2-21-13599/21 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve

Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht

17. märts 2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-13599

Tsiviilasi

X avaldus Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu

14. mai 2021. a üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 31. jaanuari 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Martin Kruus

Puudutatud isik Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu

(registrikood

80331490),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Liisa Linna

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 31. jaanuari 2022. a määruse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-21-

13599 muutmata, kuid täiendada ja muuta osaliselt määruse põhjendusi.

2. Jätta X määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud X kanda.

4. Mõista X-lt Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu määruskaebuse esitamisest

tingitud menetluskulude hüvitamiseks välja 810 eurot. Menetluskulude tasumisega

viivitamise korral tuleb X-l tasuda Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistule

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist alates

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse

kättetoimetamisest.

Hagita

menetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

2 (9)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X (avaldaja) esitas tsiviilasjas nr 2-19-16450 12. juulil 2021 Harju Maakohtule avalduse,

milles palus tuvastada Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu)

14. mai 2021. a üldkoosoleku päevakorrapunktis 5 vastu võetud otsuse tühisus või tunnistada

see kehtetuks.

Avalduse kohaselt otsustati korteriomanike 14. mai 2021. a üldkoosoleku päevakorrapunkti 5

raames kiita heaks elamu asukohaga Suur-Kloostri tn 18, Tallinn parandatud ja täiendatud

küttesüsteemi projekt (töö nr KP 19-19 allkirjastatud 11. mail 2020) ja täpsustada

hinnapakkumised. Otsus on vastuolus seadusega ja seega tühine, kuivõrd korteriomanikel

puudus pädevus küsimuse üldkoosolekul otsustamiseks ja nõutav oli korteriomanike

kokkulepe. Alternatiivselt on otsus kehtetuks tunnistatav, kuivõrd see on avaldaja huvisid

ebamõistlikult kahjustav.

Tegemist on olulise ümberkorraldusega korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38

mõttes, sest uus küttesüsteem on teistsuguse tööpõhimõttega ning selle osised paiknevad uutes

asukohtades. Üldkoosolekul on hääletanud ka korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanikud, kuigi neid

küttesüsteem ei teeninda. Seejuures ei soovi nimetatud korteriomanikud volikirjadest nähtuvalt

kanda küttesüsteemi ümberehitusega kaasnevaid kulusid, mistõttu on nende esindaja ületanud

volituse piire. Ebamõistlikult kahjustav on otsus, mille kohaselt jäävad kohustused liikmete

kanda valikuliselt. Uue küttesüsteemi rajamine on ebaotstarbekas ning kulukam ja

ebamugavam kui olemasoleva süsteemi renoveerimine. Selle ainsaks eesmärgiks on pööningu

vabastamine kütteseadmetest ja torustikust eesmärgiga luua hoone pööningule täiendav

eriomand. Samuti ei selgu otsusest tööde teostamise aeg ega rahastamisega seonduv ning

analüüsitud ei ole projekti kooskõla muinsuskaitse eritingimustega.

2. Harju Maakohus palus tsiviilasjas nr 2-19-16450 esitatud avaldus 30. augustil 2021

registreerida ja jagada uue asjana.

3. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning

menetluskulud avaldaja kanda.

Puudutatud isiku väidete kohaselt on elamu küttesüsteem mitukümmend aastat vana,

amortiseerunud, mittetoimiv ja ohtlik ning esineb katkestusi küttes ja avariisid. 2019. a telliti

küttesüsteemi rekonstrueerimise projekt, mis nägi ette küttesüsteemi tervikliku uuendamise,

sest roostetanud ja lõhkenud torude lappimisega ei ole olnud võimalik stabiilset kütet tagada ja

avariisid ära hoida. Korteriomanike 23. augusti 2019. a üldkoosolekul kiideti see projekt heaks.

Korteriomanike 14. mai 2021. a üldkoosolekul kiideti heaks 2020. a teostatud ekspertiisi põhjal

parandatud projekt.

