroonaviirusest, on tõendamata ja vastuolus

hagejalt oodatud minimaalse panusega, et mitte lasta kahjul tekkida või suureneda (VÕS § 139

lg-d 1 ja 2). Täiendavalt taotleb kostja VÕS § 140 lg 1 alusel kahjuhüvitise vähendamist.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 19. novembri 2021. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi osaliselt,

mõistis kostjalt hageja kasuks välja 6327,60 eurot ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras viivise sellelt alates hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni ning jättis

menetluskulud 71% ulatuses kostja kanda ja 29% ulatuses hageja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole tegemist kindlustusjuhtumiga, vaid vaidlusega

müügilepingu eseme puuduste ja müüja vastutuse üle asja lepingutingimustele mittevastavuse

eest VÕS § 218 lg 1 tähenduses. Samuti ei nõustunud kohus, et kostjaks peaks olema

korteriühistu, sest müügilepingust tulenevaid nõudeid saab esitada vaid müügilepingu poole

vastu. Kuna kostja on müügikuulutuses avaldanud, et maja on täielikult renoveeritud, tuleb

korteril esinevaid vee- ja kanalisatsioonisüsteemi puudusi lugeda VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes

kokkulepitud omaduste puudusteks. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks avaldanud hagejale, et

elamu torustik on jäetud uuendamata. Kuivõrd tegemist on varjatud puudustega, siis ei välista

müüja vastutust kinnitus müügilepingus, et ostja on ehitise seisukorrast teadlik. Seejuures, kui

elementaarsed elamistingimused puuduvad, on tegemist lepingutingimustele mittevastavusega

VÕS § 217 lg 2 p 2 või § 77 lg 1 mõttes. Pooled ei ole praegusel juhul teisiti kokku leppinud.

Hageja on tõendanud Birke Grupp OÜ arvamusega, et vannitoas puudub niiskustõke ning

vannitoas olev trapp ja veetorustik ei ole veekindlalt ühendatud. Arvamuse koostanud KK-l on

nõuetekohane pädevus. Neid puudusi tõendab ka Ehitaks Ehitus OÜ juhatuse liikme HV e-kiri.

Kostja esitatud arvamuse koostanud MS ei ole korteriga tutvunud, vaid hindas KK arvamust,

kuid seejuures jättis hindamata sellele lisatud fotod. MSi arvamuse kohaselt oleks pidanud

kaebused olema kogu vannitoa kasutusaja jooksul. Samas ei ole MS käsitlenud asjaolu, et

korteris alaliselt ei elatud. Seda asjaolu ei lükka ümber kostja esitatud kommunaalarved, sest

minimaalne veetarbimine või selle puudumine terve kuu ulatuses toetab hageja väidet, et

korteris alaliselt keegi ei elanud. Niiskustõke pidi olema tagatud ka vannitoas remondi

teostamisel, kusjuures tähtsust ei oma, kes remondi tegi.

Lepingu p-des 1.7.2, 1.7.3 koostoimes p-ga 1.6.8 puudub kostja väidetud hageja kinnitus, et ta

rahuldub korteri veetorustiku seisukorraga ja ei kavatse pretensioone esitada. Samuti ei ole

eluliselt usutav, et kostja oleks üle andnud 18 majandusaasta aruannet ja korteriühistu otsust

eesmärgiga teavitada ostjat asjaolust, et torustike renoveerimist ei ole teostatud. Sellisel viisil

ostja teavitamine ei ole mõistlik ning otsuste üle andmine ei ole ka tõendatud. Lisaks on

tõendatud, et alumise korruse korterisse on varasemalt esinenud vee läbijooksu. Tõendamata

on kostja väide, et läbijooksu järgselt on vahetatud välja korteri all olevad tsentraalsed

torustikud. Hageja on tõendanud, et ta andis kostjale võimaluse puudused kõrvaldada, kuid

kostja eitas puuduste olemasolu ja enda vastutust. Hageja esile toodud kulud puuduste

kõrvaldamiseks on tõendatud Ehitaks Ehitus OÜ hinnapakkumisega summas 4707,60 eurot.

