2-21-14603/19 · Tartu Maakohus Jõgeva kohtumaja

1 (11)

2-21-14603

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Ülle Raag

Otsuse tegemise aeg ja koht

19.04.2022. a, Jõgeva kohtumaja

Tsiviilasja number

2-21-14603

Tsiviilasi

Noorma Põllumajandussaadused OÜ hagi Sxxxxx Sxxx

vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise

nõudes, tahteavalduse asendamise nõudes, leppetrahvi ja

viivise väljamõistmise nõudes

Hagihind

10 364,20 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja:

Noorma

Põllumajandussaadused

OÜ

(registrikood:

10815944;

aadress:

Epro,

Esku

küla,

Põltsamaa vald, 48005 Jõgeva maakond);

Hageja volitatud esindaja: Maarja Kiisk

(e-post:

maarja.kiisk@balticagroestonia.com);

Kostja:

Sxxxxx

Sxxx

(isikukood:

xxxxxxxxxxx;

registrijärgne

elukoht:

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

xxxxxxxxxxxxxxmaakond; e-postx

Kohtutäitur Ivi Kalmet (aadress: Piiri 4, Jõgeva linn,

Jõgeva

vald,

48307

Jõgeva

maakond;

e-post:

ivi.kalmet@taitur.just.ee).

Kohtuistungi toimumise aeg

Menetlustoiming

29.09.2021. a;

Lõpplahend

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Noorma Põllumajandussaadused OÜ hagi Sxxxxx Sxxx vastu.

2. Tunnusta Noorma Põllumajandussaadused OÜ omandiõigust kinnisasjale registriosa

numbriga

1352935,

aadress

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxmaakond.

3. Lõpetada sxxxxx Sxxx kaudne valdus kinnisasjale registriosa number 1352935

asukohaga xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx maakond ja jätta kinnisasi

Noorma Põllumajandussaadused OÜ valdusesse.

4. Tuvastada Sxxxxx Sxxx kohustus anda nõusolek kinnistusregistris registriosa

2 (11)

number 1352935 kolmandasse (III) jakku kolmandale järjekohale Sxxxxx Sxxx

kasuks omandi üleandmise tagamiseks sisse kantud eelmärke kustutamiseks.

Käesolev kohtuotsus asendab Sxxxxx Sxxxxnõusolekut.

5. Mõista Sxxxxx Sxxxxx Noorma Põllumajandussaadused OÜ kasuks välja leppetrahv

4424 eurot.

6. Mõista Sxxxxx Sxxxxx Noorma Põllumajandussaadused OÜ kasuks välja viivis VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras leppetrahvilt 4424 eurot alates käesoleva

kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude tasumiseni.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud kostja Sxxxxx Sxxx kanda.

2. Mõista Sxxxxx Sxxxxx Noorma Põllumajandussaadused OÜ kasuks välja

menetluskulud summas 770 eurot.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele saab esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule (Kalevi tn 1, Tartu)

30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Noorma Põllumajandussaaduse OÜ esitas 16.09.2021. a Tartu Maakohtule hagiavalduse

(tl 2-8) kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõudes, tahteavalduse asendamise

nõudes, leppetrahvi ja viivise väljamõistmise nõudes.

Esitatu kohaselt tõestas notar 03.11.2020. a kinnistu jagamise avalduse, võlaõigusliku kinnistu

müügilepingu, millega hageja müüs ja kostja ostis kinnisasja registriosa numbriga 1352935,

aadressilxxxxxxxxxxxx küla, xxxxxxxxxxvald,xxxxxxx maakond, müügihinnaga 40 000

eurot. Pooled leppisid 03.11.2020. a müügilepingu punktis 5.1 kokku, et kostja tasub hagejale

müügihinna 60 kalendrikuu jooksul, ilma sellekohast täiendavat arvet saamata. Kostja

kohustus alates 25.11.2020. a tasuma 59 kuu jooksul hagejale iga kalendrikuu 25ndaks

kuupäevaks 667 eurot. Viimasel (60ndal) kalendrikuul kohustus kostja tasuma hagejale

viimase osamakse 647 eurot. Kinnisasja otsene valdus, samuti kõik kinnisasjale juurdepääsu

võimaldavad võtmed andis hageja kostjale üle müügilepingu sõlmimisel 03.11.2020. a. Alates

müügilepingu sõlmimisest kuni hagiavalduse esitamiseni on kostja teinud hagejale kaks

ülekannet, s.o 26.02.2021. a 667 eurot ja 29.03.2021. a samuti 667 eurot. Kuna kostja rikkus

lepingu punktist 5.1 tulenevat tasumiskohustust, tõestas notar 30.04.2021. a hageja taotlusel

täiendava tähtaja andmise ning lepingust taganemise ja ülesütlemise avalduse, mis toimetati

kostjale kätte 04.05.2021. a. Viidatud dokumendi kohaselt pidi kostja müügihinna tasumata

osa 38 666 eurot tasuma hiljemalt 19.05.2021. a. Hageja hoiatas kostjat, et kui kostja

tasumiskohustust ei täida, loeb hageja ennast lepingust taganenuks ja lepingu üles öelduks.