Küttesüsteem on kõigi korteriomanike kaasomandis. Küttesüsteemi renoveerimine on

tavapärane valitsemine KrtS § 35 lg 1 p 2 mõttes või äärmisel juhul kaasomandi eseme

ajakohastamine KrtS § 39 tähenduses. Projekti järgi ei ole kavas muuta hoone välisilmet ja

kasutatakse ära võimalikult palju olemasolevate püstakute asukohti. Samuti väheneb seni

köetud ruumide küttekulu. Projekti elluviimine on võimalik selliselt, et muinsuskaitseliselt

väärtuslikud detailid jäävad kahjustamata. Projekt ei näe ette küttekehasid pööningule, vaid

ainult selle pinna tulevikus süsteemi ühendamise võimaluse. Korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanikud

on hääletanud projekti poolt ning seni ei ole tehtud otsust kulude suuruse ja jaotuse kohta. Isegi

kui nende hääled ei lähe arvesse, siis on vajalik häälteenamus olemas.

Esimese astme kohtu määrus

4. Harju Maakohus jättis 31. jaanuari 2022. a määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse

rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda ja määras kindlaks puudutatud isikule

hüvitatavate menetluskulude suuruse.

3 (9)

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on üldkoosoleku otsusega kavandatud muudatuste

näol tegemist kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 tähenduses. Avaldaja ei ole

esitanud sisulisi vastuväiteid ega tõendeid puudutatud isiku küttesüsteemi uuendamise

vajalikkuse kohta esitatud väidetele ja tõenditele ega sisulisi ettepanekuid probleemide

kõrvaldamise ja kaasajastamise saavutamiseks vähem kulukal viisil. Avaldaja kahtlus projekti

teostatavuses muinsuskaitsereeglite tõttu ei põhine kontrollitava täpsusega esitatud asjaoludel.

Probleemide tegeliku ilmnemise korral on korteriomanikel võimalik teha täiendavaid otsustusi

muudatuste tegemiseks kavandatud töödes. Koosolekul oli esindatud 10 korterit 12-st ja kõik

osavõtjad hääletasid otsuse poolt. Kuivõrd koosolekul mitteosalenud korterite kaasomandi

mõtteliste osade summa on vähem kui pool kaasomandi osadest, siis on otsus vastu võetud

KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Volikirja andnud korteriomanikud on andnud

volituse hääletada vaidlustatud üldkoosoleku otsuse tegemise poolt. Samuti ei saa avaldaja

tugineda teiste korteriomanike õiguste rikkumisele olukorras, kus need teised korteriomanikud

ise õiguskaitset ei otsi.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

5. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha uue

määruse, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Määruskaebuse kohaselt oleks maakohus pidanud asja lahendamisel lähtuma üksnes käesolevas

asjas esitatud asjaoludest ja õiguslikust olukorrast, mitte teistes kaudselt seotud tsiviilasjades

varem tehtud, kuid jõustumata lahenditest, mis ei puuduta sama vaidluse eset. Samuti on

avaldaja esile toonud, et küttesüsteemi seisundi hindamiseks ehituseksperdi poolt 2013. a tehtud

auditi raames ei tuvastatud vajadust ehitada küttesüsteem täielikult ümber. Kahtlusteta on selge,

et olemasoleva süsteemi puuduste kõrvaldamine on odavam. Ka projekteerija ise leidis algselt,

et uue küttesüsteemi rajamine on kulukam ja ebaotstarbekas. Lisaks puudub selgus selles, kas

projekt on muinsuskaitseliste piirangute tõttu üldse teostatav. Ümberkorralduste eesmärgiks ei

ole süsteemi kaasajastamine, vaid pööningupinna vabastamine selleks, et oleks võimalik valitud

korteriomanike eriomandit laiendada.

Maakohus leidis ebaõigesti, et olemasoleva küttesüsteemi asendamine uues asukohas ja uuel

tööpõhimõttel toimiva süsteemiga on käsitatav kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39

mõttes. Tegemist on ehitusliku ümberkorraldusega KrtS § 38 tähenduses, mille teostamiseks on

vajalik korteriomanike kokkulepe. Samuti jättis kohus analüüsimata avaldaja väite, mille

kohaselt ei ole võimalik hääletada reservatsiooniga, mis välistab töödega seonduvate kulude

kandmise. Selline otsus on ebamõistlikult koormav ühistu liikmete suhtes, kelle kanda vastavad

kulud jäävad. Lisaks on kohus ekslikult leidnud, et avaldaja ei saa vaidlustada otsust sellel

alusel, et hääli on arvestatud volituseta või volituse piire ületades.

6. Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu

määruse muutmata ning menetluskulud avaldaja kanda.

7. Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21

(koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel jätta muutmata ning määruskaebus rahuldamata, kuid

maakohtu määruse põhjendusi tuleb täiendada ja osaliselt muuta.

9. Menetlusosalised vaidlevad määruskaebemenetluses jätkuvalt selle üle, kas korteriomanike

14. mai 2021. a üldkoosoleku päevakorrapunkti 5 raames vastu võetud otsus on kehtivalt vastu

võetud. Selle otsusega kiitis üldkoosolek heaks elamu küttesüsteemi rekonstrueerimise projekti

parandatud versioonis ning otsustas täpsustada hinnapakkumised ja arvestada tööde tegemise

ajaga (kd I, tl 135). Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et avaldaja ei ole esile

4 (9)

toonud selliseid asjaolusid, mis tooksid kaasa otsuse tühisuse või annaksid aluse otsuse

kehtetuks tunnistamiseks.

10. Kolleegium märgib esmalt, et ei nõustu avaldaja etteheitega, mille kohaselt lähtus

maakohus teistes kaudselt seotud tsiviilasjades nr 2-19-16450 ja nr 2-21-11317 varem tehtud

lahenditest. Iseenesest on avaldaja õigesti juhtinud tähelepanu sellele, et kõnealustes asjades

tehtud lahendid ei ole edasi kaebamise tõttu veel jõustunud. Enne jõustumist kohtulahendil

TsMS § 457 lg 1 järgi siduvat toimet ei ole. Maakohus on seda vaidlustatud määruses ka

selgitanud, kuid jõudis järeldusele, et ka praeguses asjas esitatu põhjal puudub alus asuda

otsuste õiguspärasuse osas teistsugusele seisukohale.

Teistes tsiviilasjades tehtud kohtulahendid võivad olla praeguses asjas dokumentaalsed tõendid

TsMS § 272 lg 2 mõttes. Seejuures tuleb kohtul lisaks eelmises tsiviilasjas tehtud lahenditele

kui dokumentaalsetele tõenditele TsMS § 232 lg 1 järgi hinnata ka kõiki teisi tõendeid

igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustada oma siseveendumuse kohaselt, kas

menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Kolleegiumi arvates ei ole maakohus

selle põhimõtte vastu eksinud, sest on vaidlustatud määrusest nähtuvalt lähtunud asja

lahendamisel praeguses tsiviilasjas esile toodud asjaoludest ja esitatud tõenditest.

11. Avaldaja on korteriomanike üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel tuginenud sellele, et

küttesüsteemi muudatuste näol on tegemist ehitusliku ümberkorraldusega KrtS § 38

tähenduses, mille teostamiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe, ning otsus on avaldaja

huvisid ebamõistlikult kahjustav. Kolleegiumi hinnangul ei ole alust sekkuda maakohtu

otsustusse, et tegemist on kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 mõttes, mistõttu sai

muudatuste tegemise otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud

häälteenamusega ning selleks ei olnud vaja korteriomanike kokkulepet. Üldkoosoleku otsusega

ei ole kahjustatud ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

11.1. Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise üle otsustavad

korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid

nõudeid (KrtS § 35 lg 1). Tavapärase valitsemisena käsitatakse KrtS § 35 lg 2 p 1 järgi mh

kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. KrtS § 38 kohaselt ei saa ehitusliku või

muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse

tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike

kokkulepet. Erandina sellest nõudest sätestab aga KrtS § 39, et kui muudatus on vajalik

kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sh energiatõhususe suurendamiseks ja sellega ei muudeta

eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku

õigustatud

huve,

võib

muudatuse

tegemise

otsustada

KrtS § 9

lg-s 3

sätestatud

häälteenamusega (s.o üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle

poole kaasomandi osadest).