Hagejal ei olnud kohustust võtta konkureerivaid hinnapakkumisi. Samuti on puuduste

ulatuslikkust arvestades vajalik teostada vannitoa terviklik remont. Kostja esitatud

hinnapakkumine ei sisalda vannitoaplaate, kuid eemaldatud plaate ei saa tagasi panna, samuti

ei sisalda kostja pakkumine kõiki vajalikke töid. Lisaks on põhjendatud hageja nõue Birke

Grupp OÜ-lt arvamuse tellimisega seoses kantud 420 euro hüvitamiseks.

Kuivõrd kasutuseeliste nõudmisel on tegemist normatiivse kahjuga, ei pea hageja kahju

kandmist tõendama. Pesemisvõimalusteta korteri müümisel peab müüja arvestama, et ostjal

võib selle tõttu tekkida kahju, mistõttu on kahju ettenähtav. Hageja on tõendanud, et nõutava

kasutuseelise väärtus on 400 eurot kuus ning et ta ei kasutanud korterit oma elukohana remondi

ajal. Samas ei olnud ehituskaupade müük takistatud alates 2021. a märtsist ning koroonaviiruse

teine laine ei tulnud ootamatult. Hageja ei ole ka tõendanud, et tellitud ehitaja töötajad oleksid

haiged olnud ja ehitaja ei oleks leidnud asendusi ega nähtu, et hageja oleks nõudnud

ehituslepingu kiiremat täitmist või oleks teinud jõupingutusi teise ehitaja leidmiseks. Birke

Grupp OÜ koostas aruande 22. oktoobril 2020 ja hageja sai Ehitaks Ehitus OÜ-lt

hinnapakkumise 18. detsembril 2020. Hinnapakkumine oleks olnud võimalik saada kahe nädala

jooksul arvates aruande valmimisest äriühingult, kellel oleks olnud mõistlik alustada töödega

nädala jooksul ja need teostada kahe nädala jooksul. Seega tuleb hageja kasutuseeliste nõue

rahuldada kolme kuu ulatuses summas 1200 eurot.

Kostja apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi

rahuldati ning teha tühistatud osas uue otsuse, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et vaidlus puudub, et vesi lekkis korterisse nr 12 korteri nr

15 kaudu. Kostja ei ole seda omaks võtnud ja alumise korteri omanik on viidanud, et vesi lekib

lae alt veetorust. Samuti on kohtu järeldused veetorustiku ja maja üldise seisukorra osas

vastuolulised ning kohus jättis sellega seonduvalt kostja seisukohad käsitlemata. 1960. a rajatud

standardse hoone torustiku eluiga on minetatud ja keskmine kvaliteet VÕS § 77 lg 1 mõttes

madal. Keldris olnud veetorustikelt oli näha, et need on vanad. Kostja ei andnud kinnitusi maja

veetorustiku osas, vaid kinnitused piirdusid maja konstruktsioonidega, mis ei hõlma aga

veetorustikku. Hageja kinnitas lepingus, et ta rahuldub korteri sellise seisukorraga nagu korteris

ja kergesti ligipääsetavas keldris avanes (lepingu p-d 1.7.2 ja 1.7.3 koostoimes p-ga 1.6.8).

Maakohtu järeldused vannitoas niiskustõkke puudumise ja trapi ühenduse osas on rajatud

hageja tõenditele, mille ebausaldusväärsusele kostja tähelepanu juhtis, kuid kohus ei ole neid

asjaolusid käsitlenud. Hageja võttis vannitoa lammutamisega kostjalt võimaluse tõendeid

esitada. Kostja tõendas MS arvamusega, et hageja asjatundja arvamus on puudulik. Väär on

kohtu seisukoht, et MS ei hinnanud sellele lisatud tõendeid. Samuti ei ole hageja HV pädevuse

hindamiseks esitanud tõendit ega pakkunud võimalust temale tunnistajana küsimuste

esitamiseks. Lisaks on hageja enda esitatud fotod tehtud paar kuud pärast korteri omandamist

ning korteri nr 12 elaniku kirjast nähtub, et tema korteris uputab sõltumata sellest, kas korteris

nr 15 vett kasutatakse või mitte.

