2-21-6691/25 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

16.05.2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-6691

Tsiviilasi

OSAÜHINGU TIPOLIIN KINNISVARA hagi X vastu

maaklerilepingust tuleneva võla väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17.11.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

2700 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

OSAÜHING

TIPOLIIN

KINNISVARA

(registrikood

10488882),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Leino Biin

Kostja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Julia Gramma

Menetluse liik

Asja läbivaatamine menetluskonverentsina 19.04.2022

peetud kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 17.11.2021 otsus tühistada osas, millega maakohus rahuldas hagi

ja mõistis X-lt OSAÜHINGU TIPOLIIN KINNISVARA kasuks välja 2700 eurot

(resolutsiooni p-d 2 ja 3), samuti menetluskulude jaotust ja suurust puudutavas osas

(resolutsiooni p-d 4 ja 5). Tühistatud osas teha uus otsus, millega jätta

OSAÜHINGU TIPOLIIN KINNISVARA hagi rahuldamata ning jaotada

menetluskulud vastavalt kohtuotsuse tervikresolutsiooni p-s 4.3. märgitule.

2. Harju Maakohtu 17.11.2021 otsus on jõustunud osas, milles maakohus võttis vastu

hagist osalise loobumise ja lõpetas menetluse 300 euro nõudes (resolutsiooni p 1).

3. X apellatsioonkaebus rahuldada.

4. Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:

4.1. Võtta vastu osaline loobumine hagist. Lõpetada menetlus 300 euro

väljamõistmise nõudes.

4.2. OSAÜHINGU TIPOLIIN KINNISVARA hagi jätta rahuldamata.

2-21-6691

4.3. Maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta OSAÜHINGU

TIPOLIIN KINNISVARA kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. OSAÜHING TIPOLIIN KINNISVARA (hageja) esitas 28.04.2021 Harju Maakohtule hagi

X (kostja) vastu 3000 euro saamiseks. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Hagi kohaselt sõlmisid hageja maaklerina ja kostja käsundiandjana 11.03.2020

maaklerilepingu (maaklerileping) kehtivusega üks aasta alates lepingu sõlmimisest. Hageja pidi

vahendama kostjale kuulunud korteriomandi Mahtra tn 2-35, Tallinn (korter) müüki ja kostja

maksma hagejale tasu 3000 eurot viie päeva jooksul alates müügilepingu sõlmimisest.

Maaklerilepingut täitis hageja juhatuse liige ja maakler VT. Korteri võtmed olid vaid kostja

käes ja hageja pidi korteri näitamiseks ostuhuvilistele leppima kokku kostjaga.

3. Korteri müük ei edenenud kostja kõrge hinnaootuse tõttu. Poolte kokkuleppel alandati korteri

hinda ja selle järgselt tekkis ka ostuhuvilisi. Hageja tutvustas korterit 5–10 ostuhuvilisele.

Oktoobris 2020 teatas kostja hagejale, et ta ei soovi korterit müüa ja palus müügitegevuse

lõpetamist, kuna soovis korterit välja üürida. Maaklerilepingut ei lõpetatud. Kostja uuris,

millised olid hageja kulutused ja 9.11.2020 kandis kostja hageja kontole 300 eurot selgitusega

„maakleritasu“.

4. Hageja avastas 12.02.2021 kinnistusraamatut kontrollides, et kostja võõrandas 2.11.2020

(maaklerilepingu kehtivuse ajal) korteri. Kostja hagejat sellest ei teavitanud. Hageja tegi

kostjale ettepaneku tasuda maakleritasu, kuid kostja keeldus sellest, kuna väidetavalt hageja

rikkus maaklerilepingut ja kostja ütles lepingu üles. Kostja vastusest selgus, et ostjateks olid

isikud, kes said korteri müügist teadlikuks hageja poolt avaldatud müügikuulutusest. Ostjad

leppisid korteriga tutvumise aja kokku hagejaga (müügikuulutuses kostja kontaktandmed

puudusid). Hageja leidis, et kostja maaklerilepingut üles ei öelnud, hageja lepingut ei rikkunud

ja hagejal oli õigus saada kokkulepitud tasu.

