2-20-7538/66 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Vahur-Peeter Liin

Otsuse tegemise aeg ja koht

22. aprill 2022, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-7538

Tsiviilasi

N.R. Energy hagi Tapa valla (Tapa Vallavalitsuse

kaudu) ja OÜ Tapa Vesi vastu rendilepingute

pikendamise

kohustamiseks

aastaks

või

alternatiivselt

tuvastada,

et

rendilepingud

on

muutunud tähtajatuks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus

52 490 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 3. novembri 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

N.R. Energy OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellant (hageja): N.R. Energy OÜ (registrikood

12364776), esindaja vandeadvokaat Piret Kergandberg

Vastustajad (kostjad):

I. Tapa vald (Tapa Vallavalitsuse kaudu, registrikood

75033477)

II. OÜ Tapa Vesi (registrikood 10293718), esindaja

vandeadvokaat Anne Tammer

RESOLUTSIOON

1. Jätta vastu võtmata N.R. Energy OÜ 7. aprilli 2022. a menetlusdokumendile

lisatud tõend (halduskohtu otsus asjas nr 3-20-1313).

2. Jätta Viru Maakohtu 3. novembri 2021. a otsus muutmata.

3. Jätta N.R. Energy OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

4. Jätta apellatsioonimenetluse kulud N.R. Energy OÜ kanda. Menetluskulude

suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast otsuse jõustumist.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. N.R. Energy OÜ (hageja) esitas Viru Maakohtule 25. mail 2020 Tapa valla (Tapa

Vallavalitsuse kaudu, kostja I) ja OÜ Tapa Vesi (kostja II) vastu hagi, milles koos hilisemate

täiendustega palus tuvastada, et kostjal II on kohustus anda nõusolek pikendada hagejaga

sõlmitud kaugküttetorustike rendilepinguid 12 aastaks ja asendada kostja II nõusolek ning

tahteavaldus jõustunud kohtulahendiga või alternatiivselt tuvastada, et kostja II ja hageja

vahelised Tapa valla kaugküttepiirkonna kaugküttetorustike rendilepingud on muutunud alates

1. augustist 2020 tähtajatuks.

Hagiavalduse kohaselt pakub hageja soojusenergia tootmise ja jaotamise teenust üle Eesti,

sealhulgas Tapa vallas, Tapa linnas ja omab Tapa linna kaugküttepiirkonnas soojatootjana

katlamaju ning sooja jagajana osa kaugküttepiirkonna soojatorustikest. Konkurentsiamet on

hagejale väljastanud tähtajatu tegevusloa nr KSM000019 soojuse müügiks ja tähtajatu

tegevusloa nr KSJ000014 soojuse jaotamiseks kaugküttepiirkonnas. Lisaks hagejale omab

kaugküttevõrgus soojatorustikke 100% kostja I omandis olev kostja II. Kostja II omandis

olevaid

soojatorustikke

kaugküttepiirkonna

lõunapoolses

osas

kasutab

hageja

1. novembril 2000 sõlmitud rendilepingu, mida on otsustuskorras 2. augustil 2010 pikendatud,

ja kaugküttepiirkonna põhjapoolses osas 1. juulil 1999 sõlmitud rendilepingu, mida pikendati

otsustuskorras 4. juunil 2014, alusel. Rendilepingu osapoolteks olid Termoring Grupp

(registrikood 10691229), kelle õigusjärglane on hageja ja AS Tapa Vesi (registrikood

10293718), kelle õigusjärglane on kostja II. Hageja pöördus 27. märtsil 2020 ja

17. aprillil 2020 kostja I poole nõudega pikendada rendilepingut. Kostja I vastas 21. aprillil

2020, et ta ei pea võimalikuks hagejaga sõlmitud rendilepingu pikendamist ega uue

rendilepingu sõlmimist otsustuskorras.

Arvestades rendilepingus toodut ja poolte tahet rendilepingu sõlmimisel ning asjaolusid, et seni

on hagejaga rendilepingut pikendatud otsustuskorras, hageja on rendilepingut täitnud

nõuetekohaselt

ning

teinud

rendilepingu

perioodil

kaugküttevõrgu

soojatorustikku

märkimisväärseid investeeringuid, siis ei saa hageja nõustuda sellega, et kostja I ignoreerib

hageja rendilepingust tulenevat eelisõigust rendilepingu jätkumisele.

