2-20-18142/21 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Margo Klaar ja Meeli Kaur

Otsuse tegemise aeg ja koht

29. märts 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-18142

Kohtuasi

AS Morrison Invest hagi X vastu põhivõla ja viivise

nõudes ja X vastuhagi AS Morrison Invest vastu

õigusliku aluseta saadu tagastamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 28. oktoobri 2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

AS Morrison Invest apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

1800 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja/vastuhagi kostja AS Morrison Invest (registrikood

10378065), lepinguline esindaja Raivo Salumäe

Kostja/vastuhagi hageja (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Valeria Titova

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 28. oktoobri 2021 otsus ja teha uus otsus.

2. Rahuldada AS Morrison Invest hagi.

3. Välja mõista X-lt AS Morrison Invest kasuks põhivõlgnevus 1578,36 eurot ja

viivised 221,64 eurot.

4. Jätta X vastuhagi rahuldamata.

5. Rahuldada AS Morrison Invest apellatsioonkaebus.

6. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud X kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

2-20-18142

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. AS Morrison Invest (hageja, üürileandja) esitas 8. detsembril 2020 Harju Maakohtule X

(kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 1578,36 eurot ja

viivise alates 7. detsembrist 2020 0,5% päevas, kuid mitte rohkem kui 221,64 eurot.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja Coconut Beauty OÜ-ga (üürnik) 2. septembril 2020

äriruumide üürilepingu Tallinnas, Narva mnt 50 hoones II korrusel asuva äriruumi nr 4 (60 m²)

kasutamiseks perioodil 25. septembrist 2020 kuni 24. septembrini 2021.

Üürnik saatis 20. septembril 2020 üürileandjale e-kirja sooviga sõlmitud üürileping lõpetada.

21. septembri 2020 kirjas selgitas üürnik, et seoses koroona kiire levikuga on tehnikud

otsustanud töö lõpetada ja üürnik ei ole võimeline edasi tegutsema. Üürnik jättis üüripinna vastu

võtmata.

Üürnikul ei olnud õigust sõlmitud lepingust taganeda ega ka seda erakorraliselt üles öelda.

Asjaolu, et tehnikud otsustasid töö lõpetada, ei ole aluseks üürniku poolt üürilepingust

taganemisele. Samuti ei olnud septembris väidetud koroonapuhangut ja koroona viiruse levik

ei ole aluseks lepingust taganemisele. Hageja leiab, et üürniku pöördumisi saab käsitleda üksnes

ühepoolse sooviavaldusena üürilepingut lõpetada, millega üürileandja ei ole nõustunud,

mistõttu üürileping jätkub kuni selle punktis 7.6.2 märgitud üürilepingu lõpetamise soovist

etteteatamise 6-kuulise tähtajani. Seega üürileping lõpeb 20. märtsil 2021.

Vastavalt üürilepingule kohustus üürnik tasuma iga kalendrikuu 5. kuupäevaks (p 3.5) selle

kalendrikuu eest üüri 300 eurot (p 3.3) ja kommunaaltasu 3,20 eurot ruutmeetri kohta (summa

192 eurot). Üürnik on jätnud 2020 septembrist täitmata lepingulise üüri- ja kommunaalmaksete

tasumise kohustuse temale esitatud arvete alusel kokku summas 1897,73 eurot.

Üürilepingu punkti 5.2 kohaselt on üürnik oma kohustuse täitmata jätmisel kohustatud tasuma

viivist 0,5% võlgnevuse suurusest. Hageja on arvestanud viivist 6. detsembri 2020 seisuga

280,63 eurot.

Üürilepingu punktis 3.1 üürniku rahaliste kohustuste katteks ettenähtud ja üürniku tasutud

garantiisumma 600 eurot tasaarvestas hageja üürilepingu punktide 3.2 ja 5.12 kohaselt

tasumisele kuuluva viivisega 280,63 eurot ning garantiisumma jäägi 319,37 eurot põhinõudega

summas 1897,73 eurot, mille tulemusel on hageja nõudeks 1578,36 eurot.

2-20-18142

Üürilepingu punkti 5.18 järgi käendab lepingu allkirjastanud kostja isiklikult üürniku

lepingulisi kohustusi 1800 euro ulatuses. Tulenevalt asjaolust, et üürnik on jätnud lepingulised

kohustused täitmata, on hagejal õigus kostja poolt käendatud summa ulatuses esitada üürniku

põhivõlgnevuse ja viivise tasumise nõue käendaja vastu.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja vastuväidete kohaselt on lepingus sisalduv käenduskohustus tühine, sest tegemist on

hageja tüüptingimustel sõlmitud lepinguga. Pooled ei ole lepingu tingimusi läbi arutanud.