KrtS § 12 lg 2 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes

korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Selle

rikkumisel võib otsus olla kehtetuks tunnistatav (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38

lg 1 esimene lause).

11.2. Avaldaja leiab, et tegemist on ehitusliku ümberkorraldusega KrtS § 38 tähenduses, sest

uue küttesüsteemi osised paiknevad teistes asukohtades ja praegu pööningul paiknevad

peamagistraalid viiakse ümber korteritesse. Puudutatud isik jäi vastuses määruskaebusele

maakohtu menetluses esitatud seisukoha juurde, et küttesüsteemi renoveerimine on tavapärase

valitsemise küsimus KrtS § 35 lg 2 p 1 kohaselt. Kuivõrd maakohus leidis, et üldkoosoleku

otsusega vastu võetud muudatuse näol on tegemist kaasomandi eseme ajakohastamisega

KrtS § 39 mõttes, siis oli maakohus järelikult seisukohal, et muudatus kuuluks muidu täielikult

või osaliselt KrtS §-s 38 nimetatud ehituslike ümberkorralduste hulka (vt korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse eelnõu 462 SE seletuskiri, lk 68). Kolleegiumil ei ole asjas esile toodud

5 (9)

asjaolusid arvestades alust maakohtust teistsugusele seisukohale asuda. Riigikohus on olnud

samuti seisukohal, et elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad ajakohastamisena KrtS § 39

tähenduses (Riigikohtu 24. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-7999/68, p 25.2).

Puudutatud isik avaldas, et üldkoosoleku otsusega heakskiidetud projekti alusel uuendatakse

kogu hoone küttesüsteem kahetorusüsteemis ning vahetatakse välja olemasolevad küttekehad

ja kütteveetorustik. Kuigi puudutatud isik tõi esile, et projekti kohaselt ei demonteerita seinas,

põrandas jm asuvat toru, kui see ei sega uue toru paigaldamist (kd I, tl 97 pöördel), siis nõustub

kolleegium avaldaja väitega, et sellest nähtub üksnes see, et osaliselt puudub vajadus senise

küttesüsteemi komponente lahti võtta, kuid need ei muutu uue süsteemi osadeks. Puudutatud

isik on ka ise väljendanud, et avaldaja korterisse lisandub uusi läbiviike seonduvalt kahetorulise

küttesüsteemiga (vt puudutatud isiku 7. oktoobri 2021. a seisukoht; kd I, tl-d 39 ja pöördel).

Seega võib nõustuda avaldaja väitega, et tegemist on suurema ümberkorraldusega.

Samas ei olnud küttesüsteemi projekti heakskiitmiseks vaja KrtS § 39 järgi korteriomanike

kokkulepet, vaid piisas ka KrtS § 9 lg-s 3 osutatud häälteenamusest, sest muudatus on vajalik

kaasomandi eseme ajakohastamiseks ja sellega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega

kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kolleegium nõustub

määruskaebuse väitega, et maakohus on selles osas asjas esitatud seisukohti käsitlenud kohati

ebapiisavalt, rikkudes sellega kohtumääruse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8

koosmõjus § 463 lg-ga 2), kuid see ei toonud kaasa ebaõiget lõppjäreldust. Kolleegium saab

rikkumise kõrvaldada, täiendades maakohtu määruse põhjendusi käesoleva määruse

põhjendustega.

11.3. Avaldaja jäi määruskaebuses oma varasema seisukoha juurde, et ümberkorralduste

eesmärgiks ei ole süsteemi kaasajastamine, vaid pööningupinna vabastamine selleks, et valitud

korteriomanike eriomandit laiendada. Tsiviilasja materjalide põhjal sellist järeldust kolleegiumi

arvates teha ei saa. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et avaldaja ei ole esitanud

sisulisi vastuväiteid ega tõendeid küttesüsteemi uuendamise vajalikkuse kohta esitatud

väidetele ja tõenditele.