Maakohtu järeldus, et korteris keegi alaliselt ei elanud, on üllatav ja vastuolus asjas esitatud

tõenditega. Samuti on kohus vääralt tuvastanud, et hageja andis kostjale võimaluse puuduse

kõrvaldamiseks, sest hageja üksnes teavitas puudusest. Lisaks on kohus ebaõigesti järeldanud,

et hageja esile toodud kulud puuduste kõrvaldamiseks on põhjendatud. Hageja ei tõendanud, et

tema nõutud hüvitis põhineb mõistlikel kuludel. Samuti jättis kohus tähelepanuta, et tehes

vannitoas täisremondi, rikastub hageja kahju hüvitamise tagajärjel. Täiendavalt on alusetu

hageja kasutuseeliste nõue, sh on see põhjendamatult suur arvestades kohtu tuvastatud

asjaolusid ning seda, et hageja venitas asjatult ekspertiisi tellimisega kaks kuud.

Vastustaja seisukoht

5. Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

Hageja vastuapellatsioonkaebus

6. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles

hagi jäeti rahuldamata ning teha tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldada hagi täies

ulatuses ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Maakohus jättis arvestamata Vabariigi Valitsuse korraldustega, mis piirasid koroonaviiruse

pandeemia tõttu ehituskaupade müüki. Kaup tuli ette tellida ja see võis võtta aega nädalaid. See

mõjutas omakorda remonttööde kestvust. Samuti on tavaline, et eri tööd teostavad erinevad

spetsialistid ning ei saa eeldada, et iga järgnev töö on võimalik teostada kohe pärast eelmise

lõppu. Kohtu seisukohta, et pandeemia teise laine kõrgajal oleks ehitustöödega saanud alustada

hinnapakkumise saamisest arvates nädala jooksul, ei toeta ükski tõend.

Vastustaja seisukoht

7. Kostja vaidleb hageja vastuapellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse väited ei anna

alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2¹ alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse

resolutsioon muutmata, kuid täiendada otsustusega, et kohaldatud hagi tagamise abinõu jääb

jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, samuti tuleb täiendada kohtuotsuse põhjendusi.

9. Apellatsioonimenetluse esemeks on hageja kui korteri ostja nõue kostja kui müüja vastu

tulenevalt korteri väidetavatest lepingutingimustele mittevastavusest. Hageja nõue koosneb

puuduste kõrvaldamise tööde maksumusest 4707,60 eurot, asjatundja arvamuse kulust 420

eurot ning saamata jäänud kasutamiseeliste hüvitisest 3800 eurot. Lisaks nõuab hageja kostjalt

viivist alates hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.

10. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle:

1) Pooled sõlmisid 3. augustil 2020 korteri asukohaga Tallinnas XXX müügilepingu;

2) 30. augustil 2020 andis kostja hagejale korteri valduse üle;

3) 4. septembril 2020 teavitas hageja kostjat veelekkest Tallinnas XXX korterisse.

Maakohus on lisaks märkinud, et puudub vaidlus, et 31. augustil 2020 teatas korteri nr 15 all

asuva korteri nr 12 omanik, et korterist nr 15 on tekkinud veeleke. Maakohus on pidanud selle

asjaolu all silmas seda, et alumise korteri omanik teavitas hagejat 31. augustil 2020 ülemisest

korterist tekkinud veelekkest. Maakohus ei ole lugenud TsMS § 231 lg 2 järgi omaksvõtuga

tõendatuks, et veeleke korterisse nr 12 toimus korterist nr 15. Kuigi ka sellise teavituse osas ei

ole kostja asjaolu TsMS § 231 lg 2 järgi omaks võtnud, siis see asjaolu, et korteris nr 12 toimus

veeleke, millest hagejat teavitati, on tõendatud fotode ja hageja 4. septembri 2020. a e-kirjaga

(kd I, tl 14–20). Kuna praeguses asjas ei ole tegemist kahju hüvitamise nõudega kostja kui

kohustust rikkunud teise korteriomaniku vastu, siis ei ole kahju hüvitamise nõude eeldusena

vaja tuvastada, kas korteris nr 12 toimunud veelekke põhjustas korteri nr 15 vannitoa

ebakvaliteetselt ühendatud kanalisatsioonitrapp. Asjas on vaidlus selle üle, kas kostja poolt

hagejale müüdud korter vastab lepingutingimustele ning seetõttu tuleb esiteks tuvastada, kas

korteril on puudus, mille tõttu ei vasta see lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 1).