2. septembri 2020 üürileping ei ole jõustunud ja seega ei ole täitmiseks kohustuslik.

Vastuhagi hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

3. Kostja esitas 28. juunil 2021 Harju Maakohtule vastuhagi hageja vastu, paludes hagejalt välja

mõista kostja kasuks alusetult saadud tagatisraha 600 eurot. Menetluskulud palub kostja jätta

hageja kanda.

Vastuhagiavalduse kohaselt pidi hageja ja üürniku vahel 2. septembril 2020 sõlmitud

üürilepingu punktist 1.4 tulenevalt leping jõustuma 25. septembril 2020, ent nimetatud sündmus

ei ole kunagi saabunud seoses hagejale edastatud lepingu lõpetamise teatega. Üürnik palus

hagejal 18. novembril 2020 nõudekirjas tagastada hagejale tasutud garantiisumma seoses

sellega, et 2. septembril 2020 sõlmitud leping ei kehti ning lepingu objektiks olevad ruumid ei

ole üürniku kasutuses. Hageja keeldus garantiisumma tagastamisest.

Kostja omandas hageja vastu nõude üürnikult nõude loovutamise lepingu alusel.

Hageja vastuväited vastuhagile

4. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

Maakohtu otsus ja põhjendused

5. Harju Maakohus jättis 28. oktoobri 2021 otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi

ning mõistis hagejalt välja kostja kasuks 600 eurot. Menetluskulud jättis maakohus hageja

kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulu 1175 eurot ning viivise

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

- hageja ja üürnik, keda esindas seadusliku esindajana kostja, allkirjastasid 2. septembril 2020

tähtajalise äriruumide üürilepingu Tallinnas, Narva mnt 50 hoones II korrusel asuva äriruumi

nr 4 (60 m²) kasutamiseks. Lepingu p 1.4 kohaselt leping jõustub hiljemalt 25. september 2020

ja kehtib kuni 24. september 2021 (t.l 4-9).

- üürnik on tasunud hagejale lepingu p 3.1 alusel tagatisraha 600 eurot (t.l 66, 66 pöördel).

- 20. septembril 2020 saatis üürniku seaduslik esindaja kostja hagejale teate sooviga sõlmitud

üürileping lõpetada, selgitades 21. septembri 2020 kirjas, et seoses koroona kiire levikuga on

tehnikud otsustanud töö lõpetada ja üürnik ei ole võimeline edasi tegutsema (t.l 10, 10 pöördel).

- 24. septembril 2020 saatis kostja lepinguline esindaja hagejale teate üürilepingu lõpetamisest

(t.l 37).

- üürnik ei ole üüripinda vastu võtnud.

2-20-18142

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja ja üürniku vahel 2. septembril 2020

allkirjastatud tähtajalise äriruumide üürilepingu p-st 1.4 tulenevalt üürileping tingimuslik

tehing, mis ei jõustunud tingimuse saabumata jäämise tõttu. 2. septembri 2020 lepingu p-s 1.4

on sätestatud, et leping jõustub hiljemalt 25. septembril 2020 ja kehtib kuni 24. september 2021

ning lepingu järgi on lepingu tähtaeg 1 aasta. Kohtule esitatud kirjavahetusest saab järeldada,

et lepingu pooled on pidanud läbirääkimisi üürilepingu tingimuste, sh ruumide üleandmiseks

25. septembril 2020 (t.l 10-12). Maakohus leidis, et kuigi lepingu pooled allkirjastasid lepingu

2. septembril 2020, siis on lepingu jõustumine seatud sõltuvusse üüripindade üleandmisest.

Vastasel juhul ei omaks lepingus tähendust 25. septembri 2020 kuupäev ja see ei sisalduks

lepingus. Seda, et üürileping oli määratud jõustuma hiljemalt 25. septembril 2020 kinnitab

kohtu hinnangul ka hageja septembrikuu arve kostjale, mille ta esitas 25.–30. septembri 2020

eest (t.l 14), s.t hageja ei ole soovinud üüri ja kommunaalkulusid alates 2. septembrist, mil

leping allkirjastati. Lisaks oleks lepingu tähtaeg pikem kui 1 aasta, kui see oleks määratud

jõustuma 2. septembril 2020. Kuna üürilepingu jõustumine oli seatud sõltuvusse ruumide

üleandmisest ja üürnik teatas enne ruumide vastuvõtmise tähtaega, et ei soovi üüritud ruume,

siis üürileping ei jõustunud tingimuse saabumata jäämise tõttu, st üüripinna üle andmata

jäämise tõttu. Seega ei ole üürnikul tekkinud üürilepingust tulenevalt üüri ja

kommunaalmaksete tasumise kohustust ja kostja kui käendaja ei vastuta üürniku lepingust

tulenevate kohustuste eest.

