2-21-15676/11 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Lea Aavastik

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

22. aprill 2022, Tartu kohtumaja, Kalevi 1, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-15676

Hagi ese

Tallinn,

Meeliku

tn

korteriühistu

hagi

Loopealse Arendus OÜ vastu kahju hüvitamiseks

ja dokumentide väljanõudmiseks

Tsiviilasja hind

244 675.94 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Tallinn, Meeliku tn 23 korteriühistu, rk

80529795, lepinguline esindaja K. S. ,

kostja Loopealse Arendus OÜ, rk 11203901,

lepinguline esindaja vandeadvokaat P. K.

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinn, Meeliku tn 23 korteriühistu hagi Loopealse Arendus OÜ vastu kahju

hüvitamiseks ja dokumentide väljanõudmiseks rahuldamata nõuete aegumise tõttu.

2. Jätta menetluskulud Tallinn, Meeliku tn 23 korteriühistu kanda.

3. Loopealse Arendus OÜ menetluskulude rahaline suurus määratakse kindlaks eraldi

menetluses pärast kohtulahendi jõustumist.

4. Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates

otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest.

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima.

Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

1. Korteriühistu Meeliku tn 23 (hageja) esitas 06.10.2021 Tartu Maakohtule hagiavalduse

Loopealse Arendus OÜ (kostja) vastu kahju 225 549,57 eurot väljamõistmiseks. Hageja palub

kostjalt mõista välja viivis summalt 2 615 eurot (enne kohtumenetlust kahju kindlaks tegemise

ja õigusteenusega seotud ja juba kantud kulu), mis on 30.11.2021 seisuga 132,40 eurot ning

hagi esitamise hetkest summalt 225 549,57 eurot viivis kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113

lõikes 1 ettenähtud määras. Samuti palub hageja kohustada kostjat andma hagejale hiljemalt 4

kuu jooksul arvates lahendi jõustumisest üle Meeliku 23 dokumentatsioon.

Hageja leiab, et temal kui korteriühistul on õigus esitada nõue kostja vastu korteriühistusse

kuuluvate korteriomanike eest lähtuvalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34

lõikest 2. Meeliku tn 23 korteriomandite XXX, XXX ja XXX omanikud on loovutanud hagejale

nõuded, mis tulevad nende ja kostja vahel sõlmitud korteriomandi müügiga seotud

võlaõiguslikest ja asjaõiguslikest lepingutest osas, mis puudutab korterelamute ja sellega seotud

teiste rajatiste sh maa-aluse garaaži ehituskohustust.

Tallinna linnas, Meeliku 23 kinnistul paikneb kaks viiekordset ja üks kaheksakordne

korterelamu, mis on omavahel ühendatud maa-aluse garaažiga (autoparklaga). Hooned

paiknevad kinnistul selliselt, et nende vahel on nn. sisehoov, mis on osaliselt ühtlasi ka maa-

aluse garaaži katuslagi. Katuslagi on kaetud haljasala ja käiguteedega. Kostja on perioodil

2010-2013 müünud nimetatud korterelamutes asuvaid korteriomandeid ja võtnud muuhulgas

kohustuse valmis ehitada lepingu esemed ja korterelamu koos ehitusprojektis ettenähtud

tehnovõrkudega. Kostja kohustuseks oli tagada Meeliku 23 kinnistule elamute ja nendes

asuvate korteriomandite (nii eluruumid kui mitteeluruumid) valmisehitamine vastavalt

ehitusprojektile vähemalt kooskõlas ehitusalaste õigusaktidega ja vastavuses RYL 2000 2.

klassi (normaalklassi) kvaliteedinormide ning hea ehitustavaga. Korteriomanike ja kostja vahel

ei ole sõlmitud vaid müügileping, vaid selles sisaldub ehituskohustus ehk poolte vahel on

sõlmitud ka töövõtuleping (ehitusleping).

Korteriomandite müügi hetkel on tegemist olnud uusehitistega. Meeliku tn XXX hoone sai

kasutusloa XX.XX.XXXX jaanuaris, Meeliku tn XXX hoone XX.XX.XXXX ja Meeliku tn

XXX hoone XX.XX.XXXX. Maa-alune garaaž on saanud kasutusloa XX.XX.XXXX Meeliku

tn XXX hoone osana. Seega peab Meeliku tn 23 ehitiste sh maa-aluse garaaži kvaliteet osas,

milles puudub kvaliteedi osas täpne kokkulepe, vastama vähemalt tavapärase uuselamu

keskmisele kvaliteedile.