11. Maakohus leidis, et kostja väited, et kindlustusandjal on kohustus kindlustusjuhtumi tõttu

tekkinud kahju hüvitada ning väidetava veelekke tinginud torustik on osa kõigi korteriomanike

kaasomandi esemest, ei välista hageja nõude maksmapanekut kostja vastu. Eespool toodud

maakohtu seisukohti ei ole kostja apellatsiooniastmes vaidlustanud ning tulenevalt TsMS § 651

lg-st 1 ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi selles osas ei kontrolli.

12. Esmalt hindab kolleegium hageja vannitoa puuduste kõrvaldamisega seotud kulude

hüvitamise nõuet. Kuigi hageja on puudused kõrvaldanud ja kulutused kandnud, nõuab ta

jätkuvalt kulutusi kalkulatsiooni alusel. Asjaolu, et asi on korda tehtud, ei välista kahjuhüvitise

väljamõistmist kalkulatsiooni alusel (vt Riigikohtu 21. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

55-11, p 14). Hageja nõude näol on tegemist kahju hüvitamise nõudega täitmise asemel

VÕS § 115 lg-te 2 ja 3 järgi. Hagiavalduse kohaselt on korteri puudusteks: vannitoa seintes ja

põrandal puudub hüdroisolatsioon, põranda (kanalisatsiooni) trapp on ühendamata põrandas

paikneva malmtorustikuga ja põranda kalle on vale. Maakohus leidis tõendeid hinnates, et

eespool nimetatud puudused esinesid korteri ostjale üleandmise ajal. Sellisel juhul eeldatakse

VÕS § 218 lg 1 kohaselt müüja vastutust. Apellatsiooniastmes vaidlustab kostja nende

asjaolude tuvastamist.

12.1. TsMS § 232 lg 1 järgi hindab kohus kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt

ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud

või mitte. TsMS § 232 lg 2 sätestab täiendavalt, et ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette

kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kolleegium nõustub kostja

etteheidetega kohtuotsuse põhjendamiskohustuse rikkumise kohta osaliselt, kuid see ei muuda

maakohtu lõppjäreldust valeks. Kolleegium saab rikkumise kõrvaldada, täiendades maakohtu

otsuse põhjendusi.

12.2. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et korteri puudusi tõendab Birke Grupp OÜ

arvamus ning seda ei lükka ümber MS arvamus (kd I, tl 22–29, 147–148). Kolleegium

maakohtu otsuse põhjendusi selles osas ei korda (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks

apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

Kostja etteheited Birke Grupp OÜ arvamuse usaldusväärsuse osas ei ole põhjendatud.

Kolleegiumi hinnangul on maakohus kostja sellekohaseid väiteid vajalikus ulatuses käsitlenud.

Maakohus ei ole tõendamiskoormist kostja kahjuks ümber pööranud ning on lähtunud sellest,

et asja lepingutingimustele mitteavavust peab vaidluse korral tõendama ostja. Täiendavalt

märgib kolleegium, et ei nõustu kostja väitega hageja pahauskse käitumise kohta. Hagejale ei

saa ette heita, et ta kohtumenetluse ajal puudused kõrvaldas. Korteris esinenud puudused ei

võimaldanud selle sihipärast kasutamist ning kostjal oli piisavalt aega, et ise soovi korral

teostada koos asjatundjaga korteri ülevaatus. Kostja ei ole väitnud ja selliseid asjaolusid ei nähtu

ka asja materjalidest, et hageja oleks takistanud korterile ligipääsu selle ülevaatamiseks. Samuti

ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et Birke Grupp OÜ arvamus puuduste kohta tugineb

subjektiivsele kahtlusele. Kolleegiumi hinnangul sisaldab Birke Grupp OÜ arvamus uuringute

kirjeldust ning uuringute tulemusena tehtud järeldusi. Nii nagu ka maakohtul, puudub

ringkonnakohtul alus kahelda KK, kes on volitatud ehitusinsener tase 8, korteri ülevaatuse

käigus koostatud arvamuse usaldusväärsuses (kd I, tl 22–29; kd II, tl 68). Samuti ei jätnud

maakohus MS arvamust tõendina hindamata, vaid on otsuses põhjendanud, miks ei lükka MS

arvamus Birke Grupp OÜ arvamuses toodud järeldusi ümber.