Maakohus tuvastas, et Coconut Beauty OÜ on üürilepingu p 3.1 alusel hagejale tasutud

tagatisraha 600 euro tagastamise nõude loovutanud kostjale. Kuna hageja ja üürniku vaheline

üürileping ei jõustunud, siis on üürnik teinud hagejale alusetu soorituse ja hageja peab selle

kostjale välja andma.

Apellatsioonkaebus

6. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 28. oktoobri 2021

otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata ning jätta

menetluskulud kostja kanda.

Alusetu on maakohtu seisukoht, et üürilepingu p-st 1.4 tulenevalt on tegemist tingimusliku

tehinguga. Maakohus ei ole põhjendanud, kuidas järeldub üüripindade üleandmiseks seatud

tähtajast üürilepingu jõustumise sõltuvus. Lepingu jõustumise aja määramine on tavaline, kuid

antud juhul ei ole seda seatud sõltuvusse üüripinna vastuvõtmisest. Poolte kokkulepe

äriruumide üürimise kohta jõustus selle allkirjastamisega ja üürilepingu p-s 1.4 määratleti

sisuliselt vaid kokkulepitud üürisuhte jõustumise tähtaeg. Tegemist on kokkuleppega, milles

avaldub üürileandja vastutulek üürniku soovile, kus määrati tähtaeg, millal üürisuhe (sh üürniku

kohustus tasuda lepingulisi makseid) igal juhul jõustub. Millestki ei järeldu, et üüripinna

mittevastuvõtmisel leping ei jõustu.

Üürilepingu p-s 1.4 oli kindlaksmääratud üürisuhte jõustumine hiljemalt 25. september 2020 ja

sellest ajast on üürnikul kohustus tasuda üüri ja lepingulisi makseid. Asjaolu, et üürnik

üüripinda vastu ei võtnud ja teatas pärast 2. septembri 2020 üürilepingu kokkuleppe sõlmimist

soovist kokkuleppest taganeda, ei ole aluseks üürniku kokkulepitud üürikohustuse mitte

täitmiseks.

Üürniku lepingu lõpetamise avaldus 20. septembril 2020 ja üürniku 24. septembri 2020 kiri

tõendavad, et üürnik ise pidas lepingut sõlmituks ja jõus olevaks taotledes selle erakorralist

ülesütlemist. Üürnikul ei olnud õigust lepingust taganeda ja üürnik ei saanud seda ühepoolselt

erakorraliselt lõpetada.

2-20-18142

Juhul, kui hagi ei ole alusetu, siis ei kuulu rahuldamisele vastuhagi, kuivõrd üürileandja oli

õigustatud üürniku tasutud garantiisumma võlgnevusega tasaarvestama ja see tasaarvestus

sisaldub haginõudes.

Arvestades asjaolu, et tasaarvestusnõude arvestamiseks hagimenetluses piisab kostja vastavast

avaldusest ja selleks ei ole vaja vastuhagi esitada, siis on kostja tekitanud vastuhagi esitamisega

mittevajaliku menetluskulu, mis peaks jääma kostja kanda olenemata kumma poole kasuks

kohtuotsus tehakse.

Vastustaja seisukoht

7. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS)§ 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse

normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi ja jätab

vastuhagi rahuldamata ning jätab menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebus

rahuldatakse.

9. Hageja palub kostjalt kui käendajalt välja mõista üürniku põhivõlg ja viivis. Sellise nõude

õiguslik alus on võlaõigusseaduse (VÕS) § 145 lg 1.

10. Asjas tuleb lahendada eelkõige vaidlus, kas kostja peab käenduslepingu järgi vastutama

üürniku üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise eest või on käendusleping tühine.

11. VÕS § 143 lg 1 kohaselt on tarbijakäendusleping käendusleping, kus käendajaks on

füüsiline isik. VÕS § 143 lg 2 järgi on tarbijakäendusleping tühine, kui ei ole kokku lepitud

käendaja vastutuse rahalises maksimumsummas.

12. Tegemist on tarbijakäenduslepinguga VÕS § 143 lg 1 mõttes ja vaidlust ei ole, et

üürilepingu p 5.18 kohaselt kinnitab üürilepingu allakirjutanud üürniku esindaja X, et ta

isiklikult käendab üürilepingu täitmise 1800 euro ulatuses enda isikliku varaga. Kostja

vastuväidete kohaselt on hageja ja kostja kui üürniku juhatuse liikme poolt 2. septembri 2020

üürilepingust tulenev kostja käenduskohustus tühine, sest see tuleneb üürilepingu

tüüptingimustest, mida kostja ei saanud mõjutada (t.l 4-9).