Korteriühistu on selgitanud, et praegune keskküttetorustik on välja ehitatud 1970-ndatel aastatel

ning Haabersti Haldus OÜ teostatud tööde/väljakutsete nimekirjaga tõendanud, et esineb

katkestusi küttes ja küttesüsteemiga seotud avariisid (kd I, tl-d 65 ja pöördel). Samuti tõi

korteriühistu esile, et avaldaja on ka ise 7. detsembri 2018. a kirjas korteriühistu liikmetele

märkinud, et kütteautomaatika ei tööta (kd I, tl 56 pöördel), misjärel on 8. detsembril 2018

toimunud korteriomanike üldkoosolekul arutatud selle üle, et katusealune magistraal on

osaliselt soe ja osaliselt külm ning korterite linnamüüripoolsed radiaatorid on külmad (kd I, tl-

d 57 ja pöördel). Lisaks esitas korteriühistu projekti autori AS selgitused, milles ta märgib

järgmist: „Mida kauem olemasolevat küttesüsteemi kasutatakse, seda suurem on avariide oht.

/…/ Pööningul paikneva pealevoolu jaotustoru monteerimisel 2. korruse köetavatesse

ruumidesse vähendab elamu küttetarvet ja välistab võimalikku suuremahulist korterite

„üleujutust“ toru avarii (lekke) korral selle hilinenud avastamise (kd I, tl 196).“ Eelnevat

arvestades on kolleegium seisukohal, et maakohus on põhjendatult leidnud, et muudatuste

tegemine on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, mitte ei tehta neid pööningupinna

väljaehitamise eesmärgil.

11.4. Kolleegiumi hinnangul ei ole esile toodud asjaolusid arvestades alust väita, et otsus on

korteriühistu liikmeid ebamõistlikult kahjustav. Põhjendatud on ka maakohtu seisukoht, et

avaldaja ei ole esitanud sisulisi ettepanekuid küttesüsteemis esinevate probleemide

kõrvaldamise ja kaasajastamise saavutamiseks vähem kulukal viisil.

11.4.1. Avaldaja tugineb sellele, et ehituseksperdi küttesüsteemi seisundi hindamiseks 2013. a

tehtud auditi raames (kd I, tl 50) ei tuvastatud vajadust ehitada see täielikult ümber ning leiab,

et olemasoleva süsteemi puuduste kõrvaldamine oleks odavam ja vähem koormav.

6 (9)

Korteriühistu selgitas asjas, et kuna elamu küttesüsteemi tabasid sellele järgnenud aastatel uued

avariid (korduvad torude lõhkemised) ja stabiilset kütet ei õnnestunud tagada, siis sai selgeks,

et hädapäraste paranduste tegemine ei ole jätkusuutlik. Probleemide sageda esinemise

tõendamiseks esitas korteriühistu Haabersti Haldus OÜ teostatud tööde/väljakutsete nimekirja

(kd I, tl-d 65 ja pöördel). Korteriühistu on esile toonud, et projekti koostaja AS on 27. juuli

2021. a selgitustes asunud samuti seisukohale, et vana süsteemi lõputult parandada ei ole

mõistlik ning see ei taga kõikidele korteritele vajalikku kütet, samas maksavad alaköetud

korteriomanikud võrdselt nende korteriomanikega, kellel küttega probleeme ei ole (kd I, tl 196

pöördel).

Avaldaja heidab ette, et maakohus jättis tähelepanuta asjaolu, et projekteerija AS leidis ka ise

alguses, et uue küttesüsteemi rajamine on kulukam ja ebamugavam kui olemasoleva

ühetorusüsteemi renoveerimine. Kolleegium märgib, et avaldaja on jätnud viidatud

projekteerija kirja käesolevas tsiviilasjas kohtule esitamata. Maakohus selgitas 15. oktoobri

2021. a kirjas menetlusosalistele, et nad peaksid kontrollima, et kõik seisukohad ja tõendid,

millele nad käesolevas asjas tugineda soovivad, on toimikus olemas (kd II, tl 1). Kirja

puudumisele on tähelepanu juhtinud ka puudutatud isik. Samas ei ole puudutatud isik

vaidlustanud kõnealuse kirja olemasolu, kuid selgitas, et selle kirja saatmise hetkel (26. juuli