12.3. Kostja heidab maakohtule ette HV (Voolaid) 7. juuni 2021. a e-kirjaga arvestamist (kd I,

tl 111). Kolleegium nõustub kostjaga, et maakohus ei ole kostja väiteid seoses nimetatud tõendi

usaldusväärsuse kohta hinnanud. Kolleegium märgib, et HV e-kiri on käsitatav dokumentaalse

tõendina TsMS § 272 lg 2 järgi. Selline tõend on hinnatav koos muude tõenditega TsMS § 232

lg-te 1 ja 2 alusel. Lisaks võib tõendi usaldusväärsus ja seega tõendusjõud olla madalam, kui

tõendi esitaja ei paku kohtule ega vastaspoolele võimalust isikule tunnistajana küsimuste

esitamiseks ja kirja koostamise asjaolude selgitamiseks (Riigikohtu 12. oktoobri 2011. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-74-11, p 26). Kuigi hageja ei taotlenud HV tunnistajana ülekuulamist, ei

tähenda see, et nimetatud tõend tuleks jätta TsMS § 238 lg 5 järgi selle ebausaldusväärsuse tõttu

arvestamata. Maakohus ei ole rajanud otsust üksnes nimetatud tõendile, vaid on tõendeid

kogumis hinnates jõudnud järeldusele, et puudused esinevad.

13. Maakohus hindas korteri müügikuulutust ning leidis, et korteril ei ole kokkulepitud omadusi

VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Lisaks sellele leidis maakohus, et kuna korter ei vastanud

elamistingimustele

(vannitoa

kanalisatsioonisüsteemi

lekkimine),

siis

on

tegemist

lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 või § 77 lg 1 mõttes. Kolleegium

nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ja neid täies ulatuses ei korda (TsMS § 654

lg 6). Kolleegium ei nõustu kostja etteheitega, et maakohtu järeldused veetorustiku ja maja

üleüldise seisukorra kohta on vastuolulised, küll aga tuleb täiendada maakohtu otsuse

põhjendusi.

13.1. Kolleegiumi hinnangul saab hageja tugineda müügikuulutuses esitatud informatsioonile,

mille kohaselt müüdi korralikult renoveeritud majas korterit. Kohtupraktikas on leitud, et

müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi

VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus

tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 18). Isegi kui VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes puudus eelkirjeldatud

kokkulepe müügieseme omaduste kohta, on tuvastatud asjaoludel alust järeldada, et vannitoa

kanalisatsioonisüsteemi

lekkimine

kujutas

endast

müügieseme

lepingutingimustele

mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 mõttes.

13.2. Lepingupool peab kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise

kvaliteediga. Õige on kostja märkus, et müügiobjektiks olnud korteri hindamisel ei saa

tähelepanuta jätta, et tegu oli 1960. a ehitatud majaga. Samas, arvestades etteheidetavaid

puudusi, ei välista korteri müük vanas majas kostja vastutust. Nõustuda ei saa kostja väidetega,

et sellise vana maja torustiku keskmine kvaliteet on madal ning vett läbilaskvad veetorud on

pigem reegel kui erand. Müügikuulutuse järgi müüdi korterit renoveeritud majas, mis on

konstruktsiooniliselt väga heas seisukorras. Sellise informatsiooni põhjal ei saa teha kostja

soovitud järeldust vett läbilaskvate torude kohta, sest tänapäevase eluruumi elementaarne

tingimus on see, et eluruumis on vee- ja kanalisatsioonisüsteemi kasutamise võimalus ning kui

see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud

lepingueseme puudusega (vt Riigikohtu 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 20).

