2-21-2540/14 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Margo Klaar ja Meeli Kaur

Määruse tegemise aeg ja koht 27. aprill 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-2540

Kohtuasi

X avaldus Tallinn, Nõmme tee 63a korteriomanike

10. veebruari 2021 otsuse vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 31. mai 2021 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu

(registrikood

80089899),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Ahti Kuuseväli

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta tõendina vastu võtmata Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu määruskaebuse

lisa 1.

2. Jätta Harju Maakohtu 31. mai 2021 määrus muutmata.

3. Jätta X määruskaebus rahuldamata.

4. Jätta Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu määruskaebus rahuldamata.

5. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

2-21-2540

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (avaldaja) esitas 17. veebruaril 2021 Harju Maakohtule avalduse (täiendatud 6. märtsil

2021), milles palus tuvastada Tallinn, Nõmme tee 63a korteriomanike 10. veebruari 2021

otsuse (vaidlustatud otsus) tühisus, alternatiivselt tunnistada sama otsus kehtetuks.

Menetluskulud palus avaldaja jätta Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu (puudutatud isik,

korteriühistu) kanda.

Avalduse kohaselt edastas puudutatud isiku juhatus 21. jaanuaril 2021 ettepaneku

korteriomanike otsuse vastu võtmiseks üldkoosolekut kokku kutsumata. Juhatus tegi ettepanku

sõlmida

leping

haldusteenuse

osutajaga,

kes

osutab

lisaks

haldusteenusele

ka

raamatupidamisteenust.

16. veebruaril

2021

edastas

puudutatud

isiku

juhatus

hääletusprotokolli, mille kohaselt võeti enamuse poolt vastu otsus sõlmida haldusteenuse

leping. 2021. aastaks ei ole majanduskava vastu võetud. 2020. aasta majanduskava kohaselt on

haldusteenuse kulu 0 eurot ja raamatupidamine 50 eurot kuus. Haldusteenuse kulu kandmine ei

ole kehtiva majanduskava alusel võimalik, mistõttu oleks juhatus pidanud koostama uue

majanduskava ning kutsuma kokku uue üldkoosoleku selle kinnitamiseks.

Puudutatud isiku seisukoht

2. Puudutatud isik palus avalduse jätta rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Puudutatud isiku hinnangul ei ole vaidlustatud otsus uue majanduskava kohta otsuse tegemata

jätmise tõttu tühine või kehtetuks tunnistatav. Haldusteenuse korraldamise küsimused, mis on

vaidlustatud otsuse sisuks, kuuluvad korteriomanike pädevusse. Haldusteenuse ostmine on osa

tavapärasest korrashoiust, mille üle otsustamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse

alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (korteriomandi- ja

korteriühistuseadus (KrtS) § 35 lg 1 ja lg 2 p 1). Uue majanduskava võivad korteriomanikud

kehtestada eraldi otsusega tulevikus, mistõttu ei saa mõjutada uue majanduskava samaaegne

kehtestamata jätmine vaidlusaluste otsuste kehtivust.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 31. mai 2021 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse osaliselt,

jättis rahuldamata avaldaja nõude Tallinn, Nõmme tee 63a korteriomanike 10. veebruari 2021

otsuse tühisuse tuvastamiseks, rahuldas avaldaja alternatiivse nõude osaliselt ja tunnistas

kehtetuks Tallinn, Nõmme tee 63a korteriomanike 10. veebruari 2021 otsuse osas, millega

otsustati haldusteenuse kulu jagada korteriomanike vahel võrdselt. Menetluskulud jättis kohus

menetlusosaliste endi kanda.

Maakohus tuvastas, et korteriühistu on asutatud Nõmme tee 63a, Tallinn asuva kinnistu

kaasomandi eseme majandamiseks ja avaldaja on korteriühistu liige, kellele kuulub Nõmme

tee 63a korter nr 6. Nõmme tee 63a asub kuus korteriomandit. Puudutatud isiku juhatus saatis

21. jaanuaril 2021 korteriomanikele e-kirja teel ettepaneku järgmise otsuse vastuvõtmiseks:

sõlmida leping haldusteenuse pakkujaga; teenusepakkujaks valida uhistu.ee (Trimen Konsult

OÜ); haldusteenuse kulu jagada võrdselt korteriomanike vahel; lepingu sõlmimine 1. märtsil

2021, leping kehtib tähtajatult; lõpetada leping olemasoleva raamatupidamisteenuse pakkujaga,

kui on kokku lepitud teenuse üleandmisega seonduv (ning on möödunud lepingu lõpetamise

etteteatamise aeg). Ettepaneku kohaselt pidid korteriomanikud esitama digiallkirjastatud