2019) oli AS läbi viinud üksnes esmase tutvumise hoonega ning puudutatud isik esitas kohtule

AS 27. juuli 2021. a kirjalikud selgitused, milles projekteerija on selgitanud, miks on

soojussäästliku kütte tagamiseks ja avariidega kaasneva riski vähendamiseks tarvilikud

muudatustega kaasnevad pööningul paikneva pealevoolu jaotustoru monteerimine 2. korruse

köetavatesse ruumidesse ja termostaatventiilid radiaatorite juures. Samuti tagavad muudatused

projekteerija sõnul vastupidiselt olemasolevale ühetorulisele küttesüsteemile kütte kõikidele

korteriomanikele (kd I, tl 196). Puudutatud isik tõi ka esile, et projekti järgi on kavas kasutada

ära võimalikult palju olemasolevaid avasid seintes ja vahelagedes (kd I, tl 97 pöördel).

11.4.2. Lisaks väidab avaldaja, et puudub selgus selles, kas projekt on muinsuskaitseliste

piirangute tõttu teostatav. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et avaldaja sellekohased

kahtlused on ebamäärased, kuigi

maakohus

selgitas

15. oktoobri

2021. a

kirjas

menetlusosalistele, et iga menetluses esitatud faktiväite tähendust vaidluses tuleb selgitada ning

iga kohtule esitatav tõend peab olema esitaja poolt täpselt ja selgelt seostatud faktiväidetega,

mille tõendamiseks dokument on esitatud (kd II, tl 1 pöördel). Seejuures on korteriühistu

esitanud kohtule küttesüsteemi projekti autori AS 27. juuli 2021. a seisukoha, kus ta märgib, et

projekti elluviimine on võimalik selliselt, et kultuuriväärtuslikud detailid jäävad

puutumata/kahjustamata (kd I, tl 196 pöördel). Põhjendatud on ka maakohtu seisukoht, et

probleemide ilmnemise korral on korteriomanikel võimalik teha täiendavaid otsustusi

muudatuste tegemiseks kavandatud töödes.

11.4.3. Kolleegium leiab, et avaldaja väidetavad õiguste riived on ebamäärased ega

kvalifitseeru korteriomaniku õiguste ülemääraseks kahjustamiseks KrtS § 39 tähenduses.

Samuti ei ole asjas kohtu ette toodu põhjal alust järeldada, et teised korteriomanikud ei ole

käitunud lähtuvalt hea usu põhimõttest. Kohus ei saa korteriomanike üldkoosoleku otsuse

kehtivust hinnates asuda kontrollima otsuse sisulist põhjendatust.

12. Avaldaja on seisukohal, et isegi kui tegemist on ajakohastamisega KrtS § 39 mõttes, siis ei

võetud otsust vastu KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Kolleegiumi hinnangul leidis

maakohus õigesti, et ettenähtud häälteenamuse nõue oli täidetud ja otsus võeti kehtivalt vastu.

12.1. Kolleegium nõustub määruskaebuse väitega, et maakohus asus ekslikult seisukohale, et

avaldaja ei saa üldkoosoleku otsust vaidlustades tugineda sellele, et teatud korteriomandite

hääli on arvestatud volituseta või volituse piire ületades. Kolleegium muudab selles osas

maakohtu määruse põhjendusi.

7 (9)

KrtS § 22 lg 5 esimese lause kohaselt võib üldkoosolekul osaleda korteriomanik ise või tema

esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. TsÜS § 33 lg 1

järgi kohaldatakse hääle andmisele juriidilise isiku organi otsuse tegemisel seaduses tehingu

kohta sätestatut. Teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud tehing on TsÜS §-de 128 ja 129 järgi

tühine. Esindusõiguseta esindaja on isik, kes teeb tehingu teise isiku nimel ega oma üleüldse

esindusõigust või ületab tehingu tegemisel esindusõiguse piire ehk esindusõiguse ulatust

(TsÜS § 120 lg 2).