13.3. Kostja väidab, et ta ei vastuta müügilepingu rikkumise eest, kuna hagejale oli veetorustiku

seisukord ja korteri seinte niiskuskahjustus nähtav. Seega leiab kostja, et hageja teadis või pidi

teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest VÕS § 218 lg 4 mõttes, st kahju on tekkinud

hageja enda raske hooletuse tõttu. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et korteri ja

keldri tavapärasel visuaalsel vaatlusel ei olnud võimalik lepingutingimustele mittevastavust

kindlaks teha. Hageja ei pidanud möönma, et veekahjustused seinal tähendavad vannitoas

hüdroisolatsiooni puudumist ning torustik keldris, et vannitoa kanalisatsioonisüsteem võib

mitte toimida ja see tuleb korteri elamiskõlblikuks tegemise käigus välja vahetada. Maakohus

ei ole VÕS § 218 lg-t 4 valesti kohaldanud.

Järelduse, kas tegemist on varjatud puudusega või mitte, teeb asjaolusid hinnates kohus.

Kolleegium selgitab, et tegemist ei ole varjatud puudusega, kui arvestades müüja avalikustatud

teavet tervikuna, võiks järeldada, et ostja pidi avalikustatud info põhjal aru saama, et

müügiesemel esineb vaidlusalune puudus. Vastupidisel juhul tuleb eeldada, et tegemist on

varjatud puudusega, mille eest vastutab VÕS § 218 lg 4 järgi müüja (vt Riigikohtu 30. mai

2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 26). Kui võimalikule puudusele viitas spetsialist,

saab järeldada, et tegemist oli varjatud puudusega, mida ostja ei pidanud avastama

(vt Riigikohtu 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 25; 30. septembri 2015. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 31). Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda

eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest (vt eespool

viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 25).

14. Maakohus

leidis,

et

hageja

andis

kostjale

võimaluse

puudused

kõrvaldada.

Apellatsiooniastmes vaidlustab kostja selle asjaolu tuvastamist. Kolleegiumi hinnangul ei

rikkunud maakohus oma järelduse tegemisel menetlusõigust, muu hulgas puudub alus heita

maakohtule ette menetlusnormide rikkumist tõendite hindamisel. Kahju hüvitamise nõude

eelduseks on täiendava tähtaja andmine või olukord, kus seda ei ole vaja anda (VÕS § 115 lg-

d 2 ja 3). Selleks, et tuvastada, kas nimetatud eeldus on täidetud, hindas maakohus põhjendatult

hageja saadetud e-kirju. Hageja e-kirjadest nähtub, et hageja on kostjale avaldanud tahet

õiguskaitsevahendi kasutamiseks ning see on piisav, et lugeda täiendava tähtaja andmise eeldus

täidetuks.

15. MS arvamust hinnates märkis maakohus, et asjatundja arvamuses ei ole käsitletud seda, et

korteris alaliselt ei elatud. Kostja leiab, et maakohtu seisukoht on üllatav ja vastuoluline.

Kolleegium kostjaga ei nõustu (vt ka ringkonnakohtu 22. aprilli 2022. a määrus; kd II, tl 185–

186). TsMS § 5 lg 2 järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja

vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma

nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Hageja esitas oma

väite tõendamiseks, et kostja korteris ei elanud, dokumentaalse tõendi (kd II, tl 72). Kostja esitas

oma väite tõendamiseks, et korteris elati, korteriühistu arved (kd II, tl 103–107; maakohtu

22. septembri 2021. a istungi protokoll, ajamärk 00:32:37). Maakohus leidis, et kostja esitatud

tõendid ei lükka hageja väidet ümber, sest veetarbimine on olnud minimaalne või üleüldse

puudub. Selline maakohtu järeldus on kooskõlas üldise elukogemusega. Kolleegium ei näe alust

asuda selles osas maakohtust erinevale seisukohale.

16. Maakohus leidis, et vannitoa parandamiseks kulub 4707,60 eurot ning mõistis selle summa

kostjalt hageja kasuks välja (kd I, tl 52). Apellatsioonkaebuses vaidlustab kostja väljamõistetud

kahju suurust. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega kahju suuruse määramisel

ja seda täies ulatuses ei korda (TsMS § 654 lg 6).

16.1. Hageja saab nõuda kostjalt VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel kahju hüvitamist, sest kostja

on kohustust rikkunud, kostja vastutab kohustuse rikkumise eest, hagejale on tekkinud kahju,

kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga ning rikkumise ja kahju vahel on

põhjuslik seos. VÕS § 132 lg 3 esimese lause järgi, kui asja on kahjustatud, hõlmab

kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise.