5. Hageja vähendas 30.09.2021 nõuet 300 euro ulatuses.

2-21-6691

Kostja vastuväited

6. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

7. Poolte vahel oli sõlmitud maaklerileping. Hageja näitas kostja korterit ostuhuvilistele ainult

kaks korda – 27.03.2020 ja 30.08.2020. Kostja helistas 1.09.2020 hagejale ja teatas, et ta ei

olnud hageja ülesannete täitmisega rahul ja lõpetab maaklerilepingu. Hageja polnud korterit

aktiivselt turustanud ega esitlenud, ei nõustanud kostjat ega teavitanud kostjat ülesannete

täitmise käigust. Lisaks polnud kostja nõus hageja nõudmisega veel kord müügihinda alandada.

Seega ütles kostja maaklerilepingu üles erakorraliselt 1.09.2020. Hageja sellele vastu ei

vaielnud ning kostja tasus hagejale maaklerilepingu täitmisega seotud kulud. Alates sellest ajast

hageja maaklerilepingut ei täitnud. Pärast maaklerilepingu ülesütlemist pöördus kostja 1Partner

kinnisvaramaakleri MG poole, kes tegeles kõikide vajalike toimingutega.

8. Ostjad helistasid 14.10.2020 hagejale ja leppisid kokku, et hageja näitab neile korterit

16.10.2020. Hageja kostjat sellest ei teavitanud. Tutvumise päeval hageja telefoni vastu ei

võtnud. Kostja ei olnud teadlik, et vaatamata sellele, et maaklerileping oli lõpetatud, polnud

hageja müügikuulutust kinnisvaraportaalist kustutanud. Seega helistasid ostjad 16.10.2020

maaklerile MG-le viimase poolt müügikuulutuses avaldatud numbrile, mille tulemusena näidati

samal päeval ostjatele korterit. Hagejal puudus õigus nõuda tasu, kuna hageja ei täitnud

maakleritasu maksmise eeldusi – ta ei leidnud korterile ostjat ja müügilepingu sõlmimine ei

toimunud hageja tegevuse tulemusena. Müügileping sõlmiti maakleri MG tegevuse tulemusel.

Hageja müügilepingu sõlmimisele kaasa ei aidanud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

9. Maakohus rahuldas hagi 2700 euro ulatuses. Kohus käsitas hageja 30.09.2021 avaldust hagist

osalise loobumisena. Kohus võttis loobumise vastu ja lõpetas 300 euro osas menetluse.

Menetluskulud jäid kostja kanda ja kohus mõistis kostjalt hageja kasuks menetluskulude

hüvitise 275 eurot.

10. Kostja ei tõendanud maaklerilepingu ülesütlemist. Kostja põhjendused maaklerilepingu

lõpetamise kohta olid ka vastuolulised. 17.03.2020 kirjas hagejale teatas kostja, et

maaklerileping öeldi üles korteri tutvustamisel ostjatele 2020. a oktoobris ilmnenud probleemi

tõttu. Kohtumenetluses väitis kostja, et teatas maaklerilepingu lõpetamisest 1.09.2020 põhjusel,

et hageja polnud müügitegevuses aktiivne ning kostja ei nõustunud hageja nõudmisega korteri

müügihinna alandamiseks. Hageja eitas sellise teate saamist.

11. Maaklerilepingu p 1.1 järgi pakutakse korterit müügiks hinnaga, milles pooled kokku

lepivad. Seega ei saanud hageja arvamus sobiva müügihinna kohta omada poolte lepingulises

suhtes tähendust ilma, et kostja sellega oleks nõustunud. Kostja väide hageja passiivsuse kohta

oli ebamäärane ja seda ei saanud kontrollida. Isegi kui eeldada kostja faktiväidete õigsust,

polnud kohtul võimalik järeldada, et maaklerilepingu ülesütlemine 1.09.2020 oli kehtiv.

Faktiliste aluste esinemine maaklerilepingu ülesütlemise õiguse tekkeks polnud tõendatud.