Iseenesest on õige maakohtu seisukoht, et isik saab tulenevalt TsMS § 3 lg-st 1 pöörduda

kohtusse üksnes enda õiguste kaitseks. Samas jagab kolleegium õiguskirjanduses väljendatud

seisukohta, et kui hääl on tühine, siis saab sellele tugineda ka kolmas isik (Saare, K. TsÜS § 33,

komm 3.3. – Varul, P. jt (koost). Tsiviilseadustiku üldosa seadus: kommenteeritud väljaanne.

Tallinn: Juura 2010). Kui tuginetakse häälte tühisusele, siis loetakse TsÜS § 33 lg 2 järgi, et

otsuse tegemisel ei ole hääli antud. Kui tühised hääled mõjutasid kas otsuse tegemise

võimalikkust või otsuse sisu, siis tekib huvitatud isikul (TsÜS § 38 lg 1) õigus taotleda kohtult

vastava organi otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku liige on vähemalt üldjuhul

huvitatud isikuks TsÜS § 38 lg 1 mõttes. Kolleegium leiab, et avaldajal on korteriühistu

liikmena õigus tugineda korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanike antud volituse piiratusele.

12.2. Eelnev ei tingi siiski vaidlustatud määruse tühistamist, sest esindusõiguse piire ei ole

vaidlustatud üldkoosoleku otsuse osas korterite nr 1, 8, 9 ja 9a nimel hääle andmisel ületatud.

Üldkoosoleku otsusega otsustati kiita küttesüsteemi projekt heaks ja täpsustada

hinnapakkumised. Maakohus märkis õigesti, et selle poolt on volikirjades hääl antud (vt

korteriomanike 14. mai 2021. a üldkoosoleku osalejate nimekirjale lisatud volikirjad; kd I, tl-d

136 pöördel, 137, 140–141). Projekti teostamisega seotud kulude kandmise osas on volikirjades

ette nähtud piirang, kuid otsusest ei nähtu, et otsustatud oleks projekti elluviimisega kaasnevate

tööde kulu suurust ja jaotust korteriomanike vahel. Seega sai otsuste osas korterite nr 1, 8, 9 ja

9a omanike häält võtta arvesse.

Seetõttu on asjakohatu ka avaldaja väide, mille kohaselt ei ole võimalik korteriomanike

üldkoosolekul hääletada reservatsiooniga, mis välistab töödega seonduvate kulude kandmise.

Vaidlustatud üldkoosoleku otsusega otsustati projekti heakskiitmine, kuid ei tehtud veel otsust

projekti rahastamise ja kulude jaotamise kohta.

12.3. Maakohus on määruse p-s 9 õigesti tuvastanud, et vaidlustatud üldkoosoleku otsus võeti

vastu KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega ehk nii korteriomanike häälte enamusega kui

ka kaasomandiosade enamusega. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu määruse

põhjendustega ja neid TsMS § 654 lg 6 koosmõjus §-ga 659 järgi ei korda.

13. Ülaltoodud põhjendustel ei anna määruskaebuse väited alust maakohtu määrust tühistada

ning see tuleb jätta lõppjärelduses muutmata.

14. TsMS § 696 lg 3 esimene lause võimaldab esitada määruse peale määruskaebuse

Riigikohtule.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

15. Kuna maakohtu määruse resolutsioon jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata, ei ole

alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust ega avaldajalt väljamõistetud puudutatud isiku

menetluskulude suurust (TsMS § 173 lg 3 ja § 174 lg-d 3 ja 5). Kuigi avaldaja vaidlustab

määruskaebuse järgi maakohtu määruse täies ulatuses, ei ole ta menetluskulude jaotuse või

kindlaksmääramise vaidlustamiseks kaebuses argumente esitanud.

16. Juhindudes

TsMS § 173

lg-st 1

märgib

kolleegium

ringkonnakohtus

kantud

menetluskulude jaotuse. Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad avaldaja kaebuse

rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.