2020. aasta kevadel märgati korteriomanike poolt, et maa-aluse garaaži lagi lekib, lähemalt

uurides oli märgata musta hallitust. Samal perioodil tulid kaebused ka Meeliku tn XXX korterist

XXX, kus vihmaste ilmade korral näis lekkivat vesi välispaneelide vahelt korterisse. Maa-

aluses garaažis avastati hallitust ka 2019 suvel, mille hageja lasi 2019 augustis eemaldada. 2020

suvel tellis hageja ehitise auditi, mille tulemustest selgus, et Meeliku tn 23 hooned XXX ja maa-

alune garaaž on ehitatud oluliste ehituslike vigadega. Auditist selgus, et ehitustööd ei ole tehtud

müügilepingus kokkulepitud kvaliteediga, ega ka vähemalt keskmise kvaliteediga. Hageja

hinnangul oleks pidanud projekteerimisvea projekti vastu võttes avastama kostja või

ehitusettevõte, kellega kostjal oli sõlmitud vastav leping. Kostja oli ilmselgelt valinud

ehituskohustuse täitmiseks ebaõnnestunult nii projekteerija, ehitaja kui omanikujärelevalve.

Kostja on rikkunud oma kohustusi, andes üle elamu ja maa-aluse garaaži, milles on ilmnenud

peale nende üleandmist varjatud puudused. Auditiga on tõendatud, et Meeliku tn 23 elamute

XXX-XXX ja maa-aluse garaaži ehitusel on tehtud olulisi ehituslikke vigasid, need ei vasta

nende kasutusotstarbele, müügilepingus ettenähtud kvaliteedile ega ka keskmisele kvaliteedile,

ehitustööd ei vasta isegi keskmisele ehitusstandardile, seega on kostja rikkunud oma kohustust.

Hageja nõuab kostjalt ehitustööde mittenõuetekohase teostamise eest kahju hüvitamist. Hageja

ei soovi kostjalt kohustuse täitmist, kuna kostja on juba loobunud kohustuste täitmisest

(kohtueelne kirjavahetus) ning kahjustuste olemus on selline, mis vajab kiiret sekkumist, et

vältida veel suurema kahju tekkimist.

Lisaks nõuab hageja kostjalt Meeliku 23 kortermajade ehitusalase dokumentatsiooni

üleandmist (arhitektuurne dokumentatsioon, tuleohutuse ja veevarustuse dokumentatsioon,

konstruktsioonide ja haljastuse kohta, kõikide hoonete ehitustööde päevikud ja tööde aktid ja

igasugused muud skeemid, joonised ja deklaratsioonid).

Kuigi Meeliku 23 korterelamute ehitusest on möödas hagi esitamise hetkeks juba ligi kümme

aastat, siis on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamist, kuna tegemist on konstruktsioonide

tasandil ilmnenud varjatud puudusega. Tehingust tulenevat aegumistähtaega hakatakse

arvestama nõudeõiguse tekkimisest. Alles auditi tulemustest 2020 augustis sai hageja teada, et

avastatud lekke põhjus nii maa-aluse garaaži kui kortermaja puhul on seotud tõsise veaga

ehituskonstruktsioonis. Konstruktsiooni puudusi ei ole võimalik avastada palja silmaga. Need

ehituslikud vead olid olemas asja ülemineku ajal. Seega tekkis hagejal nõue müüja vastu alles

2020 augustist alates, mil auditi tulemustes toodi välja ehituskonstruktsiooni veale viitavad

puudused. Hageja nõue on sissenõutav, võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lõike 1 kohaselt

vastutab müüja nimetatud kahju hüvitamise ja kohustuste täitmise eest.

Hageja esitas taotluse nõude aegumise kohta vaheotsuse tegemiseks.