Hageja nõudis, et kostja II täidaks rendilepingut ja pikendaks hagejaga sõlmitud rendilepingut

kokkulepitud viisil ning taotles, et kostja II tahteavaldus rendilepingu pikendamiseks

asendataks kohtuotsusega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel. Hagejal on

õigustatud huvi rendilepingu pikendamiseks.

Hageja

tugines

enda

alternatiivse

nõude

õigusliku

alusena

võlaõigusseaduse

(VÕS) § 310 lg-le 1. Kahenädalane periood üürilepingu tähtaja möödumisest lõppes

17. augustil 2020. Selle ajavahemiku kestel jätkas hageja Tapa kaugküttevõrgu kasutamist.

Kostjad ei nõudnud rendilepingu eseme valduse väljaandmist kostjale II ega avaldanud muul

viisil soovi, et hageja lõpetaks koheselt rendilepingu esemeks olnud kaugküttevõrgu osa

kasutamise. Kostja II poolt 30. septembril 2020 arve esitamine viitab, et kostja II nõustus

sellega, et pooltevaheline senine suhe jätkub ka lepingu tähtaja möödumise järel. Seega on

VÕS § 310 lg-s 1 sätestatud eeldused täidetud ning juhul, kui kohus ei asenda kostja II

nõusolekut ja tahteavaldust rendilepingute pikendamiseks alates 1. augustist 2020 12 aasta

pikkuseks perioodiks, tuleb hageja ja kostja II vahelised rendilepingud lugeda tähtajatuks.

Arvestades poolte käitumist, siis on igal juhul tegemist suulise rendilepinguga VÕS § 339

mõttes.

2. Kostjad vaidlesid hagiavaldusele vastu ja taotlesid selle rahuldamata jätmist.

Rendilepingutest ei tulene, et lepingud pikenevad samadel tingimustel 12 aastaks. Pooled ei ole

sõlminud kokkulepet lepingute pikendamise kohta. Rendilepingu pikendamiseks ei piisa hageja

ühepoolsest tahteavaldusest. Kostjad ei ole nõus lepingu pikendamisega. Kostjad on otsustanud

korraldada soojuse jaotamise ja müügi tarbijatele valla enda äriühingu (kostja II) kaudu.

Kostjad olid seisukohal, et olemuslikult on tegemist teenuste kontsessiooniga. Lepingute

pikendamist saab pidada teenuste kontsessiooni andmiseks. Teenuste kontsessiooni andmisel

peab kostja II (hankija) lähtuma riigihangete seaduses (RHS) sätestatud nõuetest (RHS § 16),

eelkõige RHS §-s 3 sätestatud riigihanke korraldamise üldpõhimõtetest. Eeltoodust tulenevalt

olid kostjad seisukohal, et hagejaga rendilepingute pikendamine otsustuskorras on välistatud.

Kostja II ei ole nõus pikendama hagejaga sõlmitud rendilepinguid, kuna pikendamine oleks

vastuolus kehtivas riigihangete seaduses sellist tüüpi lepingutele ettenähtud menetluskorraga.

Riigihangete seaduse sätete kohaselt ei või kostja II hagejaga rendilepinguid pikendada

(kontsessiooni anda), kui riigihanget ei korraldata.

Hageja nõue tuleneb hageja ja kostja II vahel sõlmitud rendilepingutest. Kostja I ei ole

rendilepingute pooleks, mistõttu temalt ei saa VÕS § 108 lg 2 alusel rendilepingute täitmist

nõuda. Hageja ei ole põhjendanud hagi esitamist kostja I vastu.

Kostjad vaidlesid vastu hageja väitele, et alternatiivselt on rendilepingud muutunud tähtajatuks.

Kostjad on avaldanud tahet, et leping ei pikeneks nii enne kui ka pärast lepingu tähtaja

möödumist.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 3. novembri 2021. a otsusega hagi rahuldamata.