13. Kolleegium leiab, et üürilepingu p-s 5.18 tarbijakäenduslepingu tüüptingimuse tühisuse

eeldused ei ole VÕS § 42 lg 1 mõttes täidetud. Vaidlusaluse lepingupunktiga ei ole kaldutud

kõrvale käenduslepingu olulisest põhimõttest. Ei ole mõistlik arvata, et üürilepingu pooled

oleksid ka ilma käenduseta sõlminud üürilepingu ning kostja, kes oli üürniku juhatuse liikmeks,

poleks olnud ise sellise tehingu tegemisest huvitatud. Sellises olukorras ei ole põhjust eeldada,

et kindlasti oleks tegemist kostjat ebamõistlikult kahjustava tingimusega. Lisaks ei loeta

VÕS § 42 lg 2 kohaselt tüüptingimust ebamõistlikult kahjustavaks, kui see puudutab lepingu

põhilist

eset.

Üürilepingus

sisalduva

käenduslepingu

p

5.18

sätestab

kostja

käenduslepingujärgse põhikohustuse.

14. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole 2. septembri 2020 üürileping kunagi jõustunud, mistõttu

ei ole see üürilepingu pooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 149 lg 1 alusel võib käendaja

2-20-18142

esitada võlausaldaja nõudele kõiki vastuväiteid, mida oleks võinud esitada põhivõlgnik ise.

VÕS § 149 lg 3 järgi võib käendaja keelduda võlausaldaja nõude rahuldamisest tähtaja jooksul,

mil põhivõlgnik võib tema kohustuse aluseks oleva tehingu tühistada või lepingust taganeda.

15. Vaidluse lahendamisel on olulised järgmised maakohtu poolt tuvastatud asjaolud, mille üle

pooltel ei ole vaidlust:

- hageja ja üürnik, keda esindas seadusliku esindajana kostja, allkirjastasid 2. septembril 2020

tähtajalise äriruumide üürilepingu Tallinnas, Narva mnt 50 hoones II korrusel asuva äriruumi

nr 4 (60 m²) kasutamiseks. Üürilepingu p 1.4 kohaselt üürileping jõustub hiljemalt

25. september 2020 ja kehtib kuni 24. september 2021 (t.l 4-9).

- üürnik on tasunud hagejale üürilepingu p 3.1 alusel tagatisraha 600 eurot (t.l 66, 66 pöördel).

- 20. septembril 2020 saatis üürniku seaduslik esindaja kostja hagejale teate sooviga sõlmitud

üürileping lõpetada, selgitades 21. septembri 2020 kirjas, et seoses koroona kiire levikuga on

tehnikud otsustanud töö lõpetada ja üürnik ei ole võimeline edasi tegutsema (t.l 10, 10 pöördel).

24. septembril 2020 saatis kostja lepinguline esindaja hagejale teate üürilepingu lõpetamisest

(t.l 37).

- üürnik ei ole üüripinda vastu võtnud.

16. Maakohus tuvastas, et kui üürilepingu jõustumine oli seatud sõltuvusse ruumide

üleandmisest 25. septembril 2020 ja üürnik teatas enne ruumide vastuvõtmise tähtaega, et ei

soovi neid ruume kasutada, siis üürileping ei jõustunud tingimuse saabumata jätmise tõttu.

Maakohus on eeltoodud asjaolude tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme ning on neile

õigusliku hinnangu andmisel kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust.

17. VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üür).

Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas hageja ja Coconut Beauty OÜ on

2. septembril 2020 üürilepingu allkirjastamisega sõlminud üürilepingu VÕS § 271 mõttes

(t.l 4-9).

18. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et üürileping pole lepingupooltele täitmiseks

kohustuslik seetõttu, et see pole jõustunud. Kolleegium saab aru, et jõustumise all on maakohus

silmas pidanud, et üürilepingut ei saa lugeda sõlmituks enne, kui üürileandja on üürnikule

andnud kasutamiseks asja. VÕS § 11 lg 4 järgi loetakse kirjalik leping sõlmituks, kui

lepingupooled on lepingudokumendi allkirjastanud. VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping tehing

kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled

kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 8 lg 2 järgi on leping lepingupooltele

täitmiseks kohustuslik. Kuna üürilepingu pooled on lepingu allkirjastanud, siis on sellega

tuvastatud, et üürileping on sõlmitud ja see on lepingus kokku lepitud tingimustel

lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

19. Kolleegium ei nõustu, et üürilepingu p-st 1.4, mille järgi leping jõustub hiljemalt

25. septembril 2020 ja kehtib kuni 24. septembrini 2021 ja asjaolust, et lepingu järgi on lepingu

tähtaeg 1 aasta, saab järeldada, et üürilepinguline suhe kui üürilepingu sõlmimine on seatud

sõltuvusse üüripindade üleandmisest, sest vastasel juhul ei omaks lepingus tähendust