Kostja tasumiskohustust ei täitnud. Hageja saatis kostjale 21.05.2021. a e-posti vahendusel

teate, milles teavitas kostjat, et loeb müügilepingust taganemise ja lepingust ülesütlemise

jõustunuks. Hageja tõi teates välja, et taganemise avalduse punkti 3.2 kohaselt tuleb

taganemise ja ülesütlemise jõustumise korral kostjal kinnisasja otsene valdus anda

viivitamatult hagejale üle. Hageja pakkus kostjale selleks välja kaks kuupäeva. Kostja sai

21.05.2021. a teate samal kuupäeval kätte. Kostja keeldus kinnisasja otsest valdust üle

andmast pakutud tähtaegadel kui ka sellele lisaks antud täiendavatel tähtaegadel. Hageja

saatis 19.07.2021. a kostjale täiendava teate, nõudes kostjalt otsese valduse üleandmist

30.07.2021. a ja kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks notariaalselt kinnitatud

3 (11)

nõusoleku andmist hiljemalt 29.07.2021. a. Kostja sai teate kätte hiljemalt 28.07.2021. a, kuid

keeldus kinnisasja otsese valduse üleandmisest ja ei andnud notariaalselt kinnitatud

nõusolekut eelmärke kustutamiseks. Hagiavalduse esitamise seisuga on kinnistu kostja

ebaseaduslikus valduses.

Hageja leiab, et 03.11.2020. a müügilepingu sõlmimisega ei tekkinud kostjal AÕS § 68 lg 1

mõttes kinnisasja osas omandiõigust. Müügilepingu punktis 8.1 lepiti kokku, et

asjaõigusleping omandiõiguse üleandmiseks kostjale sõlmitaks pärast kostja poolt kogu

müügilepingus toodud ostuhinna tasumist. Kostja tasumiskohustust ei täitnud, mistõttu

puudub alus omandi ülekandmiseks. Müügilepingu punkt 9.1 kohaselt oli hagejal õigus

kahenädalase etteteatamistähtajaga lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda ja leping

üles öelda, kui kostja ei täida oma kohustusi, sh kui kostja viivitab tasumisega rohkem kui

kaks kuud. 30.04.2021. a taganemise avalduse tõestamise seisuga oli kostjal tasumata 25.11 ja

25.12.2020. a ning 25.01 ja 25.04.2021. a osamaksed kogusummas 2668 eurot. Hageja luges

kogu järelmaksuga tasutava ostuhinna maksetähtpäeva saabunuks. Kostja ei täitnud

tasumiskohustust ka täiendavalt antud tähtaja jooksul. Hageja hinnangul on tegemist VÕS

§ 116 lg 1 mõttes olulise lepingurikkumisega. Hageja andis 21.05.2021. a kostjale teada, et on

lugenud müügilepingu üles öelduks ja end lepingust taganenuks. Lepingu punkti 9.3 kohaselt,

kui hageja lepingust taganeb (punkti 9.1 alusel või muu olulise lepingurikkumise tõttu), on

ostja kohustatud tasuma müüjale leppetrahvi. Hageja on seisukohal, et kostja otsene valdus on

AÕS § 35 lg 2 mõttes pahauskne ja AÕS § 34 lg 1 mõttes ebaseaduslik.

Kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnisasja III jao 3. järjekohale on kostja kasuks kantud

kinnisasja omandamist tagav eelmärge, mis tagab kostja õigust saada 03.11.2020. a

müügilepingu täitmisel kinnisasja omanikuks. Hageja hinnangul ei ole müügilepingu täitmine

enam võimalik, mistõttu ei saa realiseeruda ka olukord, mille käigus kostjal tekiks õigus saada

müügilepingu täitmisel kinnisasja omanikuks. Seega ei ole eelmärkega tagatud õigust

võimalik realiseerida ning eelmärge on sisutühi. Hageja viitab lepingu punktile 9.7 ning

osundab, et on korduvalt nõudnukostjalt eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmist, kuid

kostja ei ole seda nõuet täitnud.

Pooled on lepingu punktis 9.7 (lause 2) kokku leppinud, et eelpool toodud kohustuse (anda

nõusolek eelmärke kustutamiseks) mittetäitmisel on müüjal õigus nõuda ostjalt leppetrahvi

summas 30 eurot päevas iga tähtaega ületanud päeva eest. Hageja on leppetrahvile viidanud

ka 30.04.2021. a taganemise avalduses. Seega on hagejal õigus nõuda leppetrahvi. Hageja

palub kostjalt välja mõista leppetrahv alates 05.06.2021. a kuni hagiavalduse esitamiseni

summas 3090 eurot. Ühtlasi palub hageja mõista kostjalt välja leppetrahv 30 eurot

kalendripäeva eest alates 17.09.2021. a kuni kohustuse (notariaalselt kinnitatud nõusoleku

andmine) täitmiseni või tahteavalduse kohtulahendiga asendamise tõttu kohustuse täidetuks

lugemiseni. Lisaks välja mõista viivis tasumata leppetrahvilt VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates leppetrahvi väljamõistmise otsuse jõustumisest kuni leppetrahvi

täieliku tasumiseni.