Pooled ei vaidle rendilepingute sõlmimise ja lepingute tingimuste üle. Hageja on esitanud hagi

kostja I vastu põhjusel, et kostja I on kostja II ainuosanik.

Maakohus leidis, et hageja ja kostja II vahel sõlmitud rendilepingute näol on tegemist

mitmepoolsete tehingutega. Rendilepingute p-st 5.1.4. tulenevalt kohustus rendileandja andma

rendilepingu pikendamiseks eelisõiguse rentnikule, kui rentnik on lepingut täitnud

nõuetekohaselt. Pooltel ei ole vaidlust, et hageja on rendilepingutest tulenevaid kohustusi

nõuetekohaselt täitnud. Samas leidis kohus, et nimetatud asjaolust ei piisa hagejaga sõlmitud

lepingute eelisõiguse alusel pikendamiseks. Kostja I osaleb käesolevas menetluses

vallavalitsuse kaudu. Kohaliku omavalitsuse tegevus kaugküttega varustamise korraldamisel

peab toimuma kohases menetluses ning olema avalik ja läbipaistev. Rendilepingu

pikendamiseks eelisõiguse andmine on vastuolus kohaliku omavalitsuse korralduse seaduses

(KOKS) sätestatud kostja I kohustustega ja sellises olukorras ei ole kostjal I rendilepingute

pikendamise kohustust.

Hagiavalduse kohaselt pakub hageja soojusenergia tootmise ja jaotamise teenust Tapa vallas

Tapa linnas. Seega tegutseb hageja kaugkütteseaduse (KKütS) § 4 lg-s 1 reguleeritud

tegevusaladel. RHS § 4 p 13 sätestab kontsessioonilepingu mõiste, mille järgi

kontsessioonileping on ühe või mitme ettevõtja ja ühe või mitme hankija vahel sõlmitud

hankeleping, mille puhul kontsessionääri tasu seisneb kas ainult õiguses ehitist ekspluateerida

või teenust osutada või selles õiguses koos rahalise maksega ja nõudluse või pakkumisega

seotud äririsk läheb üle kontsessionäärile. Riigikohtu Halduskolleegium on lahendi

nr 3-3-1-7-10 punktis 9 järeldanud, et kaugkütteseaduse alusel tekkinud kohaliku omavalitsuse

ja soojusettevõtja õiguslikud suhted on olemuselt kontsessioonisuhted. RHS § 4 p 14 järgi on

kontsessioonilepingu

sõlmimise

menetlus

riigihanke

menetlus,

millega

sõlmitakse

kontsessioonileping. Seega leidis maakohus, et hagejal ei ole võimalik tsiviilvaidluse korras

tuvastusnõudega taotletud eesmärki saavutada. Kohus leidis, et tekkinud olukorras saab hageja

nõuda kostjalt I halduskorras kontsessioonilepingu sõlmimise menetluse alustamist (vt ka

Riigikohtu Halduskolleegiumi 5. novembri 2018. a otsus haldusasjas nr 3-17-1410, p 20).

Maakohtu hinnangul ei ole võimalik kostjat I ja II kohustada rendilepinguid pikendama või

kostjate tahteavaldusi jõustunud kohtuotsusega asendada, põhjusel, et selline kohtulahend, mis

annaks

hagejale

õiguse

rendilepinguid

pikendada

ilma

nende

pikendamiseks

riigihankemenetlust korraldamata tooks kaasa selliselt sõlmitava (pikendatava) rendilepingu

tühisuse TsÜS § 87 alusel.

Kohus ei nõustunud hagejaga, et kuna hageja jätkab teenuste osutamist, siis rendilepingud

pikenesid automaatselt varasematel tingimustel. VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast

üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on

muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala

jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja

möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist.

Käesolevas vaidluses on kostja I 21. aprillil 2020, s.o enne rendilepingute lõppemise tähtaja

saabumist avaldanud hagejale, et ta ei nõustu sõlmima rendilepingut otsustuskorras (I kd, tl 92-

93). Sellises olukorras ei saanud rendilepingud pikeneda ja rendilepingud lõppesid tähtaja

saabumisega 31. juulil 2020.