2. Kostja vaidleb hagile täies ulatuses vastu ning palub jätta hagi aegumise tõttu rahuldamata.

Hagejal kui korteriühistul ei ole õigust KrtS § 34 lg 2 alusel esitada korteriühistusse kuuluvate

korteriomanike eest nende ja kostja vahel sõlmitud korterite müügilepingute väidetavast

rikkumisest tulenevaid nõudeid. Tegemist ei ole korteriomandite kaasomandi osa eseme

valitsemise küsimusega. Ka olukorras, kus kolme korteri omanikud on hagejale loovutanud

oma müügilepingutest tulenevad väidetavad nõuded kostja vastu, ei ole hagejal õigust esitada

kostja vastu hagis märgitud ulatuses kahju hüvitamise nõuet. Hageja on esitanud oma nõude

kolme korteriomaniku poolt loovutatud nõuetele tuginedes, kuid ei ole kahju hüvitamise nõude

(väidetavalt puudulikult tehtud ehitustööde kogukulu) esitamisel arvestanud, et oma nõuded

hagejale loovutanud korteriomanikele kuulub ainult teatud mõtteline osa kinnistust.

Kostja ja Meeliku tn 23 korteriomanikud sõlmisid korteriomandite osas üksnes müügilepingud

ning kohaldada tuleb üksnes müügilepingu regulatsiooni. Kostja ja Meeliku tn 23

korteriomanike tahet, lepingute eesmärki ning lepingupoolte lepinguliste kohustuste olemust

arvestades ei sõlminud lepingupooled müügilepingute kõrvale eraldi töövõtulepinguid

müügilepingute eseme lõpuni väljaehitamiseks. Kuigi uusarenduste puhul võõrandatakse

korteriomandeid sageli enne nende lõplikku valmimist, ei tähenda see, et lepingupoolte tahe ja

eesmärk oleks sõlmida iga kord korteriomandite osas nii müügileping kui ka töövõtuleping.

Kostja ja Meeliku tn 23 korteriomanike vahel sõlmitud korteriomandite müügilepingutest

tulenevad nõuded on aegunud. Hageja nõude aegumistähtaeg oli praegu viis aastat. Müüdud

asja lepingutingimustele mittevastavuse tagajärjel tekkivate kahju hüvitamise nõuete

aegumistähtaeg hakkab kõigi asja lepingutingimustele mittevastavusest tulenevate nõuete

korral kulgema asja ostjale üleandmisest VÕS § 209 tähenduses, sõltumata kahjunõude

sissenõutavaks muutumisest ja kahju tekkimisest. Kostja täitis vaidlusalustest lepingutest

tulenevad kohustused kohaselt ning hageja poolt ca 10 aastat pärast korteriomandite

müügilepingute sõlmimist väidetavatele ehituslikele vigadele tuginemine on pahatahtlik ja

põhjendamatu. Aegumise kohaldamine ei ole praegu vastuolus hea usu põhimõttega.

Lepingupooled leppisid korteriomandite müügilepingutes kokku, et kostja kohustub lepingu

esemed üle andma Meeliku tn 23 korteriomanike otsesesse valdusesse ja kasutusse hiljemalt

viie tööpäeva jooksul, arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest ja ostuhinna täies ulatuses

laekumisest müüjale, juhul kui lepingupooled ei lepi asjaõiguslepingu sõlmimisel kokku teisiti

(müügilepingu p 7.1.). Meeliku tn 23 korteriomandi XXX osas leppisid lepingu pooled kokku,

et ostja võtab korteriomandi valduse kostjalt üle alates 30.12.2010. Seega aegusid Meeliku tn

23 korteriomandi XXX müügilepingust tulenevad võimalikud nõuded 30.12.2015. Meeliku tn

23 korteriomandi XXX osas leppisid lepingupooled kokku, et ostja võtab korteriomandi

valduse kostjalt üle alates XX.XX.XXXX. Seega aegusid Meeliku tn 23 korteriomandi XXX

müügilepingust tulenevad võimalikud nõuded XX.XX.XXXX. Meeliku tn 23 korteriomandi

XXX osas leppisid lepingupooled kokku, et ostja võtab korteriomandi valduse kostjalt üle alates

XX.XX.XXXX. Seega aegusid Meeliku tn 23 korteriomandi XXX müügilepingust tulenevad

võimalikud nõuded XX.XX.XXXX. Meeliku tn 23 korteriomanike vaidlusalused nõuded kostja

vastu olid aegunud, kui hageja esitas kostjale 2021. a kahjuteate.

Isegi kui kostja ja Meeliku tn 23 korteriomanikud sõlmisid korteriomandite osas lisaks ka

töövõtulepingud, on ka nendest lepingutest tulenevad nõuded aegunud.