25. septembri 2020 kuupäev. Kolleegiumi arvates saab üürilepingu p-s 1.4 kokku lepitud

tähtaega pidada vaid üheks üürilepingus kokku lepitud oluliseks tingimuseks, milles

üürilepingu pooled on kokku leppinud, millal on üürileandja kohustatud üürnikule andma

äriruumid kasutamiseks. VÕS § 276 lg 1 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle

andma kokkulepitud ajaks. Pooled ei vaidle selle üle, et üürileandja pidi üürniku kasutusse

andma äriruumid hiljemalt 25. septembril 2020. Pooled ei vaidle, et maakohus on õigesti

2-20-18142

tuvastanud, et lepingu pooled on pidanud läbirääkimisi üürilepingu tingimuste, sh ruumide

üleandmiseks 25. septembril 2020 (t.l 10-12). Kui üürilepingus on üürileandja põhikohustuseks

anda üürnikule üle kasutamiseks äriruumid ja 2. septembri 2020 üürilepingus ongi üürilepingu

pooled kokku leppinud äriruumide üleandmises üürnikule, siis on üürilepingu ja poolte

kirjavahtusega tõendatud, et poolte ühine tahe üürilepingu p 1.4 kohaselt on olnud kokku

leppida, et äriruumid antakse üürileandja poolt üürnikule üle hiljemalt 25. septembril 2020 ja

need ruumid antakse üürnikule kasutamiseks aastaks, s.o kuni 24. september 2021. Kolleegium

ei nõustu maakohtuga ka selles, et kui üürnikule on esitatud septembrikuu arve üüri- ja

kommunaalkulude eest tasumiseks perioodi 25.–30. september 2020 eest, siis poleks poolte

vahel seetõttu üürileping jõustunud, s.o sõlmitud ja see ei ole pooltele täitmiseks kohustuslik.

Kolleegium peab vajalikuks märkida, et üürniku kohustus tasuda üüri saabki tekkida alles

sellest ajast, kui üürileandja on üürnikule asja kasutamiseks andnud. Asjaolust, et üürilepingu

pooled on üürilepingu p-s 1.4 kokku leppinud, et üürilepingu tähtaeg on 1 aasta, kuid

kuupäevaliselt sama p 1.4 järgi leping jõustub hiljemalt 25. septembril 2020 ja kehtib kuni 24.

septembril 2021, on aga kolleegiumi arvates võimalik VÕS § 29 tuletada lepingupoolte ühine

tahe olla üürilepinguga seotud alates lepingu allkirjastamisest, mille kohaselt äriruumid antakse

üürnikule üle hiljemalt 25. septembril 2020 ja üürnikul on õigus neid kasutada kuni 24.

septembrini 2021. Igal juhul ei ole lepingu p-st 1.4 võimalik järeldada VÕS 29

tõlgendamisreegleid järgides üürilepingu poolte soovi mitte olla lepinguga seotud alates

lepingu allkirjastamisest kuni lepingu kehtimise lõppemiseni 24. septembrini 2021, mistõttu

leping poleks nagu jõustunudki, nagu järeldas maakohus.

20. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 102 lg 2 sätestab, et tehing on tehtud

edasilükkava tingimusega, kui tehinguga kindlaksmääratud õiguslike tagajärgede tekkimine

sõltub asjaolust (edasilükkav tingimus), mille kohta ei ole teada, kas see saabub või ei saabu.

Kolleegiumi arvates, ei ole poolte esiletoodud asjaoludest võimalik järeldada, et üürilepingu

pooled on üürilepingust tulevate õiguslike tagajärgede tekkimise seadnud sõltuvusse

asjaoludest, mille saabumine ei ole kindel, et arvata, et juhul kui see asjaolu ei saabu, siis

pooltele üürilepingust mingeid õiguslikke tagajärgi ei tulene. Kolleegium leiab, et üürilepingu

p-s 1.4 kokku lepitud äriruumide üleandmise tähtaeg 25. september 2020, ei saa olla selliseks

edasilükkavaks tingimuseks, mille kohta ei ole teada, kas see kuupäev saabub või ei saabu, et

äriruumid anda üürniku kasutusse. Seega äriruumide üleandmine ei saa sõltuda poolte vahel

kokku lepitud kalendris märgitud tähtpäeva saabumisest, sest see ei ole selliseks asjaoluks,

mille kohta ei ole teada, kas või millal konkreetne kuupäev saabub.