2-21-2540

seisukohad hiljemalt 10. veebruaril 2021. Juhatus edastas 16. veebruaril 2021 korteriomanikele

e-kirja teel hääletusprotokolli, mille kohaselt poolt hääletasid viie korteri omanikud ning ei

hääletanud korter nr 6, mis loetakse vastuhääleks. Hääletusprotokolli kohaselt on vastu võetud

ettepanekus märgitud otsus.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei nähtu asjas esitatust, et 10. veebruaril 2021 oleks

otsuse vastuvõtmisel rikutud otsuse vastuvõtmise korda. Samuti ei ole otsus sisu poolest

vastuolus heade kommetega, otsuse tühisust ei tulene vahetult seadusest, otsus ei puuduta

võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet, mistõttu jättis

kohus avaldaja nõude otsuse tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.

Seoses otsuse kehtetuks tunnistamisega viitas maakohus tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 38 lg-le 1 ja KrtS § 29 lg-le 3 ning märkis, et avaldus on esitatud korteriühistu organi

otsuse kehtetuks tunnistamise nõude tähtaega järgides. Avaldaja heitis korteriühistule ette

KrtS § 37 lg 3 ja § 41 lg 4 rikkumist seoses üldkoosoleku kokku kutsumata jätmisega uue

majanduskava kehtestamiseks. Maakohtu hinnangul ei kujuta sellise kulutuse tegemise

otsustamine, mida ei ole kajastatud kehtivas majanduskavas, endast iseenesest seaduse ega

põhikirja rikkumist. Kulutuse tegemise otsuse vastavust seadusele ei mõjuta asjaolu, kas

korteriühistu on rikkunud kohustust uue majanduskava koostamiseks ja üldkoosolekul

kehtestamiseks.

Siiski näeb KrtS § 40 lg 1 ette, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele ning KrtS § 40 lg 2 kohaselt võib

korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha viidatud

sättest erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see

on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku

õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad

majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma

kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Tulenevalt

KrtS § 40 lg 2 esimesest lausest saab korteriomanike vahel teistsugust majandamiskulu jaotust

kui omandiosa suuruse järgi ette näha ainult põhikirjaga. Vaidlustatud otsus sisaldab aga mh

otsustust haldusteenuse kulu jagamiseks korteriomanike vahel võrdselt. Vaidlustatud otsusega

põhikirja muudetud ei ole. Seetõttu on otsus haldusteenuse kulu jaotamise osas vastuolus

KrtS § 40 lg 2 esimese lausega ja puudutatud isiku põhikirja p-dega 3.3 ja 3.4, mis näevad ette

omandiosa suuruse põhise majandamiskulude jaotuse, välja arvatud tegelikust tarbimisest

sõltuvate majandamiskulude puhul. Ülejäänud osas otsus seaduse või põhikirjaga vastuolus ei

ole.

Maakohus jättis menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel

avalduse osalise rahuldamise tõttu menetlusosaliste endi kanda.

Määruskaebused ja menetluse edasine käik

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles vaidlustab maakohtu määruse resolutsiooni p 1, 2 ja 4

ning palub avaldus rahuldada. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku kanda,

alternatiivselt palub avaldaja end vabastada korteriomanike majanduskulude tasumise

kohustusest menetluskulusid puudutavas osas.

Maakohus ei ole saanud aru avaldaja seisukohtadest, milles seisneb avalduses esitatud

üldkoosoleku otsuse tühisuse õiguslik alus. TsÜS § 38 lg 2 kohaselt on juriidilise isiku organi

otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud. Üldkoosoleku otsuse tagajärjeks

2-21-2540

oli majanduskava muutmine, mis on vastuolus seaduses sätestatuga, s.o KrtS § 37 lg-s 3 ja § 41

lg-s 4 sätestatuga. Samuti rikuti otsuse vastuvõtmisel oluliselt selleks ettenähtud korda.

Majanduskava suhtes on seaduses sätestatud eraldi ettenähtud kord (KrtS § 37 lg 3 ja § 41 lg 4),

mida peavad juriidilised isikud järgima.

5. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada vaidlustatud määruse

resolutsiooni p-d 1, 3 ja 4 ning teha uus määrus, millega jätta avaldus täies ulatuses rahuldamata

ja kõik menetluskulud avaldaja kanda.

Vaidlustatud määrus on üllatuslik osas, milles kohus leidis, et vaidlusalune otsus on vastuolus

KrtS § 40 lg-ga 2, mille kohaselt tuleb majandamiskulud jaotada vastavalt kaasomandi osa

suurusele. Kohus ei ole sellisele asjaolule menetlusosaliste tähelepanu juhtinud ega ole sellele

tuginenud ka kumbki menetlusosalistest. Uurimispõhimõte kohustab kohut selgitama välja

üksnes selliseid asjaolusid, millest sõltub avaldaja õiguste rikkumine. Kuna vaidlustatud

korteriomanike otsus asetab avaldaja seaduses sätestatust soodsamasse olukorda, ei oleks kohus

tohtinud sellistel asjaoludel avaldust rahuldada.