KOHTU SEISUKOHT

3. Kohus võib tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 449 lg 3 kohaselt teha vaheotsuse

aegumise kohaldamise kohta, jättes vaheotsusega aegumise kohaldamata või kohaldades

aegumist teha lõppotsuse, jättes hagi rahuldamata.

Kohus on seisukohal, et hageja nõuded on aegunud ja hagi tuleb jätta rahuldamata.

4. Hagiavalduse ja selle lisade kohaselt on Meeliku tn 23 korteriomandite XXX, XXX ja XXX

omanikud loovutanud hagejale nõuded, mis tulevad nende ja kostja vahel sõlmitud

korteriomandi müügiga seotud võlaõiguslikest ja asjaõiguslikest lepingutest osas, mis puudutab

korterelamute ja sellega seotud teiste rajatiste sh maa-aluse garaaži ehituskohustust. Hageja on

korteriühistu ning leiab, et tal on õigus esitada nõue ka teiste korteriühistusse kuuluvate

korteriomanike eest lähtuvalt KrtS § 34 lõikest 2.

KrtS § 1 lg 4 kohaselt on korteriühistu eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe

korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud. KrtS § 34 kohaselt

valitsetakse korteriomandite eset seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike

kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Korteriomandite kaasomandi osa eset

valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu (lg 2).

Arvestades seda, et hageja nõuded kostja vastu põhinevad hagejale nõuded loovutanud

korteriomanike ja kostja vahel sõlmitud lepingutel ning võlaõiguslikust lepingust tekivad

õigused ja kohustused üksnes lepingu pooltele, ei ole tegemist korteriühistu liikmetest

korteriomanikele ühiselt kuuluvate nõuetega. Kohus on seisukohal, et hagejale kuuluvad ainult

nende korteriomandite müügilepingutest tulenevad nõuded kostja vastu, mis on temale

loovutatud. Kohus nõustub kostjaga, et hageja nõude ulatus sõltub sellest, kui suur on nõuded

loovutanud korteriomanike mõtteline osa kinnistust.

Arvestades hagejale loovutatud nõudeid hindab kohus ka hageja nõude aegumise küsimust.

5. Meeliku tn 23 kinnistule ehitatud kortermajade näol oli tegemist uusehitistega ning

loovutatud lepingud sõlmiti hetkel, mil korterid (kortermajad) ei olnud lõpuni valmis ehitatud.

Hagiavalduses märgitu ja selle lisadena esitatud võlaõiguslike müügilepingute kohaselt sõlmiti

korteriomandi Meeliku tn XXX võlaõiguslik müügileping XX.XX.XXXX (valdus anti üle

XX.XX.XXXX), korteriomandi Meeliku tn XXX võlaõiguslik müügileping XX.XX.XXXX

(valdus anti üle XX.XX.XXXX) ja korteriomandi Meeliku tn XXX võlaõiguslik müügileping

XX.XX.XXXX (valdus anti üle XX.XX.XXXX). Pooled ei vaidle, et sõlmitud lepingud on

kortermaja ja maa-aluse garaaži ehituskohustuse kvaliteedinõuete osas sisult samad, mistõttu

viitab kohus järgnevalt vaid Meeliku tn XXX korteriomandi võlaõiguslikule müügilepingule.

VÕS § 208 lõikes 1 sätestatud müügilepingu mõiste järgi kohustub müüja müügilepinguga

andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning

tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja

ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Müügileping on seega leping, mille sisuks on teatava asja

omandi üleandmise kohustus tasu eest, mis makstakse rahas. Müügilepingu kohta sätestatut

kohaldatakse VÕS § 208 2. lõike kohaselt ka lepingutele, mis on sõlmitud valmistatava asja

tellimiseks, välja arvatud juhul, kui tellija andis teisele lepingupoolele olulise osa asjade

valmistamiseks vajalikust materjalist. Müügilepingu sätteid ei kohaldata lepingutele, mille

puhul suurem osa lepingupoole kohustustest, kes asja muretseb, seisneb töö tegemises või muu

teenuse osutamises. Lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades

kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas lepingupooled ise sõlmitud lepingut

mõistsid. Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi

lepingu tõlgendamisel arvesse võtta ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega

sarnane mõistlik isik. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku

positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb

arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4-6 märgitud asjaoludega (vt Riigikohtu 18.06.2008 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 12). Eelkõige tuleb VÕS § 29 lg 5 p 4 järgi lepingu tõlgendamisel

arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki (vt Riigikohtu 28.10.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

98-09 p 11).