21. Lähtudes eeltoodust tuvastab ringkonnakohus, et hageja ja üürniku vahel on 2. septembril

2020 sõlmitud üürileping, mille kohaselt hageja kohustuseks oli hiljemalt 25. septembril 2020

anda üürniku kasutusse äriruumid kuni 24. septembrini 2021 ja selle eest üürnik kohustus

tasuma hagejale üüri ja kõrvalkulud. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürnik võis 20. ja

24. septembri 2020 avaldustega, s.o enne äriruumide üleandmiseks kokku lepitud tähtpäeva,

üürilepingu lõpetada, (t.l 10).

22. VÕS § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut

ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 325 lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles

öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. VÕS § 313

kohaselt võib kumbki lepingupool tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle

esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja

mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 309 lg 2 kohaselt

on üürilepingust taganemine lubatud vaid võlaõigusseaduse üürilepingu peatükis sätestatud

juhtudel. Üürilepingust taganemist lubav seaduses ette nähtud õiguslik alus on VÕS § 277 lg 1,

mille kohaselt kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille

2-20-18142

puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel

määral, võib üürnik lepingust taganeda. VÕS § 188 lg 1 järgi lepingupool taganeb lepingust

taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Pooled ei vaidle, et üürnik on esitanud

üürileandjale lepingu lõpetamise soovi, kuid pooled vaidlevad selle üle kas üürnikul oli õigus

üürileping lõpetada, s.o lepingust taganeda või see erakorraliselt üles öelda. Praegusel juhul

põhjendas üürnik lepingu 20. septembri 2020 avalduses lõpetamise soovi koroonaviiruse

levikuga, mistõttu üürniku tehnikud on otsustanud töö lõpetada ja üürnik ei ole võimeline edasi

tegutsema. Vaidlust ei ole, et üürnik ise ei soovinud üüripinda üürileandjalt kasutamiseks vastu

võtta, seega ei olnud üürnikul õigust lepingust taganeda. Kolleegium nõustub hagejaga, et

üürniku üürilepingu lõpetamise soov 24. septembri 2020 avalduses põhjusel, et see ei kehti, on

vastuolus üürniku enda sooviga see leping lõpetada. Üürniku esiletoodud asjaolud, mille

kohaselt on üürnik kaotanud huvi üüripinna kasutamiseks, ei kaalu üles üürileandja huvi, et

üürnik lepingut täidaks ja need ei ole kolleegiumi arvates selliseks mõjuvaks põhjuseks, et

tuvastada, et üürnikul oleks olnud õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. Eeltoodust

tulenevalt on kolleegium seisukohal, et üürnikul puudus üürilepingust taganemiseks või

üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks õiguslik alus.

23. Seega ei toonud üürniku lepingu lõpetamise soov, s.o taganemine või lepingu ülesütlemine,

kaasa üürilepingu lõppemist ei 20. ega 24. septembri 2020 avalduste alusel. Kuna üürileping ei

lõppenud üürniku 20. ega 24 septembri 2020 avalduste alusel üürilepingust taganemise või

üürilepingu erakorralise ülesütlemise tõttu, siis on põhjendatud hageja väide, et üürniku

20. septembri 2020 soovi leping lõpetada saab pidada lepingu ülesütlemise soovist teatamiseks

üürilepingu p 7.6.2 tähenduses. Pooled ei vaidle, et hageja on üürnikule esitanud makseteatised

üüri ja kommunaalmaksete tasumiseks kokku summas 1897,73 eurot, mida üürnik tasunud ei

ole.

24. VÕS § 296 lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid

ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada seetõttu, et üürileandja ei

andnud asja tema kasutusse. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik maksma üüri ka aja eest, mil

ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel. Pooled ei vaidle selle üle, et üürnik ei

kasutanud äriruume temast olenevatel põhjustel, seega on üürnikul kohustus tasuda üürilepingu

kehtivuse ajal VÕS §-de 271 ja 292 alusel üürilepingus kokku lepitud üüri ja kõrvalkulude eest.

Vaidlust ei ole selle üle, et üürilepingu p 3.3 järgi kohustus üürnik tasuma üürileandjale iga

kalendrikuu 5. kuupäevaks selle kalendrikuu eest üüri 300 eurot ja kommunaaltasu 3,20 eurot

ruutmeetri kohta (summa 192 eurot). Pooled ei vaidle, et üürnik pidi tasuma 30. septembri 2020

makseteatise nr 300092020 alusel 12. oktoobriks 2020 118,08 eurot, 8. oktoobri 2020

makseteatise nr 08102020 alusel 12. oktoobriks 2020 594,24 eurot, 1. novembri 2020

makseteatise nr 01112020 alusel 5. novembriks 2020 594,24 eurot ja 1. detsembri 2020

makseteatis nr 01122020 alusel 5. detsembriks 2020 594,24 eurot (t.l 14-17).