8 (9)

17. Kuna maakohus on oma määruses menetluskulud kindlaks määranud, määrab kolleegium

TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks ka ringkonnakohtus kantud menetluskulude rahalise suuruse.

17.1. Määruskaebemenetluses on puudutatud isik palunud avaldajalt välja mõista lepingulise

esindaja kulu 1080 eurot (koos käibemaksuga). Puudutatud isik on kinnitanud, et kõik kohtule

menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks esitatud kulud on kantud seoses

praeguse kohtumenetlusega (TsMS § 176 lg 5). Menetluskulude nimekirja järgi tegi esindaja

puudutatud isikut esindades tunnitasuga 150 eurot (käibemaksuta) kokku toiminguid 6 tunni

ulatuses, sh määruskaebusega tutvumine 1 tund ja sellele vastuse koostamine 5 tundi.

Kolleegium leiab, et puudutatud isiku menetluskulude kindlaksmääramise taotlus tuleb

rahuldada osaliselt.

17.2. Arvestades asja keerukust ja mahtu ning menetlusdokumentide sisu ja mahtu, sh asjaolu,

et puudutatud isiku esindaja oli juba maakohtu menetluses tutvunud tsiviilasja materjalidega

ning vastuses määruskaebusele korratakse suures osas varasemaid väiteid ja maakohtu

seisukohti, on kolleegiumi hinnangul määruskaebusele vastuse koostamise ja sellele eelnenud

kaebusega tutvumise ajakulu vajalik ja põhjendatud kokku 4,5 tunni ulatuses. Puudutatud isiku

esindaja tunnitasu määr 150 eurot (käibemaksuta) ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest

makstavat tasu.

Eeltoodut arvestades on puudutatud isiku põhjendatud ja vajalik lepingulise esindaja kulu

ringkonnakohtus koos käibemaksuga 810 eurot (= 4,5 tundi x 150 eurot + 20% käibemaks).

Kuna puudutatud isik on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, tuleb menetluskulud

TsMS § 174 lg 10 kohaselt hüvitada koos käibemaksuga. Lisaks peab avaldaja tulenevalt

puudutatud isiku taotlusest tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 järgi

viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva määruse

jõustumisest kuni täitmiseni.

17.3. Vastuseks avaldaja väitele, mille kohaselt on küsitav, kas puudutatud isik on

õigusabiteenusega seonduvad kulud kandnud, sest korteriühistu üldkoosolek ei ole vastu võtnud

otsust selliste kulude kandmiseks, märgib kolleegium, et menetluskulude kindlaksmääramisel

lepingulise esindaja kulude teiselt menetlusosaliselt väljamõistmise tingimuseks ei ole asjaolu,

et menetlusosaline on need kulud kandnud (vt Riigikohtu 13. novembri 2013. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-115-13, p 26). Samuti on Riigikohus selgitanud, et kuigi lepingulise

esindaja võtmiseks kulude tegemise üle on pädev otsustama korteriühistu üldkoosolek, saab

korteriühistu üldkoosolek nimetatud kulud ka hiljem heaks kiita ning juhul, kui menetluskulud

jäävad vastaspoole kanda, ei teki korteriühistul kulusid, mida liikmed kandma peaksid

(Riigikohtu 18. juuni 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-14, p 15).

18. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

Jõustus Riigikohtu 30.11.2022 määruses toodud muudatustega

9 (9)

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 17. märtsi 2022. a määruse resolutsioon

tsiviilasjas nr 2-21-13599 muutmata, kuid muuta määruse õiguslikke

põhjendusi.

2. Jätta rahuldamata X taotlus liita käesolev tsiviilasi tsiviilasjaga nr 2-19-

16450.

3. Jätta X määruskaebus rahuldamata.

4. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud X kanda.

5. Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista

X-lt

Tallinn,

Suur-Kloostri tn 18

korteriühistu

kasuks

välja

kassatsiooniastmes kantud menetluskulud 1296 eurot. Kohustada X tasuma

väljamõistetud menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras alates Riigikohtu otsuse jõustumisest kuni

menetluskulude tasumiseni.