Hageja on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Koos hagiavaldusega esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, eesmärgiga ennetada hageja

õiguste rikkumist tulevikus ning tagada kohtuotsuse täitmise võimalikkus. Hagi tagamise

eeldust olemasolul tuleb eelkõige arvestada kostja pahauskset käitumist. Hageja hinnangul on

tõenäoline, et kostja võib vaidlusaluse kinnisasja seisukorda tahtlikult halvendada või

ohustada vaidlusalusel kinnisasjal asuvate hoonete säilimist. Vaidlusaluse kinnisasja

seisukord ja selle säilimise tagamine on vaidlusaluse kinnisasja valduse üleandmise juures

keskse olulisusega, kuna vaidlusaluse kinnisasja seisukorra kahjustamine tingib hagejale

varalise kahju. Avalike andmete põhjal on kostja alates 2012. a kriminaalkorras karistatud, sh

4 (11)

on kostjat karistatud võõra asja ettevaatamatusest üldohtlikul viisil hävitamise (tulekahju

põhjustamine) ja sellega suure kahju tekitamise eest summas 245 569,07 eurot. Kostja on

vahelduvalt olnud allutatud kriminaalhooldusele ning on seejuures nõudeid rikkunud. Lisaks

ei ole kostja võimaldanud hagejal kinnisasjale siseneda. Vaidlusalusel kinnisasjal asub

osaliselt Päästeameti tuletõrjevesivarustuse asukoht, mis on ümbritsetud piirdega.

10.09.2021.a toimunud vaidlusaluse kinnisasja kõrvalisel vaatlusel selgus, et kostja on

omavoliliselt piirde osaliselt eemaldanud. Hageja hinnangul on vaidlusalusel kinnistul asuvate

hoonete küttekolded tuleohtlikud. Saabuval kütteperioodil küttekollete kasutamine ning

tulekahjusignalisatsioonianduri puudumine ohustavad otseselt nii hageja vara säilimist kui ka

kostja ohutust. Kostja kohustus kindlustama vaidlusaluse kinnisasja oluliseks osaks olevad

elamu ja sauna, ning määrama hageja kindlustuslepingujärgseks soodustatud isikuks.

Kindlustusandja taganes kostjaga sõlmitud kodukindlustuslepingust 1. osamakse võlgnevuse

tõttu. Kostja on oma käitumisega asetanud hageja olukorda, kus kostja tahtlik või hooletu

käitumine vaidlusalusel kinnisasjal võib ohustada kostja enda ohutust ja päädida hagejale kui

vaidlusalase kinnisasja omanikule varalise kahjuga. Kostja on hagejale tunnistanud, et tema

majanduslik olukord ei võimalda tal hageja ees võetud kohustusi täita. Avaliku teabeotsingu

kaudu on selgunud, et kostjal on suured rahalised kohustused, samas püüab ta oma vara

varjata. Hageja hinnangul on kostja tegevus olnud 03.11.2020.a müügilepingu sõlmimisest (ja

sellega seotud lepingueelsetest läbirääkimistest) alates pahauskne ja sihipäraselt omakasule

suunatud, kuna kostja oli oma majanduslikust olukorrast teadlik, kuid otsustas seda hageja

eest varjata. Asjaolu, et kostja suhtes viiakse läbi sundtäitemenetlusi ja kostja varjab

võlausaldajate eest on vara, näitab seda, et kostjal ei olnud 03.11.2020. a müügilepingu

sõlmimisel plaanis hakata lepingulisi kohustusi täitma ega soovi vaidlusaluse kinnisasja

omandiõigust omandada ning kostja sõlmis lepingu omakasu saamise eesmärgil. Hageja

hinnangul on vaidlusaluse kinnisasja seisukorra tagamiseks vajalik kohaldada hagi tagamise

abinõuna kinnisasja kolmanda osapoole ehk kohtutäituri kui varahoidja hoolde andmist või

muud kohtu poolt vajalikuks peetud abinõud. Lükata hagi tagamise määruse kostjale

kättetoimetamine edasi kuni kohtutäituri poolt hagi tagamise määruse alusel ametitoimingu

tegemiseni, alternatiivselt: kohtu poolt vajalikuks peetud muud hagi tagamise abinõu

rakendamiseni.

2. Kohus rahuldas 17.09.2021. a määrusega (tl 60-62) Noorma Põllumajandussaadused OÜ

taotluse hagi tagamiseks. Kohus keelas hagi tagamise korras Sxxxxx Sxxxx tehingute ja

toimingute tegemise kinnisasjaga registriosa numbriga 1352935 ning kohustas Sxxxxx Sxxx

andma viidatud kinnisasi kohtutäiturile hoiule kuni tsiviilasjas nr 2-21-14603 tehtud lõpliku

kohtulahendi jõustumiseni. Kanda kinnistusraamatusse käsutuskeeldu nähtavaks tegev märge.

Hagejal endal tuleb pöörduda kohtutäituri poole kinnisasja hoiule andmiseks menetluse

algatamiseks, samuti edastada määrus kinnistusosakonnale vastava kande tegemiseks

kinnistusraamatusse.