12. Kostja ei tõendanud, et tema poolt hagejale tehtud makse 300 eurot oli hagejaga

kooskõlastatud ning et sellega pidi hüvitatama hageja kantud kulud. Maaklerilepingu järgi oleks

kostjal väidetud olukorras tulnud hagejale maksta 500 eurot (maaklerilepingu p 2.2). Makse

selgitus ning korteri müügitehingu kronoloogia viitas pigem sellele, et kostja püüdis oma suva

järgi maaklerilepingust vabaneda pärast seda, kui oli korteri ära müünud ning vajadus hageja

maakleriteenuse saamiseks oli ära langenud.

2-21-6691

13. Kostja väitel leppisid ostjad korteriga tutvumise kokku esmalt hagejaga ning just hageja

pidi ostuhuvilistele korterit tutvustama. Sellest järeldus, et ostjate huvi korteri ostmise vastu oli

seotud hageja tegevusega. Kostja püüdis kohut eksitada, kui väitis, et pöördus uue maakleri

poole pärast maaklerilepingu ülesütlemist. Uuest müügikuulutusest nähtus, et see avaldati

11.03.2020 ehk samal päeval kui hageja ja kostja vaheline maaklerileping sõlmiti. Menetluses

ei esitatud andmeid selle kohta, mida konkreetselt MG tegi selleks, et põhjustada ostjate huvi

korteri vastu.

14. Kostja ei väitnud, et hageja oleks keeldunud ostjatega müügitehingu vormistamise

asjaajamisest, mis oli maaklerilepingu p-de 3.3–3.5 järgi hageja kohustusteks. Asjaolu, et kostja

otsustas kasutada tehingu vormistamise ettevalmistamiseks teise maakleri abi, polnud

etteheidetav hagejale. Kuni korteri ülevaatamiseni 16.10.2020 ei olnud kostjal kohustusi tasu

maksmiseks teisele maaklerile ning kostja valik tehingu vormistamiseks vajaliku abi osutaja

osas võis olla tingitud lootusest vältida kokkulepitud tasu maksmist hagejale.

15. Seega kehtis hageja ja kostja vaheline maaklerileping ajal, mil kostja oma korteri ära müüs

ning hageja polnud pooltevahelist maaklerilepingut rikkunud. Hageja täitis maaklerilepingut

kostja ees ja oli õigustatud saama kokkulepitud tasu.

Apellatsioonkaebus

16. Kostja palus tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata

ja menetluskulud hageja kanda. Kostja ei vaidlustanud menetluse lõpetamist 300 euro ulatuses.

17. Maakohus ei analüüsinud põhjalikult asjas esitatud tõendeid ja asjaolusid ning jõudis

ebaõigele järeldusele, et kostja ei tõendanud maaklerilepingu ülesütlemist. Kostja ütles

maaklerilepingu üles 1.09.2020 ja hagejal puudus alus nõuda maakleritasu. Kohus ei selgitanud,

miks ta ei arvestanud kostja vastuväidetega. Kohus arvestas otsuse tegemisel vaid hageja

väidetega. Samas esitas hageja kohtule ebaõiged väited asjaoludest ning kohus ei hinnanud

nende usaldusväärsust.

18. Hageja polnud maakleritasu nõudeõiguse eeldusi täitnud, mille tõttu puudus tal õigus saada

tasu: hageja tegevuse ja korteri müügilepingu sõlmise vahel puudus põhjuslik seos, hageja

tegevus polnud määrav müügilepingu sõlmimisel, korteri müügilepingu sõlmimiseni viis teise

maakleri tegevus ning hageja rikkus maaklerilepingut, mille tõttu oli kostjal õigus keelduda

maakleritasu maksmisest. Maakohus jättis kostja vastuväited analüüsimata.