Lisaks leidis kohus, et rendilepinguid ei saaks pikendada varasemate rendilepingute tingimustel

ehk sama renditasu suurusega ja 12 aastaks põhjusel, et teenuste hind ja rendile antud

soojusvõrgu maht võib olla muutunud.

Kuna poolte vaheline lepinguline suhe on lõppenud, siis leidis kohus, et poolte vahel eksisteerib

lepinguväline suhe (käsundita asjaajamine, VÕS § 1018 lg 1). Kohtu hinnangul ei esine

VÕS § 1018 lg-s 2 sätestatud välistavad asjaolu (kostja I huvides tegutsemise tahte puudumine).

Eeltoodud põhjendustel jättis kohus hagi rahuldamata ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 162 lg 1 alusel menetluskulud hageja kanda. Kohus leidis, et otstarbekas on määrata

menetluskulud rahaliselt kindlaks pärast asjas tehtud lõpplahendi jõustumist.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse

tegemist, millega tuvastada, et hageja ja kostja II sõlmitud rendilepingud on muutunud

1. augustist 2020 tähtajatuteks, või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks,

menetluskulud jätta kostjate kanda.

Kohus rikkus olulisel määral selgitamiskohustust. Kohtu õiguslik hinnang lepinguvälisele

suhtele, täpsemalt käsundita asjaajamisele on üllatuslik. Kohtu tegevus on vastuolus

TsMS § 348 lg-tega 1-3, §-ga 351, § 392 lg 1 p-dega 1 ja 3, § 400 lg-ga 5, § 401 lg-ga 1, § 436

lg-ga 4 ning neid tõlgendava Riigikohtu praktikaga. Antud juhul ei viidanud kohus otsuse

tegemise eel kohtumenetluses kordagi võimalusele, et poolte vahel võiks olla lepinguväline

suhe, täpsemalt käsundita asjaajamine. Kohtu selgitamiskohustuse nõuetekohasel täitmisel

oleksid pooled saanud avaldada selle kohta oma seisukoha ning hageja oleks saanud

eelmenetluse käigus otsustada oma nõudele alternatiivi esitamise. Kohus on rikkunud oluliselt

menetlusõiguse norme, tehes poolte jaoks üllatusliku otsuse. Kui ringkonnakohus leiab, et

poolte vahel puudub lepinguline suhe, on kohane saata asi uueks arutamiseks esimese astme

kohtule.

Kohus leidis ebaõigesti, et poolte vahel puudub lepinguline suhe. Kohus on eksinud

VÕS § 310 lg 1 kohaldamisel. VÕS § 310 lg 1 sõnastusest tuleneb ühemõtteliselt, et üürileandja

tahteavaldus, mis välistaks üürilepingu tähtajatuks muutumise, tuleb teha pärast üürilepingu

tähtaja lõppemist. Alles pärast tähtaja saabumist saab selgeks, kas üürnik jätkab asja kasutamist

või mitte. Kohus on tuginenud tahteavaldusele, mis on tehtud enne üürilepingu tähtaja

saabumist. Lisaks ei saa kostja I 21. aprilli 2020. a kiri omada tähendust VÕS § 310 lg 1

kohaldamisel seetõttu, et kostja I, kes kirja saatis, ei olnud rendilepingute kohaselt

üürileandjaks. Asjaolu, et kostja II näol on tegemist kostjale I kuuluva äriühinguga ei tähenda,

et kostja I tehtud tahteavaldused oleksid omistatavad kostjale II ning seetõttu ei saa kostja I

tehtud tahteavaldused välistada VÕS § 310 lg 1 kohaldamist. Praktikas on pooled jätkanud

pärast rendilepingute tähtaja lõppemist tegevust sisuliselt samal viisil nagu rendileping kehtiks.

Kohtuotsuses esile toodud asjaolu (kostja I 21. aprilli 2020. a kiri) ei anna alust jätta

kohaldamata VÕS § 310 lg-t 1 ning tuvastada, et poolte vahel puudus lepinguline suhe (üüri-

või rendileping). Isegi kui leping ei muutunud tähtajatuks VÕS § 310 lg 1 alusel, on poolte

käitumine ja tahteavaldused tõlgendatavad selliselt, et poolte vahel on sõlmitud suuline,

tähtajatu rendileping.