3. Hageja esitas 21.09.2021. a kohtule taotluse hagi tagamise abinõu asendamiseks (tl 64-65).

Hagejale teadaolevalt võib kostja koos pereliikmetega elada vaidlusalusel kinnisasjal, mistõttu

võib 17.09.2021. a määrusega vara säilimise tagamiseks määratud hagi tagamise meede olla

ebapiisav. Hageja hinnangul võib 17.09.2021. a kohtumääruse täitmine kohtutäituri poolt olla

raskendatud või lausa võimatu kinnisasja hoiule võtmise osas, kuna kohtutäitur ei saa võtta

kinnisasja hoiule ja tagada seeläbi kinnisasja säilimist, kui kostja jätkab kinnisasja otsese

valduse teostamist. Hagi selline tagamine seaks ohtu kohtutäituri huvid, kuna tal puuduks

võimalus tagada kinnisasja kui vara säilimine. Hageja palub määrust täiendada selliselt, et

anda kohtutäiturile võimaluse kasutada kostja ja temaga koos elada võivate isikute suhtes

sundi, kui kostja ei anna vabatahtlikult kinnisasja kohtutäiturile hoiule. Hageja taotleb, et

kohustada Silver Susi andma kinnisasi üle kohtutäiturile koos kinnisasjal asuvate hoonete

otsese valdusega ning nende hoonete juurde kuuluvate vahenditega (võtmed) hiljemalt 10

5 (11)

kalendripäeva jooksul pärast hagi tagamise määruse kätte saamist. Sxxxxx Sxxx poolt

kinnisasja otsese valduse üle andmata jätmisel lubada kohtutäituril kinnisasja hoiule

võtmiseks nõuda kinnisasi kostja valdusest välja kohtutäituri valdusesse ning vajadusel tõsta

kostja koos kõigi temaga elavate isikutega kinnisasjalt viivitamatult sundkorras välja.

4. Kohus kuulas Sxxxxx Sxxx ära 29.09.2021. a toimunud kohtuistungil.

5.

01.10.2021.

a

määrusega

(tl

70-72)

kohus

rahuldas

osaliselt

Noorma

Põllumajandussaadused OÜ taotluse hagi tagamiseks. Kohus määras, et hagi tagamise korras

keelata Sxxxxx Sxxxx tehingute ja toimingute tegemine kinnisasjaga registriosa number

1352935. Kanda kinnistusraamatusse käsutuskeeldu nähtavaks tegev märge. Kohustada

Sxxxxx Sxxx andma kinnisasi üle kohtutäiturile koos kinnisasjal asuvate hoonete otsese

valdusega ning hoonete juurde kuuluvate vahenditega hiljemalt 10.11.2021. a.

6. Kohus võttis 04.10.2021. a määrusega (tl 78-79) Noorma Põllumajandussaadused OÜ hagi

Sxxxxx Sxxx vastu menetlusse ning kohustas kostjat hagile kirjalikult vastama.

7. Kostja esitas 25.10.2021. a kohtule vastuse hagiavaldusele (tl 82). Kostja tunnistab hagi

ulatuses, mis on Jõgeva maakonna kinnisvara keskmine üürihind ruutmeetri kohta. Kostja

toob välja, et on alates lepingu lõpetamisest majja oma raha ning ka tööd investeerinud ja

kinnisasjalt lahkudes ei võlgne ta peale üürihinna midagi. Tegu ei ole olnud pahatahtlikkusega

vaid asjade kokkulangevusega. Kostja märgib lisaks, et hageja oli teadlik kostja suhtes

algatatud täitemenetlustest. Kindlustuslepingu jättis kostja täitmata seetõttu, et hageja oli

lepingu üles öelnud. Küttekolde kohta on kostjal esitada korstnapühkimise akt, mida ohtlike

küttekollete puhul ei väljastata. Kostja kriminaalne minevik ei puutu käesoleval juhul asjasse

ning ei ole kuidagi seostatav sellega, et kostja oleks pahatahtlik. Kostja hinnangul saab asja

lahendada kompromissiga.

Kostja on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

8. Hageja esitas 04.11.2021. a arvamuse kostja vastuse kohta (tl 84-85). Hageja ei nõustu

kostja poolt hagi osalise tunnistamisega ega ka kostja esitatud põhjendustega. Hageja jääb

leppetrahvi ja viivise nõudes hagiavalduses esitatu juurde. Kostja ei ole tõendanud oma väidet

tehtud parenduste kohta. Müügilepingu kohaselt oli kostjal õigus lepingu eset parendada

üksnes müüja eelneval kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekul. Kostja

sellise nõusoleku saamiseks hageja poole pöördunud ei ole.

Hageja lükkab ümber kostja väite, et kostja poolt kinnisasja otsese valduse teostamine ei ole

pahatahtlik ning jääb selles osas hagiavalduses toodud põhjenduste juurde. Hageja toob lisaks

välja, et kostja on põhjendanud kinnisasja valduse üleandmisest keeldumist oma majandusliku

seisuga, üüripindade puudumisega kinnisasja piirkonnas, samuti temaga koos elavate isikute

hulga ning nende vanuselise koosseisuga. Sellised põhjendused ei ole hageja hinnangul

usutavad ega ka asjakohased. Kostjal on võimalik taotleda kohalikult omavalitsuselt

sotsiaalpinna eraldamist. Kostja ei ole alternatiivse elukoha leidmisest huvitatud.