19. Tasu saamiseks pidi hageja tõendama maaklerilepingu täitmist, kuid ei teinud seda.

Maakohtu seisukoht, et asjas ei esitatud andmeid teise maakleri tegevuse kohta, ei vastanud

tõele, sest kostja selgitas, milliseid toiminguid tegi teine maakler. Kostja valis teise maakleri

pärast seda, kui ta lõpetas maaklerilepingu hagejaga. Maakohus jõudis ebaõigele seisukohale,

et maakler MG avaldas müügikuulutuse 11.03.2020. Maakohus hindas tõendeid ebaõigesti ja

maakohtu hinnang tuli kostjale üllatusena. Samuti ei selgitanud maakohus, et tal oli kahtlusi

korteri müügikuulutuse avaldamise kuupäeva kohta. Tegelikult loodi korteri teine

müügikuulutus alles 1.09.2020.

20. Maakohtu järeldus, et kostja valis teise maakleri selleks, et vältida kostjale tasu maksmist,

oli põhjendamatu ja väljus asjas arutatud asjaoludest. Selline järeldus ei tulenenud ka tõenditest.

Maakohtu arusaam, et kostja püüdis kohut eksitada, oli väär ja kostja jaoks üllatav.

2-21-6691

Vastustaja seisukoht

21. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu

otsuse muutmata. Menetluskulud palus jätta kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

22. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 2 järgi rahuldada ja maakohtu otsus vaidlustatud osas tühistada.

Ringkonnakohus saab teha asjas ise uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Maakohtu

otsuse osalise tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka

menetluskulude jaotust, samuti tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus mõistis

kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise.

23. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust

ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Osas, millega

maakohus võttis vastu osalise loobumise hagist ja lõpetas menetluse 300 euro nõudes

(resolutsiooni p 1), on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi jõustunud.

(I)

24. Pooled ei vaidle järgmiste asja lahendamisel oluliste asjaolude üle, mille ringkonnakohus

võtab kaebuse lahendamisel aluseks:

-

pooled on sõlminud maaklerilepingu;

-

ostja Y helistas 14.10.2020 hagejale ja nad leppisid kokku, et hageja näitab Y-le ja tema

abikaasale korterit 16.10.2020. Hageja kostjat sellest ei teavitanud;

-

16.10.2020 ei võtnud hageja ostjate telefonikõnesid vastu ega ilmunud ostjatega

kokkulepitud kohtumisele;

-

16.10.2020 helistasid ostjad maaklerile MG-le viimase poolt müügikuulutuses

avaldatud numbrile, mille tulemusena näidati samal päeval ostjatele korterit;

-

maakler MG tegeles korteri müügitehingu ettevalmistamisega;

-

korter müüdi 2.11.2020;

-

kostja tasus hagejale 9.11.2020 300 eurot selgitusega „maakleritasu“.

25. Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, kas kostjal on kohustus tasuda

hagejale maaklerilepingu alusel kokkulepitud tasu. Kostja on menetluses tuginenud sellele, et

maakleritasu eeldused ei olnud täidetud ning et hageja on maaklerilepingut rikkunud. Samuti

tugines kostja sellele, et on maaklerilepingu hageja poolse rikkumise tõttu üles öelnud.

(II)

26. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus otsuse tegemisel keskendunud põhjendamatult

üksnes maaklerilepingu ülesütlemisele ja selle tõendatusele. Maakohus ei ole sisuliselt

hinnanud kostja väiteid selle kohta, et hageja rikkus maaklerilepingut ja kostjal ei olnud seetõttu

maaklerilepingu p-i 2.3. teise lause alusel kohustust hagejale tasu maksta. Sellega on maakohus

eksinud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 teises lauses toodud nõuete vastu.

(1.)

27. Esmalt hindab ringkonnakohus, kas hageja on maaklerilepingut rikkunud.

2-21-6691

28. Hageja kui maakleri kohustused sätestas maaklerilepingu p 3. Muu hulgas oli hageja

kohustuseks tutvustada korterit potentsiaalsetele ostjatele, leppides selles eelnevalt kokku

käsundiandjaga (tl 4, p 3.2). Pooled ei vaidle, et hagejal nimetatud kohustus oli ning et hageja

leppis ostjatega küll kokku korteri vaatamises, kuid kostjat sellest ei teavitanud. Samuti ei

vaidle pooled selle üle, et hageja ei ilmunud ostjatega kokkulepitud kohtumisele ega vastanud

nende telefonikõnedele, mille tõttu jäi hagejal ostjatele korter näitamata. Ringkonnakohtu

hinnangul on hageja sellega maaklerilepingu p-s 3.2 toodud kohustust rikkunud.