6. Avaldaja vaidles puudutatud isiku määruskaebusele vastu. Puudutatud isik avaldaja

määruskaebuse osas seisukohta ei esitanud.

7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel jätta

muutmata ja määruskaebused rahuldamata.

9. Maakohtu määrus on vaidlustatud osas seaduslik ja põhjendatud ning ükski määruskaebuste

esitajate väide ei anna alust selle muutmiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

põhjendustega ning tulenevalt TsMS § 654 lg 6 ja § 659 koosmõjust neid kõiki ei korda.

10. Puudutatud isik esitas määruskaebuse lisana kinnistusraamatu väljavõtte. Ringkonnakohus

keeldub TsMS § 238 lg 1 p 1 alusel nimetatud dokumendi tõendina tsiviilasja materjalidesse

vastu võtmast, kuivõrd menetlusosalised ei vaidle avaldaja kaasomandi mõttelise osa suuruse

üle.

11. Vastuseks avaldaja määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

12. Avaldaja leiab, et vaidlustatud otsus on tühine TsMS § 38 lg 2 alusel, kuivõrd otsuse tühisus

on tagajärjena seaduses otse sätestatud ning rikutud on oluliselt otsuse vastuvõtmiseks

ettenähtud korda. Maakohus on õigesti leidnud, et vaidlustatud otsuse vastuvõtmisel ei ole

rikutud otsuse vastuvõtmise korda. KrtS § 21 lg 1 lubab korteriomanikel vastu võtta otsuseid

ka korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata ning samas paragrahvis on sätestatud sellise

otsuse vastuvõtmise tingimused. Maakohus on põhjendatult leidnud, et vastavad tingimused

otsuse vastuvõtmiseks olid täidetud. Kuivõrd vaidlustatud otsusega majanduskava ei

kehtestatud, ei ole asjakohased avaldaja viited majanduskava kehtestamisele seatud nõuetele.

Kuna seadus ei sätesta, et korteriomanike otsusega, millega otsustatakse teenusepakkujaga

lepingu sõlmimise üle, tuleks samaaegselt kehtestada ka uus majanduskava, ei saa kolleegium

nõustuda avaldaja väidetega, milles avaldaja viitab TsMS § 38 lg-le 2 ja KrtS § 37 lg-le 3 ja

§ 41 lg-le 4, mis avaldaja hinnangul sätestavad tagajärjena korteriomanike otsuse tühisuse.

2-21-2540

Ühtlasi märgib kolleegium, et KrtS § 37 lg 3 ei ole käesolevas asjas asjakohane, kuivõrd

korteriomanikud ei otsustanud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulude kandmise üle,

vaid haldusteenuse osutamise lepingu sõlmimise üle, mis on KrtS § 35 kohaselt tavapärase

valitsemise küsimus. Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus avaldaja nõude otsuse tühisuse

tuvastamiseks õigesti rahuldamata ning avaldaja määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu

määrust muuta.

13. Vastuseks puudutatud isiku määruskaebusele märgib kolleegium järgmist.

14. Avaldaja taotles vaidlustatud korteriomanike otsuse tühisuse tuvastamist ja alternatiivselt

otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku organi otsuse võib kehtetuks tunnistada huvitatud

isiku nõudel, kui see on vastuolus seaduse või põhikirjaga (TsÜS § 38 lg 1). Kuigi avaldaja

tugines KrtS § 37 lg 3 ja § 41 lg 4 rikkumisele, ei ole kohus hagita asjas TsMS § 477 lg 5 järgi

seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele,

kui seadusest ei tulene teisiti. Samuti ei ole kohus seotud menetlusosaliste õiguslike väidetega

(TsMS § 436 lg 7 ja § 463 lg 2). KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava

alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele ning teistsuguse

kohustuste aluse ja tasumise korra saab ette näha üksnes korteriühistu põhikirjaga

korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades. Korteriühistu põhikirja p-de 3.3 ja 3.4

kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma

kaasomandi suurusele, v.a tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud, mille eest tasuvad

korteriomanikud vastavalt tarbitud teenuse mahule (tl 22 ja 22 pöördel). Kuivõrd vaidlustatud

otsusega põhikirja ei muudetud, ei saanud korteriomanikud KrtS § 40 lg-st 1 ja põhikirja p-des