Hagiavaldusele lisatud nõude loovutamise lepingute kohaselt on hagejale loovutatud

ehituskohuste nõudeõigus vaid osaliselt, st nõudeõigust ei läinud hagejale üle osas, mis

puudutab loovutajale kuuluva korteriomandi eriomandi koosseisu kuuluva eluruumi

ehituskohustust. Muus osas, eelkõige ehituskohustus korterelamute, maa-aluse garaaži,

mitteeluruumi, erinevate teraaside, rajatiste jms suhtes Meeliku 23 kinnistul ehituskohustusest

tulenev nõudeõigus koos kõigi sellega kaasnevate õigustega kostja vastu loovutati hagejale.

Vaatamata nõude osalisele loovutamisele, tuleb pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimiseks

hinnata lepingut tervikuna.

Pooled ei vaidle selle üle, et lepingute esemeks olid korteriomandid ja püsiva markeeringuga

tähistatud garaažiosad (parklakohad), mis ei olnud lepingu sõlmimise hetkel valmis ehitatud.

Lepingu p 3.2. kohaselt oli müüja ehk kostja kohustus tagada lepingu eseme ja korterelamu

valmisehitamine ja ehitustööde teostamiseks, samuti hoone teenindamiseks vajalike

välisterasside ja liinide ehitamiseks, vajalike lepingute sõlmimine. Müüja ehituskohustus ei

hõlma lepingu esemeni viivate avalikult kasutatavate teede ja tänavate ehitust ning korrashoidu.

Lepingu p 4.7. kohaselt sisaldab lepingu eseme ostuhind lepingu eseme ja Meeliku tn XXX

korterelamu valmidust vastavalt ehitusprojektile ja lepingule lisatud viimistluspaketile, tasu

veevarustuse ja kanalisatsiooniga liitumise eest, tasu elektrivarustusega liitumise eest, tasu

tsentraalküttega liitumise eest, samuti telefoni, kaabelside ja valvesignalisatsiooni valmidust

ning garantiid kaks aastat vastavalt lepingu p 3.19. Lepingu p 7.1 kohaselt kohustus kostja

andma lepingu eseme üle koos sellele juurdepääsu võimaldavate võtmetega ning päraldisteks

olevate dokumentidega ostja otsesesse valdusesse ja kasutusse hiljemalt viie tööpäeva jooksul,

arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest ja ostuhinna täies ulatuses laekumisest müüjale, juhul kui

pooled asjaõiguslepingu sõlmimisel ei lepi kokku teisiti. Pooled ei ole kohtule

asjaõiguslepinguid esitanud. Kostja kohustus dokumenteerima korterelamu käigus tehtavad

tööd ja saama hoonele kasutusloa (lepingu p 3.9).

Kohtu hinnangul võttis kostja lepinguga kohustuse anda valmis ehitatud lepingu esemed üle

ostjale ning sõlmitud lepingute eesmärgiks oli asja müük VÕS § 208 lg 1 järgi. Asjaolu, et

lepinguga kohustus kostja ehitama valmis lepingu esemed, korterelamu ning muud lepingu

punktis 4.7 nimetatud valmidused, ei tähenda, et osaliselt kohalduvad lepingule VÕS § 208 lg 2

teise lause alusel töövõtulepingu sätted. Käesoleval juhul on lepingute sõlmimise ja valduse

üleandmise ajaline vahe kõigi kolme korteriomandi puhul ca 2-7 kuud. Riigikohtu praktika on

olnud järjepidevalt seisukohal, et kui lepingu eesmärgiks on valmistatava asja müük, tuleb

VÕS § 208 lg 2 esimese lause alusel eeldada, et pooled sõlmisid müügilepingu.

Seega nõuab hageja kostjalt müügilepingu ja VÕS § 115 lg 1 alusel müügilepingu rikkumise

tõttu põhjustatud kahju hüvitamist ja dokumentide üleandmist ning kahjuhüvitist täitmise

asemel VÕS § 115 lg 2 alusel. Samuti VÕS § 113 lg 1 alusel kahju hüvitise tasumisega

viivitamise eest viivise väljamõistmist. Hageja nõuded kostja vastu tulenevad seega poolte

vahel sõlmitud müügilepingust ehk tehingust.

6. Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 146 lg 1 järgi kolm aastat. TsÜS § 146 lg 2 teise lause kohaselt ei aegu ehitise puuduse

tõttu müügilepingust tulenev nõue enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest.

Aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg 1 järgi nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses

ei ole sätestatud teisiti. Nõue muutub TsÜS § 147 lg 2 järgi sissenõutavaks alates ajahetkest,

mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Müüdud asja

lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab VÕS § 227 järgi

asja üleandmisest ostjale. Seega TsÜS § 146 reguleerib aegumisperioodi pikkust (kestust) ning

VÕS § 227 reguleerib aegumisperioodi algust. VÕS § 227 on erinormiks TsÜS § 147 lg-te 1 ja

2 suhtes, mille kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, s.o alates

ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Eelnevast

tulenevalt algab üldreeglina müügilepingu puhul nõuete aegumine asja üleandmisest (VÕS §

227) ning kestab kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1). Ehitise puuduse tõttu müügilepingust

tulenevate nõuete puhul algab aegumistähtaeg VÕS § 227 kohaselt ehitise, sh korteriomandi,

üleandmisega ning aegumistähtaja pikkuseks on sel juhul üldpõhimõtte kohaselt 3 aastat, mis

pikeneb uusehitiste korral viie aastani ehitise valmimisest. Eeltoodust tulenevalt ei ole õige

hageja väide, et tehingust tulenevat aegumistähtaega hakatakse arvestama puuduse avastamise

tõttu nõudeõiguse tekkimisest ning hageja nõudeõigus ei saanud tekkida varem kui sai

teatavaks, et kostja on lepingut rikkunud, jättes järgimata poolte vahel kokkulepitud

ehituskvaliteedi standardid.

Ehitusseaduse (EhS, kuni 09.01.2013 kehtinud redaktsiooni) § 32 kohaselt on ehitise

kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa

vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise

otstarbele. EhS § 33 lg 1 kohaselt tuli kasutusloa saamiseks esitada ehitusprojekt, mille kohaselt

ehitis on ehitatud, ehitamise tehniliste dokumentide originaalid jne. Kasutusluba EhS § 33 lg 2

mõttes väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele. Kasutusluba

väljastatakse pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist.

Hagiavaldusele lisatud auditist nähtub, et ehitusregistri andmetel on Meeliku tn XXX

kasutusloa väljastamise kuupäev XX.XX.XXXX, Meeliku tn XXX kasutusloa väljastamise

kuupäev XX.XX.XXXX ja Meeliku tn XXX kasutusloa väljastamise kuupäev XX.XX.XXXX.

Hagiavalduses märgitu kohaselt sai maa-alune garaaž kasutusloa XX.XX.XXXX, Meeliku

XXX hoone osana. Seega olid ostjatele müüdud lepinguesemed valminud hiljemalt vastavalt

XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX ja XX.XX.XXXX, kui väljastati kasutusload.

Aegumistähtaeg hakkas TsÜS § 135 lg 1 järgi kulgema iga lepingu puhul eraldi ning

korteriomandi valduse üleandmisele (VÕS § 227) järgmisest päevast, st Meeliku tn XXX

korteriomandi puhul XX.XX.XXXX, Meeliku tn XXX korteriomandi puhul XX.XX.XXXX ja

Meeliku tn XXX korteriomandite puhul XX.XX.XXXX. Pooled ei ole aegumise katkemise ega

peatumise aluseks olevatele asjaoludele tuginenud. Aegumistähtaeg ei ole TsÜS §-de 158-159

alusel katkenud ega TsÜS §-de 160-167 alusel peatunud. Nõude aegumistähtaeg kestis Meeliku

tn XXX puhul kuni XX.XX.XXXX, Meeliku tn XXX puhul kuni XX.XX.XXXX ja Meeliku

tn XXX puhul kuni XX.XX.XXXX, mil möödus 5 aastat korterelamu valmimisest. Hageja on

hagi esitanud 06.10.2021, seega TsÜS § 146 lõike 2 teisest lausest tulenev viie aasta pikkune

aegumistähtaeg oli hagiavalduse esitamise ajaks möödunud.

7. Lepingu p 3.3. kohaselt oli kostja kohustus lepingu ese ja korterelamu ehitada vastavalt

ehitusprojektile ning selles ette nähtud tehnovõrkudega (lepingu p 3.3). Kostja kohustus lepingu

eseme ehitama Eesti Vabariigis ehitamist käsitlevate õigusaktide kohaselt ning vastavuses Eesti

Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormidele ning vastavuses heale ehitustavale (lepingu p 3.7.).