(2.)

29. VÕS § 664 lg 1 on dispositiivne norm, mis ei keela kokkuleppel maakleritasu eeldusi

täpsustada (vt Riigikohtu 13.11.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13, p 21). Pooled leppisid

maaklerilepingu p-s 2.3. kokku, et juhul, kui käsundiandja ütleb lepingu ennetähtaegselt

mõjuval põhjusel üles, kohustub ta hüvitama maaklerile tehtud kulutused, kuid mitte vähem kui

500 eurot. Käsundiandja ei ole kohustatud maksma maakleritasu ega hüvitama maaklerile

tehtud kulutusi juhul, kui maakler rikub lepingulisi kohustusi (tl 4). Kostja hinnangul välistab

maaklerilepingu p 2.3. teine lause hageja tasunõude maaklerilepingu p-i 3.2. rikkumise korral.

Hageja tõlgendab maaklerilepingu p-i 2.3. teist lauset koostoimes selle esimese lausega ning

leiab, et maaklerilepingu p-i 2.3. teine lause kohaldub üksnes juhul, kui maaklerileping öeldakse

üles.

30. Lepingu tõlgendamisel tuleb võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 esimese lause järgi lähtuda

üldjuhul lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui aga lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei

saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut VÕS § 29 lg 4 järgi nii, nagu lepingupooltega sarnane

mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Seejuures tuleb lepingu tõlgendamisel VÕS

§ 29 lg 5 järgi mh arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sh lepingueelseid läbirääkimisi ning

lepingu olemust ja eesmärki. VÕS § 29 lg 6 järgi tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste

lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja

eesmärgist ning kui sõnal või väljendil on mitu tähendust, tuleb sõna või väljendit mõista VÕS

§ 29 lg 7 järgi viisil, mis on enam kooskõlas lepingu olemuse ja eesmärgiga.

31. Arvestades ülalviidatud sätteid, leiab ringkonnakohus, et maaklerilepingu p 2.3. teine lause

ei seosta kostja õigust jätta lepingu rikkumise korral hagejale tasu maksmata lepingu

ülesütlemisega. Punkti 2.3. esimene ja teine lause reguleerivad erinevaid olukordi ja sätestavad

nende esinemise puhuks ka erinevad tagajärjed. Maaklerilepingu p-i 2.3. esimese lause näeb

lepingu ülesütlemise korral ette üksnes kohustuse hüvitada maaklerile tema tehtud kulutused

500 euro ulatuses. Samas, p-i 2.3. teine lause vabastab käsundiandja tervikuna maakleritasu

maksmise ja kulutuste hüvitamise kohustusest, kui maakler lepingut rikub.

32. Neil põhjendustel tuleb maakohtu otsus vaidlustatud osas tühistada ja teha asjas uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata.

33. Maaklerilepingu p-i 4.4. võimalikule rikkumisele kostja poolt ei ole hageja menetluses

tuginenud, mille tõttu ringkonnakohus seda ei hinda.

34. Kuna ringkonnakohus leidis eelnevalt, et hageja rikkus maaklerilepingut ja lepingu

rikkumine välistas hageja õiguse nõuda lepingujärgset tasu, ei hinda ringkonnakohus ka

maaklerilepingu ülesütlemisega seonduvat. Maaklerilepingu ülesütlemine ei mõjuta praegusel

juhul hageja õigust saada tasu.

2-21-6691

(III)

35. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb asjas uue otsuse, millega jätab

hageja hagiavalduse rahuldamata, jäävad poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud

menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda. Lähtudes Riigikohtu 20.04.2016 otsuse nr

3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2, määrab asja lahendanud

maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul alates

kohtuotsuse jõustumisest.

(allkirjastatud digitaalselt)

Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Mati Maksing