Hageja ei pea asjakohaseks ka kostja väidet selle kohta, et hageja on teadlik kostja

probleemsest taustast. Hageja jääb ka selles osas hagiavalduses esitatu juurde. Asjaolu, et

hageja ei saa kasutada Eestis asuvaid arveldusarveid, sai hagejale teatavaks alles

18.01.2021.a. Müügilepingu sõlmimisel andis kostja notarile korduvaid kinnitusi oma

maksejõulisuse kohta, esitades seeläbi valeväiteid. Sundtäitemenetlused olid kostja suhtes

algatatud juba enne kinnisasja müügilepingu sõlmimist. Hageja eesmärgiks ei olnud müüa

kinnisasi isikule, kellel on makseraskused ja kriminaalne taust.

Asjakohane ei ole kostja väide ka kinnistu kindlustuslepingu lõppemise asjaolude kohta.

Kindlustusandja taganes kostjaga sõlmitud lepingust 1. osamakse võlgnevuse tõttu, mille

tasumistähtaeg oli 23.10.2021. a. Kinnisasja kindlustamata jätmisega rikkus kostja

6 (11)

müügilepingu punktist 7.1.5 tulenevat kohustust. Hageja viitab, et kostja on 29.09.2021. a

ärakuulamisel viidanud kindlustusjuhtumile. Müügilepingu kohaselt oli kostja kohustatud

kindlustusjuhtumist hagejat viivitamatult informeerima. Seega kui kindlustusjuhtum

tegelikkuses aset leidis, on kostja rikkunud lepingust tulenevat teavitamiskohustust. Kuna

kinnisasi ei ole kindlustatud ning kostja on andnud ütlusi kinnistule tekitatud kahju osas, on

hagejal täiendav kahtlus, et kostja võib pahauskse ja ebaseadusliku valduse teostamise

jätkamisel kinnistut kahjustada ning hagejale täiendavat kahju tekitada või suurendada seni

tekkinud kahju.

Asjakohane ei ole ka kostja väide, mis puudutab kinnistul asuvate hoonete küttekollete

vastavust tuleohutusnõuetele. Kostja näib kinnitavat üksnes asjaolu, et kinnistul asuvate

küttekollete tuleohutusnõuetele vastavust ei ole kontrollitud. Kostja tegevus ohustab otseselt

hageja vara säilimist kui ka kostja ja temaga koos elavate isikute ohutust.

Hageja palub hagi rahuldada täise ulatuses.

9. Kostja esitas 08.11.2021. a kohtule taotluse (tl 88) talle 01.10.2021. a hagi tagamise

täiendava määrusega antud tähtaja pikendamiseks, kuna on COVID-19 põdeva isikuga

lähikontaktne.

10. Hageja ei vaidlusta 09.11.2011. a arvamuses (tl 91) asjaolu, et kostja on lähikontaktne,

kuid ei nõustu, et 01.10.2021. a määratud tähtaja edasi lükkamine on vajalik. Hageja palub

jätta kostja taotluse rahuldamata.

11. Kohus rahuldas 10.11.2021. a määrusega (tl 94-95) Sxxxxx Sxxx taotluse ning määras, et

kostjal tuleb anda kinnisasi kohtutäiturile koos kinnisasjal asuvate hoonete otsese valdusega

ning hoonete juurde kuuluvate vahenditega (sh võtmed) üle hiljemalt 17.11.2021. a.

12. 14.11.2021. a teavitas Sxxxxx Sxxx kohut asjaolust, et on COVID-19 positiivne ning peab

viibima eneseisolatsioonis kuni 23.11.2021. a. Sxxxxx Sxxx taotleb talle antud tähtaja

pikendamist (tl 99).

13. 22.11.2021. a määrusega (tl 102-103) kohus rahuldas Sxxxxx Sxxxxtaotluse ning määras

uueks tähtajaks 24.11.2021. a.

14. 25.11.2021. a esitas kohtutäitur kohtule kinnisasja valduse ülevõtmise akti (tl 105). Esitatu

kohaselt sai kohtutäitur 24.11.2021. a kell 16.00 kinnisasja võtmed kinnistul asuvast

postkastist kätte ning seega sai kohtutäitur kinnistu valduse. Kinnistu esmasel ülevaatusel oli

näha, et Sxxxxx Sxxx on kinnistult ära kolinud. Majas oli näha sinna maha jäetud esemeid.

15. 14.12.2021. a teatas kohtutäitur (tl 107), et on kohtutäiturina võtnud vara kohtumenetluse

ajaks hoiule, kui ei saa igal hetkel olla kohapeal vara valvamas. Selgunud on, et keegi on

elektrikapis juhtmed läbi lõiganud. Kohtutäitur esitas süüteoteate.

16. 28.01.2022. a kirjaga (tl 114-115) arutas kohus TsMS § 351 lg 1 korras

menetlusosalistega

esitatud

asjaolusid.

Kohus

tegi

pooltele

ettepaneku

pidada

kompromissläbirääkimisi ning andis selleks tähtaja.

Kompromissläbirääkimised nurjusid.