25. Kuna hagejal oli õigus nõuda üürnikult üüri ja kõrvalkulude tasumist, kuid üürnik oma

kohustust ei ole täitnud, siis on hagejal õigus nõuda üürniku kohustuse täitmisega viivitamise

tõttu viivise tasumist. VÕS § 113 lg 1 järgi võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral

võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks

muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud

intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem

intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud

intressimäär. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt,

et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks

2-20-18142

selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Pooled

vaidlevad selle üle, kas üürilepingu p-s 5.2 kokku lepitud viivise määr, mille kohaselt on üürnik

üüri ja kommunaaltasu maksete tasumisega viivitamisel kohustatud tasuma üürileandjale viivist

0,5% päevas iga viivitatud päeva eest, on tühine.

26. Kuna vaidlust ei ole, et üürnik ei ole tarbija, saab VÕS § 44 järgi üksnes eeldada, et VÕS §

42 lg-s 3 sätestatud tingimustega leping on ebamõistlikult kahjustav. Eeldust ei saa aga tekkida,

kui tüüptingimus ise ei saa ilmselgelt olla ebamõistlikult kahjustav. Üürilepingu p-s 5.2 kokku

lepitud viivise määr ei ole VÕS § 42 lg 3 p 5 järgi tühine. Kolleegiumi arvates ei ole viivise

määraga 0,5 % tasumata summast päevas puhul tegemist erakordse või kokkuleppevabadust

kuritarvitava tingimusega. Kuigi viivisemäär on VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määrast kõrgem,

ei saa seda pidada seadusega vastuolus olevaks. Kolleegiumi arvates ei ole juriidiliste isikute

puhul 0,5 %-line viivise määr ebamõistlikult kahjustav.

27. Kostja hageja viivise arvestust vaidlustanud ei ole. Seega on tuvastatud, et 6. detsembri

2020 seisuga on hagejal tähtaegselt tasumata makseteatiste alusel õigus arvestada viivist 280,63

eurot (t.l 2, 14-17).

28. Pooled ei vaidle, et üürnik tasus üürilepingu p 3.1 alusel üürniku rahaliste kohustuste katteks

tagatissumma 600 eurot, millise summa võis hageja üürilepingu p-de 3.2 ja 5.13 kohaselt

tasaarvestada üürileandja rahaliste nõuetega üürniku vastu. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks

isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu

samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega

tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda

tema kohustuse täitmist. VÕS § 88 lg 8 sätestab, et kui võlgnik peab lisaks rahalisele

põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste,

seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. Pooled on

lepingu p-s 5.13 kokku leppinud, et üürniku poolt võlgnevuste tasumisel loetakse tasutud

summade arvelt esmajärjekorras tasutuks viivised, leppetrahvid ja kahju hüvitamise nõuded

ning alles seejärel põhivõlgnevus. Lähtudes eeltoodust on tuvastatud, et üürilepingu p 3.2 ja

5.13 alusel võis hageja tasaarvestada tagatissumma 600 eurot üürniku viiviste tasumise

kohustusega summas 280,63 eurot ning tasumata põhinõudega summas 319,37 eurot. Seega on

hageja tõendanud, et üürilepingust tulenevalt on üürnikul tasumata seniajani põhivõlgnevus

1578,36 eurot, millele lisandub üürniku kohustus tasuda viivist 0,5% päevas põhivõlgnevuselt

alates hagiavalduse esitamise ajast (7,89 eurot).

29. Hageja on palunud kostjalt välja mõista viivise põhivõlgnevuselt 1578,36 eurolt alates

7. detsembrist 2020, kuid mitte rohkem kui 221,64 eurot. Kostja on palunud vähendada

tasumisele kuuluvat viivist. Kui tasumisele kuuluv viivis on ebamõistlikult suur, võib kohus

seda viivise maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel VÕS § 162 lg 1 järgi koosmõjus

VÕS § 113 lg-ga 8 vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise

ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.