3.3 ja 3.4 sätestatust erinevat kulude jaotust, s.o et haldusteenuse kulu jagatakse võrdselt

korteriomanike vahel, üldkoosolekul kindlaks määrata. Kuna avaldaja vaidlustas kogu

korteriomanike otsust ning palus see alternatiivse nõudega kehtetuks tunnistada, tuli maakohtul

tühisuse aluste puudumisel hinnata kogu otsust, sh kõiki vaidlustatud otsuses märgitud otsustusi

ning kontrollida otsuse kehtetuks tunnistamise aluseid. Tuvastades vaidlustatud otsuse osalise

mittevastavuse seadusele ja põhikirjale, tuli maakohtul lähtuvalt avaldaja esitatud taotlusest

vaidlustatud otsus selles osas kehtetuks tunnistada.

15. Puudutatud isik on määruskaebuses tuginenud sellele, et maakohtu määrus oli üllatuslik.

TsMS § 436 lg 4 sätestab, et otsust tehes ei või kohus tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses

arutatud. Samuti ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest,

välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja

andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. TsMS § 463 lg 2 järgi kohaldatakse eeltoodut

ka kohtumäärusele. Kumbki menetlusosalistest ei olnud maakohtu menetluses esitanud

seisukohta, mille järgi on vaidlustatud otsus osaliselt kehtetuks tunnistatav osas, milles otsustati

haldusteenuse kulu jagada võrdselt korteriomanike vahel.

16. Üllatamine saab olla alama astme kohtu lahendi tühistamise aluseks juhul, kui

menetlusosaline oleks käitunud teisiti, kui ta oleks vaidlusalusele asjaolule tuginemisest

teadnud ja kui tema menetluslik käitumine oleks toonud kaasa või võinud tuua kaasa asja

teistsuguse lahendamise (Riigikohtu 27. novembri 2019 määrus tsiviilasjas nr 2-18-10073

p 17). Puudutatud isiku määruskaebuse väidete kohaselt ei olnud avaldaja huvides vaidlustatud

otsuse selles osas kehtetuks tunnistamine, kuivõrd vaidlustatud otsusega ette nähtud kulude

jaotamise kord oli avaldajale soodsam. Avaldaja aga ei ole maakohtu määrust selles osas

vaidlustanud ning on vastuseks puudutatud isiku määruskaebusele mh märkinud, et on teadlik

vaidlustatud otsuse vastuolust seadusega ning soovib korteriühistu poolt õigusnormide

rakendamist. Kuigi maakohus rikkus määruse tegemisel menetlusnormi, kui jättis vastava

asjaolu menetlusosalistega arutamata, puudub kolleegiumi hinnangul põhjus asuda seisukohale,

2-21-2540

et kui menetlusosalised oleksid olnud enne maakohtu määruse tegemist teadlikud, et maakohus

kaalub vaidlustatud otsuse osalist kehtetuks tunnistamist seetõttu, et haldusteenuse kulude

jaotamine ei vasta seadusele, oleksid menetlusosalised käitunud teisiti, mis oleks võinud kaasa

tuua asja teistsuguse lahenduse. Nii avaldaja kui ka puudutatud isik on määruskaebemenetluses

saanud esitada oma seisukohad seoses vaidlustatud otsuse osalise kehtetuks tunnistamisega

ning mõlemad menetlusosalised on leidnud, et vaidlusalune otsus on vastuolus KrtS § 40

lg-ga 2. Eeltoodust tulenevalt ei too maakohtu määruse üllatuslikkus kaasa vaidlustatud

määruse tühistamist.

17. Ülaltoodut arvestades ei ole kolleegiumil alust määruskaebusi rahuldada ega maakohtu

määrust tühistada.

18. Määruskaebuste rahuldamata jätmise tõttu ei ole alust muuta menetluskulude jaotust

maakohtus. Kuivõrd maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ega mõistnud

kummagi menetlusosalise kasuks menetluskulusid välja, puudub alus avaldaja vabastamiseks

puudutatud isiku menetluskulude kandmisest. Kuigi Riigikohtu praktika järgi ei pruugi olla

õiglane, kui korteriühistuga peetavas kohtuvaidluses peaks menetlusosaliseks olev

korteriomanik kandma osa korteriühistu õigusabi kuludest (vt Riigikohtu 6. novembri 2013

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-13 p 14), siis ei ole praeguses menetluses avaldajalt talle langevat

osa korteriühistu enda õigusabikulude hüvitamiseks nõutud.

19. Ringkonnakohus jätab TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel määruskaebustega seotud

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

20. Käesoleva määruse peale saab Riigikohtule edasi kaevata TsMS § 617 lg 2 ja § 696 lg 1

teise lause alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)