17. 15.03.2022. a kirjaga (tl 120) teavitas kohus menetlusosalisi asja sisulise arutamise

lõpetamisest ning andis pooltele võimaluse lõppseisukohtade ning menetluskulude

nimekirjade esitamiseks. Kohus määras lahendi avalikult teatavaks tegemise ajaks

19.04.2022. a.

18. Hageja esitas 30.03.2022. a lõppseisukohad ja menetluskulude nimekirja (tl 127). Hageja

märkis üksnes, et jääb 16.09.2021. a hagiavalduses toodud seisukohtade juurde. Hageja

menetluskulud kokku on 770 eurot. Menetluskulud jätta kostja kanda.

7 (11)

KOHTU SEISUKOHT

19. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi

on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

20. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asja lahendamise seisukohalt oluliste asjaolude

osas:

• Hageja ja kostja sõlmisid 03.11.2020. a notariaalselt tõestatud vormis kinnistu

(registriosa nr 1352935, xxxxx kinnistu asukohagaxxxxxxxxxxxx küla, xxxxxxxxx

vald, xxxxxx maakond) võlaõigusliku müügilepingu. Kostja sai samal päeval

kinnisasja otsese valduse, samuti kõik kinnisasjale juurdepääsu võimaldavad võtmed.

• Kostja kasuks kanti kinnistusraamatusse III jao 3.järjekohale eelmärge omandi

üleandmise tagamiseks.

• Kostja rikkus müügilepingus kokku lepitud tasumise kohustust, tasudes 30.aprilliks

2021 üksnes kaks makset ettenähtud kuue makse asemel.

• Hageja taganes lepingust 30.04.2021.a taganemise avaldusega, mis toimetati kostjale

kätte 04.05.2021.

• Hageja poolt kostjale 21.05.2021 saadetud teates andis hageja kostjale teada, et

vaidlusaluse kinnisasja otsene valdus tuleb kostjal hagejale üle anda viivitamatult.

Hageja pakkus kostjale kaks kuupäeva ja kellaaega, mille seast kostja valiks temale

sobiva kinnisasja otsese valduse üleandmiseks.

• 19.07.2021 saatis hageja kostjale täiendava teate tähtaegadega kinnisasja valduse

üleandmiseks ja kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks notariaalselt

kinnitatud nõusoleku andmiseks hiljemalt 29.07.2021. Kostja keeldus kinnisasja

valduse üleandmisest ega andnud eelmärke kustutamiseks notariaalselt kinnitatud

nõusolekut.

• Hagi tagamise korras sai kohtutäitur kinnisasja valduse 24.11.2021. Kinnistu esmasel

ülevaatusel oli aru saada, et Sxxxxx Sxxx on kinnistult ära kolinud.

• Kohtule on esitatud kirjavahetus 02.02.-08.02.2022 (tl.117-119) hageja ja kostja vahel,

millest nähtub, et hageja on teinud kostjale ettepaneku anda vabatahtlikult hiljemalt

10.02.2022 või 11.02.2022 notariaalne nõusolek kinnistusraamatusse kantud eelmärke

kustutamiseks. Hageja on nõus sellisel juhul leppetrahvinõudeid vähendama. Hageja

selgitas kostjale, et selleks on vaja pöörduda notari poole.

Eeltoodust tulenevalt on käesolevas asjas tõendamist leidnud asjaolu, et hageja ja kostja vahel

oli kinnistu võlaõiguslikust ostu-müügilepingust tulenev võlasuhe. Asjas ei ole vaidlust selle

üle, et kostja ei ole oma lepingulisi kohustusi täitnud nõuetekohaselt, hageja oli õigustatud

lepingust taganema ning nüüdseks on poolte vahel lepingu alusel saadu tagastamise

kohustusel põhinev, nn tagasitäitmise võlasuhe.

21. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on

lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Ostuhinna

tasumine on ostu-müügilepingust tulenev ostja põhikohustus ning selle kohustuse täitmata

jätmine on vaieldamatult käsitatav olulise lepingurikkumisena VÕS § 116 lg-te 1, 3

tähenduses.

Lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS §

188 lg 1). Tegemist on lepinguosalise ühepoolse kujundusõigusega, mis ei vaja kehtima

hakkamiseks teise lepingupoole nõusolekut, kuid lepingust taganemise tahteavaldus tuleb

8 (11)

teisele lepingupoolele kätte toimetada. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1

sätestab, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse

tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Tahteavaldus on kätte

saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud (TsÜS § 69 lg 2).

VÕS § 186 p 5 kohaselt lepingust taganemisega võlasuhe lõpeb. Kui lepingupool võib

vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad

lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Taganemine ei mõjuta enne

taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust (VÕS § 188 lg 2).

VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema

poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta

tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma

üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut.

Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates.

22. Hageja nõuab tema omandiõiguse tunnustamist vaidlusalusele kinnisasjale ja Sxxxxx

Sxxx kohustamist lõpetama kinnisasja (registriosa number 1352935) ebaseaduslik valdamine

ja andma kinnisasi välja Noorma Põllumajandussaadused OÜ-le.