Maakohus sai lähtuda kahju hüvitise suuruse määramisel hageja esitatud hinnapakkumisest,

sest see vastab dokumentaalse tõendi nõuetele. Kui kostja arvates on kordategemise kulud

ebamõistlikud, peab ta oma väidet tõendama. Kostja esitas omapoolse tõendi (kd II, tl 57–58

pöördel). Maakohus on nõuetekohaselt põhjendanud, miks tuleb kahju hüvitise suuruse

määramisel lähtuda hageja esitatud hinnapakkumisest (kostja hinnapakkumine on ilma

keraamiliste plaatideta).

16.2. Kolleegium ei nõustu kostja väitega, et maakohus, jättes arvestamata asjaolu, et hageja

remontis oma vannitoa nüüdisaegseks, on jõudnud ebaõige järelduseni. VÕS § 127 lg 5 järgi

tuleb kahjuhüvitisest maha arvata kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel,

välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. Kasu

ei saa VÕS § 127 lg 5 alusel kahjuhüvitisest maha arvata, sest hagejal ei olnud kolleegiumi

hinnangul kahjustuste kõrvaldamisel kasu saamist kahju hüvitamise käigus võimalik

objektiivselt vältida (vt ka Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p

26). Kolleegium rõhutab, et VÕS §-s 132 toodud juhtudel ei ole kahju hüvitamise kohustuse

eesmärk vara väärtuse säilitamine, vaid vara koosseisu säilitamine (vt Riigikohtu 25. veebruari

2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08, p 15).

17. Lisaks nõuab hageja asjatundja arvamuse koostamise kulu 420 eurot hüvitamist. Maakohus

on hageja nõude rahuldanud ning kostja ei ole apellatsioonkaebuses sisulisi vastuväiteid selle

vaidlustamiseks esitanud. Kolleegiumi hinnangul on maakohus nõude õigesti rahuldanud, sest

üldised kahju hüvitamise nõude eeldused on täidetud ning tegemist on VÕS § 128 lg 3 kohaselt

otsese varalise kahjuga (kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete

esitamiseks). Kolmanda isiku poolt kahjustatud eseme ülevaatust ja puuduste kindlakstegemist

saab pidada vajalikuks, st VÕS § 128 lg 3 järgi mõistlikuks. Samuti ei ole kulutus

ebamõistlikult suur. Kuna tõend loodi enne menetlust, siis ei ole tegemist asja läbivaatamise

kuluga TsMS § 143 p 2 mõttes.

18. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt ka selle üle, kas hageja nõue kaotatud

kasutuseeliste hüvitamiseks kuulub rahuldamisele (VÕS § 132 lg 4 teine lause). Mõlemad

pooled on selles osas maakohtu otsuse vaidlustanud. Kolleegiumi hinnangul ei rikkunud

maakohus oma järelduste tegemisel menetlusõigust, muu hulgas puudub alus heita maakohtule

ette menetlusnormide rikkumist tõendite hindamisel. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

otsuse põhjendustega ja neid täies ulatuses ei korda (TsMS § 654 lg 6).

18.1. VÕS § 132 näitab erinormina, kuidas arvutatakse kahju ulatust asja kahjustamise ja

hävimise korral. VÕS § 132 lg 4 teise lause järgi, kui isik samaväärset asja ei kasuta, võib ta

nõuda asja parandamise või uue asja muretsemise aja jooksul saamata jäänud kasutamiseeliste

hüvitamist. Selle sätte kohaldamise üheks eelduseks on see, et asi oli isikule vajalik või kasulik.

Kuna hageja ei kasutanud korteri remontimise aja jooksul teist samaväärset asja (hageja ööbis

sõprade juures), siis annab VÕS § 132 lg 4 teine lause võimaluse nõuda nn normatiivse kahjuna

saamata jäänud kasutuseeliste hüvitamist. Maakohus on õigesti lähtunud kasutuseeliste suuruse

arvutamisel eeldatavast keskmisest üürihinnast.