Kostja kohustus tagama omanikujärelevalve ehitustööde üle kuni ehitustööde lõpetamiseni ning

tagama ehitajapoolse ehituslepingu täitmise (lepingu p 3.8).

VÕS § 104 lg 5 järgi on tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel

või lõpetamisel. Tulenevalt Riigikohtu praktikast eeldab TsÜS § 146 lg 4 kohaldamine, et

kohustatud poolel on tahe teist poolt kahjustada ning omandada tema arvel ebaausalt eelis (vt

Riigikohtu 16.09.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-09 p 11). Kohus leiab, et hageja ei ole

tõendatud, et kostja teadis või pidi teadma ehitise võimalikest puudustest (sh

projekteerimisveast) ning et ta oleks soovinud omandada hageja arvel ebaausalt või heade

kommete vastaselt eeliseid. Kostja poolt ehitatud korterelamutele ja maa-alusele garaažile on

väljastatud kasutusload. Kohtu ette ei ole toodud tõendeid, et puuduseid või mittevastavusi

ehitusprojektile,

ehitamist

käsitlevatele

õigusaktidele,

ehitamise

ajal

kehtinud

kvaliteedinormidele ja heale ehitustavale oleks tuvastatud kasutusloa andmise menetluses või

tuvastatud puudused oleksid jäänud kõrvaldamata. Hagiavalduse kohaselt avastati maa-aluses

garaažis hallitus 2019. aasta suvel, so ca 8,5 aastat pärast maa-alusele garaažile kasutusloa

andmist. Ülejäänud hageja poolt väidetud puudused (vee lekkimine välispaneelide vahelt,

teistkordne hallitus maa-aluses garaažis ja muud ehitise auditis välja toodud) ilmnesid/said

hagejale teatavaks ajaliselt veel hiljem, so aastal 2020. Asja materjalidest ei selgu, et ehitustööd

ja selle käigus tehtud võimalikud vead oleksid tehtud soovist tekitada hagejale kahju või tuua

kaasa muu hageja suhtes õigusvastane tagajärg. Kohtu hinnangul ei saa ka ainuüksi hageja

tellitud ehitise auditis välja toodud puuduste põhjal tagantjärgi väita, et kostja ei valinud

projekteerijat, ehitajat või omanikujärelevalve teostajat piisavalt hoolsalt. Kohtule ei ole

esitatud asjaolusid ega tõendeid selle kohta, millist hoolsust kostja nimetatud isikute valikul

tegelikult rakendas.

On eluliselt usutav, et ca 8,5 aastat pärast ehitise valmimist ilmnevad puudused on mõjutatud

ka muudest asjaoludest, sealhulgas välistest mõjutustest. Hageja ei ole esitanud asjaolusid,

mille põhjal saaks teha järeldust, et kostja käitus tahtlikult heade kommete vastaselt (TsÜS §

139).

7. Eeltoodut arvestades on kohus seisukohal, et kostja ei rikkunud TsÜS § 146 lg 4 mõttes oma

kohustusi tahtlikult. Hageja nõudele ei kohaldu seega TsÜS § 146 lõikes 4 sätestatud 10 aasta

pikkune aegumistähtaeg. Hageja müügilepingust tulenev kahju hüvitamise ja dokumentide

väljaandmise nõue on TsÜS § 146 lg 2 teise lause järgi aegunud. Kuna põhinõue on aegunud,

on TsÜS § 144 alusel ka viivise nõue aegunud. Kohus jätab hagi TsÜS § 142 lg 1 alusel

rahuldamata.

8. Kohus ei analüüsi hageja esitatud kahju nõude suuruse aluseks olevaid dokumente. Kuna

hageja kahju hüvitamise nõue on aegunud ning hagi jäi sellest tulenevalt rahuldamata, ei ole

kahju suuruse väljaselgitamine vajalik.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

9. Menetluskulud jäävad hagi rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.

Kohus määrab TsMS § 177 lg 2 kohaselt kindlaks kostja menetluskulude rahalise suuruse eraldi

menetluses mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/

kohtunik

Osaliselt lahendatud Tartu Ringkonnakohtu 07.12.2022. a. otsusega.