Esitatud asjaolude kohaselt on kostja Sxxxxx Sxxxxkinnistult välja kolinud ning kohtutäitur

on vara kohtumenetluse ajaks hoiule võtnud. Seega on kinnistu kostja otsesest valdusest välja

läinud (AÕS § 33 lg 1). Kohus märgib, et kinnistu tagastamine hagi tagamise korras ei

tähenda seda, et hageja nõue kinnistu valduse väljaandmiseks oleks rahuldatud. Kohustades

kostjat kinnistut tagastama, kohaldas kohus TsMS § 377 lg 2 esimest lauset ja TsMS § 378 lg

1 p 5 ning reguleeris vaidlusalust suhet esialgselt. Kohtutäitur, kelle valduses kinnistu on, on

vara hoidjaks. Kostja on kaudne valdaja AÕS § 33 lg 2 mõttes.

Hagi rahuldamiseks tuleb kohtul näha ette kostja kaudse valduse lõpetamine ja kinnistu

jätmine hageja valdusesse. Hageja sellesisuline nõue rahuldatakse.

VÕS § 158 lg 1 järgi leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole

kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma.

VÕS § 161 lg 1 kohaselt võib lepingu rikkumise korral kahjustatud lepingupool nõuda

leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata.

23. Kostja Sxxxxx Sxxx kasuks on kinnistusraamatusse kantud eelmärge omandi üleandmise

tagamiseks. AÕS § 63 lg 8 kohaselt on isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge

või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke

kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige, kui nõue,

mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Kuna hageja on müügilepingust kehtivalt

taganenud, ei ole kostjal enam võimalik omandi üleandmist nõuda ehk kostjal puudub omandi

üleandmise nõue, mida eelmärge tagab. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt eelmärke

kustutamist.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või

kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne

kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 341 lg 2 p 6 kohaselt

on kinnisasja või asjaõigust puudutava märke muutmisel või kustutamisel puudutatud isikuks

märke järgi õigustatud isikud, samuti isikud, kes omavad asjaõigust märkest tulenevale

õigusele.

Eeltoodust

tulenevalt

on

hagejale

kuuluva

kinnisasja

kohta

avatud

kinnistusregistriossa nr 2908808 kostja kasuks kantud eelmärke kustutamiseks nõutav kostja

nõusolek. AÕS § 63 lg 8 ja KRS § 341 sätestatust nende koostoimes tuleneb kostja kohustus

anda nõusolek eelmärke kustutamiseks.

9 (11)

AÕS § 642 sätestab, et kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on nõutav õigustatud

isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine

kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Avaldus tuleb esitada kinnistusosakonda või

isikule, kelle kasuks õigus lõpetatakse. AÕS § 349 lg 1 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud

nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik

nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti.

KRS § 34 lg 1 kohaselt on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne

puudutab või kelle kasuks kanne tehakse.

Antud juhul on hüpoteek seatud kostja kasuks. Seega on hüpoteegi kustutamiseks

kinnistamisavalduse esitamise õigus kostjal. Hageja ei saa avaldust hüpoteegi kustutamiseks

iseseisvalt esitada. Kuivõrd hageja on kehtivalt võlaõiguslikust müügilepingust taganenud, on

lõppenud ka hüpoteegiga tagatavad nõuded. Kostja ei ole vajalikku tahteavaldust teinud ega

esitanud põhjendusi hüpoteegi kustutamisest keeldumiseks.

KRS § 341 lg 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata

täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. TsÜS § 68

lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab

tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut

kohustatakse sellist tahteavaldust andma.

Kõike eelnevat arvestades kohus rahuldab hageja nõude ja tuvastab kostja kohustuse anda

nõusolek kinnistusraamatust tema kasuks omandi üleandmise tagamiseks sisse kantud

eelmärke ning hüpoteegi kustutamiseks. Jõustunud kohtuotsus asendab kostja nõusolekut.

24.VÕS § 158 lg 1 järgi leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole

kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma.

VÕS § 161 lg 1 kohaselt võib lepingu rikkumise korral kahjustatud lepingupool nõuda

leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata.

Hageja nõuab kostjalt pooltevahelise lepingu p.9.7. alusel leppetrahvi 30 eurot päevas iga

tähtaja ületanud päeva eest, s.t. leppetrahvi 30 eurot iga päeva eest, mille võrra kostja on

ületanud temale määratud tähtaega kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks

notariaalselt kinnitatud nõusoleku andmiseks. Hagis on leppetrahvi nõue esitatud summas

3090 eurot ehk 103 päeva eest perioodil 05.06.2021-16.09.2021 (hagiavalduse esitamise aeg)

ja alates 17.09.2021 kuni kohustuse täitmiseni või tahteavalduse asendamise tõttu kohustuse

täidetuks lugemiseni. 30.04.2021 kostjale saadetud lepingust taganemise avalduses viitas

hageja kostja kohustusele anda notariaalselt kinnitatud nõusolek kinnistusraamatusse kantud

eelmärke kustutamiseks ja pooltevahelise lepingu p.9.7 ettenähtud müüja õigusele nõuda

leppetrahvi 30 eurot päevas iga tähtaja ületanud päeva eest. Sellega on hageja täitnud oma

kohustuse ja teatanud kostjale leppetrahvi sissenõudmise kavatsusest.