Rendilepingute tähtajatuks muutumist ei välista ka kohtuotsuses käsitletud riigihanke reeglid.

Otsuses puuduvad põhjendused, miks käesoleval juhul kohaldub riigihangete seaduse

regulatsioon.

Rendilepingud ei olnud sõlmitud kontsessioonilepingutena RHS § 4 p 13 (enne 1. septembrit

2017 kehtinud RHS § 6) tähenduses ja lepingu pooled pole ühelgi ajahetkel sõlmitud lepingut

kontsessioonilepinguna käsitlenud. Kommunaalettevõte OÜ Tapa Elamu, kelle õigusjärglane

on kostja II, ei saanud anda ega andnud hageja õiguseellasele OÜ-le Avoterm üle mingit

(ainu)õigust kaugkütteteenust osutada. Hageja rõhutab, et kaugkütteteenuse puhul ei saa

ainuõigust konkurentsiseaduse § 14 tähenduses üldse anda, vaid see on faktiline seisund, mille

ettevõtja omandab, ja tema osutatava teenuse osutamise korraldus on reguleeritud eriseadusega

(KkütS). Samal põhjusel ei saanud hageja arvates kostja II mingit „ainuõigust“ haldusaktiga üle

anda ka 2020. a. Seega ei olnud tegemist hankelepingutega ning põhjendatud ei ole kohtu viited

sellele, et rendilepinguid ei saanud pikendada riigihangete seaduses sätestatud kontsessiooni

regulatsioonist tulenevalt.

Hageja on täitnud ka käsundita asjaajamise eeldused. Antud juhul on hageja jätkanud lepingu

esemeks oleva kaugküttevõrgu osa kasutamist. Seejuures on hageja hiljuti (13. aprillil 2021)

kooskõlastanud Konkurentsiametiga senisest soodsama soojusenergia piirhinna. Kostja I on

rõhutanud, et kaugkütteteenuse korraldamine Tapa linnas on KOKS § 6 lg 1 kohaselt Tapa valla

ülesandeks. Seega on ilmselge, et Tapa linna tarbijate soojusenergiaga varustamine hageja poolt

vastab kostja I huvile ja eeldatavale tahtele ehk täidetud on VÕS § 1018 lg 1 p-s 2 sätestatud

eeldus. Arvestades, et kostja II ei ole tänaseni täitnud eelduseid, mis on vajalikud tema poolt

tarbijate soojusenergiaga varustamiseks, oleksid Tapa linnas kaugkütteteenust tarbivad

üksikisikud ja ettevõtjad pidanud kas elama kütteta korterites või kasutama oluliselt kallimaid

kohtküttelahendusi (nt elektriradiaatoreid). Seega oli rendilepingute eseme jätkuv valdamine ja

kasutamine hageja poolt ka avalikes huvides oluline ja täidetud on ka VÕS § 1018 lg 1 p-s 3

sätestatud eeldus. Antud juhul on kohus õigesti järeldanud, et VÕS § 1018 lg-s 2 sätestatud

eeldused ei ole täidetud. Hageja teadis, et jätkates kaugkütteteenuse pakkumist tarbijatele, mille

tagamise eest vastutab kostja I, soodustab ta viimast oma tegevusega. Hageja tegevus on

ennetanud negatiivseid tagajärgi Tapa linna kaugkütteteenuse tarbijatele ja seega ka kostjale I.

5. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata ja

menetluskulude hageja kanda jätmist.

Hageja ja kostja II vahel sõlmitud rendilepingud lõppesid tähtaja möödumise tõttu 31. juulil

2020. Kuigi hageja teadis, et rendilepingud lõpevad, jättis ta KKütS § 14 lg-st 7 tulenevad

kohustused täitmata. Kostja II saatis 5. augustil 2020 hagejale e-kirjaga kokkuleppe projekti ja

tegevuskava üleminekuperioodiks. Hageja ei reageerinud kostja II ettepanekule. Kostja II on

avaldanud hagejale VÕS § 310 lg 1 mõttes teistsugust tahet. Poolte vahel sõlmitud

rendilepingud ei muutunud tähtajatuks.