30. Riigikohus on viivise vähendamise kohta selgitanud, et viivise vähendamine on kohtu

diskretsiooniotsus, mille kohus teeb võlgniku ja võlausaldaja huve kaaludes. Seda tehes tuleb

mh arvestada üldist praktikat viivise väljamõistmisel, sest ka lepingulistes suhetes osalejate

jaoks peab üldjoontes olema ettenähtav, kas ja millises ulatuses kohtud nende viivisenõudeid

aktsepteerivad. Viivise suuruse ebaproportsionaalsuse tõendamise kohustus on üldjuhul sellel,

kes taotleb viivise vähendamist, kuid põhivõlast suurema viivisenõude korral peab tõendama

vastava kahju olemasolu võlausaldaja, kui nõutakse seaduses sätestatud määrast suuremat

viivist. Seejuures ei ole VÕS §-s 162 sisalduvad terminid „ebamõistlikult suur“ ja „mõistlik“

2-20-18142

käsitatavad faktiliste asjaoludena, vaid hinnanguliste kategooriatena. Seega pole neid võimalik

tõendada. Tõendamine saab seisneda kohtule lepingu sõlmimise, täitmise, lepingu täitmata

jätmise tõttu tekkinud kahju ja muude oluliste asjaolude kohta info esitamises, mille põhjal

kohus kujundab siseveendumuse viivise mõistlikkuse või ebamõistlikkuse kohta. Samas peab

kohus lisaks poolte esitatud asjaoludele kaaluma viivise mõistlikkust ka objektiivset

kriteeriumit arvestades, lähtudes VÕS §-st 7. Seega võib viivise ebamõistlikule suurusele

viidata ainuüksi asjaolu, kui viivis ületab kordades põhinõuet (vt Riigikohtu 14. juuni 2005

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p-d 18-19).

31. Vaidlust ei ole, et 8. detsembri 2020 hagivalduses nõutud viivise nõue põhivõlgnevuse

summalt 1578,36 eurolt 0,5 % päevas, s.o 7,8918 eurot päevas on hageja enda poolt piiratud

välja mõista kostjalt viiviste katteks mitte rohkem kui 221,64 eurot, mis on viivised 28 päeva

eest. Seega hageja viivise nõue 221,64 eurot on käesoleva otsuse tegemise ajaks muutunud

sissenõutavaks.

32. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et hageja viivisenõue on vastuolus hea usu põhimõttega.

Kostja väidab, et hageja ei ole kostja poole pöördunud nõudega täita üürniku kohustus, mistõttu

hageja nõue on kostjale tulnud üllatusena. VÕS § 6 lg 1 järgi peavad võlausaldaja ja võlgnik

teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kolleegium leiab, et oma nõude

maksmapanekut ei saa lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks, et see jätta seetõttu

rahuldamata. Üürilepingus, mille kostja oli allkirjastanud üürniku esindajana oli viivise

kohaldamises kokku lepitud, mistõttu pidi kostjale selge olema, et üürniku poolt maksetega

viivitamisel on üürileandjal õigus nõuda viivist (t.l 4-9, 10-13). Viivise suuruse

ebaproportsionaalsuse tõendamise kohustus on sellel poolel, kes taotleb viivise vähendamist.

Kohtupraktikas ei loeta ebamõistlikult suureks viivise nõuet, mis on piiratud kuni põhivõla

suuruseni. Hageja on viivise nõude piiranud 221,64 euroni, mis on põhivõlast tunduvalt

väiksem summa. Ringkonnakohus leiab, et kostja poolt esile toodud asjaolud ei anna alust

järelduseks, et hageja nõutud viivis on ebamõistlikult suur.

33. Apellatsioonimenetluses ei vaidle pooled selle üle, et maakohus on õigesti tuvastanud, et

Coconut Beauty AS on alusetust rikastumisest tuleneva 600 eurot tagastamise nõude hageja

vastu loovutanud kostjale (t.l 89). VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult

(üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu

saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb

hiljem ära. Ringkonnakohus tuvastas, et 2. septembri 2020 üürileping oli kehtiv, see ei lõppenud

kosja taganemise- ega ülesütlemisavalduse alusel. Kuna üürnik kohustus hagejale tasuma 600

eurot üürilepingu alusel ja see kohustus ei ole ära langenud, siis ei ole täidetud alusetu

rikastumise nõude eeldused ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.

34. Lähtudes eeltoodust tuleb hagi rahuldada ning kostjalt välja mõista hageja kasuks

põhivõlgnevus 1578,36 eurot ja viivised 221,64 eurot.

35. Asja lahendamisel ei ole tähtsust poolte väidetel ja tõenditel, mida ringkonnakohus ei ole

käsitlenud (t.l 47-55) ja neid ringkonnakohus ei hinda.

Menetluskulude jaotus

36. Mõlema kohtuastme menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.

Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi

seniste menetluskulude jaotuse. TsMS § 174 lg-te 3 ja 5 ning § 177 lg 2 järgi määrab kulud

2-20-18142

rahaliselt kindlaks maakohus (vt Riigikohtu 20. aprilli 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15,

p-d 21 ja 22).

(allkirjastatud digitaalselt)