Sellekohase leppetrahvi puhul on tegemist VÕS § 158 lg.2 ettenähtuga- leppetrahvi kohta

sätestatut kohaldatakse ka teole, mille lepingut rikkunud lepingupool peab kahjustatud

lepingupoole huvides tegema. See tegu on kohustus anda notariaalselt kinnitatud nõusolek

eelmärke kustutamiseks kinnistusraamatust. Pooled on leppetrahvi kokku leppinud just selle,

lepingust taganemise korral tekkiva kohustuse täitmise tagamiseks Kostja ei ole seda

nõusolekut

andnud,

vaatamata

sellekohastele

hageja

ettepanekutele

veel

alles

kompromissläbirääkimiste perioodil.

Sellega on täidetud kõik leppetrahvi nõudmise eeldused: kostja on rikkunud lepingust

tulenevat põhikohustust (tasuda makseid), hageja on lepingust taganenud ja kostja on

rikkunud ka seda lepingust taganemisest tulenevat kohustust, mille täitmise tagamiseks on

10 (11)

lepingu p.9.7. leppetrahv ette nähtud- kohustust anda notariaalne nõusolek eelmärke

kustutamiseks.

Leppetrahvi nõudmine on õigustatud.

Kohus on pooltele ja iseäranis kostjale selgitanud nii 28.01.2022 kirjas kui ka 15.03.2022

kirjas õigust taotleda leppetrahvi vähendamist või selle üle vastaspoolega läbi rääkida. Kostja

ei ole sellekohaseid taotlusi ega avaldusi esitanud. Kostja on viidanud üksnes sellele, et ta

võlgneb keskmise üürihinna (kostja 25.10.2021 vastus tl.82) ja et hageja ei ole otsest rahalist

kahju saanud (tl.119 kostja e-kiri hagejale 07.02.2022).

Alates 17.09.2021 on kohtuotsuse kuulutamise ajani leppetrahvisumma 214 päeva eest 6420

eurot. Kokku seega võimalik leppetrahvisumma 3090+6420=9510 eurot. Kohus leiab, et

sedavõrd suur leppetrahvisumma on vastuolus hea usu põhimõttega, seda eriti perioodi eest,

mil kostja on hagejale kuuluva kinnisasja vabastanud. Ehkki leppetrahv on määratud tagama

kostjapoolse kohustuse täitmist ehk teo tegemist (anda notariaalselt kinnitatud nõusolek

eelmärke kustutamiseks), aga mitte kinnisasja vabastamist, asendab kohus kostja nõusoleku

eelmärke kustutamiseks kohtulahendiga. Seetõttu vähendab kohus kostjalt nõutavat

leppetrahvi ja mõistab kostjalt leppetrahvi välja kuni hagi esitamise ajani kogu arvutatud

ulatuses ehk 3090 eurot ja pärast hagi esitamist kuni ajani, mil kostja kinnistult ära kolis ehk

kahe kuu eest (kuni 24.11.2021) summas, mis ei ületa kahe kuu eest tasumisele kuulunud

ostuhinna makset (2x667=1334 eurot). Kohus selgitas sellise lahenduse võimalikkust pooltele

juba 28.01.2022 kirjas. Kokku tasumisele kuuluv leppetrahvisumma 3090+1334=4424 eurot.

Hageja nõuab tasumata leppetrahvilt viivist VÕS § 113 lg.1 teises lauses sätestatud määras

alates leppetrahvi väljamõistmise otsuse jõustumisest kuni leppetrahvi täieliku tasumiseni.

Viivisenõue on kooskõlas VÕS § 158 lg.2, VÕS § 113 lg.1 sätetega ja kuulub rahuldamisele.

VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja

nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni

kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär,

millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär

kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.

TsMS § 367 esimene lause sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis

selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

25. Menetluskulude jaotus

Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS

§ 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab

hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks,

siis jätab kohus tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 menetluskulud kostja kanda.

TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab kohus otsusega kindlaks hüvitatavate menetluskulude

rahalise suuruse.

Hageja esitas menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on hageja menetluskulud kokku

summas 770 eurot, millest:

-riigilõiv hagilt 600 eurot (tl.128);

-riigilõiv hagi tagamise avalduselt 50 eurot (tl.129) ja

11 (11)

-kohtutäituri tasu hagi tagamise eest summas 120 eurot (tl.130).

Kohus leiab, et hageja menetluskulud on nii vältimatud kui põhjendatud selles asjas. Tasutud

riigilõiv vastab hagi hinnale (10 364,20 eurot), millelt Riigilõivuseaduse lisa 1 järgi oli aastal

2021 riigilõiv 600 eurot. hageja on taotlenud hagi tagamist ja tasunud sellelt riigilõivu 50

eurot, mis RLS § 59 lg.17 järgi oli nõutav riigilõivumäär. Kohtutäitur Ivi Kalmet on esitanud

arve A51/21 hagi tagamise täitmise eest summas 120 eurot.

Hageja menetluskulud summas 770 eurot tuleb kostjalt välja mõista.

/allkirjastatud digitaalselt/

Ülle Raag

Kohtunik