Hageja teadis juba enne rendilepingute tähtaja saabumist, et kostjad ei ole nõus jätkama

rendilepingute täitmisega ega nende pikendamisega. Sellises olukorras ei saa rääkida

rendilepingute muutumisest tähtajatuks VÕS § 310 lg 1 alusel.

Hageja ei ole pärast rendilepingute tähtaja möödumist, s.o alates 1. augustist 2020 tasunud renti,

mis viitab hageja arusaamisele, et rendilepingud on lõppenud tähtaja möödumise tõttu ning

lepingute pikenemist ei ole toimunud. Hageja ei ole tänaseni renti tasunud.

Hageja on rikkunud rendilepingute p-st 7.6. tulenevat kohustust tagastada rendilepingute

esemed lepingute lõppemise päeval 31. juulil 2020. Ebaõige on hageja väide, et kostjad on

jätkanud rendilepingute täitmist. Kostjad on olnud sunnitud taluma tekkinud olukorda, sest

hageja ei tee mingit koostööd torustike tagastamiseks ning võrguettevõtja kohustuste

üleandmiseks. Hagejal puudub õigus jaotusvõrku vallata ja kasutada.

Kostjate

arvates

heidab

hageja

apellatsioonkaebuses

maakohtule

ebaõigesti

ette

selgitamiskohustuse rikkumist. Hageja on esitanud kohtule lepingulise nõude ning väitnud, et

hageja ja kostja II vahel on lepinguline suhe. Seega saab hageja nõude kvalifitseerida ainult

lepinguõiguse alusel. Kuna välistatud on hageja nõude rahuldamine käsundita asjaajamise

sätete järgi, siis puudus vajadus seda pooltega arutada. Apellatsioonkaebuse väited ja

seisukohad, mis puudutavad käsundita asjaajamist, tuleb jätta tähelepanuta, sest need väljuvad

hagi piiridest (TsMS § 439).

Hageja ei ole apellatsioonkaebuses toonud esile, millised alternatiivsed nõuded tal maakohtu

tegevuse tõttu esitamata jäid. Kostjad ei anna hagi muutmiseks nõusolekut.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata

ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

7. Ringkonnakohus märgib, et TsMS § 4 lg-st 2 ja § 5 lg-st 1 tuleneb hagimenetluse üldine

põhimõte, et kohus saab lahendada poolte vaidlust üksnes lähtudes esitatud nõudest. Ka

apellatsioonimenetluses on ringkonnakohus TsMS § 651 lg 1 kohaselt seotud kaebuse piiridega.

Praegu on hageja palunud apellatsioonkaebuses rahuldada üksnes tema alternatiivse nõude

tuvastada, et tema ja kostja II sõlmitud rendilepingud on muutunud tähtajatuks. Seega kontrollib

ringkonnakohus maakohtu otsuse õigsust üksnes selle nõude osas. Hageja ei ole

apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata

hageja esmase nõude tuvastada kostja II kohustus anda tahteavaldus rendilepingute

pikendamiseks.

8. Hageja on esitanud 7. aprilli 2022. a menetlusdokumendis uue tõendina halduskohtu otsuse

asjas nr 3-20-1313. Hageja soovib sellega tõendada, et kostja I ei võinud kaugkütteteenuse

osutamise ainuõigust üle anda kostjale II. Ringkonnakohus leiab, et tegemist on asjakohatu

tõendiga TsMS § 238 lg 1 mõttes, mille vastuvõtmisest tuleb keelduda. Hageja on esitanud

nõude tuvastamaks, et tema ja kostja II sõlmitud rendilepingud on muutunud tähtajatuks

põhjusel, et kostja II ei ole pärast lepingu tähtaja möödumist avaldanud tahet, et leping ei

muutuks tähtajatuks. Selle nõude lahendamisel ei ole tähtis, kas kostja I võis kostjale II

ainuõiguse üle anda või mitte.