18.2. Kolleegium leiab, et hageja saab VÕS § 132 lg 4 alusel kasutuseeliste hüvitamist nõuda,

sest korter oli talle vajalik elamiseks. Kohtupraktikas on leitud, et kõnealune säte ei välista asja

vajalikkust või kasulikkust muul põhjusel kui kahjustatud isiku majandus- või kutsetegevus või

töö, kuid asi peab siiski olema isikule tarviklik või tulus majandus- või kutsetegevuse või tööga

võrreldaval põhjusel ning mitte pelgalt oma harrastustega tegelemiseks (vt Riigikohtu

27. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-14, p 14). VÕS § 132 üheks allikaks on

Saksamaa vastav õigusteooria ning kohtupraktika. Lähtudes Saksamaa kohtupraktikast, siis

saab kasutamiseeliste hüvitamist nõuda majandus- või kutsetegevuses mittekasutatavate asjade

suhtes, mis on „tavaliselt keskse tähtsusega iseseisvaks toimetulekuks“ ja mille kasutuseelise

suurust saab arvutada objektiivsete kriteeriumide alusel (BGHZ 196, 101 para. 9 = NJW 2013,

1072). Eeltoodut arvestades tuleb jaatada, et kasutamiseeliseid saab nõuda ka juhul, kui asi on

vajalik igapäevaseks eluks ja toimetulekuks.

18.3. Hageja leiab, et kasutuseelised tuleb välja mõista 9,5 kuu eest ning kostja leiab, et ka

kolmekuuline periood on põhjendamatu. Hageja heidab maakohtule ette, et maakohus leidis

ekslikult, et ehituskaupade müük ning ehitustööliste leidmine ei olnud koroonapandeemia ajal

takistatud. Kolleegium hagejaga ei nõustu ning leiab, et maakohus ei ole rikkunud järelduste

tegemisel menetlusõigust. TsMS § 5 lg 2 teise lause järgi määrab pool ise, mis asjaolud ta oma

nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Hageja ei ole

tõendanud, et tema tellimusi tühistati, ehituskaup puudus või tähtaegu pikendati. Vabariigi

Valitsuse poolt vastu võetud piirangud ei keelanud müüa ja väljastada kaupu kaupluse õue- või

parkimisalal asuval müügi- või väljastusalal.

Poolte apellatsiooniastmes esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse lõppjärelduste

muutmiseks. Maakohtu poolt määratud kolmekuuline tähtaeg arvestab eriolukorraga ning

sellega, et tegemist oli väikesemahulise tööga, kus ei saanud mitut ehituslikku etappi korraga

teostada. Samuti pidi hageja selle perioodi sees kostjat puudustest teavitama ning andma talle

aega nende kõrvaldamiseks.

19. TsMS § 442 lg 5 sätestab, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt

poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega

seotud küsimused. Maakohus on kohtuotsuses hagi tagamise abinõu kehtivuse osas jätnud

seisukoha võtmata. Ringkonnakohtul on võimalik eeltoodud minetus kõrvaldada. Maakohus on

13. juuli 2021. a määrusega rahuldanud hagi tagamise taotluse ning seadnud kostjale kuuluvale

kinnisasjale kohtuliku hüpoteegi summas 8927,60 eurot. Ringkonnakohus jätab hagi tagamise

määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu TsMS § 445 lg 2 alusel kohtuotsuse täitmise

tagamiseks jõusse.

Menetluskulude jaotus

20. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud

menetluskulude jaotust muuta.

21. Tulenevalt TsMS § 173 lg-st 1 märgib ringkonnakohus apellatsiooniastme menetluskulude

jaotuse. TsMS § 171 lg 1 järgi jäävad apellatsiooniastmes tasutud riigilõivud kummagi poole

enda kanda. Praeguses asjas ei ole apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebusega seotud

lepingulise esindaja kulud menetluskulude nimekirjades eristatavad, mistõttu jaotab

ringkonnakohus need kulud maakohtu kulude jaotusega samas proportsioonis, s.o 71% ja 29%.

Kuigi pooled pidasid apellatsiooniastmes läbirääkimisi asja lahendamiseks kompromissiga, siis

ei esine kolleegiumi hinnangul aluseid võtta kulude jaotamisel aluseks TsMS § 162 lg 4 või

§ 163 lg 2.

22. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)