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on lõpptulemusena õigesti leidnud, et rendilepingud ei

ole muutunud tähtajatuks. VÕS § 310 lg 1 kohaselt, kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist

jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja

või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise

tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga

ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Iseenesest on õige apellatsioonkaebuse

väide, et olukorras, kus lepingu pooleks oli kostja II, ei saa VÕS § 310 lg 1 järgset tahteavaldust

teha kostja I. Samas on kostja II maakohtu menetluses tuginenud ka sellele, et ta on ise

avaldanud hagejale tahet, et üürileping ei muutuks tähtajatuks. Nimelt on kostja II saatnud

hagejale 5. augustil 2020, st vähem kui kaks nädalat pärast lepingute tähtaja möödumist,

koostöökokkuleppe projekti (III kd, tl 50-53), milles on kostja II selgelt välja toonud, et

rendilepingud on lõppenud tähtaja möödumisega, ning teinud ettepaneku leppida kokku

üleminekuperioodis, mille jooksul annab hageja kostjale II rendilepingu eseme tagasi. Sellest

nähtub selgelt kostja II tahe, et leping ei muutuks tähtajatuks. Seega ei ole VÕS § 310 lg 1

eeldused rendilepingu tähtajatuks muutumiseks täidetud ning maakohus on jätnud hageja nõude

õigesti rahuldamata.

Vastuseks hageja väidetele märgib ringkonnakohus, et VÕS § 310 lg 1 järgne tahteavaldus peab

olema suunatud sellele, et leping ei muutuks tähtajatuks, st oleks lõppenud tähtaja möödumisel,

ning see ei pea tingimata olema suunatud lepingueseme valduse väljanõudmisele. Samas nähtub

kostja II 5. augusti 2020 ettepanekust, et kostja II soovib saada tagasi ka rendilepingu eseme

valdust. Samuti pidi hagejale kostja II tahe lepingute lõppemiseks olema selge juba praeguses

kohtumenetluses enne lepingute tähtaja möödumist esitatud seisukohtadest. VÕS § 310 lg 1

mõte ei ole muuta lepingut tähtajatuks vastu poolte tahet.

10. Ringkonnakohus leiab, et ülejäänud apellatsioonkaebuse väited ei ole asjassepuutuvad.

Apellatsioonimenetluses on üksnes hageja nõue tuvastamaks, et rendilepingud on muutunud

tähtajatuks. Hageja väited, mis puudutavad riigihanke korraldamise nõuet lepingu sõlmimise

eeldusena, seonduvad hageja esmase nõudega, mille osas hageja apellatsioonkaebust ei ole

esitanud. Samuti ei mõjuta VÕS § 310 lg 1 kohaldamist see, millisel õiguslikul alusel hageja

pärast rendilepingute lõppemist kaugküttetorustikku edasi kasutab, sh kas ta teeb seda käsundita

asjaajamise sätete alusel. Seetõttu ei ole asjakohased ka hageja etteheited maakohtule

selgitamiskohustuse rikkumise kohta. Asjaolu, et maakohus on pidanud vajalikuks käsundita

asjaajamise kohta midagi obiter dictumi korras öelda, ei mõjuta hageja nõude lahendust.

Põhjendamatud on hageja etteheited maakohtule, et viimane pidanuks talle selgitama

õiguslikku olukorda, et hageja saaks esitada täiendavaid nõudeid. Kohus ei pea hagejale

selgitama, milliseid nõudeid oleks hagejal otstarbekas esitada. Seda eriti olukorras, kus

hagejaks on äriühing, kellel on vandeadvokaadist lepinguline esindaja. Hagimenetlus toimub,

nagu eespool märgitud, poolte esitatud nõuete alusel.

11. Ringkonnakohus märgib, et on arusaamatu, miks on hageja märkinud kostjaks ka kostja I.

Hageja ei ole kostja I vastu ühtegi nõuet esitanud. Ainuüksi asjaolu, et kostja I on kostja II

ainuosanik, ei tähenda seda, et kostja I on koos kostjaga II kõigi kostja II õigussuhete pooleks.

Ringkonnakohus juhib hageja tähelepanu sellele, et kostja I ja kostja II on erinevad

õigusvõimelised isikud.

12. Hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsioonimenetluse kulud

TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude suuruse määrab TsMS § 177 lg 2 alusel

kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi Triin Uusen-Nacke Vahur-Peeter Liin